E K O N O M I S K P L A N F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N VILLA OXFORD 1 M A L M Ö K O M M U N ORG NR:

E K O N O M I S K P L A N F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N VILLA OXFORD 1 M A L M Ö K O M M U N ORG NR:

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker: A Allmänna förutsättningar sid 3 B Beskrivning av fastigheten sid 4-6 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv sid 7 D Nyckeltal sid 7 E F Preliminär finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader sid 7-9 Beräkning av föreningens årliga intäkter samt tabell: Specifikation av lägenheter och beräknade avgifter mm sid 10 G Ekonomisk prognos sid 11 H Känslighetsanalys sid 12 I Särskilda förhållanden sid 13 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 2

A ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Villa Oxford 1, Malmö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den XXXX 2014, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att, genom ombyggnad av Tunagården uppföra 7 bostadsrättslägenheter. Bostadsrättsföreningen avser att under första kvartalet av år 2015 förvärva samtliga aktier i Projekt Tunagården AB från Villaoxford AB, org.nr YYYYYY-YY. Projekt Tunagården AB kommer då att vara lagfaren ägare till fastigheten Malmö Tullstorp 180:50. Det finns även ett entreprenadavtal där beställare är Projekt Tunagården AB och entreprenör Villaoxford AB. Kontraktsarbetena i deras helhet skall vara färdigställda och tillgängliga för slutbesiktning senast 2015-06-15. Villaoxford ABs garantiåtaganden enligt ABT 06 övergår vid likvidationen av Projekt Tunagården AB till bostadsrättsföreningen. Föreningen kommer att köpa ut fastigheten ur aktiebolaget vilket sedan återköps och likvideras av säljaren. Föreningen kommer då att erhålla 50 000 kr i likvida medel. Föreningens underprisförvärv av fastigheten sker med stöd av 23 kap. inkomstskattelagen, RÅ 2003 ref.61 och Regeringsrättens dom i mål 1111-05. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske i juni 2015. Inflyttning i lägenheterna beräknas ske från och med juni 2015. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på upprättat köpekontrakt samt på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Säkerhet för entreprenörens förpliktelser samt säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser till bostadsrättshavare, som omnämns i 4 kap 2 2 p bostadsrättslagen, lämnas genom insatsförsäkring tecknad hos Gar-Bo Försäkrings AB. Projektet finansieras av Nordea. Efter ombygganden bedöms enbart normalt underhåll krävas de närmaste 10 åren. 3

B BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Malmö Tullstorp 180:50 Adress: Mor Marnas väg 100, 802 50 Malmö Fastighetens areal: c:a 4500 m 2 Bostadsarea: 697 m 2 Byggnadernas antal, utformning och belägenhet i förhållande till varandra: Parkering och förvaring Fastigheten består av en huvudbyggnad i två våningar och ett gårdshus i en våning. I gårdshuset byggs två stycken lägenheter, varav den ena upplåts som övernattnings- och uthyrningslägenhet till föreningen. I huvudbyggnaden finns fyra lägenheter på plan ett och två lägenheter på plan två, dvs sammanlagt 8 stycken lägenheter. Lägenhetsförråd anordnas på gården. Huvudbyggnadens bågar i fönster skall rustas. Lägenhetsentréer får nya säkerhetsdörrar. Tak i huvudbyggnaden tilläggsisoleras invändigt. Trappans undersida bekläds med nya gipsskivor för att klara brandkravet. Väggar mot trapphus kläs med isolering samt gips för att klara brand och ljudkrav mellan trapphus och lägenhet. Invändiga trappan får nya ytskikt. Väggar kläs invändigt med isolering samt gips. Parkering motorvärmare på gemensam parkeringsyta i anslutning till infarten. 10 p-platser för uthyrning finns. Gemensamma anordningar Bergvärmepump för uppvärmning och varmvatten. Enskild avloppsanläggning typ ACT Natural. Stamledningar inom fastigheten för el och vatten med tillhörande utrustning. Anslutning för telefon TV och data. Gemensamma anordningar på tomtmark På tomtmarken finns följande gemensamma anordningar: lägenhetsförråd, uteplatser, planteringar, gräsmatta och pool. Gemensamma anläggningar/servitut Pool samt vissa andra gemensamma ytor i anslutning till denna kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning till vilken föreningens fastighet, liksom angränsande fastighet kommer att bli anslutna. 4

Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus huvudbyggnad (ombyggnad) Antal våningar: 2 Grundläggning: Krypgrund delvis. Stomme: Tegel och trä Fasad: Fasadtegel, renoveras och ytbehandlas. Lägenhetsskiljande vägg: Dubbla gipsskivor på var sida om regelstomme med isolering. Bef väggar kompletteras med isolering och gips för att klara brand- och ljudkrav. Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Bjälklag: Trä, ev komplettering med gipsskivor för att uppnå brandkrav där så erfordras. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya ytterdörrar av trä. Golvbeläggning: Klinker i hall, bad och WC, i övrigt skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad. Takbeklädnad: Nytt tegeltak. Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. Ventilation: Till- och frånluft med värmeåtervinning.(ftx) Bostadshus gårdshus (ombyggnad) Antal våningar: 13 Grundläggning: Platta Källare på mark Stomme: Trä Fasad: Tegel Träpanel Lägenhetsskiljande vägg: Bef Dubbla väggar gipsskivor kompletteras på var med sida isolering om regelstomme och gips för med att isolering klara brand- och ljudkrav. Gipsskivor på reglar Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya Ytterdörr ytterdörrar av trä av trä Golvbeläggning: Klinker i i hall, bad och och WC, WC, i övrigt i övrigt trägolv skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad Takbeklädnad: Nytt Bandtäckt tegeltak.. plåt Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. värme via radiatorer. Ventilation: Till- Självdrag och frånluft och spisfläktar. med värmeåtervinning.(ftx). 5

Mark Trafikanläggningar: Vegetationsytor: Dagvatten: Grus Nyanläggning av gräs, träd, buskar Omhändertas lokalt genom naturlig infiltration Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Hall Klinker Målat Målat Kök Skurgolv i gran Målat Målat Vardagsrum Skurgolv i gran Målat Målat Sovrum Badrum WC Skurgolv i gran Klinker Klinker Målat Kakel Målat Målat Målat Målat Trappa Målad Målat Målat Inredning och utrustning i kök och badrum 6

C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Aktieförvärv inkl färdigställd fastighet 27 000 000 Likviditetstillskott 50 000 Beräknad slutlig anskaffningskostnad 27 050 000 D. NYCKELTAL (SEK) Anskaffningskostnad per kvm 41 172 Belåning per kvm år 1 15 297 Insats per kvm 25 875 Driftskostnader per kvm år 1 216 Årsavgift per kvm år 1 620 E. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation av lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av kostnader år 1. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev i fastighet. E:1 Finansieringsplan Lån / Insatser Bindningstid Amorteringsplan Räntesats 1) Belopp Lån 1 (korttidslån) 3 mån Serie 50 år 2,90% 3 350 000 Lån 3 (bottenlån) 3 år Serie 50 år 3,10% 3 350 000 Lån 4 (bottenlån) 5 år Serie 50 år 3,60% 3 350 000 Summa lån: 10 050 000 Insatser 17 000 000 Summa finansiering 27 050 000 1) Korttidslånet på 3 månader kommer att utbetalas våren 2015. De 3- och 5- åriga lånen kan komma att förtidsbindas och betalas ut våren 2015. 7

E:2 Beräknade årliga kostnader Räntekostnader år 1 Belopp Räntesats Räntekostnad Lån 1 (korttidslån) 3 350 000 2,90% 97 150 Lån 2 (bottenlån) 3 350 000 3,10% 103 850 Lån 3 (bottenlån) 3 350 000 3,60% 120 600 Summa: 10 050 000 321 600 Ränteintäkter år 1 Beräknad ränteintäkt på föreningens likvida medel -500 Beräknad nettokapitalkostnad år 1 (avrundad uppåt) 322 000 (Amortering redovisas nedan) År 1 År 2 År 3 Beräknad nettokapitalkostnad år 1-3 322 000 322 000 322 000 Amorteringar Lån 1 2 630 2 900 3 197 Lån 2 2 630 2 900 3 197 Lån 3 2 630 2 900 3 197 7 890 8 700 9 591 Amortering år 1 (avrundad uppåt) 8 000 (Beträffande avskrivning se nedan) Transport: 330 000 Förutsättningar och antaganden Enligt praxis skall avskrivningen av föreningens hus återspegla hur tillgångens värde successivt förbrukas över anläggningens antagna livstid. Anskaffningsvärdet av föreningens hus (ej marken) avses därför att skrivas av på ca 80 år enligt en progressiv avskrivningsplan (vilket kan ske för anläggningar med lång livstid). Detta kommer på sikt att leda till bokföringsmässiga underskott i föreningens resultaträkning. Eftersom föreningens årsavgifter skall täcka den löpande verksamheten inklusive amorteringar och avsättningar och det för läsaren av den ekonomiska planen torde vara mer angeläget att analysera utvecklingen av föreningens likviditet (i stället för det mer teoretiska bokföringsmässiga resultatet), redovisas i ekonomiska planen, såväl ovan som i den ekonomiska prognosen, avsedda amorteringar. 8

Avsättningar Transport: 330 000 Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar: Föreningens fastighetsunderhåll (Minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde) 26 000 Summa avsättningar 26 000 Driftskostnader (inkl mervärdesskatt i förekommande fall) Arvoden mm Styrelsen 2 000 Ekonomisk förvaltning 16 000 Revision 5 000 23 000 Skötsel & underhåll Fastighetsskötsel 3) 0 Trädgårdsskötsel 3) 0 Gemensamhetsanläggning/-ar 3) 15 000 Sophämtning 8 000 Snöröjning 3) 0 23 000 Förbrukning Vatten 15 000 Fastighetsel 5 000 Värme 50 000 Kabel-TV 12 000 82 000 Övrigt Försäkring 1) 14 000 Fastighetsavgift bostäder 2) 0 Övrigt 0 14 000 Summa driftskostnader 142 000 Summa 498 000 Reserv 5 340 Beräknad kostnad år 1 503 340 1) 2) Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom entreprenörens entreprenadförsäkring. Eventuell fastighetsskatt för bostäder under värdeåret ingår i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Fr o m år 16 utgår full kommunal fastighetsavgift. Enligt skattemyndigheten kommer fastigheten att åsättas vardeår 2014 då taxeringen ändras från specialenhet till hyreshus. Beräknat taxeringsvärde för fastighet för 2014 (bostäder och mark): 8 410 000 3) Fastigets- och trädgårdsskötsel samt snöröjning förutsätts skötas av bostadsrättshavarna själva. Drift av pool samt andra gemensamma ytor och anläggningar sköts genom samfällighet eller gemensam förvaltning tillsammans med angränsande fastighet. Ovanstående driftskostnader är beräknade med hänsyn till fastighetens utformning och belägenhet, föreningens storlek etc. Det faktiska beloppet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade beloppet. 9

F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet (inkluderande amorteringar och avsättningar) täckas med årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Exploatör garanterar via separat avtal 60 000 kr/år i hyresintäkt på övernattningslägenhet i 3 år. Årsavgifter 407 340 Hyresintäkter p-plats med motorvärmare, 10 st x 3600 kr/år 36 000 Hyresintäkter övernattningslägenhet, lgh 6 (8 mån x 6500 kr + viss säsongsuthyrning) 60 000 Summa beräknade årliga intäkter 503 340 SPECIFIKATION AV LÄGENHETER OCH BERÄKNADE AVGIFTER I nedanstående tabell lämnas specifikation över samtliga lägenheters huvuddata, såsom andelstal, insatser, årsavgifter etc. Lgh Bostads- Lägenhets- Insats Andelstal Årsavgift Månads- Avsättning nr area 1) beskrivning 2) avgift 3) inre fond 4) m 2, ca kr % kr kr/mån kr 1 157 5 RoK 3 675 000 20,2920 82 657 6 888-2 72 2 RoK 2 075 000 12,0438 49 059 4 088-3 84 2 RoK 2 340 000 14,2336 57 979 4 832-4a 82 2 RoK 2 345 000 13,6496 55 600 4 633-4b 72 2 RoK 1 995 000 12,4818 50 843 4 237-5 151 4 RoK 3 375 000 20,1460 82 063 6 839-7 39 2 RoK 1 195 000 7,1533 29 138 2 428 - Diff -0,0001 1,00 Totalt 657 17 000 000 100,0000 407 340 1) Angiven bostadsarea (BOA) är baserad på uppmätningar på ritning. 2) R = rum, K = kök 3) Månadsavgift år 1 exkl. hushållsel. En antagen årlig ökning av driftskostnaderna på 3 % per år innebär att föreningens årliga kostnader på sikt ökar. En höjning av årsavgifterna är därför efterhand erforderlig. Vid oförändrade eller måttligt höjda räntenivåer framledes, bedömes höjningen av årsavgiften bli ca 2 % per år. Kostnad för ev. utökat utbud Digital-TV, bredband och telefoni tillkommer. Hushållsel tillkommer. 4) Någon inre fond är enligt nuvarande stadgar inte förutsedd 10

G. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon 407 340 415 487 423 797 432 272 440 918 449 736 496 545 Årsavgifter efter förbrukn eller lika belopp per lgh 0 0 0 0 0 0 0 Årsavgift kr/m² 620 632 645 658 671 685 756 Övriga intäkter Hyresintäkter 96 000 97 920 99 878 101 876 103 913 105 992 117 023 Räntor 500 562 673 831 1 039 1 296 3 359 Summa intäkter 503 840 513 969 524 348 534 980 545 870 557 024 616 927 Kapitalkostnader Räntor 321 600 321 344 321 062 320 751 320 408 320 029 317 649 Avskrivningar / amorteringar 8 000 8 820 9 724 10 721 11 820 13 031 19 253 Driftskostnader 142 000 146 260 150 648 155 167 159 822 164 617 190 836 Avsättning för underhåll (yttre fond) Fondavsättningar 26 000 26 520 27 050 27 591 28 143 28 706 31 694 Ackumulerad fondavsättning 26 000 52 520 79 570 107 162 135 305 164 011 316 387 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 Årets överskott 6 240 11 025 15 864 20 750 25 678 30 640 57 495 (Ackumulerat överskott inkl kassa*) 56 240 67 265 83 129 103 879 129 556 160 196 393 367 Summa kostnader 503 840 513 969 524 348 534 980 545 870 557 024 616 927 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Fastighetsavgift för bostäder flerbostadshus 0 0 0 0 0 0 0 Låneskuld 10 050 000 10 042 000 10 033 180 10 023 456 10 012 735 10 000 916 9 926 532 * Kassabehållning inkl fond 82 240 119 785 162 699 211 040 264 861 324 207 709 754 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2% per år. Driftskostnaderna höjs med 3% per år. Räntan på kassan har satts till 1%. Antagen inflation 2%. Avskrivning år 1 lika som amortering. Medelränta är 3,20 %. 11

H. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittliga årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 620 632 645 658 671 685 756 Antagen räntenivå + 1% 773 785 798 811 824 837 907 Antagen räntenivå + 2% 926 938 950 963 976 989 1058 Antagen räntenivå - 1% 467 480 492 505 519 532 605 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 620 635 650 666 682 699 790 Antagen inflationsnivå + 2% 620 638 656 674 694 714 828 Antagen inflationsnivå - 1 % 620 630 640 650 660 671 724 12

I SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar uttas efter beslut av styrelsen. 2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3 Bostadsrättshavare skall på egen bekostnad till det hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. 4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5 Ändring av andelstal och insatser beslutas av föreningsstämma. 6 Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavare hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavare äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7 Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Malmö den 2014 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN OXFORD 1 Lars Bergmark Sven-Inge Blom 13