KV.10 Munksjöstaden Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden kvarter 10 D i Jönköping org.nr 769634-5433 Jönköpings kommun Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: A B C D E F Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Kostnader för fastighetens förvärv Beräkning av föreningens årliga kostnader Beräkning av föreningens årliga intäkter Lägenhetsspecifikation G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen MunksjöstadenKvarter 10 D, org. nr 769634-5433, som har sitt säte i Jönköping och som registrerats hos Bolagsverket den 6 april2017, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Bostadsrättsföreningen avser att förvärva Hus 4 i Kvarter 10 innefattande 36 st. bostadslägenheter. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för fastighetsförvärvet. Fastigheten ägs idag av Tolust Munksjöstaden Kvarter 19 AB UNTTosito Munksjöstaden kvarter 10 D AB, org nr 559041-4701. Tolust Munksjöstaden Kvarter 10 D AB överlåts till bostadsrättsföreningen för ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde. Fastigheten överförs därefter till bostadsrättsföreningen. Förhandavtal kommer att tecknas och förskottsbetalning kommer tas in efter tillstånd för detta har erhållits från Bolagsverket. En utställd garanti garanterar säkerhet för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen (1991:614). Uppgifter i kalkylen grundar sig i fråga om anskaffningskostnaderna på beräknade kostnader för fastighetens förvärv och en beräknad entreprenadsumma. Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansieringen för projektet som fanns då kalkylen upprättades. Nybyggnation kommer påbörjas under hösten 2017 och försäljning av bostadsrätterna beräknas ske så snart föreningen har erhållit erfordrliga myndighetstillståndochbolagsverkets tillstånd, vilket beräknas ske i november 2017. Inflyttning beräknas ske 2019. TositoABsvarar under sex månader efter förvärvets utgång för de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt. Därefter förvärvar Tosito AB osålda lägenheter. Föreningen har erbjudits lån för fastighetens finansiering av Nordea.
B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Del av Lappen 17 Kommun: Jönköping Församling: Jönköping Sofia Järstorp Adress: Östra Torpagatan Tomtens areal: Under avstyckning (468 kvm) BOA: ca 2020 kvadratmeter LOA: ca 86 Kvadratmeter Ägarstatus Bostadsrätt Planförhållanden Detaljplan fastställd april 2017 Taxeringsvärde Ej fastställt Husets utformning: Byggnaden utgörs av ett flerbostadshus om 6 våningsplan, ett takplan samt ett källarplan under mark. Gemensamma anordningar: Vatten: Ingår i avgiften Värme: Uppvärmning via fjärrvärme, distribution via vattenburet system Ventilation: Gemensamt FTX system El: Hushållsel debiteras separat Hiss: Finns i huskroppen Sophantering: Soprum med sopsortering Tvättstuga: -- TV/data/telefoni: Fastigheten ansluts till fibernät Parkering: Föreningen disponerar parkeringsplatser enligt p-norm i gemensamt garage Gemensamhetsanläggningar: Garage, innergård, gemensamhetslokaler samt teknik kommer att förläggas i en samfällighetsförening tillsammans med övriga bostadsrättsföreningar i kvarteret. Kortfattad byggnadsbeskrivning: Antal våningar: Grundläggning: Yttervägg: Mellanbjälklag: Yttertak: Lägenhetsskiljande innerväggar: Fönster: Balkonger: Trapphus: Lägenhetsförråd: sex plus takvåning och källare i ett plan Pålad betongplatta Betong/utfackning Betong Sedumgräs och papp Betong Aluminiumbeklädda träfönster Samtliga lägenheter har balkong/uteplats 2 st Ja Kortfattad lägenhetsbeskrivning: ---
C. Kostnader för fastighetens förvärv Köpeskilling för aktiebolag/fastighet inklusive lagfart och pantbrevskostnad Föreningens uppstartskostnad Kassa Anskaffningskostnad 115 900 000 kr 100000 kr 116000000 kr Vid likvidation av förvärvat aktiebolag kommer aktiekapitalet (efter avdrag för likvidationskostnader) att tillskiftas föreningen. Beloppet kan beräknas som en del av den initiala kassan. D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader Lånebelopp 31575000 kr Långivare Löptid Nordea 3 år Ränta 2,50% Räntekostnader år 1 789375 kr Amortering år 1 201921 kr Pantbrev finns uttagna om Banklån Insatser Upplåtelseavgifter Beräknad finansiering 31575000 kr 63150000 kr 21275000 kr 116000000 kr Villkor och räntenivåer för lånen enligt ovan är baserade på uppgifter från bank per dagen för planens upprättande. Hänsyn har tagits tillen räntereservom 1,45 procentenheter jämfört med av banken angiven ränta. Förändringar i räntesatser och bindningstider kan ske framöver. Säkerhet för lånen blir pantbrev. Amortering kommer att göras med 201 921 kr under det första året för att därefter ökas med två procent per år. Med denna amorteringstakt kommer lånen att vara slutamorterade om 80 år. Nyckeltal: Förvärvspris per kvm BOA/LOA 40107 kr Totalinsats per kvm BOA/LOA 55107 kr Initial belåning totalyta per kvm BOA/LOA 15000 kr Belåningsgrad 27% Beräknad årsavgift per kvm BOA/LOA 684 kr Beräknade driftkostnader per kvm BOA/LOA 280 kr Avsättningar Avsättningar till fastighetsunderhåll sker med 84000 kronor per år vilket motsvarar 40 kronor per kvm BOA/LOA. Avskrivningar Avskrivning av föreningens fastighet görs genom en rak plan på 100 år.
E. Beräkning av föreningens kostnader och intäkter Föreningens kostnader tkr Ränta 789 Avskrivningar* 870 Fastighetsförvaltning/teknisk förvaltning 40 Ekonomisk förvaltning 36 Styrelse 22 Revisor 20 Vatten och avlopp 63 Uppvärmning 126 Fastighetsel, exklusive hushållsel 63 Förbrukningsmaterial 20 Löpande underhåll 53 Renhållning/sophantering 36 Försäkringar 11 TV/Data/telefoni 16 Övriga Serviceavtal tex larm, besiktning, hiss 20 Ventilationskontroll OVK och sotning 5 Invändig städning av gemensamma utrymmen 20 Snöröjning och sandning 10 Trädgårdsskötsel - Gemensamhetsanläggning 29 Beräknade kostnader 2249 *Avskrivningar utgör en kostnad i bokföringen, men genererar inga utbetalningar och påverkar således ej föreningens kassaflöde. Sammanfattning av årliga utbelatningar tkr Driftskostnader 590 Räntor och amorteringar 991 Avsättning till underhåll 84 Fastighetsavgift - 1665 Föreningens intäkter tkr Årsavgifter 1439 Garagehyror plus övriga intäkter 226 1665
F. Lägenhetsspecifikation 34 lägenheter och en lokal upplåtsmed bostadsrätt. I enlighet med föreningens stadgar skall årsavgiften fördelas efter andelstal enligt nedan. Andelstalet är viktat 30% per lägenhet och 70% på BOA/LOA. Lägenhetsnu mmer Plan Antal rum Yta (BOA) Andelstal Årsavgift Månads avgift Insats Upplåtelse avgift Total insats D 1 Lokal P1 0 86 3,7170% 53 484 kr 4 457 kr 2 347 286 kr 652 714 kr 3 000 000 kr D 2 Trapphus 1-P1 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 336 714 kr 2 075 000 kr D 3 Föreningslokal 1 0 D 4 Trapphus 2-P1 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 336 714 kr 2 075 000 kr D 5 Trapphus 2-P1 1 34 1,9878% 28 602 kr 2 384 kr 1 255 286 kr 319 714 kr 1 575 000 kr D 6 Trapphus 2-P1 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 317 714 kr 2 350 000 kr D 7 Trapphus1-P2 3 79 3,4842% 50 134 kr 4 178 kr 2 200 286 kr 749 714 kr 2 950 000 kr D 8 Trapphus1-P2 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 300 714 kr 1 850 000 kr D 9 Trapphus1-P2 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 561 714 kr 2 300 000 kr D 10 Trapphus2-P2 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 561 714 kr 2 300 000 kr D 11 Trapphus2-P2 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 400 714 kr 1 950 000 kr D 12 Trapphus2-P2 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 567 714 kr 2 600 000 kr D 13 Tapphus1-P3 3 79 3,4842% 50 134 kr 4 178 kr 2 200 286 kr 799 714 kr 3 000 000 kr D 14 Tapphus1-P3 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 350 714 kr 1 900 000 kr D 15 Tapphus1-P3 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 611 714 kr 2 350 000 kr D 16 Trapphus2-P3 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 611 714 kr 2 350 000 kr D 17 Trapphus2-P3 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 450 714 kr 2 000 000 kr D 18 Trapphus2-P3 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 717 714 kr 2 750 000 kr D 19 Trapphus1-P4 3 79 3,4842% 50 134 kr 4 178 kr 2 200 286 kr 849 714 kr 3 050 000 kr D 20 Trapphus1-P4 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 400 714 kr 1 950 000 kr D 21 Trapphus1-P4 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 661 714 kr 2 400 000 kr D 22 Trapphus2-P4 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 661 714 kr 2 400 000 kr D 23 Trapphus2-P4 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 500 714 kr 2 050 000 kr D 24 Trapphus2-P4 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 767 714 kr 2 800 000 kr D 25 Trapphus1-P5 3 79 3,4842% 50 134 kr 4 178 kr 2 200 286 kr 899 714 kr 3 100 000 kr D 26 Trapphus1-P5 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 450 714 kr 2 000 000 kr D 27 Trapphus1-P5 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 711 714 kr 2 450 000 kr D 28 Trapphus2-P5 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 711 714 kr 2 450 000 kr D 29 Trapphus2-P5 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 550 714 kr 2 100 000 kr D 30 Trapphus2-P5 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 817 714 kr 2 850 000 kr D 31 Tapphus1-P6 3 79 3,4842% 50 134 kr 4 178 kr 2 200 286 kr 999 714 kr 3 200 000 kr D 32 Tapphus1-P6 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 500 714 kr 2 050 000 kr D 33 Tapphus1-P6 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 811 714 kr 2 550 000 kr D 34 Trapphus2-P6 2 57 2,7526% 39 608 kr 3 301 kr 1 738 286 kr 811 714 kr 2 550 000 kr D 35 Trapphus2-P6 2 48 2,4533% 35 301 kr 2 942 kr 1 549 286 kr 600 714 kr 2 150 000 kr D 36 Trapphus2-P6 3 71 3,2182% 46 307 kr 3 859 kr 2 032 286 kr 917 714 kr 2 950 000 kr Summa 2105 100,0% 1 438 901 kr 119 908 kr 63 150 000 kr 21 275 000 kr 84 425 000 kr
G. Ekonomisk prognos Förväntad inflation 2% Förväntad höjning av årsavgifter 2% År 1 = 2017 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Intäkter Årsavgifter 1439 1468 1497 1527 1558 1589 1754 1937 Hyresintäkter 226 231 235 240 245 250 276 304 Summa intäkter 1 665 1 698 1 732 1 767 1 802 1 838 2 030 2 241 Kapitalkostnader Räntor 789 784 779 774 769 763 734 702 Amorteringar * 202 206 210 214 219 223 246 272 Driftskostnader 590 601 613 626 638 651 719 794 Avskrivningar * 870 870 870 870 870 870 870 870 Avsättning till Yttre underhåll 84 86 88 89 91 93 103 113 Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 54 Summa Kostnader 2 333 2 342 2 350 2 359 2 368 2 377 2 425 2 533 Årets beräknade överskott/underskott -668-643 -618-592 -566-539 -396-292 Ackumulerat bokföringsmässigt resultat -668-1 311-1 929-2 521-3 087-3 625-5 895-7 461 Ackumulerad Kassabehållning** 134 241 371 524 701 902 2292 4369.- Varav Yttre fond 84 170 258 347 438 531 1025 1569 Ränteantagande 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% * Årsavgiften har beräknats så att den ska täcka löpande driftsutgifter och amorteringar. Avskrivningar kommer att påverka föreningens redovisade resultat, men är ej kassaflödespåverkande. ** Föreningen uppvisar ett beräknat positivt kassaflöde. Det positiva kassaflödet stärker föreningens likviditet på sikt och kan, efter styrelsebeslut, användas för att amortera låneskulden ytterligare. Det positiva kassaflödet kan också användas som en buffert för att hantera eventuella framtida räntehöjningar. H. Känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgift per kvm BOA enligt plan 684 697 711 725 740 755 833 920 Årsavgift mer kvm BOA vid: ökad inflation med en procentenhet 684 700 714 729 743 758 837 925 minskad inflation med en procentenhet 684 694 708 722 736 751 829 915 ökad ränta med en procentenhet 834 846 859 872 886 900 973 1053 minskad ränta med en procentenhet 534 548 563 578 594 610 694 787 ökad ränta med två procentenheter 984 995 1007 1020 1032 1045 1112 1187 minskad ränta med två procentenheter 384 399 415 431 448 465 554 653 H. Känslighetsanalys, antagande om rak amortering År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgift per kvm BOA enligt plan 684 697 711 725 740 755 833 920 Årsavgift mer kvm BOA vid: rak amortering om 1,0 % per år (100 år) 738 749 761 774 786 799 866 941 H. Känslighetsanalys årsavgift för en exempellägenhet om 57 kvm Årsavgift Per månad Exempellägenhet 57 kvm 39608 kr 3301 kr ökad ränta med en procentenhet 48158 kr 4013 kr minskad ränta med en procentenhet 31058 kr 2588 kr ökad ränta med två procentenheter 56708 kr 4726 kr minskad ränta med två procentenheter 22508 kr 1876 kr
I. Särskildaförhållanden av betydelse för bedömning av föreningens verksamhet: 1. 2. 3. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits, i förekommande fall upplåtelseavgift och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Bostadrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheter jämte tillhörande utrymmen och eventuell uteplats, balkong samt förråd i gott skick. Mark i anslutning till vissa lägenheter ingår i bostadsrätten enligt bilaga till avtalet om upplåtelse av bostadsrätt. 4. 5. 6. 7. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna erhåller icke ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av eventuella efterarbeten, garantiarbeten och/eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. Ändring av insats och andelstal beslutas av föreningsstämma. Jönköping den Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden Kvarter 10 D Tommy Fritz Gustaf Hjertquist Johan Larsson