Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Rind 2, 769631-5816 i Täby kommun Bild: OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Inneliggande kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: Innehåll 1. Allmänt...2 2. Beskrivning av fastigheten...3 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv...6 4. Försäkring och konsumentskydd...6 5. Finansieringsplan...6 6. Beräkning av föreningens årliga kostnader...7 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter...8 8. Ekonomisk Prognos...9 9. Känslighetsanalys... 10 10. Nyckeltal... 10 11. Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm.... 11 12. Särskilda förhållanden... 12 Sida 1 av 13
1. Allmänt Bostadsrättsföreningen Rind 2 med org. nr. 769631-5816 registrerades 2016-01-26. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark och terrasser som ligger i anslutning till föreningens hus, om mark eller terrass ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelse. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningen kommer att förvärva fastigheten Del av Arninge 4:1 i Täby kommun. Fastigheten kommer att införskaffas genom förvärv av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB, 559045-8369, innehållande fastigheten. Fastigheten kommer sedan att överföras till bostadsrättsföreningen. Aktiebolaget kommer att likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall Bostadsrättföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. De sammanlagda kostnaderna för införskaffande av fastigheten, inklusive köpet av bolaget, har uppgå till 106 635 000 kr (inkl. likviditetsreserv). För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Kalkylen är baserad å de vid kalkylens upprättande, april 2016, bedömda förutsättningarna för finansering av projektet med byggstart under sommaren 2016. Förutsättningar för registrering av föreliggande kostnadskalkyl föreligger således i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614). Förutsättningar för registrering av framtida ekonomisk plan enligt 1 kap. 5 bostadsrättslagen föreligger härvid. Beräkning av föreningens årliga driftkostnader grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden. Separat debitering efter förbrukning ska ske avseende hushållsel. Beräknad förbrukning för hushållsel enligt energibalansberäkning uppgår till ca 30 kwh/kvm/år. Vid en förbrukning på 40 kwh/år skulle hushållselen för en 35 kvm lägenhet kosta 117 kr/månad vid en beräknad snittkostnad på 1 kr/kwh. Sida 2 av 13
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsuppgifter Fastighetsbeteckning Del av Arninge 4:1 Adress Arningevägen Kommun Täby kommun Byggnader 1 byggnad i 6 plan på totalt 1 770 kvm BOA Allmänt Fastigheten är belägen i Täby kommun, Arninge/Hägarneholm och kommer att bestå av 50 st lägenheter. Lägenheternas storlek varierar mellan ca 33-50 m 2 (BOA) och består av lägenheter med 1-2 RoK. Planförhållanden Gällande planbestämmelser som vunnit laga kraft 2015-05-28. Pantbrev Fastigheten kommer att vara belastad med pantbrev om totalt 29 550 000 kr som säkerhet för föreningens lån. Taxeringsvärde byggnad Beräknat 2016, 26 000 000:- (beräknat för hyreshus) Taxeringsvärde mark Beräknat 2016, 6 600 000:- (beräknat för hyreshus) Kortfattad byggnadsbeskrivning bostadshus Grund Stomme Fasader Tak Fönster Uppvärmning Platta på mark Betongstomme. Bärande väggar och bjälklag i betongelement. Ytterväggar av betong samt delvis i trä Sedum 3-glas isolerruta med fönsterbågar i lättmetall Fjärrvärme Allmän beskrivning Föreningen kommer att uppföra 1 st byggnad med 50 st lägenheter i området Hägarneholm i Arninge-Ullna, Täby kommun. Området utvecklas av Täby Fastighets AB till en levande stadsdel där arbetsplatser, handel, service, skolor/förskolor, bostäder, parker, gator, torg och natur vävs samman till en helhet. Sida 3 av 13
Lägenheterna kommer att variera i storlek från 33-50 kvm med moderna och snygga planlösningar. Bild: Fasad Öster OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 4 av 13
Bild: Plan 2 OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 5 av 13
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Förvärvspris för föreningens fastighet inklusive köp av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB 106 285 850 Lagfart 1,5% ink. exp. avgift 249 150 ((1,5% * (16 500 000)) + 825 kr + 825 kr) Likviditetsreserv 100 000 Summa slutgiltig anskaffningskostnad 106 635 000 Om kostnaden för föreningens fastighet överstiger eller understiger 106 535 000 kr (inkl. köp av bolaget och lagfart, exklusive likviditetsreserv) utgår reduktion/tilläggsköpekilling på köpet av Hägerns Ängar Exploatering 2 AB så att den slutliga totala anskaffningskostnaden (inkl. köp av bolaget och lagfart, exklusive likviditetsreserv) uppgår till 106 535 000 kr. 4. Försäkring och konsumentskydd Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad. 5. Finansieringsplan Finansieringsplan Insatser 69 178 590 Upplåtelseavgifter 7 906 410 Lån 29 550 000 Summa 106 635 000 Räntan i finansieringsplanen grundar sig på bankoffert 160401 från Danske Bank och förbindelse/offert entreprenör med rörlig ränta på STIBOR 90 +1,80% ränta. STIBOR 90 är för närvarande negativt varvid STIBOR 90 kan gå upp till 0% innan föreningens avgifter påverkas. Offerten föreskriver en löptid på 2 år med 0,5% amortering och rörlig ränta. Amortering omförhandlas efter 2 år. Löptiden för rörligt lån är 12 månader och för ev. bundna lån bindningstiden. Räntan kan förändras fram till dagen för slutfinansiering i föreningen. Kalkylräntan satt till 1,8%. Förändring av avgifterna vid ränteförändringar framgår av räntekänslighetsanalysen. Sida 6 av 13
6. Beräkning av föreningens årliga kostnader Sammanställning av föreningens bedömda årliga kostnader år 1. Parkeringar Hyresintäkt/år Parkeringar 21 st á 500 kr/månad 126 000 Summa övriga intäkter 126 000 Rubriker År 1 Ränta på lånat belopp 531 900 Summa kapitalkostnader 531 900 Avskrivning enligt 48 i föreningens stadgar 570 000 Avsättning till förvaltningsfond enligt 48 i föreningens stadgar till dess att underhållsplan är upprättad 200 000 Summa avsättningar och avskrivningar 770 000 Administration och försäkring 89 000 Värme och tappvatten 159 000 Vatten och avlopp 43 000 Sophämtning 33 000 Källsortering 30 000 Fastighetsel 40 000 Internet och TV-avgift 176 000 Oförutsedda kostnader/reparationer 20 000 Fastighetsavgift 0 (skattebefriad i 15 år) Summa driftskostnader 590 000 Summa totalt 1 891 900 Fastighetsavgift/fastighetsskatt utgår inte de första 15 åren för nybyggda bostäder. Kalkylerad avskrivning för Kostnadskalkyl 1,00% på beräknat byggnadsvärde (57 000 000 kr). Bokföringsmässig avskrivning som kan komma att bli högre mot bakgrund av normgivning inom redovisningsområdet. Ytterligare bokföringsmässigt underskott uppstår om den bokföringsmässiga avskrivningen blir högre än 1,00%, detta påverkar dock inte föreningens avgifter. Se även föreningens stadgar 9 och 48. Sida 7 av 13
7. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadslägenheternas andelstal samt debitering av el för respektive bostadsrättslägenhet. Intäkter År 1 Årsavgifter 1 195 900 Parkeringar 21 st á 500 kr/månad 126 000 Summa intäkter 1 321 900 Föreningen kommer förutom ordinarie bostadsrättsavgifter att hyra ut 21 st parkeringsplatser för á 500 kr/månad. Bild: Fasad norr OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten Sida 8 av 13
8. Ekonomisk Prognos Ekonomisk prognos År 1 2 3 4 5 6 11 Intäkter: Årsavgifter 1 195 900 1 199 881 1 203 927 1 208 041 1 212 223 1 216 473 1 238 774 Parkeringar och förråd 126 000 127 260 128 533 129 818 131 116 132 427 139 182 Ränteintäkter 0 0 0 0 0 0 0 Summa intäkter 1 321 900 1 327 141 1 332 460 1 337 859 1 343 339 1 348 900 1 377 956 Kostnader & utbetalningar: Räntekostnad 531 900 529 241 526 581 523 922 521 262 518 603 505 305 Avskrivning 570 000 570 000 570 000 570 000 570 000 570 000 570 000 Driftskostnader 590 000 595 900 601 859 607 878 613 956 620 096 651 727 Summa kostnader 1 691 900 1 695 141 1 698 440 1 701 799 1 705 218 1 708 698 1 727 032 Amortering 147 750 147 750 147 750 147 750 147 750 147 750 147 750 Resultat kassaflöde 52 250 54 250 56 270 58 310 60 371 62 452 73 174 Bokföringsmässigt resultat -370 000-368 000-365 980-363 940-361 879-359 798-349 076 Balanserat resultat -370 000-738 000-1 103 980-1 467 920-1 829 799-2 189 597-3 956 633 Betalflöde/kassa: Betalningsnetto 52 250 54 250 56 270 58 310 60 371 62 452 73 174 Kassa 152 250 206 500 262 770 321 080 381 451 443 903 788 117 Avsättning förvaltningsfond 200 000 202 000 204 020 206 060 208 121 210 202 220 924 Ackumulerad avsättning till förvaltningsfond 200 000 402 000 606 020 812 080 1 020 201 1 230 403 2 313 367 Diverse variabler Låneskuld 29 550 000 29 402 250 29 254 500 29 106 750 28 959 000 28 811 250 28 072 500 Total BOA 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 1787,5 Låneränta 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% Sparränta 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Avskrivningsprocent 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Avsättning 200 000 202 000 204 020 206 060 208 121 210 202 220 924 Beräknad inflationstakt 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Sida 9 av 13
9. Känslighetsanalys Känslighetsanalys Årsavgift/kvm och år vid dagens inflationsnivå samt: 1 2 3 4 5 6 11 Beräknad inflationsnivå enligt ekonomisk prognos 669 671 674 676 678 681 693 Beräknad inflationsnivå +1% 669 675 681 687 694 700 736 Beräknad inflationsnivå +2% 669 679 689 699 710 721 782 Beräknad inflationsnivå -1% 669 668 666 665 663 662 654 Årsavgift/kvm och år vid dagens räntenivå samt: Beräknad räntenivå +1% 834 836 837 839 840 842 850 Beräknad räntenivå +2% 1 000 1 000 1 001 1 001 1 002 1 003 1 007 Beräknad räntenivå -1% 504 507 510 513 516 519 536 Analysens beräkningar vad avser inflationsnivåer utgår från att summan av föreningens driftkostnader förändras med angiven inflationsprocent som är konstant under kalkylperioden. 10. Nyckeltal Nyckeltal (år 1) Intäkter/kvm BOA/år Driftskostnad/kvm total/år Avskrivningar/kvm total/år Avsättningar/kvm/år Amortering/kvm/år 669 kr 330 kr 319 kr 112 kr 83 kr Sida 10 av 13
11. Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm. Nedan lämnas en specifikation över samtliga ytor, andelstal, insatser mm. Lgh BOA RoK Andelstal i föreningen Balkong /altan Insats Upplåtelseavgift Årsavgift Månadsavgift 1101 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 97 857 22 078 1 840 1102 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1103 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1104 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1105 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1106 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1107 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 72 857 22 078 1 840 1108 50,0 2 2,797% 1 1 935 065 184 935 33 452 2 788 1109 38,5 1 2,154% 1 1 490 000 0 25 758 2 146 1110 38,0 1 2,126% 1 1 470 650 119 350 25 423 2 119 1201 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 147 857 22 078 1 840 1202 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1203 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1204 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1205 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1206 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1207 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 122 857 22 078 1 840 1208 50,0 2 2,797% 1 1 935 065 234 935 33 452 2 788 1209 38,5 1 2,154% 1 1 490 000 50 000 25 758 2 146 1210 38,0 1 2,126% 1 1 470 650 169 350 25 423 2 119 1301 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 177 857 22 078 1 840 1302 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1303 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1304 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1305 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1306 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1307 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 152 857 22 078 1 840 1308 50,0 2 2,797% 1 1 935 065 264 935 33 452 2 788 1309 38,5 1 2,154% 1 1 490 000 80 000 25 758 2 146 1310 38,0 1 2,126% 1 1 470 650 199 350 25 423 2 119 1401 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 207 857 22 078 1 840 1402 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1403 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1404 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1405 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1406 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1407 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 182 857 22 078 1 840 1408 50,0 2 2,797% 1 1 935 065 294 935 33 452 2 788 Sida 11 av 13
1409 38,5 1 2,154% 1 1 490 000 110 000 25 758 2 146 1410 38,0 1 2,126% 1 1 470 650 229 350 25 423 2 119 1501 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 237 857 22 078 1 840 1502 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1503 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1504 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1505 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1506 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1507 33,0 1 1,846% 1 1 277 143 202 857 22 078 1 840 1508 50,0 2 2,797% 1 1 935 065 314 935 33 452 2 788 1509 38,5 1 2,154% 1 1 490 000 130 000 25 758 2 146 1510 38,0 1 2,126% 1 1 470 650 249 350 25 423 2 119 Summa 1787,5 100,00% 69 178 590 7 906 410 1 195 900 99 665 Bild: OBS! Arkitektbild som kan avvika från verkligheten 12. Särskilda förhållanden 1. Årsavgifter skall erläggas månadsvis i förskott. 2. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 3. Separat debitering efter förbrukning ska ske avseende hushållsel. Beräknad förbrukning för hushållsel enligt energibalansberäkning uppgår till uppgår till ca 30 kwh/kvm/år. Vid en förbrukning på 40 kwh/år skulle hushållselen för en 35 kvm lägenhet kosta 117 kr/månad vid en beräknad snittkostnad på 1 kr/kwh. 4. Bostadsrättsinnehavare bör ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 5. För övrigt hänvisas till föreningensstadgar och bostadsrättslagen. Sida 12 av 13
Täby 2016-04-15 Bostadsrättsföreningen Rind 2 Ulf Bernhardsson Gustav Forss Gunnar Forss Sida 13 av 13