PRELIMINÄR KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN AGGERUDSVIKEN 1 I KARLSKOGA (769634-7628)KARLSKOGA KOMMUN INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheterna C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Finansieringsplan E. Löpande kostnader och intäkter F. Nyckeltal G. Lägenhetsredovisning H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys J. Särskilda förutsättningar A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Aggerudsviken 1 i Karlskoga har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Föreningen består endast av bostäder, och är därmed klassificerad som äkta privatbostadsföretag. Föreningen avser att förvärva fastigheten del av fastigheten Aggerud 2:36 i Karlskoga kommun Fastigheten ska bebyggas med två punkthus om 16 lägenheter vardera vilka därvid upplåts som bostadsrätter Bygglov för denna byggnation har inlämnats vecka xx 2018 och beräknas erhållas vecka xx 2018. Byggprojektet genomförs med Widén & Eriksson Bygg AB som totalentreprenör enligt ABT06 till ett fast arvode enligt Punkt C nedan. Den slutliga kostnaden är därmed beräknad till 93.672.000 kr Under byggtiden kommer fastigheten att vara försäkrad genom entreprenören. Efter tillträde avser Föreningen hålla fastigheten fullvärdesförsäkrad. Respektive Bostadsrättsägare ska teckna egen Hemförsäkring. Uppgifterna i kalkylen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, entreprenadkostnad, övriga fastighets- och entreprenadrelaterade kostnader, kapitalkostnader samt föreningens årliga intäkter efter kända fakta och bedömningar som gjorts i februari 2018. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är bedömd efter analys av lägenheternas marknadsvärde. Driftskostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Planerad försäljningsstart kvartal 1 2018 Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas påbörjas under andra kvartalet 2019. Inflyttning beräknas andra kvartalet 2019 Garanti för återbetalning av förskott enl 5 kap. 5 Bostadsrättslagen (1991:614) kommer att ställas av bank eller försäkringsbolag.
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Del av Aggerud 2:36 Kommun: Karlskoga Adress: Boängsvägen Tomtens areal: 4780 m2 Antal bostadshus: 2 st punkthus med 16 st lägenheter vardera Nybyggnadsår: 2019 Taxeringsvärde tomt(beräknat) 1 478 000 Taxeringsvärde byggn (ber) 14 800 000 Husens utformning: 2 st punkthus om 4 vån med 16 lägenheter i vardera hus Antal bostadslägenheter: 32 Area BTA 3574 m2 Area BOA 2464 m2 Parkering: Cykelställ: Vatten/avlopp: Uppvärmning: El: Ventilation: Kabelteve/bredband: Utrustning i Kök: Utrustning i badrum: Parkering på gemensam plats i anslutning till husen En parkeringsplats per lägenhet. Extra parkeringsplatser kommer att finnas. Cykelrum i bottenplan på varje hus. Cykelställ utvändigt. Föreningen har gemensamt vatten och avlopp. Fjärrvärme Golvvärme. Fastigheten är ansluten till allmänna elnätet. Varje lgh har egen elmätare. Mekanisk frånluft med återvinning. Anslutning för internet, IP-telefoni och TV sker via fast anslutning (fiber). Fabrikat Marbodal eller likvärdigt. Bänkskiva i laminat, kyl och frys, spishäll, ugn och diskmaskin. Övrig köksutrustning enligt separat beskrivning WC-stol, duschskärm och tvättställskommod och spegel Tvättmaskin och torktumlare Byggnadsbeskrivning Antal våningar: 4 Grundläggning: Stomme: Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Balkonger: Fönster: Lägenhetsdörrar: Hiss/Trappa: Brevlådor: Förråd: Platta av betong Bärande väggar av betong. Bjälklag i betong. Takkonstruktion av trä Tegel och stenskivor Takpapp Uteplats av trätrall på bottenvåning Samtliga lägenheter, förutom bottenvåning, har balkong. 3:or och 4:or har två balkonger 3-glas Dörrar i trä. Hiss och trappa i trapphus. Ett trapphus per hus. I entré på bottenvåning Lägenhetsförråd till varje lägenhet på bottenplan
Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Entréutrymme/hall: Klinker/ekparket Vitmålad gips Vitmålad gips Kök Ekparkett Vitmålad gips Vitmålad gips Bad, WC/dusch, tvätt Klinker Kakel Vitmålad gips Vardagsrum: Ekparkett Vitmålad Gips Vitmålad gips Sovrum Ekparkett Vitmålad Gips Vitmålad gips Klädkammare Ekparkett Vitmålad Gips Vitmålad gips Läge Fastigheten ligger ca 1 km från Karlskoga centrum med ett vackert läge ca 50 m från sjön Möckeln. Merparten av lägenheterna har sjöitsikt. C. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Anskaffningskostnad för fastigheten 15 300 000 Lagfartskostnad 167 625 Pantbrevskostnad 641 640 Kassa 25 000 Entreprenadkostnad fast arvode 77 537 735 Summa slutlig anskaffningskostnad 93 672 000 I förvärvet ingår förutom fastigheten också en kassa på 25.000:- Fastighetsavgift utgår inte under de 15 första åren enligt nu gällande regler. Fastighetsskatt till och med fastställt värdeår ingår i entreprenaden. D. FINANSIERINGSPLAN Belåning i föreningen Lån Belopp Bindningstid Ränta Räntor Amortering Summa Lån 1 16 032 000 3 år 1,97% 315 830 160 320 476 150 Lån 2 16 000 000 5 år 2,47% 395 200 160 000 555 200 Summa lån 32 032 000 snittränta 2,22% 711 030 320 320 1 031 350 Totala insatser 61 640 000 Summa finansiering 93 672 000 Räntan är beröknad enligt offert från bank med ett tillägg på 0,4% Säkerhet för lånen är pantbrev. Amortering utgår med 1%.
E. LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER Total lägenhetsarea BOA 2464 m2 Totalt per BOA Årsavgifter 1 671 610 678 Övriga Intäkter 0 Summa Intäkter 1 671 610 678 Driftskostnader som belöper på föreningen Försäkringar 39 000 16 Adminsitration 25 000 10 Fastighetsförvaltning 19 700 8 Fastighetsel 20 000 8 Vatten och avlopp 90 000 37 Värme och varmvatten 175 000 71 Sophämtning 25 000 10 Fastighetsskötsel parkering, vägar 66 500 27 Renhållning 15000 6 Gemensamhetsanläggning Inre Reparationer och underhåll 66 500 27 Summa driftskostnader 541 700 220 Övriga externa kostnader Fastighetsskatt/avgift utgår ej år 1-15 0 Tomträttsavgit el arrende ej aktuellt 0 Avskrivningar 936 320 380 Räntor 711 030 289 Summa kostnader 2 189 050 888 Årets resultat - 517 440-210 **Rak avskrivning med 1% av byggkostnaden Avskrivning är ingen kostnad utan en "bokföringskostnad" som inte påverkar föreningens årliga avgifter varför den återläggs i beräkningen av årsavgiften. Avsättning till periodiskt underhåll 98 560 40 Kassaflödesprognos Summa intäkter 1 671 610 678 Summa kostnader 2 189 050 888 Återföring avskrivningar 936 320 380 Kassaflöde från löpande drift 418 880 170 Amortering 320 320 130 Investeringar 0 Summa kassaflöde 98 560 40
Driftskostnader som belöper på enskild Bostadsrättshavare Utöver driftskostnader som betalas av föreningen uppstår ett antal driftskostnader som ska bekostas enskilt av bostadsrättshavaren. För dessa kostnader ska bostadsrättshavaren teckna enskilt avtal med levarntör och betala till denne. Kostanden för detta varierar från hushåll till hushåll. Beräknade kostnader per lägenhet (normalhushåll) kr/år kr/boa(beräknad på 60 m2) TV 1 200 20 Bredband 3 000 50 Telefoni 1 000 17 Hushållsel 4 000 67 Summa 9 200 153 F. NYCKELTAL Totalt per BOA per BTA Anskaffningskostnad 93 672 000 38 016 26 209 Insats/upplåtelseavgift 61 640 000 25 016 17 247 Belåning år 1 32 032 000 13 000 8 963 Årsavgift 1 671 610 678 468 Enskilt hushålls beräknade förbrukningsavgifter 9 200 153 137 ingår ej i årsavgift Driftskostnader 541 700 220 152 Avsättning till underhållsfond 98 560 40 28
G. LÄGENHETSREDOVISNING Tabell: redovisning av andelstal, insatser, årsavgifter m.m. Läg nr antal rum area m2 andelstal insatser årsavg månadsavgift 111 1 49 0,0199 995 000 33 242 2 770 112 2 60 0,0244 1 495 000 40 705 3 392 113 2 60 0,0244 1 595 000 40 705 3 392 121 2 69 0,0280 1 495 000 46 811 3 901 122 3 94 0,0381 2 395 000 63 771 5 314 123 3 94 0,0381 2 395 000 63 771 5 314 124 2 60 0,0244 1 395 000 40 705 3 392 125 2 60 0,0244 1 495 000 40 705 3 392 131 2 69 0,0280 1 595 000 46 811 3 901 132 3 94 0,0381 2 495 000 63 771 5 314 133 3 94 0,0381 2 495 000 63 771 5 314 134 2 60 0,0244 1 595 000 40 705 3 392 135 2 60 0,0244 1 695 000 40 705 3 392 141 2 69 0,0280 1 695 000 46 811 3 901 142 4 120 0,0487 2 995 000 81 410 6 784 143 4 120 0,0487 2 995 000 81 410 6 784 211 1 49 0,0199 995 000 33 242 2 770 212 2 60 0,0244 1 495 000 40 705 3 392 213 2 60 0,0244 1 595 000 40 705 3 392 221 2 69 0,0280 1 495 000 46 811 3 901 222 3 94 0,0381 2 395 000 63 771 5 314 223 3 94 0,0381 2 395 000 63 771 5 314 224 2 60 0,0244 1 395 000 40 705 3 392 225 2 60 0,0244 1 495 000 40 705 3 392 231 2 69 0,0280 1 595 000 46 811 3 901 232 3 94 0,0381 2 495 000 63 771 5 314 233 3 94 0,0381 2 495 000 63 771 5 314 234 2 60 0,0244 1 595 000 40 705 3 392 235 2 60 0,0244 1 695 000 40 705 3 392 241 2 69 0,0280 1 695 000 46 811 3 901 242 4 120 0,0487 2 995 000 81 410 6 784 243 4 120 0,0487 2 995 000 81 410 6 784 Summa 2464 1,0000 61 640 000 1 671 610 139 301
H. EKONOMISK PROGNOS Föreningens kostnader år 1-6 och år 11 Resultatprognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 ÅÅr 16 Årsavgift 1 671 610 1 705 042 1 739 143 1 773 926 1 809 404 1 845 593 2 037 683 2 249 767 Driftskostnad 526 700 537 234 547 979 558 938 570 117 581 519 642 044 708 869 Avskrivningar 936 320 936 320 936 320 936 320 936 320 936 320 936 320 936 320 Ränta 711 110 703 999 696 888 689 777 682 666 675 555 497 777 320 000 Årets resultat - 502 520-472 511-442 044-411 109-379 699-347 802-38 458 284 578 Avs Uh Fond 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 Acckumulerad uh 98 560 197 120 295 680 394 240 492 800 591 360 1 084 160 1 576 960 Kassaflödesprognos Årsavgift 1 671 610 1 705 042 1 739 143 1 773 926 1 809 404 1 845 593 2 037 683 2 249 767 Driftskostnader 526 700 537 234 547 979 558 938 570 117 581 519 642 044 708 869 Ränta 711 110 703 999 696 888 689 777 682 666 675 555 497 777 320 000 Amortering 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 Sa Kassaflöde 113 480 143 489 173 956 204 891 236 301 268 198 577 542 900 578 Ack kassa 113 480 256 969 430 925 635 815 872 117 1 140 315 3 404 127 7 255 193 Årsavgift BRF 1 671 610 1 705 042 1 739 143 1 773 926 1 809 404 1 845 593 2 037 683 2 249 767 Årsavgift /m2 678 692 706 720 734 749 827 913 Lån 32 032 000 31 711 680 31 391 360 31 071 040 30 750 720 30 430 400 22 422 400 14 414 400 Antagen ränta 2,22 2,22 2,22 2,22 2,22 2,22 2,22 2,22 inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Hyresökning 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 I. KÄNSLIGHETSANALYS 1 1 % högre ränta År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 r 1 År 16 Kassaflöde Ränta 1 031 430 1 021 116 1 010 802 1 000 487 990 173 979 859 722 001 464 144 Amortering 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 Driftskostnad 526 700 537 234 547 979 558 938 570 117 581 519 954 044 1 565 211 UH Fond 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 Årsavgift BRF 1 977 010 1 977 230 1 977 660 1 978 306 1 979 170 1 980 258 2 094 925 2 448 234 Årsavgift /m2 802 802 803 803 803 804 850 994 Antagen ränta 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 KÄNSLIGHETSANALYS 2 1 % högre ränta och 1% högre inflation År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Kassaflöde Ränta 1 031 430 1 021 116 1 010 802 1 000 487 990 173 979 859 722 001 464 144 Amortering 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 320 Driftskostnad 526 700 542 501 558 776 575 539 592 805 610 590 1 278 439 2 676 768 Uh Fond 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 98 560 Årsavgift BRF 1 977 010 1 982 497 1 988 458 1 994 907 2 001 859 2 009 329 2 419 320 3 559 791 Årsavgift /m2 802 805 807 810 812 815 982 1 445 Antagen ränta 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 3,22 inflation 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0
J. SÄRSKILDA FORUTSATTNINGAR 1. Bostadsrättshavarna skall erlagga insats. För bostadsrätt i foreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Upplåtelseavgift, Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttagas efter beslut av styrelsen. 2. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheternas andelstal enligt fördelningsgrund som anges i stadgarna. 3. Bostadsrättshavarna skall teckna eget abonnemang för el, sop, bredband, telefoni, samt tv-kanaler. Varje lägenhet har egen elmätare. 4. Bostadsrättshavarna skall utan särskild ersättning hålla lägenheterna tillgängliga under ordinarie arbetstid for entreprenörens utförande av efterarbeten, garantiarbeten och andra arbeten. Karlskoga den 7 feb 2018 Bostadsrättsföreningen Aggerudsviken 1 i Karlskoga Anders Ericsson Joakim Rosander Paola Ericsson Berglind