ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD

2 ÅRSREDOVISNING 2013 BRF SLUSSEN 10 I KARLSTAD Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel ,

3 Bostadsrättsföreningen Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning: Förvaltningsberättelse Göran Skarman Trine Knutsen Lars-Åke Johansson ordförande sekreterare ledamot Suppleant har varit Per Sjöqvist. Ordförande vald på två år. Övriga på ett år. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Göran Skarman, Trine Knutsen och Lars-Åke Johansson, två i förening. Revisorer Föreningsvald revisor har varit Sven Maripuu med Per Dahl som suppleant. Auktoriserad revisor har varit Urban Johansson. Valberedning Birgitta Karlsson Staaf, Kerstin Broms och Britta Forsberg har utgjort valberedning. Möten Ordinarie föreningsstämma hölls den 23 mars Under verksamhetsåret har 8 (7) protokollförda styrelsesammanträden hållits. Stadgar Föreningen har antagit nya stadgar för bostadsrättsföreningen under år 2013, vilka är SBC:s mönsterstadgar. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötsel utförs av Åkermans Trädgårdsservice AB och Caland AB. Medlemsantal Vid räkenskapsåret slut var antalet röstberättigade medlemmar 22 (22). Fastigheten Bostadsrättsföreningen Slussen 10, org. nr , som registrerats hos Bolagsverket har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Teknisk besiktning av fastigheterna utfördes samt uppdaterades

4 Fastigheten köptes av Humanhus AB. Fastighetsbeteckning Karlstad Gruvan 10 Byggnadsår 1902 Kungsgatan 2B, 1914 Kungsgatan 2A 1992 Västra Kanalgatan. ROT renovering av Kungsgatan 2 A och B genomförd Tomtens areal 1444 kvm Bostäder kvm Lokaler kvm Byggnadens utformning Två stycken hus i fyra våningar med inredd vind, samt källare och garage Gällande planbestämmelser Tomtindelning Stadsplan Gemensamma anordningar Trapphus, lägenhetsförråd, kabel-tv, Karlstad Stadsnät, sophantering samt tvättstuga och garage Taxeringsvärde ( ) Försäkring Fastigheten inklusive alla bostadsrätter är fullvärdesförsäkrade med bostadsrättstillägg genom Trygg Hansa. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 23 lägenheter med bostadsrätt samt 2 hyreslägenheter, 8 lokaler med hyresrätt och 14 garageplatser. Lägenhetsfördelning för bostads- och hyresrätter 2 st 1 RoK 118 m² 6 st 2 RoK 472 m² 5 st 3 RoK 438 m² (inkl 1 hyresrätt om 83 m²) 8 st 4 RoK m² (inkl 1 hyresrätt om 169 m²) 3 st 5 RoK 508 m² 1 st 6 RoK 160 m² 25 st lgh m² Väsentliga händelser under året Underhåll Omfattande underhållsarbeten har genomförts under året: Målning/reparation av fönster. Byte av styrsystem för värmesystemet. Omläggning av eldistributionen inom fastigheten. Renovering av hissen Kungsgatan 2 A. Byte av trappbelysning. Utbyte av värmekablar på taket för is-snöavsmältning. Ekonomi Föreningens balanserade förlust beror huvudsakligen på omfattande reparationer och underhåll. Sammanlagt 2012 och 2013 på kr. I budgeten för 2014 räknar vi med att överskott på ca Målet är att det balanserade resultatet skall vara 0 vid utgången av Det Swapsäkrade lånet omplacerades under 2013 till betydligt lägre ränta. Fastighetsbesiktning Stadgeenlig årlig fastighetsbesiktning har utförts löpande under året. Underhållsplan En underhållsplan upprättades hösten Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har 1 (2) lägenhetsöverlåtelser skett. 2

5 Avgifter och hyror Avgiften för bostäder höjdes med 6 % från , utgående årsavgifter motsvarar i genomsnitt 495 kr/m 2. De två hyreslägenheterna höjdes från enligt allmännyttans avtal. Hyran för garage höjdes med 6 %. Förväntad framtida utveckling Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningar framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för Framtida underhåll Plåtarbeten runt fönster V:a Kanalgatan. Mjukfogar garagebyggnad. Ombyggnad fläktrum. Ombyggnad ventilation i hyreslokal. Dränage garage. Grind V:a Kanalgatan. Avgifter och hyror Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för För hyreslägenheterna kommer allmännyttans avtal att följas med ändring från Hyreshöjningar kommer också att ske i två hyreslokaler. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Balansomslutning tkr Avgifts- och hyresbortfall % 0,0 0,0 0,0 0,8 5,3 Förslag till resultatdisposition Enligt underhållsplan ska kr exkl stambyte sättas av till yttre underhållsfond. På grund av balanserad förlust föreslås dock ingen avsättning. Balanserad förlust* ,59 Årets resultat , ,46 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande från fond för yttre underhåll 0 Avsättning till yttre underhållsfond 0 Balanseras i ny räkning , ,46 *Den ansamlade förlusten härrör huvudsakligen från år 2012 och 2013 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3

6 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer RESULTATRÄKNING Not. Nettoomsättning , ,53 Fastighetskostnader Drift , ,51 Underhåll , ,00 Fastighetsskatt/fastighetsavgift , ,00 Avskrivningar , , , ,51 Bruttoresultat , ,02 Rörelseresultat , ,02 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter , ,55 Räntekostnader och liknande resultatposter , , , ,93 Resultat efter finansiella poster , ,91 Årets resultat , ,91 4

7 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer BALANSRÄKNING Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark , ,00 Summa anläggningstillgångar , ,00 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar , ,00 Övriga fordringar , ,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter , , , ,91 Kassa och bank , ,11 Summa omsättningstillgångar , ,02 SUMMA TILLGÅNGAR , ,02 5

8 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer BALANSRÄKNING Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser , ,00 Upplåtelseavgifter , , , ,00 Fritt eget kapital Balanserat resultat , ,68 Årets resultat , , , ,59 Summa eget kapital , ,41 Skulder Skulder till kreditinstitut , ,00 Leverantörsskulder , ,00 Skatteskulder , ,00 Övriga skulder , ,97 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter , , , ,61 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL , ,02 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev , ,00 varav i eget förvar , ,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut , ,00 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6

9 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer NOTER Allmänna redovisningsprinciper Föreningen har valt att inte utnyttja möjligheten att tillämpa förenklingsreglerna i BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2) samt ej heller det allmänna rådet, BFNAR 2012:1 (K3) för innevarande räkenskapsår. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 80-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 0,72 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 22%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2013 års taxering till 863 tkr, en ökning med 157 tkr jämfört med föregående år. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd Styrelsearvode , ,00 För höga upplupna sociala kostnader , ,00 Sociala kostnader , ,00 Summa , ,00 Föreningen har inga anställda Not 1 Nettoomsättning* Årsavgifter bostäder , ,00 Hyror , ,45 Försäkringsersättning skador , ,00 Övriga intäkter , ,08 Brutto , ,53 Avgifts/hyresbortfall 0,00 0,00 Summa , ,53 *Hyror för lägenheter har tidigare år bokats som årsavgifter 7

10 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer Not 2 Driftskostnader Köpta tjänster , ,95 Reparationer , ,13 Uppvärmning , ,94 El , ,74 Vatten , ,65 Sophämtning , ,66 Övriga avgifter , ,58 Förvaltningskostnader * , ,25 Revisionsarvode 200, ,00 Föreningsavgifter 3 747, ,00 Övrigt , , , ,51 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Underhåll Periodiskt underhåll , ,00 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter , ,55 Ränteintäkter skattekonto 20,00 0, , ,55 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder , ,00 Räntenetto/Swap , ,48 Räntekostnader skattekonto 0,00 53,00 Övriga finansiella kostnader 120,00 160, , ,48 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Gruvan 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden , ,00 Årets investeringar ,00 0, , ,00 Ingående avskrivningar , ,00 Årets avskrivningar , , , ,00 Utgående planenligt restvärde , ,00 varav byggnader , ,00 varav mark , ,00 8

11 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Organisationsnummer Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr Byggnader Minol Styr- och reglerutrustning Mark Avskrivning på byggnad har skett enligt en 80-årig avskrivningsplan. Avskrivning Minol och styr- och reglerutrustning sker enligt planmässig avskrivning på 10 år. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr ( ). Värdeår Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus Lokaler Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar , ,00 Avgiftsfordringar , , , ,00 Övriga fordringar Skattekonto 1 634, ,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Försäkringspremie 8 657, ,45 Kabel-tv 7 067, ,46 Datakommunikation 696,04 0, , ,91 Not 10 Kassa och bank Nordea affärskonto , ,32 Nordea sparkonto , , , ,11 Not 11 Förändring av eget kapital Insatser Upplåtelseavg Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR , ,00 0, , ,91 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 0,00 0, , ,91 Årets resultat ,87 Belopp vid årets utgång , ,00 0, , ,87 9

12

13

14 ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

15 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.

16 HSB brf Slussen 10 i Karlstad Skulder till kreditinstitut kr/m 2 Likvida medel 148 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader Underhåll ,42 3,08 Va,el o värme ,05 20,60 Köpta tjänster ,42 4,28 Reparationer ,52 34,19 Övr driftkostn ,75 6,21 Fastighetsskatt/avgift ,43 3,15 Avskrivning ,82 9,82 Kapitalkostn ,56 29,20 Årets resultat ,97-10,52 TOTALT ,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 5,75 3,43 10,82 6,52 6,42 23,05 28,56 34,42-18,97 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat