Årsredovisning för Brf Karlavagnsgränd Räkenskapsåret 2011
1(13) Styrelsen för Brf Karlavagnsgränd, Järfålla kommun, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2011. Siffror inom parentes avser föregående år. Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet Föreningen förvärvade 1997-12-29 fastigheten Järfälla Skälby 46:30, Järfålla kommun. Föreningens fastighet består av 44 bostäder i 28 småhus och 4 flerfamiljshus. Lägenhetsfördelning: 4 st 1 rum och kök 8 st 2 rum och kök 4 st 3 rum och kök 18 st 4 rum och kök 10 st 5 rum och kök Den totala boytan är 3 650 kvm. Fastighetens totala taxeringsvärde var vid räkenskapsårets utgång 40 231 000 (40 231 000) kr varav markvärdet motsvarar 16 215 000 (16 215 000) kr och byggnadsvärdet 24016000 (24 016 000) kr. Fr.o.m. 2010 är fastigheten fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Iförsäkringen ingår även ett kollektivt bostadsrättstillägg. Boende behöver därför inte teckna detta komplement till sin hemförsäkring. Fastighetens tekniska status Styrelsen har via UBC anlitat en byggnadsteknisk entreprenör för upprättande aven underhållsplan med en planeringshorisont på 30 år. För att även beakta underhållskostnader som förväntas inträffa efter 30 år, har en beräkning även gjorts av den S.k. eviga underhållskostnaden. Den eviga underhållskostnaden förväntas motsvara den genomsnittliga årskostnaden för föreningens yttre underhåll. Föreningen har även ett uppdateringsavtal tecknat för underhållsplanen. Därmed justeras planen varje år med nya bedömningar av när olika underhållsåtgärder behöver genomföras. Planen uppdateras även avseende beräknade kostnader för olika åtgärder. '6.I)C-
2(13) Föreningen är enligt stadgarna varje år skyldig att avsätta minst 0,3 % av byggnadskostnaden för föreningens hus till fond för yttre underhåll. För att finansiera förväntade framtida underhåll samt fördela underhållskostnaderna över åren på ett rättvist sätt på samtliga boende, rekommenderar styrelsen att istället årligen avsätta medel till fond för yttre underhåll motsvarande den 30-åriga underhållskostnaden som underhållsplanen rekommenderar. Denna uppgår till 97,93 kr per kvadratmeter och år UBA eller totalt 357 tkr per år. Hänsyn har då tagits till ingångsvärdet i fonden vid uppdateringstillfållet. Det bör observeras att stambyten och omdragning avel (VA och EL) inte ingår i underhållsplanen. Dessa åtgärder betraktas som en investeringsåtgärd vars årliga kostnader skall täckas av den avskrivning som görs för fastigheten. Ett stambyte kan förväntas bli aktuellt omkring år 2047. Fastighetsförvaltning Avtal om ekonomisk förvaltning finns tecknat med UBC Ekonomisk Förvaltning i Sverige AB. Föreningsfrågor Föreningen hade vid räkenskapsårets utgång 71 (71) medlemmar fördelade på 44 (44) bostäder. Samtliga bostadsrätter i bostadsrättsföreningen var vid räkenskapsårets utgång upplåtna. Under året har åtta (tre) överlåtelser skett till ett snittpris om 20669 (18 734) kr/kvm. Föreningen har under året inte haft någon anställd. Verksamheten under året som gått a) Bland åtta inkomna offerter från målarfirmor valdes Alivks Måleri AB för att måla om fastigheten. fferten var inte den billigaste. Kombinationen kvalitet, garantier och referenser var överlägsen de andra b) Lekplatsens tidigare nedslag i besiktningsprotokollet från 2010 har åtgärdats under höst städdagen 2011. c) Föreningen sitter på att stort överskott. Pengarna behövs till målningen av fastigheten därutav gjordes ingen större avbetalning på lånen. Istället gjordes en mindre amortering på föreningens lån samt en placering aven större summa i en fast ränteplacering. d) Samtliga kontrakt med leverantörer har fått en översyn. e) Utredning av kostnad och placering av ytterligare väg gupp har gjorts. Beslut behövs för eventuellt införande. t) Besiktning har skett av vattenskadan på Karlavagnsgränd 27. Atgärdsplan är framtagen. g) 4 värmepumpar har under året bytts ut. h) Håkan Hagberg avgick på egen begäran som ledamot den 25 november 20 11. ~ ")\...-
3(13) Kommande år 2012 Målning kommer att utföras från våren till sommaren, arbetet kommer att starta när vädret tillåter det. Ytterliggare justeringar på föreningens lekplats och ny besiktning av denna. Fastighetsbesiktning ska göras på föreningens totala fastighet och underhållsplanen kommer att revideras efter denna besiktning. Nyckeltal 2011 2010 2009 2008 2007 Genomsnittlig skuldränta % 3,26 2,12 2,57 4,77 4,29 Lån per kvm bostadsyta kr vid årets utgång 6091 6214 6434 6653 6872 Lån i förhållande till taxeringsvärde % 55,26 56,38 59,16 75,37 77,85 Fastighetens belåningsgrad % 54,30 55,48 57,29 59,48 61,25 Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm 717 658 717 717 701 Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittligt fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning. Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, sammanträde haft följande sammansättning: Sture Bergdahl Fredrik Björklund Jeanette Lidman Håkan Hagberg Nahid AH Akbari 2011-04-27 och påföljande konstituerande Ledamot, ordförande Ledamot, sekreterare Ledamot, kassör Ledamot, avgått 2011-11-25 Suppleant Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter två i förening. Styrelsen har under året hållit 11 st protokollförda sammanträden. Revisorer Lina Jemebring Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB rdinarie Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Suppleant Valberedning Therese Säterfålt Föreningens stadgar Föreningens gällande stadgar har registrerats hos Bolagsverket 2007-05-15. c1) jv
4(13) Föreningens ekonomiska ställning Föreningens lån Föreningen har fem stycken lån hos Swedbank, räntesatser redovisas i not. Räntebidrag Föreningen erhåller räntebidrag. Räntebidrag erhålls med en procentuell andel av ett bestämt underlag multiplicerat med en subventionsränta som binds för femårsperioder. Räntebidragen började avvecklas stegvis fr.o.m. januari 2007. Avtrappningen sker under åren 2007-2011. Föreningens skatter De tidigare reglerna angående fastighetsskatt har kompletteras med ett alternativ i form aven kommunal fastighetsavgift avseende den del av fastigheten som är taxerad som bostad. Denna avgift har 2011 uppgått till l 302 kr per lägenhet för flerbostadshus och till 6 512 kr per tomt för småhus. Avgiften indexeras genom att den har knutits till inkomstbasbeloppet och dess utveckling. Förslag till vinstdisposition Till förfogande för föreningens föreningsstämma står: balanserat resultat årets vinst 1 885 183 589789 2474972 disponeras så att till yttre fonden reserveras i ny räkning överföres 357000 2 117972 2474972 Fören~n~ens resultat. och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräknin~.;>\ med tilläggsupplysningar. 'tf) :JLr
5(13) Resultaträkning Not 2011-01-01-2011-12-31 2010-01-01-2010-12-31 RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa nettoomsättning 1 2618304-3250 -8520 2606534 2400 112-3000 -15 556 2381556 RÖRELSENS KSTNADER Reparationer och underhåll 2 Driftkostnader 3 Administrationskostnader 4 Personalkostnader 5 FastighetsskattIfastighetsavgift Summa kostnader för fastighetsförvaltning Avskrivningar övrigt Summa avskrivningar RESULT AT FÖRE FIN ANSIELLA PSTER Ränteintäkter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa kapitalnetto RESULTAT EFTER FINANSIELLA PSTER ÅRETS RESUl.l TA T -284456-248791 -318002-350 101-118640 -140438-134814 -108542-203 168-199268 -1059080-1047141 -224689-219208 -224689-219208 1322765 1 115207 201 6532-733 177-452513 -732976-445981 589789 669225 589789 669225 cij ':}",
6(13) Balansräkning Not 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad 6 36645 868 36870557 Mark 2400000 2400000 Summa materiella anläggningstillgångar 39045868 39270557 Summa anläggningstillgångar 39045868 39270557 msättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 5 Övriga fordringar 2748 99254 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 14272 81 501 Avräkningskonto förvaltare 707233 1414845 Summa kortfristiga fordringar 724253 1595605 Kassa och bank Kassa och bank 1 174430 15000 Summa kassa och bank 1174430 15000 Summa omsättningstillgångar 1898683 1610605 SUMMA TILLGÅNGAR 40944551 4088116~ --j L-
7(13) Balansräkning Not 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL CH SKULDER Eget kapital 8,9 Bundet eget kapital Insatskapital 10280000 10280000 Upplåtelseavgift 3 120000 3 120000 Fond för yttre underhåll 2411702 2178618 Summa bundet eget kapital 15811 702 15578618 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 885 183 1 449042 Arets resultat 589789 669225 Summa fritt eget kapital 2474972 2118267 Summa eget kapital 18286674 17696885 Långfristiga skulder 10 Skulder till kreditinstitut 22232405 21 882405 Summa långfristiga skulder 22232405 21882405 Kortfristlga skulder Kortfristig del av fastighetslån 10 800000 Leverantörsskulder 70966 86821 Skatteskulder 3822 17332 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 350684 397718 Summa kortfristiga skulder 425472 1301871 SUMMA EGET KAPITAL CH SKULDER 40944551 40881162 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 32755000 32755000 Ansvarsförbindelser Inga Ing'eJ) --)L--
8(13) Tilläggsu pplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Inkomster och utgifter är periodiserade enligt god redovisningssed. Fond för yttre underhåll är redovisad som bundet eget kapital enligt BFNAR 2003:4. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppet kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Underskottsavdrag enligt senast inlämnad deklaration till Skatteverket är 257 544 kr. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, utan en eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan är beräknade på tillgångarnas ursprungliga anskaffningsvärde och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandetid. Styrelsen har i samband med att ny underhållsplan har upprättats, beslutat att fr.o.m. räkenskapsåret 2007 övergå till att skriva av byggnaden enligt en annuitetsbaserad avskrivningsplan som löper över 70 år. Årets avskrivningar uppgår till 224 689 kronor (219 208 kronor). Planerad avskrivning för 2012 uppgår till 230 306 kronor. Noter 1 Övriga rörelseintäkter 2011 2010 Hyresintäkter, p-plats ej moms Vattenavgifter reglering för medlemmar Öresavrundning 5250-13 773 3-8520 5000-20557 1-15556.s. ~) -:::>L.
9(13) 2 Reparationer och underhåll 2011 2010 Löpande reparationer Trädgårdskostnader VK-besiktning Öres avrundning fastighet 249 117 35340-1 284456 154585 8260 85946 248791 3 Driftkostnader 2011 2010 Städdagar kostn i samband med Snöröjning/sandning El Vatten Sophämtning Fasti ghetsförsäkring Skadedjurstillägg Kabel-TV /Bredband Lokalhyra F örbrukningsi nventarier Förbrukningsmaterial 2355 44622 28005 96906 82 127 40663-12320 33269 300 2075 318002 68646 30530 94449 80521 38834 32589 300 3 817 415 350 101~ 'JV
10(13) 4 Administrationskostnader exkl. styrelsearvode 2011 2010 Gåvor Kreditupplysning Inkasso- och KFM -avgifter Telefon & porto Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Övriga förvaltningskostnader Uppdatering av underhållsplan Övriga främmande tjänster Föreningsavgifter IT -kostnader Bankkostnader Förseningsavgifter Öresa vrundning Arets övriga främmande tjänster utgörs radonmätning. 400 300 4088 15 126 69876 13 255 4096 4735 1400 3588 1 775 1 118640 1200-600 3449 10875 53999 3249 62263 1400 3383 600 620 140438 5 Personalkostnader och arvoden 2011 2010 Arvoden, löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden, löner och andra ersättningar till styrelse Övriga sociala kostnader Bil- och reseersättning, utbildning 102633 32 181 134814 72420 22622 13500 10854Q) 'J\"
11(13) 6 Byggnad 2011 2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 43250000 43250000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 43250000 43250000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -6379443-6 160235 Årets avskrivningar -224689-219208 Utgående ackumulerade avskrivningar -6604132-6379443 Utgående redovisat värde 36645868 36870557 Taxeringsvärden byggnader 24016000 24016000 Taxeringsvärden mark 16215000 16215000 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Fastighetsförsäkring jan-dec Ekonomisk förvaltning jan-mars Kabel-tv jan-mars Snöröjning/sandning jan-mars Övriga förutbetalda kostnader Upplupet räntebidrag o 8545 4365 1 362 14272 40663 15563 8 169 4568 1 484 11 054 81501 8 Förändring av eget kapital Belopp vid årets ingång Disposition av föregående Inbetalda Upplåtelse-Fond för yttrebalanserat insatser avgifter underhåll resultat 10280000 3120000 2178618 1449042 Årets resultat 669225 års resultat: Arets resultat Belopp vid årets utgång 233 084 436 141-669225 589789 10280000 3 J20 000 2411 702 1885183 589789~ '")v
12(13) 9 Periodiskt underhåll / föreningens fond för yttre underhåll I enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2003:4 redovisas fonden för yttre underhåll fr.o.m. 2004 som bundet eget kapital. Föreningsstämman bemyndigade år 2005 styrelsen att hantera föreningens underhållsfond i enlighet med underhållsplanen. Styrelsen föreslår att 357 000 kr avsätts till fonden för yttre underhåll i enlighet med den uppdaterade underhållsplanen. 10 Långfristiga skulder 2011-12-31 2010-12-31 Swedbank, 2851960399, ränta 3,55 %, ff2012-02-28 Swedbank, 2851960373, ränta 3,06 %, ff2014-09-11 Swedbank, 2851960357, ränta 3,14%, ff2015-09-11 Swedbank, 2851960340, ränta 3,36 %, f[2016-09-12 Swedbank 2851960381, ränta 3,06 %, ff 2013-10-11 Avgår kortfristig del (nästkommande års amortering) 1 232405 5000000 7000000 7000000 2000000 22232405 10000000 7331405 4246000 l 105000-800000 218824054) ~\",
13(13) 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Upplupen elkostnad Upplupen renhållningskostnad Reglering av vattendebitering Upplupna kostnader för snöröjning Beräknat upplupet revisionsarvode Upplupna styrelsearvoden Beräknade sociala avgifter Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda avgifter/hyror 2717 13773 4625 55000 17281 69315 187973 350684 3400 3210 20557 13762 5312 74100 23 150 61 712 192515 397718 Järfälla 2012 - Dl( -16 St~:1DlU I~~~ Jeanette Lidman Fredrik Björklund f{~'m~ml~ Nahid Haji AH Akbari Revisorspåteckning Vår revisionsberättelse har lämnats den Öhrlings PricewaterhouseCoopers Jl:u.a.3 Q.\4LQo-% Lina Jemebring Auktoriserad revisor \l C\~.,..\\ ~ \ '2
_. pwc Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Karlavagnsgränd, org. nr Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Karlavagnsgränd för år 2011. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningsiagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till disposition beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Karlavagnsgränd för år 2011. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorernas ansvar Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen enligt god revisionssed i Sverige. för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om väsentliga felaktigheter. förslaget är förenligt med bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uppsala den 17 april 2012 ~~S~~~~ Lina Jernebring Auktoriserad revisor