Årsredovisning för Brf Landsort 2 Kärrtorp 769616-1384 Räkenskapsåret 2015
1 (13) Styrelsen för Brf Landsort 2 Kärrtorp får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2015. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens fastighet upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar registrerades hos Bolagsverket den 19 juli 2012. Föreningens byggnad och tomträtt Föreningen förvärvade fastigheten Landsort 2 i Stockholms kommun med tomträtt den 25 juni 2007. Den nuvarande avgäldsperioden löper till och med 30 september 2019. Föreningens fastighet består av ett punkthus om 12 våningar och ett trevåningshus med 13 portar, med totalt 168 lägenheter. 29 lägenheter är hyresrätter. Den totala bostadsarean är 9 799 kvm. Lägenhetsfördelning: 44 st 1 rum och kokvrå 3 st 1 rum och kök 16 st 2 rum och kök 91 st 3 rum och kök 7 st 4 rum och kök 6 st 5 rum och kök 1 st 6 rum och kök I föreningen finns även 11 lokaler med en sammanlagd yta på 430 kvm. Föreningen hyr dessutom ut plats för fyra basstationer. Fastighetsförsäkring Fastigheten är fullvärdeförsäkrad hos Trygg-Hansa. Servitut Lokalgata är upplåten med servitut för allmän gång- och cykeltrafik. Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Föreningen betalar full kommunal fastighetsavgift med 1 243 per lägenhet. Föreningen betalar fastighetskatt med 1 % av taxeringsvärdet för lokaler.
2 (13) Fastighetens taxeringsuppgifter Taxeringsvärdet är 118 992 000 kr, varav byggnadsvärdet är 73 848 000 kr och markvärdet 45 144 000 kr. Värdeår är 1950. Ekonomisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal om ekonomisk förvaltning med Fastum UBC Förvaltning AB. Det nuvarande avtalet har en löptid fram till 2016-12-31. Teknisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal om teknisk förvaltning och fastighetsskötsel med Driftia. Snöröjning sköts av Vivaldi och trappstädningen av Pro Miljö Service Ekskogen AB. Ekonomisk plan Styrelsen har upprättat ekonomisk plan för föreningens verksamhet som registrerats av Bolagsverket den 1 mars 2007. Antalet anställda Under året har föreningen inte haft någon anställd. Årsavgifter Årsavgifter tas ut från föreningens medlemmar för att täcka föreningens löpande utgifter för drift och underhåll av föreningens fastighet, räntebetalningar och amorteringar av föreningens fastighetslån samt fondering av medel för framtida underhåll enligt av styrelsen framtagen underhållsplan. Årsavgiften uppgår till 746 kr/kvm boyta per år. Avsättning till yttre fond Avsättning till yttre fond skall ske enligt stadgarna med minst 0,3 % av anskaffningsvärdet för föreningens hus. Styrelsen har tagit fram en underhållsplan för fastigheten som rekommenderar en avsättning på 548 000 kr för 2015. Föreningens fastighetslån Kreditinstitut, ränte och amorteringsvillkor framgår av not 12. Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma 7 maj 2015 haft följande sammansättning: Per Andersson Jesper Embring Lars Ernholm Christer Lexe Astrid Linnér-Stenberg Göran Örming Moa Duvarci Engman Pernilla Undsjö Ledamot, ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening. Styrelsen har under året haft 13 protokollförda sammanträden. Utöver dessa har styrelsen haft arbetsmöten varje måndag. För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad med Trygg-Hansa.
3 (13) Revisorer Borev Revisionsbyrå AB, med Tomas Jonasson som huvudansvarig Katina Staf, internrevisor. Valberedning Ulrika Hansson Kim Winberg Ulf Johansson Sammankallande Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Styrelsen har förhandlat med banken för att sänka räntekostnaden. I samband med detta beslutade styrelsen att amortera 3,5 milj kr på fastighetslånen i början på 2016. Avgiften höjdes från 1 januari 2015. Styrelsen har arbetat för att hyra ut lokaler som stått tomma. En lokal på Kärrtorpsvägen har byggts om till bostad och skall upplåtas som bostadsrätt under 2016. En lokal är såld till en bostadsrättshavare för att användas som utökning av bostadsrätten. Under 2016 skall styrelsen undersöka om bergvärme är ett möjligt alternativ för uppvärmning. Utförda underhållsåtgärder under 2015 Hela taket på fastigheten på Vikstensvägen är omlagt. Den obligatoriska OVK-besiktningen har genomförts. Den blev inte godkänd. Arbeten för att rätta till anmärkningarna pågår. Injustering av värmesystemet. Planerade underhåll under nästkommande år Fönsterrenovering på Kärrtorpsvägen 34. Lås på sopbehållarna. Fortsatt arbete med att finjustera värmesystemet. Medlemsinformation Föreningen hade vid årsskiftet 192 (194) medlemmar. Under året har 19 (22) överlåtelser genomförts till ett genomsnittpris av 50 631 kr/kvm. 2 upplåtelser har genomförts under året. Vid årsskiftet är 29 lägenheter hyresrätter och 138 bostadsrätter. Två medlemmar har beviljats andrahandsuthyrning. Flerårsöversikt 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning (tkr) 8 521 8 262 8 479 7 928 7 474 Resultat efter finansiella poster (tkr) -4 433-3 634-2 004-2 831-2 485 Avskrivningar (tkr) -2 110-2 110-957 -890-844 Resultat exkl avskrivningar (tkr) -2 323-1 524-1 047-1 941-1 641 Soliditet (%) 59,40 59,56 59,69 58,73 58,08 Skuldränta (%) 2,78 4,47 4,48 4,96 4,81 Årsavgifter kr per kvm 746 740 740 682 637
4 (13) Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Årets resultat exkl avskrivningar Årets resultat med justering av kostnader för avskrivning av föreningens fastighet. Soliditet (%) Eget kapital i relation till balansomslutning. Skuldränta Räntekostnaden för fastighetslånen + resultat av swapavtalen dividerat med låneskulden. Årsavgifter/kvm Föreningens totala årsavgifter dividerat med bostadsrättsytan i föreningens fastighet. Resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor): ansamlad förlust -20 279 515 årets förlust -4 432 582-24 712 097 behandlas så att till föreningens fond för yttre underhåll avsättes 548 000 ianspråktas ur underhållsfonden -2 774 965 i ny räkning överföres -22 485 132-24 712 097 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
5 (13) Resultaträkning Not 2015-01-01-2015-12-31 2014-01-01-2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 8 520 871 8 262 324 Övriga rörelseintäkter 2 25 916 64 300 Summa rörelseintäkter 8 546 787 8 326 624 Rörelsekostnader Driftskostnader 3-6 906 268-5 187 744 Övriga externa kostnader 4-680 499-783 026 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 5-286 789-326 478 Avskrivningar 6-2 109 648-2 109 648 Summa rörelsekostnader -9 983 204-8 406 896 Rörelseresultat -1 436 417-80 272 Finansiella poster 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 47 206 429 048 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 043 371-3 982 593 Summa finansiella poster -2 996 165-3 553 545 Resultat efter finansiella poster -4 432 582-3 633 817 Årets resultat -4 432 582-3 633 817 Från och med 2014 tillämpar föreningen Bokföringsnämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar. En del av förändringen är att föreningen övergått från en progressiv till rak avskrivningsplan. Detta har medfört att avskrivningskostnaderna för byggnaderna ökat från 856 546 kr 2013 till 2 009 069 de följande åren. Detta bidrar till det stora negativa resultatet för året.
6 (13) Balansräkning Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 195 002 783 196 104 602 Summa materiella anläggningstillgångar 195 002 783 196 104 602 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 42 000 42 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 42 000 42 000 Summa anläggningstillgångar 195 044 783 196 146 602 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 38 458 15 202 Övriga fordringar 9 1 802 503 903 193 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 297 648 299 798 Summa kortfristiga fordringar 2 138 609 1 218 193 Kassa och bank Kassa och bank 8 975 292 4 498 453 Summa kassa och bank 8 975 292 4 498 453 Summa omsättningstillgångar 11 113 901 5 716 646 SUMMA TILLGÅNGAR 206 158 684 201 863 248
7 (13) Balansräkning Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 144 942 688 138 282 688 Fond för yttre underhåll 2 226 965 2 491 965 Summa bundet eget kapital 147 169 653 140 774 653 Fritt eget kapital Balanserat resultat -20 279 515-16 910 697 Årets resultat -4 432 582-3 633 817 Summa fritt eget kapital -24 712 097-20 544 514 Summa eget kapital 122 457 556 120 230 139 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 79 600 181 79 600 181 Summa långfristiga skulder 79 600 181 79 600 181 Kortfristiga skulder Depositionsavgifter 69 500 101 018 Leverantörsskulder 2 553 393 343 863 Skatteskulder 450 660 451 849 Övriga skulder 13 28 829 21 278 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 998 565 1 114 920 Summa kortfristiga skulder 4 100 947 2 032 928 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 206 158 684 201 863 248 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter 80 072 041 80 072 041 Ansvarsförbindelser Inga Inga
8 (13) Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Anläggningstillgångar Tillämpade avskrivningstider: Byggnader 100 år Förändring av likvida medel (tkr) 2015 2014 Årsavgifter 6 104 5 817 Hyror och övriga intäkter 2 489 2 511 Rörelsekostnader exkl avskrivningar -10 916-9 852 Förändring av likvida medel från den löpande verksamheten -2 323-1 524 Förändring fordringar och kortfristiga skulder exkl amorteringar 2 068-390 Nya insatser från medlemmarna 6 660 2 330 Investeringar -1 008-503 Förändring likvida medel 5 397-87 Likvida medel vid årets början 5 166 5 253 Likvida medel vid årets slut 10 563 5 166 Noter Not 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter 6 104 267 5 816 080 Hyresintäkter bostäder 1 768 465 1 929 260 Hyror lokaler 504 569 392 495 P-plats och garage 143 570 124 489 8 520 871 8 262 324
9 (13) Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Övernattnings-/gästlägenhet 0 150 Inkassoavgift 0 151 Övriga ej momspliktiga ersättningar 25 916 64 000 25 916 64 301 Not 3 Driftskostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel 157 595 157 560 Trädgårdsskötsel 83 021 78 541 Städning 215 062 215 071 Hyra av entrémattor 22 519 22 899 Snöröjning/sandning 150 417 112 126 Hisskostnader 3 238 2 528 Reparationer 443 842 1 006 027 Hissreparationer 6 490 3 931 Trädgård och utemiljö 0 7 215 Planerat underhåll: Hissar 0 616 750 Planerat underhåll: Asfaltering 0 196 250 Planerat underhåll: Övrigt 14 399 0 Planerat underhåll: Tak 2 602 625 0 Planerat underhåll: Hyresrätter 102 125 0 Planerat underhåll: OVK-besiktning 82 500 0 Planerat underhåll: Säkerhetsdörrar 44 825 0 El 384 513 156 004 Värme 1 247 560 1 399 556 Vatten och avlopp 189 491 196 810 Avfallshantering 145 264 115 199 Försäkringskostnader 126 428 114 452 Försäkringsersättningar 0-69 960 Ersättningar till hyresgäst/medlem 26 220 0 Tomträttsavgäld 546 100 546 100 Kabel-tv 44 348 44 672 Hyra tvättstuga 254 838 240 408 Förbrukningsinventarier 7 749 4 800 Förbrukningsmaterial 5 099 20 805 6 906 268 5 187 744
10 (13) Not 4 Övriga externa kostnader 2015 2014 Fastighetsskatt 13 220 26 620 Fastighetsavgift 207 581 203 239 Porto 13 492 7 924 Revisionsarvode 23 375 19 750 Ekonomisk förvaltning 178 836 171 877 Bankkostnader 2 575 1 500 Mäklararvoden 92 775 25 500 Juridisk konsultation 22 827 221 146 Underhållsplan 4 406 1 750 Övriga poster 51 929 55 512 Övriga externa tjänster 69 483 48 208 680 499 783 026 Not 5 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 2015 2014 Styrelsearvode 222 386 250 626 Förtroendevald revisor 0 5 000 Sociala avgifter 64 403 70 852 286 789 326 478 Not 6 Byggnader och mark Omklassificeringarna är kostnader för ombyggnad av lägenheter som upplåtits. 2015 2014 Ingående anskaffningsvärden 203 512 196 203 009 383 Omklassificeringar 1 007 829 502 813 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 204 520 025 203 512 196 Ingående avskrivningar -7 407 594-5 297 946 Årets avskrivningar -2 109 648-2 109 648 Utgående ackumulerade avskrivningar -9 517 242-7 407 594 Utgående redovisat värde 195 002 783 196 104 602 Taxeringsvärden byggnader 73 848 000 73 848 000 Taxeringsvärden mark 45 144 000 45 144 000 118 992 000 118 992 000
11 (13) Not 7 Finansiella poster 2015 2014 Ränteintäkter från omsättningstillgångar 11 444 7 950 Ränteintäkter från räntederivat 35 762 421 098 Räntekostnader för fastighetslån -878 019-1 891 404 Räntekostnader för räntederivat -2 163 478-2 089 360 Övriga finansiella kostnader -1 874-1 829-2 996 165-3 553 545 Not 8 Långfristiga värdepappersinnehav 2015-12-31 2014-12-31 Aktier i Fastum UBC Ekonomisk Förvaltning AB; 556730-0883 42 000 42 000 42 000 42 000 28 st aktier à 1 500 kr. Not 9 Övriga fordringar 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 214 981 236 077 Avräkningskonto förvaltare 1 587 522 667 116 1 802 503 903 193 Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Försäkring 64 148 62 279 Tomträttsavgäld 136 525 136 525 Kabel- TV 11 087 11 081 Förvaltningsarvode 41 719 47 844 Hyra tvättstuga 44 168 42 068 297 647 299 797
12 (13) Not 11 Förändring av eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond för yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 119 251 250 19 031 438 2 491 965-16 910 697-3 633 817 Upplåtelse 2 025 028 4 634 972 Disposition av föregående års resultat: -265 000-3 368 817 3 633 817 Årets resultat -4 432 582 Belopp vid årets utgång 121 276 278 23 666 410 2 226 965-20 279 514-4 432 582 Not 12 Skulder till kreditinstitut Nedan framgår fördelning av långfristiga lån. Långivare Räntesats % Datum för ränteändring Lånebelopp 2015-12-31 Lånebelopp 2014-12-31 Nordea, 61211 0,585 rörlig 25 600 181 25 600 181 Nordea, 15597 1,02 rörlig 18 000 000 18 000 000 Nordea, 15619 1,02 rörlig 18 000 000 18 000 000 Nordea, 15600 1,02 rörlig 18 000 000 18 000 000 Ränteswap -54 000 000-54 000 000 92809/72957 3,76 2021-03-29 18 000 000 18 000 000 92808/72956 3,54 2018-03-28 18 000 000 18 000 000 92849/12267 4,18 2019-03-28 18 000 000 18 000 000 79 600 181 79 600 181 För lån med rörlig räntesats anges räntan som gällde 2015-12-31. Not 13 Övriga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Avdragen preliminär skatt 14 940 11 165 Sociala avgifter 13 889 10 113 28 829 21 278
13 (13) Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Räntekostnader 39 668 87 271 Förutbetalda avgifter och hyror 720 902 695 581 Beräknat arvode för revision 20 000 20 000 El 21 584 9 724 Värme 166 945 242 564 Vatten 0 12 500 Snöröjning 3 750 9 834 Övriga upplupna kostnader 25 716 37 446 998 565 1 114 920 Stockholm Per Andersson Jesper Embring Lars Ernholm Christer Lexe Astrid Linnér-Stenberg Göran Örming Vår revisionsberättelse har lämnats Borev Revisionsbyrå AB Föreningsrevisor Tomas Jonasson Godkänd revisor Katina Staf Revisor