Föreläsning. Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering. Byggnadsekonomi

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Föreläsning. Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering. Byggnadsekonomi"

Per-Erik Sandberg
för 8 år sedan
Visningar:

1 Föreläsning Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering Byggnadsekonomi

2 Fastighetsmarknaden Trög marknad Varje komponent har lång livslängd Litet tillskott varje år <<1%

3 Förädlingsprocessen ÄGARE PRODUCENT ARBETE KAPITAL KUNNANDE Resurser Kostnader FASTIGHETS FÖRVALTNING UTRYMME SERVICE NYTTJARE KONSUMENTER Produkter Intäkter

4 In- och utbetalningar Hyra Uppvärmning Försäkringar Administration Fastighetsskötsel Löpande underhåll Datakällor Intern redovisning Extern redovisning Offentlig statistik (SCB) Konsultföretag (ex REPAB)

5 Betalning Fastighetens in- och utbetalningar In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån Administration Drift Underhåll Räntor & Amortering

inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering

6 Fastighetsekonomisk analysmodell Diagnos Prognos Beslut Återkoppling

7 Diagnos Beskrivning och utvärdering av fastighetens betalningsflöden och effektivitet fram till idag Prognos Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i framtiden Beslut Lönsamhetsbedömning och utvärdering av övriga faktorer

Plan som utvisar förväntade resurs och betalningsflöden i

8 Diagnos = Tillståndskontroll Identifiering Extern jämförelse Intern jämförelse Bra / önskvärt

9 Diagnos Ekonomisk status idag Baseras på historiska data Årsvis bedömning

10 DRIFT Åtgärder av kontinuerlig karaktär som krävs för att använda byggnaden till avsett ändamål UNDERHÅLL Åtgärder för bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick KAPITALUTGIFTER Ersättning för lånade medel (=räntor) Värdeminskning / avskrivning

bibehålla eller återställa ett objekt i brukbart skick

11 Uppdelning enligt REPAB Nivå 3 Driftkostnader Administration Fastighetsskatt Försäkring Värme El, gemensam Vatten Tillsyn och skötsel Mark Byggnad Installationer Reparationer Sophämtning Städning Underhållskostnader Underhåll av mark (tomt) Utvändigt underhåll av byggnad Invändigt underhåll av byggnad Underhåll av installationer

Installationer Reparationer Sophämtning Städning Underhållskostnader Underhåll av

12 Kapitalutgifter Byggnadsekonomi

13 Finansieringsbehov Krediter ges till; Nya fastigheter Äldre fastigheter Orsakas av; Nyproduktion, köp av ny produktion Ombyggnad, köp, omläggning av lån, ökad belåning, drift och underhåll

14 Fastighetslån Bottenlån, till ungefär 75% av anskaffningskostnaden (Långa löptider, ges vanligtvis fastighetsinstitut t.ex Statshypotek) Topplån (Korta löptider, ges av banker) Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK Topplån Bottenlån 75%

15 Hur långsiktigt minska kapitalutgifter? 1. Skaffa sig en ränteuppfattning 2. Analysera räntekonstruktionerna 3. Sprida omsättningstidpunkterna

16 Grundläggande lånetyper Bundna lån Fast ränta Kan ej sägas upp under en bestämd tid Konvertering kan förekomma Obundna lån Räntan följer det allmänna ränteläget

17 Rakt lån Grundläggande lånekonstruktioner Annuitetslån Serielån

18 Exempel Ett lån på 1000 kr, 10 års löptid och 10% ränta Beräkna kapitalutgifterna för ett: Rakt lån Annuitetslån Serielån

19 Cash-Flow och nyckeltal

20 PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser

21 Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl

22 Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet

23 Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt

24 D n = D 0 *(1+index) n Driftprognoser Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post

25 Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning

26 Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt

27 Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis

28 BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar

29 Uppbyggnad av Cash Flow Cash Flow Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Operativa nyckeltal

30 Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde

31 Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser

32 Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas

33 Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte

34 Nyckeltal för osäkerhetsbedömningar Skuldtäckningsgrad Beskriver investeringens förmåga att bära kapitalutgifterna Skuldsättningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen Belåningsgrad Soliditetsmått som beskriver kapitalfördelningen

35 Operativa nyckeltal Framförallt för drift Räknas på fastighetsbestånd eller för en enskild fastighet Egna nyckeltal kan lätt skapas för det man vill mäta Om kostnader för arbete och förbrukning beräknas Effektivitetsmått

36 Operativa nyckeltal Exempel på tillämpning: Neddragning av fastighetsskötsel (Personalminskning) + Fastighetsskötsel (kr/m2) sjunker Driftkostnad/Total kostnad sjunker Personalkostnad/Fastighetsskötsel sjunker - Antal ej åtgärda fel per vecka ökar Antal klagomål per vecka ökar Löpande UH/Totalt UH ökar NETTOEFFEKT????

37 Skillnaden på en gissning och en prognos är en akademisk examen

Relevanta dokument

Cash-Flow och nyckeltal. Byggproduktion

Cash-Flow och nyckeltal. Byggproduktion Cash-Flow och nyckeltal Betalning Fastighetens in- och utbetalningar In Engångs Upptagande av lån Försäljning Periodisk Hyra Finansiella inbetalningar Ut Fastighetsköp Reinvestering Slutbetalning av lån