Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Brf Torpaängen i Växjö. (Org. nr. 769633-4031) Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker. A. Allmänna förutsättningar. 2 B. Beskrivning av fastigheten. 3-4 C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv. 5 D. Preliminär finansieringsplan. 5 E. Beräkning av föreningens årliga kostnader. 6 F. Beräkning av föreningens årliga intäkter. 7 Redovisning av andelstal, insatser och årsavgifter m.m. Lägenhetsredovisning. G. Ekonomisk prognos. 8 H. Känslighetsanalys. 9 I. Särskilda förhållanden. 10 J. Enligt bostadsrättslagen föreskrivit intyg. 11 Sid
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR. Bostadsrättsföreningen Torpaängen i Växjö, som registrerats hos Bolagsverket 2016-11-28 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket. Inflyttning beräknas till våren-sommaren 2019. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande Kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig i fråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader grundar sig på bedömningar gjorda i oktober månad 2017. Inflyttning beräknas ske våren-sommaren 2019. Brf Torpaängens anskaffning av fastigheten kommer att ske genom att Brf Torpaängen förvärvar samtliga aktier o Torpaängen Fastighet AB (org.nr.559119 2561). Bolagets enda tillgång är fastigheten Bollplanen 1 och Bollklubben 1 i Växjö. Föreningen förvärvar sedan fastigheten(interntransaktion)från Torpaängen Fastighet AB. Detta sker vid tillträdet av fastigheten. Lägenheterna upplåts vid denna tidpunkt med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Torpaängen Fastighet AB kommer därefter att säljas för likvidering. Det skattemässiga restvärdet medför att skatt uppkommer i föreningen om verksamheten upphör och fastigheten säljs. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastighet är den slutliga. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att föreningen har tillträtt fastigheten. Genomförande. Byggnadsprojektet genomförs som ett totalåtagande från Fagnes AB(org.nr.556856 2275), vilka anlitat BRA (org. nr.556468 4669) som totalentreprenör för dess byggnation. Fagnes AB svarar under sex månader för de kostnader som uppstår på grund av osålda lägenheter. Därefter köper Fagnes AB de osålda lägenheterna. Mellan föreningen och Fagnes AB har tecknats avtal om Bostadsrättsgaranti, innebärande att Bolaget, under en tid av 3 år från färdigställandet av projektet, och om föreningen så önskar, skall överta de bostadsrätter som eventuellt blir återlämnade till föreningen efter att tidigare har sålts genom Bolagets försorg. Bolaget tecknar en byggfelsförsäkring och färdigställandeförsäkring för föreningens hus.
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN. Fastighetsbeteckningar: Bollplanen 1 och Bollklubben 1 Adress: xxxx Fastigheternas areal: 5370 m 2 Lägenhetsyta: Primär:2951 m 2 23 st radhus Planförhållanden: För området gäller antagen detaljplan 2017-01-26 Försäkring: Fastigheten är vid tillträdet fullvärdesförsäkrad. Byggnadernas antal och utformning samt gemensamma utrymmen och anordningar. Fem byggnader i två plan med 23 radhus kommer att nyproduceras. Varje radhus är anslutna till separat värmeväxlare från fjärrvärmeanläggning och för elleverans från Växjö Energi. Individuell mätning av vatten och hushållsel. Alla radhus har uteplats. I anslutning till lägenheterna finns parkering till varje radhus. Kortfattad byggnadsbeskrivning. Nyproducerade Bostadshus. Grundläggning: Yttervägg: Rumsskiljande väggar: Mellanbjälklag: Yttertak: Fönster/-dörr: Ventilation: Hushållsel: Värmeanläggning: Bredband/Telefon/TV Betongplatta med underliggande värmeisolering. Trästomme med utegipsskiva och träpanel. Regelkonstruktion med gips. Träregelkonstuktion med mellanliggande isolering. Gipsplank, glespanel och folie. Falsad bandtäckt plåt. Trä-fabriksmålat, 3-glas Ventilation genom ftx-aggregat. Separat mätning för varje lägenhet. Fjärrvärme ansluten till golvvärme i båda plan. Fiber indraget.
Förrådsbyggnader. Grundläggning: Yttervägg: Yttertak: Betong Utvändigt klädd med träpanel. Plåt Kortfattad rumsbeskrivning (ex. eventuella tillval). Rum Golv Väggar Tak Entré Klinker Målat Målat Hall Parkett, ek Målat Målat Vardagsrum Parkett, ek Målat Målat Kök Parkett, ek Målat Målat Badrum Klinker Kakel Målat Sovrum Parkett, ek Målat Målat Lägenhetsutrustning: Kök med spishäll, inbyggnadsugn, Micro, diskbänk, kyl, frys, och köksfläkt. Vitlackade luckor och lådfronter. Stänkskydd av kakel. Badrummen innehåller wc, tvättställ och dusch med duschväggar. Badrumsinredning med spegel, skåpinredning, tvättmaskin och kondenstumlare. En omgång ritningar finns tillgängliga hos styrelsen.
C. SLUTLIGA KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV. Köpeskilling för föreningens fastighet. 30.656.000 Entreprenadkostnader* 73.184.000 Beloppet under entreprenadkostnader inkluderar kostnader för fastighetsbildning, lagfart, anslutningsavgifter, byggherrekostnader, kreditivkostnader, marknadsföring, konsultarvoden, pantbrev, föreningsbildning och ekonomisk plan Slutlig anskaffningskostnad 103.840.000 Taxeringsvärde cirka xxxxx kronor. D: PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN. Specifikation över lån och insatser som beräknas kunna upptas för fastighetens finansiering. Investerings lån totalt (fördelat enligt nedan) Lån: 34.500.000:- 34.500.000 Säkerhet för lånen är pantbrev. Insatser: 69.340.000 Summa beräknad finansiering 103.840.000
E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER. Räntekostnader Investerings lån Lån 34.500.000 2,00% ränta 690.000 Beräknad kapitalkostnad år 1 690.000 Delsumma amortering (= avskrivning ) 383.000 Amortering år 383.000 per år. Baserat på bankens nuvarande amorteringskrav. Avsättning till fastighetsunderhåll 140.000 Driftkostnader och övriga kostnader Ekonomisk förvaltning 45 000 Arvode styrelse och revisor 25 000 Fastighetsförsäkring 30 000 Löpande underhåll 85 000 Ytterbelysning 30 000 Sophantering 35 000 Snöröjning sandning, grönyta 50 000 Delsumma driftskostnader 300.000 Driftsreserv 80.000 Summa beräknade årliga kostnader 1.593.000 Följande årliga driftskostnader tillkommer för bostadsrättshavaren och skall betalas direkt till leverantören (alternativt Bostadsrättföreningen) Gäller kostnader som: uppvärmning, VA, fiber och hushållsel ( ca 180 kr/m2 ) Avskrivningar. I uppställningen ovan visas endast likviditetspåverkande kostnader(dvs. utbetalningar ), som då skall täckas av årsavgifterna. Avskrivningarna förutsätts vara desamma som de amorteringar bostadsrättsföreningen gör årligen. För de fall avskrivningar görs utöver detta kan det komma att leda till ett bokföringsmässigt negativt resultat.
F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande utgifter och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter andelstal. Årsavgifter 1.593.000 Summa beräknade årliga intäkter 1.593.000 Lägenheternas andelstal, insatser, årsavgifter och beräknad månadskostnad till bostadsrättsföreningen. Av lägenheterna är 18 st på 132 kvm. 5 st på 115 kvm. Total yta: 2951 kvm. Lägenhet 132 kvm Andelstal: 4.47 % Insats: 2 875 000 kr-3 225 000 Årsavgift: 71.256 kr Månadsavgift: 5.938 kr Lägenhet 115 kvm Andelstal: 3.90% Insats: 2.695.000 kr-2.950.000 Årsavgift: 62.079 kr Månadsavgift: 5.173 kr
LÄGENHETSREDOVISNING Redovisning över insatser, årsavgifter m.m. Lgh nr Typ Yta m2 Insats kr Andelstal % Årsavgift kr Månadsavgift kr 1 4 rok 115 2.950.000 3,90 62 079 5173 1725 2 5 rok 132 3.195.000 4,47 71 256 5938 1980 3 5 rok 132 3.095.000 4.47 71 256 5938 1980 4 5 rok 132 3.095.000 4,47 71 256 5938 1980 5 5 rok 132 3.125.000 4,47 71 256 5938 1980 6 5 rok 132 3.125.000 4,47 71 256 5938 1980 7 5 rok 132 3.075.000 4,47 71 256 5938 1980 8 5 rok 132 3.075.000 4,47 71 256 5938 1980 9 5 rok 132 3.125.000 4,47 71 256 5938 1980 10 5 rok 132 3.225.000 4,47 71 256 5938 1980 11 5 rok 132 3.095.000 4,47 71 256 5938 1980 12 5 rok 132 3.095.000 4,47 71 256 5938 1980 13 5 rok 132 3.050.000 4,47 71 256 5938 1980 14 5 rok 132 3.050.000 4,47 71 256 5938 1980 15 5 rok 132 3.125.000 4,47 71 256 5938 1980 16 5 rok 132 3.095.000 4,47 71 256 5938 1980 17 5 rok 132 2.950.000 4,47 71 256 5938 1980 18 5 rok 132 2.875.000 4,47 71 256 5938 1980 19 5 rok 132 2.925.000 4,47 71 256 5938 1980 20 4 rok 115 2.825.000 3,90 62 079 5173 1725 21 4 rok 115 2.695.000 3,90 62 079 5173 1725 22 4 rok 115 2.695.000 3,90 62 079 5173 1725 23 4 rok 115 2.780.000 3,90 62 079 5173 1725 2951 69.340.000 Driftskostnad kr per månad uppskattad
G. EKONOMISK PROGNOS. År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Summa kostnader 1 593 1 596 1 599 1 602 1 605 1 609 1 630 1 699 Samtliga kostnader anges i kkr. om inget annat anges Kapitalkostnader 1 073 1 065 1 058 1 050 1 042 1 035 996 958 Räntor 690 682 675 667 659 652 613 575 Avskrivningar 383 383 383 383 383 383 383 383 Driftskostnader * 215 219 224 228 233 237 262 289 Underhållskostnader 225 230 234 239 244 248 274 303 Löpande underhåll* 85 87 88 90 92 94 104 114 Avsättning för underhåll * 140 143 146 149 152 155 171 188 Övriga kostnader 80 82 83 85 87 88 97 149 Fastighetsavgift** 0 0 0 0 0 0 0 42 Övriga oförets kostnader * 80 82 83 85 87 88 97 107 Summa intäkter 1 593 1 596 1 599 1 602 1 605 1 609 1 630 1 699 Erforderliga årsavgifter 1 593 1 596 1 599 1 602 1 605 1 609 1 630 1 699 D: o kronor per m2 540 541 542 543 544 545 552 576 Hyresintäkter * 0 0 0 0 0 0 0 0 Räntebidrag Ränteantagande % 2,00 Subventionsränta % Inflationsantagande % 2,00 Lägenhetsyta m2 2 951,0 Räntebidragsunderlag kkr. Investerings lån kkr. 34 500 Taxeringsvärde kkr. Antal lägenheter 23 Den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen är beräknade i löpande priser. * Kostnadsutvecklingen för poster markerade med * förutsätts följa inflationen **Fastighetsavgift utgår först 15 år efter fastighetens färdigställande och antas vara 1315 kr/lgh uppräknat med inflation
H. KÄNSLIGHETSANALYS. Erforderlig årsavgift Belopp i kr/m2 ( exkl. Värme, VA, fiber, hushållsel ) Löpande priser År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå 540 541 542 543 544 545 552 576 2. Dagens räntenivå + 1 % 657 656 656 656 656 656 656 673 3. Dagens räntenivå + 2 % 774 772 770 769 767 766 760 771 4. Dagens räntenivå + 3 % 891 888 885 882 879 876 864 868 6. Dagens räntenivå - 1 % 423 425 427 430 432 435 448 478 7. Dagens räntenivå - 2 % 306 310 313 317 321 324 344 381 Dagens räntenivå och 8. Dagens inflationsnivå + 1 % 540 543 545 548 552 555 574 615 9. Dagens inflationsnivå + 2 % 540 544 549 554 559 565 598 661 10. Dagens inflationsnivå - 1 % 540 539 538 537 537 536 532 541 11. Dagens inflationsnivå - 2 % 540 537 535 532 529 527 514 511 Ovanstående belopp avser kr/m2 BRA och år Ränte- och inflationsantagande Räntenivå % 2,00 Inflationsnivå % 2,00 Känslighetsanalysen visar vilka årsavgifter som erhålles när samtliga ränte- och inflationsberoende intäkts/kostnadsposter justeras med hänsyn till redovisade ränte- och inflationsändringar.
I. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN. 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2 Kostnad för uppvärmning, vatten, fiber och hushållsel ingår ej i årsavgiften. 3. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad sköta det inre av lägenheten med tillhörande utrymmen samt den mark som är upplåten med bostadsrätt. 4. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan utvändiga arbeten är färdigställda. Bostadsrättshavaren erhåller icke ersättning eller nedsättning av årsavgiften för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. 5. Vid upplösning av bostadsrättsföreningen skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. Växjö den / 2017 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN TORPAÄNGEN I VÄXJÖ. Richard Coucher Laszlo Szabo Jakob Bengtsson