Stambyte Badrumsrenovering Ekonomisk kalkyl HSB Brf Ellstorp

Transkript

1 Stambyte Badrumsrenovering Ekonomisk kalkyl HSB Brf Ellstorp Information från styrelsen till alla bostadsrättshavare Februari/mars 2015 Reviderad utgåva ersätter tidigare utdelat material OBS! Ett viktigt och omfattande arbete startar Viktig information I denna reviderade broschyr får du information om förslag till stambyte i vår bostadsrättsför ening. Styrelsen presenterar här vilka åtgärder som föreslås. Vi presenterar även den ekonomiska kalkylen för investeringen och du får veta hur den fortsatta processen med informationsmöte och beslutande stämma planeras. Stambyte Varför och hur? Alla vatten- och avloppsrör åldras och slits. De måste därför bytas för att upprätthålla funktionen och för att undvika kostsamma vattenskador. Sidan 5 Nya badrum Värdehöjande investering Efter genomfört byte av alla rör kommer samtliga badrum och toaletter renoveras till modern standard. Sidan 6 Juristen Så här fattar vi besluten sid 9 Ekonomen Så påverkas årsavgiften sid 10 Styrelsen Personliga tillval för ditt badrum sid 6

2 Styrelsen har ordet Bäste bostadsrättshavare I denna folder får du viktig information om kommande investeringar i våra hus. Vissa beslut i ärendet har eller kommer att fattas av styrelsen själv och några av en kommande föreningsstämma. Styrelsen har beslutat att föreslå föreningen att genomföra ett stam byte. Detta arbete behöver göras eftersom våra hus börjar komma till åren. Den tekniska livslängden på materialet är passerat och våra våtutrymmen är inte dimensionerade för det levnadssätt, bl.a. duschvanor, som boende har nu för tiden. Investeringarna är viktiga för husens tekniska funktion och ekonomiska värden. Med rätt vald teknik och bra material skall vattenlednings- och avloppsrören fungera cirka 50 år framöver. Styrelsen har låtit genomföra en del förberedelsearbeten som statusbesiktning av badrum, förundersökning och utredning av lämpliga tekniska lösningar samt ekonomiska prognoser. De sistnämnda bygger i nuläget på uppskattade kostnadskalkyler. Styrelsen har också låtit expertis se över föreningens elnät. Resultatet av denna undersökning är förslag på jordfelsbrytare och ny el till badrummen. När stambytet och badrumsrenoveringen är klar kan alla glädjas åt nya fräscha badrum med klinker på golv och kakel på vägg, nya vattenlednings- och avloppsrör, väl fungerande tätskikt och golvbrunnar som är en god garanti för att undvika kostsamma vattenskador. I denna informationsskrift redovisar vi resultaten från våra förberedelser, de planerade åtgärderna, förslag till beslut och hur dessa fattas samt en del annan nyttig information. Styrelsen HSB Brf Ellstorp Fakta Brf Ellstorp Adress: Nobelvägen 145, 147 Ellstorpsgatan 2, bostadsrättslägenheter Lägenheterna är fördelade i fyra huskroppar med 29 trapphus m 2 lägenhetsyta m 2 lokalyta Första inflyttning styrelsen@ellstorp.com Samtliga illustrationer och kalkyler i denna broschyr är preliminära och förslag på gestaltning och principer för utförande. Avvikelser kan förekomma. Innehåll Statusbesiktning 3 Varför stambyte? 4 5 Styrelsens förslag 5 Badrumsrenovering 6 och förändringar i kök Vardagen under byggtid 7 Beslut - Vem och hur? 8 Ekonomiska kalkyler 9 Avgiftsförändring 9 Sakvaror 10 Ritningar Bostadstillägg pensionärer 18 Vad säger stadgarna 18 Egna anteckningar 19 2 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

3 Statusbesiktning Föreningen har låtit genomföra en statusbesiktning av lägenheter, lokaler och allmänna utrymmen. Besiktningens resultat har därefter varit underlag för de åtgärder som föreslås i denna broschyr. Här presenteras även en sammanfattning av statusbesiktningen. Allmänt Flerbostadshus i 4 6 våningar med vind och källare. Sexvåningshusen har hiss. Det vanliga är att kök och badrum har separata stammar. Takhöjden är ca 2700 mm. Badrum Badrummen är i allmänhet relativt små. I original är golven klädda med små klinkerplattor och väggarna halvkaklade. Väggyta ovanför kakel är målad eller tapetserad. Inklätt badkar och golvbrunn i gjutjärn med galler över. Sanitetsporslin varierar i ålder och status. Statusbesiktning Sammanfattning Antal % Antal lägenheter totalt Antal besökta lägenheter Badrum huvudsakligen original Badrum tal Badrum 2000-tal Golvbrunn original Golvbrunn nyare Golvbrunn ej inspekterbar 7 2 Badkar varav inkaklade Dusch Paxfläkt eller motsvarande 26 7 Golvvärme 18 5 Fuktindikator < Fuktindikator Fuktindikator > Förhöjd fukthalt (>80) i vägg Fukt ej mätbar 30 8 Diskmaskin Tvättmaskin (i bad eller kök) 20 5 Förklaringar till tabell Fuktindikation: Fukt mätt på golv i området brunn wc-stol under vask Indikation enheter får anses vara normalt för denna förening Det är osannolikt att det finns tätskikt under kakel äldre än 1980, bortsett asfaltspapp. Å andra sidan bör det inte finnas organiskt material i byggnadskonstruktionen. Typiskt för byggnadstiden är att bjälklaget under badrummet består av armerade betongplattor mellan stålbalkar, fyllning av koksaska, överbetong, asfaltspapp och klinkerplattor i bruk. VVS Värme och tappvarmvatten utgår från fyra undercentraler. De tekniska komponenterna i dessa har bytts relativt nyligen. Stamledningar för spillvatten (avlopp) är uteslutande av gjutjärn och original från när husen byggdes. Vatten och avlopp, badrum Golvbrunnen utgör den största risken för vattenskador och skall bytas vid badrumsrenoveringar om den är tillverkad före Ca 30 % av de nyrenoverade badrummen har kvar originalbrunn. Fuktindikation 123 (33 %) badrum hade förhöjd fuktindikation. Av de badrum som är renoverade under 2000-talet visar ca 1/3 en fuktindikation på över 80 enheter. Vatten avlopp, kök I flera lägenheter finns gasledningar till spis. Köken har nyare vattenlås i plast som vanligen är anslutna till originalledningar i diskskåp. Övrigt I de flesta badrummen finns en handduksradiator installerad Dessa förses med värme från tappvarmvattnet och varmvattencirkulationen. Detta är inte bra då det blir svårt att hålla godkända temperaturer i systemet (min 50 och max 60 grader celsius). Vid för låg temperatur finns risk för tillväxt av legionella. Avloppsstammar i källare visar tecken på att bli uttjänta (s.k. pittings). I Nobelvägen 147 G uppmättes fukt med 95 enheter upp till 140 enheter på golvet upp till en meter från avloppsledning. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 3

4 Teknisk livslängd Teknisk livslängd Teknisk livslängd för olika material i ett badrum Att sakta nedsänka kroppen Den norm som förr styrde utformning av badrum visar hur då tidens vardagsliv var format. Normen utgick kort sagt ifrån att den boende sakta nedsänkte kroppen i ett badkar ett par gånger i veckan. Både tätskikt och ventilation i badrummen dimensionerades efter denna norm. Under de år som förflutit har våra vardagsvanor förändrats rejält. Numera är det inte ovanligt att varje boende duschar minst en gång per dag. Vid duschning utsätts badrummets ytskikt för betydligt mer fukt och vatten än vad som sker vid karbad. Detta tillsammans med önskan om att få nya fräscha badrum i lägenheterna bidrar till att det behöver göras en renovering av samtliga badrum i samband med stambytet. Alla fastighetsägare måste förr eller senare göra ett byte av de vattenlednings- och avloppsrör som finns i huset. Den viktigaste anledningen är att rören åldras och riskerar att gå sönder med allvarliga vattenskador som följd. I Sverige beräknas vattenskadorna kosta 5 miljarder per år eller ca 100 miljoner kronor i veckan. Den fastighetsägare som inte åtgärdar problemen i tid drabbas i första hand av dyrare försäkringar och högre självrisker vid vattenskador. Ytterst kan försäkringsbolaget besluta att försäkringen inte gäller för vattenskador. 4 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

5 Stambyte Stambyte Rören slits, blir sköra och får med tiden invändiga beläggningar som orsakar stopp i avlopp. I vattenledningarna kan avlagringarna leda till lågt vattentryck och svårigheter att få fram dricksvatten till lägenheten. Varför stambyte? De vanligaste orsakerna till stambyte med badrumsrenovering är återkommande fuktskador, hög energi- och vattenförbrukning och höjda försäkringspremier. Ofta medverkar även de boendes krav på att få modernt inredda och utrustade badrum. Med i bedömningen finns också den tekniska livslängden för produkter och material i våra badrum och fastigheter. Beroende på slitage och boendevanor uppskattas livslängden till de tider som redovisas i illustration på sidan 3 och text nedan. Teknisk livslängd Toalettstol, tvättställ och badkar Plastmatta på golv Målning Väggbeklädnad av plast Golv- och väggkeramik, inkl fogar Avloppsledningar i gjutjärn Avloppsledningar av PVC, Avloppsledningar av PVC, Vattenledningar i galvaniserat stål Vattenledningar av koppar Värmeledningar år år år år år år år år år år ca 80 år Uppgifter angående teknisk livslängd för olika material samt beskrivningar av Stambyte med våtrumskassett kommer framför allt från branschorganisationerna VVS-installatörerna och Föreningen Sveriges VVS-inspektörer. Fakta En nödvändig åtgärd Förr eller senare måste alla fastighetsägare genomföra ett stambyte. Stambyte räknas som underhåll av den befintliga fa stigheten. Det är därför bostadsrättsföreningens styrelse som beslutar om åtgärden. Ett normalt stambyte innebär att samtliga rör för konsumtionsvatten (varmt och kallt) byts. Man byter också samtliga avloppsrör och golvbrunnar vid stambytet. Styrelsens förslag Styrelsen har efter de genomförda besiktningarna och tekniska bedömningarna beslutat om följande åtgärder och förslag: Stambyte med installation av nya tappkallvatten- och tappvarmvattenledningar samt nya avloppsrör och golvbrunnar Renovering av samtliga badrum och gästtoaletter Nya moderna blandare i badrum, gästtoaletter och kök Byte av radiator i badrum till handdukstork. Möjlighet att komplettera med elpatron som personligt tillval Installation av ny el i badrum Elcentral kompletteras med jordfelsbrytare Samtliga medlemmar kallas till informationsmöte den 5 mars En extra föreningsstämma genomförs den 19 mars Ca 50 år gammalt vattenledningsrör i genomskärning HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 5

6 Badrum & kök Badrum & kök Statusbesiktningen av lägenheternas badrum visar att det finns behov av att samtliga badrum renoveras efter stambytet När stambytet genomförs måste såväl golv som väggar i badrummen öppnas upp. Det innebär att yt- och tätskikt skadas. Föreningen tar över ansvar Enligt föreningens stadgar är det bostadsrättshavaren som ansvarar för att återställa yt- och tätskikt. Styrelsen föreslår att stämman beslutar att detta ansvar tillfälligt flyttas från de boende till föreningen. Föreslagna åtgärder Efter rivning av det gamla badrummet blir följande åtgärder aktuella: Nya tätskikt på golv och väggar Nya klinkerplattor på golv (möjlighet till personliga tillval kommer att finnas) Nya kakelplattor på vägg (möjlighet till personliga tillval kommer att finnas) Badrumsskåp med 230 V eluttag I god tid före arbetena får du information angående eventuella tillval. Badrum Vid renoveringen av badrummen kommer en kassett med de nya stammarna monteras (se illustrationer sid 14-19), vägghängd toalettstol och vägghängt tvättställ monteras. Möbleringen för respektive badrumstyp framgår av illustrationerna. Som standard ingår: Vägghängd toalettstol Vägghängt tvättställ med ettgreppsblandare Duschplats med draperi Badrumsskåp med belysning och 230 V eluttag Handdukstork kopplad till värmesystemet Toalettpappershållare och kroklist Byte av ventilationsdon Invändig målning av dörrkarm och dörrblad Belysningsarmatur i tak Gästtoalett Gästtoalett renoveras enligt följande standard: Vägghängd wc-stol Nytt klinkergolv inklusive sockel (möjlighet till personliga tillval) Målning av väggar och tak Nytt handfat med ny ettgreppsblandare Kakel över handfat Invändig målning av dörrkarm och dörrblad Byte av ventilationsdon Badrumsskåp med belysning Kök I kök byts befintliga blandare mot ny med diskmaskinsavstängning. Du som redan har diskmaskin fackmässigt inkopplad kommer att få denna återinkopplad. Inga kök kommer att rivas. I vissa kök kan delar av köksskåpen tillfälligt monteras ned. Skåpen återställs och återmonteras av entreprenören. Kök kommer att försörjas med nya ledningar på olika sätt beroende på hus köken ser ut samt hur de är placerade i förhållande till badrum etc. I dagsläget har vi identifierat fyra huvudtyper på ursprunglig köksuppställning. Det är viktigt att poängtera att avvikelser från dessa kan förekomma och att kök som byggts om sedan husen byggdes ej har beaktats. Fyra typer av kökslösningar Preliminärlösningar för respektive typkök redovisas nedan. Vissa ändringar kan behöva göras vid detaljprojekteringen. - Kök mot trapphus Här förläggs ny avloppsstam i trapphus, bredvis tappvattenrör, med en ny och större inklädnad. - Kök i nära anslutning till bad Nya rappvatten- & avloppsrör från kassett i badrum dras i golv/ väggvinkel bakom inredning och spis till vask. - Kök rygg-i-rygg med grannens kök Befintlig tappvattenstam placerad i hall i inklädnad/garderob kompletteras med ny avloppsstam. Nytt avloppsrör dras i golv/ väggvinkel bakom inredning och spis till vask. - Kök i 1:or (Block 3) Nya tappvatten- och avloppsrör från kassett i badrum dras i inklädnad i tak/väggvinkel i underliggande lägenhet. Övrigt Lägenhetens elcentral förses med jordfelsbrytare. Övriga tillval Medlemmar som så önskar har möjlighet till ytterligare tillval: Elektrisk värmepatron i handdukstork som innebär att handdukstorken är varm även icke eldningssäsong Du som idag har badkar kan välja mellan dusch eller rabatterat pris på nytt badkar. Tillval som görs blir en enskild uppgörelse mellan bostadsrättshavaren och total entreprenören. 6 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

7 Renoverade badrum För dig som redan renoverat badrummet Kompensation för åtgärdade badrum/gästtoaletter Ett antal badrum och gästtoaletter i föreningen har redan åtgärdats/renoverats av de boende. Nedan benämns dessa enbart som badrum. Följande åtgångspunkter gäller för kompensation av dessa renoveringar. Styrelsen har varit tydliga i sin information att stambyte med badrumsrenovering är på gång. Detta har funnits tillgängligt för samtliga i åtminstone de senaste två årsredovisningarna. Föreningen inledde under 2013, tillsammans med externa konsulter, ett omfattande arbete med statusbesiktning av samtliga lägenheter. Se sidan 3. Från och med 1 januari 2014 bedöms att samtliga medlemmar haft tillgång till information om att ett stambyte med badrumsrenovering kommer att ske. Försäkringsbolaget Folksam har som avskrivningsprincip en 10-års brytspunkt vid reglering av skador. HSB och andra bostadsrättsföreningar har praktiserat denna lösning som utgångspunkt för kompensation vid tidigare stambyten. Styrelsens förslag Styrelsen föreslår stämman fatta följande beslut angående kompensation för redan åtgärdade badrum. Endast badrum som renoverats under 10-årsperioden mellan kommer att kompenseras förutsatt att de renoverats med en högre standard än den som ingår i den gemensamt föreslagna standarden. Badrum som renoverats före eller efter kommer inte att kompenseras. Bostadsrättshavare som anses sig vara aktuella för kompensation ska anmäla detta till styrelsen på särskild blankett vilken delas ut efter föreningsstämman Dessa badrum kommer att besiktigas och värderas av en oberoende besiktningsman. Vid besiktningen görs en bedömning utifrån standard, skick, tidsålder, värde och dokumentation. Besiktningsmannen lämnar ett förslag till kompensation som ska godkännas av bostadsrättshavare och föreningens styrelse. Kompensation sker sedan i samband med stambytet genom att bostadsrättshavaren får välja tillval eller dyrare utrustning till motsvarande värde. Ingen kontant reglering kommer att ske. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 7

8 Hur påverkas vardagen? Hur påverkas du som boende? Vardagen under stambytet Ett stambyte är ett omfattande projekt som berör alla som bor i föreningen. Byggtiden beräknas vara cirka ett och ett halvt år. Trots den långa byggtiden blir påverkan på just din lägenhet cirka 20 arbetsdagar. Byggprocessen går fram med något eller några trapphus i taget. I god tid får du information om tidplanen för projektet och när din lägenhet berörs. Ambitionen är att störningarna ska bli så begränsade som möjligt. Vi undviker till exempel att ha badrumsrenovering som sträcker sig över jul/nyår resp semesterperioderna. 4 veckor i lägenheten Under den period som din lägenhet är berörd av projektet händer följande: Rivning av nuvarande badrum och gästtoalett Bilning av cementgolv, håltagning för rör och golvbrunn Montering av kassett i badrum och gästtoalett, se bild till höger Elinstallation och målning Tätskikt och därefter klinker på golv och kakel på vägg Porslin och nya blandare monteras Städning Lås och nyckel Under de fyra veckorna byts låskolven i dörren. Du får låna nycklar som passar till det till fälliga låset. Det innebär att hantverkarna aldrig har tillgång till dina privata nycklar. Dricksvatten Under byggtiden är vattnet avstängt inne i lägenheten. Det kommer att finnas kallt färskvatten (för kaffekokning, matlagning etc) att tappa upp ute i trapphuset. Toalett och dusch Under de veckor renoveringen pågår i din lägenhet är badrum och toalett stängda. Det kommer att finnas toaletter och duschar att tillgå under byggtiden. Du som har behov av att enkelt och snabbt komma till toalett nattetid kan få en särskild provisorisk toalett i lägenheten. Störningar under byggtiden Arbetet innebär att hantverkarna bilar bort betong och gör nya hål i väggar och bjälklag. Det betyder att arbetet både dammar och för oväsen. Din lägenhet blir avskärmad för att minimera problem med damm. Nytt fräscht badrum När byggtiden är över i din lägenhet kan vardagen återgå och du kan ta ditt nya fräscha badrum i besittning. Den vägghängda toalettstolen och de nya ytskikten innebär ett mycket mer lättstädat och fint badrum. Eluttaget i badrumsskåpet tilllåter säker inkoppling av hårfön, rakapparat mm. Kök I köket får du ny blandare och nytt avlopp vid diskbänken. Jordfelsbrytaren ger högre elsäkerhet i hela lägenheten. Enkät När stambyte och renovering är klart kommer vi att be dig fylla i en enkät om hur du upplevt arbetet. Vi vill veta vad som varit bra och vad som kunde gjorts bättre. Allt för att utveckla arbetsmetoder så att du som boende blir nöjd. 8 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

9 Vem fattar besluten? Hur och av vem tas besluten? Regelverk för beslut Det är föreningens stadgar, Lagen om ekonomiska föreningar och Bostadsrättslagen som reglerar om det är styrelsen eller föreningsstämman som tar besluten. Kortfattat kan uppdelningen beskrivas enligt nedan. Styrelsen beslutar om Stambytet Stämman beslutar om Godkännande av förändringar i lägenheten. Dvs stambyte, kassett, vägghängd toalett mm Att ge föreningen i ansvar att återställa badrummen efter stambytet i enlighet med den standard som presenteras i denna folder Uppgradering av elcentral med jordfelsbrytare Regelverk angående kompensation för redan renoverade badrum Beslutsgången De olika besluten kommer att tas i följande ordning. 1. Styrelsen har redan beslutat om att stambyte skall genomföras 2. Styrelsen kallar till ett informationsmöte angående stambytet. Mötet hålls den 5 mars 3. Styrelsen kallar till extra föreningsstämma som hålls den 19 mars 4. Stämman prövar och beslutar i de ovannämnda ärendena. 5. Samtliga bostadsrättshavare meddelar om de godkänner eller motsätter sig beslutet angående förändring i lägenheten. 6. De som eventuellt motsätter sig beslutet eller inte svarar på frågan kallas till Hyresnämndens förhandlingar för ärendets avgörande Hur tas stämmobesluten? Beslutet om att ge föreningen i uppdrag att återställa badrummen efter stambytet, uppgradera elcentralen med jordfelsbrytare och regler för kompensation av genomförd renovering tas med enkel majoritet. Denna fråga regleras främst i föreningens stadgar 37. Beslutet om att godkänna förändringar i lägenheten tas med 2/3 majoritet. Denna fråga regleras i föreningens stadgar 22. Hyresnämnd De röstande som är på stämman kommer att få fylla i en blankett om de godkänner eller motsätter sig stämmans beslut angående förändring i lägenheten. Därefter kommer styrelsen kontakta alla som inte närvarat på stämman för att be dem fylla i samma blankett. De bostadsrättshavare som motsätter sig beslutet eller som inte svarar skriftligen kommer att kallas av Hyresnämnden i Malmö till dess förhandling. Där får de kallade redogöra för sina argument för att motsätta sig beslutet. Styrelsen får samtidigt redogöra för sina argument för stambytets genomförande. Därefter är det Hyresnämnden som avgör frågan. Mer information finner du på Fakta Badrumsrenovering bör utföras av föreningen Styrelsen har redan tagit beslut om stambyte som måste göras av tekniska skäl. Det betyder att väggar, golv och schakt öppnas upp så att rören kan bytas. Om stämman inte ger föreningen i uppdrag att ansvara för återställandet av ytskikten blir det enligt stadgarna varje bostadsrättshavare som har detta ansvar. Som du förstår är det en omöjlig situation att var och en boende ska handla upp och bekosta hantverkare som återställer badrummen. Därför beslutar Brf:er praktiskt taget alltid att ge detta uppdrag till föreningen. En samlad upphandling ger lägre pris, bättre resultat, bättre garantier samt kvalitetssäkrade och besiktigade arbeten. Enkel majoritet Innebär att beslutet tas med minst en röst mer än hälften av de avgivna godkända rösterna på mötet. 2/3 majoritet Innebär att beslutet tas med minst 2/3 av de avgivna godkända rösterna på mötet. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 9

10 Ekonomi Ekonomisk kalkyl Inledningsvis vill vi understryka att samtliga siffror som redovisas är ungefärliga kalkyler som bygger på ett antal antaganden och erfarenheter. En mer exakt kalkyl kan göras när samtliga arbeten är upphandlade och finansiering är klar med upphandlad kreditgivare. Arbetena som skall utföras kommer att handlas upp i konkurrens genom anbud. Efter anbudstiden kommer inkomna anbud att utvärderas. Av görande kommer att vara prisvärdhet kombinerat med entreprenörens möjligheter att leva upp till kvalitetskrav, garantier, referenser med mera. Ekonomiska förutsättningar Priserna bygger på dagens prisläge (våren 2015). Stambyte inklusive badrumsrenovering och moms. Kalkylerad kostnad: ca tkr Beräknad ränta 3,75 %. Observera att det allmänna ränteläget innebär att upphandlade krediter mycket väl kan bli lägre. Stambytet beräknas påbörjas årsskiftet 2015/2016 och beräknas slutföras våren/försommaren 2017 Finansiering Avskrivningstid är 50 år innebärande tkr årligen. Föreningen tar upp nya lån på totalt ca tkr. Ränta beräknas till 3,75 % innebärande ca tkr per år inledningsvis. Ett förfrågningsunderlag kommer att sammanställas och skickas ut i samband med upphandlingen. Det är styrelsen som slutligen godkänner avtalet med vald entreprenör. Påverkan på avgifter Ovannämnda ökade kostnader för föreningen i form av ökade räntekostnader och ökade avskrivningskostnader ger nedanstående påverkan på årsavgiften. Projektet började planeras under 2013 och föreningen har därför inte haft möjlighet att öka årsavgiften succesivt för att möta investeringen % + 6 % + 6 % + 6 % Ovanstående avgiftsökningar bygger på den kalkylerade räntenivån 3,75 % i genomsnitt. 10 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

11 Sakvaror Blandare och porslin De blandare som kommer att monteras som standard kommer ur svenska kvalitetsprodukter. Köksblandare med diskmaskinsavstängning Blandare för tvättställ Duschblandare med termostat Vägghängd WC-stol Tvättställ HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 11

12 Exempel efter renovering Handdukstork Vy som visar hur ett renoverat badrum typ 2 i block 1 och 4 kan komma att se ut 12 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

13 Brf Ellstorp i Malmö Föreningens hus delas in i fyra block Block 1: Nobelvägen 145 A B Block 2: Nobelvägen 147 C M Block 3: Ellstorpsgatan 4 A O Block 4: Ellstorpsgatan 2 A C Ritningar På följande sidor presenteras ritningar på befintliga badrum och gästtoaletter respektive hur ritningar på hur det skulle kunna se ut efter stambytet och badrumsrenoveringen. Observera att ritningarnas skala kan vara olika och att de följer den ursprungliga badrumstypen sedan husen byggdes. Spegelvända lösningar och mindre avvikelser kan förekomma. Badrum som byggts om redovisas inte. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 13

14 Block 1 och 4 Befintligt Nytt Befintligt Nytt 14 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

15 Block 1 och 4 Befintligt Nytt Nytt Alternativlösning innebär inte möjlighet till individuellt val utan är beroende på stadsbyggnadskontorets krav på tillgänglighet. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 15

16 Block 2 Befintligt Nytt Nytt Alternativlösning innebär inte möjlighet till individuellt val utan är beroende på stadsbyggnadskontorets krav på tillgänglighet. 16 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

17 Block 2 Befintligt Nytt HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 17

18 Block 3 Befintligt Nytt Befintligt Nytt 18 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

19 Block 3 Befintligt Nytt Befintligt Nytt HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 19

20 Bostadstillägg Bostadstillägg för pensionärer Vem kan ansöka om bostadstillägg? Du som har pension och bor i Sverige kan ansöka om bostadstillägg hos Pensionsmyndigheten. Det finns olika villkor beroende på vilken pension du har. Om du har ålderspension Du kan få bostadstillägg först från 65 års ålder, även om ålderspensionen kan tas ut redan från 61 år. Du måste också ha helt uttag av ålderspensionen för att kunna ansöka om bostadstillägg. Om du är född 1938 eller senare och har rätt till premiepension, måste du ha helt uttag även av premiepensionen. Om du har utländsk pension Om du har pension från ett land som ingår i EES kan du också ha rätt att ansöka om bostadstillägg. Den utländska pensionen ska vara jämförbar med den svenska pensionen. Du kan kontakta Pensionsmyndigheten om du vill veta mer. Du kan också lämna in en ansökan för att pröva din rätt till bostadstillägg. Om du har änkepension Om du har änkepension på grund av ett dödsfall som inträffade före år 2003 kan du ha rätt att ansöka om bostadstillägg. Om dödsfallet inträffade år 2003 eller senare måste du vara född före år 1945 för att ansöka om bostadstillägg. Vid 65 års ålder måste du också ta ut hel ålderspension och hel premiepension. Om du har sjukersättning eller aktivitetsersättning Bostadstillägg till dig som har sjukersättning eller aktivitetsersättning prövas av Försäkringskassan. Försäkringskassan betalar också ut bostadsbidrag till barnfamiljer med flera. Läs mer på Försäkringskassans webbplats. Information på Internet Information per telefon Pensionsmyndigheten ringer du på tel Försäkringskassan ringer du på tel Föreningens stadgar Utdrag ur Brf Ellstorps stadgar: 21 Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller vid lika röstetal den mening som stämmoordföranden biträder. Vid val anses den vald som har fått de flesta rösterna. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning om inte annat beslutas av stämman innan valet förrättas. För vissa beslut krävs särskild majoritet enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen. 22 Om ett beslut som fattats på föreningsstämma innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. 37 Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådan reparation och byte av inredning och utrustning vilken bostadsrättshavaren enligt 36 skall svara för. Beslut härom skall fattas på föreningsstämma och får endast avse åtgärd som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus och som berör bostadsrättshavarens lägenhet. Föreningens åtgärder enligt denna bestämmelse skall ske till sedvanlig standard. 20 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

21 Frågor och svar Styrelsen har noterat ett antal frågor (F) med svar (S) som redovisas nedan. Du är givetvis välkommen med fler frågor på informationsmötet den 5 mars. F - Hur kommer köken att påverkas? S - Se avsnitt i broschyren om köken, sid 6 och 8. F Varför använder vi inte de gamla vattenstammarna och bara sätter nytt avlopp i de gamla schakten? S För att uppfylla dagens bransch- & myndighetskrav angående tätskikt och samtidigt möjliggöra för framtida underhåll ska nya stammar placeras i badrummet, på rätt sida om tätskiktet. Till vissa kök kommer vi dock att försöka nyttja de befintliga vattenstammarna där det är lämpligt. F - Kommer de gamla inklädnaderna till vattenrören att tas bort i lägenheterna? S Nej. Återställningskostnaderna för detta skulle bli enorm för föreningen med brandtätningar och iordningställande av golv, väggar och tak. De som själv önska ta bort dessa får själv ombesörja och bekosta det. Beakta då att brandkraven måste uppfyllas. F Kommer man att riva köken? S Nej. I vissa lägenheter kan man behöva att plocka ner skåp och inredning för att göra plats för nya rör. Inredning och skåp kommer därefter att återmonteras av entreprenören. F Jag har redan renoverat mitt badrum. Måste detta rivas ändå? S Ja. Samtliga stammar och installationer ersätts med nytt. F Får jag ersättning om jag redan renoverat mitt badrum eller kök? S Nej, inte generellt. Se avsnitt i broschyren angående kompensation av redan åtgärdade badrum och gästtoaletter. F - Kan jag själv köpa inredning etc. och låta entreprenören installera dessa? S Ja möjligheten finns. Det blir en affär mellan dig och entreprenören men tänk på att det kan bli krångligt med ev. garantifel. Entreprenören lämnar 5-års garanti på material och arbete som de levererar men du har oftast bara får 1-2 års garanti om du själv köper en vara. Vid ett garantifel kommer en affär inte hem till dig och reparerar eller byter en vara vilket entreprenören gör. Tänk också på att material måste uppfylla krav för att få monteras i våtutrymme. F - Jag har en ny blandare, går det att behålla den? S Ja. Under förutsättning att den är funktionsduglig och kan anslutas tillsammans med nya installationer. Det blir dock ingen kompensation till dig för att befintlig blandare används. F Jag har utökat mitt badrum och satt in skåp mm. Kommer detta att kunna återanvändas? S Ja, förmodligen om det finns plats i den nya badrumsuppställningen och om varan går att demontera och återmontera. Alla som anser att de har ett annorlunda renoverat kök eller badrum kommer att ges möjlighet till en besiktning av en oberoende sakkunnig person. Vid denna besiktning kommer man att gå igenom detaljerna för just din lägenhet. F - Går det att hitta alternativa förläggningar av stammar och rördragningar? S Ja, utredning av alternativa placeringar har gjorts men styrelsens förslag är att badrumsstammar ska placeras i kassetter. Styrelsen anser detta vara den bästa lösningen ur tekniskt- och ekonomiskt perspektiv för föreningen och byggnaderna långsiktigt. F - Går det att minska åtgärderna i de badrum som nyligen renoverats? S Nej. Avloppsledningarna måste bytas och stamledningar måste passera samtliga badrum vilket innebär att tätskikten förstörs. Det innebär i sin tur att badrummen måste rivas då tätskikten inte kan återställas på ett godkänt sätt. Det går alltså inte att minska åtgärderna i nyligen renoverade badrum. F - Går det att installera jordfelsbrytare om installationer i lägenheten i övrigt är ojordade? S - Ja. F Jag har själv installerat jordfelsbrytare i min lägenhet. Kan denna vara kvar? S Nej. Styrelsen föreslår att nya jordfelsbrytare installeras i alla lägenheter, på hela lägenheten. Föreningen får en enhetlig standard och status och vi får 5 års garanti på både material och arbete. F Drar man om el i hela lägenheten? S Nej. Ny elinstallation görs i badrum. Utanför badrum kompletteras elcentral med jordfelsbrytare för hela lägenheten och befintlig dragning till badrum kompletteras med skyddsjord. HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 21

22 Egna anteckningar 22 HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING

23 Egna anteckningar HSB BRF ELLSTORP PROJEKTBESKRIVNING 23

24 Informationsmaterial producerat av HSB på uppdrag av HSB Bostadsrättsförening Ellstorp i Malmö Februari/mars 2015