Preliminär kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Luthagen 18:15, org.nr 769627-3049 1
Innehållsförteckning Preliminär Ekonomisk Plan för Bostadsrättsföreningen Luthagen 18:15, org.nr 769627-3049 1 1. Allmänna förutsättningar... 3 2. Beskrivning av fastigheterna... 3 3. Kostnader för fastigheternas förvärv... 4 4. Försäkring... 4 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader... 4 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter... 5 7. Ekonomisk prognos... 6 8. Känslighetsanalys... 6 9. Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm... 6 10. Särskilda förhållanden... 7 2
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Luthagen 18:15, registrerad 2013-12-10, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler under nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Föreningen avser köpa samtliga andelar i den ekonomiska föreningen Norrlandsgården i Luthagen ekonomisk förening, org.nr: 769626-8528 som äger fastigheten Luthagen 18:15 och kommer därefter tillse att fastigheten tillförs bostadsrättsföreningen genom fusion. Luthagen 18:15 ekonomisk förening avser teckna entreprenadkontrakt med Mjöberg Bygg AB för att bygga en byggnad, inrymmande totalt fem radhus. Förutsättningarna för registrering av föreliggande ekonomisk plan enligt 1 kap 5 bostadsrättslagen föreligger härvid. Upplåtelse av bostadsrättslägenheter kommer att ske först när föreliggande ekonomisk plan registrerats av Bolagsverket. En 10-årig byggfelsförsäkring kommer att tecknas via Gar-Bo Försäkring AB. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Angivna uppgifter om fastigheternas förvärv avser slutliga kostnader enligt offerter för nybyggnationen och vid tidpunkten för planens upprättande kända förhållanden. Beräkningen av föreningens årliga driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. 2. Beskrivning av fastigheterna Fastigheternas beteckning och areal mm Fastighetsbeteckning Luthagen 18:15 Adress Norrlandsgatan 27 Kommun Uppsala Stadsdel Luthagen Tomtareal 945 m2 Preliminär tidpunkt för upplåtelse och inflyttning är april månad 2015. 3
3. Kostnader för fastigheternas förvärv Köpeskilling andelar i Norrlandsgården i Luthagen Ek Förening 40.084.175 Lagfart 825 SUMMA ANSKAFFNINGSKOSTNAD 40.085.000 Ovanstående kostnad är den slutliga för anskaffandet av föreningens fastigheter (jfr 4 kap 2 bostadsrättslagen). 4. Försäkring 10-årig Byggfelsförsäkring tecknas genom Gar-Bo Försäkring AB. När föreningen tillträder fastigheterna kommer föreningen att teckna fullvärdesförsäkring. Under entreprenadtiden kommer fastigheterna att vara försäkrade genom entreprenörens försorg. 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader FINANSIERING ANSKAFFNINGSKOSTNAD Lån år 1 6.941.000 Insats 33.175.000 Upplåtelseavgift 0 Summa: 40.085.000 Kapitalkostnader Fastigheternas lån Skuld Ränta Räntekost Summa Bottenlån 6.910.000 3,20% 221.120 221.120 Summa: 221.120 4
SAMMANSTÄLLNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER ÅR 1 Kapitalkostnader Räntor och amortering enligt ovan 221.120 Avsättningar Amortering/likviditetsöverskott 20.000 Fond för yttre underhåll 20.736 Skatter Fastighetsskatt bostäder 0 Driftskostnader Uppvärmning (bekostas av lägenhetsinnehavare) Vatten 9.000 Fastighetsskötsel, administration, arvode revisor 13.750 Sophämtning 8.000 Städning (eget arbete) Snöröjning (eget arbete) KabelTV (egna anslutningar) Försäkring 9.250 Summa kronor totalt: 301.856 *Ingen fastighetsavgift utgår de första 15 åren efter värdeåret enligt nuvarande regler. Om fastighetsavgift påförts skulle den ha uppgått till 6.085 kr för år 2014. Föreningen har enligt planen ett likviditetsöverskott om 20.000 kr årligen. Detta kan användas för att bygga upp en likviditetsreserv eller för att amortera på föreningens lån. Amorteras föreningens lån kommer framtida räntekostnader vara lägre än vad som redovisats i prognosen. Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet om c:a 1% av byggnadernas bokförda värde i föreningens årsredovisningar. Detta påverkar föreningens resultat men ej dess likviditet. 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader täckas av årsavgifter som fördelas efter lägenheternas andelstal. Intäkter ÅR 1 Årsavgifter 301.856 Summa kronor totalt 301.856 5
7. Ekonomisk prognos FÖRENINGENS KOSTNADER ÅR 1-6 OCH ÅR 11 ÅR 1 ÅR 2 ÅR 3 ÅR 4 ÅR 5 ÅR 6 ÅR 11 Nettoränta 221 120 221 120 221 120 221 120 221 120 221 120 221 120 Amort/likviditet 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 Yttre reparationsfond 20 736 21 151 21 574 22 005 22 445 22 894 25 277 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 Driftskostnad 40 000 40 800 41 616 42 448 43 297 44 163 48 760 Årsavgift BRF 301 856 303 071 304 310 305 574 306 863 308 177 315 157 Årsavgift/m2 433 435 437 438 440 442 450 Ränteantagande* 3,20% Inflationsantagande* 2,0% 8. Känslighetsanalys FLERÅRSKALKYL VID OLIKA RÄNTE- OCH INFLATIONSANTAGANDEN Räntescenarios Inflationsscenarios Årsavgift (kr/m2) i olika räntelägen Årsavgift (kr/m2) vid olika inflation ÅR 1% lägre nuvarande 1% högre ÅR 1% lägre nuvarande 1% högre 1 334 433 532 1 433 433 433 2 336 435 534 2 434 435 436 3 337 437 536 3 435 437 438 4 339 438 537 4 436 438 441 5 341 440 539 5 437 440 444 6 343 442 541 6 437 442 446 11 374 473 572 11 463 473 483 9. Specifikation över beräkning av årsavgifter, insatser mm I följande tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters ytor, andelstal, insatser mm. Lgh Yta i Antal Andelstal Insats Insats Årsavgift Månadsavgift Årsavgift lgh rum per m2 kr/år kr/mån kr/m2 1 124,4 6 18,9988 6.495.000 52.211 57.348 4.779 461 2 133 6 19,6209 6.195.000 46.579 59.232 4.936 445 3 133 6 19,6209 6.495.000 48.835 59.232 4.936 445 4 150,4 5 20,8796 6.995.000 46.509 63.024 5.252 419 5 150,4 5 20,8796 6.995.000 46.509 63.024 5.252 419 691,2 100 33.175.000 301.860 25.155 6
10. Särskilda förhållanden För bostadsrätter skall erläggas årsavgift till bekostande av löpande utgifter som amorteringar och räntor å lån, skatter, försäkringspremier, vatten och avlopp, elektrisk kraft, och renhållning mm. Årsavgiften skall beräknas efter bostadsrätternas andelstal så att avgiften kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt dess avsättning till fonder. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll Dispositionsfond I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning. Stockholm 2014-04-25 Charlotte Lind Robert Ringqvist Mattias Reiser 7