KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN EDSGATAN I KARLSTAD

Transkript

1 KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN EDSGATAN I KARLSTAD Org.nr: Karlstad kommun INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. Allmänna förutsättningar... 2 B. Beskrivning av fastigheterna... 3 C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 7 D. Finansieringsplan... 9 E. Löpande kostnader och intäkter F. Nyckeltal G. Lägenhetsredovisning H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys J. Särskilda förutsättningar K. Bilaga 1, Gränsdragningslista underhåll Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 1

2 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Edsgatan i Karlstad ( ), som registrerats hos Bolagsverket den 23 juli 2010 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Föreningen avser förvärva fastigheten Edsgatan 2:33. Förvärvet av fastigheten sker genom att förvärva bolaget Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 ( ) som ursprungligen äger fastigheten. Det är Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 som startat projektet och handlat upp underentreprenörerna, se beskrivning nedan. Därefter transporteras fastigheten och projektet till Brf Edsgatan i Karlstad. Affären medför att det uppkommer en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen. Betalningsskyldighet för denna skatt uppkommer endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Köpeskillingen för Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 regleras utefter kostnaden för entreprenaden. Skulle kostnaden för entreprenaden öka justeras priset för aktierna ned så att anskaffningskostnaden förblir den samma. Vice versa sker där som kostnaden för entreprenaden skulle minska. Denna konstruktion har skapats för att säkerställa en slutlig anskaffningskostnad för Brf Edsgatan i Karlstad. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Upplåtelse och inflyttning av bostadsrätterna beräknas ske runt årsskiftet 2015/2016. Beräkning av föreningens årliga kostnader grundar sig på bedömningar gjorda kvartal Säljaren (Fastighets AB Edsgatevägen ( )) av Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 kommer att svara för de kostnader som uppkommer efter färdigställande för de lägenheter som är osålda under 6 månader och därefter köper säljaren de osålda lägenheterna. Mark enligt upplåtelseavtalen ingår i upplåtelsen. Lokala entreprenörer är anlitade att uppföra lägenheterna med ett fast arvode enligt AB 04 (entreprenadkontrakt vid utförandeentreprenader). Samtliga entreprenörer har allrisk- och ansvarsförsäkring. Byggherren innehar fastighetsförsäkring till fullvärde, byggherreförsäkring och miljöansvarsförsäkring genom If Skadeförsäkringar AB. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 2

3 B. BESKRIVNING AV FASTIGHETERNA Fastighetsbeteckning: Edsgatan 2:33 Kommun: Församling: Karlstad Norrstrand Adress: Edsgatevägen 73 Tomtens areal: Antal bostadshus: Byggnadsår: Renoveringsår: Husens utformning: Antal bostadslägenheter: Lägenhetsarea: Parkering: Cykelställ: El- och VA-anslutning: Uppvärmning: Undercentral: Ventilation: kvm 2 st 1939 (ladan), 2015 (radhusen) 2015 (ladan) Flerfamiljshus och radhus 21 st 2365 kvm Carportplatser 15 st, P-platser 13 st Anordnas själv av bostadsrättsinnehavaren Kommunalt Central bergvärme/solceller Värmemätare, cirkulationspumpar, automatik och reglerutrustning i varje lägenhet Självdrag Övrigt Gällande planer: Utanför detaljplan, planförslag upprättat Rättigheter: Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Avlopp Last Officialservitut 1780K-97/40.4 Avlopp Förmån Officialservitut 1780K-97/40.5 Tele Last Ledningsrätt /13.1 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 3

4 Byggnadsbeskrivning (Ladan) Antal våningar: Grundläggning: Stomme: Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trappa/hiss: Balkonger: Brevlådor: 3 1/2 våningar ovan mark Platta av betong Bärande väggar av betong och trä. Bjälklag av trä. Takkonstruktion av trä. Puts och stående träpanel. Shingeltak. Uteplats av trätrall alternativt markplattor 3-glas Dörrar i trä En utvändig trappa och invändig hiss. Loftgångar på husets norra del. Ja Postfack placerat i entréplan av trapphus. Tidningskorgar placeras utanför lägenheternas entrédörrar. Byggnadsbeskrivning (Radhus) Antal våningar: Grundläggning: 2 1/2 våningar ovan mark. Platta av betong. Stomme: Bärande väggar av trä. Bjälklag av trä. Takkonstruktion av trä. Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trappa: Brevlådor: Stående träpanel. Shingeltak. Uteplats av trätrall alternativt markplattor. 3-glas. Dörrar i trä och glas. Invändiga trätrappor. Placerade ut mot gatan Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 4

5 Lägenhetsbeskrivning (Ladan) Rum Golv Väggar Rum Trä Tapet/Målat Kök Trä Tapet/Kakel Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåp- och bänkinredning, häll, ugn, fläkt, micro, kyl, frys, diskmaskin WC, dusch, handfat, handdukstork, tvätt- och torkmaskin Lägenhetsbeskrivning (Radhusen) Rum Golv Väggar Rum Trä Tapet/Målat Kök Trä Tapet/Kakel Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåp- och bänkinredning, häll, ugn, fläkt, micro, kyl, frys, diskmaskin WC, dusch, handfat, handdukstork, tvätt- och torkmaskin Försäkringar Föreningen kommer att teckna fullvärdesförsäkring. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 5

6 Läge Fastigheten (röd pil) ligger vackert belägen intill sjön Alstern. Omkringliggande bebyggelse norrut utgörs till största del av friliggande villor. I övriga väderstreck gränsar området till grönområden. Kommunikationerna in till Karlstad centrum går via Edsgatevägen som ligger strax öster om den aktuella fastigheten. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 6

7 C. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Affärsstruktur Brf Edsgatan i Karlstad skall förvärva fastigheten Edsgatan 2:33 genom att förvärva bolaget Fastighets AB Edsgatevägen 2:33. Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 har startat projektet, handlat upp underentreprenörerna, ansökt om bygglov, satt upp projektorganisation m.m. Därefter kommer fastigheten och projektet att överföras till Brf Edsgatan i Karlstads ägo. När det är gjort töms Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 på kvarvarande tillgångar och skulder förutom ev. eget kapital och säljs vidare alternativt likvideras. Denna kostnad är medräknad i entreprenadkostnaderna. Genom förvärvet av Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 förvärvar Brf Edsgatan i Karlstad också projektet, d.v.s. uppförandet av de 21 lägenheterna. Brf Edsgatan kommer att överta ansvaret för projektet. Dock står inte Brf Edsgatan i Karlstad risken för projektet utan det gör säljaren, Fastighets AB Edsgatevägen (ägare till Fastighets AB Edsgatevägen 2:33). Säljaren har tagit på sig risken genom att: - Justera köpeskillingen för aktierna i Fastighets AB Edsgatevägen 2:33. Ökar eller minskar kostnaderna i projektet justeras priset för aktierna upp eller ned så att den slutliga anskaffningskostnaden förblir densamma för föreningen. - Det lån på 7 mkr som Fastighets AB Edsgatevägen ger till Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 och som tas över av Brf Edsgatan i Karlstad behöver inte betalas tillbaks i sin helhet eller delvis där som kostnaderna för projektet skulle överstiga summan av samtliga projektkostnader plus aktiernas pris. - I entreprenadkostnaden finns en budgetreserv på ca 4 mkr. Säljaren har, mot ersättning, som ingår i entreprenadkostnaderna åtagit sig att driva projektet tills det är klart. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 7

8 Slutlig anskaffningskostnad SEK/kvm SEK Köpeskilling aktier Fastighets AB Edsgatevägen Entreprenadkostnad Kassa Slutgiltig anskaffningskostnad Kostnaden för lagfart ingår i köpeskillingen för aktierna (tomten ligger i Fastighets AB Edsgatevägen 2:33). Kostnaden för pantbrev ingår i posten Entreprenadkostnader. Taxeringsvärdet för 2013 har beräknats till totalt SEK, varav SEK för mark och SEK för byggnad. Beräkningen har gjorts på Skatteverkets hemsida. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 8

9 D. FINANSIERINGSPLAN BELÅNING I FÖRENINGEN Lån Belopp Bindnings- Ränte- Räntor Amortering Summa tid sats år 1 år 1 år 1 (SEK) (SEK) (SEK) (SEK) Lån år 1,62% Lån år 1,72% Lån år 1,87% Summa lån ,76% Totala insatser Summa finansiering SEK Säkerhet för lånen är pantbrev. Räntenivån är satt efter offert från Nordea + 0,2% säkerhetsmarginal. Amorteringen utgår från en 50 årig serieplan från Nordea. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 9

10 E. LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER Total lägenhetsarea 2 365,0 kvm Kapitalkostnader SEK/kvm SEK Räntor Amortering* Avskrivningar *Amorteringen följer Nordeas serieplan på 50 år Driftskostnader SEK/kvm SEK Försäkringar Fastighetsskötsel inkl. städning Ek. förv, arvoden, revisor mm Vatten och avlopp Fastighetsel Solceller, uppsk effektivitet kwh/år Sop (660 liter liter enl rek. Från Karlstad Energi) Renhållning/snöröjning Värme och varmvatten Reparationer och underhåll TV grundutbud Summa driftskostnader** **De enskilda driftskostnaderna kan variera beroende på verklig förbrukning m.m. Till dessa kostnader tillkommer kostnader för bostadsrättshavaren som ska betalas direkt till leverantören såsom: hushållsel, bredband, telefoni, kabelteve utöver grundutbudet, se uppskattad beräkning av övriga kostnader på nästa sida. Avsättning till underhåll Fastighetsavgift *** 0 0 *** Fastighetsavgiften utgår inte de första 15 åren Återföring av avskrivning ****** **** Avskrivning är ingen kostnad utan en "bokföringskostnad" som inte påverkar föreningen årliga avgifter varför den återläggs i beräkningen av årsavgiften. Summa kostnader år 1, SEK Årsavgifter Övriga intäkter (parkering, carport) Ränteintäkter 0 0 Summa intäkter år 1, SEK Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 10

11 TV, bredband och telefoni Föreningen avser att teckna avtal med Karlstads stadsnät för grundutbud för TV. Då ingår: SVT1, SVT2, SVT24 och Kunskapskanalen/Barnkanalen. Underhåll I stadgarna står det att: Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Föreningen svarar för reparation av de ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Föreningen svarar också i övrigt för att fastigheten hålls i gott skick. Då större delen av alla installationer och ledningar är separata för varje radhus, dvs tjänar enbart ett radhus, innebär det att detta är brfinnehavarens ansvar inte bostadsrättsföreningens. Vidare står det i stadgarna att: Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten innebär både underhålls- och reparationsskyldighet och omfattar bla.: - rummens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt. - inredning och utrustning i kök, badrum och övriga rum och utrymmen tillhörande lägenheten - såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten; svagströmsanläggningar; målning av vattenfyllda radiatorer, ledningar och övriga installationer. - golvbrunnar, eldstäder samt rökgångar i anslutning därtill, inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i inner- och ytterfönster; bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster. Detta innebär i praktiken att bostadsrättsföreningen till stor del tar det yttre underhållet av byggnaden såsom fasad, tak, fönster och dörrar samt ledningar och installationer fram till lägenheten (radhuset). Övrigt underhåll faller på bostadsrättsinnehavaren såsom underhåll av hårdgjorda och gröna ytor, inre underhåll såsom ytskikt, invändiga installationer och ledningar. Typiska inre underhålls poster är ytskikt, kök, badrum, värmepump, värmeväxlare, fläktaggregat och vitvaror etc. I bilaga 1, gränsdragningslista finns en mer utförlig förteckning på vilka poster som var och en ansvarar för. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 11

12 Uppskattade kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften Förbr. (SEK/kvm) Exempelarea (kvm) Förbr. (kwh) Pris (SEK/kwh) **** Förbr. / år (SEK) Hushållsel * 32, , Nätabonnemang (Fortum) ** 13, Nätavgift (Fortum) *** 17, , Bredband och Ip-telefoni **** 29, , * Elförbrukningen är uppskattad ** Beräkningen är baserad på uppgifter från Fortum Distribution AB s hemsida. *** Beräkningen är baserad på uppgifter från Fortum Distribution AB s hemsida. **** Uppskattad kostnad för bredband (10/10 Mbit) och Ip-telefoni om 245 kr/månad Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 12

13 F. NYCKELTAL Tkr Kr/kvm Anskaffningskostnad Belåning år Insats/upplåtelseavgift Driftkostnad år Årsavgift år Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 13

14 G. LÄGENHETSREDOVISNING Tabell: redovisning av andelstal, insatser, årsavgifter m.m. Lgh. Antal Yta Andels- Insats Års- Månadsrum tal avgift avgift (nr) (namn) (vån) (rok) (kvm) (%) (SEK) (SEK) (SEK) 1 LGH 112- AMSTERDAM ,0 3, LGH 311- ATEN ,0 4, LGH 356- BARCELONA ,0 6, LGH 123- BERLIN ,0 3, LGH 156- BUDAPEST ,0 3, LGH 134- FLORENCE ,0 3, LGH 111- KÖPENHAMN ,0 2, LGH 312- LISSABON ,0 5, LGH 345- LONDON ,0 6, LGH 234- MADRID ,0 4, LGH 211- MILANO ,0 3, LGH 245- MONACO ,0 4, LGH 334- NICE ,0 6, LGH 256- PARIS ,0 4, LGH 145- PRAG ,0 4, LGH 323- ROM ,0 6, LGH 212- VENEDIG ,0 4, LGH 223- WIEN ,0 4, MOSKVA Radhus 6 135,0 5, STOCKHOLM Radhus 6 135,0 5, REYKJAVIK Radhus 6 135,0 5, Summa 2365, Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 14

15 H. EKONOMISK PROGNOS Inflation är antagen till: 2% År KAPITALKOSTNADER Låneräntor Avskrivningar DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader Reservrad ÖVRIGA KOSTNADER Fastighetsavgift INTÄKTER EXKL. ÅRSAVGIFTER Ränteintäkter Övrigt, parkering, carport AMORTERINGAR/AVSÄTTNINGAR Amorteringar lån Avsättningar underhåll PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Låneräntor, viktat medel 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% Intäktsräntor, viktat medel 0,50% 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Total bostadsrättsarea NETTO FÖRE ÅRSAVGIFTER Nettokostnader Nettoutbetalningar NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFTER (baserat på nettoutbetalningar ovan) Löpande penningvärde, totalt Löpande penningvärde per kvm Fast penningvärde, totalt Fast penningvärde per kvm PROGNOS ACK. FAKTISKT UNDERHÅLL ACKUMULERAD KASSA* BOKFÖRINGSMÄSSIGT RESULTAT** KALKYLMÄSSIGT RESULTAT*** * Kassan är beräknad efter prognostiserad faktisk underhållskostnad som belöper på föreningen. ** I slutet av april 2014 angav Bokföringsnämnden att det inte är lämpligt med progressiva avskrivningar som matchar underhållskostnaderna utan de förespråkar en rak avskrivning. Därför kan det uppkomma ett bokföringsmässigt negativt resultat på nya föreningar om inte avskrivningen understiger summan av avsättningen till underhåll och amortering. Kassan påverkas dock inte av den raka avskrivningen. *** I det kalkylmässiga resultatet ersätts den bokföringsmässiga avskrivningen med en avsättning till underhåll som skall matcha faktiskt underhåll bättre än den raka avskrivningen. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 15

16 I. KÄNSLIGHETSANALYS Löpande penningvärde År Huvudalternativ enl. ekonomisk prognos Nettokostnader Kr Nettoutbetalningar Kr Nettokostnader Kr/kvm/år Nettoutbetalningar Kr/kvm/år Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 0,9% 0,9% 1,0% 1,0% 1,0% 1,2% Huvudalternativ men ränta +1 procentenhet ** Nettokostnader Kr Nettoutbetalningar Kr Nettokostnader Kr/kvm/år Nettoutbetalningar Kr/kvm/år Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 9,8% 9,0% 8,2% 0,8% 0,8% 0,9% Huvudalternativ men inflation +1 procentenhet Nettokostnader Kr Nettoutbetalningar Kr Nettokostnader Kr/kvm/år Nettoutbetalningar Kr/kvm/år Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 1,3% 1,3% 1,4% 1,4% 1,4% 1,7% * Årsavgiften beräknas på föreningens utbetalningar på samma sätt som i den ekonomiska prognosen **Räntan ökar gradvis med 1% år 2, 3 och 4 allteftersom räntebindningen faller. Analys 2 görs ej då exploatören garanterar att han förvärvar osålda lägenheter. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 16

17 J. SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR 1. Bostadsrättshavarna skall erlägga insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttags efter beslut av styrelsen. 2. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheternas andelstal enligt fördelningsgrund som anges i stadgarna. 3. Bostadsrättshavarna skall teckna eget abonnemang med energibolag för el, utökat bredband, utökad telefoni och samtalstaxa samt utökat utbud av tv-kanaler. 4. Bostadsrättshavarna skall på egen bekostnad hålla det markområde som ingår i upplåtelsen samt lägenheternas inre i gott skick i enlighet med föreningens stadgar. 5. Bostadsrättshavarna skall utan särskild ersättning hålla lägenheterna tillgängliga under ordinarie arbetstid för entreprenörens utförande av efterarbeten, garantiarbeten och andra arbeten. 6. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden i området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavaren att utkräva ersättning eller nedsättning av årsavgiften på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger inte. Vissa arbeten, såsom markarbeten, yttre målning, anslutning bredband och TV, kan komma att färdigställas efter inflyttning. 7. Bostadsrätternas insatser grundar sig på lägenheternas bedömda marknadsvärde. Angiven boarea hänför sig till uppmätt area på ritning. Mindre avvikelser i funktion, utformning eller yta påverkar inte de fastställda insatserna eller avgifterna. 8. Vid upplösning av föreningen skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som anges i föreningens stadga. 9. Mark enligt upplåtelseavtalet ingår i upplåtelsen. Karlstad den 2015 Bostadsrättsföreningen Edsgatan i Karlstad (undertecknas av samtliga styrelseledamöter) Henrik Ekeblad Gunnar Abrahamsson Andreas Abrahamsson Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 17

18 K. BILAGA 1, GRÄNSDRAGNINGSLISTA UNDERHÅLL Teknisk livslängd på byggnadsdelar Byggnadsdel - huvudbyggnad År Underhåll / reparation Brf. Brf. innehavare Utvändigt Carport (målning) 10 Uh. X Fasader Träpanel (målning) 10 Uh. X Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 Uh. X Elinstallationer Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 10 Uh. X Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 Uh. X Ventilation Injustering av ventilationssystem 5 Rep. X Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 18