EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SVARVEN, HUDDINGE KOMMUN. ORGANISATIONSNUMMER: 769632-2630 Innehållsförteckning A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Beräknade löpande kostnader och intäkter F. Nyckeltal G. Lägenhetsredovisning H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys J. Särskilda förhållanden Bilagor: Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg Stadgar Slutbevis Fastighetsinfo Registreringsbevis Byggnadsteknisk beskrivning
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Svarven har registrerats hos Bolagsverket den 2016-05-12. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Ägaren till fastigheten Huddinge Svarven 18, Farre Invest AB (556742 6399) har erbjudit föreningen att förvärva fastigheten via bolag. Affären kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktierna till Farre Invest AB, Bolagets enda tillgång är fastigheten Huddinge Svarven 18. Brf Svarven 18 förvärvar sedan fastigheten (interntransaktion) från bolaget. Detta sker vid tillträdet av fastigheten. Lokalerna upplåts med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Fastighetsbolaget Farre AB kommer därefter att säljas eller likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Det skattemässiga restvärdet har beräknats till 13 756 011 kr, detta ger en latent skatteskuld på c:a 880 316 kr. Fastigheten har nio lokaler som skall bli bostadsrätter. Fastigheten ligger i Länna industriområde i Huddinge. Lokalerna upplåts med villkor att bostadsrättsinnehavaren under hela innehavsperioden under hela innehavsperioden ska bedriva mervärdespliktig verksamhet i lokalen samt vara registrerad för mervärdesskatt. Sådant villkor skall uppges i upplåtelseavtalet. Föreningen kan vägra medlemskap om det föreligger tvivel om att verksamheten som drivs i lokalen är mervärdeskattepliktig. På årsavgiften för bostadsrätt tillkommer mervärdesskatt. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 Bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Bostadsrätterna kommer att upplåtas när den ekonomiska planen är registrerad hos Bolagsverket, vilket beräknas ske 2016-06-30.
Fastigheten är nybyggd och slutbevis är utfärdat av Huddinge kommun. Uppgifterna i planen grundar sig på förhållanden som är kända vid tidpunkten för planens upprättande. B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Huddinge Svarven 18 Adress: Upplåtelseform: Tomtens areal: Antal byggnader: Svarvarvägen 3C, 142 50 Skogås Äganderätt 2 238 kvm En byggnad Byggnadsår: Byggnadsår 2015 Byggnadens utformning: Antal lokaler: Lägenhetsarea: Medlemsytor: Fastighetsförsäkring: Taxeringsvärde: Garagelänga Totalt nio bostadsrättslokaler 1 279 kvm 1 279 kvm Under upphandling med försäkringsbolag Taxeringsenhet: 411 - Industrienhet tomtmark Markvärde: 1 454 tkr Taxering genomförd: 2013 Byggnadsvärde: 0 tkr Summa taxvärde: 1 454 tkr Beräknat taxeringsvärde är 8 654 000 kr Produktionslokaler Industrikontor Lager m.m Delvärde Mark, kr - - - 1 454 000 Byggnad, kr 7 200 000 0 0 7 200 000 Totalt, kr 7 200 000 0 0 8 654 000 Gemensamma anordningar och utrymmen: Vatten/avlopp: Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet
Uppvärmning: El: Luftvärmepump i varje lokal Separata mätare med egna abonnemang till varje lokal. Ventilation: Bredband: Sophantering: Byggnadsbeskrivning Antal våningar: Grundläggning: Grundstomme: Fasadbeklädnad: Yttertak: Fönster: Portar/dörrar: Till och frånluft Alla har egna abonnemang. Varje medlem hanterar sitt eget avfall. En våning utan källare. Invändiga entresolplan finns i samtliga lokaler. Betong Betong Byggnaden har plåtfasad Takbeläggning av plåt Lättmetall,3-glasfönster. Plåt Lokalbeskrivning: Verkstad: Betonggolv med plåtväggar. Invändigt entresol med gjutna valv. Underhållsbehov Byggnaden är ny och har inget underhållsbehov initialt. Försäkringar Föreningen kommer att teckna fullvärdesförsäkring inkl. styrelseansvarsförsäkring.
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv (kronor) Köpeskilling 16 900 000 Lagfart* 207 165 Föreningsbildning 250 000 Startkassa 20 000 Pantbrevskostnad 0 Summa total och slutlig känd 17 377 165 Anskaffningskostnad * Lagfartskostnaden är beräknad med 1,5 % på skattemässigt restvärde 13 756 011 kr + 825 kr. D. Finansieringsplan år 1 Lån Belopp Bindningstid Ränta Räntor Amortering Summa Lån 1 5 750 000 2 år 2,15 % 123 625 230 000 353 625 Villkoren för lånen är baserade på kalkylerade räntor. Säkerhet för lånen är pantbrev i fastighet. Summa lån 5 750 000 Insatser 11 627 165 Upplåtelseavgifter 0 Summa finansiering 17 377 165 E. Beräknade löpande kostnader och intäkter per år (kr) Kapitalkostnader 353 625 Räntor 123 625 Amorteringar 230 000 Driftskostnader inkl moms 87 000 Ekonomisk/administrativ förvaltning 25 000 Elförbrukning, gemensam 12 000 Försäkringar 15 000 Fastighetsskötsel /reparationer 25 000 Vatten & Avlopp 10 000 Övriga kostnader Fastighetsavgift 8 654
Avsättning underhållsfond 10 000 Summa kostnader år 1, inkl. amorteringar/avskrivningar 459 279 Årsavgifter 459 279 Summa intäkter år 1 459 279 F. Nyckeltal Anskaffningskostnad per kvm 13 582 Belåning per kvm 4 494 Insats per kvm i genomsnitt 9 438 Driftskostnader per kvm år 1 68 Årsavgifter per kvm år 1 359 G. Lägenhetsredovisning Lokal nr Kvm Insatstal % Andelstal % Basinsats Kr/kvm Årsavg Kr / m2 Månads-avgift 1 188,5 0,00197 14,73347 230 1 66 194 351 5 516 2 180,5 18,83874 14,10818 2 199 295 12 184 63 385 351 5 282 3 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 4 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 5 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 6 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 7 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 8 129,6 13,52632 10,12975 1 579 106 12 184 45 511 351 3 793 9 132,8 0,00139 10,37987 162 1 46 635 351 3 886 1279 100,000 100,000 11 674 325 449 279 37 440 Årsavgifternas fördelning I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar ska årsavgifterna fördelas efter andelstalet. Byggnaden skrivs av med 4 % per år.
H. Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 kr kr kr kr kr kr kr Räntor 123 625 124 200 124 315 123 970 123 165 121 900 74 175 Amortering 230 000 230 000 230 000 230 000 230 000 230 000 230 000 Avs. Fond 10 000 10 200 10 404 10 612 10 824 11 041 12 190 Driftskostn. 87 000 88 740 90 515 92 325 94 172 96 055 97 976 Fast.avgift/skatt 8 654 8 827 9 004 9 184 9 367 9 555 10 549 Summa Utbetalningar 459 279 461 967 464 237 466 091 467 528 468 551 435 673 Årsavg. brf-lgh 459 279 461 967 464 237 466 091 467 528 468 551 435 673 d:o kr/m2 lgh-yta (snitt) 359 366 373 379 384 389 402 Ack.Likvidöverskott(Rep. fond) 10 000 20 200 30 604 41 216 52 040 63 081 121 687 Avskrivning byggnader -550 240-550 240-550 240-550 240-550 240-550 240-550 240 Bokföringsmässigt underskott* -310 240-310 040-309 836-309 628-309 416-309 200-308 050 *Anskaffningsvärdet av föreningens hus kommer att skrivas av på 25 år Antagande om ränta under kalkylperioden 4,00% enligt en rak avskrivningsplan med lika stort nominellt belopp per år. Antagande om årlig ökning av driftkostnad 2,0% Detta kommer att resultera i ett negativt bokföringsmässigt resultat som Antagande om årlig ökning av fastighetsavgift/skatt 2,0% inte påverkar föreningens årsavgifter. Beräknat underlag: 13 756 011 Antagande om årlig ökning av lokalhyror 2,0%
I. Känslighetsanalys FLERÅRSKALKYL VID OLIKA RÄNTE- OCH INFLATIONSANTAGANDEN Räntescenarios Årsavgift i genomsnitt(kr/m2) i olika räntelägen År 1,25% 2,15% 3,25% 4,25% 1 303 359 505 651 2 305 361 507 653 3 317 373 495 641 4 323 379 499 645 5 328 384 503 649 6 332 389 507 653 11 346 402 535 681 Inflationsscenarios Årsavgift i genomsnitt (kr/m2) vid olika inflation* År 1% 2% 3% 1 351 359 351 2 357 361 365 3 369 373 377 4 375 379 383 5 380 384 388 6 385 389 392 11 398 402 406 * Även taxeringsvärde antas öka med samma procentsats
J. Särskilda förhållanden
Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg
K. Stadgar
Slutbevis
Fastighetsinfo
Registreringsbevis
Byggnadsteknisk beskrivning