Nordic City Report Höst 2015
Sammanfattning Fastighetsmarknaden i Europa och Norden visar inga tecken på stagnation, snarare tvärtom. De makroekonomiska förutsättningarna med fortsatt låga räntor och en gynnsam kreditmarknad, i kombination med ett starkt internationellt intresse för Norden, gör att vi ser en press på direktavkastningskraven och fortsatt höga transaktionsvolymer. Trots att de utomnordiska investerarna har varit få inom bostadssegmentet, har vi sett en väldig stark aktivitet inom detta segment de senaste åren. Bostäder har visat sig inte bara vara en trygg sektor att investera i, men också mycket lukrativ med hög avkastning. Årets temaartikel behandlar detta närmare. Trots att Finlands ekonomi fortfarande har det motigt, söker sig många internationella investerare till Helsingfors på jakt efter bättre avkastning. Transaktionsvolymen har därför varit hög i likhet med de övriga nordiska marknaderna. Däremot är hyresmarknaden polariserad med stabila hyror i bättre kontorslägen medan hyrorna sjunker i de sekundära. JLL Property Clock K2 2015 Lyon, Oslo Köln Frankfurt Hamburg, Malmö Berlin, München, Stuttgart Göteborg Stockholm Avtagande hyrestillväxt Fallande hyror Dublin London City, London WE Luxemburg Tilltagande hyrestillväxt Avtagande hyresfall Moskva, St. Petersburg Düsseldorf Manchester Amsterdam Kiev, Warszawa Edinburgh Köpenhamn Barcelona, Madrid Milano Genève, Zürich Rom Athen, Bryssel, Helsingfors, Paris CBD, Bukarest, Budapest, Prague, Istanbul, Lissabon Makroekonomisk data Sverige Danmark Norge Finland BNP-tillväxt 2015(P) (%, årsbasis) 2,8 1,7 1,2 0,3 BNP-tillväxt 2016(P) (%, årsbasis) 3,2 2 1,7 1,4 Inflation 2015(P) (%, årsbasis) 0,1 0,4 2,1 0,1 Inflation 2016(P) (%, årsbasis) 1,2 1,7 2,1 1,2 Arbetslöshet (%, säsongsrensat) 7,6 4,7 4,2 9,7 Normal hyreslängd (år) 3 5 5 7 3 10 2 5 Fastighetsskatt (%) 0,5 1 1,6 3,4 0 0,7 0,8 1,55 Skatt på kapitalinkomst (%) 30 25 27 20 Moms (%) 25 25 25 24 Lagfartsavgift (%) 4,25 0,6 2,5 4,0/2,0 Företagsskatt (%) 22 25 27 20 Källor: Konjunkturinstitutet, Oxford Economics, Statistisk sentralbyrå, Ministry of Finance Finland 2 Nordic City Report Höst 2015
Transaktionsvolym i Norden H1 2015 (meur) Europa: Hyrestillväxt på årsbasis K2 2014 K2 2015 (%) 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Cross-border Inhemskt Sverige Danmark Norge Finland Barcelona Berlin Budapest Köpenhamn Edinburgh Frankfurt/M Göteborg Helsingfors Lissabon London Madrid Malmö Oslo Stockholm Bryssel Moskva Paris Rom Warszawa -25-20 -15-10 -5 0 5 10 15 I Köpenhamn CBD är avkastningskraven för de bästa objekten fortsatt rekordlåga och utbudet relativt begränsat. Investerarna rör sig därför mot den sekundära marknaden vilket har bidragit till nedjustering av direktavkastningskraven. En minskad arbetslöshet samt de många konverteringarna av kontor till bostäder kommer förmodligen stärka den något svaga hyres marknaden. I Oslo har det ökade intresset från internationellt kapital stärkt transaktions marknaden vilket också bidragit till sänkt avkastningskrav i bästa lägen till rekordnivåer. Däremot har hyresmarknaden varit något ostadig på grund av den senaste tidens oroligheter på oljeoch gasmarknaden. Företag inom denna bransch har nämligen fått ett minskat ytbehov vilket påverkat hyresmarknaden signifikant. Stockholm är fortsatt den starkaste investerarmarknaden i Norden. Det låga utbudet av fastigheter i CBD gör dock att många investerare blickar bortom CBD och sätter stark press på avkastningskraven på Stockholms övriga delmarknader. Hyresmarknaden är fortsatt stabil både vad gäller hyror och vakanser. I Göteborg ser vi en fortsatt stark hyresmarknad med hyreshöjningar men samtidigt också något högre vakansgrader. Detta förklaras delvis av att nya moderna kontor tillkommit marknaden. Flera delmarknader har även fått direktavkastningskraven nerjusterade vilket visar fortsatt starkt förtroende från investerarsidan. Malmös första halvår var mycket starkt med transaktionsvolymer i paritet med rekordnivåerna från förra året. Detta har pressat avkastnings kraven vilket lett till ett flertal justeringar. Många nya kontorsprojekt är igång samtidigt, dock ligger hyrorna kvar på samma nivåer som för sex månader sedan inom alla delmarknader. Norbert Adamek Chef för Analys JLL Sverige Nordic City Report Höst 2015 3
Kontorsmarknaden i Stockholm Stockholms fastighetsmarknad är fortsatt mycket stark. Den stora efterfrågan har lett till att nyuthyrnings volymen ökat inom alla delmarknader utom Kista och att den totala vakansgraden minskat till rekordlåga 9,0 procent. Prime -hyrorna ligger dock stadigt kvar på samma nivåer som tidigare, förutom i Solna/Sundbyberg där vi ser en klar ökning. Transaktionsvolymen i Stockholm uppgick under första halvåret till 20 mdkr vilket är i linje med de senaste tre årens volymer och motsvarar en tredjedel av den totala investeringsvolymen i Sverige. Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga delmarknader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent. Utbud fullt uthyrda kontorsprojekt och sjunkande vakans Stockholms totala vakansgrad uppmättes under första halvåret 2015 till 9,0 procent. Det är en minskning med 0,1 procentenhet både på halvårs- och helårsbasis. Vakansgraden minskade i CBD, Övriga Inner staden samt i Närförort medan den ökade något i Solna/ Sundbyberg och i Kista. Under första halvan av 2015 har totalt två nya kontors fastigheter färdigställts. Det ena är Kista Terrass hus 9 om 19 000 kvm och det andra Mästerhuset om 28 500 kvm i CBD. Båda projekten var fullt uthyrda vid färdigställandet. Totalt har därmed 47 500 kvm kontorsyta tillkommit Stockholmsmarknaden och ytter ligare 19 000 kvm kommer att tillkomma under andra halvan av 2015 då Kista Terrass Hus 8 färdigställs. Även detta projekt är fullt uthyrt. Under 2016 beräknas 153 500 kvm nya moderna kontorsytor färdigställas vilket kan jämföras med 2014 års helårssiffra om 167 000 kvm. Efterfrågan höga nyuthyrningsvolymer Efterfrågan på nya kontorsytor är fortsatt stark bland hyresgästerna. Första halvårets uppmätta nyuthyrningsvolym om 238 000 kvm i Storstockholm är något högre än det femåriga genomsnittet om 194 000 kvm/halvår. Kista uppvisade samma nyuthyrningsvolym som förra halvåret medan de resterande delmarknaderna visade på en ökning på halvårsbasis. Den största uthyrningen under halvåret gjordes av Vasakronan och omfattar 8 300 kvm i projektet Klara C i CBD som just nu genomgår en totalrenovering. Ny hyresgäst blir KPMG. En trend som fortsätter är den ökade efterfrågan på moderna kontorslokaler i Stockholm. Detta har lett till att flera fastighetsägare börjat investera i sitt befintliga bestånd och på så sätt är den allmänna standarden på kontorslokaler på väg att höjas vilket kommer att driva hyrorna uppåt. Transaktioner fortsatt höga volymer och press på direktavkastningarna Transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick under årets första halva till 20 mdkr vilket tyder på att det starka investerarklimatet fortsätter. Denna halvårsnotering innebär att var tredje krona som investeras i Sverige hamnar i Stockholmsregionen. Utländska investerare siktar in sig främst mot Stockholms kontors- och handelsmarknad och var under årets första hälft involverade i tre förvärv där Skärholmen Centrum är det särklass största och förvärvades av Grosvenor. Den näst största affären ägde rum i Solna och omfattar 225 000 kvm byggrätter för både bostäder och kommersiell användning. Det Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Närförort Kista Solna /Sundbyberg Totalt Kontorsstock H1 2015 (kvm) 1 812 000 3 504 000 1 782 000 931 000 1 742 000 11 645 000* Färdigställs 2015 (kvm) 28 500 - - 38 000-66 500 Färdigställs 2016 (kvm) - 18 500 18 000 27 000 70 000 153 500 Färdigställs 2017 (kvm) - - - - 57 000 57 000 Vakansgrad (%) 3,4% 5,3% 9,0% 14,6% 9,0% 9,0% Kortsiktig prognos (& () & ( ( ( - Prime-hyra (kr/kvm) 4 500 3 400 2 400 2 200 2 400 - Kortsiktig prognos (& () & & & - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 2 900 3 500 2 400 3 000 1 500 2 000 1 200 1 600 1 400 1 800 - Kortsiktig prognos (& () & & - Direktavkastningskrav (%) 4,25% 4,50% 5,75% 6,0% 5,50% - *Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här. 4 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Solna Gate (Aprikosen 2) Solna/Sundbyberg 35 200 1 200 Klövern Mengus TeliaSonera HQ Närförort 100 000 1 050 Rikshem & Ikano Invest Nordisk Renting Päronet 8 Solna 21 400 650 Humlegården Union Investment Uppfinnaren 1 Övriga Innerstaden 16 000 650 Oscar Properties Vasakronan Hornafjord 1 Kista 23 000 514 Kungsleden Genesta var Fabege som förvärvade byggrätterna av Catena för cirka 1,45 mdkr. I CBD samt Övriga Innerstaden är konkurrensen stenhård om de fastigheter som kommer ut på marknaden. Den starka efterfrågan i kombination med rekordlåga räntor och vakanser pressar direktavkastningskraven och ökar konkurrensen även bland objekten i mer perifera lägen. Direktavkastningskraven justeras ner inom samtliga delmarknader utom CBD som ligger kvar på rekordlåga 4,25 procent. ökade hyror. Det relativt stora hyresspannet mellan olika objekt inom samma delmarknad kommer troligtvis att minska då de lägre hyrorna kommer öka mer än de redan högsta. Hyrorna stabila nivåer Trots en stark hyresmarknad är den enda delmarknaden som noterat en förändring av prime-hyra Solna/Sundbyberg, där den sedan årsskiftet stigit från 2 200 till 2 400 kr/kvm. Detta kan härledas till att flera stora företag valt att lokalisera sig i nybyggda kontor i Arenastaden och därmed bidragit till att Solna/Sundbyberg blivit en mer attraktiv delmarknad. Övriga delmarknader noterar samma nivåer av prime-hyra som för sex och tolv månader sedan. Marknadsutsikter inga tecken på avmattning Den starka fastighetsmarknaden i Stockholm visar inga tecken på att avta. Trots att vi närmar oss rekordlåga nivåer för direktavkastningskrav inom alla delmarknader går det inte att utesluta fortsatta nedjusteringar innan året är slut. Den låga vakansgraden i kombination med en ökad sysselsättningsgrad kommer med stor sannolikhet leda till Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Klara C CBD KPMG 8 300 Vasakronan Solna Gate Solna/Sundbyberg Santander Consumer Bank 6 000 Mengus Sickla Front Närförort Stora Enso 5 000 Atrium Ljungberg Gamen 12 Övriga Innerstaden Tillväxtverket 4 600 Vasakronan Nordic City Report Höst 2015 5
Kontorsmarknaden i Göteborg Årets första halvår innebar en mindre ökning i vakansgrad på marknaden, dock till en nivå som fortfarande är mycket låg historiskt sett. Detta innebär fortsatt få möjligheter för större hyresgäster som letar nya lokaler. Ny uthyrningsvolymen är hög, men det bristande utbudet hindrar troligtvis detta år att nå 2014 års rekordvolymer. Fortsatt hög aktivitet på transaktions marknaden pressade ner direktavkastningskraven på flertalet delmarknader under halvåret. Utbud väl mottagen nyproduktion Göteborgsområdets totala vakansgrad har nu lämnat förra halvårets rekordlåga nivåer om 5,9 procent och befinner sig nu i slutet av H1 2015 på 6,5 procent, vilket ändå är jämförelsevis lågt. Utbudet fortsätter alltså att understiga efterfrågan, men har avhjälpts något bland annat i och med de nytillkomna ytorna på marknaden, framförallt i Övriga Innerstaden. Totalt sett har 33 900 kvm kontor färdigställts och därmed tillförts Göteborgsmarknaden under halvåret. CBD, Övriga Inner staden samt Norra Älvstranden har alla ökat sina vakans grader något. Under det andra halvåret kommer ytterligare 34 500 kvm kontor färdigställas i Övriga Innerstaden. Samtliga av dessa ytor är redan uthyrda, men flyttkedjor kan trots dessa påverka vakansgraden i staden. Den yta som hittills har kommunicerats till marknaden och väntas stå färdig under 2016 är kontor om 38 000 kvm. Marknaden tar tacksamt emot nyproduktion då bristen i utbudet kvarstår. Efterfrågan stora uthyrningar i projekt eller utanför innerstaden Nyuthyrningsvolymen för hela Göteborgsområdet uppgick detta halvår till 62 900 kvm, en ökning sedan föregående period med ca 14 procent. På årsbasis är detta dock en minskning med 34 procent jämfört det starka första halvåret 2014. Störst kontrakterad yta under H1 var ett kontor om 5 500 kvm till SDN Majorna-Linné på Första Lång gatan. Fastigheten ägs av Balder och Elof Hansson. Den därefter största uthyrningen är på 5 000 kvm i Gastuben 3 till Santa Maria & Paulig Professional. Uthyrningen gjordes av Grandab, som sedan dess sålt fastigheten till Klövern. Uthyrningen i det gamla Semcon-huset (nu kallad Front Lindholmen), den tredje största uthyrningen, om 4 600 kvm går till China Euro Vehicle Technology (CEVT), vilka därmed utökar sina ytor ytterligare. Större ytor i befintliga fastigheter fortsätter att vara en bristvara i innerstaden. Bortsett från uthyrningen på Första Långgatan så har stora uthyrningar detta kvartal även skett i exempelvis Mölndal och Hisingen. I Övriga Innerstaden och Norra Älvstranden är det framförallt ytor i projekt som sticker ut. Andelen projektuthyrningar uppgår detta halvår till 22 procent. Hyrorna nya rekordnivåer inom Göteborgsområdet Som väntat fortsatte prime-hyran att öka under det första halv året inom de mest centrala delmarknaderna i Göteborg. CBD, Övriga Innerstaden och Norra Älvstranden har ökat med 8, 13 respektive 5 procent. Därmed hamnar de på nivåer om 2 800, 2 600 respektive 2 200 kr/kvm. CBD är uppe i nivåer som aldrig tidigare har nåtts i Göteborgsområdet. Då relativt få större uthyrningar görs inom delmarknaden p.g.a. den låga tillgången, söker sig större hyresgäster istället Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Norra Älvstranden Övriga Hisingen Mölndal Västra Göteborg Nordöstra Göteborg Totalt Kontorsstock H1 2015 (kvm) 872 000 773 000 267 000 434 000 371 000 325 000 247 000 3 289 000 Färdigställs 2015 (kvm) - 49 700 8 600 10 100 - - - 68 400 Färdigställs 2016 (kvm) - 13 000 - - 25 000 - - 38 000 Färdigställs 2017 (kvm) - - 9 500 - - - - 9 500 Vakansgrad (%) 3,7% 5,6% 4,8% 8,2% 9,1% 11,8% 13,5% 6,5% Kortsiktig prognos (& () & - Prime-hyra (kr/kvm) 2 800 2 600 2 200 1 000 2 000 1 150 1 100 - Kortsiktig prognos (& () & - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 1 800 2 400 1 300 2 000 1 300 1 700 700 1 000 1 000 1 500 800 1 150 800 1 100 - Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 4,50% 5,00% 5,25% 7,00% 6,00% 7,00% 6,00% - 6 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Citadellet, Tornen och M2 Norra Älvstranden 34 343 897 Atrium Ljungberg Älvstranden Utveckling (Lundbyvassen 4:7, 4:8 & 4:13) Olskroken 18:7 Nordöstra Göteborg 62 000 750 Platzer Aberdeen Heden 47:3 (Park49) Övriga Innerstaden 7 500 418 Balder Skanska Majorna 219:7 Övriga Innerstaden 15 000 270 Klövern NIAM Nordstaden 13:4; Nordstaden 13:7 CBD 9 200 Grandab konsortium Mustad till Övriga Innerstaden eller Norra Älvstranden vid omlokalisering, där nyproducerade lokaler kan tillgodose deras behov. Detta yttrar sig bland annat genom ökande hyror även på dessa marknader. Övriga delmarknader förblir oförändrade. Investeringsmarknaden kontorstransaktioners andel störst Transaktionsmarknaden i Göteborg fortsätter, liksom resten av Sverige, på en stabil nivå och slutar under det första halvåret på en volym om 6,8 mdkr. Jämfört med föregående period är volymen en ökning med 11 procent, på årsbasis är det dock en minskning med 27 procent. Göteborg står för 11 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige detta halvår. Kontors fastigheter var, likt tidigare, det segment vars andel av volymen var störst (47%), följt av bostads fastigheter (23%), industri- och logistikfastigheter (20%), samt övriga fastigheter och hotell om 6 respektive 4 procent. Det är i år bara ca 20 procent av transaktionsvolymen som kommer från försäljningar i de mest centrala delmarknaderna CBD och Övriga Inner staden, det har istället varit relativt hög aktivitet i samtliga övriga delmarknader. Den under halvåret största affären var Atrium Ljungbergs förvärv av Älvstranden Utvecklings tre kontorsfastigheter Citadellet, Tornen och M2 på Norra Älvstranden. Förvärvet var Atrium Ljungbergs första i Göteborg. Köpeskillingen uppgick till 897 mkr med en uthyrningsbar area om ca 34 700 kvm. Direktavkastningskravet har under det första halvåret 2015 justerats ned på flera delmarknader, endast CBD samt Västra Göteborg ligger kvar på samma nivåer som tidigare om 4,25 respektive 7,0 procent. Övriga Innerstaden och Mölndal justeras ner 25 punkter (5,0 respektive 6,0%), Norra Älvstranden 50 punkter (5,25%), Övriga Hisingen och Östra Göteborg 75 punkter respektive 100 punkter (7,0 respektive 6,0%). De sjunkande nivåerna beror på en fortsatt hög efterfrågan på fastigheter i bra lägen, bland annat som en följd av den låga räntan som gör det svårt att hitta alternativa högavkastande placeringar. Marknadsutsikter lägre direktavkastning väntas Fortsatt låga vakansgrader i Göteborgsområdet och otillräckliga volymer nyproduktion gör att en jämvikt mellan tillgång och efterfrågan troligen ligger flera år framåt i tiden. Detta leder i sin tur till fortsatt ökade hyresnivåer på flera delmarknader framöver. Transaktions marknaden under första halvåret visar på en fortsatt hög investeringsvilja och nya köpare som vill etablera sig i Göteborg. De sjunkande avkastningsnivåerna kan delvis kopplas till det fortsatt låga utbudet av objekt till försäljning tillsammans med ökat intresse för marknaden. Hittills i år har fem av sju delmarknaders direktavkastningsnivå justeras ned, liknande utveckling är att vänta under resterande delen av året. Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Masthugget 11:13 Övriga Innerstaden SDN Majorna-Linné 5 500 Balder/Elof Hansson Gastuben 3 Mölndal Santa Maria & Paulig 5 000 Grandab Professional Lindholmen 29:1 (Front Lindholmen) Norra Älvstranden China Euro Vehicle 4 600 HVB Immobilien AG. Technology (CEVT) Park49 Övriga Innerstaden EY 2 200 Balder Glasiären Övriga Hisingen Teleperformance 2 100 AF-Gruppen Nordic City Report Höst 2015 7
Kontorsmarknaden i Malmö/Lund Malmö/Lund hade ett starkt inledande halvår med sjunkande vakansgrader på nästintill samtliga delmarknader och höga uthyrningsvolymer. Dessutom har aktiviteten på transaktionsmarknaderna under H1 2015 varit hög vilket har pressat ner direktavkastningskravet på flera delmarknader. Övriga Inner staden stod för den största justeringen med en procentenhet från 6,75 till 5,75 procent, medan det lägsta direktavkastningskravet fortsatt återfinns i CBD på 5,25 procent. Utbud fullt uthyrt i projekt som färdigställs under året Under H1 2015 sjönk den totala vakansgraden i Malmö/Lund med 1,2 procentenheter till en nivå på 8,8 procent. Under första halvåret 2015 har 10 000 kvm fullt uthyrd kontorsyta tillförts marknaden i och med färdigställandet av Skanskas projekt Malmö Live på Universitetsholmen. Den totala projektvolymen fortsätter att vara hög och ligger nu på 83 400 kvm, vilket innebär en liten ökning från H2 2014 i och med att två nya projekt haft byggstart under årets första halvår. Totalt är nu tolv kontorsprojekt under produktion där samtliga projekt förväntas tillföras marknaden under 2015 och 2016. Cirka hälften av projektvolymen återfinns likt H2 2014 i Malmö CBD. 27 900 kvm, motsvarande en tredjedel av den totala ytan under produktion är fortfarande outhyrd, medan samtliga projekt som planeras vara färdig ställda under året är fullt uthyrda. Sammanräknat med det redan färdig ställda projektet Malmö Live tillkommer 41 500 kvm kontorsytor på marknaden 2015. Efterfrågan fortsatt stora uthyrningsvolymer med fokus på moderna lokaler i CBD Nyuthyrningsvolymen som uppmätts i Malmö/Lund under H1 2015 uppgår till 76 000, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med H2 2014. Uthyrningar i projektfastigheter står för knappt en fjärdedel (23 %) av den totala uthyrningsvolymen. Malmö CBD är fortsatt den delmarknad som uppvisar störst aktivitet. Bakom den höga siffran för CBD ligger bl.a. flera stora uthyrningar i det nu färdigställda och fullt uthyrda projektet Malmö Live. Det pågår för närvarande ett flertal stora kontorsprojekt i CBD och vi kan därför förvänta oss något högre ny uthyrningsvolymer på denna delmarknad framöver i takt med att dessa ytor tas upp av marknaden. Delmarknaden Malmö förorter har också uppvisat stor aktivitet under halvåret och det är fortsatt ut hyrningar i det expansiva området Hyllie som står för majoriteten av ut hyrningarna. I NCC:s projekt exlent är nu cirka 80 procent av kontors ytorna uthyrda ett år före första inflyttning. Tredje etappen av Skanskas projekt Klipporna, också beläget i Hyllie, uppnår i likhet med exlent en uthyrningsgrad om nästintill 80 procent efter ut hyrningar om totalt 5 000 kvm under H1. Den enskilt största uthyrningen i pe rioden är Wihlborgs uthyrning om 12 300 kvm i fastigheten Kranen 8 i Västra Hamnen till Försäkringskassan som väljer att samlokalisera sin Malmö verksamhet i fastigheten. Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Västra Hamnen Malmö Förorter Lund Totalt Kontorsstock H1 2015 (kvm) 645 000 339 000 201 000 356 000 551 000 2 092 000 Färdigställs 2015 (kvm) 34 500 - - 7 000 1 000 42 500 Färdigställs 2016 (kvm) 18 500-2 000 24 400 6 000 50 900 Färdigställs 2017 (kvm) - - - - - - Vakansgrad (%) 8,7% 5,0% 9,6% 11,2% 9,4% 8,8% Kortsiktig prognos (& () - Prime-hyra (kr/kvm) 2 300 1 350 2 100 2 300* 1 900 - Kortsiktig prognos (& () - Hyra B-fastigheter (kr/kvm) 1 500 1 800 1 100 1 300 1 400 1 800 1 000 1 300 1 400 1 700 - Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 5,25% 5,75% 5,50% 5,25%* 6,00% - *Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastning. 10 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mkr) Köpare Säljare Österport 7 CBD 10 200 330 SPP Fastigheter Skanska Högvakten 6 CBD 3 600 90,7 Malmö Cityfastigheter Wihlborgs Mercurius 4 CBD 1 997 57 Lindström Property AB Erichs Fastighetsförvaltning AB Hyrorna tro på god hyresutveckling inom det attraktiva beståndet Inga justeringar har gjorts vad gäller Prime-hyran under H1 2015 då hyresnivån anses vara oförändrad för samtliga delmarknader. Även bland uthyrarna på marknaden är tron att vi kommer få se oförändrade hyror på ett års sikt alternativt svagt stigande hyror för det mest attraktiva beståndet. Under H2 2014 gjordes en rejäl uppjustering av Prime-hyran för Malmö CBD och en fortsatt stark efterfrågan på delmarknaden under början av året tyder på en positiv hyresutveckling även framöver, detta i takt med att nya projekt färdigställs. Investeringsmarknaden hög aktivitet ger sjunkande direktavkastningskrav Den totala transaktionsvolymen för H1 2015 slutade rekordstarkt på 4,7 mdkr (exklusive två köp av Heimstaden på grund av oförmedlad köpeskilling). Detta är det starkaste inledande halvåret sedan vår första notering 2007, även om en minskning skett från det ännu starkare H2 2014. Transaktionsvolymen för Malmö/Lund utgjorde cirka 8 procent av den totala för landet vilket är en ökning från H2 2014 och en notering cirka två procentenheter över det historiska genomsnittet. Under H1 2015 genomfördes hela 19 transaktioner, varav åtta cross borderaffärer motsvarande knappt hälften av den totala transaktions volymen. Det starkaste segmentet under det första halvåret var handelsfastigheter som stod för cirka 55 procent av den totala transaktionsvolymen. Bakom noteringen står den största transaktionen för perioden, försäljningen av Nova Lund, som utgjorde cirka 35 procent av det totala transaktionsvärdet. Köpare var TIAA Henderson Real Estate som förvärvade köpcentrumet av Unibail för cirka 1,6 mdkr. Bostadssegmentet var det andra starkaste segmentet med 25 procent av den totala transaktionsvolymen, följt av kontor på 10 procent. Den största kontors affären under perioden var SPP Fastigheters köp av Österport 7 från Skanska till ett värde av 330 mkr. Fastigheten som ligger i Malmö CBD har en uthyrbar yta om 10 200 kvm kontor. Den ökade aktiviteten på Malmös transaktionsmarknad har pressat ned direktavkastningskraven och justeringar av dessa har gjorts på ett flertal delmarknader. Direktavkastningskraven per delmarknad är som följer (tidigare direkt avkastningskrav på årsbasis inom parantes). Övriga Inner staden 5,75 procent (6,75%), Lund 6,0 procent (6,5%), Malmö Förorter 7,0 8,0 procent (7,5 8,0%). De lägsta direktavkastningskraven återfinns fortsatt i CBD och lämnas oförändrad på 5,25 procent följt av Västra Hamnen på 5,50 procent, också oförändrad. Marknadsutsikter stark tro på nyproducerat Marknaden Malmö/Lund fortsätter att vara diversifierad där efterfrågan för nyproduktion är fortsatt stark, samtidigt som det äldre beståndet tenderar att släpa efter. Bilden stämmer väl med synen hos uthyrare på den lokala marknaden som ser framför sig att skillnaden mellan topphyrorna och genomsnittet på respektive delmarknad kan komma att öka framöver. Denna utveckling är extra tydlig i CBD där äldre, mindre yteffektiva, fastigheter i allt större utsträckning konkurrerar med ny produktion. Detta riskerar att göra ytor i det äldre beståndet svåruthyrda, om detta ligger till grund för den ökade vakansgraden som syns på delmarknaden återstår att se. Att produktionsvolymen är fortsatt hög tyder även detta på en positiv syn på marknaden. Det är även många projekt där detaljplan finns men som ännu inte byggstartats vilket bör hjälpa till att vidhålla höga produktionsvolymer under flera år framöver. Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Kranen 8 Västra Hamnen Försäkringskassan 12 300 Wihlborgs Plushuset (Nora 11) Övriga Innerstaden Konfidentiell 6 400 Niam Malmö Live CBD Swedbank 1 759 Skanska exlent Hyllie Zumtobel 1 700 NCC Nordic City Report Höst 2015 11
Kontorsmarknaden i Köpenhamn Under H1 2015 har efterfrågan på investeringar i kontorsfastigheter på attraktiva platser i Köpenhamn varit mycket stor. Det befintliga direktavkastningskravet på 4,5 procent för kontor i A-lägen är lägre än någonsin och återspeglar den stora obalansen som nu råder mellan utbud och efterfråga i detta segment. Resultatet är att investerarna har börjat se sig om efter kontor på sekundärmarknaden istället. Utbud vakansgraden fortsätter sjunka Hyresmarknaden återhämtar sig sakta tack vare en långsam ökning av sysselsättningstillväxten. Totalt har vakansgraden sjunkit till 10,1 procent i Storköpenhamn och till 7,2 procent i CBD. Den stora efterfrågan på bostäder har lett till att kontorslokaler i den gamla stadskärnan och i mindre centrala delar i hög grad har omvandlats till lägenheter och i processen minskat tillgången på lediga kontor. Byggandet av nya kontor ökar och flera kontorsprojekt är på gång. Det gamla Carlsbergbryggeriet håller nu på att upprustas till moderna och effektiva kontor och utbildningslokaler. Antalet nybyggnationer är dock fortfarande färre än före krisen. Under 2015 förväntas 150 000 kvadratmeter nya kontorslokaler bli klara i Köpenhamnsområdet, varav 23 procent i CBD. Efterfrågan växande sysselsättningsgrad ökar efterfrågan Efterfrågan på kontorslokaler har varit trög, särskilt på den sekundära kontorsmarknaden. Den förväntade återhämtningen av sysselsättningen kommer dock troligen leda till en ökad efterfrågan även på den sekundära kontorsmarknaden. Under H1 2015 tecknades bland annat ett hyresavtal av PostNord på cirka 11 500 kvadratmeter kontors lokaler i närheten av Köpenhamns flygplats på ön Amager, och Falck hyrde 8 288 kvadratmeter i Köpenhamns innerstad. Hyror stabila nivåer på kontorshyror Nivåerna på kontorshyror i Köpenhamn har hållit sig stabila under H1 2015, dock med en viss höjning av prime-hyror, och ligger för närvarande på 1 800 DKK/kvm, exklusive skatter och drifts kostnader. Hyresgästerna har i första hand velat ha moderna, väl planerade kontors lokaler, och det växande gapet mellan hyror för kontor i A-läge gentemot B-läge tyder på en fortsatt segmentering på kontorsmarknaden. Moderna och flexibla fastigheter har betingat kontinuerligt höga hyresnivåer för kontor i A-lägen medan utsikterna för den sekundära kontorshyresmarknaden har varit dystra. Icke desto mindre förväntas återhämtningen på kontorsmarknaden ge återkall på sekundär marknaden tack vare den beräknat gynnsamma syssel- Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 Gamla CBD (City) Nya CBD (Waterfront) Övriga Köpenhamn Ørestad Storköpenhamn* Kontorsstock H1 2015 (kvm) 5 730 000 190 000 11 795 000 Färdigställs 2015 (kvm) 5 000 30 000 30 000 40 000 150 000 Färdigställs 2016 (kvm) 40 000 70 000 30 000 70 000 260 000 Färdigställs 2017 (kvm) 25 000 50 000 15 000 20 000 150 000 Vakansgrad (%) 7,20%** 10,10% Kortsiktig prognos (& () Prime-hyra (DKK/kvm) 1 350 1 700 1 800 1 100 1 650 1 300 Kortsiktig prognos (& () Hyra B-fastigheter (DKK/kvm) 1 000 1 100 1 200 600 1 050 900 Kortsiktig prognost (& () Direktavkastningskrav (%) 4,75% 4,50% 4,75% 4,75% *Observera att totalen även inkluderar delmarknader som inte redovisas här. ** Total vakansgrad för alla fyra delmarknader. 12 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mdkk) Köpare Säljare Havneholmen 17 ("Plaza II og III") Köpenhamn 10 700 550 PFA Pension Skanska Njalsgade 17 21 Köpenhamn 340 Elf Development Tækker Europa og Fontaine Partners Holmens Kanal 9 (Hafnia-Bygningen) Köpenhamn 12 000 225 Bygningsstyrelsen SEB Pension Sankt Annæ Plads 24 28 Köpenhamn 6 500 209 Euro Economics ApS Lauritzen Fonden Sjællandsbroen 2 6 Köpenhamn 13 063 169 Dansk Metalarbejderforbund Sydporten ApS sättningstillväxten. Prime-hyror i CBD ligger för närvarande på 1 350 1 700 DKK/kvm, exklusive skatter och driftskostnader, med toppriser på 1 800 DKK/kvm. Hyror för sekundärkontor i CBD sträcker sig för närvarande från 1 000 1 200 DKK/kvm. Investeringsmarknaden fortsatt stark efterfrågan på investeringsmarknaden Investerarnas stora aptit på fastighetsinvesteringar har fortsatt. De senaste åren har rekordhöga priser på aktier och obligationer fått investerarna att skifta fokus till alternativa investeringsalternativ, bland annat fastighetstillgångar, i jakten på tilltalande riskjusterad av kastning. Investerarnas fokus har tidigare inriktats på kontor med primära lägen, men nu har även sekundära lägen med kortfristiga hyreskontrakt blivit intressanta. Efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen har ökat genom den gynnsamma prognosen för den danska ekonomin och syssel sättningstillväxten. Under H1 2015 var försäljningen av fastigheterna Plaza II och III några av de största investerings transaktionerna. Fastig heterna är fortfarande under uppbyggnad och beräknas bli klara i april 2016. Alla lokaler är redan uthyrda. Direktavkastningskraven för fastigheter i CBD ligger kvar på 4,5 procent medan det för sekundära kontorsfastigheter har sjunkit till 5,25 procent. För fastigheter utan för CBD ligger direktavkastningskravet kvar på 4,75 procent medan det för sekundära kontorsfastigheter har sjunkit till 7,25 procent. Marknadsutsikter oförminskad efterfrågan från investerare och större variation Investerarna förväntas ha en fortsatt stark efterfrågan på fastigheter, särskilt sådana i attraktiva lägen, vilket därmed borgar för en fortsatt stor transaktionsaktivitet. Detta förväntas ge återkall på den sekundära marknaden tack vare låga direktavkastningskrav och beräknat gynnsam sysselsättningstillväxt. Likviditeten i marknaden ligger på ett fortsatt hög nivå. Trots att räntenivåerna har stigit och framtida avkastning på aktiemarknaden därmed har ökat förväntas investerings marknaden fortsätta attrahera investerare så snart sysselsättningstillväxten leder till att kontorshyresmarknaden återhämtar sig. Detta gynnar inte bara segmentet för kontor i A-lägen, utan även det sekundära segmentet. Därmed förväntas investerarnas intresse för att investera i fastigheter inte sjunka, utan vidgas och även inriktas på kontorsfastigheter på den sekundära marknaden. Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Hedegaardsvej 88 Köpenhamn PostNord 11 500 PFA Sydhavnsgade 18 Köpenhamn Falck 8 288 Scandiagade 19-21 ApS Havneholmen 25 Köpenhamn L'Oreal Danmark A/S 7 167 Norrporten Ellebjergvej 50-52 Köpenhamn Bygningsstyrelsen 2 708 API Property Fund Denmark Kristianiagade 9 Köpenhamn Børne- og Ungdomsforvaltninen 2 400 C.W. Obel Ejendomme A/S Nordic City Report Höst 2015 13
Kontorsmarknaden i Oslo Under H1 2015 sjönk direktavkastningskravet till 4,25 procent som ett resultat av den ökade aktiviteten hos utländska investerare. Hyrorna i de västra ytterområdena samt i några andra relaterade delmarknader har sjunkit något sedan vår senaste rapport, medan resten av marknaden har legat på en stabil nivå. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss att transaktionsmarknaden förblir stark med ökade nyuthyrningsvolymer. Utbud stigande vakansgrader Den totala vakansgraden på kontorsmarknaden i Oslo ligger för närvarande på 8,0 procent, vilket motsvarar omkring 760 000 kvm ledigt kontorsutrymme. I CBD har vakansgraden ökat från 4,5 till 6,0 procent. Ledigt utrymme i CBD och övriga innerstaden består främst av mindre lokaler, och för närvarande är endast fyra lokaler större än 5 000 kvm vakanta. För 2015 förväntas den totala genomsnittliga vakans graden hålla sig relativt stabil på 8 procent. Många företag i olje branschen är inte längre i behov av lika stort kontorsutrymme som tidigare på grund av osäkerheten på olje marknaden. Dessa företag hyr nu ut delar av sina lokaler, vilket har ökat utbudet på marknaden. Cirka 170 000 kvm nytt kontors utrymme kommer ut på marknaden under 2015 och det mesta är uthyrt redan innan färdigställandet. Preliminära siffror visar att det under 2016 2018 kommer ut totalt cirka 120 000 kvm nytt kontorsutrymme på marknaden, vilket är relativt lite. Efterfrågan fortsatt brist på stora hyresgäster Under H1 2015 uppgår nya hyresavtal i Oslo till cirka 275 000 kvm (inklusive omförhandlingar). Det är cirka 15 000 kvm (eller 6 procent) mer än samma period förra året. Trots den lilla ökningen av hyresavtal är det fortfarande brist på större hyresgäster (> 10 000 kvm) som hyr nya kontorslokaler. Den senaste tidens återgång inom olje- och gasindustrin orsakar fortfarande till viss del osäkerhet på marknaden och resultatet är att hyresgästerna har visat tendenser på att skjuta upp eller ändra sig angående flytt till nya eller större kontorslokaler. Prognosen är ändå att den totala andelen under tecknade avtal för 2015 kommer att överstiga volymen för 2014 i och med att väldigt få hyresavtal tecknades under H2 2014. Hyror sjunkande hyresnivåer Hyresnivåerna i vissa delar av Oslo-regionen har gått ned under H1 2015. De västra ytterområdena har påverkats extra mycket av pris fallet Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Innerstaden Ytterområden Väst Ytterområden Öst/Nord/Syd Totalt Kontorsstock H1 2015 (kvm) 3 293 130 1 006 634 1 770 451 2 331 987 8 402 202 Färdigställs 2015 (kvm) 167 000 Färdigställs 2016 (kvm) 104 000 Färdigställs 2017 (kvm) 100 000 Vakansgrad (%) 6,1% 4,1% 10,3% 11,4% 8,0% Kortsiktig prognos (& () g g g g g Prime-hyra (NOK/kvm) 4 200 2 500 2 900 1 900 - Kortsiktig prognos (& () g g ( g g Hyra B-fastigheter (NOK/kvm) 2 500 1 600 1 450 1 300. Kortsiktig prognos (& () Direktavkastningskrav (%) 4,25 4,5% 5 5,5% 5,25 6,0% 5,75 6,0% - 14 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (mnok) Köpare Säljare Dronning Eufemias gate 32 CBD ~18 000 1 225 DNB Scandinacian Property DNB Liv Fund Munkedamsveien 62 CBD 6 600 560 Deka Ragde Eiendom Innspurten 9 Eastern Fringe 21 500 500 Bryn Eiendom Catella Philip Pedersens vei 1 Western Fringe 22 800 455 Closed ended fund(pareto) Nordisk Areal 1 på olja med mycket lägre hyresnivåer som resultat. De sjunkande hyres nivåerna i ytterområdena kan förklaras av överskottet på lediga tomter och fastigheter i kombination med dalande avkastningskrav. Prime-hyran har dock legat oförändrad på 4 200 NOK/kvm under H1 2015, och andra hyror i stadens centrala delar har bara sjunkit marginellt. Blickar vi framåt kan vi förvänta oss ytterligare något lägre hyresnivåer, speciellt i de västra ytterområdena. Investeringsmarknaden hur lågt går det att komma? H1 2015 började i samma takt som 2014 slutade. Transaktionsmarknaden har fortsatt blomstra och flera stora transaktioner har genomförts i alla segment på marknaden. Den största transaktionen hittills under 2015 är Sektor-transaktionen som omfattar 34 shoppingcentra och uppgår till en volym av 12,3 md NOK. Detta är den högsta noteringen någonsin för en transaktion i det norska handelssegmentet. Den totala transaktionsvolymen hittills i år är strax under 60 md NOK, vilket är mer än dubbelt så högt som vid samma period förra året. Den 10-åriga swapräntan har ökat med 69 punkter sedan vår förra rapport och ligger nu på 2,44 procent, vilket fortfarande är lågt. Trots ökade räntenivåer genomdrivs nu transaktioner av de bästa fastigheterna, dvs. sådana med finansiellt starka hyresgäster belägna i Oslo CBD, med en rekordlåg direktavkastning på 4,25 procent. Det innebär en direktavkastning som är 50 punkter lägre än under H2 2014. En av huvud orsakerna till denna trend är det betydligt högre intresset utländska investerare uppvisar jämfört med tidigare år. Marknadsutsikter fortsatt stabila investeringsvolymer trots osäkerhet kring oljepriserna Under H1 2015 har hyresmarknaden erfarit en mindre uppgång i den totala genomsnittliga vakansgraden från 7,5 till 8,0 procent. Ut ifrån nya sysselsättningsprognoser beräknar vi dock att vakansgraden kommer att hålla sig stabil genom hela 2016 och därefter börja gå nedåt. Som vi förutsåg i den förra NCR-rapporten har hyresnivåerna i de västra ytterområdena sjunkit med cirka 5 procent under H1 2015. Det är här Oslos oljeföretag är koncentrerade, och som vi nämnde tidigare har vissa företag nyligen börjat hyra ut i andra hand i större omfattning. Kortsiktigt förväntas denna trend fortsätta, bland annat eftersom stora aktörer som Statoil har aviserat planer på att hyra ut en betydande mängd kontorsutrymme i andrahand inom en snar framtid. För resten av kontorsmarknaden har hyrorna hållit sig relativt stabila med bara några mindre sänkningar på vissa delmarknader. Detta är helt enligt förväntan och i enlighet med vår prognos för resten av 2015. Även transaktionsmarknaden förväntas hålla sig stark av flera orsaker. Som vi rapporterade i förra numret är ett stort antal försäljningar i fonder med begränsat antal fondandelar och vanliga fastighetsfonder på gång, medan pensionsfonder och utländska investerare med hög likviditet står redo att köpa. Med andra ord verkar osäkerheten kring oljepriserna ha haft liten eller ingen effekt på investeringsbesluten. Även om det är för tidigt att göra några säkra förutsägelser förväntas transaktionsvolymen för 2015 att hamna på mellan 80 85 mdr NOK. Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Lakkegata 55 CBD (North-East) Manpower 4 200 Entra/Skanska Fredrik Selmer's vei 4 Eastern Fringe Norwegian Tax 3 700 Entra Administration Strømsveien 96 Eastern Fringe Norwegian Medicines 6 500 Entra Agency Hasle Linje lamell B Eastern Fringe Securitas Norge 5 500 Höegh Eiendom Bygdøy Allé 2 CBD (West) NORAD 9 000 NHPK Nordic City Report Höst 2015 15
Kontorsmarknaden i Helsingfors Den negativa tillväxttrenden i den finska ekonomin har endast uppvisat svaga positiva tendenser. Den senaste tidens geopolitiska kriser har påverkat Finlands exportdrivna ekonomi, men låg handel och återhållsam konsumtion har också bidragit till att förlänga stagnationen. Efter ett stagnerande 2015 förväntas en måttlig tillväxt de kommande två åren. En svag höjning av prime-hyran har registrerats trots den stillastående ekonomin och den växande vakansgraden. Dessutom verkar investeringsmarknaden visa positiva tecken med genomgående stark efterfrågan. Utbud begränsat med ny kontorsyta på marknaden efter 2015 Under H1 2015 har den totala vakansgraden i Helsingfors ökat med 30 punkter jämfört med H2 2014. I synnerhet delmarknaderna i Esbo har kämpat med vakansproblem främst på grund av kedjereaktioner från utmaningarna inom ICT-sektorn. I och med att ytterligare cirka 80 000 kvm ny kontorsyta är planerad att komma ut på marknaden innan årets slut beräknas vakansgraden fortsätta öka. Under 2016 planeras bara 50 000 kvm nya lokaler, och baserat på den nuvarande prognosen kommer nybyggnationen i Helsingfors under 2017 också vara relativt låg jämfört med genomsnittet de senaste tio åren. Efterfrågan låg aktivitet på hyresmarknaden Enligt KTI har nyuthyrningsvolymen för kontor i Helsingfors minskat i två år, och under H1 2015 var den mer än 25 procent lägre än under H1 2013. Mest små och medelstora avtal har tecknats, medan större hyresgäster fortfarande tvekar. På den positiva sidan har flera viktiga hyrestransaktioner genomförts, till exempel den nyligen aviserade flytten av Danske Bank och Handelsbanken. CBD i Helsingfors är fortfarande den delmarknad med bäst resultat, men man har också märkt av ett ökat intresse för Kägeludden och Gräsviken. Dessa områden har under lång tid haft problem med vakanser och hyres gästerna har många alternativ att välja bland. Utmaningarna för om råden med sekundära, omoderna produkter kvarstår. Antalet stimulans åtgärder och hyresfria perioder på marknaden har också ökat, och hyresgästerna är tveksamma till att teckna längre hyresavtal. Marknadsdata Kontorsfastigheter H1 2015 CBD Övriga Helsingfors Esbo Vantaa Totalt Kontorsstock H1 2015 (kvm) 1 090 000 4 780 000 1 830 000 920 000 8 620 000 Färdigställs 2015 (kvm) 0 75 000 5 000 5 000 85 000 Färdigställs 2016 (kvm) 0 35 000 5 000 10 000 50 000 Färdigställs 2017 (kvm) 0 25 000 10 000 15 000 50 000 Vakansgrad (%) 6,5% 10,6% 16,7% 9,8% 11,3% Kortsiktig prognos (& () & & & & Prime-hyra ( /kvm) 306 222 204 198 - Kortsiktig prognos (& () - Hyra B-fastigheter ( /kvm) 186 210 78 114 72 108 72 108 - Kortsiktig prognos (& () - Direktavkastningskrav (%) 5,0% 6,0% 6,25% 6,75% - 16 Nordic City Report Höst 2015
Representativa kontorstransaktioner H1 2015 Fastighet Delmarknad Yta (kvm) Köpeskilling (meur) Köpare Säljare EY building Töölönlahti Helsingfors 10 900 93 Union Investment Etera Niittymäentie 7 Esbo 10 500 16 Lidl Ilmarinen Elimäenkatu 25-27 Helsingfors 16 000 43 Deka Immobilien Sveafastigheter Fund III and HGR Antinkatu 1 and Bulevardi 21 Helsingfors 21 300 36 Genesta Nordic Real Estate II Senate Properties Gradus in Meilahti Helsingfors 8 000 n/a Schroders Pramerica Hyror prime-hyrorna återhämtar sig men gynnsamma villkor för hyresgästerna fortsätter Efter ett halvårs nedgång har prime-hyrorna i CBD återhämtat sig till 306 EUR/kvm och förväntas hålla sig stabila för återstoden av 2015 med nolltillväxten i beaktande. Denna återhämtningstrend har också registrerats i Kägeludden i Esbo i samband med större intresse från nya hyresgäster och den positiva effekten från den nya tunnelbanelinjen som beräknas bli klar under 2016. Polariseringen har dock ökat, och på de flesta platser är trycket på lägre hyror stort. Dessutom är antalet stimulansåtgärder fortsatt högt och konkurrensen om hyresgästerna har varit hård, trots något högre summerade hyror, vilket har ökat valmöjligheterna för hyresgästerna. På grund av denna minskade efterfrågan på hyresmarknaden har fastighetsägarna också varit villiga till dyra hyresgästanpassningar för att behålla sina hyresgäster när avtalen löper ut. Investeringsmarknaden internationella investerare är drivande på marknaden Efter en trög start på året har trenden från H2 2014 fortsatt, vilket har resulterat i en kontorstransaktionsvolym på cirka 450 meur i Helsingfors innerstad. Det är en ökning på 40 procent jämfört med H2 2014. Alla betydande transaktioner har involverat cross-border-investerare främst på köpsidan, men även på säljsidan. Nordiska och Paneu- ropeiska fonder har varit de mest aktiva aktörerna. Inhemska köpare har bara kunnat förvärva de minsta tillgångarna med mer begränsad internationell attraktionskraft. Investerarnas efterfrågan på kontor i attraktiva lägen har varit fortsatt hög och en liten sänkning av direktavkastningskraven kan förväntas över de kommande tolv månaderna. Marknadsutsikter fortsatt positiva utsikter för investeringsmarknaden Den förväntade långsamma ekonomiska tillväxten i kombination med ökade vakansgrader på de flesta delmarknader sätter kortsiktigt press på kontorsuthyrningsmarknaden. Efterfrågan på hyresmarknaden har fortsatt att orsaka polarisering med resultatet att lokaler och fastigheter i sekundära områden riskerar en ännu högre vakansgrad medan hyrorna i attraktiva områden har återgått till den nivå de låg på innan minskningen förra året. Nu finns det dock fler stimulans åtgärder än före nedgången och med hjälp av dessa förväntas de befintliga nivåerna kunna bibehållas i och med att det totala utbudet kommer att öka under 2015 tack vare nybyggnation på marknaden. Istället förväntas investeringsmarknaden fortsätta vara aktiv tack vare en stark inter nationell efterfrågan och de relativt attraktiva avkastnings nivåerna som finska fastigheter fortfarande genererar. I kombination med bättre finansierings villkor, högre marknadslikviditet och uppskattningen att den ekonomiska tillväxten ska tillta förväntas även investeringsmarknaden fortsätta i befintlig takt åtminstone under H2 2015. Representativa kontorsuthyrningar H1 2015 Fastighet Delmarknad Hyresgäst Yta (kvm) Fastighetsägare Itämerenkatu 11-13 Ruoholahti Handelsbanken 5 000 Varma Elimäenkatu 5 Vallila City of Helsinki (Public Works Department) 10 000 OP Eteläesplanadi 18 CBD SEB 6 000 LocalTapiola Mutual Life Insurance Company Nordic City Report Höst 2015 17
Utbudet av bostadsfastigheter är stort i Sverige Utbudet av bostadsfastigheter är stort i den svenska transaktionsmarknaden och efterfrågan växer allt mer för denna produkt. Många investerare och fastighetsägare ser på sina bostäder som en säker och trygg investering i en annars volatil marknad. Fastighetsaktier har den senaste treårsperioden varit en bättre investering än börsen som helhet. Relativt sin riskklass har alltså fastigheter som placeringsslag varit bättre än de flesta andra investeringar under många år. Bostäder har varit den bästa investeringskategorin inom fastigheter under samma period med en årlig totalavkastning om 9,2 procent enligt analys företaget MSCI. Av omsättningen på svensk transaktionsmarknad de senaste fem åren har bostäder utgjort cirka 27 procent och sammantaget har cirka 170 000 lägenheter bytt ägare i närmare 450 transaktioner. Värt att notera i sammanhanget är att ombildningar till bostadsrätt minskat kraftigt som andel av statistiken. 2010 ombildades cirka 20 000 lägen heter mot dagens knappt 5 000 lägenheter per år. Intresset för samhällsfastigheter fortsätter att öka över landets tillväxtorter. De traditionella bostadsförvaltarna upptäcker att de kan få högre och mer stabil avkastning från exempelvis vårdboenden och andra bostadsbolag ser att en närvaro i segmentet för samhällsfastigheter ofta leder till markanvisningar för hyresrätter eller andra fastighets projekt. Parallellt med dessa två exempel fortsätter kapitalinflödena till de etablerade ägarna av samhällsfastigheter vilket leder till ett stort investeringsbehov. Tillskott av aktörer Sedan finanskrisen har inte mindre än elva aktörer som mer eller mindre fokuserar på bostäder tillkommit i marknaden. Dessa aktörer har vuxit snabbt och äger idag över 75 000 lägenheter totalt. Köpar kategorierna har växlat över åren mellan traditionella bostadsförvaltare och fonder, ofta med en kategori aktiv i taget. I dagens marknad är samtliga kategorier aktiva allt ifrån de kortsiktigt op- Tillkomna aktörer Etableringsår Ägare Kvm bostäder * Antal lägenheter * Geografisk preferens hittills Victoria Park 2007 Noterat på NASDAQ OMX Stockholm 634 000 8 700 Miljonprogramområden i tillväxtorter IHF Bostad 2007 ICA Handlarnas Förbund och partner 170 000 2 500 Regionsstäder Willhem 2009 AP 1 1 144 000 18 000 Sverige Rikshem 2010 AP 4 och AMF 1 734 000 21 000 Sverige SEB Domestica 2012 Handfull institutionella investerare 64 000 1 000 Tillväxtorter Gimmel 2012 Privat kapital 75 000 1 000 Sundsvall och Bollnäs Aberdeen Residential Sweden 2012 10-tal institutionella investerare 70 000 1 200 Tillväxtorter D.Carnegie & Co 2013 Noterat på NASDAQ OMX Stockholm 1 169 000 15 000 Stockholms miljonprogramsområden K2A 2013 Privat kapital och noterad preferensaktie 4 000 200 Mälardalen, högskoleorter Nordhalla 2013 Alecta, Heimstaden och pensionsstiftelser 322 000 6 000 Sverige Amasten 2014 Noterat på First North 130 000 1 900 Sverige *Bedömda värden 18 Nordic City Report Höst 2015
portunistiska till de som investerar för kommande generationer och aldrig avyttrar. De utomnordiska aktörerna, såsom tyska Patrizia eller globala Blackstone, förefaller avvakta tills dess att investeringarna är antingen riktigt stora eller har paneuropeiska inslag. Den lysande stjärnan i tillväxtligan är Rikshem som skapades då Vasakronan sålde sina bostäder samt när AMF apporterade in sina bostadsfastigheter i Västerås. Rikshem har sedan starten byggt upp ett bostadsbestånd om cirka 21 000 lägenheter och gått från fem orter till drygt 20. Den stora kategorin säljare sedan 2008 är kommuner (ca 32 mdkr), men även specialister såsom Wallenstam (ca 7 mdkr), Heimstaden (ca 6 mdkr) och Akelius (ca 6 mdkr) återfinns på listan över de stora säljarna. Den enskilt största privata säljaren av bostadsfastigheter har varit fondbyggaren Acta genom olika bolagstransaktioner (ca 16 mdkr). Framtid och trender De svenska kommunerna kommer att fortsätta att sälja fastigheter, bostäder såväl som samhällsfastigheter för att finansiera omsorg, utbildning och infrastruktur. En annan trend som växer sig starkare är fastighetsutveckling inom bostadssegmentet. Konverteringar av kontor till bostäder, framtagande av nya detaljplaner och projekt där gamla hus ersätts med nya, kommer att fortsätta vilket innebär att de mer etablerade bostadsbyggarna måste vässa sitt erbjudande ytterligare. Inom andra fastighetssegment har det länge funnits etablerade specialister som hjälper institutionellt kapital att utveckla och förvalta fastigheter. Denna marknad för bostadsspecialister växer sig nu allt starkare i Sverige. Fler fastighetsägare kommer att upptäcka fördelen med att ha låg risk på intäktssidan och över tid förhållandevis lättfinansierade tillgångar och därmed söka sig till bostadsmarknaden. Marknaden för tidiga skeden och byggrätter har förädlats under de senaste fem till åtta åren. De traditionella ägarna har gått från en mycket lång duration på sina byggrättsportföljer till att balansera tidigt skede med färdig detaljplan och i den processen avyttrat tillgångar. Under en period fanns även ett tryck på de noterade bolagen att öka avkastningen på eget kapital och därmed minska balansräkningarna en trend som nu vänt där aktiemarknaden förväntas premiera att bolaget har många bra affärsmöjligheter att jobba med. Parallellt med denna utveckling har utbudet av byggrättsmöjligheter ytterligare ökat tack vare ökade byggrättsvärden. I princip samtliga ägare går igenom sina portföljer med en blick för att hitta utvecklingsmöjligheter där det en gång låg en markparkering finns möjligen idag en detaljplan för fler bostäder. Dagens bostadskonsumenter vill bo i områden med hög densitet och med bra, ofta spårbundna, kommunikationer. Kanske får vi se ett återtåg till dagarna då de privata initiativen som Saltsjöbanan med Knut Wallenberg i spetsen la grunden för ett av Stockholms mest attraktiva bostadsområden. Vilken aktör tar initiativet med ny spårbunden trafik i någon av landets tillväxtregioner? Kursutveckling fastighetsaktier 300 250 200 150 100 50 OMX Real Estate OMX30 Säljare av bostadsfastigheter sedan 2008 Privat, 42% Kommunal, 18% Noterat bolag, 13% Fond, 12% Statlig, 8% Institution, 8% 0 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Källa: NASDAQ OMX Group, Inc Nordic City Report Höst 2015 19
Om JLL JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Vi verkar för att skapa och leverera värde till våra kunder, ägare och medarbetare i en komplex värld som ständigt förändras. Med 58 000 medarbetare och 230 kontor i 80 länder tillgodoser vi lokala, regionala och globala fastighetsbehov. Vi tillsätter team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och relevant marknads kunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna. I Sverige har vi kontor i Stockholm och Göteborg och erbjuder råd givning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, detalj handelsutveckling, analys och värdering. För mer information, se www.jllsweden.se JLL Sverige Våra tjänster Capital Markets: JLL Capital Markets är en fastighetsrådgivare som genom aktiv och kreativ rådgivning skapar affärer och värde för våra kunder på den svenska fastighets- och kapitalmarknaden. Vi kan erbjuda ett mycket erfaret team som alla gemensamt har en passion för fastighetsaffärer. JLL Capital Markets representerar en heltäckande bredd av kunskap och med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig att lyckas med din fastighetsaffär. Office and Industrial Leasing: Vi hjälper såväl inhemska som utländska fastighetsägare att hyra ut deras vakanta lokaler. Vi är ett mycket erfaret team bestående av 10 medarbetare. Med vår unika uthyrningsprocess garanterar vi att våra uppdragsgivare får sina lokaler uthyrda på kortast möjliga tid. Tveka inte att testa oss! Retail Agency: På JLL Retail Agency arbetar vi tillsammans med fastighets ägare över hela världen med att hjälpa dem med utveckling och uthyrning av handelsfastigheter. Vi har erfarenheten från internationella projekt och erbjuder en direktkanal till både svenska och internationella varumärken samt de senaste trenderna världen över. Så oberoende av om ni ska bygga om, expandera, optimera, förändra eller förädla ert bestånd är ni varmt välkomna till oss. Valuation: Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en lyckad affär oavsett om ni köper eller säljer. Värderingarna utgör ett viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller vid bokslut och för inrapportering till IPD. JLLs värderare är certifierade enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och flerbostadshus. Research: Vi gör kontinuerliga analyser av fastighetsmarknaden där vi väver in trender på lokal och global nivå. JLLs marknadskännedom och gedigna dataserier har varit till stöd för fastighetsmarknadens aktörer i över 15 år. Corporate Solutions: Vi ser alltid på kommersiella lokaler utifrån ett strategiskt perspektiv och representerar endast hyresgäster eller brukare av egenägda fastigheter. Vi hjälper till med att ta ett strukturerat grepp om lokal- och fastighetsfrågorna där målen är ökad lönsamhet och högre effektivitet. Med en global syn på marknaden och lokal kunskap är JLLs strategiska rådgivning alltid förankrad i aktuella trender och tendenser. JLL arbetar längs med hela livscykeln av kommersiella fastigheter. Vi identifierar, optimerar och följer upp de affärs- och verksamhetsrisker som är förknippade med företagets lokalsituation. I syfte att sänka hyreskostnaderna och öka funktionaliteten i lokalerna hjälper vi våra kunder med lokalstrategi, arbetsplatsanalys, avveckling och anskaffning av lokaler, hyresförhandling, teknisk projektledning, hyresgästanpassning och flyttprojektledning. Våra kontor: Stockholm Birger Jarlsgatan 25 Box 1147 SE-111 81 Stockholm Tel: +46 8 453 50 00 www.jllsweden.se Göteborg Vasagatan 45 Box 1058 SE-405 22 Gothenburg Tel: +46 31 708 53 00 www.jllsweden.se Helsingfors Eteläesplanadi 22 A FI-00130 Helsinki Tel: +358 207 61 99 60 www.jll.fi I samarbete med: Oslo Akershus Eiendom AS Haakon VII s gata 5, 7 etg NO-0161 Oslo Tel +47 22 41 48 00 www.akershus-eiendom.no Köpenhamn Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 Copenhagen K Tel: +45 70 11 66 55 www.sadolin-albaek.dk Copyright Jones Lang LaSalle 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.