S K Ä R V E T S T R Ä D G Å R D 1 V Ä X J Ö

K O S T N A D S K A L K Y L FÖR B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G S K Ä R V E T S T R Ä D G Å R D 1 V Ä X J Ö V Ä X J Ö K O M M U N ORG NR: 769631-9065

INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR 2 B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV 2 C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 3 D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER SAMT TABELL MED LÄGENHETSREDOVISNING 4-5 E. NYCKELTAL 6 F. EKONOMISK PROGNOS 7 G. KÄNSLIGHETSANALYS 8 H. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 9 ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sida 1

A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsförening Skärvets Trädgård 1 Växjö, i Växjö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 17 mars 2016, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen avser att genom nybyggnad uppföra en byggnad med 64 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus samt garage på del av fastigheten Skärvet 10 i Växjö kommun. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3 har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens framtida verksamhet. Skanska AB garanterar i särskild borgensförbindelse en säkerhet för inbetalda förskott. Kalkylen är baserad på de vid kalkylens upprättande, april 2017, bedömda förutsättningarna för finansiering för projektet med beräknad byggstart under oktober 2017. B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenaden inklusive mervärdesskatt 1. Likviditetsreserv BERÄKNAD SLUTLIG ANSKAFFNINGSKOSTNAD 189 268 200 kr 100 000 kr 189 368 200 kr 1 Den slutliga anskaffningskostnaden kommer att ökas med beställda tillval utöver grundstandard. Detta skall finansieras med upplåtelseavgifter, som tas ut av bostadsrättsköparna. Sida 2

C. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Årliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. Avskrivningar har beräknats på summan för byggprojektets uppförande exklusive markförvärv. Årsavgifter tas inte ut för att till fullo täcka avskrivningarna, varför det bokföringsmässiga resultatet kommer att bli negativt. Lån 1 Belopp Bindnings- Räntesats 3 Ränte- Amortering 4 Summa tid 2 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån 1 48 183 200 3 mån-5 år 2,90 1 397 313 220 000 1 617 313 Summa 48 183 200 1 397 313 220 000 1 617 313 Insatser 141 185 000 Summa Finansiering 189 368 200 Summa år 1 5 varav amortering 220 000 1 617 313 Avsättningar för föreningens framtida fastighetsunderhåll, i enlighet med föreningens stadgar. 156 420 Driftkostnader exklusive TV, bredband, telefoni, varmvatten och hushållsel 1 095 000 Varmvatten 6 139 140 Fastighetsavgift, bostäder 7 0 Fastighetsskatt garage 13 680 Summa beräknade kostnader år 1 exkl. avskrivningar, men inkl. amorteringar och avsättningar 3 021 553 kr Avgår amorteringar -220 000 Avgår avsättningar -156 420 Avskrivningar 1 529 000 Summa beräknade bokföringsmässiga kostnader år 1 4 174 133 kr 1 Säkerhet för lån är pantbrev. 2 Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och uppdelning av lån bli aktuell. 3 Antagen räntesats är högre än vid tidpunkten för kostnadskalkylens upprättande. 4 Amortering de första elva åren förutsätts ske progressivt med en uppräkningsfaktor på 5,0 %. 5 Kapitalkostnad, exklusive avskrivningar, men inklusive amorteringar. 6 Uppskattad kostnad för varmvatten. Föreningen debiterar varje bostadsrättshavare en preliminär kostnad för varmvatten, som sedan regleras i efterhand. 7 För bostäder ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Sida 3

D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet, inkluderande amorteringar och avsättningar, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Årsavgift för varmvatten preliminärdebiteras, avräkning sker därefter mot verklig förbrukning. Årsavgifter 1 2 500 213 Årsavgifter varmvatten 2 139 140 Hyresintäkter garage- och parkeringsplatser 3 382 200 Summa beräknade intäkter år 1 3 021 553 kr 1 Årsavgifter exklusive varmvatten, hushållsel och TV, telefoni och bredband. 2 Årsavgift för varmvatten preliminärdebiteras enligt följande: Lägenheter understigande 70m 2, 165 kr/mån och för lägenheter överstigande 70 m 2, 210 kr/mån. Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. 3 Intäkten avser 15 garageplatser för 1300 kr/mån samt 19 p-platser à 650 kr/mån. I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal, årsavgifter etc. Tabell, lägenhetsredovisning Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4 Uteplats 5 tal avgift 6 årsavgift varmvatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) 1-1001 62,5 2 RoK U,U 1 895 000 1,594 39 853 3 321 1 980 1-1002 52,0 2 RoK U 1 595 000 1,358 33 953 2 829 1 980 1-1003 54,5 2 RoK U 1 795 000 1,414 35 353 2 946 1 980 1-1004 67,0 2 RoK U,U 2 195 000 1,695 42 379 3 532 1 980 2-1001 73,0 3 RoK U,U 2 295 000 1,830 45 754 3 813 2 520 2-1002 39,5 2 RoK U 1 395 000 1,076 26 902 2 242 1 980 2-1003 69,5 2 RoK - 1 995 000 1,751 43 779 3 648 1 980 2-1004 67,5 2 RoK - 1 895 000 1,706 42 654 3 555 1 980 3-1001 73,0 3 RoK U 2 350 000 1,830 45 754 3 813 2 520 3-1002 52,0 2 RoK - 1 695 000 1,358 33 953 2 829 1 980 3-1003 40,0 2 RoK - 1 250 000 1,088 27 202 2 267 1 980 3-1004 73,0 3 RoK B 2 495 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1001 73,0 3 RoK U 2 595 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1002 52,0 2 RoK U 1 895 000 1,358 33 953 2 829 1 980 4-1003 40,0 2 RoK U 1 550 000 1,088 27 202 2 267 1 980 4-1004 73,0 3 RoK U 2 595 000 1,830 45 754 3 813 2 520 1-1101 62,5 2 RoK B 1 995 000 1,594 39 853 3 321 1 980 1-1102 52,0 2 RoK B 1 750 000 1,358 33 953 2 829 1 980 1-1103 54,5 2 RoK B 1 795 000 1,414 35 353 2 946 1 980 1-1104 67,0 2 RoK B 2 195 000 1,695 42 379 3 532 1 980 2-1101 73,0 3 RoK B 2 195 000 1,830 45 754 3 813 2 520 2-1102 39,5 2 RoK B 1 395 000 1,076 26 902 2 242 1 980 2-1103 91,0 4 RoK B 3 195 000 2,235 55 880 4 657 2 520 2-1104 67,5 3 RoK B 2 395 000 1,706 42 654 3 555 1 980 3-1101 73,0 3 RoK B 2 495 000 1,830 45 754 3 813 2 520 3-1102 52,0 2 RoK B 2 095 000 1,358 33 953 2 829 1 980 3-1103 40,0 2 RoK B 1 695 000 1,088 27 202 2 267 1 980 3-1104 73,0 3 RoK B 2 595 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4 RoK = Rum och Kök. 5 B= Balkong U= Uteplats 6 Månadsavgift exklusive TV, bredband, telefoni, hushållsel och varmvatten. Kostnader för hushållsel samt TV, telefoni och bredband debiteras bostadsrättshavaren direkt av respektive leverantör. Sida 4

Tabell, lägenhetsredovisning, forts Lgh Bostads- Antal Balkong/ Insats Andels- Årsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum 4 Uteplats 5 tal avgift 6 årsavgift varmvatten (m 2 ) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) 4-1101 73,0 3 RoK B 2 595 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1102 52,0 2 RoK B 2 095 000 1,358 33 953 2 829 1 980 4-1103 40,0 2 RoK B 1 750 000 1,088 27 202 2 267 1 980 4-1104 73,0 3 RoK B 2 650 000 1,830 45 754 3 813 2 520 1-1201 62,5 2 RoK B 2 195 000 1,594 39 853 3 321 1 980 1-1202 52,0 2 RoK B 1 895 000 1,358 33 953 2 829 1 980 1-1203 54,5 2 RoK B 1 895 000 1,414 35 353 2 946 1 980 1-1204 67,0 2 RoK B 2 295 000 1,695 42 379 3 532 1 980 2-1201 73,0 3 RoK B 2 350 000 1,830 45 754 3 813 2 520 2-1202 39,5 2 RoK B 1 495 000 1,076 26 902 2 242 1 980 2-1203 91,0 4 RoK B 3 350 000 2,235 55 880 4 657 2 520 2-1204 67,5 3 RoK B 2 495 000 1,706 42 654 3 555 1 980 3-1201 73,0 3 RoK B 2 695 000 1,830 45 754 3 813 2 520 3-1202 52,0 2 RoK B 2 195 000 1,358 33 953 2 829 1 980 3-1203 40,0 2 RoK B 1 695 000 1,088 27 202 2 267 1 980 3-1204 73,0 3 RoK B 2 695 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1201 73,0 3 RoK B 2 695 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1202 52,0 2 RoK B 2 195 000 1,358 33 953 2 829 1 980 4-1203 40,0 2 RoK B 1 750 000 1,088 27 202 2 267 1 980 4-1204 73,0 3 RoK B 2 750 000 1,830 45 754 3 813 2 520 1-1301 62,5 2 RoK B 2 295 000 1,594 39 853 3 321 1 980 1-1302 52,0 2 RoK B 1 995 000 1,358 33 953 2 829 1 980 1-1303 54,5 2 RoK B 1 995 000 1,414 35 353 2 946 1 980 1-1304 67,0 2 RoK B 2 395 000 1,695 42 379 3 532 1 980 2-1301 73,0 3 RoK B 2 595 000 1,830 45 754 3 813 2 520 2-1302 39,5 2 RoK B 1 495 000 1,076 26 902 2 242 1 980 2-1303 91,0 4 RoK B 3 395 000 2,235 55 880 4 657 2 520 2-1304 67,5 3 RoK B 2 595 000 1,706 42 654 3 555 1 980 3-1301 73,0 3 RoK B 2 795 000 1,830 45 754 3 813 2 520 3-1302 52,0 2 RoK B 2 295 000 1,358 33 953 2 829 1 980 3-1303 40,0 2 RoK B 1 795 000 1,088 27 202 2 267 1 980 3-1304 73,0 3 RoK B 2 795 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1301 73,0 3 RoK B 2 795 000 1,830 45 754 3 813 2 520 4-1302 52,0 2 RoK B 2 295 000 1,358 33 953 2 829 1 980 4-1303 40,0 2 RoK B 1 795 000 1,088 27 202 2 267 1 980 4-1304 73,0 3 RoK B 2 850 000 1,830 45 754 3 813 2 520 diff. 0,004 98 SUMMA 3 910,5 141 185 000 100,000 2 500 213 139 140 4 RoK = Rum och Kök. 5 B= Balkong U= Uteplats 6 Månadsavgift exklusive TV, bredband, telefoni, hushållsel och varmvatten. Kostnader för hushållsel samt TV, telefoni och bredband debiteras bostadsrättshavaren direkt av respektive leverantör. Sida 5

E. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1: Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (inkl varmvatten men exkl hushållsel, TV, telefoni samt bredband) Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (inkl preliminär kostnad för varmvatten men exkl hushållsel, TV, telefoni och bredband) Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1: (exkl preliminär kostnad för varmvatten, hushållsel, TV, telefoni och bredband) 48 426 kr 12 322 kr 36 104 kr 316 kr 675 kr 639 kr Nyckeltalen är angivna per kvadratmeter bostadsarea. Sida 6

F. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon 2 500 213 2 550 217 2 601 222 2 653 246 2 706 311 2 760 437 3 047 746 Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh 139 140 141 923 144 761 147 656 150 610 153 622 169 611 Årsavgift kr/m² 675 688 702 716 731 745 823 Övriga intäkter Hyresintäkter 382 200 389 844 397 641 405 594 413 706 421 980 465 900 Räntor 0 0 0 0 0 0 0 Summa intäkter 3 021 553 3 081 984 3 143 624 3 206 496 3 270 626 3 336 039 3 683 256 Driftskostnader 1 234 140 1 258 823 1 283 999 1 309 679 1 335 873 1 362 590 1 504 410 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt garagelokaler 13 680 13 954 14 233 14 517 14 808 15 104 16 676 Summa 13 680 13 954 14 233 14 517 14 808 15 104 16 676 Kapitalkostnader Räntor 1 397 313 1 390 933 1 384 234 1 377 200 1 369 814 1 620 381 1 566 854 Avskrivningar 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 Summa kostnader 4 174 133 4 192 709 4 211 466 4 230 396 4 249 495 4 527 075 4 616 940 Årets resultat 1-1 152 580-1 110 725-1 067 842-1 023 900-978 869-1 191 036-933 684 Avsättning för underhåll (yttre fond) Avsättning till underhållsfond 156 420 159 548 162 739 165 994 169 314 172 700 190 675 Ackumulerad avsättning till underhållsfond 156 420 315 968 478 708 644 702 814 016 986 716 1 903 430 Kassaflöde från den löpande verksamheten Årets resultat -1 152 580-1 110 725-1 067 842-1 023 900-978 869-1 191 036-933 684 Årets avskrivning 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 1 529 000 Kassaflöde före finansieringsverksamheten 376 420 418 275 461 158 505 100 550 131 337 964 595 316 Likviditetsreserv 100 000 Amorteringar -220 000-231 000-242 550-254 678-267 411-280 782-358 357 Årets kassaflöde 256 420 187 275 218 608 250 422 282 720 57 182 236 960 Kassabehållning inkl. fondavsättning 256 420 443 695 662 303 912 725 1 195 445 1 252 627 2 072 143 Taxeringsvärde garagelokaler 1 368 000 1 395 360 1 423 267 1 451 733 1 480 767 1 510 383 1 667 584 Låneskuld 48 183 200 47 963 200 47 732 200 47 489 650 47 234 973 46 967 561 45 416 064 Förutsättningar Årsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan på kassan har satts till 0,0 % från och med år 2. Antagen inflation 2,0 %. Amortering 220 000 kr år 1 därefter en årlig höjning med 5 %. Medelränta år 1-5 är 2,90 % och år 6-11 är 3,45 %. 1 Årets resultat Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte, se "Årets kassaflöde" ovan. Sida 7

G. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittlig årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå 675 688 702 716 731 745 823 Antagen räntenivå + 1% 798 811 824 838 851 865 939 Antagen räntenivå + 2% 921 934 946 959 972 985 1055 Antagen räntenivå - 1% 552 566 580 595 610 625 707 Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% 675 692 710 728 746 765 868 Antagen inflationsnivå + 2% 675 696 717 739 762 786 917 Antagen inflationsnivå - 1 % 675 685 695 705 716 726 782 I årsavgiften ingår preliminär kostnad för varmvatten, men ej kostnad för hushållsel, TV, telefoni samt bredband. Antagen räntenivå år 1-5 är 2,90 % och år 6-11 är 3,45 %. Antagen inflationsnivå 2,0 %. Sida 8

Sida 9

Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg Undertecknade, som för ändamål som avses i 5:e kap. 3 bostadsrättslagen granskat kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen Skärvets Trädgård 1 Växjö, med org.nr 769631-9065, får härmed avge följande intyg. Kalkylen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. De faktiska uppgifter som lämnats i kalkylen stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. I kalkylen gjorda beräkningar är vederhäftiga och kostnadskalkylen framstår som hållbar. Föreningen har kalkylerat med att årsavgifterna ska täcka räntekostnader, amortering och övriga driftkostnader. Eventuell förändring av dessa räntor och avgifter vid tidpunkten för utbetalningen av lånen kommer att påverka föreningens kostnader. Skillnaden mellan beräknade avskrivningar och beräknad amortering kan göra att det uppstår bokföringsmässiga underskott. Underskotten påverkar inte föreningens likviditet, och med beaktande av att, avsättning görs för yttre underhåll, de boende svarar för inre underhållet, det finns en buffert i ränteberäkningen och att lånen amorteras från år 1, bedömer vi planen som hållbar. Bostadsrättsföreningen omfattar 64 lägenheter som kommer att upplåtas med bostadsrätt och lägenheterna är placerade så att ändamålsenlig samverkan kan ske mellan lägenheterna. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnadskalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder. Vid granskningen har följande handlingar varit tillgängliga: Kostnadskalkyl daterad 2017-04-28 Driftkostnadsberäkning Stadgar för Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö registrerade 2016-11-17 Registreringsbevis för Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö Offert från Skanska Sverige AB att på totalentreprenad uppföra 64 bostadsrättslägenheter på del av fastigheten Skärvet 10, Växjö kommun dat. 2017-04-26 Offert för finansieringen av Brf Skärvets Trädgård 1 Växjö dat. 2017-05-08 Utdrag ur fastighetsregistret Beräkning av taxeringsvärde Stockholm 2017-05-09 Per EnvalL/ Civilekonom Gar-Bo Besiktning AB / O 1 ' I / - Lennarth Åstrand Civilingenjör Calleron Konsult AB Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer.