KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN ATMOSFÄREN LIMHAMN Organisationsnummer: 769636-0085 Nyckeltal för Bostadsrättsföreningen Atmosfären Limhamn Insatser (genomsnitt) Upplåtelseavgifter (genomsnitt) Årsavgifter (genomsnitt) Räntekänslighet Årsavgift (Räntehöjning med 1%) Bostadsrättsföreningens lån Belåningsgrad i Brf, i förhållande till anskaffningskostnad Sparande i föreningen (amortering och yttre fond år 1) Energiförbrukn.(Värme, energi för Varmvattenuppvärmning, Fastighetsel) Kalkylerad ränta bostadsrättsföreningens lån Offererad ränta per 2019-05-13(snitt av 1, 3, 5 års bindningstid) Kalkylerad amortering bostadsrättsföreningens lån Offererad amortering bostadsrättsföreningens lån Lokaler/Garage andel av intäkter 37 814 0 801 150 15 000 28 110 68 3,00 0,89 0,50 04 0,50 10 kr/ffi' Boarea Boarea kwh/m2 Boarea
Allmänna förutsättningar Kostnadskalkyl för Brf Atmosfären Limhamn med organisationsnummer 769636-0085. Bostadsrättsföreningen har för avsikt att genom nyproduktion uppföra 62 st bostadslägenheter med bostadsrätt på del av fastigheten Cementen 4 i Malmö Bostäderna är alla belägna i samma hus. Arbetena är ej påbörjade. Inflyttning beräknas ske 1-31 januari 2022. Upplåtelse beräknas ske 14-28 september 2021. Det kommer att byggas ett parkeringsgarage på fastigheten. Ett, av föreningen hel-/delägt, parkeringsbolag kommer att blockförhyra samtliga parkeringsplatser och sedan hyra ut dem till föreningens medlemmar. Föreningen kommer att få tillgång till 42 parkeringsplatser i garaget. Föreningen fastighet kommer att få del av en eller flera gemensamhetsanläggningar som i huvudsak kommer omfatta innergård, garage, renhållning och återvinning. Föreningen kan komma att utökas med ytterligare ett hus innehållande ca 28 st bostadslägenheter. PROJEKTKOSTNAD OCH FINANSIERING Ränta Ränte- Amor- Kapitalkostnad* tering** kostnad kr kr kr Belopp kr Bottenlån 3,00 2 071 800 345 300 2 417 100 69 060 000 Insatser 174 095 000 Summa finansiering 243 155 000 Total anskaffningskostnad (reducerad med investeringsmoms för garage) 243 155 000 ') Bottenlånet är kalkylerat att fördelas lika med räntebindning 1 år, 3 år och 5 år. Slutplacering av bottenlånet beräknas ske i januari 2022. **) Årlig amortering är anlagen till 0,5% av bottenlånet. I kalkylen har höjd tagits för en högre ränta än bedömt ränteläge vid slutplacering av föreningens bottenlån. Föreningen kan därmed få en räntereserv. Denna föreslås att användas till extra amortering. INBETALNINGAR, ÅR 1 Årsavgift 4 604,0 m2 691 kr/m' 3 182 064 Årsavgift individuell debitering* 69 kr/ni' 319 581 Årsavgift Media 40 kr/in' 185 256 Hyra garageplatser 42 st Hyra exkl. moms 403 200 Hyra övr bilplatser 1 st 7 200 Summa inbetalningar 4 097 301 UTBETALNINGAR, ÅR 1 Kapitalkostnad, Räntor och Amortering 2 417 100 Driftutbetalningar 1 519 101 Summa årsbetalningar och fondavsättningar 3 936 201 AVSÄTTNING TILL UNDERHÅLLSFOND, ÅR 1 Avsättning till underhållsfond 161 100 ') Avser energi för varmvattenuppvärmning och hushållsel. Kostnaden för el och energi för varmvattenuppräkning är beräknad till ca 200-700 kr/månad beroende på lägenhetsstorlek. Utöver årsavgiften tillkommer kostnader för hemförsäkring och parkering. Däremot ingår bostadsrättstillägget via föreningens faslighetsförsäkring. Fördelning av årsavgifter skor via andelstal, i enlighet med föreningens stadgar. Andelstalens beräkning bygger till största delen, ca 85%, på lägenhetens boarea samt därutöver på att lägenheten är utrustad med kök, våtrum, balkong, uteplats mm. Momsrestitution samt driftutbetalningar och hyresinbetalningar förutsätter att parkeringsverksamheten/lokalen drivs som momspliktig verksamhet. Moms tillkommer på garagehyran för föreningens medlemmar.
Bostadsrättsföreningens inbetalningar och utbetalningar samt fondavsättning år 1-6, år 11 och år 16 Ar 1 tkr Ar 2 Ar 3 Ar 4 Ar 5 År 6 Ar 11 ikr Ikr tkr tkr tkr tkr tkr Årsavgifter brf-igh * 3 182 3 246 3 311 3 377 3 444 3 513 3 879 4 283 d:o kr/m2 Igh-yta 691 705 719 733 74E3 763 843 930 Årsavgift indiv. deb.* 320 326 332 339 346 353 390 430 Årsavgift media* 185 189 193 197 201 205 226 249 Övriga inbetalningar* 410 419 427 436 444 453 555 613 Summa inbetalningar 4 097 4 179 4 263 4 348 4 435 4 524 5 050 5 575 Ränta 2 072 2 061 2 051 2 041 2 030 2 020 1 955 1 874 Amortering** 345 345 345 345 345 432 540 675 Driftutbetalningar* 1 488 1 518 1 548 1 579 1 611 1 643 1 814 2 003 Fastighetsskatt/-avgift' 31 31 32 33 33 34 38 160 Summa utbetalningar 3 936 3 956 3 977 3 998 4 020 4 129 4 347 4 712 Avsättn. Uh-fond* 161 164 168 171 174 178 196 217 Lilcvidöverskott 0 59 118 179 241 217 507 646 ') Dessa belopp beräknas årligen öka i takt med inflationen, i kalkylen antagen till 2,0%, i enlighet med Riksbankens långsiktiga mål. ") Amortering på bottenlån planeras att ske enligt en 50-årig amorteringsplan i femårstrappa med start på 0,5%. Styrelsen kommer att verka för att amorteringen utökas vid slutplaceringen av föreningens lån om det finns utrymme i föreningens ekonomi. Amorteringsplan är ej fastställd. Hyresinbetalningar från år 11 förutsätter att den momsplikliga parkeringsverkamheten avvecklas. Fastighetsskatt/-avgift Fastighetsskatt och fastighetsavgift, som belöper på bostäder under tiden t o m av Skatteverket fastställt värdeår, ingår i anskaffningskostnaden. Taxeringsvärdet vid färdigställande är beräknat till 151 222 tkr för bostäder och 3 078 tkr för lokaler/garage och beräknas öka med 2,0% årligen. Nybyggda bostäder är befriade från skatt och avgift i 15 år. Föreningen kommer att betala kommunal fastighetsavgift från år 2037. Kostnaden beräknas uppgå till 118 tkr. Fastighetsskatten på garaget uppgår till 1,0 % av taxeringsvärdet. Avskrivningar Bostadsrättsföreningen kommer i redovisningen att göra avskrivningar på bokfört byggnadsvärde uppdelat i olika komponenter från färdigställande enligt en rak avskrivningsplan på i genomsnitt cirka 100 år, i enlighet med Bokföringsnämndens råd och vägledning som trätt i kraft 2014-01-01. Föreningens beräknade årsavgift kommer att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar samt avsättning till yttre underhållsfond. Föreningen kommer att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan å ena sidan avskrivningsplan och å andra sidan amorteringsplan samt avsättning till fond för yttre underhåll. Fastighetsförvärvet Bostadsrättsföreningen kommer att förvärva del av fastigheten Malmö Cementen 4 genom att köpa samtliga aktier i markbolaget Fastighetsbolaget Barlastgatan AB av Vinellus Svart AB, ett helägt dotterbolag till Veidekke Bostad AB. Fastighetsbolaget Barlastgatan AB äger del av fastigheten Malmö Cementen 4. Fastigheten kommer därefter att överlåtas till bostadsrättsföreningen till bokfört värde, genom en överlåtelse av fastigheten, varefter markbolaget avvecklas. Anskaffningsvärdet för aktierna i markbolaget kommer därefter att skrivas ned och värdet på fastigheten att skrivas upp med motsvarande belopp. Efter dessa åtgärder motsvarar fastighetens redovisade värde marknadsvärdet. Fastighetsinnehavet kommer att ha ett redovisat anskaffningsvärde som överstiger det skattemässiga värdet, motsvarande det uppskrivna beloppet beräknat till 33 700 000 kronor. Bostadsrättsföreningen har i och med det en uppskjuten skatteskuld beräknad till 7 200 000 kronor. Skatteskulden värderas till noll kronor eftersom syftet med bostadsrättsföreningen är att upplåta bostäder åt sina medlemmar utan begränsning i tiden. Skulle bostadsrättsföreningen ändå överlåta fastigheten till någon annan faller den uppskjutna skatten ut till betalning. Totalentreprenadavtal avseende byggnation på fastigheten kommer att tecknas med Veidekke Bostad AB. Flerårskalkyl vid olika ränte och inflationsantaganden Räntescenarios Årsavgift i snitt (kr/m2) i olika räntelägen Inflationsscenarios Årsavgift i snitt (kr/m2) vid olika inflation * exkl energi för hr shållsel o varmvatten samt media exkl energi för hushållsel o varmvatten samt media År 1% lägre 3,00% 1% högre Ar 1% lägre 2,00% 1% högre 1 541 691 841 1 691 691 691 2 556 705 854 2 703 705 707 3 571 719 868 3 716 719 722 4 586 733 881 4 729 733 738 5 601 748 895 5 741 748 755 6 617 763 909 6 755 763 772 11 701 843 984 11 812 843 845 16 794 930 1 066 16 889 930 943 Arsavgiften 1 kostnadskalkylens tlerarskalkyl år utjämnad över tiden för att undvika ojämna höjningar. Kalkylen innehåller fonderingar för att möta kommande kostnadsökningar. Ar 16
Lägenhetsförteckning Lghnr Brf Lghnr Lgh-reg, Lägenhetsstorlek Boarea ni' (ca) Årsavgift kr/mån exkl. energi tör hushållsel o varmvatten Årsavgift kr/mån, som avser energi* Insats kr Andelstal årsavgift % Andel 1 Brf:s lån kr Hushållsel Varmvatten 1-1001 1001 4 rok 102 5 635 321 245 3 695 000 2,1249 1467 456 1-1002 1002 1 rok 23 1 769 101 77 995 000 0,6670 460 630 1-1003 1003 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1250 746 1-1101 1101 4 rok 102 5 635 321 245 3 695 000 2,1249 1 467 456 1-1102 1102 1 rok 34 2 307 131 101 1 195 000 0,8700 600 822 1-1103 1103 3 rok 85 4 803 274 209 2 995 000 1,8111 1250 746 1-1201 1201 4 rok 102 5 635 321 245 3 795 000 2,1249 1 467 456 1-1202 1202 Irak 34 2 307 131 101 1 295 000 0,8700 600 822 1-1203 1203 3 rok 85 4 803 274 209 3 095 000 1,8111 1250 746 1-1301 1301 4 rok 102 5 635 321 245 3 950 000 2,1249 1 467 456 1-1302 1302 1 rok 34 2 307 131 101 1 395 000 0,8700 600 822 1-1303 1303 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1 250 746 1-1401 1401 4 rok 102 5 635 321 245 4 150 000 2,1249 1 467 456 1-1402 1402 Irak 34 2 307 131 101 1 550 000 0,8700 600 822 1-1403 1403 3 rok 85 4 803 274 209 3 450 000 1,8111 1 250 746 2-1001 1001 4 rok 102 5 635 321 245 3 995 000 2,1249 1467 456 2-1002 1002 1 rok 23 1769 101 77 995 000 0,6670 460 630 2-1003 1003 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1 250 746 2-1101 1101 3 rok 85 4 803 274 209 2 995 000 1,8111 1 250 746 2-1102 1102 2 rok 51 3 139 179 136 1 750 000 1,1837 817 463 2-1103 1103 3 rok 65 4 803 274 209 2 995 000 1,8111 1250 746 2-1201 1201 3 rok 85 4 803 274 209 3 095 000 1,8111 1 250 746 2-1202 1202 2 rok 51 3 139 179 136 1 850 000 1,1837 817 463 2-1203 1203 3 rok 85 4 803 274 209 3 095 000 1,8111 1250 746 2-1301 1301 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1 250 746 2-1302 1302 2 tok 51 3 139 179 136 1 950 000 1,1837 817 463 2-1303 1303 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1250 746 2-1401 1401 3 rok 85 4 803 274 209 3 450 000 1,8111 1250 746 2-1402 1402 2 rak 51 3 139 179 136 2 150 000 1,1837 817 463 2-1403 1403 3 rok 85 4 803 274 209 3 450 000 1,8111 1 250 746 3-1001 1001 1 rok 45 2 845 162 124 1 350 000 1,0730 741 014 34002 1002 1 rok 33 2 258 129 98 1 150 000 0,8515 588 046 3-1003 1003 3 rok 90 5 047 287 219 3 250 000 1,9034 1 314 488 3-1101 1101 2 rok 56 3 384 193 147 1695 000 1,2760 881 206 3-1102 1102 2 rok 46 2 894 165 126 1495 000 1,0914 753 721 3-1103 1103 3 Tok 90 5 047 287 219 2 995 000 1,9034 1 314 488 3-1201 1201 2 rok 56 3 384 193 147 1 795 000 1,2760 881 206 3-1202 1202 2 rok 46 2 894 165 126 1 595 000 1,0914 753 721 3-1203 1203 3 rok 90 5 047 287 219 3 095 000 1,9034 1 314 488 3-1301 1301 2 rok 56 3 384 193 147 1 895 000 1,2760 881 206 3-1302 1302 2 rok 46 2 894 165 126 1 695 000 1,0914 753 721 3-1303 1303 3 rok 90 5 047 287 219 3 250 000 1,9034 1 314 488 3-1401 1401 2 Tok 56 3 384 193 147 1 995 000 1,2760 881 206 3-1402 1402 2 rok 46 2 894 165 126 1 850 000 1,0914 753 721 3-1403 1403 3 rok 90 5 047 287 219 3 450 000 1,9034 1 314 488 3-1501 1501 2 rok 71 4 118 235 179 3 495 000 1,5528 1072 364 3-1502 1502 5 rok 125 6 760 385 294 5 795 000 2,5493 1760 547 4-1001 1001 4 rok 102 5 635 321 245 3 995 000 2,1249 1 467 456 4-1002 1002 Irak 23 1 769 101 77 995 000 0,6670 460 630 4-1003 1003 5 rok 123 6 662 379 289 4 750 000 2,5124 1735 063 4-1101 1101 3 rok 85 4 803 274 209 2 995 000 1,8111 1250 746 4-1102 1102 2 rok 51 3 139 179 136 1750 000 1,1837 817 463 4-1103 1103 5 rok 123 6 662 379 289 4 450 000 2,5124 1735 063 4-1201 1201 3 tok 85 4 803 274 209 3 095 000 1,8111 1250 746 4-1202 1202 2 rok 51 3 139 179 136 1850 000 1,1837 817 463 4-1203 1203 5 rok 123 6 662 379 289 4 595 000 2,5124 1735 063 4-1301 1301 3 rok 85 4 803 274 209 3 250 000 1,8111 1250 746 4-1302 1302 2 rok 51 3 139 179 136 1 950 000 1,1837 817 463 4-1303 1303 5 rok 123 6 662 379 289 4 750 000 2,5124 1735 063 4-1401 1401 3 rok 85 4 803 274 209 3 450 000 1,8111 1 250 746 4-1402 1402 2 rok 51 3 139 179 136 2 150 000 1,1837 817 463 4-1403 1403 5 rok 123 6 663 379 289 4 950 000 2,5127 1735 271 Summa 4604,0 265 173 15102 11 530 174 095 000 100,00 69 060 138 ')Angiven årsavgift är beräknad utifrån normalförbrukning av varmvatten och hushållsel. Förbrukning av energi för varmvattenuppvärmning och hushållsel kommer att mätas separat för varje lägenhet och faktureras efter uppmätt förbrukning. Utöver årsavgiften tillkommer kostnader för hemförsäkring, samt Tetia Triple Play (ca 245 kr/mån) samt eventuell hyra av parkeringsplats.
Uppgifterna i denna kostnadskalkyl hänför sig till de förutsättningar som gällde vid tidpunkten för upprättandet och är preliminära. Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott på insatserna från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens fastighet. Lund 2019-05-28 rf Atmosfären Limhamn Elisabeth Dah.gren mueisson Kede Ademovskl
INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 3 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat kostnadskalkyl av den 28 maj 2019 för bostadsrättsföreningen Atmosfären Limhamn, myr 769636-0085. Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga. Anskaffningskostnaden i kostnadskalkylen avser beräknad kostnad. Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder. Vi har ej besökt fastigheten då vi anser att ett platsbesök inte tillför något av betydelse för vår granskning. Arbetena är ej påbörjade. Stockholm 28 maj 2019 B m Olofsson.1fAlc.if Sjöh 13.) ) lm Likii I Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående Kostnadskalkyler och Ekonomiska planer.
Bilaga till gransliningsintyg dat 2019-05-28 för Brf Atmosfären Limhamn Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: Registreringsbevis daterat 2019-02-25 Stadgar registrerade 2018-02-23 Utdrag ur fastighetsregistret 2019-05-22 Bankoffert 2019-05-16 Driftkostnadskalkyl 2019-05-23 Beräkning av tax.värde