PRELIMINÄR KALKYL Ver 2. Bostadsrättsföreningen Mungon, Umeå. Denna ekonomiska plan har följande huvudrubriker: ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR

Transkript

1 1 PRELIMINÄR KALKYL er 2 Bostadsrättsföreningen Mungon, Umeå Denna ekonomiska plan har följande huvudrubriker: A ALLMÄNNA FÖRUSÄNINGAR B BESKRINING A FASIGHEEN C KOSNADER FÖR FASIGHEENS FÖRÄR D FÖRSÄKRING E BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER F BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA INÄKER G EKONOMISK PROGNOS H KÄNSLIGHESANALYS 1 I KÄNSLIGHESANALYS 2 J NYCKELAL K SPECIFIKAION ÖER BERÄKNING A ÅRSAGIFER, INSASER MM Styrelsen ansöker samtidigt om att Bolagsverket registrerar denna ekonomiska plan. Stockholm Bostadsrättsföreningen Hyvelbänken Elisabeth Kämpe Svetislav Aleksic Michael Öhrström

2 A ALLMÄNNA FÖRUSÄNINGAR 2 Bostadsrättsföreningen Hyvelbänken 2 ( ), registrerad , har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler under nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen har av ägaren erbjudits förvärva tomträtten Stockholm Hyvelbänken 2 via förvärv av ett aktiebolag. Föreningen avser att förvärva samtliga aktier i Skålpundet Fastigheter AB, , som är ägare till tomträtten Stockholm Hyvelbänken 2. Föreningen kommer därefter förvärva tomträtten av det köpta bolaget vilket därefter likvideras på säljarens bekostnad. Mot bakgrund av gällande lagstiftning och praxis, se särskillt 23 kap inkomstskattelagen (1999:1229), Regeringsrättens avgörande RÅ 2003 ref 61 och Regeringsrättens dom i mål , bedöms underprisöverlåtelsen inte innebära någon uttagsbeskattning för föreningen. För det fall föreningen i framtiden avyttrar tomträtten kommer det övertagna skattemässiga värdet ligga till grund för beräkning av eventuell skattepliktig vinst. Det övertagna skattemässiga värdet är ca 12,0 milj kr. Den latenta skatteskulden jämfört med anskaffningskostnaden i planen är med dagens regler ca 12,5 milj kr. Den latenta skatten löses ut om tomträtten, eller del därav, t.ex. avyttras. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomsika plan. En teknisk statusbesiktning av fastigheten har gjorts av Hillar ruuberg, Projektledarhuset AB, där en bedömning av behovet av ombyggnader och underhåll med tillhörande kostnader görs. De åtgärder som enligt utredningen bör utföras inom 3 år är medtagna i planen som anskaffningskostnad. Styrelsens bedömning är att ca 90 % av lägenheterna blir bostadsrätter vid ombildningen. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående beräknade kostnader och intäkter m.m., hänför sig vid tidpunkten för planens upprättande kända sådana. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Angivna uppgifter om tomträttens förvärv avser slutliga totala kostnader. B BESKRINING A FASIGHEEN Beteckning och areal mm Fastighetsbeteckning Stockholm Hyvelbänken 2 omträtt Adress Bordsvägen 35-37, Karmstolsvägen 2-4 Kommun Stockholm Församling Farsta omtareal m² axeringsvärde 2011 Mark Bostäder (typkod 320) Byggnad Bostäder ärdeår 1987 Mark Lokaler Byggnad Lokaler otalt Servitut Finns ej Gemensamhetsanläggningar Finns ej Skyddsrum 2 st aktiva Byggnadens typ, användningssätt och kortfattad byggnadsbeskrivning. 2 st lamellhus med källare/suteräng och 3 våningar Antal bostadslägenheter 30 st Summa uppvärmd yta i lägenhet (Boa+Bia) 640 m2 Antal lokaler 1 st Summa lokalyta 105 m2 Summa yta 745 m2 Ytparkering 17 P-Platser för uthyrning Byggnadsår 1947 Ombyggnadsår

3 Undergrund: Berg Grundläggning: Grundmurar av betong till berg. Stomme: Betong Bjälklag: Konstruktionsbetong, fyllning, överbetong. Ytterväggar: Lättbetong som bärande stomme. Fasader: Målad putsad betongsockel. Puts på tilläggsisolering i övrigt. Fönster: I huvudsak 2-glas träfönster med kopplade bågar. Yttertak: Lertegelpannor Balkonger: Betongplatta, aluminiumräcke, plåtskärm. vättstuga: 2 M, 1, 1 S, 1 mangel. Lägenhetsförråd: I källare. Sophantering: Behållare på tomtmark ärmedistribution: attenradiatorer. ärmeproduktion: Fjärrvärme. entilation: Frånluft via självdrag. illuft via väggventiler under fönster. omt / mark: Naturmark, gräsmatta, planteringar. Hårdgårda ytor. Uteplatser. 3 Kort rumsbeskrivning av lägenheter De vanligast förekommande ytskikten beskrivs nedan. (G = golv, = väggar, = tak, Ö = övrigt) Hall G Plastmatta apet/målat Målat ardagsrum G Parkett apet/målat Målat Sovrum G Plastmatta apet/målat Målat Kök G Plastmatta apet/målat Målat Ö Diskbänk, elspis, kyl/ frys. Kolfilterfläktar i vissa. Bad/Duschrum. G Klinker Kakel Målat. Ö Badkar eller duschväggar, WC, tvättställ. Förberedelse för vättsmaksin.

4 KOSNADER FÖR FASIGHEENS FÖRÄR Förvärvskostnad inkl lagfart, pantbrev, ombildning Disponibla medel/startkassa/övrigt SUMMA ANSKAFFNINGSKOSNAD FÖRSÄKRING, GARANIER När föreningen tillträder fastigheten kommer föreningen att teckna fullvärdesförsäkring inkl. styrelseansvarsmoment. Garantier på alla samtliga utförda arbeten kommer att lämnas enligt reglerna i AB06, dvs 5 år. BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER FINANSIERING ANSKAFFNINGSKOSNAD Lån år vid 100% anslutning. Se vidare KÄNSLIGHESANALYS 2, sid 7 Insatser vid 100% anslutning Upplåtelseavgifter 0 SUMMA ÅR 1 Kapitalkostnader Skuld Ränta** Räntekost Amort.* Summa Fastighetens lån Kr Kr Kr per år Bottenlån med 1/3 vardera bundet 1 år, 2 år, 5 år ,83% SUMMA *Rak amortering 1% per år ** Räntereserv mot dagens räntenivå: 0,5%

5 SAMMANSÄLLNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSNADER Utbetalning Kostnad ÅR 1 ÅR 1 Ränta (från föreg. sida) Amortering (från föreg. sida) Avsättningar Fond för yttre underhåll Skatter, Avgifter Fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokal Driftskostnader Uppvärmning El, ström - fastighetsel atten och avlopp Sophämtning Snöröjning Försäkring Ekonomisk förvaltning Reparationer Kabel-tv & bredband Övriga arvoden, utbildning etc Delsumma drift: Kr/m2 och år: 401 SUMMA KRONOR OAL**** BERÄKNING A FÖRENINGENS ÅRLIGA INÄKER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader, efter avdrag med föreningens hyresintäkter, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadslägenheternas andelstal. Intäkter ÅR 1 Årsavgifter Intäkter lokal & Parkering SUMMA KRONOR OAL

6 EKONOMISK PROGNOS FÖRENINGENS UBEALNINGAR ÅR 1-6 OCH ÅR 11 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 tkr tkr tkr tkr tkr tkr tkr Räntor Amortering Avs. Fond Driftskostn Fast.avgift/skatt Summa Utbetalningar Avgår: P & lokal Årsavg. brf-lgh d:o kr/m2 lgh-yta (snitt) Avskrivning byggnader Bokföringsmässigt underskott* *Anskaffningsvärdet av föreningens hus kommer att skrivas av på 120 år Ränteantagande 1,83% enligt en rak avskrivningsplan med lika stort nominellt belopp per år. Inflationsantagande 2,0% årlig ökning Detta kommer att resultera i ett negativt bokföringsmässigt resultat som axeringsvärdesantagande 2,0% årlig ökning inte påverkar föreningens årsavgifter. Beräknat underlag: Hyresantagande 2,0% årlig ökning KÄNSLIGHESANALYS 1 FLERÅRSKALKYL ID OLIKA RÄNE- OCH INFLAIONSANAGANDEN Räntescenarios Inflationsscenarios Årsavgift i genomsnitt(kr/m2) i olika räntelägen Årsavgift i genomsnitt (kr/m2) vid olika inflation* År 0,83% 1,83% 2,83% År 1% 2% 3% * Även taxeringsvärde antas öka med samma procentsats

7 KÄNSLIGHESANALYS 2 Denna analys avser att visa hur föreningens skulder resp. kostnader förändras om inte samtliga hyreslägenheter ombildas till bostadsrätt. Anslutningsgrad 100 % betyder att samtliga ombildas, 90 % betyder att 90 % av föreningens totala lägenhetsarea ombildas till bostadsrätt, osv. Uteblivna insatser antas lånefinansieras med samma ränta som den viktade genomsnittliga räntan i finansieringsplanen. Skuldsättning (%) visar hur stor del av fastighetens anskaffningskostnad som finaniseras genom föreningens lån. Anslutningsgrad Föreningens Föreningens ** Bostadshyror Årsavgifter* Årsavgift Ökning årsavg skulder år 1 kostnader år 1 år 1 år 1 per m2 år 1 per m2 år 1 (%) 100% % ,75% 80% ,94% 70% ,75% 60% ,51% *vid lägre anslutningsgrad än 100% kan kostnader för invändigt underhåll av kvarvarande hyreslägenheter tillkomma ** lokalhyror är i förekommande fall avdragna NYCKELAL Anm. Anskaffningskostnad per m kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Belåning per m2 år kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Insats per m2 (medel) kr m2 avser ytor i bostadslägenheter Driftskostnader per m2 år kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Skatt & Fast.avg. per m2 år 1 17 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Fondavsättning per m2 år 1 70 kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Kapitalkostnad per m2 år kr m2 avser samtliga uthyrbara ytor Årsavgift per m2 år 1 (medel) 740 kr m2 avser ytor i bostadslägenheter

8 SPECIFIKAION ÖER BERÄKNING A ÅRSAGIFER ÅR 1, INSASER, mm I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters årsavgifter vid 100% anslutning. Se KÄNSLIGHESANALYS 2 på föregående sida för årsavgiftens förändring vid lägre anslutningsgrader. Insats Andelstal* Årsavgift Årsavgift Årsavgift Lghnr Boarea åning Antal rum Kr Kr/år Kr/mån Kr/m m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , * Andelstalen är beräknade efter yta Utöver årsavgift tillkommer kostnader för hushållsel, hemförsäkring, -kanaler,grundpaket SAMMANSÄLLNING ÖER FÖRENINGENS LOKALHYRESINÄKER, MM Årshyran är angiven inklusive debitering för index, fastighetsskatt och värme samt exkl. moms. Årshyra Hyra/m2 yp Yta totalt och år Anm Lokal I Källarvåning. Under omförhandling. P-platser platser à 405kr/månad Garage platser à 510 kr/månad Summa m² Boendekostnadskalkyl. 100% anslutning I tabellerna nedan görs en beräkning av den totala boendekostnaden inklusive månadsavgift, ränta och 1 % rak amortering för att förvärva lägenheten. Skattereduktion (f.n 30%) är avdragen i kolumnen "Räntekostnad". Lån till Insats per m2 Räntekostn. Amortering Månads- Boende- Lgh nr Yta 100% av vid ränta rak avgift kostnad Insatsen 2,00% 0,50% m² m² m² m² m² m² m² m² m²

9