Bostadsrättsföreningen Sika NORRTÄLJE KOMMUN OrgNr 7696XX-XXXX KOSTNADSKALKYL 2017-01-02 A. Allmänna förutsättningar Sid 2 B. Beräknade kostnader för föreningens förvärv Sid 2 C. Preliminär finansieringsplan, löpande kostnader Sid 3 D. Beräkning av föreningens årliga intäkter, lägenhetssammanställning Sid 3-4 E. Ekonomisk prognos år 1-11 Sid 5 F. Känslighetsanalys Sid 6 G. Särskilda förhållanden Sid 7 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg Bilaga
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Sika med säte i Norrtälje kommun har registrerats hos Bolagsverket 2017-xx-xx. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta veksamhetslokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till lokal. Föreningen har påbörjat nyproduktion av sammanlagt 10 verksamhetslokaler på del av fastigheten Sika 4:37 belägen inom Norrtälje kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Kalkylen är baserad på bedömda förutsättningar för markköp och entreprenadkostnader samt beräkning av föreningens årliga driftskostnader e t c vilka grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande, kända förhållanden och avser förhållanden efter att projektet har färdigställts. Föreningen kommer att bedriva momspliktig verksamhet vilket innebär att föreningens medlemmar skall bedriva momspliktig verksamhet i lokalerna. Föreningen kommer att beskattas som ett oäkta bostadsföretag Försäkringar för entreprenadens färdigställande??? Byggstart beräknas ske????. Upplåtelse av lokalerna beräknas ske??? B. Beräknade kostnader för föreningens förvärv (Belopp anges i kronor om inget annat anges) Nybyggnadskostnad exkl mervärdesskatt samt köpeskilling för mark 14 650 000 Likviditetsreserv 100 000 Summa beräknad slutlig anskaffningskostnad 14 750 000 Taxering Taxeringsvärdet inkl nybyggnad har ännu inte fastställts men beräknas slutligt bli c:a 2 007 000 Beräkning av taxeringsvärdet har skett enligt Skatteverkets schablon för det värdeområde fastigheten är belägen på. Avvikelser mellan ovanstående beräkning och den av Skatteverket fastställda taxeringen som gäller då värdeåret har fastställts kan därför förekomma. Sida 2 av 7
C. Preliminär finansieringsplan, löpande kostnader Specifikation över lån och insatser som beräknas kunna upptas för föreningens finansiering. Lån 1,2 Belopp Bindningstid 2 Räntesats Amortering Räntekostnad Kapitalkostnad Lån 1 1 600 000 5 år 3,00% 7 716 48 000 55 716 Lån 2 1 600 000 4 år 2,80% 0 44 800 44 800 Lån 3 1 600 000 3 år 1,80% 0 28 800 28 800 Summa 4 800 000 (Snittränta 2,53% ) 7 716 121 600 129 316 Insatser 9 950 000 Investeringsmoms 0 Summa eget kapital 9 950 000 Summa 14 750 000 SUMMA NETTOKAPITALKOSTNAD ÅR 1 121 600 Avsättningar, driftskostnader och skatter Avsättning till yttre underhållsfond 6 079 Driftskostnader 3 116 000 Operativt resultat/utrymme för extra amortering 61 180 Fastighetsskatt lokaler 4 20 070 Inkomstskatt 151 871 Summa 355 200 SUMMA BERÄKNADE ÅRLIGA UTBETALNINGAR 476 800 Anm: Vid en förändring av det allmänna ränteläget med 1 %-enhet påverkas årsavgiften i snitt med 32 kr per m 2 1 Säkerhet för lån är pantbrev i fastigheten 2 Låneräntan fastställs slutligt vid färdiställandet av hus i samband med den slutliga finansieringen. Annan bindningstid och uppdelning av lånen än ovan redovisad kan beslutas. Fastighetslånen amorteras enligt en 50-årig serieplan från år 3. 3 Kostnader för hushållsel, uppvärmning och kostnader för kabel-tv/data/tele utöver grundutbud tillkommer och betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantör av dessa tjänster. Kostnaden för hushållsel och uppvärmning beräknas uppgå till 600 kr/månad. Föreningens kostnader för löpande drift är beräknade efter normala förhållanden, med anledning av huset/lokalernas utformning, belägenhet och storlek etc. Det faktiska utfallet kan därför skilja sig från ovan beräknad kostnad. 4 Fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet för lokaler utgår enligt gällande regler. D. Beräkning av föreningens årliga intäkter, lägenhetssammanställning Föreningens löpande kostnader, avskrivningar och avsättningar skall täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 476 800 kr SUMMA INTÄKTER 476 800 kr På följande sida följer en ekonomisk sammanställning av samtliga lägenheter. Sida 3 av 7
Årsavgift Preliminär lägenhetssammanställning Antal lokaler 10 Lokal nr Lokalklass Avkortad yta m2* Andelstal Insats. per månad 11-1001 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1002 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1003 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1004 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1005 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1006 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1007 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1008 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1009 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 11-1010 5 149 10,0000 995 000 47 680 3 973 Avrundningspost 0,0000 Summa 10 1 490 100,0000 9 950 000 476 800 Mervärdesskatt tillkommer på ovan redovisade årsavgifter. *) Ytorna är avrundade ned till närmaste hel kvm och består av ett bottenplan på 117 m2 och ett entresol på 32 m2. Sida 4 av 7
E. Ekonomisk prognos år 1-11 Bostadsrättsföreningen Sika OrgNr 7696XX-XXXX Antagna parametrar; Kapitalkostnader År 1-4 År 5-11 Taxering Ränta lån (snitt) 2,53% 3,80% Beräknad taxering bostäder 0 kr Ränta på kassan 0,25% 0,25% Beräknad taxering lokaler 2 007 000 kr Driftskostnadsutveckling 2,00% 2,00% Avgiftshöjning bos/lok 2,00% 2,00% Skattesats lokaler 1 % Beräknad fastighetskatt lokaler 20 070 kr Likviditetsplan År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Inbetalning Avgifter 476 800 486 336 496 063 505 984 516 104 526 426 536 954 547 693 558 647 569 820 581 217 Övriga ränteintäkter 0 399 566 752 957 1 062 1 188 1 333 1 499 1 685 1 893 Likviditetsreserv 100 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa inbetalningar 576 800 486 735 496 629 506 736 517 060 527 488 538 142 549 026 560 146 571 505 583 110 Utbetalning Räntekostnad 121 600 121 405 121 193 120 964 181 074 180 672 180 236 179 764 179 254 178 701 178 103 Drift 116 000 118 320 120 686 123 100 125 562 128 073 130 635 133 248 135 912 138 631 141 403 Fastighetsskatt lokaler 20 070 20 471 20 881 21 298 21 724 22 159 22 602 23 054 23 515 23 986 24 465 Inkomstskatt 151 871 151 215 150 526 149 801 135 756 134 973 134 142 133 257 132 310 131 294 130 201 Amortering lån 7 716 8 352 9 040 9 785 10 592 11 465 12 410 13 433 14 540 15 739 17 036 Summa utbetalningar 417 256 419 763 422 327 424 949 474 708 477 342 480 025 482 756 485 532 488 351 491 209 KASSA ACKUMULERAD 159 544 226 516 300 818 382 606 424 958 475 103 533 220 599 491 674 105 757 259 849 160 Kassaflöde 159 544 66 972 74 302 81 787 42 352 50 146 58 117 66 271 74 614 83 155 91 901 Lån 4 800 000 4 792 284 4 783 933 4 774 893 4 765 107 4 754 515 4 743 050 4 730 640 4 717 207 4 702 667 4 686 927 Avgifter per m2 320 326 333 340 346 353 360 368 375 382 390 Procentuell Höjning 0,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Höjning / månad o lgh (i snitt) 0 79 81 83 84 86 88 89 91 93 95 Operativt resultat/utrymme för amortering 61 180 68 389 75 432 82 550 42 652 49 871 57 135 64 428 71 730 79 018 86 265 Avskrivning *) 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 266 000 Årets resultat efter avskrivning -198 741-190 676-182 658-174 427-213 056-204 389-195 473-186 296-176 846-167 106-157 063 Årets reservering till yttre fond -6 079-6 934-7 910-9 023-10 292-11 740-13 392-15 276-17 425-19 876-22 672 Ackumulerat bundet eget kapital (yttre fond) 6 079 13 014 20 924 29 946 40 239 51 979 65 370 80 646 98 071 117 947 140 619 Ackumulerat fritt eget kapital(balanserat resultat) -204 820-402 430-592 998-776 448-999 796-1 215 925-1 424 790-1 626 362-1 820 632-2 007 615-2 187 350 Sida 5 av 7
F. Känslighetsanalys År 1 2 3 4 5 6 11 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Årsavgift vid: Kalkylens inflationsnivå och 1. Antagen räntenivå 476 800 486 336 496 063 505 984 516 104 526 426 581 217 (Årsavgift/m2 BOA) (320) (326) (333) (340) (346) (353) (390) 2. Antagen räntenivå +1% 524 800 534 259 604 499 614 215 563 755 573 971 628 086 (Årsavgift/m2 BOA) (352) (359) (406) (412) (378) (385) (422) Kalkylens räntenivå och 3. Antagen inflationsnivå +1% 477 960 487 519 497 270 507 215 517 359 527 706 582 631 (Årsavgift/m2 BOA) (321) (327) (334) (340) (347) (354) (391) Sida 6 av 7
G. Särskilda förhållanden 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats enligt föregående sammanställning och årsavgift med ett belopp enligt föregående sammanställning eller enligt styrelsens beslut. Pantsättningsavgift och överlåtelseavgift utgår. Upplåtelseavgift kan uttas efter styrelsens beslut. (Ändring av insatser och andelstal beslutas alltid av föreningsstämman) 2. Varje lokal utrustas med mätare för enskild förbrukning av driftsel och värme belägen enl ritning. 3. Några andra avgifter än de redovisade utgår ej, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Styrelsen har uppdraget att bevaka sådana förändringar av kostnadsläget, som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi skall vara tillfredställande. 4. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lokalen jämte tillhörande utrymmen i gott skick enligt föreningens stadgar. För ev. uteplats i anslutning till lokalen ingår denna i upplåtelsen. 5. Sedan lokalerna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavarna hålla lokalerna tillgängliga under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten som skall utföras av entreprenören. Inflyttning i lokalerna kan komma att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av ovanstående arbeten. 6. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 2017-01-02 Anders Svensson Lisa Hermander Agneta Svensson Sida 7 av 7