Årsredovisning 2017-01-01-2017-12-31 Brf Nockeby Terrass Org.nr 769626-8569
Org.nr 769626-8569 2/13 Styrelsen för brf Nockeby Terrass får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret den 1 januari 2017 t.o.m. den 31 december 2017, vilket är föreningens fjärde verksamhetsår. Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Styrelsen är skyldig att snarast, normalt inom en månad från det att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen avgöra frågan om medlemskap. Styrelsen har sitt säte i Stockholm stad. Föreningens fastighet Föreningen är ägare till fastigheten Ceremonien 9 i Stockholms kommun. På föreningens fastighet finns det ett flerbostadshus i sex våningar och souterrängplan samt del av lamellhus i fyra-fem våningar och souterrängplan med totalt 67 bostadsrättslägenheter, total boarea ca. 4 745 m 2. Föreningen disponerar över 46 garageplatser och 8 parkeringsplatser. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Gemensamma utrymmen I fastigheten finns det en undercentral för distribution av fjärrvärme och varmvatten, elnischer/elrum och fläktrum. I fastigheten finns det även fyra hissar med entréer och trapphus liksom cykelrum, städrum, barnvagns- och rullstolsförråd. Gemensamhetsanläggning Föreningen är delaktig i två gemensamhetsanläggningar. Gemensamhetsanläggning GA1 omfattar garage och gård, gemensam med Ceremonien 5 och 8 (brf Nockebylunden och brf Nockeby Backe). Gemensamhetsanläggning GA2 omfattar spillvattenledning, gemensam med Ceremonien 5 (Brf Nockebylunden). Föreningen kommer fram till det att gemensamhetsanläggningarna är registrerade debiteras 235 000 kronor per år för sin andel av anläggningarnas kostnader för drift och underhåll i enlighet med paragraf 7 angående gemensamhetsanläggning i köpekontraktet. Föreningen ska även ersätta fastighetsägaren till Ceremonien 5, brf Nockebylunden, för sin andel av fastighetsskatt avseende garaget. Väsentliga servitut Föreningens fastighet belastas med servitut avseende underjordiska ledningar och nedgrävbara sopkassuner. Till förmån för föreningens fastighet finns servitut med ändamålet rätt att tillträda huvudentré för att möjliggöra åtkomst till trapphus till garage, servitutet belastar Ceremonien 5. Eventuellt kommer fastigheten även belastas av servitut/ledningsrätt avseende fjärrvärmelyra och elskåp samt lyktstolpe.
Org.nr 769626-8569 3/13 Fastighetens underhållsbehov Eftersom fastigheten är nybyggd finns inget underhåll planerat inom de närmaste fem till tio åren. Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll är i enlighet med ekonomisk plan beräknad till ett årligt belopp motsvarande 30 kr/m 2 boarea för föreningens hus. Detta ska i enlighet med föreningens stadgar ske senast från och med det verksamhetsår som infaller närmast efter det slutfinansiering för föreningens fastighet har skett. Årsavgifter Verksamheten i föreningen bedrivs enligt självkostnadsprincipen och inte i vinstsyfte. Årsavgiften ska täcka utgifter för föreningens löpande verksamhet samt amorteringar och avsättning till yttre fond. Under år 2017 har årsavgifterna inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) varit oförändrade, genomsnittlig årsavgift inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) var 731 kr/m 2. Föreningens skattemässiga status Den skattemässiga statusen för föreningen är att den är en äkta förening. Latent skatt kan uppkomma i de fall föreningen förvärvar fastigheten till ett pris som understiger tillgångens marknadsvärde t.ex. genom s.k. paketering. Föreningen har förvärvat fastigheten direkt från Entreprenören till marknadsvärde. Detta innebär att fastigheten inte har varit föremål för någon underprisöverlåtelse. Därmed finns det inte någon latent skatteskuld i föreningen. Fastighetsavgift/fastighetsskatt Byggnaden färdigställdes 2016 och har deklarerats som färdigställd. Byggnadsenheten har åsatts värdeår 2016. Bostadslägenheterna är från och med värdeåret helt befriade från fastighetsavgift i 15 år. Från och med år 16 utgår full fastighetsavgift. Förvaltning Teknisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om teknisk förvaltning. Avtalet omfattar fastighetsskötsel, fastighetsjour, trappstädning, hisservice, hissbesiktning och källsortering. Avtalet gäller till den 30 juni 2018. Hisservice och hissbesiktning ingår under garantitiden. Kostnaden från år 6 beräknas till 48 000 kronor per år. Ekonomisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om ekonomisk förvaltning. Avtalet gällde till den 31 december 2017. Ny ekonomisk förvaltare fr.o.m. den 1januari 2018 är Agenta Förvaltning AB. Parkeringsförvaltning Föreningen har tecknat avtal med Q-Park om förvaltning av föreningens parkeringsplatser. Avtalet gäller till den 31 december 2019. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Föreningens ekonomi Föreningens långfristiga lån Under året har föreningen amorterat 1 654 000 kronor (827 000 kr) i enlighet med överenskommen amorteringsplan, vilket är mer än i den ekonomiska planen. Föreningens fastighetslån är placerade till villkor som framgår av not nummer 10.
Org.nr 769626-8569 4/13 Styrelsen har låtit genomföra stadgeenlig besiktning av föreningens hus och föreningens övriga tillgångar genom föreningens förvaltare. Under året har tio (28) bostadsrätter överlåtits. Styrelsen har under året medgivit att två (inga) lägenheter upplåtits i andrahand. Medlemsinformation Antalet medlemmar vid räkenskapsårets slut är 105 (105). Styrelse Styrelsen har efter föreningsstämman den 4 maj 2017 haft följande sammansättning: Andréa Lord Vollmer Ledamot Ordförande Åsa Palmberg Ledamot Helena Miljeteig Ledamot Sofia Hedlund Jarl Ledamot (avgått under året) Amir Attar Suppleant Vid föreningsstämman avgick Göran Olsson, Margareta Biberg och Johan Löfqvist ur styrelsen. Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under året hållit elva (sex) protokollförda sammanträden. Under året har två extra föreningsstämmor hållits, den 18 april 2017 samt 8 juni 2017, där det beslutades för inglasning av balkonger. För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad hos Trygg Hansa. Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Huvudansvarig Marcus Petersson Kevin Ong Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Valberedning Erik Allergren Anders Persson Ordinarie Suppleant Sammankallande Föreningens stadgar Föreningens stadgar registrerades hos Bolagsverket den 30 december 2014. Flerårsöversikt 2017 2016 Resultat enligt resultaträkningen tkr 19 121 Årets bokförda avskrivningar på byggnad tkr 1 559 784 Resultat exkl. avskrivningar tkr 1 578 905 Årets amorteringar tkr -1 654-827 Årets likvidöverskott tkr 76 78
Org.nr 769626-8569 5/13 Nyckeltal 2017 2016 Nettoomsättning tkr 4 067 2 323 Resultat efter finansiella poster tkr 19 121 Soliditet % 76,8 76,5 Bokfört värde på fastigheten per m 2 boarea kr 59 226 59 555 Lån per m 2 boarea kr 13 597 13 946 Genomsnittlig skuldränta % 1,56 1,67 Fastighetens belåningsgrad % 22,96 23,42 Soliditet definieras som eget kapital i % av balansomslutningen. Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittlig låneskuld. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde på fastigheten. Förändringar i eget kapital Medlemsinsatser Inbetalda Upplåtelse- Fond för Balanserat Årets insatser avgifter yttre underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 133 868 000 82 569 000 0 0 121 272 Disposition av föregående års resultat 83 038 38 234-121 272 Årets resultat 18 811 Belopp vid årets utgång 133 868 000 82 569 000 83 038 38 234 18 811 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat 38 234 Årets resultat 18 811 Totalt 57 045 Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande Reservering till yttre fond, stadgeenlig reservering (minimum) 142 350 Balanseras i ny räkning -85 305 Totalt 57 045 Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning, samt noter.
Org.nr 769626-8569 6/13 RESULTATRÄKNING 2017-01-01 2016-01-01 Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter m.m. Nettoomsättning 2 4 066 659 2 323 432 Övriga rörelseintäkter 620 3 670 Summa rörelseintäkter m.m. 4 067 279 2 327 102 Rörelsekostnader Driftkostnader 3-1 286 232-625 643 Övriga externa kostnader 4-99 369-53 283 Personalkostnader 5-84 407-13 142 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 558 878-783 698 Övriga rörelsekostnader 6-12 917-84 216 Summa rörelsekostnader -3 041 803-1 559 982 Rörelseresultat 1 025 476 767 120 Finansiella poster Räntekostnader -1 006 665-645 848 Summa finansiella poster -1 006 665-645 848 Resultat efter finansiella poster 18 811 121 272 Årets resultat 18 811 121 272 Resultaträkningen för föregående år speglar perioden från månadsskiftet före slutbesiktning och framåt, dvs fr.o.m den 1 juni t.o.m 31 december 2016
Org.nr 769626-8569 7/13 BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7,12 281 027 424 282 586 302 Summa materiella anläggningstillgångar 281 027 424 282 586 302 Summa anläggningstillgångar 281 027 424 282 586 302 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 8 612 14 Övriga fordringar 8 288 450 23 227 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 69 786 53 777 Summa kortfristiga fordringar 366 848 77 018 Kassa och bank Kassa och bank 693 939 603 188 Summa kassa och bank 693 939 603 188 Summa omsättningstillgångar 1 060 787 680 206 SUMMA TILLGÅNGAR 282 088 211 283 266 508
Org.nr 769626-8569 8/13 BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 216 437 000 216 437 000 Yttre fond 83 038 0 Summa bundet eget kapital 216 520 038 216 437 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 38 234 0 Årets resultat 18 811 121 272 Summa fritt eget kapital 57 045 121 272 Summa eget kapital 216 577 083 216 558 272 Långfristiga skulder 10,12 Skulder till kreditinstitut 62 865 000 64 519 000 Summa långfristiga skulder 62 865 000 64 519 000 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristig skuld 10 1 654 000 1 654 000 Leverantörsskulder 74 482 34 997 Skatteskulder 272 000 0 Övriga skulder 8 736 4 653 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 636 910 495 586 Summa kortfristiga skulder 2 646 128 2 189 236 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 282 088 211 283 266 508
Org.nr 769626-8569 9/13 NOTER Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Styrelsen har ansett att den totala anskaffningskostnaden för föreningens byggnad och mark bör fördelas utifrån SCB:s statistik över produktionskostnader för flerbostadshus för att ge en rättvisande fördelning av den totala anskaffningskostnaden. Vid beräkningen har statistiska uppgifter för det år som totalentreprenadkontraktet tecknades med Entreprenören använts. Avskrivningsprincip Byggnader skrivs av över den beräknade nyttjandeperioden varvid en linjär (rak) avskrivningsplan tillämpas. Avskrivningar påbörjas efter avräkningsdagen. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnad 120 år Övrigt Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Årsavgifter bostäder 3 294 707 1 911 004 Årsavgifter, IT-kommunikation, bredband och TV 176 917 102 667 Årsavgifter varmvattenförbrukning 83 692 40 766 Hyresintäkter, garage- och parkeringsplatser 507 586 268 987 Övriga intäkter 3 757 8 Summa nettoomsättning 4 066 659 2 323 432
Org.nr 769626-8569 10/13 NOTER Not 3 Driftkostnader 2017 2016 Fastighetsel 225 404 94 593 Fjärrvärme 330 517 151 588 Vatten 55 605 54 112 Sophämtning 35 279 23 063 Fastighetsförsäkring 22 209 12 165 IT-kommunikation och TV 174 060 90 870 Teknisk förvaltning 142 083 90 417 Gemensamhetsanläggningar 96 260 62 500 Parkeringstjänst 44 412 24 878 Reparationer och underhåll 60 297 0 Fastighetsskatt garage 48 147 0 Övriga driftkostnader 51 959 21 457 Summa driftkostnader 1 286 232 625 643 Not 4 Övriga externa kostnader 2017 2016 Ekonomisk förvaltning 71 750 41 490 Revisionsarvode 15 000 8 750 Övriga externa kostnader 12 619 3 043 Summa övriga externa kostnader 99 369 53 283 Not 5 Personalkostnader 2017 2016 Styrelsearvoden 64 800 10 000 Sociala avgifter 19 607 3 142 Summa personalkostnader 84 407 13 142 Not 6 Övriga rörelsekostnader 2017 2016 Entreprenören enligt avtal 12 917 84 216 Summa övriga rörelsekostnader 12 917 84 216
Org.nr 769626-8569 11/13 NOTER Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 283 370 000 225 125 000 Inköp 0 58 245 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 283 370 000 283 370 000 Ingående ackumulerade avskrivningar -783 698 0 Årets avskrivningar -1 558 878-783 698 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 342 576-783 698 Utgående redovisat värde 281 027 424 282 586 302 Redovisat värde byggnader 185 474 014 187 032 892 Redovisat värde mark 95 553 410 95 553 410 Summa redovisat värde 281 027 424 282 586 302 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 122 000 000 68 000 000 varav byggnader: 85 000 000 31 000 000 Taxeringsvärdet är uppdelat enligt följande Bostäder 122 000 000 68 000 000 Lokaler 0 0 Not 8 Övriga fordringar 2017-12-31 2016-12-31 Fordran Entreprenör 284 810 23 227 Övriga fordringar 3 640 0 Summa övriga fordringar 288 450 23 227 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Varmvattenintäkter 32 914 32 762 Hyresintäkter parkeringsplatser 0 4 600 Fastighetsförsäkring 2 310 1 757 IT-kommunikation och TV 14 670 14 658 Övriga förutbetalda kostnader 19 892 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 69 786 53 777
Org.nr 769626-8569 12/13 NOTER Not 10 Långfristiga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år 6 616 000 6 616 000 56 249 000 57 903 000 Summa långfristiga skulder 62 865 000 64 519 000 Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering 2018 Skuld per 2017-12-31 Stadshypotek 2019-06-30 1,17 413 500 16 129 750 Stadshypotek 2020-06-30 1,18 413 500 16 129 750 Stadshypotek 2021-06-30 1,35 413 500 16 129 750 Stadshypotek 2026-06-30 2,44 413 500 16 129 750 Summa 1 654 000 64 519 000 Avgår kortfristig del 1 654 000 Summa långfristiga skulder 62 865 000 Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Uppvärmning 40 792 44 048 Fastighetel 23 635 20 355 Teknisk förvaltning 38 750 12 917 Gemensamhetsanläggningar 96 260 62 500 Revisionsarvode 15 000 35 000 Styrelsearvode inkl sociala avgifter 58 876 13 142 Fastighetsskatt garage 48 147 0 Övriga upplupna kostnader 27 587 37 392 Förutbetalda hyror&avgifter 287 863 270 232 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 636 910 495 586
Org.nr 769626-8569 13/13 NOTER Not 12 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 67 000 000 67 000 000 Stockholm den Brf Nockeby Terrass Andréa Lord Vollmer Ordförande Åsa Palmberg Ledamot Helena Miljeteig Ledamot Amir Attar Suppleant Vår revisionsberättelse har lämnats den. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Marcus Petersson Auktoriserad revisor