EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PIGGVAREN 3 I VISBY Org.nr. 769629-5067 REGION GOTLAND Innehållsförteckning Sida A Allmänna förutsättningar 2 B Beskrivning av fastigheten 3 och 4 C Beräknade kostnader för föreningens fastighet 5 D Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader 6 E Beräkning av föreningens årliga intäkter 7 och 8 F Ekonomisk prognos 9 G Känslighetsanalys 10 H Särskilda förhållanden 11 I Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg 12 och 13 1
A) ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Piggvaren 3 i Visby, organisationsnummer 769629-5067, som har sitt säte i Visby i Gotlands län och som registreratshos Bolagsverket 2015-02-03 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av en sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Ägarna till fastigheten Gotland Visby Piggvaren 3, Region Gotland, KMW Fastighet Visby AB, org.nummer 556979-6930, har erbjudit bostadsrättsföreningen att förvärva fastigheten. Överlåtelsen går till så att föreningen förvärvar samtliga aktier i KMW Fastighet Visby AB samt därefter likviderar bolaget och för över fastigheten till föreningen. Fastighetens byggnader är totalrenoverade samt nyproducerade och innehåller 56 lägenheter. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart föreningen erhållit Bolagsverkets tillstånd. Inflyttning beräknas ske i andra kvartalet 2017. Linjär avskrining är tillämpad i denna plan. Då den slutliga kostnaden har redovisats på en extra stämma 2015-10-28 är föreningen ej skyldig att hos Bolagsverket ställa den säkerhet för inbetalda insatser och eventuella upplåtelseavgifter som omnämns i 4 kap 2 2 p i Bostadsrättslagen och 12 resp 14 i bostadsrättsförordningen. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på förhållanden som är kända vid tidpunkten för planens upprättande. Teknisk besiktning har enligt intyg av 2015-10-26 utförts av Byggnadsingenjör SBR Mats Larsson Wiman. 2
B) Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Piggvaren 3, Region Gotland Adress: Tomtens areal: Bostadsarea: Göransgatan 8 och 9, 621 55 Visby 8 165 m 2 4072 m 2 Övrig yta: Lokalarea: 938 m 2 36 m 2 Byggnad: 2 st byggnader Byggnadsår: 2016-2017 Gemensamma utrymmen På fastigheten finns separta utrymme för sopsortering. Gemensamma anordningar på tomtmark Sopsorteringsbyggnad Parkeringsplatser Gångytor Servitut / Ledningsrätt Fastigheten besväras ej av några servitut/ledningsrätt. Kortfattad byggnadsbeskrivning Antal våningar: Grundläggning: Yttervägg: Lägenhetsskiljande väggar: Bjälklag: Komunnikationer: Yttertak: Takbeläggning: Uppvärmningssystem: Ventilation: 3 Murar till berg/plintar/betongplatta på mark Puts och delvis tegel Tegel/betong/stomme av trä med plywood- och gipsskiva Betong/Trä Trapphus betong. Invändiga i ek. Hissar. Takstomme av trä. Papp/natursten/aluzink. Fjärrvärme Mekanisk frånluft 3
Kortfattad lägenhetsbeskrivning Hall/Entré Kök WC/Dusch Hygienrum Golv med ekparkett samt delvis kalksten med golvvärme el. Hatthylla. Målade väggar. Golv med ekparkett, elspis, kyl/frys, köksfläkt, micorvågsugn, skåp och bänkinredningar med målade luckor samt diskmaskin. Målade väggar. Kalstensgolv, kakel på vägg, dusch, wc-stol, handfat med kommod, handdukstork el, tvättmaskin och torktumlare. Vardagsrum Ekparkettgolv samt målade väggar Övriga rum Ekparkettgolv samt målade väggar 4
C) BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHET Förvärvskostnad Fastighetsinköp 228 816 250 Lagfart 225 875 Pantbrev 532 875 Försäljnings- samt ombildningskostnader 925 000 Likviditetsreserv, kassa år 1 100 000 Summa kostnad 230 600 000 Taxeringsvärde Mark 4 326 000 Byggnad 1 414 000 Totalt 5 740 000 5
D) FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Finansieringsplan Finansiering sker via insatser samt lån som upptas av föreningen. Lån 44 625 000 Insatser 185 975 000 Finansiering summa 56 631 per m 2 230 600 000 Lånebild Kr Räntesats Bundet 10 000 000 1,95 1 år 14 625 000 2,20 3 år 20 000 000 3,00 5 år Medelränta 2,50 Hyresintäkter P-platser Sort Antal Kr/mån Totalt Uthyrningsgrad Garage 19 1 200 Övriga 57 500 615 600 95% 584 820 Summa hyresintäkter 584 820 Kapitalkostnader ( inklusive moms i förekommande fall) Räntekostnad lån 2,50% 1 116 750 Amortering lån 1% 446 250 Summa beräknade kapitalkostnader 1 563 000 Driftskostnader (inklusive moms i förekommande fall) Fastighetsservice o fastighetsteknik Ekonomisk förvaltning Vattenförbrukning Uppvärmning Elförbrukning Renhållning trappor och ute Tv, bredband, telefon Sophämtning Hisservice Försäkringar Löpande underhåll 1 422 553 Avsättning fastighetsunderhåll 122 160 Summa beräknade driftkostnader 1 544 713 Fastighetsavgift Preliminär 0 Summa kapital- och driftskostnader inklusive skatt 3 107 713 Nettokostnad efter hyresintäkter från parkeringsplatser 2 522 893 per m 2 620 Fastighetsavgiften Ingen fastighetsavgift de första femton åren enligt idag gällande regel. Avskrivning Avskrivningen beräknas ske enligt linjär avskrivningsplan. Avskrivningstiden är 120 år.
E) BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SID 1 I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrättens insats. Tabell I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters huvuddata såsom insatser, andelstal, årsavgifter etc. Lägenheter Avgifter Insatser Nr Lgh-nr Storlek Typ Andelstal per mån per år Andelstal m 2 kostnader ägarandel 1 A 21 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,205 4 100 000 2 A 22 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,479 2 750 000 3 A 23 60,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,385 2 575 000 4 A 24 55,00 2 rok 1,4244 2 995 35 936 1,344 2 500 000 5 A 31 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,312 4 300 000 6 A 32 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,532 2 850 000 7 A 33 60,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,438 2 675 000 8 A 34 55,00 2 rok 1,4244 2 995 35 936 1,398 2 600 000 9 B 21 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,205 4 100 000 10 B 22 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,479 2 750 000 11 B 23 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,385 2 575 000 12 B 24 100,00 3 rok 2,0903 4 395 52 736 2,258 4 200 000 13 B 25 36,00 1 rok 1,0826 2 276 27 312 0,995 1 850 000 14 B 31 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,312 4 300 000 15 B 32 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,532 2 850 000 16 B 33 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,438 2 675 000 17 B 34 62,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,492 2 775 000 18 C 21 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,205 4 100 000 19 C 22 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,479 2 750 000 20 C 23 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,385 2 575 000 21 C 24 54,00 2 rok 1,4244 2 995 35 936 1,344 2 500 000 22 C 25 107,00 3 rok 2,2824 4 799 57 583 2,420 4 500 000 23 C 31 79,50 3 rok 1,8544 3 899 46 785 2,312 4 300 000 24 C 32 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,532 2 850 000 25 C 33 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,438 2 675 000 26 C 34 55,50 2 rok 1,4244 2 995 35 936 1,398 2 600 000 27 D 21 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,205 4 100 000 28 D 22 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,479 2 750 000 29 D 23 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,398 2 600 000 30 D 24 113,50 5 rok 2,3776 4 999 59 984 2,568 4 775 000 31 D 25 35,50 1 rok 1,0702 2 250 26 999 0,995 1 850 000 32 D 31 79,50 3 rok 1,8068 3 799 45 584 2,312 4 300 000 33 D 32 61,00 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,532 2 850 000 34 D 33 62,00 2 rok 1,7117 3 599 43 184 1,452 2 700 000 35 D 34 113,50 4 rok 2,3776 4 999 59 984 2,675 4 975 000 36 D 35 55,50 2 rok 1,4244 2 995 35 936 1,425 2 650 000 37 F 12 102,50 3 rok 2,1854 4 595 55 135 1,411 2 625 000 38 F 13 61,50 2 rok 1,7118 3 599 43 186 1,022 1 900 000 39 F 14 93,00 3 rok 2,1640 4 550 54 595 1,371 2 550 000 40 F 21 65,50 2,5 rok 1,8068 3 799 45 584 1,600 2 975 000 41 F 22 102,50 4 rok 2,1854 4 595 55 135 2,366 4 400 000 42 F 23 61,50 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,546 2 875 000 43 F 24 93,00 3 rok 2,1640 4 550 54 595 2,205 4 100 000 44 F 25 48,00 2 rok 1,3293 2 795 33 538 0,954 1 775 000 45 F 26 64,50 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 0,995 1 850 000 46 F 27 94,00 3 rok 2,1640 4 550 54 595 2,084 3 875 000 47 F 31 65,50 2,5 rok 1,8068 3 799 45 584 1,707 3 175 000 48 F 32 102,50 4 rok 2,1854 4 595 55 135 2,420 4 500 000 49 F 33 61,50 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,586 2 950 000 50 F 34 93,00 3 rok 2,1640 4 550 54 595 2,258 4 200 000 51 F 35 48,00 2 rok 1,3293 2 795 33 537 1,170 2 175 000 52 F 36 64,50 2,5 rok 1,7117 3 599 43 184 1,210 2 250 000 53 F 37 94,00 3 rok 2,1640 4 550 54 595 2,137 3 975 000 54 F 41 90,50 3 rok 1,7593 3 699 44 385 3,213 5 975 000 55 F 42 84,00 3 rok 1,6641 3 499 41 983 2,998 5 575 000 56 F 43 124,00 4 rok 2,3661 4 975 59 694 4,006 7 450 000 Summa 4072,00 100,00 2 522 893 100,000 185 975 000 Såväl andelstal som insatser är individuellt satta utifrån respektive lägenhets läge, yta och allmänna attraktionskraft.
E) BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SID 2 Intäkter (I förekommande fall inklusive moms) kronor Årsavgifter bostäder 2 522 893 Hyresintäkter lokaler 0 lägenhet 0 parkeringsplatser 584 820 Eventuella övriga intäkter 0 Summa beräknade intäkter 3 107 713 Ränteintäkter föreningskassa 0 Ingående kassa 100 000 Summa beräknade intäkter inklusive ingående kassa 3 207 713
F) EKONOMISK PROGNOS Projekt Brf Piggvaren 3 i Visby Analysdatum 2015-10-01 Kostnadsutveckling % per år Låneräntor % Yta 4 072 Driftkostnader 3 Ort Visby antal m 2 Årsavgifter/hyror 2,5 År 1-3 2,45 Lägenheter 56 4 072 Taxeringsvärdet 2 År 4-6 3,00 12-årsanalys Lokaler 0 0 Parkeringsavgifter 3 År 7-12 3,50 INTÄKTER Fastighetsunderhåll 5 fom år 6 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Bostadsrätter 2 522 893 2 585 966 2 650 615 2 716 880 2 784 802 2 854 422 2 925 783 2 998 927 3 073 900 3 150 748 3 229 517 3 310 255 per m 2 620 635 651 667 684 701 719 736 755 774 793 813 Hyreslägenhet 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 per m 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Parkeringar 584 820 602 365 620 436 639 049 658 220 677 967 698 306 719 255 740 832 763 057 785 949 809 528 per m 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 SUMMA årliga intäkter 3 107 713 3 188 330 3 271 050 3 355 929 3 443 022 3 532 389 3 624 088 3 718 182 3 814 733 3 913 805 4 015 466 4 119 782 DRIFTKOSTNADER per m 2 763 783 803 824 846 867 890 913 937 961 986 1012 Driftkostnader inkl moms 1 422 553 1 465 230 1 509 187 1 554 462 1 601 096 1 649 129 1 698 603 1 749 561 1 802 048 1 856 109 1 911 793 1 969 146 per m 2 349,35 359,8305 370,62542 381,74418 393,1965 404,9924 417,14217 429,65643 442,5461279 455,8225118 469,4971871 483,5821027 Fastighetsavgift år 1-12 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 per m 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Avsättning till fastighetsunderhåll 122 160 122 160 122 160 122 160 122 160 128 268 134 681 141 415 148 486 155 911 163 706 171 891 per m 2 30 30 30 30 30 32 33 35 36 38 40 42 SUMMA driftkostnader 1 544 713 1 587 390 1 631 347 1 676 622 1 723 256 1 777 397 1 833 284 1 890 976 1 950 534 2 012 020 2 075 499 2 141 038 per m 2 379 390 401 412 423 436 450 464 479 494 510 526 DRIFTNETTO 1 563 000 1 600 940 1 639 704 1 679 306 1 719 766 1 754 992 1 790 804 1 827 206 1 864 199 1 901 786 1 939 967 1 978 744 KAPITALKOSTNADER per m 2 384 393 403 412 422 431 440 449 458 467 476 486 Räntekostnader 1 116 750 1 076 913 1 065 980 1 291 894 1 278 506 1 265 119 1 460 353 1 444 734 1 429 116 1 413 497 1 397 878 1 382 259 Amortering 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 446 250 SUMMA kapitalkostnader 1 563 000 1 523 163 1 512 230 1 738 144 1 724 756 1 711 369 1 906 603 1 890 984 1 875 366 1 859 747 1 844 128 1 828 509 per m 2 384 374 371 427 424 420 468 464 461 457 453 449 Avskrivning 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 1 884 783 per m 2 463 463 463 463 463 463 463 463 463 463 463 463 NETTO 1-1 762 623-1 684 846-1 635 150-1 821 461-1 767 614-1 712 892-1 865 901-1 807 147-1 747 464-1 686 834-1 625 238-1 562 657 NETTO 2 0 77 778 127 474-58 837-4 990 43 623-115 799-63 779-11 167 42 039 95 839 150 235 ACKUMULERAT BETALNETTO 100 000 177 778 305 251 246 414 241 424 285 047 169 247 105 469 94 302 136 340 232 179 382 415 LÅNEBILD 44 625 000 44 178 750 43 732 500 43 286 250 42 840 000 42 393 750 41 947 500 41 501 250 41 055 000 40 608 750 40 162 500 39 716 250 39 270 000 ACKUMULERAD LIKVIDITET 3 222 160 422 098 671 731 735 054 852 224 1 018 007 1 024 367 1 082 749 1 193 742 1 357 940 1 575 939 1 848 335 1 Netto inklusive avskrivning exklusive årlig avsättning till fastighetsunderhåll 2 Netto exklusive avskrivning inklusive årlig avsättning till fastighetsunderhåll 3 Ackumulerad likvviditet inklusive ingående kassareserv på 100 000 SEK
G) KÄNSLIGHETSANALYS Dagens räntenivå 2,50% Dagens inflation 2,00% Fasta priser År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (avser prisläget år 2010) Balansera Årsavgift / m 2 (inkl inflation) 620 635 651 667 684 701 719 736 755 774 793 813 Årsavgift om ackumulerat betalnetto inklusive kassa och avsättning till yttre underhåll enligt Ekonomisk prognos bibehålles A) Dagens inflationsnivå och 1 Dagens räntenivå * 620 635 651 667 684 701 719 736 755 774 793 813 2 Dagens räntenivå plus 1% 729 743 758 773 789 805 821 838 855 873 891 910 3 Dagens räntenivå plus 2 % 838 851 865 879 893 908 923 939 955 972 989 1 007 4 Dagens räntenivå plus 3 % 947 959 971 984 998 1 012 1 026 1 041 1 056 1 071 1 087 1 104 5 Dagens räntenivå minus 1 % 511 527 544 561 579 597 616 635 655 675 695 716 6 Dagens räntenivå minus 2 % 401 419 437 456 475 494 514 534 554 575 597 522 7 Dagens räntenivå minus 3 % 292 311 330 350 370 390 411 432 454 476 499 910 B) Dagens räntenivå och 1 Dagens inflationsnivå* 620 635 651 667 684 701 719 736 755 774 793 813 2 Dagens inflationsnivå plus 1 % 623 639 655 671 688 705 723 741 760 779 798 818 3 Dagens inflationsnivå plus 2 % 627 643 659 675 692 710 728 746 764 784 803 823 4 Dagens inflationsnivå plus 3 % 631 647 663 680 697 714 732 750 769 789 808 829 5 Dagens inflationsnivå minus 1 % 616 631 647 663 680 697 714 732 750 769 788 808 6 Dagens inflationsnivå minus 2 % 612 627 643 659 675 692 710 727 745 764 783 802 7 Dagens inflationsnivå minus 3 % 608 623 639 655 671 688 705 723 741 759 778 797 * Kostnadsbaserad årsavgift som ger ett nollresultat för föreningen år 1. (Total Driftkostnad + Total kapitalkostnad) / BOA
H) Särskilda förhållanden 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3 Bostadsrättsinnehvarna skall, på egen bekostnad, till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. 4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föreskriver. 5 Medlem skall teckna s.k. tilläggsförsäkring för bostadsrätt till hemförsäkring. 6 Respektive bostadsrättsinnehavare skall ha eget abonnemang för hushållsel. Visby den 28 oktober 2015 Bostadsrättsföreningen Piggvaren 3 i Visby.. Kjell Wiman.. Hanna Wiman.. Ernst Wiman 11