Å R S R E D O V I S N I N G för BRF SÅGENVÄGEN Org. nr. ÅR 2015 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-01-01-2015-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Kassaflöde. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Grundfakta om föreningen Föreningen registrerades 2010-09-06. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2011-05-06 och nuvarande stadgar registrerades 2013-10-24 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Vendelsö 3:114 i Haninge Sågenvägen 8-16 samt 22-32 i Vendelsö Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 6 juni 2015 Ordinarie: Suppleanter: Jessica Engström Ordförande Peter Borg Inger Wallin Vice ordförande Marina Olsson Tomas Rosén Sekreterare Björn Strömberg Jimmy Engström Ledamot Gina Eklund Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 6 juni 2015 Ordinarie: Suppleanter: Jessica Engström Ordförande Marina Ohlsson Gina Eklund Vice ordförande Peter Borg Tomas Rosén Sekreterare Jimmy Engström Ledamot Björn Strömberg Ledamot Mona Neppenström Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna.
Revisorer Ordinarie: Margareta Kleberg Valberedning Helen Wånggren Malini Lundgren Auktoriserad revisor Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 6 juni 2015 Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 16 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Vendelsö 3:114 i Haninge Värdeår är 1975-1976. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 122 746 000 122 746 000 Varav byggnader: 95 075 000 95 075 000 Varav mark: 27 671 000 27 671 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Föreningens fastighet består av 199 st lägenheter varav 139 st är upplåtna med bostadsrätt, 60 st är hyresrätter. Den totala bostadsytan är ca 13 799 kvm. Föreningen har också sju lokaler samt garage och parkeringsplatser. Lägenhetsfördelning 120 100 80 60 40 20 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Total yta ca 15 816 kvm.
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB I.T.K AB Com Hem Elkraft i Sverige AB/Vattenfall AB Vattenfall Kundservice AB Haninge Kommun SRV Återvinning AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3- regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd scablon/procentsats. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall 2015 2014 Intäkter 13 304 585 11 907 483 Driftkostnader (exkl årets underhållskostnader) -9 755 251-10 228 712 Kapitalkostnader -3 793 383-4 005 561 Slitagekostnader -2 471 250-4 821 251-2 715 299-7 148 041
43% Intäktsfördelning 2015 8% 0% 49% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 6 599 Hyresintäkter 5 686 Övriga intäkter 1 020 Kapitalintäkter 0 Summa 13 305 Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 1 161 Reparation/underhåll 3 418 Taxebundna kostnader 4 243 Övriga driftkostnader 1 637 Fastighetsskatt 444 Övr.förv/rörelsekostn. 1 107 Personalkostnader 374 Avskrivning 2 165 Kapitalkostnader 3 590 Summa 18 139 12% 2% 6% 20% 3% Kostnadsfördelning 2015 6% 19% 23% 9% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Färdigställt konvertering av en lokal (Sågenvägen 12) till 5 st lägenheter. Renoverat fasaden och bytt balkongplåt på Sågenvägen 28. Åtgärdat hål i asfalt vid parkering och vissa delar av området Bytt ut utomhusbelysning till LED, vilket ger bättre belysning och lägre driftkostnad. Åtgärdat ventilation enligt OVK. Trädgårdsgruppen har fortsatt sitt arbete med att göra området trivsamt. Färdigställt konvertering av en lokal (Sågenvägen 12) till 2st lägenheter (Klart i början av 2016). Vi har rensat upp bland träd för att få det ljusare och undvika rotproblem(som förstör asfalt). Garagen kommer renoveras (arbetet med att ta fram lämplig entreprenör och se över alternativ har dragit ut på tiden). Sopkarusell kommer att tas bort och sopsortering kommer införas (i samma utrymme som soprummet är nu)
Nytt låssystem till portar kommer sättas in (Som även kommer öppna soprum). Asfalt kommer att fortsättas åtgärdas i området. Andra planerade underhållsarbeten de kommande åren är fortsatta fasadrenoveringar och byte av ventilationssystem. Medlemsinformation Under året har 29 (f å 11) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2015 var 176 (f å 174). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 13 305 11 907 11 875 11 624 Resultat efter fin. poster, tkr -4 835-7 870-2 931-1 972 Balansomslutning, tkr 207 941 201 193 194 130 186 541 Soliditet, % 40% 41% 43% 43% Kassalikviditet, % 304% 92% 83% 178% Snittränta, % 2,94% 3,40% 3,57% 3,97% Årsavgift, kr/kvm boyta 478 371 361 329 Lån, kr/kvm boyta 8 753 8 276 7 754 7 392 Ränta, kr/kvm boyta 250 273 270 294 Värme, kr/kvm 150 144 143 133 El, kr/kvm 65 74 75 70 Vatten, kr/kvm 33 34 25 25
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -22 547 104 årets förlust -4 834 554-27 381 658 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 2 471 250 från fond för yttre underhåll ianspråktages -912 522 i ny räkning överföres -28 940 386-27 381 658 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter mm Nettoomsättning 1 12 284 841 11 055 630 Övriga rörelseintäkter 2 1 019 744 851 853 Summa rörelseintäkter mm 13 304 585 11 907 483 Rörelsekostnader Driftskostnader 3-10 904 100-12 308 043 Övriga externa kostnader 4-1 106 931-1 034 035 Personalkostnader 5-374 211-469 298 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 6, 7-2 164 516-2 164 516 Summa rörelsekostnader -14 549 758-15 975 892 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 311 1 064 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 589 694-3 802 625 Resultat efter finansiella poster -4 834 556-7 869 970 Årets resultat -4 834 556-7 869 970
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 193 970 953 196 023 238 Maskiner, inventarier och installationer 7 897 909 1 043 007 Pågående arbeten 32 867 0 194 901 729 197 066 245 Summa anläggningstillgångar 194 901 729 197 066 245 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 192 48 669 Övriga kortfristiga fordringar 42 498 2 139 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 616 760 668 871 680 450 719 678 Kassa och bank 9 12 358 542 3 406 751 Summa omsättningstillgångar 13 038 992 4 126 429 SUMMA TILLGÅNGAR 207 940 721 201 192 674
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 95 871 920 93 128 400 Upplåtelseavgifter 9 953 797 7 517 317 Fond för yttre underhåll 4 821 251 912 522 Summa bundet eget kapital 110 646 968 101 558 239 Fritt eget kapital Balanserat resultat -22 547 104-10 768 405 Årets resultat -4 834 554-7 869 970 Summa fritt eget kapital -27 381 658-18 638 375 Summa eget kapital 83 265 310 82 919 864 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 120 380 000 113 788 000 Summa långfristiga skulder 120 380 000 113 788 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 408 000 408 000 Leverantörsskulder 1 414 752 648 838 Medlemmarnas reparationsfond 926 910 1 105 397 Skatteskulder 51 089 518 733 Övriga kortfristiga skulder 170 651 110 890 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 1 324 009 1 692 952 Summa kortfristiga skulder 4 295 411 4 484 810 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 207 940 721 201 192 674 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 121 000 000 114 400 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2015 2014 Byggnader 1,24% 1,24% Inventarier 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Belopp i kronor om inget annat anges. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2015 2014 Årsavgifter bostäder 6 599 298 5 119 320 Hyresintäkter bostäder 4 287 979 4 440 794 Hyresintäkter lokaler 1 088 881 1 195 457 Hyresintäkter garage, p-platser mm 308 683 300 059 12 284 841 11 055 630
Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Fastighetsskatt 68 808 107 905 El 632 949 691 967 Överlåtelse- & pantavgifter 49 608 27 777 Fakturerade kostnader 3 060 3 360 Övriga intäkter 265 319 20 844 1 019 744 851 853 Not 3 Fastighetsskötsel 2015 2014 Fastighetsskötsel 184 089 174 284 Markskötsel 442 575 430 800 Städ 239 750 250 628 Städ, extra 80 343 86 225 Besiktningskostnader 44 848 171 490 Bevakningskostnader 54 213 18 747 Snöröjning/Halkbekämpning 71 262 71 385 Förbrukningsmaterial 44 417 53 179 1 161 497 1 256 738 Reparationskostnader 2015 2014 Reparation bostäder 76 706 81 742 Reparation byggnader 336 659 214 145 Reparation hiss 56 141 42 353 Reparation tvättstuga 70 399 39 711 Reparation lokaler 17 593 2 286 Reparation installationer 168 847 170 258 Reparation markanläggningar 61 834 43 894 788 179 594 389 Underhållskostnader 2015 2014 Underhåll av lokaler 70 700 589 990 Underhåll gemens. utrymme 2 119 112 2 072 192 Underhåll installationer 440 179 89 460 Underhåll huskropp utv. 0 592 252 Underhåll av markytor 0 238 770 2 629 991 3 582 664 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2015 2014 El 1 026 892 1 164 313 Fjärrvärme 2 377 199 2 274 854 Vatten 526 616 532 366 Sophämtning 312 451 378 313 4 243 158 4 349 846
Övriga driftkostnader 2015 2014 Fastighetsförsäkringar 239 030 223 406 Självrisk/Skador 937 064 1 307 016 Förvaltningsarvode, tekniskt, avtal 210 572 220 330 Förvaltningsarvode, tekniskt, extra 198 311 281 671 Kabel-TV/Bredband 52 182 52 859 1 637 159 2 085 282 Fastighetsskatt 2015 2014 Fastighetsskatt bostäder 238 656 233 664 Fastighetsskatt lokaler 205 460 205 460 444 116 439 124 Totala driftskostnader 10 904 100 12 308 043 Not 4 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2015 2014 Förbrukningsinventarier 7 365 37 192 Möteskostnader, stämma m m 41 107 57 736 Telekommunikation 14 457 3 781 Pantsättningar/Överlåtelse 72 727 32 000 Indrivningskostnader 38 895-300 Konstaterade förluster 5 663 52 328 Revisionsarvode 35 591 42 785 Arvode ekonomisk förvaltning 251 059 232 912 Konsultarvoden 275 792 35 058 Medlemsavgift organisationer 19 043 0 Övriga externa tjänster 253 407 354 662 Övriga omkostnader 91 825 185 881 1 106 931 1 034 035 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2015 2014 Kleberg Revision AB Revisionsuppdrag 35 591 42 785 35 591 42 785 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Not 5 Anställda och personalkostnader 2015 2014 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 288 000 374 400 Arbetsgivaravgifter 86 211 94 898 374 211 469 298 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 6 Byggnader och mark 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 162 654 624 153 784 642 Årets anskaffningsvärde 0 8 869 982 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 162 654 624 162 654 624 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 546 779-1 527 361 Årets avskrivningar -2 019 418-2 019 418 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 566 196-3 546 779 Mark Ingående markvärde 36 915 393 36 915 393 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 36 915 393 36 915 393 Utgående planenligt restvärde 194 003 821 196 023 238 Taxeringsvärden byggnader 95 075 000 95 075 000 Taxeringsvärden mark 27 671 000 27 671 000 122 746 000 122 746 000 Not 7 Maskiner, inventarier och installationer 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 415 849 1 380 718 Årets anskaffningsvärde 0 35 131 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 415 849 1 415 849 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -372 842-227 744 Årets avskrivningar enligt plan -145 098-145 098 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -517 940-372 842 Utgående planenligt restvärde 897 909 1 043 007
Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015 2014 Kabel-TV/Bredband 12 109 12 103 Försäkring 98 159 100 831 Förvaltningsarvode, tekniskt 70 402 52 640 Förvaltningsarvode, ekonomiskt 51 695 75 159 Städ 65 985 64 363 Fastighetsskötsel 47 178 46 019 Markskötsel 113 422 110 637 Upplupen elintäkt 134 678 178 390 Upplupen medlemsavgift 9 570 10 008 Övrigt 13 562 18 721 616 760 668 871 Not 9 Likvida medel 2015 2014 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -4 834 556-7 869 970 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 2 164 516 2 164 516 förändringar av rörelsekapital -2 670 039-5 705 454 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 39 229-340 320 Förändring av kortfristiga skulder -189 399 159 781 Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 820 209-5 885 993 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -32 868-8 905 113 Justering av finansiella anläggningstillgångar 0 374 743 Kassaflöde från investeringsverksamheten -32 868-8 530 370 Finansieringsverksamheten Amorteringar 6 592 000-204 000 Ny upptagning av lån 0 7 400 000 Insatser & upplåtelser 5 180 000 7 816 702 Medlemmarnas reparationsfond 0-239 950 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 772 000 14 772 752 Årets kassaflöde 8 918 924 356 389 Likvida medel vid årets början 3 406 751 3 050 362 Likvida medel vid årets slut 12 325 675 3 406 751
Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 93 128 400 2 743 520 95 871 920 Upplåtelseavgifter 7 517 317 2 436 480 9 953 797 Fond för yttre underhåll 912 522 3 908 729 * 4 821 251 Balanserat resultat -10 768 405-11 778 699-22 547 104 Resultat föregående år -7 869 970 7 869 970 0 Årets resultat 0-4 834 554-4 834 554 * Avsättning enligt stämmobeslut 4 821 251 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -912 522 3 908 729 Not 11 Skulder till kreditinstitut 2015 2014 Bank %-sats Villkorsändring SEB 3,20% 2017-11-28 20 400 000 20 400 000 SEB 3,07% 2016-11-28 20 400 000 20 400 000 SEB 3,59% 2018-06-28 20 400 000 20 400 000 SEB 2,63% 2019-09-28 20 400 000 20 400 000 SEB 1,26% 3 mån 19 990 943 20 196 000 SEB 3,71% 2018-10-28 5 000 000 5 000 000 SEB 2,44% 2019-10-28 7 400 000 7 400 000 SEB 1,17% 3 mån 7 000 000 0 Nästa års amortering -408 000-408 000 120 582 943 113 788 000
Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Förskottsbetalda avgifter och hyror 2 216 671 1 162 782 Räntekostnader 29 795 21 013 Styrelsearvode 0 57 195 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 0 17 970 Snöröjning/Halkbekämpning 0 31 471 Revisionsarvode 34 000 33 000 Fjärrvärme 199 275 262 856 El 33 235 106 665 2 512 976 1 692 952 Stockholm den../.. 2016 Jessica Engström Tomas Rosén Gina Eklund Ordförande Sekreterare Vice ordförande Jimmy Engström Björn Strömberg Mona Neppenström Ledamot Ledamot Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den.. /... 2016 Margareta Kleberg Auktoriserad revisor