/449615/13 Ekonomisk plan för BOSTADSRÄ TTSFÖRENINGEN BoKlok Apotekaren Växjö Växjö kommun GRG NR 769623~5139 Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker Sid A. Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3-4 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 5 ( D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens 6 7 årliga kostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte 8 tabell, lägenhetsredovisning F. Nyckeltal 9 G. Ekonomisk prognos 10 H. Känslighetsanalys 11 I. Särskilda förhållanden 12 Enligt bostadsrätts lagen föreskrivet intyg Dok. nr4.x.s 2012-12-10 Sid 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Apotekaren Växjö, Växjö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 22 augusti 2011 med firmaändring den 12 mars 2013 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske från och med mars månad 2014. Inflyttning beräknas ske under juni 2014. r I I enlighet med vad som stadgas i 3 kap "1 bostadsrätts lagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig i fråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på upprättat köpekontrakt samt på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc grundar sig på bedömningar gjorda i november månad 2013. Byggnadsprojektet genomförs som en totalentreprenad av BoKlok Housing AB, enligt uppdragsavtal teoknat den 27 augusti 2013. lo~årig byggfelsförsäkring för föreningens hus har tecknats hos HDI-Gerling. BoKlok Housing AB svarar under sex månader efter entreprenadtidens utgång tör de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt. Därefter förvärvar BoKlok Housing AB de osålda lägenheterna. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser till bostadsrättshavare som omnämns i 4 kap 2 2 P bostadsrättslagen, lämnas genom av Skanska AB utställd borgensförbindelse. Projektet finansieras av Handelsbanken. ej Sid 2
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Upptäckaren 1, Växjö kommun Adress: Apotekare Reinholds Väg 15-49 Tomtens areal: Bostadsarea: 4750 m2 (preliminär uppgift) Cirka i 944 m2 Antal bostadslägenheter: 18 st lägenheter i 9 st parhus. Husens utformning: 9 st parhus i två plan med egen trädgård och parkeringsplats. Byggnaderna är placerade så att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Gemensamma anordningar Installationer: Vatten: El: Sophantering: TV/data/telefoni: Parkering: Servitut: Byggnaderna värms med fjärrvärme. Värmeväxlare och golwärmefördelare placeras i utrymme vid entre på entreplan. Uppvärmning via golvvärme på entreplan och radiatorer ovanvåning. FTX~aggregat monteras i klädkammare ovanvåning med tilluft i respektive rum och frånluft i trappa. Separat Im-kanal från kök med separat köksfläkt. Värmestammar och rör går dolda i bjälklaget till radiatorer. Vattenrör i dusch/wc dras synliga utanpå väggar från schakt till armaturer. Varje lägenhet har sin egen mätare och debiteras via månadsavgiften en schablonavgift som sedan stäms av mot den faktiska förbrukningen. Lägenheterna har eget abonnemang och debiteras direkt från leverantör. Lägenheterna ansvarar själva för sin egen sophantering. Lägenheterna utrustas med datanät för telefon, datakommunikation och TV. Varje lägenhet tecknar eget avtal med Stads nät efter eget önskemål och debiteras enskilt. Varje lägenhet har sin egen parkeringsplats på sin uppfart. Vattenledning (last) Sid 3
Kortfattad byggnadsbeskrivn ing Grundläggning: Stomme: FasaderNäggar: Takkonstruktion: Dörrar: Fönster: Betongplatta på mark Träregeistomme Liggande träpanel i två olika profileringar Tråtakstolar. råsponts luckor, taktäckning av asfaltspapp Ytterdörrar och förrådsdörrar av trä Fönster och fönsterdörrar av trä I I Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Entrehall Klinker Målade Målat Badrum BV Klinker Kakel Målat Kök Ekfaner Målade/kakel Målat Vardagsrum Ekfaner Målade Målat Sovrum (? st) Ekfaner Målade Målat Badrum OV Plastmatta Kakel Målat II) Sid 4
c. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Nybyggnadskostnad inkl nu gällande mervärdesskatt, fastighetsskatt t o m värdeåret samt köpeskilling tör fastigheten Likviditetsreserv (kr) 46200000 50000 Beräknad slutlig anskaffningskostnad, kr 46250000 ( Fastigheten kommer att vara försäkrad till tullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom Skanskas entreprenadförsäkring. Taxeringsvärdet har ännu ej fastställts men beräknas till cirka 22 590 000 kronor tör bostäder ej SidS
D. FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som har upptagits och beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Ärliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Ärliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. För finansieringen har bostadsrättsföreningen tecknat avtal med Handelsbanken Säkerhet tör lånen är pantbrev. Avskrivning förutsätts ske med beaktande av byggnadens ekonomiska livslängd på 80 år enligt en progressiv modell. Lån 1 Belopp Bindningstid Räntesats 2 Ränte~ Avskrivning! Kapitalkostnad Amortering 3 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 1 5285000 5 år 4,10 216685 10570 227255 Lån 2 5285000 4 år 3,90 206115 10570 216685 Lån 3 5285000 3 år 3,60 190260 10570 200830 Lån 4 5285000 3 mån 3,60 190260 O 190260 Summa 21140000 803320 31710 835030 Insatser 25110000 Summa Finansierina 46250000 Avqår Ränteintäkter O Summa Nettokapitalkostnad år 1 varav avskrlvnlna 31710 835030 1 Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och annan uppdelning av lånen bli aktuell. 2 Räntor för lån 1 4 är uppskattade räntor med utgång från dagsaktuella räntor med marginal 3 Amortering de första elva åren förutsätts ske progressivt enligt samma plan som avskrivningen. e, Sid 6
Nettokapitalkostnad Nettokapitalkostnad enligt föregående sida 835030 Avsättningar Avsättning till fastighetsunderhåll 30 kr per m2 bostadsarea 58320 Driftskostnader, inkl mervärdesskatt i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Revisor Arvode styrelsen Fastighetsförsäkring Administration Vatten Dagvattenhantering Övrigt Reserv Summa Driftskostnader \ kr 45000 15000 18000 30000 10000 109512 6000 15000 15000 263512 Skatter Kommunal tastighetsavgift bostäder" Summa skatter, kr o o c Summa beräknade årliga kostnader, kr 1156862 1 Ovanstående driftskostnader är beräknade, efter normalförbrukning, med anledning av husens utformning, föreningens belägenhet och storlek etc. Det taktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. 2 För bostäder Ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdsår. Sid 7
E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. M Årsavgift för vatten preliminärdebiteras. Avräkning sker därefter mot verklig förbrukning tt -.::r...-4 0\ - O ('1 M Arsavgifter Arsavgifter vatten 1 Summa beräknade årliga intäkter, kr 1 069200 109512 1178712...-4 1 Arsavgift för vatten inklusive uppvärmning av vatten debiteras med S07.kronor per månad. fl Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. r I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal. årsavgifter etc. Tbll" a e I laaen hd' etsre ovrsnrnc Lgh Bostads- Antai Insats Andels- Arsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum " tal avgift 3 årsavgift vatten (m2) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) 1 108,0 4 RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 2 108,0 4 RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 3 108,0 4RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 4 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 5 108,0 4 RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 6 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 7 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 8 108,0 4 RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 9 108,0 4 RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 10 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 11 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 12 108,0 4 RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 13 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 14 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 15 108,0 4RoK 1395000 5,556 59405 4950 6084 16 108,0 4RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 17 108,0 4RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 18 108,0 4RoK 1 395000 5,556 59405 4950 6084 diff -0,008 /SUMMA 1944,0 4RoK 25110000 100 1 069200 109512 2 RoK = Rum och Kök. 3 Månadsavgift. Kostnad för TV, bred band och telefon tillkommer samt kostnad för sopor ca 162 kr/mån, hushållsel ca 428 kr/mån och värme ca 693 kr/mån. (kostnad för sopor, värme och hushållsel är uppskattade kostnader och beräknade efteren normalförbrukning och normala boendevanor och kan variera över året. Sid 8
F. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1 : Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år l: (exkl. värme, hushållsel, sophämtning, Bredband, TV, telefoni) 23791 kr 10874 kr ;2917 kr ; 36 kr Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1 ; (exkl värme, hushållsel, sophämtning, bredband, TV och telefoni) 606 kr ( Nyckeltalen är angivna per kvadratmeter bostads area..).' Sid 9
G. EKONOMISK PROGNOS Ar1 Ar2 Ar3 Ar4 Ar5 Ar 6 Ar11 Årsavgifter efter schablon 1069200 1090584 1112396 1134644 1157336 1180483 1303349 Årsavgifter efter jörbrukn eller lika belopp per Igh 109512 111702 113936 116215 118539 120910 133495 ÄrsQl/gljt kr/m' 606 618 631 643 656 669 739 r (jllrlga IntCikter Hyreslntäl:ter O O O O O O O Räntor O O O O O O O Summa Intäkter 1178712 1202286 1226332 1250859 1275876 1 301393 1436843 Kapitalkostnader Räntor 803320 802115 800844 799504 798091 796600 787836 Avskrlvnlnsar 31710 33441 3S 266 37191 39221 41362 53953 Driftskostnader 263512 268782 274158 279641 285234 290939 321220 Avsättning f Dr underhöll (yttre fond) Fondavsättningar 58320 59486 60676 61890 63127 64390 71092 Ackumulerad fondavsättning 58320 117806 178483 240372 303500 367890 709679 At.u övorskott 21850 38462 55388 72633 90203 108102 202743 (Ackumulorat av."kott Inkl kassa-) 71850 110312 165699 238332 328535 436637 1257579 Summa kostnader 1178712 1202286 1226332 1260859 1276876 1301393 1436843 Arl k2 Ar4!vs Ar6!v 11 lånoskuld Kassabehlillnlng Inkl fond 21140000 130170 21108290 228118 21074 849 21039583 21002392 20963171 20732 51G 344 182 478704 632034 804526 1967258 Förutsllttnlngar Arsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan pa kassan har satts till 0%. Antagen Inflation 2,0 %. Avskrivning 31 710 kr år 1 därefter en årlig höjning med 5,46 %. Medelränta är 3,8 %. Sid 10
H. KÄNSLIGHETSANAL VS År1 År2 År3 År4 År5 År6 Ar11 Genomsnittliga årsavgift per m' om: Antagen Inftatlonsnlvå och Anlagen räntenivå 606 618 631 643 656 669 739 Antagen räntenivå + 1% 715 727 739 752 764 777 846 Antagen räntenivå + 2% 824 836 848 860 872 885 952 Antagen räntenlvå- 1 % 498 510 522 535 548 562 632 ( Antagen räntenivå och Antagen Inliatlonsnivå + 1% 606 620 634 649 663 679 760 Antagen InOallonsnlvå + 2% 606 622 638 654 671 688 782 Antagen InOationsnlvå 1 % 606 617 627 638 649 661 720 ( årsavgiften ingår preliminär kostnad för vatten. Kostnad för TV, bredband, telefon, hushållsel, sopor och uppvärmning tillkommer. Antagen räntenivå 3,8 %. Antagen Inflationsnivå 2,0 %. ~) -, Sid 11
I. SÄRSKILDA FÖRHALLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar. uttas efter beslut av styrelsen. l 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen och eventuell uteplats, eventuell balkong, samt eventuellt förråd I gott skick. Det gäuer även mark som ingår i upplåtelsen. 4. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten I sin helhet är färdigställd. BostadsräUshavarna erhåller icke ersättning för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. 6. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av eventuella efterarbeten. garantiarbeten och/eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7. Ändring av insats och andelstal beslutas av föreningsstämma. I Växjö den 14 november 2013 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOKLOK APOTEKAREN VÄXJÖ IJ Sid 12
INTYG ENLIGT BOST ADSRÅTTSLAGEN 3 KAP 2 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat ekonomisk plan av den14 november 2013 för bostadsrättsföreningen Apotekaren i Växjö, org nr: 769623-5139. Den ekonomiska planen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i planen lämnade uppgifterna är således riktiga ( ( Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att den ekonomiska planen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att den ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Vi erinrar om styrelsens skyldighet enligt bostadsrättslagens 3 kap 4. att om det sedan den ekonomiska planen upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan upprättats av styrelsen och registrerats av registreringsmyndigheten. Enligt planen kommer det i föreningens hus att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfylld. Föreningen har fler än ett hus. Det är vår bedömning att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfylld. ~ Stockholm den 15 november 2013 ~.. w.~.~. Civ.ing Fagottvägen 43 19274 SOLLENTUNA
Bilaga till granskningsintyg dat 2013-11-15 for Brf BoKlok Apotekaren i Växjö ~ Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: t t ~ 1. Föreningens stadgar 2. Registreringsbevis 3. Uppdragsavtal med bilagor 4. Kreditoffert 5. Utdrag från fastighetsregistret 6 Beräkning av taxeringsvärde 7 Byggfelsförsäkring 8 Offert gruppanslutning Växjö Energi 9. Ritning V~56.4-4212 01 2013-03~12 2013-03-12 2013-08-27 2013-03-12 2013-10-17 2013-10-17 2013-07-04 2013-02-01 2013-08-290 I) '(pv