Ekonomisk Plan För BRF Sjöbodarna 2 i Östersund Organisationsnummer: 769632-0840 Innehållsförteckning A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten C. Beräknade kostnader för förenings fastighetsförvärv D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter F. Redovisning av andelstal, insats, årsavgifter G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys I. Bilagor till granskningsintyg J. Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg Sida 1 av 10
A. Allmänna Förutsättningar Bostadsrättsföreningen Sjöbodarna 2 i Östersund, 769632-0840, som registrerats hos Bolagsverket 2016-04-15, har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att uppföra ett flerbostadshus innehållande 29 lägenheter, gemensamhetslokal samt garage. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig i fråga om kostnader för fastighetens förvärv på avtalad köpeskilling och på byggkostnader på entreprenadkontraktet. Förhandsavtal kommer att tecknas vid godkänd Ekonomisk plan vilket beräknas ske i juni 2016. Lägenheterna kommer att upplåtas 3-4 månader innan planerade inflyttningar förutsatt tillstånd från Bolagsverket. Inflyttning beräknas ske i januari 2018. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållande. Föreningen har erbjudits långfristiga lån utav Svenska Handelsbanken AB. Bostadsrättsföreningen förvärvar Sjöbodarna 4 i Östersund AB av Sjöbodarna 1 i Östersund AB. Fastigheten överlåts till marknadspris, men det bokförda värdet på fastigheten är lägre. Detta ger upphov till en latent skatt i föreningen. Denna blir inte aktuell, att erlägga förrän föreningen skulle sälja sin fastighet. Därför värderas den latenta skatten till 0 kr. I Sjöbodarna 4 i Östersund AB ingår markavtal. Förprojektering av fastighet köps av Sjöbodarna 3 i Östersund som också uppför garage på beställning från BRF Sjöbodarna 1 och 2. Entreprenadavtal för uppförande av bostadshus ovan garage upphandlas direkt med entrprenör. Sjöbodarna 1 i Östersund AB garanterar den ekonomiska planen samt att hålla bostadsrättsföreningen skadeslös för det fall att bostadsrättsföreningen inte lyckas upplåta samtliga lägenheter med bostadsrätt inom Projektet. Upphandlad totalentreprenör innehar Entreprenadförsäkring enligt Allmänna Bestämmelser. Byggfelsförsäkring tecknas via Söderberg och Partners. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser och upplåtelseavgifter enligt 4 kap 2 bostadsrättslagen lämnas av AB Persson Invest och Martinson Group AB alternativt att försäkring tecknas för ändamålet. B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Tomtens areal Boarea enligt tabell Kvarteret Hebe, Östersunds kommun ca 2 115 m2 3 166 m2 Sida 2 av 10
Antal bostadslägenheter Byggnadens utformning 29 st. Ett flerbostadshus i fyra huskroppar ovan garage, förråd och teknikutrymmen i två plan. Nedre garaget kommer ägas av BRF Sjöbodarna 1 i Östersund genom 3Dfastighetsbildning. Vidare samägs en gemensamhetslokal vid strandkant tillsammans med BRF Sjöbodarna 1 i Östersund. Parkering Den del av garaget som föreningen äger blockuthyrs till Sjöbodarna Garagebolag AB. De boende kan i sin tur hyra garageplats av garagebolaget. Områdets utbyggnad Storsjö Strand är Östersunds kommuns nya stadsdel där hållbarhet är ledord i fastigheternas och omgivnings utförande. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden av området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavare att utkräva ersättning på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger ej. Området är indelat i flera olika etapper där första etappen ligger närmast centrum. När första etappen är inflyttad kommer byggtrafik i kommande etapper i huvudsak ske i söder för att minimera störning på inflyttade etapper. Efterarbeten/garantiarbeten eller andra arbeten Bostadsrättshavaren skall utan särskild ersättning hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid, för entreprenörens utförande av efterarbete, garantiarbeten eller andra arbeten. Kortfattad byggnadsbeskrivning Sjöbodarnas konstruktionslösningar tar tillvara den senaste utvecklingen inom modern träbyggnadsteknik, med tydliga kopplingar till det genuint jämtländska. Arkitektens val har utgått från den helhet som Persson Invest och Martinsons vill skapa. Med kvalitet och miljö som ledord har skapas ett hållbart boende för generationer framåt. Miljöklassning av fastighet Byggnaderna utförs så att kriterierna för Miljöbyggnad klass SILVER uppnås. Utvändiga ytskikt De utvändiga ytskikten består av trästommar och liggande limträpaneler. Trä behandlas med en grå lasyr för att skydda mot vind och vatten. Balkongerna utförs med trallgolv och räcken i trä, stål och glas med inglasning som tillval. Två av hustaken beläggs av sedum, dvs så kallade gröna tak. Entréer Fastigheten har tre trapphus och hissar med ingång från två håll till varje. Entrépartier består av glas och trä i ek. De 2 lägenheterna i hus D4 har egna entréer från innegården. Till innergården kommer man antingen ifrån portikerna från gatan, ifrån strandpromenaden alternativ via genomgång av någon av trapphusens dubbla entréer. Sida 3 av 10
Allmänna ytor och hissar Golven i allmänna utrymmen består av klinker, Terazzoplattor samt betongmosaik i trappor. Fastighetens tre hissar är av typen Mono Space. Värme / Ventilation Fastigheten värms via vattenburen golvvärme där fjärrvärme är värmekällan. Ventilationen är av typ FTX. Återvinning / sopor Återvinning och sopor kommer att ske utanför fastigheten i ett system där behållare till större delen är under mark. Systemet heter Molok Domino och kommer innehålla 8 fraktioner som är anpassade i storlek för bostadsrättsföreningens behov. Placering sker vid gata sydost om fastigheten. Gemensamhetslokal Bostadsrättsföreningen kommer att tillsammans med bostadsrättsföreningen Sjöbodarna 1 i Österund äga ett gemensamt strandhus. Strandhuset kommer av vara drygt 60 m2 och inrymma omklädning, dusch och bastu, kök och sittplatser för ca 16 personer, samt övernattningsmöjlighet med 4 bäddar. De bägge bostadsrättsföreningarna kommer att bestå av ca 79 lägenheter varav respektive bostadsrättsförening står sin andelskostnad i investering och drift. Golv och vägg Golven i badrum och hall består av en mörkgrå granitkeramik. Övriga golv är vitmigmenterad mattlackad 2-stavig askparkett. Vägg och tak är vitmålade förutom i badrummet där väggarna består av blankvitt kakel. Innerdörrarna är vita med trycke i matt krom. Kök Köket har vitvaror i rostfritt stål, stänkskydd i vitt kakel, mörkgrå bänkskivor och fläktkåpa. Dessutom ingår både inbyggnadshäll, inbyggnadsugn och mikrovågsugn i arkitektens val. Badrum Inredningen i övrigt går i övervägande vitt, badrumskommod samt spegel med LEDbelysning. Förvaring Tack vare de praktiska skjutdörrarna skapas ett förvaringssystem som är lättillgängligt, utan att för den skull ta alltför mycket plats från boendeytan. Tillval Arkitektens val utgår från att erbjuda alla köpare en jämn och hög, såväl estetisk som kvalitativ nivå. För den som vill sätta en mer personlig prägel på sin bostad erbjuds Sida 4 av 10
tillval som alternativ till Arkitektens val. Önskat tillval kommer att offereras och redovisas av anvisad återförsäljare. C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv Nybyggnadskostnader inklusive köpeskilling för föreningens fastighet, mervärdesskatt, anslutningsavgifter, lagfarts- och inskrivningskostnader m.m. Beräknad slutlig anskaffningskostnad 151 176 500 kr Taxeringsvärdet har inte fastställts ännu men har beräknats med hjälp av Skatteverkets kalkylmodell, se bilaga I. Taxeringsvärdet bedöms till ca 53 813 000 kr. Fastigheten är under entreprenadtiden försäkrad. Vid tillträde övertar bostadsrättsföreningen ansvaret för att huset är fullvärdesförsäkrat. D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader. Årliga kostnader avser år 1 från placering av lån. Kapitalkostnader: Kostnaderna avser lån som beräknas kunna upptas för fastighetens finansiering med årliga räntekostnader och amortering. Räntekostnaden för föreningens lån baseras på offererade indikativa låneräntor. Ändras dessa låneräntor kan detta innebära såväl ökade som minskade räntekostnader. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev i föreningens fastighet. Summa beräknade årliga kostnader år 1 Löptid Ränta % * Bindningstid ** Amortering % *** Belopp Summa kr Bottenlån 50 år 1,54% 5 år 0,00% 24 435 750 376 311 Bottenlån 50 år 1,45% 2 år 0,00% 24 435 750 354 318 Insatser **** 102 305 000 Projektkostnad / Kapitalkost 151 176 500 730 629 Driftskostnader, skatter och fondavsättning 1 216 060 Summa årskostnader och fondavsättningar 1 946 689 * Angivna räntor är utifrån offererade indikativa bankräntor. ** Bindningstiden är föreslagen på 5 och 2 år. Beroende på ränteläget vid slutplacering kan alternativa placeringstider bli aktuellt. *** Då ca 70% av investering täcks av insatser har banken erbjudit amorteringsfrihet de första fem åren. I långtidsprognosen framgår att amortering är 0 % år 1 5 och 1% från år 6 och framåt. **** Insatsernas fördelning mellan bostadsrätterna framgår i punkt F. Sida 5 av 10
Årliga kostnader Räntor Avskrivningar* Avsättningar Avsättning till fond för yttre underhåll Driftskostnader: ** Fastighetsavgift/-skatt Teknisk förvaltning Värme Fastighetsel Vatten Sophantering Försäkring Bredband, TV och telefoni Ekonomsik förvaltning Styrelsearvode, lön (inkl soc.avg) och revisor Övriga kostnader Summa beräknade årliga kostnader 730 629 kr 1 233 632 kr 115 000 kr 50 000 kr 120 000 kr 220 000 kr 70 000 kr 60 000 kr 60 000 kr 40 000 kr 70 000 kr 60 000 kr 50 000 kr 25 000 kr 2 904 261 kr * Avskrivning för räkenskapsår sker enligt linjär (rak) plan på 100 år för byggnad. Avskrivningen resulterar i ett bokföringsmässigt underskott, som inte har någon påverkan på bostadsrättsföreningens likviditet (kassabehållning), ekonomisk hållbarhet och därmed inte heller på årsavgiften. ** Driftskostnaderna är uppskattade efter normalförbrukning. Variationer över åren förekommer och det beräknade värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre. Individuella kostnader för hushållsel tillkommer och är uppskattade till 300 500 kr/mån. *** Föreningen är befriad från fastighetsavgift avseende bostäder under de första 15 åren efter fastställt värdeår. Summan avser täcka garage och gemensamhetslokal. **** Avsättning för förenings fastighetsunderhåll skall ske enligt föreningens stadgar. I ovan angiven uppskattad kostnad ingår även beräknad servicekostnad på hissar. ***** Enligt kontrakt ansvarar Deloitte för den ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningen, efter godkänd slutbesiktning. E. Beräkning av Föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader, amorteringar och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas mellan bostadsrätterna. Intäkter Årsavgifter Hyra garage* Hyra strandhus** Triple play *** Summa 1 662 562 kr 208 800 kr 5 727 kr 69 600 kr 1 946 689 kr Sida 6 av 10
Kostnader som bostadsrättsinnehavaren skall svara för som inte ingår i årsavgiften: * Hyra garage Intäkt av hyra på garage är den beräknade intäkten för blockuthyrning av garaget exklusive moms. Lägenhetsinnehavare kan i sin tur hyra garageplats av garagebolaget. ** Hyra strandhus Intäkt av hyra på strandhus är den beräknade intäkten för bostadsrättsföreningen. *** Triple play Triple play är bredband och telefoni och beräknas till 200kr/mån som kommer att betalas av respektive lägenhet. F. Redovisning av andelstal, insats, årsavgifter Plan Lhg-nr Antal rok Lgh-area Årsavgift År 1 Månadsavgift År 1 Insats kr Upplåtelseavgift kr Pris (kr) Pris kr/m2 Andelstal Plan 1 D3-C11 3 95 49 887 4 157 2 232 500 1 312 500 3 545 000 37 316 3,00% Plan 2 D1-A24 5 151 79 295 6 608 3 548 500 1 246 500 4 795 000 31 755 4,77% Plan 2 D1-A21 4 125 65 641 5 470 2 937 500 457 500 3 395 000 27 160 3,95% Plan 2 D1-A22 3 105 55 139 4 595 2 467 500 27 500 2 495 000 23 762 3,32% Plan 2 D2-A23 3 110 57 764 4 814 2 585 000 310 000 2 895 000 26 318 3,47% Plan 2 D2-B24 4 132 69 317 5 776 3 102 000 393 000 3 495 000 26 477 4,17% Plan 2 D2-B23 3 110 57 764 4 814 2 585 000 310 000 2 895 000 26 318 3,47% Plan 2 D3-B22 3 85 44 636 3 720 1 997 500 97 500 2 095 000 24 647 2,68% Plan 2 D3-B21 3 82 43 061 3 588 1 927 000 418 000 2 345 000 28 598 2,59% Plan 2 D3-C22 3 82 43 061 3 588 1 927 000 418 000 2 345 000 28 598 2,59% Plan 2 D3-C21 3 93 48 837 4 070 2 185 500 1 909 500 4 095 000 44 032 2,94% Plan 2 D4-C23 4 144 75 619 6 302 3 384 000 861 000 4 245 000 29 479 4,55% Plan 2 D4-A25 4 135 70 893 5 908 3 172 500 872 500 4 045 000 29 963 4,26% Plan 3 D1-A31 4 125 65 641 5 470 2 937 500 1 057 500 3 995 000 31 960 3,95% Plan 3 D1-A32 3 105 55 139 4 595 2 467 500 77 500 2 545 000 24 238 3,32% Plan 3 D2-A33 3 110 57 764 4 814 2 585 000 960 000 3 545 000 32 227 3,47% Plan 3 D2-B33 3 110 57 764 4 814 2 585 000 960 000 3 545 000 32 227 3,47% Plan 3 D3-B32 3 85 44 636 3 720 1 997 500 197 500 2 195 000 25 824 2,68% Plan 3 D3-B31 3 82 43 061 3 588 1 927 000 868 000 2 795 000 34 085 2,59% Plan 3 D3-C32 3 89 46 737 3 895 2 091 500 903 500 2 995 000 33 652 2,81% Plan 3 D3-C31 3 93 48 837 4 070 2 185 500 2 009 500 4 195 000 45 108 2,94% Plan 4 D1-A41 5 175 91 898 7 658 4 112 500 1 682 500 5 795 000 33 114 5,53% Plan 4 D1-A42 3 106 55 664 4 639 2 491 000 1 404 000 3 895 000 36 745 3,35% Plan 4 D3-B42 3 85 44 636 3 720 1 997 500 1 297 500 3 295 000 38 765 2,68% Plan 4 D3-B41 3 89 46 737 3 895 2 091 500 1 103 500 3 195 000 35 899 2,81% Plan 4 D3-C42 3 89 46 737 3 895 2 091 500 1 103 500 3 195 000 35 899 2,81% Plan 4 D3-C41 3 93 48 837 4 070 2 185 500 2 159 500 4 345 000 46 720 2,94% Plan 5 D1-A51 5 175 91 898 7 658 4 112 500 1 882 500 5 995 000 34 257 5,53% Plan 5 D1-A52 3 106 55 664 4 639 2 491 000 1 604 000 4 095 000 38 632 3,35% Totalt BRF Sjöbodarna 2 i Östersund 3 166 1 662 562 138 547 74 401 000 27 904 000 102 305 000 32 314 100% Sida 7 av 10
G. Ekonomisk prognos Antaganden: Oförändrade räntor, 1% amortering från år 6 och årlig inflation på 2% År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Föreningens årliga utgifter Kapitalkostnader Räntor 730 629 730 629 730 629 730 629 730 629 730 629 694 097 Amorteringar 0 0 0 0 0 488 715 488 715 Summa 730 629 730 629 730 629 730 629 730 629 1 219 344 1 182 812 Fastighetsavgift/-skatt * 50 000 51 000 52 020 53 060 54 122 55 204 60 950 Avsättning till fond för yttre underhåll 115 000 117 300 119 646 122 039 124 480 126 969 140 184 Driftskostnader Värme 220 000 224 400 228 888 233 466 238 135 242 898 268 179 Fastighetsel 70 000 71 400 72 828 74 285 75 770 77 286 85 330 Vatten 60 000 61 200 62 424 63 672 64 946 66 245 73 140 Sophantering 60 000 61 200 62 424 63 672 64 946 66 245 73 140 Försäkring 40 000 40 800 41 616 42 448 43 297 44 163 48 760 Bredband 70 000 71 400 72 828 74 285 75 770 77 286 85 330 Ekonomisk förvaltning 60 000 61 200 62 424 63 672 64 946 66 245 73 140 Styrelsearvode, lön (inkl soc.avg) och 50 000 51 000 52 020 53 060 54 122 55 204 60 950 Teknisk förvaltning 120 000 122 400 124 848 127 345 129 892 132 490 146 279 Övrigt 25 000 25 500 26 010 26 530 27 061 27 602 30 475 Summa 775 000 790 500 806 310 822 436 838 885 855 663 944 721 Summa utbetalningar och avgifter 1 670 629 1 689 429 1 708 605 1 728 164 1 748 115 2 257 180 2 328 667 Föreningens årliga intäkter Hyror 214 527 218 818 223 194 227 658 232 211 236 855 261 507 Årsavgifter 1 662 562 1 695 814 1 729 730 1 764 324 1 799 611 1 835 603 2 026 654 Bredband 69 600 70 992 72 412 73 860 75 337 76 844 84 842 Summa årliga intäkter 1 946 689 1 985 623 2 025 336 2 065 842 2 107 159 2 149 302 2 373 003 Nettobetalningar 276 060 296 194 316 731 337 678 359 044-107 878 44 336 Avskrivning ** -1 246 424-1 246 424-1 246 424-1 246 424-1 246 424-1 246 424-1 246 424 Resultat efter avskrivningar -970 364-950 230-929 694-908 746-887 380-1 354 302-1 202 088 Årsavgift/kvm 525 536 546 557 568 580 640 * Föreningen är befriad från fastighetsavgift avseende bostäder under de första 15 åren efter fastställt värdeår. Summan avser täcka garage och gemensamhetslokal. ** Avskrivning för räkenskapsår sker enligt linjär (rak) plan på 100 år för byggnad. Avskrivningen resulterar i ett bokföringsmässigt underskott, som inte har någon påverkan på bostadsrättsföreningens likviditet (kassabehållning), ekonomisk hållbarhet och därmed inte heller på årsavgiften. Basen för avskrivningen bygger på en fördelning mellan mark och byggnad enligt preliminärt taxeringsvärde. Sida 8 av 10
H. Känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Utbetalningar enligt huvudalternativ 1 670 629 1 689 429 1 708 605 1 728 164 1 748 115 2 257 180 2 328 667 Känslighetsanalys (summa utbetalningar) Känslighetsanalys ränta +1% 2 159 344 2 178 144 2 197 320 2 216 879 2 236 830 2 745 895 2 792 946 Känslighetsanalys ränta -1% 1 181 914 1 200 714 1 219 890 1 239 449 1 259 400 1 768 465 1 864 388 Känslighetsanalys inflation (summa utbetalningar) Inflation +1% 1 670 629 1 698 829 1 727 875 1 757 792 1 788 607 2 309 062 2 446 094 Inflation -1% 1 670 629 1 680 029 1 689 523 1 699 112 1 708 797 2 207 293 2 221 157 Känslighetsanalys amortering (betalplan serie 50 år, år 1 = 0,5 %) Amorteringar 241 850 271 043 301 263 331 439 361 576 391 676 541 612 Summa utbetalningar och avgifter 1 914 986 1 959 629 2 008 897 2 058 489 2 108 434 2 158 740 2 384 132 Summa årliga intäkter 1 946 689 1 985 623 2 025 336 2 065 842 2 107 159 2 149 302 2 373 003 Nettobetalningar 31 703 25 994 16 438 7 354-1 275-9 438-11 129 Sida 9 av 10
I. Bilagor till granskningsintyg a. Föreningens stadgar b. Registreringsbevis c. Avtal om förvärv av fastighetsbolag d. UE-kontrakt e. Köpekontrakt för mark f. Nybyggnadsförsäkring g. Räntor och kreditoffert h. Moderbolagsgaranti i. Taxeringsberäkning Östersund 2016- Bostadsrättsföreningen Sjöbodarna 2 i Östersund Lars Svärd Bo Engström Björn Staverfelt Clas Boström Sida 10 av 10