1 EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BLADET 3 Orgnr 769634-8718 INNEHÅLLSFÖRTECKNING SID 1. Allmänna förutsättningar 2 2. Beskrivning av fastigheten 3 3. Försäkring 4 4. Förvärvskostnader och taxeringsvärde 4 5. Finansieringsplan 4 6. Löpande kostnader, intäkter och nyckeltal 5 7. Nyckeltal 6 8. Lägenhetsförteckning 6 9. Ekonomisk prognos och känslighetsanalys 7 10. Särskilda förutsättningar 8
2 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Bladet 3, orgnr 769634-8718, i Umeå kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen enligt stadgarna. Föreningen avser att förvärva fastigheterna UMEÅ; Bladet 4, Bladet 5, Bladet 6, Bladet 7, Bladet 8, Bladet 9. Bladet 10, Bladet 11 och Bladet 12 i Umeå kommun för att upplåta nio lägenheter med bostadsrätt. Samtliga bostadsrätter skall vara klara att tillträdas på upplåtelsedagen. Tillträde beräknas ske i september 2017. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende fastighetens förvärv avser den slutligt kända förvärvskostnaden. Beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Beräkning av driftskostnader utgår ifrån erfarenhetssiffror. Låneräntan utgörs av en schablonränta. Schablonräntans räntesats överstiger offert erhållen vid planens upprättande. I planens ekonomiska prognoser för de kommande elva åren görs en schablonmässig årlig höjning av låneräntan. Planen innehåller avrundningar. Bostadsrättföreningen avser att förvärva fastigheterna UMEÅ; Bladet 4, Bladet 5, Bladet 6, Bladet 7, Bladet 8, Bladet 9. Bladet 10, Bladet 11 och Bladet 12 genom köp av samtliga aktier i Björkbladet Mark AB, orgnr 559037-7569 som är lagfaren ägare till fastigheterna. Bostadsrättsföreningen kommer sedan att förvärva fastigheterna av bolaget, varefter bolaget likvideras. Förvärvet av fastigheterna sker till underpris med stöd av inkomstskattelagen 23 kap, RÅ 2003 ref 61 samt Regeringsrättens dom i mål nr 1111-05 av den 3 maj 2006. I samband med förvärvet av fastigheten genom köp av aktier kommer föreningen att redovisa en bokföringsmässig förlust. Denna förlust, som motsvaras av en avsättning till uppskrivningsfond då fastighetens värde skrivs upp samtidigt som värdet av aktierna skrivs ned, är av redovisningsteknisk natur och har ingen påverkan på föreningens likviditet och egna kapital. Däremot kommer föreningen inte att kunna tillgodoräkna sig det uppskrivna beloppet som skattemässigt omkostnadsbelopp. Detta medför i det hypotetiska fallet att föreningen skulle vidareförsälja fastigheten att mellanskillnaden mellan marknadsvärde och faktiskt anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten kan bli föremål för beskattning. I sammanhanget erinras dock om att en bostadsrättsförenings syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt på obegränsad tid, vilket innebär att en vidareförsäljning av fastigheten i princip endast kan bli aktuell i det fall föreningen försätts i likvidation eller konkurs. Föreningens årsavgift skall täcka löpande kostnader inklusive amorteringar och avsättningar för underhåll. Denna ekonomiska plan är en analys av föreningens likviditet under de första elva åren. Under avsnitt 6. Löpande kostnader, intäkter och nyckeltal redovisas styrelsens prognos för intäkter år 1, samt vilka poster som innefattas i prognoserna för Utbetalningar år 1 samt Bokföringsmässiga kostnader år 1. För att täcka prognosticerade underhållskostnader görs en initial avsättning i likviditetsreserv/initial reparationsfond samt en årlig avsättning på 30 kr/kvm.
3 2. Beskrivning av fastigheten Fastigheter UMEÅ; BLADET 4, BLADET 5, BLADET 6, BLADET 7, BLADET 8, BLADET 9. BLADET 10, BLADET 11 och BLADET 12 Adress Enbärsvägen 3, 904 35 UMEÅ Kommun UMEÅ Socken UMEÅ Tomt 1 162 m2 Byggnad Två radhuslängor i två plan Byggnadsår 2017 Antal lägenheter Nio lägenheter, total bostadsyta 1 161 m2 Grund Betongplatta Stomme Trä Fasad Träpanel Yttertak Tegeltak Fönster Treglas Uppvärmning Fjärrvärme Ventilation FTX på vind Vatten och avlopp Kommunalt Elinstallation Ett abonnemang för samtliga lägenheter, separata undermätare för varje andel. Sophantering VAKIN, container för hushållssopor på den egna fastigheten Parkering Nio platser i gemensam carport och tre gästparkeringar. Parkeringar hyrs ut enligt separat avtal. Lägenhetsutrustning (vanligast förekommande ytskikt) Hall G Klinker, V Målat och T Målat Kök G Trä, V Målat, T Målat och Ö Köksinredning med luckor av trä, spis och kyl/frys. Badrum/WC G Klinker, V Kakel och T Målat Vardagsrum G Trä, V Målat och T Målat Sovrum G Trä, V Målat och T Målat
4 3. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar med styrelseansvar samt bostadsrättstillägg för medlemmarna. 4. Förvärvskostnader och taxeringsvärde Köpeskilling fastighet/aktier Lagfartskostnader Ombildningskostnader Likviditetsreserv/Initial reparationsfond Kostnad pantbrev Slutligt känd anskaffningskostnad, kronor 34 000 000 kr 400 000 kr 300 000 kr 50 000 kr 210 000 kr 34 960 000 kr Beräknat taxeringsvärde Byggnad Mark Summa 10 800 000 kr 2 902 000 kr 13 702 000 kr *Fördelning anskaffningsvärde byggnad och mark / Avskrivningsunderlag byggnad Byggnad Mark 27 279 813 kr 7 330 187 kr Summa 34 610 000 kr *Avser anskaffningskostnad exkl Ombildningskostnader och Likviditetsreserv/Initial reparationsfond 5. Finansieringsplan Belopp Bindningstid Räntesats Räntor år 1 Amortering år 1 Summa år 1 1%/år Lån 1 10 505 000 kr 1 år 2,50% 262 625 kr 105 050 kr 367 675 kr Summa lån 10 505 000 kr 2,50% 262 625 kr 105 050 kr 367 675 kr Insatser 24 455 000 kr Upplåtelseavgifter - Summa finansiering 34 960 000 kr Finansiering via medlemsinsats 70% Finansiering via kreditinstitut 30% Totalt 100% Säkerhet utgörs av pantbrev i fastighet. Räntesats enligt faktisk offert understiger räntesats använd i plan.
5 6. Löpande kostnader och intäkter Kapitalkostnader Räntor 262 625 kr 226 kr/kvm Avskrivningar 272 798 kr 235 kr/kvm Summa kapitalkostnader 535 423 kr 461 kr/kvm Avskrivningar beräknas till 1 % av fastighetens anskaffningsvärde exkl. mark Driftskostnader Försäkringar/Bankavgifter 25 000 kr 22 kr/kvm Fastighetsförvaltning, administration, revision 25 000 kr 22 kr/kvm Vatten- och avloppsavgift 30 000 kr 26 kr/kvm Renhållning, snöröjning och sophantering 35 000 kr 30 kr/kvm Värme 140 000 kr 121 kr/kvm TV/Internet 0 kr 0 kr/kvm Åvilar bostadsrättsinnehavaren Fastighetsel 0 kr 0 kr/kvm Åvilar bostadsrättsinnehavaren Övrigt/Buffert 10 000 kr 9 kr/kvm Summa driftskostnader 265 000 kr 228 kr/kvm Övriga kostnader Fastighetsskatt (eller motsv.) 5 000 kr 4 kr/kvm Summa bokföringsmässiga kostnader år 1, SEK 805 423 kr 694 kr/kvm Avsättning i enlighet med föreningens stadgar 34 830 kr 30 kr/kvm Avsättning beräknas schablonmässigt med 30 kr/kvm per år Räntor 262 625 kr 226 kr/kvm Amorteringar 105 050 kr 90 kr/kvm Summa driftskostnader 265 000 kr 228 kr/kvm Summa övriga kostnader 5 000 kr 4 kr/kvm Summa utbetalningar år 1, SEK 672 505 kr 579 kr/kvm *Årsavgifter 618 405 kr 533 kr/kvm Övriga intäkter Ränteintäkter 100 kr 0 kr/kvm Hyresintäkter parkering/lokaler 54 000 kr 47 kr/kvm Summa övriga intäkter 54 100 kr 47 kr/kvm Summa intäkter år 1, SEK 672 505 kr 579 kr/kvm *Föreningens årsavgift skall täcka löpande kostnader inklusive amorteringar och avsättningar för underhåll. Denna ekonomiska plan är en analys av föreningens likviditet under de första elva åren.
6 7. Nyckeltal Antal lägenheter 9 Lägenhetsarea kvm 1161 Anskaffningskostnad per kvm 30 112 kr Belåning per kvm år 1 9 048 kr Insats/upplåtelseavgift per kvm 21 064 kr Driftskostnader och övriga kostnader per kvm å 233 kr Årsavgift per kvm år 1 533 kr 8. Lägenhetsförteckning Hus Antal Kvm Insats Insats/kvm Årsavgift/ Årsavgift/ Årsavgift rum månad kvm Andelstal LGH 1 Fem 129 2 745 000 21 279 5 726 68 712 533 11,111% LGH 2 Fem 129 2 695 000 20 891 5 726 68 712 533 11,111% LGH 3 Fem 129 2 695 000 20 891 5 726 68 712 533 11,111% LGH 4 Fem 129 2 695 000 20 891 5 726 68 712 533 11,111% LGH 5 Fem 129 2 745 000 21 279 5 726 68 712 533 11,111% LGH 6 Fem 129 2 745 000 21 279 5 726 68 712 533 11,111% LGH 7 Fem 129 2 695 000 20 891 5 726 68 712 533 11,111% LGH 8 Fem 129 2 695 000 20 891 5 726 68 712 533 11,111% LGH 9 Fem 129 2 745 000 21 279 5 726 68 712 533 11,111% 1161 24 455 000 21 064 51 534 618 405 533 100% Årsavgiften för en lägenhet beräknas så att den, i förhållande till andelstal i ekonomisk plan, kommer att bära sin del av föreningens kostnader, amorteringar och avsättning till fonder. Årsavgiften betalas månadsvis och i förskott senast den sista vardagen före varje ny månads början. Denna ekonomiska plan är en analys av föreningens likviditet.
7 9. Ekonomisk prognos och känslighetsanalys ÅR 1 2 3 4 5 6 11 KAPITALKOSTNADER 535 423 563 997 591 940 619 253 645 936 671 988 792 796 Låneräntor 262 625 291 199 319 142 346 455 373 138 399 190 519 998 Avskrivningar 272 798 272 798 272 798 272 798 272 798 272 798 272 798 DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader 265 000 270 300 275 706 281 220 286 845 292 581 323 034 ÖVRIGA KOSTNADER 5 000 5 100 5 202 5 306 5 412 5 520 6 095 Fastighetsskatt eller motsvarande 5 000 5 100 5 202 5 306 5 412 5 520 6 095 ÖVRIGA INTÄKTER - 54 100-55 280-56 482-57 705-58 951-60 220-66 926 Intäkter parkering - 54 000-55 080-56 182-57 305-58 451-59 620-65 826 Ränteintäkter - 100-200 - 300-400 - 500-600 - 1 100 AMORTERINGAR/AVSÄTTNINGAR 139 880 140 577 141 287 142 012 142 751 143 505 147 508 Amorteringar lån 105 050 105 050 105 050 105 050 105 050 105 050 105 050 Avsättningar underhåll 34 830 35 527 36 237 36 962 37 701 38 455 42 458 PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Låneräntor 2,50% 2,80% 3,10% 3,40% 3,70% 4,00% 5,50% Intäktsräntor 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% Inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Total bostadsrätts area 1 161 1 161 1 161 1 161 1 161 1 161 1 161 NETTO FÖRE ÅRSAVGIFTER Nettokostnader 751 323 784 117 816 366 848 074 879 241 909 870 1 054 998 Nettoutbetalningar 618 405 651 895 684 855 717 288 749 194 780 577 929 708 NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFTER Löpande penningvärde, totalt 618 405 651 895 684 855 717 288 749 194 780 577 929 708 Löpande penningvärde/kvm 533 561 590 618 645 672 801 Fast penningvärde, totalt 630 773 664 933 698 553 731 633 764 178 796 188 948 302 Fast penningvärde/kvm 543 573 602 630 658 686 817 ÅR 1 2 3 4 5 6 11 HUVUDALTERNATIV ENL EKONOMISK PROGNOS Nettokostnader SEK 630 773 664 933 698 553 731 633 764 178 796 188 948 302 Nettoutbetalningar SEK 618 405 651 895 684 855 717 288 749 194 780 577 929 708 Nettokostnader SEK/KVM/(BR)/ÅR 543 573 602 630 658 686 817 Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR 533 561 590 618 645 672 801 HUVUDALTERNATIV MEN LÅNERÄNTA +1 PROCENTENHET Nettokostnader SEK 737 924 771 013 803 561 835 570 867 043 897 982 1 044 738 Nettoutbetalningar SEK 723 455 755 895 787 804 819 186 850 042 880 374 1 024 253 Nettokostnader SEK/KVM/(BR)/ÅR 636 664 692 720 747 773 900 Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR 623 651 679 706 732 758 882 ÄNDRING AV NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFT 17,0% 16,0% 15,0% 14,2% 13,5% 12,8% 10,2% HUVUDALTERNATIV MEN INFLATION +1 PROCENTENHET Nettokostnader SEK 636 957 674 036 710 697 746 949 782 799 818 253 989 873 Nettoutbetalningar SEK 618 405 654 404 689 997 725 194 759 999 794 421 961 042 Nettokostnader SEK/KVM/(BR)/ÅR 549 581 612 643 674 705 853 Nettoutbetalningar SEK/KVM/(BR)/ÅR 533 564 594 625 655 684 828 ÄNDRING AV NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFT 0,0% 0,4% 0,8% 1,1% 1,4% 1,8% 3,4%
8 10. Särskilda förutsättningar I. Insats och årsavgift fastställs av styrelsen. II. III. IV. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande kostnader samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgiften skall gälla lägenheternas andelstal. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5% av prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken (2010:110) och pantsättningsavgift till högst 1% av prisbasbeloppet. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens ansvar i föreningens stadgar. V. Bostadsrättshavaren skall ha en tecknad hemförsäkring, föreningen svarar för att teckna bostadsrättstillägget till hemförsäkringen. VI. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Umeå den Bostadsrättsföreningen Bladet 3 Jörgen Holmquist Daniel Rojas Marcus Holmgren