Nordic City Report Vår 2015
Sammanfattning Fastighetsmarknaden 2014 slog alla rekord vad gäller transaktionsvolymer i samtliga storstadsregioner i Norden. Kapitalet flödar in i Norden i något som beskrivs som The wall of money. Anledningen beror på att det globala sparandet har ökat vilket leder till en ökning av kapitalet i pensionsfonderna som har ett behov av att allokera allt mer kapital till fastigheter. Norden anses vara en säker marknad som tidigt återhämtade sig efter den finansiella kraschen. Mer om hur kapitalet flödar framgår av denna upplagas temaartikel. Detta är också den gemensamma nämnaren i nordens storstäder. Överallt noteras ökande transaktionsvolymer och en press nedåt på yielderna. Utvecklingen på de olika hyresmarknaderna är diversifierad. I Helsingfors noteras en hyresnedgång H2 2014. Dock minskar vakanserna men detta beror främst på att omoderna kontor konverteras till bland annat bostäder. I Helsingfors CBD ökar vakanserna då hyresgäster söker sig till nyproduktion utanför city. Marknaden i Köpenhamn är mer stabil både vad gäller hyror och vakanser. Trots en svag efterfrågan har en nedgång kunnat stoppas tack vare en begränsad nyproduktion och i princip ingenting på spekulation. På grund av en trög kontorshyresmarknad så är investerarnas fokus bostäder och butiksenheter i bästa läge. JLL Property Clock Q4 2014 Lyon Köln Berlin, Frankfurt, Göteborg, Stuttgart, Hamburg, Oslo, Malmö Helsingfors St. Petersburg München Avtagande hyrestillväxt Fallande hyror Moskva Düsseldorf London WE Stockholm, Dublin, London City Luxembourg Tilltagande hyrestillväxt Avtagande hyresfall Kiev Genève, Zurich Manchester Edinburgh Warszawa Amsterdam, Milano, Madrid Barcelona, Paris CBD Aten, Bryssel, Rom, Bukarest, Budapest, Prag, Köpenhamn, Istanbul, Lissabon Makroekonomisk data Sverige Danmark Norge Finland BNP-tillväxt 2014 (%, årsbasis) 1,7 0,9 2,6 0,1 BNP-tillväxt 2015 (P) (%, årsbasis) 2,3 1,6 1,0 0,9 Inflation 2014 (%, årsbasis) 0,2 0,6 2,0 1,1 Inflation 2015 (P) (%, årsbasis) 0,1 0,6 2,6 0,8 Arbetslöshet (%, säsongsrensat) 7,9 5,1 3,5 8,6 Arbetslöshet 2015 (P) (%, säsongsrensat) 7,7 5,6 4,0 8,7 Normal hyreslängd (år) 3-5 5-7 3-10 2-5 Fastighetsskatt (%) 0,5-1,0 1,6-3,4 0-0,7 0,8-1,55 Skatt på kapitalinkomst (%) 30,0 25 27 20 Moms (%) 25,0 25 25 24 Lagfartsavgift (%) 4,25 0,60 2,5 4,0/2,0 Företagsskatt (%) 22 25 27 20 Källa: Oxford Economics 2 Nordic City Report Vår 2015
Transaktionsvolym i Norden H2 2014 (meur) 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Denmark DanmarkFinland Finland SwedenNorge Norway Sverige Inhemskt Cross border Europa: Hyrestillväxt på årsbasis (Q4 2013 Q4 2014) Barcelona Berlin Bryssel Budapest Köpenhamn Edinburgh Frankfurt Göteborg Helsingfors Lissabon London Madrid Malmö Moskva Oslo Paris Rom Stockholm Warszawa -25 % -20 % -15 % -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % 15 % * Volymerna ovan exkluderar transaktioner av mark, bostads- och utvecklingsfastigheter samt transaktioner mindre än 5 musd. Volymerna är uppräknade i respektive land för att även täcka in konfidentiella transaktioner förutom för hotell och handelsenheter. I Oslo noterades en något lägre aktivitet på hyresmarknaden. Detta föranledde inte någon vakansökning utan vakansgraden har legat still. Hyrorna ökade något under 2014 men under 2015 förutspås en nedgång då en relativt stor volym av nyproduktion kommer ut på marknaden. Hyresmarknaden i Stockholm noterar en stabilitet både vad gäller hyror och vakanser. Dock har aktiviteten slagit alla tiders rekord i take-up. Detta beror framför allt på flera större uthyrningar i projekt under H1. Göteborg fortsätter att lämna styrkebesked. Ökande hyror och en vakanskurva som ständigt pekar nedåt inspirerar till fortsatt nyproduktion i attraktiva lägen. Projekt som påbörjas på spekulation är fullt uthyrda innan färdigställande tack vare en mycket stor efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler. Inom delmarknaden Malmö/Lund noteras ökande vakanser samtidigt som nyuthyrningsvolymen har haft en positiv utveckling. Marknaden är begränsad i sin storlek vilket gör att marginella förändringar visar på större dramatik än vad det faktiskt är. I CBD noteras nu högre hyror än i Västra Hamnen för första gången sedan 2008. Åsa Linder Chef för Analys och Värdering JLL Sverige Nordic City Report Vår 2015 3
Kontorsmarknaden i Stockholm Under H2 2014 har den totala vakansgraden i Stockholm legat oförändrad på en nivå kring 9,1 procent, vilket är den lägsta vakansgraden sedan 2001. Prime rent är för H2 2014 också oförändrad på samtliga av Stockholms delmarknader. Efterfrågan på kontorslokaler har varit fortsatt stark under hela 2014. Transaktionsvolymen under H2 uppgick till rekordnivåer och Stockholms andel stod för 32 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Direktavkastningskravet har varit oförändrat inom samtliga delmarknader med undantag för Övriga Innerstaden där avkastningskravet justerats ned med 0,25 procentenheter till 4,75 procent. Utbud Oförändrad vakansgrad och begränsad nyproduktion Den totala vakansgraden i Stockholm låg oförändrad på 9,1 procent under H2 2014, även på årsbasis var den totala vakansgraden oförändrad. Vakansgraden steg i CBD och Kista, medan den var stabil i övriga Innerstaden och sjönk på delmarknaderna Solna/Sundbyberg och Närförort. Delmarknaden CBD upplevde den största förändringen, detta till följd av större omlokaliseringar. Under H2 2014 tillkom 56 000 kvm ny kontorsyta på Stockholmsmarknaden, varav 23 procent var outhyrt vid färdigställandet. 50 procent av den spekulativa ytan kan hänföras till ombyggnationen utav Diligentias fastighet Träsket 17. På årsbasis färdigställdes åtta kontorsprojekt omfattande totalt 167 000 kvm, vilket kan jämföras med 2013 och 2012 då 46 000 kvm respektive 109 000 kvm ny kontorsyta tillkom Stockholmsmarknaden. Under 2014 var endast 8 procent av den totala färdigställda ytan på 167 000 kvm outhyrt vid färdigställandet, varav nästan allt kan hänföras till de sista sex månaderna av året. År 2015 beräknas 68 000 kvm kontorsyta tillkomma Stockholmsmarknaden med totalt tre projekt fördelade på Kista och CBD, varav Pembrokes projekt Mästerhuset i CBD står för nästan hälften av den nya kontorsytan. Ytterligare 130 000 kvm förväntas stå klart under 2016, varav 53 000 kvm är spekulativ yta i dagsläget. Efterfrågan Minskad projektuthyrning Under det andra halvåret 2014 uppmättes en total nyuthyrningsvolym om 135 000 kvm i Storstockholm. Detta är en minskning med 51 procent jämfört med föregående halvår. Under hela 2014 summeras den totala nyuthyrningsvolymen i Storstockholm till 413 000 kvm vilket är en ökning med 46 procent på årsbasis. Ökningen på årsbasis kan härledas till de större nyuthyrningar som skedde i början av året inom delmarknaden Solna/Sundbyberg, där bland annat SEB och TeliaSonera tecknade sig. Övriga Innerstaden var den enda delmarknaden under H2 2014 som visade på ökad efterfrågan bland hyresgäster, Folksam tecknade ett nytt hyresavtal omfattande 5 000 kvm vilket var delmarknadens största Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 CBD Övriga Innerstaden Närförort Kista Solna/Sundbyberg Totalt Kontorsstock Q4 2014 (m2) 1 784 000 3 504 000 1 778 200 912 000 1 742 000 11 598 000 Färdigställt 2014 (m2) 30 000 55 000 13 000 8 300 61 000 167 300 Färdigställt 2015 (m2) 30 000 - - 38,000-68 000 Färdigställt 2016 (m2) - 18 500 14 000 27 000 70 000 129 500 Vakansgrad (%) 4,2 5,4 11,6 13,2 8,3 9,1 Kortsiktig prognos (kgm) g g m m g - Prime rent (SEK/m2) 4 500 3 400 2 400 2 200 2 200 - Kortsiktig prognos (kgm) k k g k k - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) 2 500-3 100 1 600-2 000 1 000-1 600 1 000-1 400 1 200-1 600 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Prime yield (%) 4,25 4,75 6,00 6,50 5,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,00-6,50 6,75-7,25 7,25-7,75 7,75-8,50 7,25-7,75-4 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Kista-portfölj Kista 73 000 2 000 Kungsleden Areim Del av Entré Lindhagen Övriga Innerstaden 37 000 1 700 Alecta Skanska Fastigheter Mentorn 1 CBD 17 700 1 560 AMF Fastigheter DnB Liv Eiendom Gärdet- & Upplands Väsby-portfölj - 59 000 1 425 FastPartner Fabege Point Liljeholmen (Stora Katrineberg 16) Övriga Innerstaden 40 000 1 100 Atrium Ljungberg LaSalle Investment Management hyrestransaktion. Resterande delmarknader upplevde en minskad efterfrågan på kontorslokaler jämfört med H1 2014. Den största uthyrningen under H2 2014 var Fabeges uthyrning till Siemens på Evenemangsgatan, Arenastaden i Solna omfattande 10 000 kvm kontor. Den genomsnittliga storleken på uthyrningar minskade under H2 2014 till 901 kvm jämfört med 2 106 kvm under H1 2014 och 944 kvm under H2 2013. Transaktioner Rekordhög aktivitet Under H2 2014 uppgick den totala transaktionsvolymen i Stockholm till 29,3 miljarder kronor, vilket är en ökning med 5,4 procent jämfört med H1 2014 och en ökning med nästan 100 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Stockholms transaktionsvolym motsvarar 32 procent av den totala volymen i Sverige under H2 2014. För helåret 2014 uppgick transaktionsvolymen i Stockholm till 57,1 miljarder kronor, jämfört med 32,4 miljarder kronor under 2013. Stockholm har stått för nästan 40 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2014, vilket är samma andel som för 2013. Den största transaktionen i Stockholm under det andra halvåret var Ariems försäljning utav Kista One & Kista Science City, totalt omfattande fyra kontorsfastigheter. Köpare var Kungsleden som förvärvade fastigheterna för cirka 2 miljarder kronor. Kontorsfastigheter har fortsatt att dominera på Stockholmsmarknaden som det starkaste segmentet, andelen kontorstransaktioner uppgick till 51,4 procent av den totala transaktionsvolymen i Stockholm. Tolv cross border-transaktioner genomfördes under H2 i Stockholm till ett värde av 6,5 miljarder kronor, vilket motsvarar 22,2 procent av den totala transaktionsvolymen i Stockholm. Tre av dessa transaktioner, motsvarande 900 miljoner kronor, hade utländska investerare som köpare. Transaktionsvolymen i Stockholm såväl som övriga Sverige ökade markant under 2014. Stockholm är fortfarande den mest attraktiva marknaden i Sverige men för att hitta objekt med matchande investeringskrav kommer investerare att behöva bredda sitt geografiska sökfält. Detta kommer förmodligen leda till ett minskat antal transaktioner i Stockholm under 2015. Samtidigt kommer utländska investerare troligtvis att öka sin närvaro i Sverige som en konsekvens av det rådande investeringsklimatet, parallellt med ett ökat intresse från opportunistiska investerare. Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter inom Stockholms delmarknader var stabila med undantag för Övriga Innerstaden som justerades ner med 0,25 procentenheter till nuvarande 4,75 procent. Hyresnivåer Inga förändringar under 2014 Prime rent är för H2 2014 oförändrad på samtliga av Stockholms delmarknader, det har heller inte skett någon förändring utav hyresnivåerna på årsbasis. Trots en stark efterfrågan på kontorslokaler i A-lägen och en historiskt låg vakansgrad i Stockholm har hyresnivåerna varit stabila under året. Marknadsutsikter Hyrestillväxt 2015? Under 2014 har utbudet av kontorslokaler i Stockholm varit lågt och den totala vakansgraden har legat stabilt på en rekordlåg nivå kring 9,1 procent. Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm har uppnått den högsta nivån hittills sedan 2011. På kort sikt väntas en återhållssam hyrestillväxt driven av fortsatt stark efterfrågan, låga vakanser och en relativt liten andel spekulativ nyproduktion under 2015. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Uarda 1 (Hus B) Solna Siemens 10 000 Fabege Kv Tullgården (Folksam HQ) Övriga Innerstaden Riksidrottsförbundet 5 700 Folksam Fatburen Övriga Innerstaden Sungard 4 270 Crown Nordic Management Nod Kista Fujitsu 4 000 Atrium Ljungberg Humlegården 57 CBD Settervalls 3 600 SEB Trygg Liv Nordic City Report Vår 2015 5
Kontorsmarknaden i Göteborg Vakansgraden i Göteborg ligger nu på en nivå som inte upplevts sedan IT-bubblan år 2002. Nytt rekord i såväl investerings- som nyuthyrningsvolymen under 2014 är tydliga bevis för det nuvarande stora intresset för Göteborg. Volymerna kommer sannolikt att minska 2015, men detta på grund av brist på utbud snarare än en minskad efterfrågan. Utbud överträffat av efterfrågan Den totala vakansgraden i Göteborg fortsatte att minska under H2 2014 och sjönk till 5,9 procent, en av de lägsta nivåerna sedan IT-bubblan år 2002. Flera delmarknader, särskilt CBD och Övriga Innerstaden, upplevde oöverträffade nivåer och utbudet understiger ständigt efterfrågan. Totalt kom 24 800 kvm ny kontorsyta ut på marknaden under 2014 och nästan hela ytan var uthyrd vid färdigställandet. År 2015 kommer ytterligare 60 200 kvm färdigställas, vilket är positivt då ett stort behov finns på marknaden. Huvuddelen av dessa ytor är belägna på delmarknaden Övriga Innerstaden, i områdena Gårda, Heden och Almedal. Efterfrågan aktivitet på rekordnivåer På grund av en mycket aktiv hyresmarknad, uppnådde nyuthyrningsvolymen en rekordhög nivå under 2014 om cirka 150 000 kvm. En betydande del av detta har bestått av hyreskontrakt i utvecklingsprojekt, varav den största var SCAs förhyrning av 25 000 kvm i Mölndal under H1. Störst uthyrning under H2 var Migrationsverkets tecknande om 9 500 kvm i den Platzerägda fastigheten Gårda 1:15 i Övriga Innerstaden, följt av de 4 700 kvm som Alten Sverige förhyrde i Front Lindholmen på Norra Älvstranden. Den nuvarande hyresgästen, IT-konsultföretaget Semcon, kommer att lämna lokalerna under H1 2015 och flytta till en av Eklandia nyproducerad fastighet inom samma delmarknad. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Övriga Hisingen Mölndal Västra Göteborg Nordöstra Göteborg Totalt Kontorsstock Q4 2014 (m2) 872 000 758 000 258 000 424 000 371 000 325 000 247 000 3 255 000 Färdigställt 2014 (m2) 400 14 000 - - 10 400 - - 24 800 Färdigställt 2015 (m2) - 41 500 8 600 10 100 - - - 60 200 Färdigställt 2016 (m2) - 7 500 - - 25 000 - - 32 500 Vakansgrad (%) 2,9 3,7 4,5 9,2 9,1 13,0 13,4 5,9 Kortsiktig prognos (kgm) k g g g g g g - Prime rent (SEK/m2) 2 600 2 300 2 100 1 000 2 000 1 150 1 100 - Kortsiktig prognos (kgm) k g g g g g g - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) 1 800-2 300 1 300-2 000 1 300-1 700 700-1 000 1 000-1 500 800-1 150 800-1 100 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g g g - Prime yield (%) 4,50 5,25 5,75 7,75 6,25 7,00 7,00 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,00-6,50 6,50-7,00 7,25-7,75 9,00-9,50 7,00-7,50 8,25-8,75 8,25-8,75-6 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Krokslätt-portfölj Övriga Innerstaden 36 000 700 Platzer Wallenstam ÅF-huset (Kallebäck 2:5) Övriga Innerstaden 15 000 495 Pareto Project Finance Skanska Fastigheter Sörred 8:4 Torslanda, Hisingen 50 000 - Torslanda Property Investment Doughty Hanson & Co Real Estate Hyrorna press uppåt på flera delmarknader Prime rent i CBD var stabil under H2 på 2 600 SEK/kvm per år. Dock har justeringar skett på två delmarknader. Den ena är Övriga Innerstaden. Där ökade prime rent till 2 300 SEK/kvm per år, främst på grund av de nya kontorsbyggnaderna i områdena Gårda och Heden. Den andra justeringen gäller Mölndal. Delmarknaden har tidigare enbart bestått av fastigheter inom B- och C-segmentet. I takt med nyproduktion av moderna lokaler börjar nu delmarknaden även erbjuda ett A-segment, något som speglas i en ny prime rent om 2 000 kr/kvm. Investeringsmarknaden stort intresse Det var inte bara hyresmarknaden som var aktiv under året. Investeringar i fastigheter i Göteborg uppgick till 13,3 miljarder kronor under 2014, den högsta transaktionsvolymen någonsin, varav cirka 4,7 miljarder kronor kan relateras till det andra halvåret. Kontorsfastigheter var det segment som stod för störst andel av volymen under H2 med 26 procent, följt av bostadsfastigheter med 23 procent och hotell med 21 procent. Den enskilt största affären under H2 2014 var Victoria Parks förvärv av två bostadsfastigheter, bestående av 112 000 kvm bostäder och 32 000 kvm kommersiella lokaler, i Lövgärdet norr om Göteborg av Stena Fastigheter för 925 miljoner kronor. Som en följd av den höga efterfrågan från investerare har direktavkastningskraven för kontor sjunkit på flera delmarknader under året. Senast har CBD, Norra Älvstranden och Västra Göteborg noterat en nedgång i prime yield med 0,25 procentenheter vardera till nivån 4,50 procent, 5,75 procent respektive 7,00 procent. Marknadsutsikter Ett starkt 2015 Utbudet på hyresmarknaden väntas vara fortsatt lågt på kort sikt. Anledningen till detta är att efterfrågan inte visar några tecken på att avta. Av de cirka 60 000 kvm kontorsyta som beräknas att färdigställs under 2015, är över 80 procent redan uthyrt. Trots en fortsatt hög efterfrågan kommer detta sannolikt att resultera i en nedgång i nyuthyrningsvolymen under 2015 och ett fortsatt tryck uppåt på hyrorna i de centrala delmarknaderna. På transaktionsmarknaden har Göteborg varit mycket attraktivt, vilket tydligt framgår av den höga transaktionsvolymen under 2014. Intresset visar inga tecken på att mattas av under 2015, även om volymerna väntas minska. En anledning till detta är att de mest attraktiva utvecklingsprojekten inom kontorssegmentet redan har sålts och inte förväntas omsättas under 2015. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Gårda 1:15 Övriga Innerstaden Migrationsverket 9 500 Platzer Front Lindholmen Norra Älvstranden Alten Sverige 4 700 Internationales Immobilien-Institut (III) Nordstaden 28:2 (Sjöbefälsskolan) CBD Ghost 2 200 Serneke Gullbergsvass 1:2 CBD Manpower 2 000 SEB Trygg Liv Lyckholms Fabriker Övriga Innerstaden Advance 1 700 PEAB Nordic City Report Vår 2015 7
Kontorsmarknaden i Malmö Under H2 2014 ökade vakansgraden något i Malmö/Lund. Trots detta ser fastighetsutvecklarna positivt på marknadens förmåga att svälja fler kontorslokaler och det finns ett stort antal nya kontorsprojekt planerade. Prime rent i Malmö CBD ökade till 2 300 SEK/kvm och är för första gången på sex år delmarknaden med de högsta hyrorna. Under H2 2014 var aktiviteten på transaktionsmarknaden hög med bostadssegmentet som det dominerade investeringsslaget. Utbud Ökning av nybyggnationer, fokus på CBD Under H2 2014 ökade den totala vakansgraden i Malmö/Lund med 0,6 procentenheter och är nu uppe på cirka 10,0 procent, med ökningar i de flesta delmarknaderna under perioden. Av de 8 200 kvm ny kontorsyta som färdigställdes var majoriteten av lokalerna uthyrda redan vid färdigställandet med endast fem procent outhyrt. Nytillskottet av kontorsarea utgjordes av två projekt, dels Vasakronans utbyggnad av Triangeln i CBD, som byggdes ut med 1 700 kvm kontorsyta samtidigt som gallerian expanderade, samt 6 500 kvm som bestod av färdigställandet av den första fasen i Skanskas projekt Klipporna i Hyllie. Idag finns tio projekt under konstruktion i Malmö/Lund, omfattande en total volym på 81 900 kvm kontorsyta, en ökning med cirka 71 procent jämfört med H1. Av den totala arean återfinns cirka 50 procent i CBD och cirka 50 procent fanns tillgängligt för uthyrning vid årsskiftet. Under 2015 beräknas fem nyetableringar på totalt 47 500 kvm kontorsyta färdigställas. Skanska utvecklar dels hotell-, konferens- och kontorskomplexet Malmö Live som omfattar 10 000 kvm kontorsyta, dels etapp 2 i projekt Klipporna i Hyllie om 7 000 kvm. För Malmö Högskola utvecklas kvarteret Niagara om 18 500 kvm i CBD. Ytterligare två projekt är Jernhusens projekt Glasvasen, en sex våningar hög kontorsbyggnad om 6 000 kvm i CBD samt etapp 1 av Midrocs projekt World Trade Center i Lund om 6 000 kvm kontorslokaler. Ökad efterfrågan Den totala nyuthyrningen av kontor uppgick till 53 500 kvm under H2 2014, vilket motsvarar en ökning med 55 procent jämfört med samma period föregående år och en ökning med 58 procent i årstakt. Ökningen beror till stor del på de hyresavtal som tecknades i Västra Hamnen och Hyllie. I Västra Hamnen hyrde Wihlborgs ut närmare 6 000 kvm ut till Saab Kockums i Teliahuset, 5 200 kvm till Länsförsäkringar i Gängtappen, Kockumhuset, och 4 500 kvm till Orkla Foods Sverige i fastigheten Kranen 1 vid Dockan. Andra stora hyresavtal var dels Ikanos avtal som tecknades med Skanska i andra etappen i deras projekt i Klipporna, ett avtal om 5 600 kvm, dels P-Malmö som signerade 2 300 kvm i Vagnslidret 1 som är under utveckling, även kallat Isblocket, båda projekten är belägna i Hyllie. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 CBD Övriga Innerstaden Västra Hamnen Malmö Förorter Lund Totalt Kontorsstock Q4 2014 (m2) 635 000 339 000 201 000 356 000 551 000 2 084 000 Färdigställt 2014 (m2) 1 700 - - 6 500-8 200 Färdigställt 2015 (m2) 34 500 - - 7 000 6 000 47 500 Färdigställt 2016 (m2) - - - 24 400-34 400 Vakansgrad (%) 8,3 5,5 12,2 14,1 12,1 10,0 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Prime rent (SEK/m2) 2 300 1 350 2 100 2 300* 1 900 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g - Hyra B-fastigheter (SEK/m2) 1 500-1 800 1 100-1 300 1 400-1 800 1 000-1 300 1 400-1 700 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 5,25 6,75 5,50 5,25* 6,50 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 6,25-6,75 7,00-7,50 7,50-8,00 7,50-8,00 8,00-8,50 - * Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastningskrav. 10 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (msek) Köpare Säljare Nya Vattentornet 3 Lund 26 000 - Partners Group NIAM Hermod 1 Hyllie 6 300 - Executive Property Midroc Isblocket (Vagnslidret 1) Hyllie 4 600 165 Kungsleden Otto Magnusson Byggnads AB Zebran 6 CBD 4 200 90 Private Private Hyrorna CBD återtar sin position som delmarknaden med de högsta hyrorna Till följd av de ökade hyresnivåerna i nya utvecklingsområden kring Universitetsholmen och Södra Nyhamnen justerades hyresnivån för CBD upp till 2 300 SEK/kvm. Det visar på ett starkt intresse för denna delmarknad där hyresnivån tidigare har legat lägre än i de nyetableringar som skett i både Hyllie och Västra Hamnen. Nya moderna och effektiva kontor i CBD har nu passerat tecknade nivåer i både Västra Hamnen och Hyllie och delmarknaden är nu även den med störst utvecklingsvolymer. Uppgången i hyresnivåerna resulterade i att CBD återtog sin position som den delmarknad med de högsta hyrorna i Malmö/Lund, en position Västra Hamnen haft sedan 2009. Hyrorna på övriga delmarknader var under perioden stabila. Transaktionsmarknaden Ett aktivt andra halvår Efter ett lugnt första halvår präglades H2 2014 av en aktiv transaktionsmarknad med en transaktionsvolym som slutade på en totalsumma om 6,3 mdr SEK. Detta är en ökning med cirka 448 procent jämfört med H1 och 188 procent jämfört med föregående år. Malmö/Lunds andel av den totala volymen i Sverige uppgick till 7 procent, vilket är i nivå med genomsnittet kring 6 procent. Under H2 2014 genomfördes totalt 15 transaktioner, där fem av transaktionerna eller 21 procent av den totala volymen har varit cross border-affärer. Den största transaktionen var Akelius förvärv från Hugo Åbergs Fastighetsförvaltning gällande bostäder omfattade totalt 186 000 kvm om 2,8 mdr SEK. Direktavkastningen bedömdes till cirka 4,50 procent. Den största kontorstransaktionen under H2 var den schweiziska kapitalförvaltaren Partners Groups förvärv av Nya Vattentornet 3 i Lund från Niam för 474 miljoner SEK omfattande en uthyrningsbar area om 26 000 kvm där bland annat Ericsson är stor hyresgäst. Direktavkastningen bedömdes till cirka 6,00 procent. Bostäder dominerade transaktionsmarknaden under det gångna halvåret och representerade 61 procent av den totala volymen, där portföljförvärvet ovan vägde tungt. Kontorsfastigheter representerade det näst största tillgångsslaget och stod för nästan 17 procent av den totala volymen. Direktavkastningsnivåerna var stabila för alla delmarknader för tionde kvartalet i rad och för CBD beräknas avkastningen ligga kvar på cirka 5,25 procent. Marknadsutsikter Växande optimism bland fastighetsutvecklare Marknaden för Malmö/Lund var fortsatt diversifierad med nyproduktion som den drivande faktorn för hyresutvecklingen, samtidigt som hyresutvecklingen fortsatte att släpa efter i det äldre beståndet till följd av problem att konkurrera om de stora hyresgästerna. Pågående projekt omfattar nu 81 900 kvm, vilket är den största volymen sedan Q1 2012 och den ökade volymen beror troligen på ökad optimism bland fastighetsutvecklare och en tro på att marknaden är redo för expansion och tillväxt efter en period med svagare utveckling. Vakansgraden i Malmö/Lund fortsatte att stiga under H2 2014 trots att volymen färdigställda projekt var låg. Cirka 50 procent av de ytor som för tillfället är under produktion är disponibla för nya hyresgäster vilket på sikt kan leda till ytterligare ökad vakansgrad. Det kommer dock att dröja innan stora delar av projekten är klara och först 2016 är samtliga projekt färdigställda vilket gör att efterfrågan kan ha möjlighet att öka i takt med en positiv tillväxt för Öresundsregionen. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Teliahuset Västra Hamnen SAAB Kockums 6 000 Wihlborgs Klipporna Hyllie Ikano 5 600 Skanska Kockumshuset (Gängtappen) Västra Hamnen Länsförsäkringar 5 200 Wihlborgs Nordic City Report Vår 2015 11
Kontorsmarknaden i Köpenhamn Efterfrågan på kontorsfastigheter som investeringsobjekt är stark i Köpenhamn och efterfrågan överstiger kraftigt det begränsade utbudet av kontorsfastigheter i bästa lägen. Detta ledde till sjunkande avkastningskrav under året, direktavkastningskravet för bästa kontorsfastigheter i A-lägen ligger för närvarande kring 4,5 procent. Samtidigt som detta pågått, har utvecklingen på kontorshyresmarknaden varit svag på grund av begränsad sysselsättningstillväxt. Utbud En mindre nedgång i vakansgrad Hyresmarknaden har varit fortsatt trög då arbetsmarknadstillväxten varit fortsatt låg under året. Detta ledde till att vakansgraden låg kvar kring 10,0 procent för Storköpenhamn, dock minskade vakansgraden något i och utanför CBD. Den största minskningen skedde i CBD där vakansgraden för närvarande ligger på 8,5 procent. En stor del av de äldre och omoderna kontorsfastigheterna inom CBD har under de senaste åren konverterats till bostäder för att tillgodose en hög efterfrågan. Ett antal större kontorsprojekt är planerade, men låg byggaktivitet med liten spekulativ kontorsyta förblir den övergripande trenden. År 2015 förväntas cirka 175 000 kvm ny kontorsyta färdigställas i centrala Köpenhamn, varav 40 procent ligger inom det nya CBD-området (Waterfront). Efterfrågan En långsam ökning av sysselsättningen förväntas sätta fart på efterfrågan Efterfrågan på kontor har varit väldigt trög. Aktiviteten ökade något då sysselsättningsgraden i Köpenhamn växte. Sysselsättningen i Danmark förväntas växa med cirka 0,5 procent under 2015, vilket är mycket lågt, dock förväntas tillväxten öka mer i Köpenhamn, ett område med högre tillväxttakt än genomsnittet. Den största uthyrningen i Köpenhamn under andra halvåret tecknades av KPMG omfattande 8 725 kvm. I början av året tog EY över danska KP- MG:s huvudkontor vilket ledde till att KPMG:s globala verksamhet haft fullt upp med att etablera ett nytt kontor i Köpenhamn. Hyrorna Stabila hyresnivåer Hyresnivåerna för kontor var stabila under H2 2014, prime rent i Köpenhamn ligger för närvarande på 1 750 DKK/kvm. Låg efterfrågan satte press på hyresnivåerna under det andra halvåret vilket ledde till en ökning av prisskillnaden mellan moderna kontorslokaler och äldre, ineffektiva kontorslokaler. Nuvarande efterfråga är koncentrerad till moderna och effektiva lokaler vilket även är den typ av fastigheter som kan vidhålla rådande hyresnivåer. Prime rent i CBD ligger för närvarande på 1 350 1 700 DKK/kvm, beaktat skatter och driftkostnader, topphyror ligger kring 1 750 DKK/kvm. Hyresnivåerna för kontor i sekundära lägen inom CBD ligger på 1 050 1 200 DKK/kvm. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 Gamla CBD (City) Nya CBD (Waterfront) Övriga Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn Kontorsstock Q4 2014 (m2) - 5 730 000-190 000 11 795 000 Färdigställt 2014 (m2) 0 70 000 25 000 0 140 000 Färdigställt 2015 (m2) 5 000 20 000 20 000 30 000 175 000 Färdigställt 2016 (m2) 40 000 70 000 30 000 70 000 260 000 Vakansgrad (%) 8,50* 10,30 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime rent (DKK/m2) 1 350-1 700 1 750 1 100-1 650 1 300 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Hyra B-fastigheter (DKK/m2) 1 050-1 150 1 200 600-1 050 925 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 4,75 4,50 4,75 4,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 5,75-6,50 5,50-6,00 7,25-8,75 6,00-6,50 - * Total vakansgrad för alla fyra delmarknader. 12 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (mdkk) Köpare Säljare Borups Allé 177 ("Fuglebakken") Frederiksberg 26 000 477 ATP Ejendomme EY Vognmagergade 8 Köpenhamn 20 000 370 KVUC (Egenanvändare) Ejendomsselskabet Kongens Have A/S Axeltorv 2 Köpenhamn 19 000 1 500 ATP, Industriens Pension, PFA Ejendomsselskabet Norden Landskronagade 33-35 Köpenhamn 14 118 175 PensionDanmark MP Pension Dampfærgevej 8-10 (Pakhus 12) Köpenhamn 13 952 428 Jeudan Kongeegen Investeringsmarknaden Stark efterfrågan Den totala transaktionsvolymen i Köpenhamn ökade återigen under 2014. Det har varit mycket svårt att uppnå rimliga avkastningskrav inom de mer klassiska tillgångsslagen såsom aktier och obligationer, vilket ledde till ökad efterfrågan på fastigheter där nya investerare tog sig in på Köpenhamnsmarknaden under året. Utbudet av attraktiva fastigheter var begränsat och den totala volymen understeg efterfrågan. Den tröga utvecklingen på kontorshyresmarknaden under året ledde till minskad attraktivitet för kontorsfastigheter, samtidigt som intresset för bostadsmarknaden och marknaden för butiksenheter på de bästa shoppinggatorna ökade. Den enskilt största transaktionen under H2 var försäljningen av fastigheten Scala till tre danska pensionsfonder för 1,5 mdr DKK. Fastigheten är under produktion, belägen i centrala Köpenhamn och såldes två år före färdigställande. Projektet inkluderar även mycket attraktiva butikslokaler i entréplan. Direktavkastningskravet för kontorsfastigheter inom CBD justerades ned till 4,50 procent, medan direktavkastningskravet för sekundära fastigheter inom CBD låg kvar på 5,75 procent. Direktavkastningen för kontorsfastigheter utanför CBD sjönk till 4,75 procent, samtidigt som avkastningskravet för sekundära fastigheter utanför CBD för närvarande uppgår till 7,50 procent. Marknadsutsikter Ökad investeringsaktivitet och en återhämtning på hyresmarknaden Under 2015 prognostiseras en fortsatt stark efterfrågan på kontorsfastigheter i bästa läge och detta kommer att leda till ökad efterfrågan även på mer sekundära delmarknader. Sjunkande direktavkastningskrav för samtliga fastighetssegment kommer att leda till justerade riskantaganden hos investerare för att erhålla en rimlig avkastning. Denna trend kommer att samverka med en uppgång på hyresmarknaden då den globala ekonomin fortsätter att växa. Som ett resultat kommer efterfrågan på vissa sekundära fastigheter att leda till ökade investeringar inom samma segment. Det finns gott om lättillgängligt kapital på marknaden, och tillsammans med begränsade investeringsmöjligheter kommer under 2015 investeringsaptiten att öka för fastigheter i Köpenhamn, som historiskt sett har erbjudit attraktiv riskjusterad avkastning. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Carl Jacobsens Vej 39 Köpenhamn Bygningsstyrelsen 10 907 PensionDanmark Havneholmen 17 Köpenhamn Pandora 10 000 Skanska Stamholmen 150 Hvidovre Bossard Denmark A/S 9 721 Industriholmen I ApS Dampfærgevej 28 Köpenhamn KPMG 8 725 PFA Gyngemose Parkvej 50 Köpenhamn ISS Facility Services A/S 7 698 PensionDanmark Nordic City Report Vår 2015 13
Kontorsmarknaden i Oslo Rekordlåga räntor, lägre bankmarginaler och lättillgänglig finansiering ledde till en blomstrande transaktionsmarknad under H2 2014. Transaktioner noterades inom alla marknadssegment och uppskattad direktavkastning justerades ner till 4,75 procent under perioden. Transaktionsvolymen för 2014 hamnade på cirka 85 miljarder NOK inklusive Entras börsintroduktion. Utsikterna är dock något blandade då makroekonomiska förväntningar till viss del har reviderats nedåt. Utbud stabilt Den totala vakansgraden på Oslos kontorsmarknad uppgår för tillfället till 7,5 procent, vilket motsvarar cirka 700 000 kvm ledig kontorsyta. Vakansgraden i CBD var stabil på dryga 4,5 procent under halvåret. Vakanser i CBD och Övriga Innerstaden består främst av mindre lokaler. Endast tio lokaler på över 5 000 kvm är outhyrda i dagsläget. På grund av osäkra ekonomiska förhållanden till följd av kraftiga nedgångar i oljepriset förväntas vakansnivån för 2015 ligga kvar på en genomsnittlig nivå av 7,5 procent. Under 2014 har utvecklingen av ny kontorsyta minskat. Endast 60 000 kvm har färdigställts under året jämfört med 147 000 kvm under 2013. Dock beräknas den nyproducerade kontorsytan öka under 2015 och 2016 till 167 000 kvm respektive 94 000 kvm. Efterfrågan nedgång till följd av få större uthyrningar Under H2 2014 uppgick uthyrningsvolymen i Oslo till totalt cirka 260 000 kvm (inklusive omförhandlingar) vilket är en minskning med 90 000 kvm (26 procent) från samma period föregående år. Orsaken till det relativt svaga halvåret är bland annat en konsekvent brist på stora enskilda hyresupplåtelser, vilket i sin tur beror på faktorer som osäkra framtidsutsikter och ett begränsat antal större hyresgäster på marknaden. 50 procent av uthyrningsvolymen i Oslo var relaterat till antingen CBD eller innerstadsområden. Detta är en minskning från den senaste rapporten samtidigt som efterfrågan på centralt belägna kontor bedöms fortsatt stabilt. Inom övriga delmarknader har Skøyen och Lysaker stått för 13 respektive 11 procent vilket jämfört med H1 2014 är en markant ökning. Hyrorna uppåt i centrala lägen men nedåt i perifera Under H2 ökade prime rent med nästan 2,5 procent, från 4 100 till 4 200 NOK/kvm per år. Delmarknader nära A-lägen har visat på en liknande tillväxttakt under samma period. I övriga ytterområden noterades relativt stabil hyresutveckling under H2 2014. Under 2015 bedöms hyrorna ligga kvar på nuvarande nivå i innerstaden samtidigt som Oslos ytterområden kan räkna med en minskning på 1-10 procent. Ett överskott av tillgänglig mark och fastigheter i kombination med minskad avkastning i ytterområdena har lett till en hyresnedgång, då lägre avkastning driver hyresvärdar till sänkta hyror för att fylla upp sina fastigheter. Troligen kommer hyresmarknaden att spegla näringslivets något måttliga utsikter för åren 2015 och 2016. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 CBD Övriga Innerstaden Ytterområden väst Ytterområden öst/nord/syd Totalt Kontorsstock Q4 2014 (m2) 3 250 000 1 050 000 1 050 000 2 600 000 8 300 000 Färdigställt 2014 (m2) - - - - 60 000 Färdigställt 2015 (m2) - - - - 167 000 Färdigställt 2016 (m2) - - - - 94 000 Vakansgrad (%) 5 4,8 11 9 7,5 Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g Prime rent (NOKm2) 4 200 2 500 2 900 1 900 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g g Hyra B-fastigheter (NOK/m2) 2 500 1 600 1 450 1 300 - Kortsiktig prognos (kgm) - Prime yield (%) 4,50-4,75 5,25-5,75 5,25-6,00 5,75-6,00 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 5,50-6,00 6,00-6,75 6,50-7,00 6,50-7,50-14 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (mnok) Köpare Säljare Nordenportfölj Norge och Sverige 4 650* Starwood Capital Group Fortin (DNB NOR Eiendomsinvest I ASA) Statoil HQ Västra ytterområdet 87 724 ~3 400** Madison International Koksa Eiendom & Investment Fund (set up by Arctic) Schweigaards gate 21-23 CBD 32 000 1 750 KLP Eiendom ROM Eiendom Karl Johans gate 14/ Kirkegaten 23-25 CBD 15 000 775 AVA Eiendom Genesta Grensen 17*** CBD 6 500 260 Meyer Bergman Promenaden Property (Søylen & Madison International) *Köpeskillingen gäller för de norska fastigheterna i förvärvet **Madison förvärvade ytterligare 59,5 procent av aktierna och äger nu ca 100 procent. ***Kontor/handel (bottenvåning) Investeringsmarknaden Rekordlåg avkastning, högre aktivitet Transaktionsvolymen under H2 2014 överträffade alla förväntningar. Som prognosticerades i förra upplagan av Nordic City Report, skedde ett antal större transaktioner inom alla segment på marknaden. Räntesänkningar, stramare bankmarginaler och stigande värden har varit några av de faktorer som drivit på trenden. Direktavkastningen minskade med ytterligare cirka 0,25 procent under perioden, från cirka 5,00 procent till cirka 4,75 procent. Den 10-åriga SWAP-räntan har minskat med 101 punkter och ligger nu på 1,75 procent. En positiv trend utöver detta är att efterfrågan på prime-fastigheter har stigit från utländska investerare, vilket också har ökat det totala antalet köpare och därmed likviditeten på marknaden. Marknadsutsikter Under H2 2014 ökade den genomsnittliga vakansgraden på hyresmarknaden något, tillsammans med en motsvarande hyresökning. Under 2015 bedöms kontorshyrorna sjunka i ytterområdena. Den fortsatta osäkerheten i och med den dramatiska oljeprisnedgången har fått som följd att både olje- och offshoreindustrin stagnerat och att nedskärningar redan har påverkat flera av marknadens stora aktörer. Därför prognosticeras en ökning av andrahandsuthyrningar i de västra ytterområdena där just olje- och offshorebolag är belägna. Nedgången kan också komma att leda till att hyresgäster framöver blir mer försiktiga i sina bedömningar av lokalbehov både vad avser storlek och eventuell omlokalisering. Ett troligt scenario, tills att framtidsutsikterna har stabiliserats, är att hyresgäster förlänger sina nuvarande kontrakt under korta perioder i stället för att skriva nya kontrakt på större ytor. Ytterligare en bidragande orsak till försiktighet är att byggkostnaderna har varit fortsatt stabila medan avkastningen minskat. Den lägre avkastningen kommer indirekt leda till att fastighetsägare och utvecklare kan sänka hyrorna med bibehållen lönsamhet. Transaktionsmarknaden bedöms förbli stark av flera anledningar. Det finns dels ett stort antal försäljningar förestående från slutna fonder såväl som vanliga fastighetsfonder, medan pensionsfonder tillsammans med andra aktörer på marknaden är redo att köpa. Lättillgänglig finansiering och en svagare NOK kommer också att ha en positiv inverkan på investeringsvolymerna. Däremot kan osäkerheten orsakad av fallande oljepriser leda till ett minskat antal utländska investerare, vilket kommer att påverka finansiärer såsom banker och därmed också lokala investerare. Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (m2) Fastighetsägare Storgata 14-18 / Stenersgata 2-4 Innerstaden Riksrevisjonen 13 000 Thon Eiendom Økernveien 11-13 Ytterområde Öst Politiets Utlendingsenhet 12 500 Closed-ended fund, DTZ Innspurten 9 Ytterområde Öst Nexans Norway 8 500 Catella Real Estate / OBOS Basale Stranden 5 CBD Google 2 500 Norwegian Property Sørkedalsveien 8 Innerstaden Bouvet 5 400 Stor-Oslo Eiendom & Blystad Eiendom Nordic City Report Vår 2015 15
Kontorsmarknaden i Helsingfors Under inledande delen av H2 2014 visade utfallen från exportföretagen att den finska ekonomin närmade sig slutet av en treårig period av stagnation, men under slutet av året stannade tillväxttakten av igen och aktuella prognoser indikerar en måttlig tillväxt för de kommande två åren. Till följd av minskad efterfrågan har prime rent sjunkit på alla delmarknader i Helsingfors. Samtidigt har vakansen minskat något till följd av att ytor försvinner från hyresmarknaden för att konverteras till till exempel bostäder och nyproduktionen har varit fortsatt begränsad. Trots en svag utveckling på hyresmarknaden har transaktionsmarknaden visat på en annan utveckling, med genomgående stark efterfrågan och press nedåt på direktavkastningsnivåer för fastigheter i bästa läge. Utbud Ökad volym av konverteringsprojekt gav något minskade vakanser Den tidigare utvecklingen med ökande vakanser övergick mot slutet av 2014 till en minskning med 0,5 procentenheter i Helsingfors sedan H1 2014 till följd av en ökad grad konverteringar av uttjänta kontorslokaler till nya ändamål (huvudsakligen bostäder). Samtidigt har vakanserna i CBD ökat något, delvis på grund av att hyresgästerna har flyttat till nyproducerade kontor i Tölöviksområdet. Annars har den högsta vakansgraden noterats utanför CBD, främst på delmarknaderna i Esbo som har drabbats negativt av utmaningarna inom ICT-sektorn. Vakanserna väntas återigen att öka under 2015 till följd av nya ytor som kommer ut på marknaden. Av de 90 000 kvm som förväntas färdigställas är cirka 25 procent i dagsläget outhyrda. Färdigställandet av OP Vallila campus omfattande cirka 60 000 kvm förväntas öka vakansen under 2015 ytterligare. Under 2016 sjunker volymerna och endast 50 000 kvm nyproducerade kontor beräknas bli färdigställda. Fastighetsdata Kontorsfastigheter Q4 2014 CBD Övriga Helsingfors Esbo Vantaa Totalt Kontorsstock Q4 2014 (m2) 1 100 000 4 760 000 1 830 000 920 000 8 610 000 Färdigställt 2014 (m2) 0 40 000 15 000 10 000 65 000 Färdigställt 2015 (m2) 0 75 000 5 000 10 000 90 000 Färdigställt 2016 (m2) 0 30 000 10 000 10 000 50 000 Vakansgrad (%) 7,0 10,3 15,4 10,3 11,0 Kortsiktig prognos (kgm) g k k k k Prime rent (EUR/m2) 300 222 198 198 - Kortsiktig prognos (kgm) g m m m - Hyra B-fastigheter (EUR/m2) 186-210 78-114 72-108 72-108 - Kortsiktig prognos (kgm) g g g g - Prime yield (%) 5,00 6,00 6,50 6,75 - Direktavkastning B-fastigheter (%) 7,00-7,50 8,00-8,50 8,50-9,00 8,50-9,00-16 Nordic City Report Vår 2015
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014 Fastighet Delmarknad Storlek (m2) Köpeskilling (meur) Köpare Säljare Polaris Vega Esbo 5 900 n/a AXA IVG Mannerheimintie 103a Helsingfors 7 800 n/a Nordic and Baltic Property Group RBS Nordisk Renting Voimatalo Helsingfors 9 300 n/a Niam AXA Microsoft Keilaniemi FG Esbo 17 100 65 AXA Exilion Brondankulma Helsingfors 8 200 n/a AFIAA CBRE Nordic Property Fund Efterfrågan Fortsatt försiktig hållning bland hyresgästerna Det svaga ekonomiska läget i kombination med spänningen mellan Ryssland och Ukraina resulterade i en mer försiktig hållning bland hyresgästerna under slutet av året. Aktiviteten på Helsingfors kontorsmarknad dämpades och hyresgäster har valt att lägga sina flyttplaner på is till dess att marknaden stabiliseras. Trots en viss ökning i vakansgrad är det inget tvivel om att CBD:s position som den mest attraktiva delmarknaden består och att ökningen av vakansen förväntas vara tillfällig. Utöver en trög beslutsprocess noteras att företagen, i synnerhet de mindre, undviker att teckna långa hyresavtal. En fortsatt polarisering av marknaden har också varit tydlig där hyresgäster uppgraderar till moderna ytor och lämnar sekundära omoderna lokaler, vilka har mycket begränsade möjligheter att hyras ut igen i rådande marknadsklimat. Hyrorna Hyrorna sjunker på samtliga delmarknader Prime rent i CBD sjönk till 300 EUR/kvm för första gången på fyra kvartal och förväntas att ligga kvar på samma nivå under det kommande året. En negativ hyresutveckling var även tydlig på de andra delmarknaderna. Med ekonomiska förutsättningar som troligen inte kommer att förbättras under de kommande tolv månaderna har hyresgästerna varit mindre villiga att betala topphyror vilket har satt press på fastighetsägare att vara återhållsamma kring vilka hyror som begärs. En ytterligare tillbakagång av hyrorna kan komma att uppstå om det ekonomiska läget försämras, men mer troligt är att hyrorna förblir stabila. Fastighetsägare anstränger sig för att attrahera nya hyresgäster och mot slutet av året ökade inslaget av hyresfria perioder och flyttbidrag gavs på många objekt i CBD. Rabatter för hyresgäster fortsatte att öka även inom andra delmarknader och till följd av den dämpade efterfrågan har fastighetsägare varit mycket mer villiga att finansiera förbättringar av lokalstandarden i ett försök att behålla hyresgäster när avtalen löpt ut. Investeringsmarknaden Ökad efterfrågan pressar direktavkastningskraven Under H2 2014 var det stora skillnader mellan hyres- och transaktionsmarknaden. Medan hyresgästernas efterfrågan har förblivit låg med fortsatt höga vakanser har aktiviteten på transaktionsmarknaden varit hög H2 2014. Detta resulterade i att transaktionsvolymen för kontor uppgick till cirka 320 miljoner EUR i Helsingfors storstadsregion, vilket är en ökning med 7 procent jämfört med H1 2014. Cross border-affärer utgjorde 85 procent av volymen där de mest aktiva aktörerna utgjordes av nordiska och pan-europeiska fonder. Efterfrågan bland investerare på kontor i bästa läge var fortsatt stark med direktavkastningskrav som sjönk till rekordlåga nivåer i CBD som följd. Mot slutet av året 2014 minskade direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge för första gången under tre kvartal, från 5,10 procent till 5,00 procent, och fortsatt sjunkande direktavkastningskrav förväntas under de kommande tolv månaderna. Marknadsutsikter Ekonomin och investeringsmarknaden rör sig i motsatta riktningar Som ett resultat av låg ekonomisk tillväxt förväntas utvecklingen av kontorshyresmarknaden förbli begränsad trots ett ökat antal hyresgäster med expansionsplaner. Konkurrensen om hyresgästerna har fortsatt att öka och de begärda hyrorna har pressats ned, samtidigt som flyttbidrag och hyresfria perioder blivit marknadspraxis. Dessutom väntas kontorslokaler i CBD riskera en hyresnedgång samtidigt som det relativt begränsade utbudet av lokaler i bästa läge får en motverkande effekt. Utbudet förväntas att öka under 2015 till följd av nybyggnation, samtidigt som H1 2015 väntas bli utmanande på grund av den nuvarande ekonomiska och politiska motvinden. Under H2 2015 väntas en förbättring av marknadsklimatet, till stor del beroende på den geopolitiska och ekonomiska utvecklingen. Efterfrågan på moderna och välbelägna kontorsfastigheter på transaktionsmarknaden förblir stark och till följd av den hårda konkurrensen om de bästa objekten samt en ökad riskaptit kan en positiv prisutveckling spilla över även på fastigheter i sekundära lägen. Dock kommer bättre ekonomiska förutsättningar att krävas innan vi ser en storskalig prisuppgång för fastigheter i sekundära lägen. Nordic City Report Vår 2015 17
Kapitalet styrs mot fastigheter i Europa Ökande globala besparingar Det globala sparandet har ökat i hög takt under det senaste decenniet och formen för dessa besparingar har förändrats. Enligt IHS Global Insight kommer tillväxtmarknaderna stå för 50 procent av världens BNP och uppskattningsvis två tredjedelar av den globala tillväxten mellan 2004 och 2022. En stor del av besparingarna har investerats i pensionsfonder på tillväxtmarknader, på grund av dessas ekonomiska tillväxt och på utvecklade marknader, på grund av legislativa förändringar. Som ett resultat av dessa förändringar ökar pensionsfonderna allokeringen av kapital i alternativa segment, där fastigheter utgör en viktig andel. Det är denna så kallade wall of money som har drivit upp de europeiska transaktionsvolymerna och denna utveckling förväntas fortsätta. Europa i fokus Sedan den globala finanskrisen har den europeiska fastighetsmarknaden vuxit årligen och nådde 208 mdr EUR år 2014, vilket kan jämföras med en tidigare rekordnivå på 245 mdr EUR år 2007. Den europeiska fastighetsmarknaden var i fokus för globala investeringar under hela 2014 och mottog 39 respektive 400 procent mer investeringar från utanför den egna kontinenten jämfört med de amerikanska och asiatiska marknaderna. Under 2014 sökte sig investerare till Europa av två huvudsakliga skäl. För det första har den ekonomiska återhämtningen i USA redan infriat marknadens förväntningar och konkurrensen på första- och andrahandsmarknaderna är hög. För det andra är avkastningen på den asiatiska marknaden låg och den kinesiska tillväxten avtar. Samtidigt har investerare i de två regionerna tillgång till billigt kapital och riktar blicken mot Europa på grund av på grund av att det är prisvärt. Med en svag euro och relativt attraktiva avkastningsmöjligheter har Europa varit en het marknad för internationellt kapital under 2014. Investerare riktar blicken mot Norden Inom Europa är Norden den fjärde största regionen sett till transaktionsvolym och dessutom har Sverige under den senaste femårsperioden varit den fjärde största marknaden i Europa. Givet regionens makroekonomiska stabilitet och historik av återhållsam finanspolitik räknas den som en av Europas mest stabila. Påståendet stärktes ytterligare i och med att regionen var en av de första som återhämtade sig efter den globala finanskrisen. Mellan 2009 och 2011 ökade investeringarna i Norden med 132 procent, endast överträffat av Tysklands ökning med 150 procent under perioden. Oslo och Stockholm rankades mellan 2010 och H1 2014 som topp 30 bland globala städer sett till transaktionsvolym. Q4 13 Q4 14 % (år) 2013 2014 % (år) UK 27 024 27 264 1% 65 308 141 511 24% Tyskland 10 790 13 217 22% 28 292 35 213 24% Frankrike 5 548 9 122 64% 18 478 25 079 36% Norden 6 293 7 178 14% 16 946 20 583 33% Sydeuropa 2 907 5 582 92% 7 784 14 374 85% Benelux 1 859 3 960 113% 6 519 11 299 73% CEE 1 640 2 848 74% 5 078 7 730 52% Ryssland 1 857 441-76% 5 409 1 448-73% Övriga 4 373 3 090-29% 11 596 11 502-1% EMEA 62 291 72 702 17% 165 411 208 447 26% Den ekonomiska tillväxten i Norden skiljer sig mot övriga Europa. Mellan 2014 och 2022 beräknas Sveriges BNP att öka med 18 procent och de återstående tre marknaderna med 16 procent, jämfört med euro-zonens 13 procent. Den sammantagna BNP i de nordiska huvudstäderna förväntas växa med cirka 23 procent, vilket är en högre beräknad tillväxt än i Paris och de sju stora tyska marknaderna. Förutom London ligger den samlade befolkningstillväxten i de Nordiska huvudstäderna före samtliga andra huvudstäder i Västeuropa. 18 Nordic City Report Vår 2015