K O S T N A D S K A L K Y L F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N B O K L O K D R A K F L Y G A R E N M A L M Ö K O M M U N ORG NR: 769635-6620
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 3 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 3 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN & BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 4 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 5 E. EKONOMISK PROGNOS 6 F. KÄNSLIGHETSANALYS 7 G.NYCKELTAL 8 H.SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sida 2
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Drakflygaren, Malmö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 20 November 2017, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra 23 bostadsrättslägenheter på fastigheten Draken 14 Malmö kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, april 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart under augusti 2018. Bostaden får inte överlåtas inom två år till ett högre pris, än som de köpts för plus nedlagda värdehöjande kostnader jämte en årligt uppräkning om 5%. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 99 650 000 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 99 700 000 kr Sida 3
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings-Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 32 080 000 3 mån - 5 år 2,75 882 200 160 400 1 042 600 Summa 32 080 000 882 200 160 400 1 042 600 Insatser 67 620 000 Summa Finansiering 99 700 000 Summa kapitalkostnad år 1 5 varav amortering 160 400 1 042 600 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 107 640 Driftkostnader exklusive värme, vatten och hushållsel. 6 223 100 Fastighetsavgift, bostäder. 7 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men inkl. amorteringar och avsättningar 1 373 340 kr Avgår amorteringar -160 400 Avgår avsättningar -107 640 Avskrivningar 8 711 600 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 1 816 900 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering beslutas om bindningstider och uppdelning av lån. 3 Antagen snittränta är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första 16 åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor om 5,73 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Kostnad för värme, vatten och hushållsel tillkommer och betalas direkt till leverantören. Om TV, bredband och telefoni önskas tillkommer även en kostnad för det. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 8 Årlig avskrivning är beräknat på värdet av byggnationerna/entrepenaden direkt efter färdigställandet med en avskrivnings tid på 100 år. Avskrivningsunderlaget är 71 160 0000 kronor. Sida 4
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 372 410 Summa beräknade intäkter år 1 1 372 410 kr I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Mark 2 Insats Andelstal Årsavgift Månadsnr area, ca rum 1 exklusive avgift 3 värme, el och vatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) A01SG 117 5 RoK M 2 720 000 4,348 59 670 4 973 A02R 117 5 RoK M 2 695 000 4,348 59 670 4 973 A03S 117 5 RoK M 2 695 000 4,348 59 670 4 973 A04RG 117 5 RoK M 2 745 000 4,348 59 670 4 973 B01SG 117 5 RoK M 2 795 000 4,348 59 670 4 973 B02R 117 5 RoK M 2 845 000 4,348 59 670 4 973 B03S 117 5 RoK M 2 945 000 4,348 59 670 4 973 B04RG 117 5 RoK M 3 245 000 4,348 59 670 4 973 C01SG 117 5 RoK M 3 195 000 4,348 59 670 4 973 C02R 117 5 RoK M 3 175 000 4,348 59 670 4 973 C03S 117 5 RoK M 3 145 000 4,348 59 670 4 973 C04RG 117 5 RoK M 3 125 000 4,348 59 670 4 973 D01SG 117 5 RoK M 3 095 000 4,348 59 670 4 973 D02R 117 5 RoK M 3 075 000 4,348 59 670 4 973 D03S 117 5 RoK M 3 075 000 4,348 59 670 4 973 D04RG 117 5 RoK M 3 095 000 4,348 59 670 4 973 E01SG 117 5 RoK M 2 825 000 4,348 59 670 4 973 E02R 117 5 RoK M 2 825 000 4,348 59 670 4 973 E03S 117 5 RoK M 2 825 000 4,348 59 670 4 973 E04RG 117 5 RoK M 2 795 000 4,348 59 670 4 973 F01SG 117 5 RoK M 2 795 000 4,348 59 670 4 973 F02R 117 5 RoK M 2 795 000 4,348 59 670 4 973 F03S 117 5 RoK M 3 095 000 4,348 59 670 4 973 diff. -0,004 0 SUMMA 2 691 67 620 000 100,000 1 372 410 1 RoK = Rum och Kök. 2 M = Mark ingår enligt bilaga till förhandsavtalet. 3 Månadsavgift år 1. Kostnad avseende el för uppvärmning, varmvatten och hushållsel samt sophämtning debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören till en uppskattad kostnad om 1450 kr/mån och kan variera beroende på hushållets storlek och livsstil. TV, bredband och telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantör och kostnaden varierar beroende på leverantör och avtal. Sida 5
G. NYCKELTAL 1 Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel, bredband, TV, telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) Amortering per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Avsättning till underhållsfond och amortering, år 1 37 049 kr 11 921 kr 25 128 kr 83 kr 510 kr 60 kr 100 kr 1 Nyckeltalen anger genomsnittliga värden. 8 Sida 6
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 372 410 1 399 858 1 427 855 1 456 412 1 485 541 1 515 252 1 672 960 1 847 083 Årsavgift kr/m² 510 520 531 541 552 563 622 686 Summa intäkter 1 372 410 1 399 858 1 427 855 1 456 412 1 485 541 1 515 252 1 672 960 1 847 083 Driftskostnader 223 100 227 562 232 113 236 756 241 491 246 320 271 958 300 263 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 251 602 Summa 0 0 0 0 0 0 0 251 602 Kapitalkostnader Räntor 882 200 877 789 873 125 868 194 862 981 1 013 372 974 754 923 728 Avskrivningar 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 Summa kostnader 1 816 900 1 816 951 1 816 838 1 816 550 1 816 071 1 971 292 1 958 311 2 187 194 Årets resultat 1-444 490-417 093-388 983-360 137-330 531-456 041-285 351-340 111 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 107 640 109 793 111 989 114 228 116 513 118 843 131 213 144 869 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 107 640 217 433 329 421 443 650 560 163 679 006 1 309 841 2 006 333 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -444 490-417 093-388 983-360 137-330 531-456 041-285 351-340 111 Årets avskrivning 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 711 600 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 267 110 294 507 322 617 351 463 381 069 255 559 426 249 371 489 Likviditetsreserv 50 000 Amorteringar -160 400-169 591-179 308-189 583-200 446-211 932-280 018-369 980 Årets kassaflöde 156 710 124 916 143 308 161 880 180 623 43 628 146 230 1 510 Kassabehållning inkl. fondavsättning 156 710 281 626 424 935 586 815 767 438 811 066 1 335 062 2 133 815 Låneskuld 32 080 000 31 919 600 31 750 009 31 570 701 31 381 118 31 180 672 29 992 418 28 422 414 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 160 400 kr år 1 därefter en årlig höjning med 5,73 %. Medelränta år 1-5 är 2,75 % och år 6-16 är 3,25 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 7 5
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 510 520 531 541 552 563 622 686 Antagen räntenivå + 1% 629 639 649 659 669 679 733 792 Antagen räntenivå + 2% 748 757 767 776 785 795 845 898 Antagen räntenivå - 1% 391 402 413 424 435 447 510 581 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 510 521 533 545 557 570 637 727 Antagen inflationsnivå + 2% 510 523 536 549 563 577 654 774 Antagen inflationsnivå - 1 % 510 519 528 537 547 557 608 651 I årsavgiften ingår inte kostnad för värme, vatten, hushållsel, TV, bredband och telefoni. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,75 % och år 6-16 är 3,25 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. 6 Sida 8
Sida 9