KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN B O K L O K F Y R E N ÄNGELHOLMS KOMMUN ORG NR: 769635-9459
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN & BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4 E. EKONOMISK PROGNOS 5 F. KÄNSLIGHETSANALYS 6 G.NYCKELTAL 7 H.SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 8 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Fyren, Ängelholms kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 5 februari 2018, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra 2 byggnader med 27 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus på fastigheten Ärrarp 24:4 Ängelholms kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, februari 2018, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart under oktober 2018. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 61 700 000 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 61 750 000 kr Sida 2
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Kapitaltid 2 kostnad kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 1 22 805 000 3m - 5 år 2,70 615 735 114 025 729 760 Summa 22 805 000 615 735 114 025 729 760 Insatser 38 945 000 Summa Finansiering 61 750 000 Summa år 1 5 varav amortering 114 025 729 760 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 71 880 Driftkostnader exklusive TV,bredband, telefoni och hushållsel 483 900 Fastighetsavgift, bostäder 6 0 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men 1 285 540 inkl. amorteringar och avsättningar Avgår amorteringar -114 025 Avgår avsättningar -71 880 Avskrivningar 7 508 200 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 1 607 835 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Antagna räntesatser är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första elva åren förväntas ske progressivt med en uppräkningsfaktor på 4,89%. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 För bostäder ingår eventuell fastighetsavgift till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 7 På fastigheterna används en 100-årig rak avskrivning. Sida 3
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgifter 1 270 479 Hyresintäkter förråd 1 39 600 Summa beräknade intäkter år 1 1 310 079 1 Det finns 27 förråd, här antas att 22 st är uthyrda för 150kr/mån I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning, forts Lgh BOA Antal Altan 4 Insats Andels- Årsavgift Månadsnr,ca 2 rum 3 tal avgift 5 (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) A11 31 1 RoK A 795 000 1,725 21 916 1 826 A12 31 1 RoK 695 000 1,725 21 916 1 826 A13 31 1 RoK 745 000 1,725 21 916 1 826 A21RG 55 2 RoK A 1 275 000 3,061 38 889 3 241 A22RG 55 2 RoK 1 095 000 3,061 38 889 3 241 A23RG 55 2 RoK 1 195 000 3,061 38 889 3 241 A21SG 55 2 RoK A 1 295 000 3,061 38 889 3 241 A22SG 55 2 RoK 1 095 000 3,061 38 889 3 241 A23SG 55 2 RoK 1 195 000 3,061 38 889 3 241 B31R 72 3 RoK A 1 745 000 4,007 50 908 4 242 B32R 72 3 RoK 1 395 000 4,007 50 908 4 242 B33R 72 3 RoK 1 495 000 4,007 50 908 4 242 B31S 72 3 RoK A 1 845 000 4,007 50 908 4 242 B32S 72 3 RoK 1 395 000 4,007 50 908 4 242 B33S 72 3 RoK 1 495 000 4,007 50 908 4 242 A31R 72 3 RoK A 1 695 000 4,007 50 908 4 242 A32R 72 3 RoK 1 395 000 4,007 50 908 4 242 A33R 72 3 RoK 1 495 000 4,007 50 908 4 242 A31S 72 3 RoK A 1 745 000 4,007 50 908 4 242 A32S 72 3 RoK 1 395 000 4,007 50 908 4 242 A33S 72 3 RoK 1 495 000 4,007 50 908 4 242 B41SG 85 4 RoK A 1 995 000 4,730 60 094 5 008 B42SG 85 4 RoK 1 645 000 4,730 60 094 5 008 B43SG 85 4 RoK 1 795 000 4,730 60 094 5 008 B41RG 85 4 RoK A 2 095 000 4,730 60 094 5 008 B42RG 85 4 RoK 1 645 000 4,730 60 094 5 008 B43RG 85 4 RoK 1 795 000 4,730 60 094 5 008-0,005-63 SUMMA 1 797 38 945 000 100,000 1 270 479 2 BOA = Bostadsarea 3 RoK = Rum och Kök. 4 A=Altan, resten har Balkong (1:orna har fransk balkong) 5 Månadsavgift inkl värme & vatten. Hushållsel, telefoni, TV och bredband debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören. Sida 4
BRF BOKLOK FYREN Org nr 769635-9459 E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Årsavgifter efter schablon 1 270 479 1 295 889 1 321 806 1 348 242 1 375 207 1 402 711 1 548 707 1 709 897 Årsavgift kr/m² 707 721 736 750 765 781 862 952 Övriga intäkter Hyresintäkter 39 600 40 392 41 200 42 024 42 864 43 722 48 272 53 296 Summa intäkter 1 310 079 1 336 281 1 363 006 1 390 266 1 418 072 1 446 433 1 596 979 1 763 194 Driftskostnader 483 900 493 578 503 450 513 519 523 789 534 265 589 871 651 266 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 48 741 Summa 0 0 0 0 0 0 0 48 741 Kapitalkostnader Räntor 615 735 612 656 609 427 606 040 602 487 731 819 705 479 672 038 Avskrivningar 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 Summa kostnader 1 607 835 1 614 434 1 621 077 1 627 759 1 634 476 1 774 283 1 803 550 1 880 244 Årets resultat 1-297 756-278 154-258 070-237 492-216 404-327 850-206 571-117 050 Ackumulerat resultat -297 756-575 910-833 980-1 071 472-1 287 877-1 615 727-2 897 414-3 571 566 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 71 880 73 318 74 784 76 280 77 805 79 361 87 621 96 741 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 71 880 145 198 219 982 296 261 374 066 453 428 874 687 1 339 792 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -297 756-278 154-258 070-237 492-216 404-327 850-206 571-117 050 Årets avskrivning 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 508 200 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 210 444 230 046 250 130 270 708 291 796 180 350 301 629 391 150 Likviditetsreserv 50 000 0 0 0 0 0 0 0 Amorteringar -114 025-119 601-125 449-131 584-138 018-144 767-183 798-233 352 Årets kassaflöde 146 419 110 445 124 680 139 124 153 777 35 582 117 831 157 798 Kassabehållning inkl. fondavsättning 146 419 256 864 381 545 520 669 674 446 710 028 1 132 136 1 936 059 Låneskuld 22 805 000 22 690 975 22 571 374 22 445 925 22 314 341 22 176 323 21 378 148 20 364 777 Förutsättningar Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 114 025 kr år 1 därefter en årlig höjning med 4,89 %. Medelränta år 1-5 är 2,70 % och år 6-11 är 3,30 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 5
BRF BOKLOK FYREN Org nr 769635-9459 F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 707 721 736 750 765 781 862 952 Antagen räntenivå + 1% 834 847 861 875 889 904 981 1065 Antagen räntenivå + 2% 961 974 987 1000 1014 1027 1100 1178 Antagen räntenivå - 1% 580 595 610 625 641 657 743 838 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 707 724 742 760 779 798 900 1021 Antagen inflationsnivå + 2% 707 727 748 770 792 815 943 1101 Antagen inflationsnivå - 1 % 707 718 729 741 752 764 826 891 I årsavgiften ingår kostnad för uppvärmning av vatten. TV, bredband, telefoni samt hushållsel debiteras bostadsrättshavaren direkt. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,70 % och år 6-11 är 3,30 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 6
G. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (kostnad för hushållsel, bredband, TV, telefoni debiteras bostadsrättshavaren direkt från leverantören) 34 363 kr 12 691 kr 21 672 kr 269 kr 707 kr Sida 7
Sida 8