- förvaltningsberättelse resultaträkningar 9. - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11

Transkript

1 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 9 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 - tilläggsupplysningar 12 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 17 - revisionsberättelse 18 - årsredovisningen i bilder egna anteckningar fullmakt 24

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Finnsta 1:302 i Upplands-Bro kommun Blåviolsstigen 2E, Bro Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 28 april 2015 Ordinarie: Suppleanter: Rolf Andersson Ordförande Dan Norén Gösta Holmberg Vice ordförande Raul Moraga Birgitta Ahlbom Sekreterare Stefan Fredriksson Pär Engholm Kassör Arne Eklund Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 28 april 2015 Ordinarie: Suppleanter: Rolf Andersson Ordförande Magnus Ekengren Robert Hall Vice ordförande Evgeny Lachkov Gösta Holmberg Sekreterare Dan Norén Ida Falk Kassör Arne Eklund Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG Suppleant: KPMG Valberedning Pär Engholm Johan Falkenberg Sammankallande

3 Ordinarie föreningsstämman hölls den 28 april Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Finnsta 1:302 i Upplands-Bro kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. På fastigheten finns nio flerbostadshus i två våningar. Fem av de nio huskropparna innehåller fyra lägenheter och de övriga innehåller sex lägenheter, totalt 44 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan uppgår till ca kvm. Lägenhetsfördelning rok 8 st 3 rok 18 st 4 rok 18 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Föreningen hade, under en vecka sommaren 2015, två sommarjobbare anställda för ogräsrensning.

4 Avtal med leverantörer VVS Låssystem Undercentral Jourservice Snöröjning Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning JKM Ekolsunds Larm & Lås Litslena Rör Securitas Sverige AB Björns Entreprenad AB, Bro Allservice Telia Sonera Sverige AB E.On E.On/ bergvärme Upplands-Bro kommun Upplands-Bro kommun Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Under året har en extra amortering på ca kr gjorts, vilket gör att föreningen nu har tre lån istället för fyra. Ett lån har också omsatts under året, till fördelaktig ränta. Likviditeten i föreningen är god, och vi har ett positivt kassaflöde, även om årets resultat blir negativt. Tack vare föreningens goda ekonomi och minskade räntekostnader har styrelsen beslutat att i år frångå den ekonomiska planen och inte räkna upp årsavgifterna med 2 %, de behålls istället på samma nivå som år Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; rörelsekostnader kapitalkostnader och slitagekostnader. Rörelsekostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall Intäkter Rörelsekostnader (exkl. årets underhållskostnader) Kapitalkostnader Slitagekostnader

5 Intäktsfördelning % 7% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 11 Övriga intäkter 159 Kapitalintäkter 0 Summa Kapitalintäkter 93% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 93 Reparation/underhåll 102 Taxebundna kostnader 415 Övriga driftkostnader 161 Fastighetsskatt 0 Övr.förv/rörelsekostn. 195 Personalkostnader 54 Avskrivning 722 Kapitalkostnader 932 Summa % 27% Kostnadsfördelning % 4% 16% 7% 2% 6% 0% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Under året har föreningen slutit avtal med en entreprenör för underhåll av undercentralen. Vi har utökat antalet parkeringsplatser och skapat möjlighet för medlemmar att hyra en extra parkering. Under hösten 2015 utfördes garantiarbeten i form av utbyte av badrumsmattor i ca hälften av föreningens lägenheter. Även övriga garantiarbeten, som uppkom i samband med 2-årsbesiktningen i oktober 2014, har utförts under året. Under 2016 avser föreningen att bygga en större lekpark i enlighet med 2015 års stämmobeslut. Utbyggnaden har dröjt då Brf Grindstugan först ville se fler förslag på lekplats och slutligen valde att inte alls vara med i utbyggnaden. Föreningens underhållsplan uppdaterades år 2015 och styrelsen gör en årlig genomgång. Avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll ska enligt stadgar ske med lägst 30 kr/kvm (=93 tkr totalt). Enligt underhållsplanen krävs en avsättning med 77 kr/kvm (=238 tkr totalt). Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition.

6 Medlemsinformation Under året har 8 (f.å 6) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2015 var 67 (f.å 68). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 56% 56% 56% 54% ########### Kassalikviditet, % 264% 220% 165% 105% ########### Snittränta, % 2,58% 3,11% 3,23% 1,07% ########### Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta El, kr/kvm boyta Vatten, kr/kvm boyta Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts enligt stadgar till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts utöver stadgar från reserv för framtida fastighetsunderhåll ianspråktages i ny räkning överföres Avsättning för framtida fastighetsunderhåll utöver stadgar har skett enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

7 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finasiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Årets resultat

8 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Reserv framtida fastighetsunderhåll Ansamlad förlust Vinst eller förlust från föregående år Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

10 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,00% 1,00% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgift och hyror. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder.

11 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Bredbandsanslutning Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Driftkostnader Not 0 Not 0 Not 0 Not 0 Fastighetskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation installationer Underhållskostnader Underhåll huskropp utv Övrigt underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Tv/Bredband Totalt driftkostnader

12 Not 4 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier Telekommunikation Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen KPMG AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 5 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Lön fastighetsskötsel Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter

13 Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övrigt Försäkring Förvaltningsarvode Bostadsrätterna Not 8 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

14 Not 9 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 10 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Swedbank AB 1,78% Swedbank AB 0,90% Swedbank AB 3,34% Swedbank AB Nästa års amortering Årets amortering uppgår till 395 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 80 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr.

15

16

17 Årsredovisningen i bilder Soliditet Eget kapital S:a kapital Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 56,04% 55,82% Soliditet Kassalikviditet Kommentar God kassalikviditet är > 115% Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr ,00% 260,00% 240,00% 220,00% 200,00% 264,09% 220,25% Kassalikviditet 180,00%

18 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 19% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 81% Belåningsgrad Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet ,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% ,17% 92,17% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj 1-3 år 33% > 3 år Omsättning av föreningens 0% lån Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 67%

19 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget rok rok rok Prisutveckling per kvm vid överlåtelse Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser Ek.plan kr/kvm

20 Egna anteckningar:

21 Egna anteckningar:

22 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF BOKLOK KOLONIN Org. nr.