Styrelsen för HSB Brf 32 Astolf får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01 till och med 2013-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningens ekonomi Stora investeringar har gjorts i föreningens fastigheter under 2000-talet: Stamrenovering samt renovering av tak och balkonger och utvändig fönstermålning (2000 2001) Renovering av värmesystemet som en energibesparande åtgärd (2001) Byte till säkerhetsdörrar i lägenheterna samt i källarnedgångarna i varje trapphus. I samband med detta har ett nytt låssystem installerats (2003) Bredbandsbolagets bredband har installerats (2004). Bredband finns nu framdraget till hallen i varje lägenhet Ombyggnad och uppgradering av fastigheternas TV-nät inklusive bredbandsaccess har gjorts (2005) Radonmätningar har genomförts med mycket gott resultat, värdena ligger under gränsvärdet 200Bq/kubikmeter (2005) En ny reglercentral för fjärrvärmedistribution har installerats i föreningens undercentral i källaren i 36 A (2006) Energideklarationen genomfördes hösten 2008 vilket redovisas i alla A-trappuppgångar Dörröppnare har installerats i alla hus (2009) Åtgärd av tätskikt vid gavel hus 36 p.g.a fuktskada samt renovering av innanför liggande mangelrum p.g.a fuktskada (2009) Byte av samtliga (1 328 st) fönster till underhållsfria treglasfönster samt byte av garage och källardörrar (2010-2011) Balkongrenovering har påbörjats 2013 Det gångna räkenskapsåret ger verksamheten ett underskott uppgående till 10 096 kr. Det fria egna kapitalet uppgår efter detta räkenskapsår till -690 157 kr. Planerat underhåll av fastigheterna har genomförts för 138 197 kr. Avgifterna höjdes med 1% från 2013-01-01. Vid räkenskapsårets slut uppgår årsavgifterna till i genomsnitt 617 kronor per kvm lägenhetsyta och år. Årsavgifterna ska täcka föreningens löpande kostnader för drift och finansiering samt beräknat planerat underhåll av fastigheten i enlighet med fastställd underhållsplan. 1
Fem år i sammandrag Om inget annat anges redovisas nyckeltalen i tusentals kronor. I likvida medel ingår både penningplaceringar på kort och lång sikt. Kassalikviditet visar föreningens betalningsförmåga på kort sikt. Överskott för underhåll är ett mått som visar föreningens möjlighet att finansiera byggnadens förslitning. 2013 2012 2011 2010 2009 Genomsnittlig årsavgift bostäder kr/kvm 617 611 611 775 580 Låneskuld kr/kvm 2 977 3 007 3 037 2 871 2 215 Likvida medel 1 050 1 553 61 346 1 789 Kassalikviditet 92,5% 134,3% 111,1% 22,8% 214,2% Överskott för underhåll kr/kvm 78 79 98 97 104 Årets resultat -10 6 134 537 Eget kapital 3 452 3 462 3 401 3 400 3 266 varav underhållsfond 3 778 3 411 3 171 2 793 2 343 Utfört underhåll 138 83 210 222 0 * pga ändrade värden i fastighetstaxeringen är låneskuld kr/kvm justerat. Fastighet Föreningens fastigheter Luthagen 36:1 och Luthagen 36:2 har ett taxeringsvärde uppgående till 93 684 000 kr, varav byggnadsvärdet är 56 684 000 kr. Föreningens hus byggdes 1948-1950. Lägenhetsfördelning Föreningen har följande bostadsrätts- och uthyrningsenheter: Antal Bostadslägenheter med bostadsrätt 1 rok 5 med sammanlagd yta av 7 843 kvm 2 rok 65 3 rok 19 4 rok 23 5 rok 7 Summa bostadslägenheter 119 Lokaler och förråd 8 Garage 8 Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade hos Trygg-Hansa. 2
Underhåll av fastigheten Balkongrenoveringar har startat och etapp 1 är klart. Renoveringarna planeras att utföras under en tidsperiod av 4 år, med en kostnad av cirka 750 000 kr exkl. moms per år. Föreningens underhållsfond Underhållsfondens storlek är vid räkenskapsårets slut 3 777 986 kr. Styrelsen föreslår att stämman avsätter 450 000 kr till underhållsfonden. Styrelsen förslag till avsättning följer den rekommenderade avsättningen i underhållsplanen. Styrelsen föreslår också att stämman disponerar 138 197 kr ur fonden för täckande av utgifter för genomfört underhåll. Den årliga besiktningen enligt stadgarna gjordes den 22 maj. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var medlemsantalet 169. Under året har 10 bostadsrätter överlåtits. Styrelse Styrelsen har följande sammansättning: Jeanette Aveholt ordförande Katarina Eklund vice ordförande Vivi-Ann Palm sekreterare Isabel Brundin ledamot Gunilla Öhngren-Löfberg ledamot Jennifer Aulin ledamot Göran Lindgren ledamot Gunnel Wallentin ledamot Johan Ehrning ledamot Dennis Nyman ledamot utsedd av HSB Uppsala I tur att avgå ur styrelsen vid kommande ordinarie föreningsstämma är styrelsens ledamöter Gunilla Öhngren-Löfberg, Jennifer Aulin och Göran Lindgren. Revisorer Revisorer är Ulf Nisbeth med Ebba Willerström som suppleant, valda av föreningen samt en av HSB Riksförbund utsedd revisor. Valberedning I valberedningen ingår Marianne Mandahl, Robin Seyfi och Lars Falk med Marianne Mandahl som sammankallande. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls 2013-05-14. Styrelsen har under året hållit 9 protokollförda sammanträden. 3
Skötsel av fastigheterna Förutom av vicevärden Tomas Svensson har fastighetsskötseln skötts av Upplands Boservice AB. För nyckelförvaringen har Swesafe anlitats. Trappstädningen har skötts av StädAB. Administration Allmän administration har skötts av vicevärden Tomas Svensson. Den ekonomiska förvaltningen har utförts av Upplands Boservice AB. Studie- och fritidsverksamhet Studie- och fritidsledare har under året varit Göran Lindgren. Under året har en trädgårdsdag för föreningens medlemmar anordnats samt att Astolf Seniorer har haft regelbundna träffar. Övrigt Från och med 2014 gäller ny normgivning från Bokföringsnämnden gällande regler för årsredovisningar, se text under tilläggsupplysningar. Information till föreningens medlemmar är viktig. Aktuell information som rör föreningen ges via Astolf Info på anslagstavlan i varje trapphus. Generell information som rör föreningen och lägenheterna finns att läsa i den lägenhetspärm, som delats ut till varje lägenhetsinnehavare. Lägenhetspärmen ska vid försäljning av lägenheten överlämnas till köparen. Under första halvåret av 2011 delades en uppdaterad version av allmänna regler för föreningen ut till varje lägenhetsinnehavare att sättas in i lägenhetspärmen. Viktigt är också att vid försäljning av lägenheten ska säljaren lämna alla lägenhetsnycklar till SWESAFE Fyrislundsgatan 68; Nyckelhanteringen telefon 018 56 90 15. Om någon nyckel saknas måste säljaren bekosta installationen av ett nytt lås och betalning för nya nycklar. Köparen, å sin sida, ska hämta nycklarna hos SWESAFE och då visa köpekontrakt och legitimation. Extra lägenhetsnycklar, förutom de tre ordinarie, beställs hos SWESAFE genom ett besök, varvid lägenhetsnumret inom HSB 32 Astolf meddelas och legitimation uppvisas. Föreningen har en egen webbsida www.32astolf.se. IT - ansvarig i föreningen är Göran Lindgren, goranlin@bredband.net eller goranlin@gmail.com Föreningens trädgårdsgrupp utgörs av Vivi-Ann Palm, Gunnel Wallentin, Jan Löfberg och Jennifer Aulin. Gruppen har till uppgift att till styrelsen ge förslag om åtgärder i trädgårdarna. 4
Var och en välkomnas att till styrelsen komma in med förslag till förbättringar rörande trädgården eller något annat i föreningen som man vill förbättra och som man samtidigt vill vara med om att genomföra. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under räkenskapsåret och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står Balanserat resultat 2013-12-31-680 060 Årets resultat -10 096 Att disponera -690 157 Styrelsen föreslår att till stämmans förfogande stående medel disponeras enligt nedanstående. Till föreningens underhållsfond avsätts enligt plan 450 000 Uttag ur föreningens underhållsfond för utfört underhåll -138 197 Ansamlad förlust -1 001 960-690 157 5
RESULTATRÄKNING Not 2013-01-01-2012-01-01 - 2013-12-31 2012-12-31 1 Nettoomsättning 1 4 953 265 4 901 645 Fastighetskostnader Drift 2-3 290 912-3 164 188 Underhåll 3-138 197-83 005 Fastighetsskatt/fastighetsavgift - 159 620-164 440 Avskrivningar 5-521 881-511 855 Bruttoresultat 842 655 978 157 a a Rörelseresultat 842 655 978 157 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 14 006 16 854 Räntekostnader och liknande resultatposter - 866 757-956 267 Resultat efter finansiella poster -10 096 38 744 Skatt - 0 22 004 Årets resultat -10 096 60 748 slut 6
BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Not 2013-12-31 2012-12-31 Anläggningstillgångar 1 Materiella anläggningstillgångar Byggnader 5 26 888 630 27 408 891 Mark 5 337 120 337 120 Inventarier 5 4 860 6 480 Pågående nyanläggningar 749 000 0 27 979 610 1 27 752 491 1 Finansiella anläggningstillgångar 6 Aktier och andelar 500 500 500 500 Summa anläggningstillgångar 27 980 110 27 752 991 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar a a I avräkning med HSB Uppsala 1 043 054 1 546 108 Avräkning skatter och avgifter 5 044 4 983 Skattefordringar 4 081 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 47 903 25 390 00 082 1 576 481 Kassa och bank 8 2 000 2 000 Summa omsättningstillgångar 02 082 1 578 481 Summa tillgångar 29 082 192 29 331 472 slut 7
EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2013-12-31 2012-12-31 Bundet eget kapital Insatser 364 105 364 105 Fond för yttre underhåll 3 777 986 3 410 991 4 142 091 3 775 096 Fritt eget kapital Balanserat resultat -680 060-373 813 Årets resultat -10 096 60 748-690 157-313 065 Summa eget kapital 9 3 451 934 3 462 031 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 24 442 603 24 694 074 24 442 603 24 694 074 Kortfristiga skulder Nästa års amortering av långfristiga skulder 10 253 244 255 608 Leverantörsskulder 279 955 452 416 Skatteskulder 0 7 503 Övriga skulder 11 48 391 39 972 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 606 065 419 868 87 655 1 75 367 1 Summa skulder och eget kapital 29 082 192 29 331 472 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 25 969 000 25 969 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga slut 8
Tilläggsupplysningar Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilken innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Två alternativ finns, K2 och K3. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Troligen kommer inte progressiva avskrivningar att vara tillåtna i de nya regelverken, vilket kan påverka avskrivningarnas storlek. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Inom branschen pågår utredning om vilket regelverk som skall rekommenderas för bostadsrättsföreningar. Redovisnings- och värderingsprinciper Fordringar är upptagna till belopp varmed de beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till anskaffningsvärdet, med avdrag för planenliga avskrivningar. Fastigheter Avskrivningar av byggnader sker enligt en progressiv avskrivningsplan av vilken det återstår 33 år. Avskrivning av nya fönstren sker enligt en linjär avskrivningsplan på 50 år. Planerna grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde. Inventarier Avskrivning sker planenligt med 20 % beräknat på anläggningarnas anskaffningsvärde. Inkomstskatt En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningen har begärt omprövning av taxeringsåren 2009 och 2010 med anledning av ovan nämnda dom. 22 004 kr har återbetalats. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 till styrelsen 75 447 60 815 till föreningsvald revisor 4 400 4 400 löner och andra ersättningar 102 300 93 240 sociala kostnader 49 999 45 129 summa 232 146 203 584 9
Not 1 Nettoomsättning 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Årsavgifter bostäder 4 836 060 4 788 301 Hyresintäkter lokaler 56 966 47 580 Hyresintäkter garage 41 856 41 856 Överlåtelseavgift 117 14 180 Pantförskrivningsavgift 7 110 9 572 Övriga intäkter 156 156 4 953 265 4 901 645 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Fastighetsskötsel 593 974 594 315 Serviceavtal 16 450 9 736 Entreprenadstäd 133 655 112 601 Förbrukningsmaterial 23 228 24 275 Reparationer 285 170 129 330 Elavgifter 149 620 156 048 Uppvärmning 35 072 692 Vatten och avlopp 215 244 209 697 Sophämtning 180 6998 443 Fastighetsförsäkringar 38 415 52 147 Kabel-TV, bredband m.m. 95 544 90 068 Styrelsearvode 75 447 60 815 Revisionsarvode 14 700 12 950 Övriga arvoden 3 240 3 240 Administrativ förvaltning enligt avtal 123 460 120 716 Studie- och fritidsverksamhet 0 4 310 Medlems- och föreningsavgifter 36 000 36 000 Vicevärdsarvode 93 060 90 000 Arbetsgivaravgifter och löneskatter 49 999 45 129 Övriga driftkostnader 27 943 53 176 3 290 912 3 164 188 Not 2 Driftkostnader Not 3 Underhållskostnader 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Planerat underhåll tak 12 815 19 960 Planerat underhåll mark 10 094 3 150 Planerat underhåll källare 0 59 895 Planerat underhåll lokaler 13 563 0 Planerat underhåll vatten och avlopp 101 725 0 138 197 83 005 10
Not 4 Ränteintäkter och liknande 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Ränteintäkter från avräkning, bank och dyl. 13 748 16 331 Ränteintäkter från hyres- och kundfordringar 197 218 Ränteintäkter från skattekonto 61 305 14 006 16 854 Not 5 Materiella anläggningstillgångar 2013-12-31 2012-12-31 Fastigheter Byggnader, ingående anskaffningsvärde 34 734 120 34 734 120 Ingående avskrivningar på byggnader -7 325 229-6 814 994 Årets avskrivningar, byggnader -520 261-510 235 Bokförda värden byggnader 26 888 630 27 408 891 Mark 337 120 337 120 Utgående planenligt restvärde fastigheter 27 225 750 27 746 011 Taxeringsvärde byggnader 56 684 000 52 337 000 Taxeringsvärde mark 37 000 000 29 000 000 Inventarier Inventarier, ing anskaffningsvärde 8 100 0 Årets anskaffning 0 8 100 Ingående avskrivningar på inventarier -1 620 0 Årets avskrivningar på inventarier -1 620-1 620 Restvärde inventarier 4 860 6 480 Not 6 Finansiella anläggningstillgångar 2013-12-31 2012-12-31 Aktier och andelar Andel i HSB Uppsala 500 500 500 500 11
Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Försäkringspremier * 19 207 0 Kabel TV-avgifter m.m. 23 690 0 Förvaltningsavtal 0 20 509 Övrig förutbetald fastighetsförvaltning 5 006 4 881 47 903 25 390 *Fastighetsförsäkringar har periodiserats from fg år. Not 8 Kassa och bank 2013-12-31 2012-12-31 Handkassa 2 000 2 000 2 000 2 000 Not 9 Förändring av eget kapital 1 Belopp vid Disposition Belopp vid årets enl Räkenskaps- årets ingång stämmobeslut årets utfall utgång Insatser 364 105 364 105 Underhållsfond 3 410 991 366 995 3 777 986 Balanserat resultat -373 813-306 247-680 060 Redovisat resultat 60 748-60 748-10 096-10 096 3 462 031 0-10 096 3 451 935 Not 10 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta Löptid Skuldbelopp Stadshypotek 3,39% 2014-04-30 884 250 Stadshypotek 4,20% 2014-03-30 1 289 318 Stadshypotek 3,54% 2015-04-30 2 527 483 Stadshypotek 4,48% 2017-03-30 4 476 000 Stadshypotek 2,71% 2016-03-30 4 115 895 Stadshypotek 4,55% 2015-03-30 4 364 091 Stadshypotek 2,48% 2014-12-30 7 038 810 Summa 24 695 847 Avgår kortfristig del (nästa års amortering) 253 244 Summa 24 442 603 Beräknad skuld till kreditgivare om 5 år 23 429 627 12
Not 11 Övriga kortfristiga skulder 2013-12-31 2012-12-31 Källskatt för arvoden och personallöner 27 382 22 936 Avräkning sociala avgifter 21 009 17 036 48 391 39 972 Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Kostnader för förvaltningsavtal 10 356 0 Arvode revision 9 600 8 550 Uppvärmningskostnader 151 910 0 Förutbetalda hyror och avgifter 394 922 363 965 Upplupna räntekostnader 39 277 47 353 606 065 419 868 13
Uppsala 2014- Jeanette Aveholt Katarina Eklund Vivi-Ann Palm Isabel Brundin Gunilla Öhngren-Löfberg Jennifer Aulin Göran Lindgren Gunnel Wallentin Dennis Nyman Johan Ehrning Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits 2014- Ulf Nisbeth Av föreningen vald revisor Av HSB utsedd revisor 14