Brf!Borggården!99! Lägenheter!(bostadsrätt)! Lägenheter!(hyresrätt)! Lokaler!(hyresrätt)!

Transkript

1

2 BrfBorggården99 Org.nr Org.nr Förvaltningsberättelse2014 Föreningensverksamhet Fastigheter BrfBorggårdenbildadesimaj1999.FastighetenRimfrosten2förvärvadesden19 september2000avstockholmshemab.fastighetenvilkenmanupplåterlägenheter ochlokaleribyggdesår taxeringsvärdetperår2013är156977tkr.värtatt noteraärattföreningenägertomten,någotsomärovanligtför bostadsrättsföreningariområdet. FastighetenRimfrosten2ärfullvärdesförsäkradhosLänsförsäkringarStockholmtill ochmed iförsäkringeningårblandannatsaneringmotskadedjuroch ansvarsförsäkringförstyrelsen. Lägenheterochlokaler Den31december2014hadeföreningen163lägenhetersombostadsrätteroch15 upplätsmedhyresrätt.underårethar26bostadsrätterbyttägare.inedanstående tabellspecificerasinnehavet: Antal Benämning Totalyta(kvm) Lägenheter(bostadsrätt) Lägenheter(hyresrätt) Lokaler(hyresrätt) 9365BOA*21RoK(29st),2RoK(104st),3RoK(23st),4RoK(7st) 780BOA*21RoK(3st),2RoK(11st),3RoK(1st) 325LOA** *boarea,**lokalarea Enligttaxeringsbeskedetärtotalytan22268m 2 varav12860m 2 utgörmark. Föreningentillhandahåller30parkeringsplatserförbilarochfemplatserförMCdär samtligaplatseräruthyrdatillboendeiföreningen.detärförnärvarandekötill parkeringsplatserna.samtligaförrådochlokalerärförnärvarandeuthyrda. Föreningsfrågor Föreningenhadevidåretsslut211medlemmar,vilketär3färreänsistadecember 2013.Vidordinarieårsstämma25april2014deltog43röstberättigademedlemmar ochtvåfullmaktsröster.påstämmanbehandladesmotionomupprustningav utemiljöochansvarsfördelningavskötselnavdensamma.motionenavslogsefter rösträkning. Styrelse Den31december2014bestodstyrelsenavdeledamöterochsuppleantersom stämmanvaltden25april

3 BrfBorggården99 Org.nr Org.nr Ordinarieledamöter AxelHällen HelenaByström MarietteMolin ChristianJärveback OveSmedman CarlEngvall FredrikaBjörklund Ordförande Sekreterare Ekonomi Ekonomi Boende2&hyresfrågor Boende2&hyresfrågor Tekniskförvaltning Suppleanter SvenNyström FredrikLack Tekniskförvaltning Information&webb Revisorer MargaretaSandberg UlrikaIngelsson PeterAronsson KPMG,Auktoriseradrevisor Förtroendevaldrevisor Suppleantförförtroendevaldrevisor Valberedning UlrikaRinman AndersOlsson RonnyÖberg KristofferBlom ErikaBjörnsdotter Sammankallande Firmatecknare FirmanskatecknasavAxelHällen,MarietteMolin,ChristianJärvebackochFredrika Björklund,tvåtillsammans.Sammapersonerharocksåattesträtt. Sammanträden Styrelsenharfortlöpandeunderårethållitstyrelsesammanträdenvarannanmåndag, medundantagförsommaruppehåll,vilketmotsvarar22protokollfördamöten. Arvodenochlöner Stämmanden25april2014beslötattstyrelsearvodetunderkommandestyrelseår ,liksomtidigare,skauppgåtill6prisbasbelopp(ettprisbasbelopp motsvarar44400kronorenligtscbförår2014).arvodenochersättningartill föregåendestyrelseharbetalatsuttillettbeloppav350891kronorinklusivesociala avgifter.förtroendevaldrevisorharblivitarvoderad7000kronor. Information Föreningensinformationsbladharmånadsvisanslagitsitrapphusochpubliceratspå hemsidan.avsiktenmedinfobladetärattinformeramedlemmarochhyresgästerom sakersomhänderiföreningenochattgörakontaktinformationochåterkommande 2

4 BrfBorggården99 Org.nr Org.nr eftersöktinformationlättillgänglig.specielltviktigellerbrådskandeinformationhar anslagitsitrappuppgångar/portarnärsåbehövts. Samrådsmöten Representanterförföreningensstyrelseharunderverksamhetsårethållitett hyresgästsamrådtillvilkasamtligahyresgästerharbjuditsin.hyrornaför föreningenshyresrätteromförhandlasårligenavhyresgästföreningenochhsboch höjdesmed1,5%frånochmedden1april2014. Förvaltning AdministrativförvaltningharunderåretliksomtidigareårombesörjtsavHSB. ÅkerlundsFastighetsserviceABfortsätterattskötadentekniskaförvaltningeni föreningen.sedanbörjanav2014harvislutitettserviceavtalrörandelöpandeoch akutunderhållavtvättstuganmedentema.tkmservicehbharunderåretskött städningaventréer,trapphusochtvättstuga.snöröjningharsköttsavmedlemmari enorganiseradsnöskottningsgruppunderstyrelsen.ioktober2014anlitades Tylömarksförsnöröjningavparkeringsytaundersäsongen Ekonomi Underåretharstyrelsenskjutitvissaprojektnågotpåframtidenförattskapa utrymmeiresultatetförökadeavskrivningskostnader.deökadeavskrivningarna blevenföljdavattföreningenbytteavskrivningsmetodenligtnyaregelverksom träddeikraftunderåret.styrelsenharunderåretävenrevideratunderhållsplanen vilketletttillenlägreavsättningtillyttreunderhållsfondjämförtmedtidigareår. Dennyaavsättningentillyttreunderhållsfondär327tkrperår.Föreningenvisar, trotsökadeavskrivningskostnaderpåcirka800tkr,ettöverskottför2014före fondavsättningar. Årsavgifternaharhållitsoförändradeunderåretochingenhöjningärplaneradunder kommandeår.hyrornaförföreningenshyresrätteromförhandlasårligenavhsboch Hyresgästföreningen.Underårethöjdeshyrornaförföreningenskvarvarande hyresrättermed1,5%frånochmedaprilmånad.försäljningsprisernapå föreningensbostadsrätterstegunderåret.genomsnittsprisernaår2014varcirka49 tkrperkvadratmeter2jämförtmed40tkrunder2013och36tkrår2012.underåret slutfördesarbetetmedomräkningavbostadsrätternasandelstalsåattdestämmer meddetnyaantaletbostadsrätter.vidvarjenyupplåtelseavbostadsrättjusteras dessa. Nyredovisningsprincip Iapril2014fastslogBokföringsnämndenattprogressivavskrivningintelängreär tillåtenförbostadsrättsföreningar.frånochmed2014skabostadsrättsföreningar tillämpalinjäravskrivning.föreningenföljerfrånochmed2014 redovisningsprincipernairegelverketk3.fastighetenhardelatsuppiolikadelar,så kalladekomponenter,vilkaharolikaavskrivningstid.förborggården99innebär dettabeslutattavskrivningarnaökarmedca800tkrperår. 3

5 BrfBorggården99 Org.nr Org.nr Lån,räntorochamorteringar Föreningenslånuppgickvid2014årssluttillca40miljonerkronorvilketären minskningmeddrygt2,4mkrjämförtmedbokslut2013.dettaberorpåen amorteringpådrygt2mnkrsomföreningengjordeförstakvartalet.tvålånhar underåretomförhandlatsochföreningenssamtligalånharsamlatshosettoch sammakreditinstitut.avföreningssammanlagdalånhar26%rörligränta. Föreningenslångsiktigaplanärattamorterapålånenitaktmedattkvarvarande hyresrätterupplåtsmedbostadsrättochköpeskillingenkommerföreningentill handa. Förväntadframtidautvecklingochväsentligarisker Styrelsenserpositivtpåekonominmenfortsätterattarbetaaktivtmedattseöver kostnadernasamthurdessakanminskas.denlångsiktigaplanenärattminska lånestockenochpåsåsättminskaräntekostnaderna.dettagörsisambandmedatt hyresrätterupplåtsmedbostadsrättochlånenamorterasmedköpeskillingenfrån försäljningen.styrelsensmålärattintäkternaunderåretskatäckadelöpande utgifterna. Enavföreningensmestpåverkbarakostnadsposterärkostnadernaförlånen,vilka påverkasavräntenivån.26%avföreningenslån,10,6mnkr,haridagrörligaränta. Omräntanskullehöjasmed1%gerdetta106tkrhögreräntekostnader.Styrelsenär medvetenomdettaochföljermediränteutvecklingen. Underhållochyttremiljö Föreningenharunderåretrevideratdenbefintligaunderhållsplanen.Enlångsiktig planfinnssomunderlättararbetetmedatthållavårfastighetigottskickoch samtidigtmöjliggörentydligkopplingtillbudgetarbetetunderdekommandeåren. Planeringharpåbörjatsförupprustningavdenyttremiljön,texgångvägar, kantläggningarochstensättningvidportardärdetbehövspågrundavsättningari marken.somettledidettaharskulpturenutanförronnebyvägen7renoveratsmed enmetodsomgörattdenskaklaravätaochisutanattbetongbruketeroderar. Fyranyabjörkarochenrönnplanteradesundervåren2014ochförutsättningarna förattdeskaklarasinförstavintersergodautoxlarnaruntparkeringenbeskarsav Stockholmstadsparkförvaltningundertidigvinterdåträdensbärskräpadenedbåde bilarochparkering. Enokulärbesiktningavkrypgrundernaundersamtligaföreningensbyggnader genomfördestillsammansmedmichaelwärnfrånåkerlundsibörjanavhösten. Krypgrundernabefannsvaraigottskick.Samtidigtinspekteradesocksåfasaderoch trapphusochenförteckninggjordesöverdemindreskadorsomupptäcktesoch successivtskaåtgärdas.förbättringsmålningiettantaltrapphusgenomfördesunder hösten. Föreningenharlåtitrengöradeplattvärmeväxlaresomsitterimötetmellan fjärrvärmeledningarnaochvårtegetvärmesystem.syftetvaratteffektivarevärma 4

6 BrfBorggården99 Org.nr vattnetifastighetenochdärmedsänkareturtemperaturen,dåenförhögsådanger enhögreavgifttillfortum.värmeanläggningenhållsefteravettparmedlemmari föreningenochavåkerlunds,ocheftervinternkanviutvärderaochjämföramed tidigareår. Förbättringsåtgärderharocksågenomförtsiföreningenstvättstugaefterklagomål frånmedlemmaromstörandeljuddåtvätt2ochtorkutrustningärigång.det konstateradesockså,eftermätningar,attljudnivånlågnågotövervadsombetraktas somacceptabeltenligtgällandenormerpåområdet.deåtgärdersomvidtogshar visatsigvaraeffektiva. EnträdgårdsgruppharbildatspåRonnebyvägen,somettkomplementtilldensom redanfinnspålyckebyvägenochsomhargjortettmycketgottarbetemed rabatternadärunderåret.gruppenägnadeenavhöstensfixardagartillen inventeringavvilkabuskar,trädochväxtersomfinnsrunthusen.planerfinnspåatt börjanyplanteringundervårenienavderabattersomärisämstskick. Väsentligahändelserpådetnyaåret2015 Planeringsarbetetförupprustningenavföreningensyttremiljöfortsätteroch förhoppningenärattettmarkarbeteskapåbörjasinnansommaren. Trädgårdsgruppenkommerundervårensfixardagarattansvaraförnyplanteringari någraavföreningensrabatter,somettlediattförbättraföreningensgrönamiljö. Styrelsenharsomambitionattkunnatillhandahållaännuengästlägenhetför föreningensmedlemmaratthyradygnsvismedstartnågongångunderförsta halvåret2015.efterfråganpåbefintliggästlägenhetärstor,därförgörsdetta.den nyagästlägenhetenkommeratthaenstörreytafördelatpåtvårumochkandärför mötaettannatbehovändengästlägenhetsomfinnsatthyraidag. 5

7 BrfBorggården99 Org.nr FörbrukningstalochnyckeltalBOA(boarea) Nyckeltalikr/m 2 /år: El 13,5 16,3 16,7 21,1 22,0 Fjärrvärme 171,9 187,8 189,4 173,0 186,9 Vatten 20,8 22,2 22,1 19,9 19,0 Sophantering 18,4 20,8 18,4 20,3 18,2 Nyckeltalitkr: Nettoomsättning Rörelseresultat Res.e.finansiellaposter Balansomslutning Egetkapital Soliditet 73% 72% 66% 65% 64% Fastighetslån Lånkr/m Nyckeltalenför harberäknatsmedenannanBOA(9733)ochdärförär nyckeltaleninteheltjämförbaramellanåren. Förslagtillresultatdisposition Stämmanharatttaställningtill: Balanseratresultat Åretsresultat Styrelsenföreslårföljandedisposition: Uttaguryttreunderhållsfond Överföringtillyttreunderhållsfond Balanseratresultat

8 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Not Övriga intäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Driftskostnader Not Övriga externa kostnader Not Planerat underhåll Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa resultat från finansiella poster Årets resultat

9 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Inventarier och maskiner Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 9

11 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Kassaflöde från investeringsverksamhet 0 0 Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Inbetalda insatser Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 10

12 Bostadsrättsföreningen Borggården 99 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1(K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen klassas som ett mindre företag och kan då välja att inte räkna om jämförelsetalen enligt K3:s principer, vilket föreningen använt sig av. Olika redovisningsprinciper har därmed tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. För byggnaden har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. Dessa tillgångar har därför delats upp i komponenter vilka skrivs av separat. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Maskiner och andra tekniska anläggningar Nyttjandeperiod 12 år Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på byggnader: Stomme och grund 120 år Yttertak 40 år Fasad 50 år El 40 år Trapphus 40 år Portar/Ytterdörrar 40 år Fönster 20 år Tvättstuga 20 år Värme och sanitet 40 år Restpost 50 år Finansiella tillgångar och skulder Nedanstående avser företag som väljer att inte tillämpa reglerna i 4 kap. 14a-e ÅRL, dvs finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. 11

13 Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Räntebärande finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Värdering av finansiella skulder Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltnings domstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Ränta och utdelning Intäkt redovisas när de ekonomiska fördelarna som är förknippade med transaktionen sannolikt kommer att tillfalla företaget samt när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Ränta redovisas som intäkt enligt effektivräntemetoden. Utdelning redovisas när behörigt organ har fattat beslut om att utdelning ska lämnas. 12

14 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV och bredband Fastighetsskatt Förvaltningsarvoden Övriga driftskostnader Not 3 Övriga externa kostnader Hyror och arrenden Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Medlemsavgifter Arvode styrelse Revisionsarvode Övriga arvoden Sociala avgifter Övriga personalkostnader Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter HSB placeringskonto Ränteintäkter skattekonto Övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

15 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Noter Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde Not 7 Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not 8 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Fordran försäljning lägenhet Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Förvaltning Kabel TV Hyror och arrenden Vatten Övriga förutbetalda kostnader Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. 14

16 Org Nr: Bostadsrättsföreningen Borggården Noter Not 10 Kassa och bank Handkassa Handelsbanken Swedbank Not 11 Not 12 Förändring av eget kapital Uppl. Yttre uh Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisp enl. stämmobeslut Justering för ny andelsberäkning Årets resultat Belopp vid årets slut Skulder till kreditinstitut Ränteändr Villkorsändr Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag dag Belopp amortering Swedbank ,99% Swedbank ,13% Swedbank ,85% Swedbank ,30% Swedbank ,30% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Del av skulder som förfaller till betalning senare än ett år efter balansdagen Del av skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen 0 Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. 15

17 16

18 17