KOSTNADSKALKYL för Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje Hamn Norrtälje kommun Inneliggande kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna och ekonomiska förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Beräknade kostnader för fastighetens förvärv D. Preliminär finansieringsplan E. Beräkning av föreningens årliga kostnader F. Beräkning av föreningens årliga intäkter G. Sammanställning insats, upplåtelse- och årsavgifter H. Särskilda bestämmelser I. Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 J. Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje Hamn (nedan kallad Föreningen) som ansökt om registrering och registrerats hos Bolagsverket 2016-09-21 och har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningens org. nummer är 769632-9049. Norrtälje Hamn är en ny stadsdel i centrala Norrtälje. Den nya stadsdelen är tänkt att bli en förlängning av den äldre stadskärnan och här byggs och planeras förutom för bostäder även småparker, torg och kajpromenad. Dessutom planeras för lokalytor inom handel, rekreation och service. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för Föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Stamfastigheten Brännäset 8 i Norrtälje hamn ägs av Fastighets AB Insjövassen, org nummer 556968-6545. Lantmäteriförrättning pågår med vilken del av stamfastigheten har avstyckats och bildat en egen registerfastighet, Brädgården 1. Denna avstyckningslott, fortsättningsvis kallad Fastigheten, förvärvades av Norrtälje Torn Kvarter 4 AB, org. nummer 559056-7672. Föreningen har genom ett bolagsförvärv av Norrtälje Torn Kvarter 4 AB förvärvat Fastigheten av säljaren Index Norrtälje Holding 1 AB, org. nummer 559056-7656. Därefter har Fastigheten sålts vidare från Bolaget till Föreningen för skattemässigt restvärde. Överlåtelsen sker med stöd av 23 kap inkomstskattelagen (underprisöverlåtelse) och villkoren bedöms vara uppfyllda för att undvika uttagsbeskattning. Föreningen erhöll lagfart på Fastigheten den 23 januari 2017. Ny detaljplan berörande Fastigheten vann laga kraft den 28 oktober 2016. Ansökan om bygglov inlämnas i maj 2017. Föreningen har ingått uppdragsavtal med Index Asset Management AB, org. nummer 556711-6586. I uppdraget ingår att ombesörja och bekosta Föreningens verksamhet och administration under projekttiden via utlägg, upphandla projektets finansiering, och uppgifter och åtaganden hänförliga till rollen som byggherre och totalentreprenör inom ramen för anskaffningskostnad enligt fastställd ekonomisk plan. Vidare ansvarar Index Asset Management AB för eventuellt osålda lägenheter efter färdigställandet, samt i det fall beräknad hyresintäkt enligt ekonomisk plan för kommersiell lokal inte skulle erhållas av annan hyresgäst under en period av 3 kalenderår. Föreningen har ingått två totalentreprenadavtal för nybyggnation av bostäder och lokaler samt garage med Index Asset Management AB. Garantier erhålls enligt ABT 06. Byggnadsarbeten beräknas påbörjas under september 2017. Detta sker under förutsättning att erforderliga myndighetsbeslut som exempelvis bygglov beviljas. Föreningen avser att träffa förhandsavtal på grundval av inneliggande kostnadskalkyl. Tillstånd att ta emot förskott kommer att sökas hos Bolagsverket. Upplåtelse och inflyttning beräknas ske efter det att godkänd slutbesiktning föreligger, den slutliga kostnaden redovisats på föreningsstämma samt att en ekonomisk plan registrerats av Bolagsverket. Inflyttning beräknas ske under maj 2019. Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad då den tas i anspråk. Föreningen avser vara kopplad till konceptet Touch by Index. Ett planerat servicekoncept i Norrtälje hamn med concierge, bil- och båtpool, festlokal m.m. Grundkostnad ingår i månadsavgiften. Valda tjänster kan innebära en tillkommande kostnad för medlemmarna.
EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR Som underlag för denna kostnadskalkyl har använts befintliga handlingar från bostadsrättsföreningen, arkitekter och från myndigheter. Kalkylen är upprättad i maj 2017. Förvärvet avser fastigheten Brädgården 1 i Norrtälje. Nyproduktion av 46 stycken lägenheter, 23 lokaler samt garage i två plan avses genomföras på marken. Entreprenadens kontraktssumma för bostäder och lokaler uppgår till uppgår till 132 500 000 kr inklusive moms. Entreprenadens kontraktssumma för garaget uppgår till 23 750 000 kr inklusive moms. Redovisade kostnader för förvärv och entreprenad, enligt pkt C, avser preliminära kostnader. Totalt uppskattas Föreningens förvärvs- och entreprenadkostnader uppgå till 221 299 600 kr inklusive kassamedel. Byggnaden är nyproducerad och något renoveringsbehov bör inte föreligga inom de närmaste fem åren. Enligt stadgar avsätts ett belopp motsvarande minst 0,1 % av fastighetens taxeringsvärde alternativt enligt kommande underhållsplan. Styrelsen har valt att avsätta 0,2 % av fastighetens uppskattade taxeringsvärde (2018) i inneliggande Kostnadskalkyl. Bostadsrättsföreningen redovisar enligt god redovisningssed. Föreningen skall enligt bokföringslagen (1999-1078) göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat, men inte dess likviditet. Föreningen avser tillämpa linjär avskrivning i sin redovisning. Underlag för avskrivning är 167 278 045 kronor vid kalkylens upprättande. Underlaget för avskrivning beräknas till ca 76 % av köpeskillingen, motsvarande taxeringsvärde för byggnad i förhållande till totalt uppskattat taxeringsvärde. Skattemässigt restvärde för Fastigheten beräknas uppgå till 1 778 014 kr vid förvärvet. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar Fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Kommunal avgift för nybyggda bostäder utgår ej de första femton åren. Omtaxering sker 2019. Driftkostnaderna grundas på kända förhållanden och fakta samt erfarenhetstal med hänsyn till vad som är normalt för hustypen. Föreningen har tecknat avtal om 25 år kring uthyrning av 40 garageplatser med den intilliggande bostadsrättsföreningen Soltornet i Norrtälje Hamn. Bashyran uppgår till 432 000 kr årligen exklusive moms. Därutöver förfogar Föreningen över 30 stycken egna garageplatser, vilka förutsätts uthyras till medlemmarna för 1 100 kr/mån enligt kösystem. I Föreningen kommer finnas 3 lokaler om totalt 280 kvm. Genomsnittlig utgående hyra för lokalerna förutsätts i kostnadskalkylen vara 1 850 kr/kvm i varmhyra exklusive fastighetsskatt, vilket bedöms vara enligt nuvarande marknadshyror på motsvarande lokaler i närområdet. I samband med Föreningens tillträde till Fastigheten avses nya hypotekslån upptas enligt finansieringsplanen, avsnitt D. Valda löptider och uppdelning i olika lånedelar kan av styrelsen komma att ändras om förutsättningarna anses mer fördelaktiga. Amorteringar sker enligt årlig plan med 0,75 % av kapitalskulden. Föreningens redovisade utgifter och utbetalningar fördelas på årsavgifterna. Tillkommer kostnad för av bostadsrättshavaren vald service såsom exempelvis bostadsrättsförsäkring, parkering, bredband, TV-avgift etc. Bostadsrättsinnehavare svarar därutöver för egen förbrukning av varmvatten. Tillkommande kostnad för varmvatten uppskattas enligt schablon till 25 kr/kvm/år. Andelstal beräknas utifrån lägenheternas storlek. Årsavgifterna fördelas i förhållande till lägenheternas andelstal.
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Uppgifter om byggnadernas ytor och tekniska standard har hämtats från arkitektritningar och entreprenadbeskrivning. Fastighetsbeteckning Norrtälje Brädgården 1 Taxeringsvärde Fastställt taxeringsvärde för fastigheten saknas. Uppskattat taxeringsvärde (2018) enligt Skatteverkets beräkningsmodell är 69 668 000 kr, varav byggnad 54 800 000 kr och mark 14 868 000 kr efter genomförd nyproduktion. Tomtens areal Läge Kommunikationer Vatten/avlopp Rättigheter/Skyldigheter Gemensamhetsanläggningar Andel i samfällighet 1 677 kvm. Läget bedöms som attraktivt i centrala Norrtälje. En del av kommunens nya bostadsområde i Norrtälje Hamn. Stort utbud av kommersiell service finns på nära promenadavstånd. Omkringliggande bebyggelse består huvudsakligen av bostäder. Buss finns inom gångavstånd. Ansluts till kommunens vatten- och avloppsnät. Vid slutförd lantmäteriförrättning av fastigheten kan servitut från stamfastigheten medfölja, t ex belastande servitut i form av tryckavloppsledning. Inga Inga BYGGNAD Nybyggnation av 46 bostadslägenheter, garage om totalt ca 70 platser samt 3 lokaler. Uthyrningsbar area Bostäder 3 683 kvm Lokaler 280 kvm Garage ca 70 platser Nybyggnadsår 2017-2019 Lägenhetsbeskrivning Se infogad Rumsbeskrivning och Teknisk beskrivning. Ändringar och avvikelser kan förekomma. Inredningsval ska göras av köpare, vissa val kan innebära en tillkommande kostnad.
Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje C. UTBETALNINGAR OCH KOSTNADER FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV Förvärv, uppdragsavtal och entreprenad 219 927 938 219 927 938 Övriga kostnader Lagfartskostnader 27 495 Pantbrevskostnader 1 194 167 Reparationsfond 0 Kassa 150 000 1 371 662 Totala avsättningar för förvärv 221 299 600 D. FINANSIERINGSPLAN Befintliga lån Inga Nya lån Hypotekslån Rörlig 2,00% 19 888 200 Ränta 2 år 2,50% 19 888 200 Ränta 5 år 3,00% 19 888 200 2,50% 59 664 600 Summa insatser 131 635 000 Upplåtelseavgift 30 000 000 161 635 000 Totala skulder och eget kapital 221 299 600 ROSENGREN & Co
Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER OCH UTBETALNINGAR 2017 Finansieringsnetto 1 939 000 Avsättning underhållsplan 139 336 Driftkostnader Förvaltningskostnader 100 000 Fastighetsskötsel & reparationer 75 000 Gemensam elförbrukning 75 000 Vatten och avlopp 225 000 Värme 650 000 Ventilation 20 000 Sophämtning 100 000 Städning 50 000 Försäkring 55 000 Övrigt inkl Touch koncept 220 000 1 570 000 Fastighetsskatt och kommunal avgift utgår med 82 680 Summa kostnader och utbetalningar 3 731 016 F. FÖRENINGENS INTÄKTER Hyror lokaler 518 000 garage medlemmar Brf Magasinet 396 000 garage uthyres Brf Soltornet 432 000 1 346 000 Årsavgifter lägenheter 2 385 016 2 385 016 Summa intäkter 3 731 016 ROSENGREN & Co
Bostadsrättsföreningen Magasinet i Norrtälje G. SAMMANSTÄLLNING UPPLÅTELSE- OCH ÅRSAVGIFTER Insatser 131 635 000 Årsavgifter 2 385 016 Hyresintäkter 1 346 000 Lgh Plan Lgh Lägenhetstyp Andelstal Insats Upplåtelseavgift Insats och upplåtelseavgift Årsavgift Andelstal Månadsavgift nr yta insats årsavgift per m² och år (m²) (%) (kr) (kr) (kr) (kr/kvm) (kr) kr/mån (%) 1041 10 52 2 rum kök bad&wc 1,412 1 858 554 121 446 1 980 000 38 077 33 674 2 806 1,412 648 1031 10 52 2 rum kök bad&wc 1,412 1 858 554 91 446 1 950 000 37 500 33 674 2 806 1,412 648 1111 11 80 3 rum kök bad&wc 2,172 2 859 292 260 708 3 120 000 39 000 51 806 4 317 2,172 648 1112 11 78 3 rum kök bad&wc 2,118 2 787 813 192 187 2 980 000 38 205 50 511 4 209 2,118 648 1121 11 48 2 rum kök bad&wc 1,303 1 715 597 264 403 1 980 000 41 250 31 084 2 590 1,303 648 1122 11 93 4 rum kök bad&wc 2,525 3 323 939 276 061 3 600 000 38 710 60 224 5 018 2,525 648 1131 11 78 3 rum kök bad&wc 2,118 2 787 813 512 187 3 300 000 42 308 50 511 4 209 2,118 648 1132 11 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 627 185 2 450 000 48 039 33 026 2 752 1,385 648 1133 11 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 254 793 3 400 000 38 636 56 986 4 748 2,389 648 1141 11 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 349 793 3 495 000 39 716 56 986 4 748 2,389 648 1142 11 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 527 185 2 350 000 46 078 33 026 2 752 1,385 648 1143 11 80 3 rum kök bad&wc 2,172 2 859 292 840 708 3 700 000 46 250 51 806 4 317 2,172 648 1151 11 98 4 rum kök bad&wc 2,661 3 502 636 597 364 4 100 000 41 837 63 462 5 288 2,661 648 1152 11 69 3 rum kök bad&wc 1,873 2 466 159 333 841 2 800 000 40 580 44 683 3 723 1,873 648 1211 12 87 4 rum kök bad&wc 2,362 3 109 503 490 497 3 600 000 41 379 56 339 4 694 2,362 648 1212 12 87 4 rum kök bad&wc 2,362 3 109 503 590 497 3 700 000 42 529 56 339 4 694 2,362 648 1221 12 55 2 rum kök bad&wc 1,493 1 965 772 434 228 2 400 000 43 636 35 617 2 968 1,493 648 1222 12 93 4 rum kök bad&wc 2,525 3 323 939 371 061 3 695 000 39 731 60 224 5 018 2,525 648 1231 12 100 4 rum kök bad&wc 2,715 3 574 115 425 885 4 000 000 40 000 64 757 5 396 2,715 648 1232 12 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 627 185 2 450 000 48 039 33 026 2 752 1,385 648 1233 12 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 254 793 3 400 000 38 636 56 986 4 748 2,389 648 1241 12 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 354 793 3 500 000 39 773 56 986 4 748 2,389 648 1242 12 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 557 185 2 380 000 46 667 33 026 2 752 1,385 648 1243 12 102 5 rum kök bad&wc 2,769 3 645 629 1 454 371 5 100 000 50 000 66 053 5 504 2,769 648 1251 12 97 4 rum kök bad&wc 2,634 3 466 897 1 183 103 4 650 000 47 938 62 815 5 234 2,634 648 1252 12 76 3 rum kök bad&wc 2,064 2 716 334 253 666 2 970 000 39 079 49 216 4 101 2,064 648 1311 13 87 4 rum kök bad&wc 2,362 3 109 503 590 497 3 700 000 42 529 56 339 4 694 2,362 648 1312 13 87 4 rum kök bad&wc 2,362 3 109 503 690 497 3 800 000 43 678 56 339 4 694 2,362 648 1321 13 55 2 rum kök bad&wc 1,493 1 965 772 524 228 2 490 000 45 273 35 617 2 968 1,493 648 1322 13 93 4 rum kök bad&wc 2,525 3 323 939 376 061 3 700 000 39 785 60 224 5 018 2,525 648 1331 13 100 4 rum kök bad&wc 2,715 3 574 115 375 885 3 950 000 39 500 64 757 5 396 2,715 648 1332 13 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 697 185 2 520 000 49 412 33 026 2 752 1,385 648 1333 13 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 304 793 3 450 000 39 205 56 986 4 748 2,389 648 1341 13 88 3 rum kök bad&wc 2,389 3 145 207 354 793 3 500 000 39 773 56 986 4 748 2,389 648 1342 13 51 2 rum kök bad&wc 1,385 1 822 815 627 185 2 450 000 48 039 33 026 2 752 1,385 648 1343 13 102 5 rum kök bad&wc 2,769 3 645 629 1 554 371 5 200 000 50 980 66 053 5 504 2,769 648 1351 13 97 4 rum kök bad&wc 2,634 3 466 897 1 283 103 4 750 000 48 969 62 815 5 234 2,634 648 1352 13 76 3 rum kök bad&wc 2,064 2 716 334 258 666 2 975 000 39 145 49 216 4 101 2,064 648 1412 14 149 6 rum kök bad&wc 4,046 5 325 415 1 624 585 6 950 000 46 644 96 488 8 040 4,046 648 1421 14 65 3 rum kök bad&wc 1,765 2 323 201 476 799 2 800 000 43 077 42 093 3 507 1,765 648 1422 14 56 2 rum kök bad&wc 1,521 2 001 511 848 489 2 850 000 50 893 36 264 3 022 1,521 648 1431 14 81 4 rum kök bad&wc 2,199 2 895 067 1 104 933 4 000 000 49 383 52 454 4 371 2,199 648 1432 14 74 3 rum kök bad&wc 2,009 2 644 856 755 144 3 400 000 45 946 47 921 3 993 2,009 648 1441 14 179 6 rum kök bad&wc 4,860 6 397 596 3 302 404 9 700 000 54 190 115 914 9 659 4,860 648 1451 14 56 2 rum kök bad&wc 1,521 2 001 511 998 489 3 000 000 53 571 36 264 3 022 1,521 648 1452 14 67 3 rum kök bad&wc 1,819 2 394 680 1 005 320 3 400 000 50 746 43 388 3 615 1,819 648 SUMMA 3 683 100,000 131 635 000 30 000 000 161 635 000 2 385 016 100,000 ROSENGREN & Co
Summa utgifter 3 591 680 3 610 293 3 629 574 3 649 637 3 670 495 3 692 161 3 714 649 3 737 972 3 762 143 3 787 178 3 813 089 Avskrivningar 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 1 672 780 Avsättning underhåll 139 336 142 123 144 965 147 864 150 822 153 838 156 915 160 053 163 254 166 519 169 850 Hyror hyreslägenheter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hyror lokaler 518 000 518 000 518 000 528 360 528 360 528 360 538 927 538 927 538 927 549 706 549 706 Hyror parkering 828 000 828 000 828 000 869 400 869 400 869 400 912 870 912 870 912 870 958 514 958 514 Ränteintäkter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Årsavgifter medlemmar 2 385 016 2 406 416 2 428 539 2 399 741 2 423 557 2 448 239 2 419 767 2 446 228 2 473 600 2 445 478 2 474 720 Summa årliga intäkter 3 731 016 3 752 416 3 774 539 3 797 501 3 821 317 3 845 999 3 871 564 3 898 025 3 925 398 3 953 697 3 982 939 Resultat innan avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Resultat efter avskrivningar -1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780-1 672 780 I prognosen har inte ränteintäkter upptagits. I kalkylen har ingen nyupplåning skett. Skulle i framtiden upplåning behöva att ske, kostar varje 1 000 Kkr i dagens ränteläge 6,79 kr/kvm i ökade årsavgifter. Samma relation gäller om föreningen löser lån. I Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 Ekonomisk prognos år 1-11 Föreningens årliga kostnader 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Kapitalkostnader Lånebelopp 59 664 600 59 217 216 58 773 086 58 332 288 57 894 796 57 460 585 57 029 631 56 601 908 56 177 394 55 756 064 55 337 893 Räntor 1 491 615 1 480 430 1 469 327 1 458 307 1 447 370 1 436 515 1 425 741 1 415 048 1 404 435 1 393 902 1 383 447 Amortering 447 385 444 129 440 798 437 492 434 211 430 954 427 722 424 514 421 330 418 170 415 034 Driftkostnader 1 570 000 1 601 400 1 633 428 1 666 097 1 699 418 1 733 407 1 768 075 1 803 436 1 839 505 1 876 295 1 913 821 Fastighetsskatt och kommunal avg 82 680 84 334 86 020 87 741 89 495 91 285 93 111 94 973 96 873 98 810 100 786 Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa utgifter och avsättningar Årliga kostnader 5 403 796 5 425 196 5 447 319 5 470 282 5 494 097 5 518 780 5 544 345 5 570 806 5 598 178 5 626 478 5 655 719 Föreningens årliga intäkter Ränteantagande, genomsnittsränta enl. kostnadskalkyl 2,50% Inflationsantagande 2,00% Gäller driftkostnader, taxeringsvärde, och därmed relaterade kostnader, skatter och fondavsättning. Hyresförhandlingar bostadslägenheter 0,00%
I Ekonomisk prognos och Känslighetsanalys år 1-11 Observera att nedanstående är en prognos som gäller under angivna förhållanden. Känslighetsanalys I År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Årsavgift enligt ekonomisk prognos (bilaga 1) med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittsräntenivå med 2 385 016 2 406 416 2 428 539 2 399 741 2 423 557 2 448 239 2 419 767 2 446 228 2 473 600 2 445 478 2 474 720 Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens genomsnittsräntenivå +1 % 2 981 662 2 998 588 3 016 270 2 983 064 3 002 505 3 022 845 2 990 063 3 012 247 3 035 374 3 003 038 3 028 099 2. Dagens genomsnittsräntenivå -1 % 1 788 370 1 814 244 1 840 808 1 816 418 1 844 609 1 899 983 1 849 471 1 880 209 1 911 827 1 887 917 1 921 341 Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1 % 2 401 542 2 423 273 2 445 733 2 417 279 2 441 446 2 466 486 2 438 379 2 465 212 2 492 964 2 465 229 2 494 866 2. Dagens inflationsnivå -1 % 2 368 489 2 389 558 2 411 344 2 382 203 2 405 667 2 429 993 2 401 155 2 427 244 2 454 237 2 425 727 2 454 574 Dagens genomsnittsräntenivå 2,50% Dagens inflationsnivå 2,00%