Informationsmöte om våtrum och stammar för vatten och avlopp

Transkript

1 Informationsmöte om våtrum och stammar för vatten och avlopp HSB Brf Skärsätra

2 Agenda Bakgrund Målsättning Nuläge varför behöver vi göra något? Olika alternativ Styrelsens beslut och beslut som ska tas vid föreningsstämma Beskrivning av vad som ska göras i lägenheterna Kostnader Vad händer nu Frågor och diskussion

3 Bakgrund Pyrolaområdet 50 år Tryggt boende innebär bl.a. att minimera risker för vattenskador och hälsoproblem Styrelsen har prövat olika alternativ under många år, bl.a. försök med så kallad relining I september 2011 uppdrag till HSB-konsult att bistå styrelsen att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ Utredningsresultat pekar på att nu måste åtgärder genomföras det handlar inte bara om avloppstammarna

4 Utgångspunkter Funktionssäkerhet. Badrummen i bostadsrättsföreningen ska uppfylla branschens regler för Säker vatteninstallation. God boendemiljö. Hälsorisker ska minimeras, möjligheter till energibesparingar tas till vara. Tillgängligheten ska förbättras. Fastigheterna ska utvecklas, och värdet på fastigheterna inte holkas ur. Låg kostnad över fastighetens livslängd. Valfrihet, kunna påverka standarden i sitt badrum, toalett och kök. Minsta möjliga störningar under byggtiden. Ingrepp i lägenheterna ska begränsas Kvarboende ska underlättas

5 Valmöjligheter God kvalitet och bra standard utan lyx där alla skall kunna skapa sitt badrum efter eget önskemål inom ramen för beslutad systemlösning De flesta skall vara tillfreds med grundutbudet och inte behöva välja från eller till. Det ska finnas bra valmöjligheter för till-och frånval

6 Deltagare i projektet Styrelsen Arbetsgrupp Konsult Ingemar Mathisen Hans Norberg Henrik Tottras Tommie Furugård Göran Sjölund Mikael Enström Sylvia Persson Lars-Erik Pettersson Andra Malin Olsson Moa Darabi Roland Gröndal, Sven Erik Wånell, Christer Ramstedt Livscykelkostnader El-konsult VVS-konsult Inventering Bygg Inventering lägenheter Finansiering Medlemsfrågor Åtgärdsprogram och projektledare Underlag för vattenskador, ritningar mm

7 Nuvarande skick Del Nuvarandeutförande Återstående livslängd Avloppsrör Gjutjärn 0 år Kallvattenrör Galvaniserade järnrör 0 år Varmvattenrör Koppar Cirkulation saknas i låghus medförande långa väntetider och hälsorisker 5-10 år Brunnar Gjutjärn 0 år Tätskikt Asfaltrykningbakom badkar 0 år vid duschning

8 Inget onormalt! Vattenledningar Koppar och galvaniserade stål Avloppsrör Gjutjärn Golvbrunn Gjutjärn, före 1991 byts i samband m renov. Tätskikt under klinker Tjärstrykning Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009

9 Rör bakom badkar

10 Rör i duschplatsen

11 Höjdskillnad mellan rum och badrum

12

13 Rostigt avloppsrör i källare

14 Rostig golvbrunn

15 Plastmatt a uppvikt mot kakel

16

17 Enkät med svarsfrekvens 72 % Väntetid på varmvatten över 10 sekunder i låghus 55 % Golvbrunnen svämmar över 25 % Golvbrunnen är utbytt efter % Mitt badrum är huvudsakligen i ursprungligt utförande. 50 % Mitt badrum är ombyggt de senaste fem åren 18 % Jag vill bygga om mitt badrum nu eller inom närmaste åren 25 % Jag vill inte bygga om mitt badrum inom närmaste åren 50 %

18 Inventeringav 60 lägenheter Andel med nyare golvbrunnar 11 st 21 % Förhöjda fuktvärden 7 st 13 % Skador på relinad brunn 1 st

19 Vattenskador Lägenheter drabbade av vattenskador st Tätskikt 45 % Vattenledningar 20 % Avlopp 25 % Värmesystem 10 % Vattenskador 2011 orsakar kostnader för Lägenheter drabbadeav vattenskador 2012 t.o.m. idag Lägenheter med pågående vattenskador kr 12 st 19 st

20 Olika alternativ finns Undersökta huvudspår 1. Föreningen åtgärdar rör och våtrum nu 2. Föreningen renoverar rör nu, medlemmarna renoverar successivt sina våtrum Kostnader samt för- och nackdelar har bedömts

21 Alternativen har vägts mot varann Stambyte och badrumsrenovering vid etttillfälle ger den för medlemmarna säkraste lösningen, och är dessutom ekonomiskt förmånligare än alternativet med relining. Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för Säker vatteninstallation Riskerna för vattenskador minimeras, och försiktighetsprincipen tillämpas vad gäller vattenledningar. Låghusen får varmvattencirkulation. Alla våtrum saneras från asbest.

22 Alternativen har vägts mot varann Successivt åtgärdande ger större olägenheter Omöjliggör vattenskadesäkert byggande för lång tid. Osäkerheter med asbesthantering. Svårhanterlig process för många enskilda att renovera våtrum Innebär ett ekonomiskt risktagande.

23 Motiv för styrelsens beslut, byta vattenledningar nu Om byte av vattenledningar senareläggs kan badrummen inte byggas om och uppfylla kraven på Säker vatteninstallation Problemen med att vatten går genom en lägenhet till nästa kvarstår, riskerna med att det inte finns varmvattencirkulation kvarstår. Hälsorisker med stillastående vatten

24 Motiv för styrelsens beslut, byta avloppsstammar nu Nya rörstammar och nya badrum minimerar riskerna för vattenskador Med relinaderörstammar kan det vara svårt att ansluta vid golvbrunn när badrum ska renoveras längre fram Vid utbyte av golvbrunn finns risk för genombrott i bjälklag och att lägenheten under drabbas

25 Motiv för styrelsens beslut, ekonomi och störningar Lägsta årskostnad under brukstiden Störningarna blir under en kortare period som är bestämd. Om medlemmarna själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker de utspritt över tid, och påverkar grannar under längre tid. Risken för vattenskador kvarstår, pga. badrum som inte åtgärdas eller åtgärdas felaktigt.

26 Vem bestämmer? Löpande förvaltning beslutar styrelsen om. Förändring kräver samtycke av samtliga medlemmar alternativt en 2/3 majoritet på föreningsstämma samt beslut i Hyresnämnd. Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. (9 kap 15 i BrLoch 29 2 st)

27 Styrelsens beslut Beslut Att byta ledningar för vatten-och avlopp i källare och gemensamma ledningar (stammar) och avlopp inom våtrum Styrelsens förslag Att medlems underhållsansvarövergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renovering av badrum och toaletter Att förändringar i lägenheterna godkänns

28 Livscykelkostnad 1. Olika åtgärdsprogram har studerats 2. Reparationskostnader och driftkostnader för åren 0-45 har bedömts 3. Resultat nuvärdesberäknas och redovisas som månadskostnad som funktion av brukstiden

29 Alternativa färdvägar AVåtrumsrenovering och stambyte nu och om 45 år igen B Relining av alla vertikalaavlopp nu. Renovering av badrum och byte av alla avloppsrör i våtrumsgolv successivt. Nya rör för tappvatten om 10 år. Stambyte och badrumsrenovering om 45 år C, D Relining av allaavlopp nu. Renovering av badrum och byte av golvbrunnsuccessivt. Nya rör för tappvatten om 10 år. Stambyte och badrumsrenovering om 45 år eller om 10 år

30 LCC-kostnadersom månadskostnad Samma årskostnad om livslängden är densamma Avgörande för månadskostnaden är brukstiden!

31 Samma årskostnad OM relining håller i 40 år och OM 150 lägenheter inte behöver renoveras

32 Alternativa åtgärder i låghus Py och höghus Py 20 Husen har relinatsi avlopp resp. avlopp och vattenledningar Det ger högre årskostnader att använda befintlig relining i samband med badrumsombyggnad pga kortare brukstid Dessa hus kommer därför, för att få en likvärdig standard, ingå i stam-och badrumsrenoveringen

33 Styrelsens grundförslag till åtgärder i lägenheterna DÄRUTÖVER Frånval Tillval Fria val Enklare utförande med reducerad kostnad för medlem Bekostas av medlem Val utan merkostnad

34 Utförande i badrum Vägghängd wc-stol (i de badrum som har wc) Tvättställ med ettgreppsblandare Badrumsskåp med belysning och eluttag Ny takbelysning, plafond Förberedelse för tvättmaskin Badkar eller duschvägg Kakel på vägg 20*20 cm i vitt utförande Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer

35 Utförande i badrum Nytt undertak ca 18 cm under befintligt tak Befintlig golvnivå sänks där så är möjligt Nytt värmeelement Ny handdukskrok, klädkrok och pappershållare Snickerier och tak målas Möjlighet att förse badrum med vägghängd wc-stol som tillval

36 Utförande i separat toalett Vägghängd wc-stol Tvättställ med ettgreppsblandare Spegel Eluttag Belysningsglob på vägg Kakel på vägg 20*20 cm i vitt utförande över tvättställ och på vägg bakom wc-stol Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Befintligt tak målas Ny handdukskrok och pappershållare i borstad aluminium Snickerier, tak och väggar målas

37 Utförande i kök Avloppsrör från diskbänk, placerat i bakkant Diskbänksskåpsbotten Nytt kakel över diskbänk om så erfordras

38 Utförande i hall Proppskåp (gruppcentral) med jordfelsbrytare och automatsäkringar Elledningar i befintliga rör till våtrum

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51 Under ombyggnadstiden Byggstart runt årsskifte, byggtid 3-4 år Ombyggnadstid cirka 6-8 veckor i lägenhet Vatten och avlopp i tillfälliga anordningar i källare eller i byggnad utanför entréer Tappvatten uppdraget i trapphus Portabla toaletter tillhandahålls Medlemskonsulent stöttar behövande Information, Information och information Dialog med projektledning och medlemsfunktion (konsulent)

52 Medlemsstöd under ombyggnaden Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden Känslig information hanteras med integritet Samverkar med kommunens handläggare Hembesök Råd inför byggstart; wc och andra lämpliga tillval

53 Finansiering Föreningen upptar nya lån och använder gemensamma avsatta medel Alternativt i kombination med att Entreprenör fakturerar medlem Kapitaltillskott från medlemmar sker

54 Kostnader Investering Produktionskostnad bedöms till ca 170 miljoner kronor Finansiering Nya lån 170 miljoner kronor Inga tillskott från medlemmar Ökade månadskostnader för snittlägenhet (72 kvm) 4 % ränta alternativ om räntan skulle stiga till 6 % kr Kr kr kr kr kr kr kr Summa 1070 kr 1550 kr

55 Vad händer nu? Medlemsmöte nr ett och två Skriftlig information Extra föreningsstämma 3:e maj Information och beslut Inhämtande av individuella samtycken i kombination med informationsmöten Projektering Entreprenadupphandling Trapphusvisa informationsmöten Hembesök

56 Frågor styrelsen fått 1. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det? 2. Hur länge blir jag utan vatten och avlopp? 3. Är det bilningar i betong hela dagarna? 4. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? 5. Hur hanteras asbest? 6. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? 7. Vad händer med månadsavgiften? 8. Är det inte billigare och bättre att relina avloppsrören? 9. Hur kommer det sig att så många brfrelinari stället för att byta rören?