VIL L A O X F O R D 1

E K O N O M I S K P L A N F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N VIL L A O X F O R D 1 M A L M Ö K O M M U N ORG NR: 769629-2718

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker: A Allmänna förutsättningar sid 3 B Beskrivning av fastigheten sid 4-6 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv sid 7 D Nyckeltal sid 7 E F Preliminär finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader sid 7-9 Beräkning av föreningens årliga intäkter samt tabell: Specifikation av lägenheter och beräknade avgifter mm sid 10 G Ekonomisk prognos sid 11 H Känslighetsanalys sid 12 I Särskilda förhållanden sid 13 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 2

A ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Villa Oxford 1, Malmö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 15 december 2014, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att, genom fusion med Villa Oxford Ekonomisk föreningen som äger genomför och ombyggnad av fastigheten Tullstorp 180:5 uppföra 8 bostadsrättslägenheter. Bostadsrättsföreningen avser att under första kvartalet av år 2015 att fusioneras med Villa Oxford Ekonomisk Förening. Ekonomiska föreningen som förvärvat Projekt Villa Tullstorp Sverige AB kommer då att vara lagfaren ägare till fastigheten Malmö Tullstorp 180:50. Det finns även ett entreprenadavtal där beställare är Projekt Villa Tullstorp Sverige AB och entreprenör Villa Tullstorp Sverige AB. Kontraktsarbetena i deras helhet skall vara färdigställda och tillgängliga för slutbesiktning senast 2015-10-01. Villa Tullstorp Sverige AB:s garantiåtaganden enligt ABT 06 övergår vid likvidationen av Projekt Tunagården AB till bostadsrättsföreningen. Föreningen kommer att köpa ut fastigheten ur aktiebolaget vilket sedan återköps och likvideras av säljaren. Föreningen kommer då att erhålla 50 000 kr i likvida medel. Föreningens underprisförvärv av fastigheten sker med stöd av 23 kap. inkomstskattelagen, RÅ 2003 ref.61 och Regeringsrättens dom i mål 1111-05. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske i augusti 2015. Inflyttning i lägenheterna beräknas ske från och med augusti 2015. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på upprättat köpekontrakt samt på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Säkerhet för entreprenörens förpliktelser samt säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser till bostadsrättshavare, som omnämns i 4 kap 2 2 p bostadsrättslagen, lämnas genom insatsförsäkring tecknad hos XXXXXXX. Projektet finansieras av Sparbanken Syd. Efter ombygganden bedöms enbart normalt underhåll krävas de närmaste 10 åren. 3

B BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Malmö Tullstorp 180:50 Adress: Mor Marnas väg 100, 802 50 Malmö Fastighetens areal: c:a 4500 m 2 Bostadsarea: 790 m 2 Byggnadernas antal, utformning och belägenhet i förhållande till varandra: Parkering och förvaring Fastigheten består av en huvudbyggnad i två våningar och två gårdshus i en våning. I det ena gårdshuset byggs två stycken lägenheter, varav den ena upplåts som övernattnings- och uthyrningslägenhet till föreningen. I det andra gårdshuset byggs en lägenhet. I huvudbyggnaden finns fyra lägenheter på plan ett och två lägenheter på plan två, dvs sammanlagt 9 stycken lägenheter. Lägenhetsförråd anordnas på gården. Huvudbyggnadens bågar i fönster skall rustas. Lägenhetsentréer får nya säkerhetsdörrar. Tak i huvudbyggnaden tilläggsisoleras invändigt. Trappans undersida bekläds med nya gipsskivor för att klara brandkravet. Väggar mot trapphus kläs med isolering samt gips för att klara brand och ljudkrav mellan trapphus och lägenhet. Invändiga trappan får nya ytskikt. Väggar kläs invändigt med isolering samt gips. Parkering motorvärmare på gemensam parkeringsyta i anslutning till infarten. 10 p-platser för uthyrning finns. Gemensamma anordningar Bergvärmepump för uppvärmning och varmvatten. Enskild avloppsanläggning typ ACT Natural. Stamledningar inom fastigheten för el och vatten med tillhörande utrustning. Anslutning för telefon TV och data. Gemensamma anordningar på tomtmark På tomtmarken finns följande gemensamma anordningar: lägenhetsförråd, uteplatser, planteringar, gräsmatta och pool. 4

Gemensamma anläggningar/servitut Pool samt vissa andra gemensamma ytor i anslutning till denna kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning till vilken föreningens fastighet, liksom angränsande fastighet kommer att bli anslutna. Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus huvudbyggnad (ombyggnad) Antal våningar: 2 Grundläggning: Krypgrund delvis. Stomme: Tegel och trä Fasad: Fasadtegel, renoveras och ytbehandlas. Lägenhetsskiljande vägg: Dubbla gipsskivor på var sida om regelstomme med isolering. Bef väggar kompletteras med isolering och gips för att klara brand- och ljudkrav. Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Bjälklag: Trä, ev komplettering med gipsskivor för att uppnå brandkrav där så erfordras. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya ytterdörrar av trä. Golvbeläggning: Klinker i hall, bad och WC, i övrigt skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad. Takbeklädnad: Nytt tegeltak. Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. Ventilation: Till- och frånluft med värmeåtervinning.(ftx) Bostadshus gårdshus (ombyggnad) Antal våningar: 1 Grundläggning: Platta på mark Stomme: Trä Fasad: Fasadtegel. Lägenhetsskiljande vägg: Bef väggar kompletteras med isolering och gips för att klara brand- och ljudkrav. Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya ytterdörrar av trä. Golvbeläggning: Klinker i hall, bad och WC, i övrigt skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad. Takbeklädnad: Nytt tegeltak. Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. Ventilation: Till- och frånluft med värmeåtervinning.(ftx) 5

Mark Trafikanläggningar: Vegetationsytor: Dagvatten: Grus Nyanläggning av gräs, träd, buskar Omhändertas lokalt genom naturlig infiltration Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Hall Klinker Målat Målat Kök Skurgolv i gran Målat Målat Vardagsrum Skurgolv i gran Målat Målat Sovrum Badrum WC Skurgolv i gran Klinker Klinker Målat Kakel Målat Målat Målat Målat Trappa Målad Målat Målat Inredning och utrustning i kök och badrum 6

C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Aktieförvärv inkl färdigställd fastighet 30 300 000 Likviditetstillskott 250 000 Beräknad slutlig anskaffningskostnad 30 550 000 D. NYCKELTAL (SEK) Anskaffningskostnad per kvm 38 671 Belåning per kvm år 1 10 633 Insats per kvm 28 038 Driftskostnader per kvm år 1 243 Årsavgift per kvm år 1 495 E. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation av lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av kostnader år 1. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev i fastighet. E:1 Finansieringsplan Lån / Insatser Bindningstid Amorteringsplan Räntesats 1) Belopp Lån 1 (korttidslån) 3 mån Serie 50 år 2,70% 2 800 000 Lån 3 (bottenlån) 3 år Serie 50 år 2,70% 2 800 000 Lån 4 (bottenlån) 5 år Serie 50 år 3,00% 2 800 000 Summa lån: 8 400 000 Insatser 22 150 000 Summa finansiering 30 550 000 1) Korttidslånet på 3 månader kommer att utbetalas hösten 2015. De 3- och 5- åriga lånen kan komma att förtidsbindas och betalas ut våren 2015. 7

E:2 Beräknade årliga kostnader Räntekostnader år 1 Belopp Räntesats Räntekostnad Lån 1 (korttidslån) 2 800 000 2,70% 75 600 Lån 2 (bottenlån) 2 800 000 2,70% 75 600 Lån 3 (bottenlån) 2 800 000 3,00% 84 000 Summa: 8 400 000 235 200 Ränteintäkter år 1 Beräknad ränteintäkt på föreningens likvida medel -2 500 Beräknad nettokapitalkostnad år 1 (avrundad uppåt) 233 000 (Amortering redovisas nedan) År 1 År 2 År 3 Beräknad nettokapitalkostnad år 1-3 233 000 233 000 234 000 Amorteringar Lån 1 2 198 2 424 2 672 Lån 2 2 198 2 424 2 672 Lån 3 2 198 2 424 2 672 6 594 7 272 8 016 Amortering år 1 (avrundad uppåt) 7 000 (Beträffande avskrivning se nedan) Transport: 240 000 Förutsättningar och antaganden Enligt praxis skall avskrivningen av föreningens hus återspegla hur tillgångens värde successivt förbrukas över anläggningens antagna livstid. Anskaffningsvärdet av föreningens hus (ej marken) avses därför att skrivas av på ca 100 år enligt en linjär avskrivningsplan (vilket kan ske för anläggningar med lång livstid). Detta kommer på sikt att leda till bokföringsmässiga underskott i föreningens resultaträkning. Eftersom föreningens årsavgifter skall täcka den löpande verksamheten inklusive amorteringar och avsättningar och det för läsaren av den ekonomiska planen torde vara mer angeläget att analysera utvecklingen av föreningens likviditet (i stället för det mer teoretiska bokföringsmässiga resultatet), redovisas i ekonomiska planen, såväl ovan som i den ekonomiska prognosen, avsedda amorteringar. 8

Avsättningar Transport: 240 000 Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar: Föreningens fastighetsunderhåll (Minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde) 22 000 Summa avsättningar 22 000 Driftskostnader (inkl mervärdesskatt i förekommande fall) Arvoden mm Styrelsen 2 000 Ekonomisk förvaltning 18 000 Revision 5 000 25 000 Skötsel & underhåll Fastighetsskötsel 3) 3 000 Trädgårdsskötsel 3) 3 000 Gemensamhetsanläggning/-ar 3) 20 000 Sophämtning 10 000 Snöröjning 3) 0 36 000 Förbrukning Vatten 17 000 Fastighetsel 7 000 Värme 60 000 Kabel-TV + bredband 30 000 114 000 Övrigt Försäkring 1) 17 000 Fastighetsavgift bostäder 2) 0 Övrigt 0 17 000 Summa driftskostnader 192 000 Summa 454 000 Reserv 33 327 Beräknad kostnad år 1 487 327 1) 2) Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom entreprenörens entreprenadförsäkring. Eventuell fastighetsskatt för bostäder under värdeåret ingår i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Fr o m år 16 utgår full kommunal fastighetsavgift. Enligt skattemyndigheten kommer fastigheten att åsättas vardeår 2015 då taxeringen ändras från specialenhet till hyreshus. Beräknat taxeringsvärde för fastighet för 2015 (bostäder och mark): 7 292 000 3) Fastigets- och trädgårdsskötsel samt snöröjning förutsätts skötas av bostadsrättshavarna själva. Drift av gemensamma ytor och anläggningar sköts genom samfällighet eller gemensam förvaltning tillsammans med angränsande fastighet. Ovanstående driftskostnader är beräknade med hänsyn till fastighetens utformning och belägenhet, föreningens storlek etc. Det faktiska beloppet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade beloppet. 9

F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet (inkluderande amorteringar och avsättningar) täckas med årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Exploatör garanterar via separat avtal 60 000 kr/år i hyresintäkt på övernattningslägenhet i 3 år. Årsavgifter 391 327 Hyresintäkter p-plats med motorvärmare, 10 st x 3600 kr/år 36 000 Hyresintäkter övernattningslägenhet, lgh 6 (8 mån x 6500 kr + viss säsongsuthyrning) 60 000 Summa beräknade årliga intäkter 487 327 SPECIFIKATION AV LÄGENHETER OCH BERÄKNADE AVGIFTER I nedanstående tabell lämnas specifikation över samtliga lägenheters huvuddata, såsom andelstal, insatser, årsavgifter etc. Lgh Bostads- Lägenhets- Insats Andelstal Årsavgift Månads- Avsättning nr area 1) beskrivning 2) avgift 3) inre fond 4) m 2, ca kr % kr kr/mån kr 1 157 5 RoK 3 975 000 17,4035 68 105 5 675-2 72 2 RoK 2 275 000 10,4109 40 741 3 395-3 84 2 RoK 2 675 000 11,8821 46 498 3 875-4a 82 2 RoK 2 325 000 11,7286 45 897 3 825-4b 72 2 RoK 1 995 000 10,4109 40 741 3 395-5 151 4 RoK 3 685 000 17,0965 66 903 5 575-7 39 1 RoK 1 395 000 6,1176 23 940 1 995-8 133 3 RoK 3 825 000 14,9499 58 503 4 875 - Diff 0,0000-1,00 Totalt 790 22 150 000 100,0000 391 327 1) Angiven bostadsarea (BOA) är baserad på uppmätningar på ritning. 2) R = rum, K = kök 3) Månadsavgift år 1 exkl. hushållsel. En antagen årlig ökning av driftskostnaderna på 3 % per år innebär att föreningens årliga kostnader på sikt ökar. En höjning av årsavgifterna är därför efterhand erforderlig. Vid oförändrade eller måttligt höjda räntenivåer framledes, bedömes höjningen av årsavgiften bli ca 2 % per år. Kostnad för ev. utökat utbud Digital-TV, bredband och telefoni tillkommer. Hushållsel tillkommer. 4) Någon inre fond är enligt nuvarande stadgar inte förutsedd 10

G. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon 391 327 399 154 407 137 415 279 423 585 432 057 477 025 Årsavgifter efter förbrukn eller lika belopp per lgh 0 0 0 0 0 0 0 Årsavgift kr/m² 495 505 515 526 536 547 604 Övriga intäkter Hyresintäkter 96 000 97 920 99 878 101 876 103 913 105 992 117 023 Räntor 2 500 2 836 3 206 3 610 4 046 4 516 7 336 Summa intäkter 489 827 499 910 510 221 520 765 531 545 542 565 601 385 Kapitalkostnader Räntor 235 200 235 004 234 788 234 550 234 287 233 997 232 175 Amorteringar 7 000 7 718 8 509 9 381 10 342 11 402 16 846 Driftskostnader 192 000 197 760 203 693 209 804 216 098 222 581 258 032 Avsättning för underhåll (yttre fond) Fondavsättningar 22 000 22 440 22 889 23 347 23 814 24 290 26 818 Ackumulerad fondavsättning 22 000 44 440 67 329 90 675 114 489 138 779 267 712 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 Årets överskott 33 627 36 988 40 343 43 684 47 004 50 295 67 514 (Ackumulerat överskott inkl kassa*) 283 627 320 615 360 958 404 643 451 647 501 942 801 128 Summa kostnader 489 827 499 910 510 221 520 765 531 545 542 565 601 385 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Fastighetsavgift för bostäder flerbostadshus 0 0 0 0 0 0 0 Låneskuld 8 400 000 8 393 000 8 385 283 8 376 774 8 367 393 8 357 051 8 291 966 * Kassabehållning inkl fond 305 627 365 055 428 287 495 318 566 136 640 721 1 068 840 Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2% per år. Driftskostnaderna höjs med 3% per år. Räntan på kassan har satts till 1%. Antagen inflation 2%. Medelränta är 2,80 %. 11

H. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittliga årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 495 505 515 526 536 547 604 Antagen räntenivå + 1% 602 611 622 632 642 653 709 Antagen räntenivå + 2% 708 718 728 738 748 758 814 Antagen räntenivå - 1% 389 399 409 420 430 441 499 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 495 508 521 534 548 562 640 Antagen inflationsnivå + 2% 495 511 527 543 560 578 680 Antagen inflationsnivå - 1 % 495 503 510 517 525 532 570 12

I SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar uttas efter beslut av styrelsen. 2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3 Bostadsrättshavare skall på egen bekostnad till det hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. 4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5 Ändring av andelstal och insatser beslutas av föreningsstämma. 6 Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavare hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavare äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7 Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Malmö den 2015 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN VILLA OXFORD 1 Lars Bergmark Sven-Inge Blom 13