Teknisk förvaltning. Teknisk förvalting?? ANNE LANDIN

Transkript

1 Teknisk förvaltning ANNE LANDIN Teknisk förvalting?? 1

2 Teknisk förvaltning» är de tekniska åtgärder som vidtas på en fastighet för att behålla eller få de funktioner som det finns behov av vid varje tillfälle. Begrepp Löpande underhåll Åtgärder som vidtas kontinuerligt efter hand som brist uppstår. Periodiskt underhåll Åtgärder som vidtas enligt underhållsplan. Ombyggnad Renovering Genomgripande ändring av befintlig byggnad. Återställande av byggnad eller liknande till skick jämförbart med nytt. 2

3 Begrepp forts Reparation Restaurering Totalsanering Underhåll Avhjälpande av fel till driftduglighet. Återställande av byggnad till ursprungligt skick. Förnyelse genom rivning och nybyggnad. Åtgärd för att bibehålla en fastighets funktion.. Ändring Om-och tillbyggnad enligt PBL. Byggnadsbeståndets tekniska utformning och volym? 3

4 Bostadsbyggandets regionala fördelning»storstadsområde 48 %»Norra Sverige 17 %»Södra Sverige 35 % Stomsystem - antal våningar»bärande ytterväggar och hjärtväggar och vissa tvärgående väggar»trevånings lamellhus är vanligast. 4

5 Lägenhetsstorlek» I hus byggda fram till 1945 var 80% 2 ROK eller mindre.» I hus byggda var drygt 50 % 2 ROK eller mindre» 2010: 3,6% trångbodda 52,5% normal utrymmesstandard 43,9% hög utrymmesstandard Källa SCB Material» Mer än 50% av flerbostadshusen har murverk i yttervägg.» Lättbetong är mycket vanligt i yttervägg under perioden » Fram till 1950 är tegel ett bärande material och därefter i huvudsak ett beklädnadsmaterial 5

6 Grundläggning Byggnadstekniska brister 6

7 Funktionsbrist Byggnadsdelen som skall uppfylla funktionen har aldrig funnits (Hiss) nyttjas på annat sätt än vad den var byggd för (Badrum) är föråldrad (Köksmaskiner) har inte underhållits (Utvändig träpanel) är trasig och har ej blivit reparerad (Tak) är bristfälligt utförd i förhållande till beställarens krav (Vägg) Skadedrabbade konstruktioner Låglutande papptak Krypgrund Platta på mark Tilläggsisolerade källare Asfaltstrukna källarväggar Kalkhaltigt naturstensmaterial utvändigt Träfönster utan avvattning i överkant Ytterdörrar utan tak 7

8 Skadefrekvensens variation med produktens ålder i olika riskperioder Ålder Inkörnings- Brukarperiod Utslitningsperiod period Byggfel från 1970-talet 8

9 Byggfel från perioden ? Byggfel- vem är boven! Vilka fel gör vi år 2012!? 9

10 Underhåll och varsamhet (enligt PBL kap 8 14) Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt. En anordning för ett syfte som avses i 4 första stycket 24 4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. Lag (2011:335). Underhåll och varsamhet (enligt PBL kap 8 15) En tomt ska hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer. Om det på tomten finns en anordning som är avsedd att uppfylla kraven i 9, ska den i skälig utsträckning hållas i sådant skick att den fyller sitt ändamål. Lekplatser och fasta anordningar på lekplatser ska underhållas så att risken för olycksfall begränsas. 10

11 FÖRVALTNINGSARBETE Funktion Intervall Omfattning Drift inkl adm Vidmakthålla Kontinuerlig Liten Under- håll inkl adm Bevara/ Återställa Ofta/sällan Liten/stor Ombyggnad Ändra funktion Mycket sällan Stor Diagnos Tillståndskontroll! SYFTE Att beskriva en fastighets tillstånd vid en eller fler tidpunkter till grund för beslut om åtgärder som förbättra produktivitet och effektivitet i fastighetsförvaltning. Identifiering Intern och extern jämförelse - bra/önskvärt 11

12 Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling» Iterativ process Analys/Diagnos av Drift o Underhåll kräver fördjupade studier Diagnos» Tillståndskontroll Kunskap om motsvarande förhållande i andra fastigheter t och företag Målsättning= önskvärt tillstånd» Produktivitetsmått» = relationen mellan in och ut (antal kvm/antal arbetstimmar) btti» Effektivitetsmått» = relationen mellan produktvärde och produktresurser (hyra/dou) 12

13 Underhållsplanering Uppmätning Relationsritning Besiktningar Underhållsplan Databas Förtecknad åtgärder Underhållsintervall kostnader Uppföljning Prel underhållsplan Årskostnader Besiktning Riskanalys DIAGNOS Analys av förbrukning och avskrivning Drift- Underhåll Fastighetsekonomisk analys PROGNOS Livscykelekonomi Beslutscykel för förvaltning BESLUT 13

14 Olika besiktningar» Fastighetsöverlåtelse» Entreprenadbesiktningar i» Stora markarbeten» Byggtekniska utredningar» Lokalöverlåtelse» Syn vid tvister» Fastighetsvärdering» Skickbesiktningar Fastighetsöverlåtelse Undersökningsplikt Krav på sakkunnig Krav på utökad undersökning Förekomst av dolda fel Utlåtande 14

15 Entreprenadbesiktningar Förbesiktning Slutbesiktning Garantibesiktning Särskild besiktning Överbesiktning Efterbesiktning Större markarbeten» Strikt ansvar vid stora arbeten» Besiktning före och efter arbetena 15

16 Lokalöverlåtelse» Före avflyttning - Vad är normalt slitage?» Före inflyttning- Förekommande fel? Tillståndsbesiktningar» Bedöm återstående livslängd» Bedöm underhållsåtgärder 16

17 Syn vid tvister» Domstolar» Länsstyrelse - kammarrätt m m Besiktning vid fastighetsvärdering» Definition» Värdepåverkande faktorer» Förekommande problem» Kännedom om marknaden 17

18 Värdepåverkande faktorer» Läge, Läge, Läge» Övrigt Värdepåverkande faktorer bostäder Läge Area Bostadsarea Tomtareal Arkitektonisk utformning Standard Underhåll 18

19 Utlåtande från besiktning Datum Närvarande Syfte Underlag för utlåtandet Dokumentation av iakttagelser vid syn Beskriv iakttagelser utan att analysera Läsaren skall kunna följa utlåtandet Analys och förslag Ansvar hos besiktningsman» Konsultavtal» Ansvar mot uppdragsgivare 19

20 Åtgärder? Råd och bestämmelser Plan- och bygglag- BBR- BKR» Allmänna råd om Krav på varsamhet ändring av byggnad, Rivningsplan BÄR Tekniska bestämmelser Arbetarskyddsbestämmelser» Allmänna råd 1996:4 ändrad genom Minimikrav 2006:1 Lägsta godtagbara standard 20

21 Lägsta godtagbara standard» Kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten» Kontinuerlig uppvärmning» Avlopp för spillvatten» Elektrisk ström för normal hushållsförbrukning» Personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ med badkar eller dusch» Utrustning och utrymme för matlagning» Förrådsutrymmen» Möjlighet till tvättning Ansvar för åtgärd» Fastighetsägarens ansvar» Producentansvar» Projektörsansvar» Produktansvar» Hyresgäst och brukaransvar» Säljarens felansvar 21