KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN TALLSTIGEN I ABRAHAMSBERG STOCKHOLMS KOMMUN ORG NR: 769631-1088
INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4-6 E. EKONOMISK PROGNOS 7 F. KÄNSLIGHETSANALYS 8 G. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sida 1 av 8
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Tallstigen i Abrahamsberg, Stockholms kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 30 oktober 2015, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra en byggnad med 35 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus samt garage på fastigheten Diktsamlingen 7 i Stockholms kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, 8 mars 2016, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med byggstart under september 2016 och preliminärt tillträde i december 2017. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt. 198 067 600 kr Likviditetsreserv 50 000 kr BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 198 117 600 kr Sida 2 av 8
C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Kapitaltid 2 kostnad kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån1 38 892 600 3 mån - 5 år 3,00 1 166 778 100 000 1 266 778 Summa 38 892 600 1 166 778 100 000 1 266 778 Insatser 159 225 000 Summa Finansiering 198 117 600 Summa år 1 5 varav amortering 100 000 1 266 778 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 93 950 Driftkostnader inklusive vattenförbrukning exklusive TV, bredband, telefoni och hushållsel 662 849 TV, bredband och telefoni 92 400 Hushållsel 147 896 Fastighetsavgift, bostäder 6 0 Fastighetsskatt, garage 25 323 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men inkl. amorteringar och avsättningar 2 289 196 kr Avgår amorteringar -100 000 Avgår avsättningar -93 950 Avskrivningar 1 246 326 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 3 341 572 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan andra bindningstider och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Antagna räntesatser är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering år 1: 100 000 kr, årlig uppräkning 3,2% de första elva åren. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Sida 3 av 8
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för TV, telefoni och bredband erlägges lika för varje bostadsrättslägenhet. Årsavgift för hushållsel preliminärdebiteras, avräkning sker därefter mot verklig förbrukning. Årsavgifter 1 670 900 Årsavgifter TV, bredband och telefoni 1 92 400 Årsavgifter hushållsel 2 147 896 Hyresintäkter garageplatser 3 378 000 Summa beräknade intäkter år 1 2 289 196 kr 1 TV och bredband är gruppanslutet och avgiften är 220 kronor per lägenhet och månad. Kostnad för eventuell TV utöver basutbud, eventuell fast avgift och samtalsavgifter för telefoni tillkommer och betalas av bostadsrättshavare direkt till respektive leverantör. 2 Årsavgift för hushållsel debiteras med 325 kronor (1-2 RoK) eller 375 kronor (3-5 RoK) per månad beroende på lägenhetsstorlek. Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. 3 21 p-platser i föreningens garage i fastigheten I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Balkong/ 6 Insats Andels- Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 5 uteplats/ tal TV, bred- avgift 7 årsavgift uteplats band och hushållsel och mark telefoni (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) 1-1001 56,5 2 RoK U 3 795 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 1-1002 59,0 2 RoK U 3 795 000 2,411 40 285 2 640 3 577 3 900 1-1003 50,0 2 RoK U 3 295 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 1-1004 89,5 4 RoK B 5 195 000 3,479 58 131 2 640 5 064 4 500 1-1101 56,5 2 RoK B 3 895 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 1-1102 72,5 3 RoK B 4 495 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 1-1103 50,0 2 RoK B 3 395 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 1-1104 89,5 4 RoK B 5 295 000 3,479 58 131 2 640 5 064 4 500 1-1201 56,5 2 RoK B 3 995 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 1-1202 72,5 3 RoK B 4 595 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 1-1203 50,0 2 RoK B 3 495 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 5 RoK = Rum och Kök. 6 B = Balkong, U= Uteplats, U+M= uteplats och mark. 7 Månadsavgift inklusive TV, bredband och telefoni men exklusive hushållsel. Sida 4 av 8
Tabell, lägenhetsredovisning, forts Lgh Bostads- Antal Balkong/ 6 Insats Andels- Årsavgift Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 5 uteplats/ tal TV, bred- avgift 7 årsavgift uteplats band och hushållsel och mark telefoni (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) 1-1204 89,5 4 RoK B 5 395 000 3,479 58 131 2 640 5 064 4 500 1-1301 101,5 4 RoK B 6 095 000 3,900 65 165 2 640 5 650 4 500 1-1302 72,5 3 RoK B 4 695 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 1-1303 50,0 2 RoK B 3 595 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 1-1304 89,5 4 RoK B 5 495 000 3,479 58 131 2 640 5 064 4 500 1-1401 81,5 3 RoK B 5 295 000 3,199 53 452 2 640 4 674 4 500 2-0901 72,5 3 RoK U+M 4 395 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 2-0902 56,5 2 RoK U+M 3 895 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 2-1001 90,0 4 RoK B 5 195 000 3,497 58 431 2 640 5 089 4 500 2-1002 36,5 1 RoK U 2 595 000 1,622 27 102 2 640 2 479 3 900 2-1003 72,5 3 RoK B 4 395 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 2-1004 56,5 2 RoK B 3 995 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 2-1101 90,0 4 RoK B 5 295 000 3,497 58 431 2 640 5 089 4 500 2-1102 50,0 2 RoK B 3 395 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 2-1103 72,5 3 RoK B 4 495 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 2-1104 56,5 2 RoK B 4 095 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 2-1201 90,0 4 RoK B 5 395 000 3,497 58 431 2 640 5 089 4 500 2-1202 50,0 2 RoK B 3 495 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 2-1203 72,5 3 RoK B 4 595 000 2,884 48 189 2 640 4 236 4 500 2-1204 56,5 2 RoK B 4 195 000 2,323 38 815 2 640 3 455 3 900 2-1301 90,0 4 RoK B 5 495 000 3,497 58 431 2 640 5 089 4 500 2-1302 50,0 2 RoK B 3 595 000 2,095 35 005 2 640 3 137 3 900 2-1303 133,0 5 RoK B 7 495 000 5,004 83 612 2 640 7 188 4 500 2-1401 128,5 5 RoK B 7 395 000 4,846 80 972 2 640 6 968 4 500 Diff. 1-4 SUMMA 2 511,0 159 225 000 100,000 1 670 900 92 400 147 896 5 RoK = Rum och Kök. 6 B = Balkong, U= Uteplats, U+M= uteplats och mark. 7 Månadsavgift inklusive TV, bredband och telefoni men exklusive hushållsel. Sida 5 av 8
E. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon 1 670 900 1 704 318 1 738 404 1 773 172 1 808 636 1 844 809 2 036 818 Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh 240 300 245 106 250 008 255 008 260 108 265 311 292 924 Årsavgift kr/m² 761 776 792 808 824 840 928 Övriga intäkter Garageplatser 378 000 385 560 393 271 401 137 409 159 417 343 460 780 Räntor 0 1 440 2 664 4 175 5 983 8 096 9 932 Summa intäkter 2 289 200 2 336 424 2 384 347 2 433 493 2 483 887 2 535 558 2 800 454 Driftskostnader 903 145 921 208 939 632 958 425 977 593 997 145 1 100 929 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt garagelokaler 25 323 25 829 26 346 26 873 27 410 27 959 30 869 Summa 25 323 25 829 26 346 26 873 27 410 27 959 30 869 Kapitalkostnader Räntor 1 166 778 1 163 778 1 160 682 1 157 487 1 154 190 1 419 304 1 396 217 Avskrivningar 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 Summa kostnader 3 341 572 3 357 141 3 372 986 3 389 111 3 405 519 3 690 733 3 774 340 Årets resultat 1-1 052 372-1 020 718-988 639-955 618-921 632-1 155 176-973 887 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 93 950 95 829 97 746 99 700 101 695 103 728 114 525 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 93 950 189 779 287 525 387 225 488 920 592 648 1 143 251 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -1 052 372-1 020 718-988 639-955 618-921 632-1 155 176-973 887 Årets avskrivning 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 1 246 326 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 193 954 225 608 257 687 290 708 324 694 91 150 272 439 Likviditetsreserv 50 000 Amorteringar -100 000-103 200-106 502-109 910-113 428-117 057-137 024 Årets kassaflöde 143 954 122 408 151 185 180 798 211 266-25 907 135 415 Kassabehållning inkl. fondavsättning 143 954 266 362 417 547 598 345 809 611 783 704 1 128 570 Taxeringsvärde garagelokaler 2 532 300 2 582 946 2 634 605 2 687 297 2 741 043 2 795 864 3 086 860 Låneskuld 38 892 600 38 792 600 38 689 400 38 582 898 38 472 987 38 359 560 37 735 597 Förutsättningar Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan på kassan har satts till 1,0 % från och med år 2. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 100 000 kr år 1, därefter progressiv uppräkning med 3,20% Medelränta år 1-5 är 3,00 % och år 6-11 är 3,70%. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 6 av 8
F. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 761 776 792 808 824 840 928 Antagen räntenivå + 1% 916 931 946 961 977 993 1078 Antagen räntenivå + 2% 1071 1085 1100 1115 1130 1146 1228 Antagen räntenivå - 1% 606 622 638 654 671 688 778 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 761 780 800 821 841 863 979 Antagen inflationsnivå + 2% 761 784 809 834 859 886 1034 Antagen inflationsnivå - 1 % 761 772 784 795 807 819 881 I årsavgiften ingår kostnad för TV, telefoni, bredband, vattenförbrukning samt preliminär kostnad för hushållsel. Antagen räntenivå år 1-5 är 3,00 % och år 6-11 är 3,70 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 7 av 8
G. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även förråd och mark, om detta ingår i upplåtelsen. 4. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5. Ändring av andelstal och insatser beslutas av föreningsstämma. 6. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella ölägenheter som kan uppstå med anledning härav. Stockholm den 8 mars 2016 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN Tallstigen i Abrahamsberg *"1 Anna Wallén A, A? ; Göran Svanström ^Jan-Erik Fransson Sida 8 av 8
INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 3 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat kostnadskalkyl av den 8 mars 2016 för bostadsrättsföreningen Tallstigen i Abrahamsberg, org nr: 769631-1088. Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga. Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder. Stockholm den 5 april 2016 / / Jo rrönwall Tan Widén Ivokat Civ.ing Delta Advokatbyrå AB Kungsholmstorg 6 Fagottvägen 43 192 74 SOLLENTUNA 112 21 STOCKHOLM
Bilaga till granskningsintyg dat 2016-04-05 för Brf Tallstigen i Abrahamsberg Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: 1. Föreningens stadgar 2. Registreringsbevis 3. Offert avs totalentreprenad och fastighetsförvärv med bilagor 4. Kreditoffert Nordea 5. Beräkning av taxeringsvärde 6 Beräkning av avskrivning 7. Ritningar 2015-10-30 2015-10-30 2016-03-22 2016-03-16 2016-03-21 odaterad 2016-03-13