KV.10 Munksjöstaden Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden kvarter 10 B org.nr 769634-5375 Jönköpings kommun Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker: A B C D E F Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Kostnader för fastighetens förvärv Beräkning av föreningens årliga kostnader Beräkning av föreningens årliga intäkter Lägenhetsspecifikation G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys I. Särskilda förhållanden
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen MunksjöstadenKvarter 10 B, org. nr 769634-5375, som har sitt säte i Jönköping och som registrerats hos Bolagsverket den 5 april 2017, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Bostadsrättsföreningen avser att förvärva Hus 2 & 3 i Kvarter 10 innefattande 77 st. bostadslägenheter. För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för fastighetsförvärvet. Fastigheten ägs idag av Tolust Munksjöstaden Kvarter 10 B AB, org nr 559041-4750. Tolust Munksjöstaden Kvarter 10 B AB överlåts till bostadsrättsföreningen för ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde. Fastigheten överförs därefter till bostadsrättsföreningen. Förhandsavtal kommer att tecknas och förskottsbetalning kommer tas in efter tillstånd för detta har erhållits från Bolagsverket. En utställd garanti garanterar säkerhet för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 bostadsrättslagen (1991:614). Uppgifter i kalkylen grundar sig i fråga om anskaffningskostnaderna på beräknade kostnader för fastighetens förvärv och en beräknad entreprenadsumma. Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansieringen för projektet som fanns då kalkylen upprättades. Nybyggnation kommer påbörjas under hösten 2017 och upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart föreningen har erhållit erfordrliga myndighetstillståndochbolagsverkets tillstånd, vilket beräknas ske i augusti 2017. Inflyttning beräknas ske 2019. TositoABsvarar under sex månader efter förvärvets utgång för de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt. Därefter förvärvar Tosito AB osålda lägenheter. Föreningen har erbjudits lån för fastighetens finansiering av Nordea.
B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Del av Lappen 17 Kommun: Jönköping Församling: Jönköping Sofia Järstorp Adress: Östra Torpagatan Tomtens areal: Under avstyckning (468 kvm) BOA: 4369 LOA: Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Detaljplan fastställd april 2017 Taxeringsvärde Ej fastställt Husets utformning: Byggnaden utgörs av två flerbostadshus om fem resp åtta våningsplan, ett takplan samt två källarplan under mark. Gemensamma anordningar: Vatten: Ingår i avgiften Värme: Uppvärmning via fjärrvärme, distribution via vattenburet system Ventilation: Gemensamt FTX system El: Hushållsel debiteras separat Hiss: 4 st Sophantering: Soprum med sopsortering Tvättstuga: -- TV/data/telefoni: Fastigheten ansluts till fibernät Parkering: Föreningen disponerar parkeringsplatser enligt p-norm i gemensamt garage Gemensamhetsanläggningar: Garage, innergård, gemensamhetslokaler samt teknik kommer att förläggas i en samfällighetsförening tillsammans med övriga bostadsrättsföreningar i kvarteret. Kortfattad byggnadsbeskrivning: Antal våningar: Grundläggning: Yttervägg: Mellanbjälklag: Yttertak: Lägenhetsskiljande innerväggar: Fönster: Balkonger: Trapphus: Lägenhetsförråd: Fem plus takvåning, respektive åtta och källare i två plan Pålad betongplatta Betong/utfackning Betong Sedumgräs och papp Betong Aluminiumbeklädda träfönster Samtliga lägenheter har balkong 4 st Ja Kortfattad lägenhetsbeskrivning: ---
C. Kostnader för fastighetens förvärv Köpeskilling för aktiebolag/fastighet inklusive lagfart och pantbrevskostnad Föreningens uppstartskostnad Kassa Anskaffningskostnad 231 457 000 kr 100000 kr 231557000 kr Vid likvidation av förvärvat aktiebolag kommer aktiekapitalet (efter avdrag för likvidationskostnader) att tillskiftas föreningen. Beloppet kan beräknas som en del av den initiala kassan. D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader Lånebelopp 65535000 kr Långivare Löptid Nordea 3 år Ränta 2,50% Räntekostnader år 1 1638375 kr Amortering år 1 338000 kr Banklån Insatser Upplåtelseavgifter Beräknad finansiering 65535000 kr 131070000 kr 34952000 kr 231557000 kr Villkor och räntenivåer för lånen enligt ovan är baserade på uppgifter från bank per dagen för planens upprättande. Hänsyn har tagits tillen räntereservom 1,4 procentenheter jämfört med av banken angiven ränta (om 1,10% för en bindningstid på 3 år). Förändringar i räntesatser och bindningstider kan ske framöver. Säkerhet för lånen blir pantbrev. Amortering kommer att göras med 338 000 kr under det första året för att därefter ökas med två procent per år. Med denna amorteringstakt kommer lånen att vara slutamorterade om 80 år. Nyckeltal: Förvärvspris per kvm BOA 38000 kr Totalinsats per kvm BOA 53000 kr Initial belåning totalyta per kvm BOA 15000 kr Belåningsgrad 28% Beräknad årsavgift per kvm BOA 665 kr Beräknade driftkostnader per kvm BOA 260 kr Avsättningar Avsättningar till fastighetsunderhåll sker med 175000 kronor per år vilket motsvarar 40 kronor per kvm BOA. Avskrivningar Avskrivning av föreningens fastighet görs genom en rak plan på 100 år.
E. Beräkning av föreningens kostnader och intäkter Föreningens kostnader tkr Ränta 1638 Avskrivningar* 1737 Fastighetsförvaltning/teknisk förvaltning 75 Ekonomisk förvaltning 80 Styrelse 60 Revisor 20 Vatten och avlopp 131 Uppvärmning 284 Fastighetsel, exklusive hushållsel 131 Förbrukningsmaterial 20 Löpande underhåll 87 Renhållning/sophantering 74 Försäkringar 22 TV/Data/telefoni 16 Övriga Serviceavtal tex larm, besiktning, hiss 20 Ventilationskontroll OVK och sotning 10 Invändig städning av gemensamma utrymmen 30 Snöröjning och sandning 15 Gemensamhetsanläggning 61 Beräknade kostnader 4512 *Avskrivningar utgör en kostnad i bokföringen, men genererar inga utbetalningar och påverkar således ej föreningens kassaflöde. Sammanfattning av årliga utbelatningar tkr Driftskostnader 1137 Räntor och amorteringar 1976 Avsättning till underhåll 175 Fastighetsavgift - 3288 Föreningens intäkter tkr Årsavgifter 2904 Garagehyror plus övriga intäkter 384 3288
F. Lägenhetsspecifikation 77 lägenheter upplåtsmed bostadsrätt. I enlighet med föreningens stadgar skall årsavgiften fördelas efter andelstal enligt nedan. Andelstalet är viktat 30% per lägenhet och 70% på BOA. Lägenhetsnu mmer Plan Antal rum Yta (BOA) Andelstal Årsavgift Månads avgift Insats Upplåtelse avgift Total insats B 1 0 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 281 338 kr 1 800 000 kr B 2 0 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 192 338 kr 1 900 000 kr B 3 0 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 192 338 kr 1 900 000 kr B 4 0 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 178 338 kr 1 697 000 kr B 5 0 2 63 1,3990% 40 623 kr 3 385 kr 1 833 662 kr 216 338 kr 2 050 000 kr B 6 1 3 79 1,6553% 48 066 kr 4 006 kr 2 169 662 kr 230 338 kr 2 400 000 kr B 7 1 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 331 338 kr 1 850 000 kr B 8 1 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 392 338 kr 2 100 000 kr B 9 1 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 392 338 kr 2 100 000 kr B 10 1 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 231 338 kr 1 750 000 kr B 11 1 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 398 338 kr 2 400 000 kr B 12 2 3 79 1,6553% 48 066 kr 4 006 kr 2 169 662 kr 380 338 kr 2 550 000 kr B 13 2 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 381 338 kr 1 900 000 kr B 14 2 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 442 338 kr 2 150 000 kr B 15 2 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 442 338 kr 2 150 000 kr B 16 2 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 281 338 kr 1 800 000 kr B 17 2 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 548 338 kr 2 550 000 kr B 18 3 3 79 1,6553% 48 066 kr 4 006 kr 2 169 662 kr 430 338 kr 2 600 000 kr B 19 3 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 431 338 kr 1 950 000 kr B 20 3 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 492 338 kr 2 200 000 kr B 21 3 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 492 338 kr 2 200 000 kr B 22 3 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 331 338 kr 1 850 000 kr B 23 3 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 598 338 kr 2 600 000 kr B 24 4 3 79 1,6553% 48 066 kr 4 006 kr 2 169 662 kr 530 338 kr 2 700 000 kr B 25 4 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 481 338 kr 2 000 000 kr B 26 4 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 542 338 kr 2 250 000 kr B 27 4 2 57 1,3029% 37 831 kr 3 153 kr 1 707 662 kr 542 338 kr 2 250 000 kr B 28 4 2 48 1,1587% 33 644 kr 2 804 kr 1 518 662 kr 381 338 kr 1 900 000 kr B 29 4 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 648 338 kr 2 650 000 kr B 30 5 4 105 2,0719% 60 162 kr 5 014 kr 2 715 662 kr 1 334 338 kr 4 050 000 kr B 31 5 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 748 338 kr 2 750 000 kr B 32 6 4 105 2,0719% 60 162 kr 5 014 kr 2 715 662 kr 1 434 338 kr 4 150 000 kr B 33 6 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 898 338 kr 2 900 000 kr C 1 0 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 178 338 kr 1 550 000 kr C 2 0 2 54 1,2548% 36 435 kr 3 036 kr 1 644 662 kr 155 338 kr 1 800 000 kr C 3 0 2 60 1,3509% 39 227 kr 3 269 kr 1 770 662 kr 79 338 kr 1 850 000 kr C 4 0 2 67 1,4631% 42 483 kr 3 540 kr 1 917 662 kr 182 338 kr 2 100 000 kr C 5 0 2 54 1,2548% 36 435 kr 3 036 kr 1 644 662 kr 205 338 kr 1 850 000 kr C 6 0 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 178 338 kr 1 550 000 kr C 7 1 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 228 338 kr 1 600 000 kr C 8 1 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 279 338 kr 1 525 000 kr C 9 1 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 259 338 kr 1 400 000 kr C 10 1 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 398 338 kr 2 400 000 kr
Lägenhetsnu mmer Plan Antal rum Yta (BOA) Andelstal Årsavgift Månads avgift C 11 1 3 78 1,6393% 47 601 kr 3 967 kr 2 148 662 kr 351 338 kr 2 500 000 kr C 12 1 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 309 338 kr 1 450 000 kr C 13 1 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 304 338 kr 1 550 000 kr C 14 1 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 228 338 kr 1 600 000 kr C 15 2 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 253 338 kr 1 625 000 kr C 16 2 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 304 338 kr 1 550 000 kr C 17 2 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 284 338 kr 1 425 000 kr C 18 2 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 548 338 kr 2 550 000 kr C 19 2 3 78 1,6393% 47 601 kr 3 967 kr 2 148 662 kr 401 338 kr 2 550 000 kr C 20 2 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 334 338 kr 1 475 000 kr C 21 2 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 329 338 kr 1 575 000 kr C 22 2 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 253 338 kr 1 625 000 kr C 23 3 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 278 338 kr 1 650 000 kr C 24 3 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 329 338 kr 1 575 000 kr C 25 3 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 309 338 kr 1 450 000 kr C 26 3 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 598 338 kr 2 600 000 kr C 27 3 3 78 1,6393% 47 601 kr 3 967 kr 2 148 662 kr 451 338 kr 2 600 000 kr C 28 3 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 359 338 kr 1 500 000 kr C 29 3 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 354 338 kr 1 600 000 kr C 30 3 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 278 338 kr 1 650 000 kr C 31 4 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 303 338 kr 1 675 000 kr C 32 4 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 354 338 kr 1 600 000 kr C 33 4 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 334 338 kr 1 475 000 kr C 34 4 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 648 338 kr 2 650 000 kr C 35 4 3 78 1,6393% 47 601 kr 3 967 kr 2 148 662 kr 551 338 kr 2 700 000 kr C 36 4 1 30 0,8703% 25 270 kr 2 106 kr 1 140 662 kr 384 338 kr 1 525 000 kr C 37 4 1 35 0,9504% 27 596 kr 2 300 kr 1 245 662 kr 379 338 kr 1 625 000 kr C 38 4 1 41 1,0465% 30 388 kr 2 532 kr 1 371 662 kr 303 338 kr 1 675 000 kr C 39 5 4 110 2,1520% 62 488 kr 5 207 kr 2 820 662 kr 1 354 338 kr 4 175 000 kr C 40 5 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 748 338 kr 2 750 000 kr C 41 6 4 110 2,1520% 62 488 kr 5 207 kr 2 820 662 kr 1 479 338 kr 4 300 000 kr C 42 6 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 798 338 kr 2 800 000 kr C 43 7 4 110 2,1520% 62 488 kr 5 207 kr 2 820 662 kr 1 579 338 kr 4 400 000 kr C 44 7 3 71 1,5272% 44 344 kr 3 695 kr 2 001 662 kr 898 338 kr 2 900 000 kr Summa 4369 100,0% 2 903 696 kr 241 975 kr 131 070 000 kr 34 952 000 kr 166 022 000 kr Insats
G. Ekonomisk prognos Förväntad inflation 2% Förväntad höjning av årsavgifter 2% År 1 = 2017 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Intäkter Årsavgifter 2904 2962 3021 3081 3143 3206 3540 Hyresintäkter 384 392 400 408 416 424 468 Summa intäkter 3 288 3 354 3 421 3 489 3 559 3 630 4 008 Kapitalkostnader Räntor 1638 1630 1621 1613 1604 1594 1546 Amorteringar * 338 345 352 359 366 373 412 Driftskostnader 1 137 1 160 1 183 1 206 1 230 1 255 1 386 Avsättning till Yttre underhåll 175 178 182 185 189 193 213 Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 Summa Kostnader 3 288 3 312 3 337 3 363 3 389 3 416 3 557 Årets beräknade överskott 0 41 83 126 170 214 451 Ackumulerad Kassabehållning** 225 444 709 1021 1380 1787 4585.- Varav Yttre fond 175 353 535 720 909 1102 2127 Ränteantagande 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% * Det förutsättsatt avskrivningar ska göras i enlighet med god redovisningssed. Detta kommer, enligt nuvarande normer att ge ett lägre redovisat resultat. Årsavgiften har beräknats så att den ska täcka löpande driftsutgifter och amorteringar, varför avskrivningar ej är med i prognosen ovan. ** Föreningen uppvisar ett beräknat positivt kassaflöde. Det positiva kassaflödet stärker föreningens likviditet på sikt och kan, efter styrelsebeslut, användas för att amortera låneskulden ytterligare. Det positiva kassaflödet kan också användas som en buffert för att hantera eventuella framtida räntehöjningar. H. Känslighetsanalys År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgift per kvm BOA enligt plan 665 678 691 705 719 734 810 Årsavgift per kvm BOA vid: ökad inflation med en procentenhet 665 681 695 708 723 737 814 minskad inflation med en procentenhet 665 675 688 702 716 730 806 ökad ränta med en procentenhet 815 827 840 853 866 880 952 minskad ränta med en procentenhet 515 529 543 558 573 588 669 ökad ränta med två procentenheter 965 976 988 1001 1013 1026 1093 minskad ränta med två procentenheter 365 379 395 410 426 442 527 H. Känslighetsanalys, antagande om rak amortering År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgift per kvm BOA enligt plan 665 678 691 705 719 734 810 Årsavgift per kvm BOA vid: rak amortering om 1,0 % per år (100 år) 737 749 761 773 786 798 866 H. Känslighetsanalys årsavgift för en exempellägenhet om 55 kvm Årsavgift Per månad Exempellägenhet 55 kvm 37026 kr 3085 kr ökad ränta med en procentenhet 45276 kr 3773 kr minskad ränta med en procentenhet 28776 kr 2398 kr ökad ränta med två procentenheter 53526 kr 4460 kr minskad ränta med två procentenheter 20526 kr 1710 kr
I. Särskildaförhållanden av betydelse för bedömning av föreningens verksamhet: 1. 2. 3. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits, i förekommande fall upplåtelseavgift och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse kan i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Bostadrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheter jämte tillhörande utrymmen och eventuell uteplats, balkong samt förråd i gott skick. Mark i anslutning till vissa lägenheter ingår i bostadsrätten enligt bilaga till avtalet om upplåtelse av bostadsrätt. 4. 5. 6. 7. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavarna erhåller icke ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av eventuella efterarbeten, garantiarbeten och/eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. Ändring av insats och andelstal beslutas av föreningsstämma. Jönköping den Bostadsrättsföreningen Munksjöstaden Kvarter 10 B Gustaf Hjertquist Tommy Fritz Johan Larsson