Informationsmöte - Stambyte och våtrumsrenovering

Transkript

1 Informationsmöte - Stambyte och våtrumsrenovering Brf Lädersättra Elise Ahlström Niklas Hesselvall 20 mars 2014

2 Kvällens agenda Styrelsen inleder, vad har hänt från förra stämman fram till nu ÅF:s roll Åtgärdsbesiktning Traditionellt stambyte med våtrumsrenovering Åtgärdsprogram Tider Försäkringar Kalkylerade kostnader Beslutsfrågor 2 Frågor

3 Handlingsplan - hur ser processen ut? Utredningsskede Informationsmöte Beslutsunderlag Extrastämma Projektering och anbudsskede Förfrågningsunderlag upprättas för totalentreprenad Anbud infordras och utvärderas Myndigheter Genomförandeskede Tidigaste byggstart våren

4 ÅF:s roll kvalitetssäkring Ramhandlingar VVS El Bygg Administrativa föreskrifter Upphandling, avtal med entreprenören Byggmöten Kontroll och granskning Ekonomisk uppföljning 4

5 Åtgärdsbesiktning Okulärbesiktning VVS Bygg El 5

6 Varför stambyte nu? Stammarnas normala tekniska livslängd är till ända Rostangripna avloppsrör, läckor har förekommit Rörgenomföringar i vägg i våta zonen Dålig anslutning golvbrunnar mot tätskikt Dolda kopplingar i väggar och schakt, läckagerisk Osäker status på tätskikt, risk för vattenskador som följd Kranar och toaletter av äldre modell, stora spolmängder Höga försäkringskostnader 6

7 7 Rostgenomslag på avloppsrör

8 8 Skarvade rör pga tidigare skador

9 9 Rostangripna WC anslutningar

10 10 Bristfällig tätning på spillvatten under tvättställ

11 11 Rostangripna ventiler, bristande funktion

12 12 Dåliga rörgenomföringar

13 Traditionellt stambyte med våtrumsrenovering Gamla rör rivs och nya placeras i samma läge Beräknad livslängd på avlopp cirka 50 år och vattenrör cirka 60 år Våtrumsrenovering utföres i samma entreprenad Vattenskaderisken minimeras Standarden höjs Mer förmånlig försäkringspremie 13

14 Förutsättningar för genomförandet Kvarboende Vatten och avlopp i lägenhet eller i trapphus Provisoriska duschar och toaletter 14

15 Förutsättningar för genomförandet Informationsmöte innan byggstart - boende Löpande information under byggtiden angående avstängningar mm Entreprenören ansvarar för låshantering, täcker golv och dörröppningar Utställning för färg- och tillval Syn i lägenheter innan byggstart 15

16 Åtgärdsprogram Allmänt VVS Byte av kall- och varmvattenledningar och varmvattencirkulation Byte av avloppsledningar Samlingsledningar under källargolv filmas för bedömning Rör byts i befintliga lägen Allt sanitetsporslin byts ut Nya avstängningsventiler 16

17 Åtgärdsprogram Allmänt el Befintliga elserviser och serviscentraler behålls Nya fastighetscentraler inkl styr- och automatikutrustning installeras Mätarblock i trapphus byts till 3-fas samt 3-fas till lägenhet Nya 3-fas centraler innehållande dvärgbrytare och jordfelsbrytare för hela lägenheten installeras. Elinstallationer utbyts inom lägenheter till jordad installation Nytt eluttag installeras i samtliga hallar 17

18 Åtgärdsprogram Badrum, grundstandard bygg Nya tätskikt på väggar och golv Kakel på väggar, flera valmöjligheter Klinker på golv, flera valmöjligheter Nytt undertak eller målning tak Befintlig inredning demonteras och återmonteras 18

19 Åtgärdsprogram Badrum, grundstandard VVS Ny toalett Nytt tvättställ Ettgreppsblandare till tvättställ Termostatblandare för dusch eller bad Ny radiator alternativt handdukstork ansluts till värmesystemet, befintlig radiator rivs. Val handdukstork enbart möjlig i badrum utan fönster. Badkar eller duschvägg, valfritt Hängande groda alt groda i bjälklag 19

20 Åtgärdsprogram Badrum, grundstandard el Globarmatur, alternativt inkoppling av badrumsskåp med belysning eller annan tillhandahållen armatur Ytterligare belysningsarmatur på vägg Nytt jordat eluttag i badrum Befintlig golvvärme ersätts med ny golvvärme 20

21 Åtgärdsprogram Separata toaletter, grundstandard Bygg Kakel på vägg över tvättställ, två valmöjligheter Klinker på golv, flera valmöjligheter Väggar målas Undertak monteras alternativt tak målas Befintlig inredning demonteras och återmonteras 21

22 Åtgärdsprogram Separata toaletter, grundstandard VVS Ny toalett Nytt tvättställ Ettgreppsblandare till tvättställ El Globarmatur, alternativt inkoppling av badrumsskåp med belysning eller annan tillhandahållen armatur 22

23 Åtgärdsprogram Kök, grundstandard Demontering och återmontering av snickerier i erforderlig omfattning Ny ettgreppsblandare och vattenlås, förberett för diskmaskin Nytt kakel i tre rader, i det fall det gamla måste rivas för att byta stammen 23

24 Åtgärdsprogram Allmänna utrymmen Allt sanitetsporslin byts Nya blandare Samtliga tappvatten- och avloppsledningar och ventiler byts (som tillhör fastigheten) Återställning efter installationsbytet Ytskiktsrenovering av golv i allmänna utrymmen Tvättstugor ytskiktsrenoveras, befintliga maskiner behålls 24

25 Åtgärdsprogram Tillval tillvalslista För ändring och komplettering av grundstandard t ex Annan belysning (infällda spotlights i tak) Golvvärme el Annat tvättställ med kommod (skåp) Duschväggar Extra eluttag 25

26 Åtgärdsprogram Tillval/frånval ekonomisk reglering Tillval affär mellan boende och entreprenör Eventuell återmontering av befintligt sanitetsporslin är möjlig god standard krävs Frånval av standardprodukter ersätts med pott som kan användas för andra tillval ur tillvalslistan Ingen kontantreglering kommer att ske från föreningens sida Möjlighet till ROT-avdrag på arbetet 26

27 Optioner Hanteras vid upphandling System för separat mätning av varmvatten, uppdelat per lägenhet Ny tvättstuga i B-huset 27

28 Tidplan Byggtid badrumsstam cirka åtta-nio veckor per stam Byggtid köksstam cirka tre veckor per stam Byggstart preliminärt våren 2015 Total byggtid cirka ett år Turordning mellan/inom husen bestäms efter upphandling 28

29 Principtidsplan utförande Byggdel / Vecka Badrum o kök i lgh 1 Badrum o kök i lgh 2 Badrum o kök i lgh 3 Badrum o kök i lgh 4 osv Badrum Kök Där kök och badrum betjänas av gemensam stam, kommer kök och badrum att utföras samtidigt. 29

30 Försäkringar Entreprenören Entreprenadförsäkring (ansvar, rot, allrisk) Föreningen Fastighetsförsäkring Boende Hemförsäkring med bostadsrättstillägg 30

31 Produktionskostnad Beräknad produktionskostnad Ca 39 miljoner kronor för stambyte och våtrumsrenovering Inkluderar samtliga kostnader (moms, konsultkostnader, byggherrekostnader m.m.) Priset påverkas mycket beroende på val av entreprenör samt gällande konjunkturläge Utslaget per lägenhet motsvarar det ca kr 31

32 Sammanfattning av beslutsfrågor Styrelsen beslutar Stambyte Årsavgifter Föreningsstämman beslutar Föreningen övertar temporärt underhållsansvaret för de delar som bostadsrättshavaren ansvarar för enligt stadgarna. Bostadsrättshavarens godkännande Förändringar i lägenheten. 32

33 33 Frågor