Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Bystaden i Sollentuna, 769631-9412 1(11)
1 Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Bystaden i Sollentuna, 769631-9412, registrerat den 21 mars 2016 vid Bolagsverket har till syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark. Medlemsrätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Bostadsrättsföreningen kommer att äga fastigheterna Eldgaffeln 9, 700 kvm, Väringevägen 2, Eldgaffeln 10, 746 kvm, Väringevägen 4, Eldgaffeln 13, 774 kvm, Väringevägen 8A, Eldgaffeln 14, 810 kvm, Väringevägen 8B, Eldgallret 3, 799 kvm, Väringevägen 5B och Eldgallret 4, 857 kvm, Väringevägen 5A i Sollentuna kommun. Fastighetsförvärvet kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktierna i det bolag som äger alla fastigheter, Bystaden Fastigheter AB. Bostadsrättsföreningen förvärvar sedan fastigheterna genom en interntransaktion från bolaget. Föreningen kommer att ha äganderätt till parhus och fastigheterna utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Det förvärvade bolaget kommer slutligen att likvideras. Processen ska vara slutförd under oktober 2016. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ("Bolagsombildning") har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheteterna kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Bostadsrätterna kommer att upplåtas när den ekonomiska planen är registrerad hos Bolagsverket, vilket beräknas ske under november 2016. Produktion av bostadsrätterna påbörjas under november 2016, och inflyttning beräknas ske från och med september 2017. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap.1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens kommande verksamhet. Uppgifterna och uppskattningar i planen grundar sig på förhållanden som är kända vid tidpunkten för planens upprättande. Kostnadskalkylen kommer att ligga till grund för eventuella framtida förhandsavtal med bostadsköpare, i enlighet med 5 kap.3 bostadsrättslagen (1991:614). För bostadsrätter i föreningen kan, utöver insatser, upplåtelseavgifter tillkomma motsvarande skillnaden mellan insats och saluvärde/marknadsvärde. Upptagna upplåtelseavgifter i denna kalkyl är uppskattningar av slutgiltiga belopp, varför verkliga upplåtelseavgifter kan komma att avvika från dessa belopp. För det fall summan av upplåtelseavgifter avviker mot den som upptagits i denna kostnadskalkyl, förändras köpeskillingen för aktierna och därmed anskaffningskostnaden i motsvarande mån. Att anskaffningskostnaden och upplåtelseavgifterna kan komma att justeras påverkar inte årsavgifterna angivna i denna kostnadskalkyl. 2(11)
Varje lägenhet har separat anläggning för uppvärmning och framställan av varmvatten. Varje bostadsrättshavare innehar egen vattenmätare och abonnemang hos kommunen för VA. Varje bostadsrättshavare ombesörjer själv abonnemang för TV och internet. Parabolantenn, antenn för tv eller antenn för internet är tillåtet att sättas upp utanför fasaden till varje lägenhet. Varje medlem svarar för inre underhåll exkl. värmepanna. Varje parhuslägenhet skall tillförsäkras minst två parkeringsplatser som skall ingå i årsavgiften. Ateljéhus skall tillförsäkras en parkeringsplats som skall ingå i årsavgiften. 3(11)
2. Beskrivning av fastigheter Kommun Sollentuna kommun Typkod 220 Fastighetsbeteckningar, tomtarea Eldgaffeln 9, 700 kvm, Väringevägen 2 och adress Eldgaffeln 10, 746 kvm, Väringevägen 4 Eldgaffeln 13, 774 kvm, Väringevägen 8A Eldgaffeln 14, 810 kvm, Väringevägen 8B Eldgallret 3, 799 kvm, Väringevägen 5B Eldgallret 4, 857 kvm, Väringevägen 5A Ägandestatus Försäkring Äganderätt Fastigheten kommer att försäkras till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3. Byggnadsbeskrivningen Byggnadsår 2017 Byggnadstyp sex radhus om två lgh samt sex fristående hus (Ateljéhus) Bostadsarea (BOA) 1707 kvm Biarea 90 kvm (utomhus förråd) Antal bostadsrättslägenheter 18 Antalet parkeringsplatser 30 Källarvåning ingen Grundläggning betongplatta på mark/torpargrund Stomme Trästomme Ytterväggar Träpanel Bjälklag Träbjälklag Yttertak Plåttak Altaner Tryckimpregnerat virke 4(11)
Fönster Uppvärmning Vatten/avlopp Ventilation Sophantering Trä frånluftvärmepump, varje lägenhet är försedd med egen varmvattenberedare om 5 kw anslutet till kommunalt nät FX: Mekaniskt frånluft med värmeåtervinning och reglerbara ventiler för tilluft Sopstation Lägenheter Vitvaror Invändiga väggar Invändigt tak Golv Badrum Tvättstuga Parhus Siemens, Ateljéhus Electrolux eller likvärdigt Målat Målade gipstak Ekparkett helkaklade väggar och klinker på golv i varje lägenhet finns utrymme för klädvård Framtida underhållsbehov Fastigheternas byggnader är nyproducerade. I driftskalkylen ryms löpande underhåll. Därtill tillkommer årliga avsättningar till yttre fond som uppgår till 20 kr per kvm eller 34 320 kr. 5(11)
4. Förvärvskostnader Förvärv av bolag innefattande fastigheterna och lagfartskostnader samt kommunala avgifter 61 798 450 Entreprenadavtal för uppförande av hus och kostnader under projektets fullföljande 41 218 800 Bildandet av Brf och Försäljningskostnader 723 750 Kassa i bostadsrättsföreningen 0 Summa 103 741 000 5. Finansieringsplan Insatser bostadsrätter 81 550 000 Upplåtelseavgifter 0 Lån 22 191 000 Summan 103 741 000 6. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6.1 kapitalkostnader Långivare Belopp * 1 ) Bindningstid Räntesats Räntekostnad och amortering)* 2 Lån 22 191 000 Rörlig ränta 1,7 % 659 145 Summa 22 191 000 659 145 6(11)
* 1 Föreningslån motsvarar 13 000 kr per kvm BOA. Brf har erhållit en offert på Brf lån från SEB bank med en bindningstid om 5 år med en räntesats om 1,65 procent. Krediten löper på 50 år. * 2 Vid upptagande och slutlig placering av föreningslånen kan annan fördelning och bindningstid komma att beslutas. Säkerhet för lånet utgörs av pantbrev i föreningens fastigheter. Planen utgår från en annuitet med en ränta om 1,7 procent och amortering 50 år. 6.2 Driftskostnader Sophämtning 10 800 Försäkring 20 484 Ekonomisk förvaltning 12 000 Löpande underhåll (5 kr * 1707 kvm) 8 535 Summa 51 819 6.3 Kommunal fastighetsavgift Fastigheterna har ännu inte åsatts ett taxeringsvärde. Fastigheternas taxeringsvärde har i stället uppskattas med hjälp av Skatteverkets anvisningar för beräkning av taxeringsvärde. Taxeringsvärdet har beräknats för alla sex fastigheterna till 34 500 000 kronor. Den kommunalfastighetsavgiften för tvåbostadshus är ca 7 412 kronor per fastighet och år. För nybyggnation uttas ingen kommunal fastighetsavgift de första 15 åren räknat från år 2017. Kommunal fastighetsavgift* 0 *Husen är befriat från kommunal fastighetsavgift i 15 år från år 2017 räknat. 7(11)
6. 4 Avsättning till fond för yttre underhåll I avvaktan på antagen underhållsplan görs fondavsättning med 20 kr/kvm och år. Detta skall utgöra föreningens underhållsfond. Medlemmarna har underhållsansvaret för inre underhåll av bostadsrättslägenheten. 20 kr/kvm x 1707 kvm 34 140 kronor 6.5 Avskrivningar Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaderna. Denna ekonomiska kalkyl förutsätter att den bokföringsmässiga avskrivningen används för amortering av lån. Redovisningsmetod K2 kommer att tillämpas för föreningen varför avskrivningen utöver återbetalning av lån kommer att redovisas som negativt resultat men att föreningen uppnår ett positivt kassaflöde. Summa beräknade årliga kostnader 239 460 kronor* *Avskrivnings period är 100 år, rak avskrivning. 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter. Årsavgifterna är beräknade på att alla bostadsrättsinnehavare betalar en grundavgift om 3 600 kr per år, resterande del av årsavgifterna fördelas lika per BOA. Årsavgifter 745 104 Parkering 0 Ränteintäkter 0 Summa 745 104 8(11)
10. Lägenhetsförtäckning Adress* 3 Lgh nr Lgh yta kvm Antal rum Andelstal i % Grund årsavgift i kr* 4 Årsavgift rörligt i kr* 4 Total årsavgift i kr* 4 Årsavgift/ månad inkl. tillägg i kr Insatser Väringevägen 2 1 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 650 000 Väringevägen 2a 2 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 700 000 Väringevägen 2b A1 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 950 000 Väringevägen 4 3 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 700 000 Väringevägen 4a 4 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 650 000 Väringevägen 4b A2 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 950 000 Väringevägen 8 5 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 850 000 Väringevägen 8a 6 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 900 000 Väringevägen 8b A3 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 950 000 Väringevägen 8c 7 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 900 000 Väringevägen 8d 8 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 800 000 Väringevägen 8e A4 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 900 000 Väringevägen 5 9 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 6 100 000 Väringevägen 5a 10 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 750 000 9(11)
Väringevägen 5b A5 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 950 000 Väringevägen 5c 11 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 5 800 000 Väringevägen 5d 12 132 5 7,73 % 3600 52 607 56 207 4684 6 100 000 Väringevägen 5e A6 20,5 1,5 1,20 % 3600 8 170 11 770 981 1 950 000 Summa 1707 64 800 680 304 745 104 81 550 000 * 3 Adresserna är endast preliminära och kommer att fastställas av Sollentuna kommun efter slutbevis har beslutats. Placering av respektive lägenhet framgår av karta i bilaga 1. * 4 Årsavgiften består av två delar dels en grundavgift som är 3 600 kronor per lägenhet och år samt en rörlig del som kan variera. Den rörliga delen av årsavgiften är beräknad på lägenhetens andelstal. Lägenheternas andelstal bygger på respektive lägenhets bostadsyta. 10(11)
11. Särskilda förhållanden 1. Bostadsrättshavarna skall erlägga insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Upplåtelseavgifter överlåtelseavgifter och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttagas efter beslut av styrelsen. 2. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättningar till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften består av två delar dels en grundavgift som är 3 600 kronor per lägenhet och år samt en rörlig del som kan variera. Den rörliga delen av årsavgiften är beräknad på lägenhetens andelstal. Lägenheternas andelstal bygger på respektive lägenhets bostadsyta. 3. Det åvilar varje bostadsrättshavare att själv ombesörja abonnemang för vatten/va, telefon, internet och el för sin individuella lägenhet. Bostadsrättshavare ombesörjer också det inre underhållet i sin lägenhet exklusive värmepanna. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre underhållet hålla lägenheten i gott skick i enlighet med föreningens stadgar. Detta åtagande gäller även lägenhetens förråd, altaner och uteplatser som ingår i upplåtelsen. 4. Bostadsrättsinnehavaren skall utan särskild ersättning hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för entreprenörens utförande av efterarbete, garantiarbete och andra arbeten. 5. Angiven boarea och biarea hänför sig till uppmätt area på ritning. Avvikelser påverkar inte fastställda insatser. Sollentuna den 9 september 2016 Bostadsrättsföreningen Bystaden i Sollentuna Lars Biertz Katarina Biertz Kjell Biertz 11(11)