KOSTNADSKALKYL BRF UTSIKTEN NYNÄSHAMN 769629-7402 maj 2017
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av fastigheten... 3 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status... 4 3.1 Byggnadsbeskrivning... 4 3.2 Teknisk status... 5 4 Taxeringsvärde... 5 5 Föreningens anskaffningskostnad... 5 6 Finansiering... 6 7 Föreningens utgifter... 6 7.1 Kapitalkostnader... 6 7.2 Drift- och underhållskostnader... 7 7.3 Fastighetsskatt/avgift... 7 8 Föreningens inkomster... 8 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys... 8 9.1 Ekonomisk prognos... 9 9.2 Känslighetsanalys I... 10 10 Lägenhetsredovisning... 11 11 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser... 12 BILAGOR: INTYG ENLIGT 5 KAP 3 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2(13)
KOSTNADSKALKYL BRF UTSIKTEN NYNÄSHAMN 1 Allmänt Brf Utsikten Nynäshamn med org.nr. 769629-7402 har registrerats hos Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Föreningen kommer förvärva del av fastigheten Nynäshamn Vaktberget 4. Detta sker genom att föreningen förvärvar samtliga andelar i Vaktberget Ekonomisk förening. Vaktberget Ekonomisk förening har tecknat avtal med den nuvarande ägaren av Vaktberget 4 om att förvärva del av fastigheten när styckning av fastigheten har registrerats hos Lantmäteriet. Del av fastigheten kommer vara Vaktberget Ek förs enda tillgång. Fastigheten kommer sedan, genom så kallad underprisöverlåtelse, överlåtas från Vaktberget Ekonomisk förening till Brf Utsikten Nynäshamn. I samband med fastighetsförvärvet tecknar föreningen ett totalentreprenadkontrakt rörande omfattande ombyggnader inom den förvärvade fastighetens byggnad. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att ombyggnation avslutats. Föreningen har tillträtt fastigheten utan hyresgäster. Entreprenadarbeten påbörjas under kvartal 2 2017. Inflyttning beräknas ske under andra kvartalet 2018. Föreningen har med Glommen & Lindberg Bostad AB tecknat avtal enligt vilket eventuellt osålda lägenheter vid inflyttningsdatum upplåts till Glommen & Lindberg Bostad AB. 2 Beskrivning av fastigheten Registerbeteckning Del av Vaktberget 4 Kommun Församling Adress/belägenhet Tomtarea Nynäshamn Nynäshamn Utsiktsvägen. Fastigheten är under bildande den slutliga tomtarean är ej känd. Ägarstatus Äganderätt 3(13)
Planförhållanden Servitut /Nyttjanderätt Försäkring En detaljplan för delar av kvarteren Telegrafen och Vaktberget har varit ute för utställning/granskning under perioden 7 februari - 7 mars 2017. En ny detaljplan är beräknad att kunna fastställas under kvartal 3 2017. I samband med bildandet av den nya fastigheten kommer gemensamhetsanläggningar att bildas samt avtal om nyttjanderätter att tecknas. Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår Byggnadstyp Byggnaden uppfördes ursprungligen 1987. Omfattande ombyggnad planeras genomföras under 2017/18. Flerbostadshus. Uthyrningsbar area 1 086 m 2. Bostadslägenheter 22 lägenheter om sammanlagt 1 086 m 2. Generell lägenhetsbeskrivning Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Hiss Grundläggning Stomme Bjälklag Yttertak Entré/hall; trägolv, målade väggar och tak Kök; släta luckor, induktionshäll, kolfilterfläkt, integrerad kyl/frys och diskmaskin. Badrum; klinker på golv och kakel på vägg, golvstående toaletter, duschvägg Övriga rum; Träparkett, målade väggar och tak Rullstols- och barnvagnsrum, städ- och fastighetsförråd, lägenhetsförråd, tvättstuga. Fjärrvärme, vattenburna radiatorer, elkomfortvärme i badrum. FX-system och FTX-system centralt och i lägenheter Hydrowave hiss eller motsvarande i trapphus. Platta på mark. Betong/trä. Betong. Plåt. 4(13)
Fasader Fönster Tvättstuga Sophantering Övrigt Betongblock och plåt. Trä/metall. Nyttjanderätt till tvättstuga gemensam med förening i grannhus. Kärl i soprum på gård. Fastigheten ansluten till fibernät för tv/tele och bredband. 3.2 Teknisk status Beträffande fastighetens tekniska status och skick hänvisas till besiktningsprotokoll upprättat av Åsa Heller, Densia AB, daterat 2017-04-28. Fastighetens byggnad kommer att genomgå en större ombyggnad inför upplåtelsen av bostadsrätter. Besiktningen visar att det ej finns något behov av initial fondavsättning för yttre underhåll. Utlåtandet rekommenderar att föreningen avsätter 54 500 kr/år för att täcka beräknat underhåll under kommande 10- årsperiod. Till initial reparationsfond avsätts 0 kr inkl moms. 4 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för år 2018 är uppskattat till 17 644 000 kr, fördelat på byggnad 15 880 000 kr och mark 1 844 000 kr. Typkod är 320 (Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder). Taxeringsvärdet är uppskattat utifrån Skatteverekets riktvärdesområde 0192336. Enligt SKV A 2015:14 ska ombyggnadskostnader överstigande 70% av schablonkostnad för nybyggnad medföra att värdeåret sätts till året för ombyggnadens färdigställande. Enligt dessa regler kommer föreningen ej att debiteras fastighetsavgift under 15 år efter färdigställandet. 5 Föreningens anskaffningskostnad Totalt inköpspris 50 300 000 kr 46 368 kr/kvm Ing saldo och oförutsett 50 000 kr Anskaffningskostnad 50 350 000 kr 46 414 kr/kvm Enligt avtal står säljaren av fastigheten för föreningens samtliga omkostnader för administration (tex lagfart, pantbrev, uppläggningsavgifter, registreringsavgifter) vilka uppkommer med anledning av föreningens förvärv av rörelse, fastighet och entreprenad. 5(13)
6 Finansiering Lån Belopp Bindningstid år Ränta % Räntekostn kr Amortering kr Kapitalutgift kr Ränta efter löptid % Bottenlån 1 11 750 000 ca 5 år 3,00 352 500 58 750 411 250 4,00 Summa lån år 1 11 750 000 Snittränta: 3,00 352 500 58 750 411 250 Insatser: 30 880 000 Upplåtelseavgifter: 7 720 000 Summa finansiering år 1 50 350 000 Till säkerhet för föreningens långsiktiga finansiering ställer föreningen pantbrev med säkerhet i fastigheten. Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånet slutamorterat om 200 år. Kreditens löptid är lika med räntebindningstiden. Föreningen kommer inför starten av ombyggnationen träffa avtal med utvald bank. 7 Föreningens utgifter 7.1 Kapitalkostnader Räntekostnader 352 500 kr Avskrivning (Linjär 100 år) 450 431 kr Summa kapitalkostnad år 1 802 931 kr Avskrivningarna är beräknade från ett kalkylerat anskaffningsvärde av byggnaden om 45 043 000 kr. Föreningen bör enligt Bokföringsnämndens anvisningar göra bokföringsmässig avskrivning på byggnadens anskaffningsvärde motsvarande 1 procent per år. Med årliga avskrivningar om 450 tkr kommer föreningen redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott. Detta underskott påverkar dock ej föreningens likviditet. I planen angivna årsavgifter kommer att täcka föreningens löpande utgifter, amorteringar samt förslag till fondavsättning. 6(13)
7.2 Drift- och underhållskostnader Styrelse/revision 25 000 kr 23 kr/kvm Ekonomisk förvaltning 32 000 kr 29 kr/kvm Vatten 15 000 kr 14 kr/kvm Värme 110 000 kr 101 kr/kvm El 15 000 kr 14 kr/kvm Renhållning 18 000 kr 17 kr/kvm Trappstädning 20 000 kr 18 kr/kvm Fast skötsel 35 000 kr 32 kr/kvm Försäkring 25 000 kr 23 kr/kvm Kabel TV 7 500 kr 7 kr/kvm Övrigt 25 000 kr 23 kr/kvm Löpande underhåll 20 000 kr 18 kr/kvm Summa driftkostnad år 1 347 500 kr 320 kr/kvm Avsättning yttre underhåll: 54 500 kr 59 kr/kvm Årlig höjning av driftkostnad 2 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på den normala kostnadsbilden för likvärdiga bostadsfastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Föreningen kommer att delta i gemensamhetsanläggningar vilka kommer att svara för delar av driften. I ovanstående ingår föreningens kostnader för deltagande i sådana anläggningar. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Det bedömda underhållsbehovet enligt utförd statusbesiktning täcks av den årliga avsättningen till den yttre fonden. 7.3 Fastighetsskatt/avgift Taxeringsvärde bostäder 17 644 000 kr Kommunal fastighetsavgift 27 896 kr Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,30 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt 1 268 kr per lägenhet. Enligt gällande regelverk kommer fastigheten att likställas en nyproducerad bostadsfastighet och bli befriad från fastighetsavgift i 15 år Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. 7(13)
8 Föreningens inkomster Årsavgift bostäder: 862 416 kr 795 kr/kvm Årlig konstant höjning av avgifter: 2 % Årsavgiften antas öka med 2 % per år vilket ger att stigande överskott i kalkylen. Om kostnaderna utvecklas i enlighet med antagandena i kalkylen kan föreningen istället välja en lägre ökningstakt för årsavgiften. 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år, år 11 samt år 16 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Därutöver redovisas en känslighetsanalys I utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av lånens räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att resultatet och kassaflödet skall bli 0 varje år i kalkylen. Inom föreningens tio första verksamhetsår föreligger ett åtgärdsbehov om ca 544 0000 kr (se 3.2 teknisk status). Föreningen har beslutat om att avsätta 0 kr i en initial reparationsfond. Beräknade underhållsåtgärder vilka infaller under prognosperioden (se bilagt besiktningsprotokoll) finansieras ur avsatta fondmedel. 8(13)
9.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att 100% av bostäderna upplåts med bostadsrätt. Föreningen har tecknat avtal med Glommen & Lindberg Bostad AB enligt vilket de förvärvar eventuellt osålda lägenheter vid avslutad ombyggnad. Styrelsen har för avsikt att bygga upp en kassa för att klara likviditeten vid högre framtida kostnader. 1 2 3 4 5 6 11 16 År 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 2033 KASSAFLÖDE Ränta -352 500-350 738-348 975-347 213-345 450-458 250-446 500-434 750 Amorteringar -58 750-58 750-58 750-58 750-58 750-58 750-58 750-58 750 Driftskostnader -347 500-354 450-361 539-368 770-376 145-383 668-423 601-467 689 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0-37 544 Avsättning till yttre underhåll -54 500-55 590-56 702-57 836-58 993-60 172-66 435-73 350 Avgift för att täcka utgifterna 813 250 819 528 825 966 832 568 839 338 960 840 995 286 1 072 083 Kalkylerad avgift 862 416 879 664 897 258 915 203 933 507 952 177 1 051 280 1 160 698 Betalnetto 49 166 60 137 71 292 82 635 94 169-8 664 55 995 88 615 Ackumulerat betalnetto 49 166 109 303 180 595 263 229 357 398 348 735 497 296 947 906 FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder 862 416 879 664 897 258 915 203 933 507 952 177 1 051 280 1 160 698 Summa intäkter 862 416 879 664 897 258 915 203 933 507 952 177 1 051 280 1 160 698 FÖRENINGENS KOSTNADER Ränta 352 500 350 738 348 975 347 213 345 450 458 250 446 500 434 750 Avskrivningar 450 431 450 431 450 431 450 431 450 431 450 431 450 431 450 431 Driftskostnader 347 500 354 450 361 539 368 770 376 145 383 668 423 601 467 689 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0 37 544 Summa kostnader 1 150 431 1 155 618 1 160 945 1 166 413 1 172 026 1 292 349 1 320 531 1 390 414 Årets resultat -288 015-275 954-263 687-251 210-238 519-340 172-269 251-229 716 Balanserat resultat -288 015-563 969-827 656-1 078 866-1 317 385-1 657 557-3 147 997-4 303 145 Avgift för att täcka utgifterna kr/m² 750 755 761 767 774 886 917 988 Avgift för att täcka kostnaderna kr/m² 1 061 1 065 1 070 1 075 1 080 1 191 1 217 1 282 Kalkylerad avgift kr/m² 795 811 827 844 861 878 969 1 070 Genomsnittlig låneränta 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 4,0% 4,0% 4,0% 9(13)
9.2 Känslighetsanalys I Förändrat ränteantagande (efter första omsättningstillfället) och inflationsantagande enligt nedan. 1 2 3 4 5 6 11 16 År 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2028 2033 Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00% 4,00% 4,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning 813 250 819 528 825 966 832 568 839 338 960 840 974 072 988 027 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 750 755 761 767 774 886 898 911 Årsavgiftenligt prognos kr/m² 795 811 827 844 861 878 913 950 Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 5,00% 5,00% 5,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning 813 250 819 528 825 966 832 568 839 338 1 075 403 1 087 459 1 100 240 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 750 755 761 767 774 991 1 002 1 014 Årsavgift enligt huvudalternativ kr/m² 795 811 827 844 861 983 1 018 1 054 Ändring nödvändig nivå på årsavgift 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 12,0% 11,4% 10,9% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 4,00% 4,00% 4,00% Nettoutbetalningar och fondavsättning 813 250 824 670 836 543 848 884 861 711 989 604 1 016 675 1 045 992 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/m² 750 760 771 783 794 912 937 964 Årsavgift enligt huvudalternativ kr/m² 795 816 837 859 881 904 952 1 004 Ändring nödvändig nivå på årsavgift 0,0% 0,6% 1,2% 1,8% 2,4% 3,0% 4,3% 5,6% 10(13)
10 Lägenhetsredovisning Lgh Area kvm Area kvm Andelstal Insats Avgift nr Våning Beskr (boa) (bia) Alla kr/månad B1106 4 3 rok 83 6,9293 2 636 000 4 980 B1107 4 3 rok 83 6,9293 2 556 000 4 980 B1108 4 2 rok 61 5,3751 1 916 000 3 863 B1109 4 2,5 rok 66 16 6,0290 1 916 000 4 333 B1110 4 2 rok 51 22 5,0022 1 756 000 3 595 B1111 4 2 rok 51 22 5,0022 1 756 000 3 595 B1112 4 2,5 rok 66 16 6,1223 1 916 000 4 400 B1211 5 2 rok 39 3,7081 1 100 000 2 665 B1212 5 2 rok 39 3,7081 1 100 000 2 665 B1213 5 2 rok 39 3,7081 1 080 000 2 665 B1214 5 2 rok 39 3,7081 1 060 000 2 665 B1215 5 2 rok 59 5,1997 1 436 000 3 737 B1301 6 2 rok 39 3,7081 1 160 000 2 665 B1302 6 2 rok 39 3,7081 1 140 000 2 665 B1303 6 2 rok 39 3,7081 1 116 000 2 665 B1304 6 2 rok 39 3,7081 1 100 000 2 665 B1305 6 2 rok 58 5,1107 1 516 000 3 673 B1306 6 2 rok 39 3,7081 900 000 2 665 B1307 6 2 rok 39 3,7081 900 000 2 665 B1308 6 2 rok 39 3,7081 940 000 2 665 B1309 6 2 rok 39 3,7081 940 000 2 665 B1310 6 2 rok 40 3,8028 940 000 2 733 Tot: 1 086 76 100,00 30 880 000 71 868 För bostadsrätter kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och salu-/marknadsvärde. I denna kalkyl har upplåtelseavgifterna uppskattats till totalt 7 720 000 kronor. Summan av upplåtelseavgifterna kan komma att avvika från 7 720 000 kronor. Avgifterna är baserade på ett andelstal beräknat efter ett fiktivt hyresvärde. Insatserna är baserade på area med justering för läge i byggnaden, och utförande. I årsavgiften ingår värme och vatten. Bostadsrättsinnehavaren tecknar eget avtal med leverantör avseende: - Telefoni och TV-kanaler utöver gundutbudet - Hushållsel - Hemförsäkring med bostadsrättstillägg Grundutbudet media (TV/Bredband) tecknas kollektivt av föreningen och kostnaden debiteras månadsvis, utöver månadsavgiften, till bostadsrättsinnehavaren. 11(13)
Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser A. Insats, upplåtelseavgift och årsavgift fastställs av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Till grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Överlåtelseavgift, pantsättningsavgift, avgift vid andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det prisbasbelopp som gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Överlåtelseavgift betalas av köparen och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. Avgiften för andrahands-upplåtelse får för en lägenhet årligen uppgå till högst 10 % av prisbas-beloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken (2010:110). Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högst tillåtna avgiften efter det antal månader lägenheten är uthyrd. D. Tillstånd för andrahandsuthyrning ska ges av styrelsen eller genom särskilda bestämmelser i upplåtelseavtal. Styrelsen ska vid beviljande av andrahandsuthyrningar tillse att föreningen ej kan komma att betraktas som sk oäkta bostadsföretag enligt Skatteverkets regler. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. F. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för hushållsel. G. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. H. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll I. I kostnadskalkylen redovisade boareor baseras bl a på entreprenad/ bygglovshandlingar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. J. De lämnade uppgifterna i denna kostnadskalkyl angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande kända förutsättningar. K. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. 12(13)
/Utkast 2017-05-05/ Nynäshamn den Gunilla Nordin Mats Holmsen Fredrik Lindberg ) 13(13)