Årsredovisning 2017-01-01-2017-12-31 Org.nr 769630-9116
769630-9116 2/14 Styrelsen för brf Gulsparven 1 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2017 t.o.m. 31 december 2017, vilket är föreningens andra verksamhetsår. Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Till medlem får i första hand antagas fysisk person som fyllt 55 år. Om äkta makar förvärvar bostadsrätt är det tillräckligt att en av makarna uppnått sagda ålder. Med äkta makar jämställs de som sammanbor under äktenskapsliknande förhållanden. Styrelsen är skyldig att snarast, normalt inom en månad från det att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen avgöra frågan om medlemskap. Styrelsen har sitt säte i Huddinge kommun. Föreningens fastighet Föreningen har den 6 december 2016 förvärvat fastigheten Gulsparven 48 i Huddinge kommun. Lagfart erhölls den 24 mars 2017. Föreningen har tecknat avtal med Seniorgården AB (Entreprenören) för uppförande av föreningens hus. På föreningens fastighet har det uppförts tre flerbostadshus i fem våningar, varav en suterrängvåning, med totalt 47 bostadsrättslägenheter, totala boarea 3 761 m2. Föreningen disponerar över 37 parkeringsplatser till de boende, varav 29 st med motorvärmaruttag, samt fem stycken parkeringsplatser för besökande. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Gemensamma utrymmen I fastigheten finns det övernattningsrum som medlemmarna kan hyra, samt en gemensamhetslokal. I fastigheten finns det även ett miljöhus med utrymme för källsortering, tvättstuga, cykelrum, rullstolsförråd och fastighetsförråd. Utöver detta finnas det undercentral för bergvärme, vatten, el/telerum och repeaterlösning för mobiltäckning och porttelefon.
769630-9116 3/14 Gemensamhetsanläggning Föreningen är delaktig i tre gemensamhetsanläggningar. GA:2 avseende körväg och belysning, gemensam med Gulsparven 8 och gulsparven 25-40. GA:3 avseende gångväg, dagvattenledningar och belysning, gemensam med Gulsparven 9-46. GA:4 avseende vatten- och spillvattenledningar, gemensam med Gulsparven 25-40. Gemensamhetsanläggningarna kommer att förvaltas genom en samfällighetsförening. Föreningen kommer fram till det att gemensamhetsanläggningen är registrerad debiteras en särskild ersättning om 47 000 kr per år i enlighet med paragraf angående gemensamhetsanläggning i köpekontraktet. Väsentliga servitut Ledningsrätt avseende starkström, belastar fastigheten. Föreningens skattemässiga status Föreningen är vid utgången av räkenskapsåret ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), dvs föreningen är en äkta bostadsrättsförening. Föreningen var vid ingången av räkenskapsåret inte ett privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening) enligt inkomstskattelagen (1999:1229), dvs föreningen var då en oäkta bostadsrättsförening. Vid beräkning av uppskov med inbetalning av skatt på kapitalvinst från försäljning av tidigare ägd bostad jämställs dock föreningen med en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229) då föreningen antingen tillhandahåller bostäder i fastigheter där kommunal fastighetsavgift inte utgår på bostadsdelen eller så har byggnaden på fastigheten ännu inte åsatts något värdeår, dvs är under uppförande. Latent skatt kan uppkomma i de fall föreningen förvärvar fastigheten till ett pris som understiger tillgångens marknadsvärde t.ex. genom s.k. paketering. Föreningen har förvärvat fastigheten direkt från Entreprenören till marknadsvärde. Detta innebär att fastigheten inte har varit föremål för någon underprisöverlåtelse. Därmed finns det inte någon latent skatteskuld i föreningen. Fastighetsavgift/fastighetsskatt Byggnaderna färdigställdes 2017 och kommer att deklareras som färdigställda. De kommer troligen att åsättas värdeår 2017. Entreprenören svarar för fastighetsskatt avseende bostäder under uppförande t.o.m. värdeåret. Bostadslägenheterna är från och med värdeåret helt befriade från fastighetsavgift i 15 år. Från och med år 16 utgår full fastighetsavgift. Avsättning till yttre fond Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll är i enlighet med ekonomisk plan beräknad till ett årligt belopp motsvarande 30 kr/m 2 boarea för föreningens hus. Detta ska i enlighet med föreningens stadgar ske senast från och med det verksamhetsår som infaller närmast efter det slutfinansiering för föreningens fastighet har skett. Årsavgifter Verksamheten i föreningen bedrivs enligt självkostnadsprincipen och inte i vinstsyfte. Årsavgiften ska täcka utgifter för föreningens löpande verksamhet samt amorteringar och avsättning till yttre fond. Under år 2017 har årsavgifterna inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) varit oförändrade. Genomsnittlig årsavgift inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) är enligt ekonomisk plan 692 kr/m 2.
769630-9116 4/14 Förvaltning Teknisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om teknisk förvaltning. Avtalet omfattar fastighetsskötsel, fastighetsjour, trädgårdsskötsel, trappstädning, snöröjning och källsortering. Avtalet gäller till den 31 december 2019. Hisservice och hissbesiktning ingår under garantitiden. Kostnaden från år 6 beräknas till 36 000 kronor per år. Kostnaden för köldmediekontroll från år 6 beräknas till 10 000 kronor på år. Ekonomisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om ekonomisk förvaltning. Avtalet gäller till den 31 december 2018. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Föreningens ekonomi Ekonomisk plan Styrelsen har upprättat ekonomisk plan för föreningens verksamhet och denna har registrerats av Bolagsverket den 13 december 2016. Tillstånd att upplåta bostadsrätt erhölls av Bolagsverket den 14 december 2016. Föreningens långfristiga lån Byggnadskreditivet är löst i sin helhet den 27 juni 2017. Under året har föreningen amorterat 310 000 kronor (0 kr) i enlighet med överenskommen amorteringsplan, vilket är mer än i den ekonomiska planen. Föreningens fastighetslån är placerade till villkor som framgår av not nummer elva. Avräkning mot entreprenören Entreprenören har svarat för föreningens löpande utgifter och har uppburit föreningens intäkter fram till avräkningstidpunkten i enlighet med totalentreprenadkontraktet. Avräkningstidpunkt har fastställts till den 30 september 2017. Föreningens investerings- och finansieringsbalans Föreningens investerings- och finansieringsbalans hade vid avräkningstidpunkten den 30 september 2017 följande utseende: Anskaffningskostnad 215 390 000 Insatser 103 526 000 Likviditetsreserv 20 000 Upplåtelseavgifter 68 084 000 Lån _43 800 000 215 410 000 215 410 000 Inflyttningen i föreningens fastighet påbörjades under april 2017. Samtliga bostadsrätter i föreningen var upplåtna vid årets slut. Under året har en (noll) bostadsrätter överlåtits. Entreprenaden godkändes vid en slutbesiktning 19 juni 2017.
769630-9116 5/14 Medlemsinformation Antalet medlemmar vid räkenskapsårets början 4 Antalet tillkommande medlemmar under räkenskapsåret 81 Antalet avgående medlemmar under räkenskapsåret 2 Antalet medlemmar vid räkenskapsårets slut 83 Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma den 28 mars 2017 haft följande sammansättning: Hans-Olov Möller Ledamot 1) Ordförande Jan-Olof Sjöholm Ledamot 1) Johanna Vehvselius Ledamot 1) Monica Drejmark Ledamot Fred Lundin Ledamot Lisse-Lotte Bohlin Suppleant 1) Einar Kristjansson Suppleant Ewa Lundin Suppleant 1) utsedd av Gar-Bo Försäkring AB Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under året hållit tio (fyra) st protokollförda sammanträden. För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget Trygg Hansa. Revisorer Deloitte AB Huvudansvarig Elisabeth Hallström Sara Andersson Deloitte AB Ordinarie Suppleant Föreningens stadgar Föreningens stadgar registrerades hos Bolagsverket den 26 juli 2016.
769630-9116 6/14 Flerårsöversikt 2017 Resultat enligt resultaträkningen tkr 108 Årets bokförda avskrivningar på byggnad tkr 325 Resultat exkl. avskrivningar tkr 433 Årets amorteringar tkr -310 Årets likvidöverskott tkr 123 Nyckeltal 2017 Nettoomsättning tkr 1 422 Resultat efter finansiella poster tkr 108 Soliditet % 79,6 Bokfört värde på fastigheten per m2 boarea kr 57 183 Lån per m 2 boarea kr 11 563 Genomsnittlig skuldränta % 0,68 Fastighetens belåningsgrad % 20,2 Soliditet definieras som eget kapital i % av balansomslutningen. Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad omräknad till årsränta i förhållande till låneskuld per 31:a december. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde på fastigheten. Förändringar i eget kapital Medlemsinsatser Inbetalda Upplåtelse- Årets insatser avgifter resultat Belopp vid årets ingång 4 500 000 Ökning av medlemsinsatser 99 026 000 68 084 000 Årets resultat 108 017 Belopp vid årets utgång 103 526 000 68 084 000 108 017 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Årets resultat 108 017 Totalt 108 017 Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande Balanseras i ny räkning 108 017 Totalt 108 017 Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt noter.
769630-9116 7/14 RESULTATRÄKNING 2017-01-01 2015-10-09 Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning 2 1 422 328 0 Summa rörelsens intäkter m.m. 1 422 328 0 Rörelsens kostnader Driftkostnader 3-416 241 0 Övriga externa kostnader 4-48 300 0 Personalkostnader 5-17 278 0 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -324 911 0 Övriga rörelsekostnader 6-358 725 0 Summa rörelsens kostnader -1 165 455 0 Rörelseresultat 256 873 0 Resultat från finansiella poster Räntekostnader -148 856 0 Summa finansiella poster -148 856 0 Resultat efter finansiella poster 108 017 0 Årets resultat 108 017 0 Resultaträkningen speglar perioden från månadsskiftet efter slutbesiktning och framåt, dvs fr.o.m den 1 juli t.o.m 31 december 2017
769630-9116 8/14 BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7, 15 215 065 089 0 Pågående nyanläggning 8 0 87 000 000 Summa materiella anläggningstillgångar 215 065 089 87 000 000 Summa anläggningstillgångar 215 065 089 87 000 000 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 9 0 414 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 32 556 0 Summa kortfristiga fordringar 32 556 414 Kassa och bank Kassa och bank 638 976 4 499 586 Summa kassa och bank 638 976 4 499 586 Summa omsättningstillgångar 671 532 4 500 000 SUMMA TILLGÅNGAR 215 736 621 91 500 000
769630-9116 9/14 BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 171 610 000 4 500 000 Summa bundet eget kapital 171 610 000 4 500 000 Fritt eget kapital Årets resultat 108 017 0 Summa fritt eget kapital 108 017 0 Summa eget kapital 171 718 017 4 500 000 Långfristiga skulder Byggnadskreditiv 12 0 87 000 000 Skulder till kreditinstitut 11, 15 42 250 000 0 Summa långfristiga skulder 42 250 000 87 000 000 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 1 240 000 0 Leverantörsskulder 8 621 0 Aktuell skatteskuld 191 200 0 Övriga skulder 13 7 384 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 321 399 0 Summa kortfristiga skulder 1 768 604 0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 215 736 621 91 500 000
769630-9116 10/14 NOTER Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Under året har byggnationen av föreningens byggnad färdigställts. Föreningen har tidigare år förvärvat mark med påbörjad byggnation av Entreprenören samt tecknat ett entreprenadkontrakt med Entreprenören om färdigställande av den påbörjade byggnationen. Styrelsen anser att den totala anskaffningskostnaden för föreningens byggnad och mark bör fördelas utifrån SCB:s statistik över produktionskostnader för flerbostadshus för att ge en rättvisande fördelning av den totala anskaffningskostnaden. Vid beräkningen har statistiska uppgifter för det år som entreprenadkontraktet tecknades med Entreprenören använts. Avskrivningsprincip Byggnader skrivs av över den beräknade nyttjandeperioden varvid en linjär (rak) avskrivningsplan tillämpas. Avskrivningar påbörjas efter avräkningsdagen. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnad 120 år Not 2 Nettoomsättning 2017 2015/2016 Årsavgifter bostäder 1 240 020 0 Årsavgifter IT-kommunikation & TV 62 040 0 Årsavgifter varmvatten 19 696 0 Hyresintäkter, p-plats 100 320 0 Övriga intäkter 252 0 Summa nettoomsättning 1 422 328 0
769630-9116 11/14 NOTER Not 3 Driftkostnader 2017 2015/2016 Fastighetsel 101 724 0 Vatten 33 298 0 Sophämtning 24 020 0 Försäkringspremie 9 198 0 IT-kommunikation & TV 61 357 0 Teknisk förvaltning 166 250 0 Gemensamhetsanläggningar 14 339 0 Övriga driftkostnader 6 055 0 Summa driftkostnader 416 241 0 Not 4 Övriga externa kostnader 2017 2015/2016 Ekonomisk förvaltning 35 626 0 Revisionsarvode 6 000 0 Övriga externa kostnader 6 674 0 Summa övriga externa kostnader 48 300 0 Not 5 Personalkostnader 2017 2015/2016 Styrelsearvode 13 147 0 Arbetsgivaravgifter 4 131 0 Summa personalkostnader 17 278 0 Not 6 Övriga rörelsekostnader 2017 2015/2016 Entreprenör enligt avtal 358 725 0 Summa övriga rörelsekostnader 358 725 0
769630-9116 12/14 NOTER Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets anskaffningar 128 390 000 0 Omklassificeringar 87 000 000 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 215 390 000 0 Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar -324 911 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -324 911 0 Utgående redovisat värde 215 065 089 0 Redovisat värde byggnader 154 982 089 0 Redovisat värde mark 60 083 000 0 Summa redovisat värde 215 065 089 0 Taxeringsvärde under uppförande Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 47 800 000 0 varav byggnader: 33 000 000 0 Not 8 Pågående nyanläggning 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 87 000 000 0 Årets anskaffning 0 87 000 000 Omklassificeringar -87 000 000 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 87 000 000 Utgående redovisat värde 0 87 000 000 Not 9 Övriga fordringar 2017-12-31 2016-12-31 Fordran Entreprenör 0 414 Summa övriga fordringar 0 414
769630-9116 13/14 NOTER Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Upplupen intäkt varmvatten 17 705 0 Förutbet försäkringspremier 4 550 0 Förutbet IT-kommunikation & TV 10 301 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 32 556 0 Not 11 Långfristiga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år 4 960 000 0 37 290 000 0 Summa långfristiga skulder 42 250 000 0 Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering 2018 Skuld per 2017-12-31 Nordea Hypotek 2019-06-12 0,33 1 100 000 14 325 000 Nordea Hypotek 2020-06-17 0,57 70 000 14 582 500 Nordea Hypotek 2022-06-15 1,15 70 000 14 582 500 Summa 1 240 000 43 490 000 Avgår kortfristig del 1 240 000 Summa långfristiga skulder 42 250 000 Not 12 Byggnadskreditiv 2017-12-31 2016-12-31 Beviljat byggnadskreditiv uppgår till: 0 120 000 000 Nyttjad del av byggnadskreditiv 0 87 000 000 Not 13 Övriga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Skuld Entreprenör Skuld förvaltare 5 816 0 1 568 0 Summa övriga skulder 7 384 0
769630-9116 14/14 NOTER Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetalda hyror & avgifter 227 660 0 Upplupen fastighetsel 29 538 0 Upplupet revisionsarvode 22 500 0 Upplupet styrelsearvode & sociala avgifter 27 539 0 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 162 0 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 321 399 0 Not 15 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 43 800 000 0 Huddinge den Hans-Olov Möller Ordförande Fred Lundin Ledamot Monica Drejmark Jan-Olof Sjöholm Johanna Vehvselius Andersson Ledamot Ledamot Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 2018. Deloitte AB Elisabeth Hallström Auktoriserad revisor