Års be rätte I se. BrfStureby Foto: Helen Dabrosin

Transkript

1 Års be rätte I se BrfStureby 2014 Foto: Helen Dabrosin

2 Att bo i en bostadsrättsförening... vad innebär det? Att bo i en bostadsrätt innebär att du bor till självkostnadspris. Det är ingen som tjänar pengar på ditt boende. Årsavgiften ( = månadsavgiften som betalas i förskott, en gång i månaden) täcker föreningens lån, driftskostnader och fondavsättningar fört.ex. reparationer och underhåll. Med bostadsrätt äger du inte din lägenhet i egentlig mening. Du äger bostadsrättsföreningen tillsammans med alla andra medlemmar/bostadsrättshavare och har enligt bostadsrättslagen en "i tiden obegränsad nyttjanderätt" till din bostad. Du kan inte bli uppsagd så länge du fullgör dina skyldigheter enligt stadgarna och föreningens regler. Du bor tryggt. Du och dina grannar bestämmer själva hur föreningens mark och gemensamma lokaler ska användas. Varje år väljer vi en styrelse bland oss boende. Styrelsen har i uppdrag att sköta föreningens förvaltning och ekonomi. Vi är medlemmar i HSB och därmed har vi också en ledamot i styrelsen som är utsedd av HSB. Föreningen lyder under bostadsrättslagen som överrider allt. Som komplement till lagen finns föreningens stadgar. Det är vår förenings regler för vem som ansvarar för vad. Våra stadgar är baserade på HSB:s normalstadgar. Stadgarna kan du läsa på föreningens hemsida. Ta vara på fördelarna med att bo i bostadsrätt. Vi äger tillsammans miljön och husen. Vi har full insyn i förvaltning och ekonomi. Med i Årsberättelsen finns en ordlista med förklaringar till några av de vanligaste begreppen som förekommer i en årsredovisning.

3 Innehåll I. Dagordning Il. 0 Arsredovisning A. Förvaltningsberättelse B. Resultaträkning C. Balansräkning D.Kassaflödesanalys E. Noter F. Kostnadsfördelning 111. Revisionsberättelse IV. Motioner V. Fullmakt

4 Ordinarie föreningsstämma i HSB:s Brf Stureby Plats: Föreningslokalen, Skönviksvägen 309. Tid: Torsdag den 21 maj 2015, kl Förslag till Dagordning 1. Öppnande av stämman 2. Val av stämmoordförande 3. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordningen 6. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Styrelsens årsredovisning 9. Revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen 11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen 12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Fråga om arvoden för styrelseledamöter, revisorer, valberedning och andra funktionärer i föreningen för kommande verksamhetsår. 14. Beslut om principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter och övriga förtroendevalda exempelvis för förlorad arbetsförtjänst, bilersättning och telefonkostnader som uppkommit i samband med uppdraget. 15. Val av styrelseledamöter och suppleanter 16. Val av revisor och suppleant 1 7. Val av valberedning 18. Erforderligt val av fullmäktige med suppleanter i HSB Stockholms distrikt Söder om Söder 19. Anmälda motioner 20. Avslutning av stämman Registrering sker vid ingången - ta med bostadsrättsbevis eller fotolegitimation Observera stadgarnas regler för fullmakt - använd gärna fullmaktsblanketten. Före stämman serveras dryck och tilltugg, kom i god tid. 1

5 Sid HSB - dl r m6jllghetema bor FORVALTNINGSBERATTELSE 2014 FOR BRF STUREBY, (6) Föreningen innehar tomträtterna till, samt äger och förvaltar byggnaderna på, fastigheterna Cellofanet, Paketet, Kartongen, Fiberskivan, Stickan, Träflisan, Linnepapperet och K visthålet. Av föreningens 399 lägenheter upplåts samtliga med bostadsrätt. Föreningens lokaler upplåts alla med hyresrätt. 1 Medlemmar Föreningen har den 31december medlemmar. 2 Styrelse Styrelsen har sedan föregående ordinarie föreningsstämma haft följande sammansättning: Ragnar Pålsson Christina Sjöqvist Helen Dabrosin Petter Eistrand Malin Gustavsson Tom Lindholm Johan Larell Tony Axelsson Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot (avgick ) Ledamot HSB Sthlm Styrelsens mandatperioder per person: Helen Dabrosin Petter Eistrand Ragnar Pålsson Christina Sjöqvist Malin Gustavsson Tom Lindholm 2 år från år från år från år från år från år från 2014 Följande ledamöters mandatperiod löper ut vid kommande ordinarie föreningsstämma: Ragnar Pålsson, Christina Sjöqvist och Malin Gustavsson. 2.1 Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av, förutom av styrelsen i sin helhet, Helen Dabrosin, Petter Eistrand, Christina Sjöqvist och Ragnar Pålsson varav två i förening. 2.2 Revisorer Revisorer har varit Crister Valtersson med Jonathan Berglund som suppleant, valda av föreningen, samt BoRevision AB, av HSB Riksförbund utsedd revisor. _H_S_B_B_r_f-St-u-re_b_y~~~~~~~~~~~~~~~~~S-k-ö-nv-i-ks-v-äg_e_n-27_5_,-12_2_6_6_E_n_sk_e_de~ ~ ~ 2

6 Sid HSB - dlr ml!jllghetermi bor 2.3 Valberedning 2 (6) Valberedningen har utgjorts av Bert Paulström sammankallande, Marja Lundgren och Gunn Nyberg. 2.4 Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud vid distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söder om Söder har varit Petter Eistrand. 2.5 Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 maj På stämman deltog 38 medlemmar, varav 0 via fullmakt. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 12 protokollförda sammanträden, varav 1 konstituerande. Styrelsen tidrapporterar och har under 2014 redovisat totalt 713 timmar, vilket är något mindre än hälften av året innan, då timmar redovisades. Detta kan förklaras av att föreningen har anställt en lokal förvaltare som avlastar styrelsen. 2.6 Arvoden Arvoden har under räkenskapsåret utgått med kr till styrelsen och med kr till föreningsvald revisor och till valberedningen som helhet med kr. Arvodet är halverat jämfört med 2013, vilket var ett av målen med anställningen av en lokal förvaltare. 3 Fastigheterna 3.1 Byggnader 3.2 Mark Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Folksam. Styrelsen gjorde en invändig besiktning av allmänna utrymmen i september. Byggnaderna bedömdes vara i gott skick. Enligt förvaltningsavtalet har SBC genomfört en årlig statusbesiktning av fastigheterna. Avvikelser finns protokollförda och åtgärdas enligt plan. Etapp 2 av fönsterrenoveringen startade i augusti. Etapp 2 innebär lägenheterna på Götaforsvägen 1-25 och Skönviksvägen , källarfönster och källardörrar på samma adresser. Renoveringen omfattar fönsterbågar och fönsterkarmar, utvändig och invändig målning. Murket trä byts mot nytt kärnvirke och den inre rutan byts mot energiglas för bättre energihushållning. Butiksfönstren och dörren på hörnlokalen på Skönviksvägen 333 renoverades. Renovering av de tre teakdörrarna på butikslokalen på Skönviksvägen 281 påbörjades. En av dörrarna nytillverkades till ursprungligt utseende. Gymmet uppgraderades med nytt golv och två nya maskiner. Sophusen intill varje port renoverades och målades. Syn och besiktning har skett av utomhusmiljön både höst och vår. Avvikelser finns protokollförda och åtgärdas enligt plan. _H_S_B_B_r_f_S-tu-r-eb-y~~~~~~~~~~~~~~~~~~Sk-o-.n-v1-.k-sv-ä-ge_n_2_7_5_,1_2_2_6_6_E_ns-k-ed-e~ ~ ~ 3

7 Sid 3 (6) Genomgång är gjord av arborist avseende några utvalda träd. Ett tiotal träd har fällts under våren Lekplatserna är besiktigade och godkända. Problem med avrinning och underminering runt trappa vid Götaforsvägen 34 åtgärdades. HSB - dlr m3jllghetema bor 3.3 Lokaler och lägenheter Föreningen består av 399 lägenheter enligt fördelning nedan. Medelyta inom parentes. 1 rok 96 st (31 m 2 ) 2 rok 186 st (55,3 m 2 ) 3 rok 99 st (70,1 m 2 ) 4 rok 17 st (88,2 m 2 ) 5 rok 1 st (109 m 2 ) Total yta för alla lägenheter är m 2. Av föreningens 399 lägenheter har under året 33 överlåtits. Enligt taxeringsbeskedet är den totala ytan m 2, varav m 2 utgör lägenhetsyta och m 2 utgör lokalyta. Taxeringsvärdet är kkr varav byggnadsvärdet är kkr. På föreningens fastigheter finns 90 p-platser, varav en handikappsplats och 30 garage. Förutom ett större förråd och två lokaler som nyttjas av Fog och Fönster i samband med fönsterrenoveringen, är samtliga lokaler och förråd uthyrda. Tre lägenheter på Skönviksvägen 275, har byggt ut vinden ovanför och blivit etagelägenheter. 3.4 Årsavgifter och hyror Årsavgifterna för 2014 var oförändrade. Ingen avgiftshöjning planeras för Årshyran för gymmet/bastun höjdes till 700 kronor från I och med att det i föreningen har inretts etagelägenheter ökar föreningens intäkter för årsavgifter med ca kr per år. Lokalhyresavtal omförhandlas och marknadsanpassas löpande vid avtalens utgång, vilket har medfört ökade hyresintäkter under 2014 och kommer att ge ytterligare ökade intäkter under Hyresintäkterna har under 2014 ökat med drygt kr jämfört med Medlemsinformation 4.1 Sturebybladet Föreningens medlemsblad Sturebybladet har utkommit med två nummer under året. 4.2 Hemsidan Föreningens hemsida uppdateras kontinuerligt. HSB Brf Stureby 4 Skönviksvägen 275, Enskede

8 HSB - dl r m6jllghetema bor 4.3 Medlemsaktiviteter Sid 4 (6) Under 2014 ordnades följande aktiviteter för medlemmar Informationsmöte för nyblivna medlemmar i januari. Grillfest på ängen i augusti. "Tusen lökars dag" i september. Glöggfest i föreningslokalen i december. 4.4 Arbetsgrupper och uppdrag från stämman Uppdrag från stämman Styrelsen fick i uppdrag att utreda möjligheterna att sätta kodlås eller tagglåssystem på portarna. Frågan har tagits upp med entreprenör. Portarna och låsen är i slitet skick och behöver renoveras för att återfå den ursprungliga säkerheten. Det finns 53 entrepartier i föreningen samt 30 källardörrar. Sammanställning uppskattade kostnader för olika förslag: 1. Renovering befintligt lås (53 portar) kronor (ökar säkerheten något) 2. Renovering befintligt lås och kodlås (53 portar+ 30 källardörrar) kronor (ökar säkerheten marginellt enligt entreprenör) 3. Renovering befintligt lås och taggläsare (53 portar+ 30 källardörrar) kronor (ökar säkerheten och flexibiliteten) I samband med renoveringen av entreportarna kommer styrelsen att ta in offerter på alternativ 1. 5 Ekonomi Föreningens ekonomi och likviditet är god och framgår av nedanstående resultat- och balansräkning. 5.1 Avtal Nytt avtal för markskötsel Nytt avtal från maj 2014 för markskötsel med SBC, underentreprenör Cemi. En minskning med cirka kronor per år. 5.2 Befintliga lån I samband med fönsterrenovering tar föreningen upp nya lån. Hittills har nya lån tagits hos Nordea Hypotek om kr av beräknat kr. Resterande lån kommer att lyftas under Under 2015 kommer lån att omförhandlas på totalt Långivare Kapitalskuld Omsättning dat Ränta Amortering/ år Räntetyp Stadshypotek , Fast Stadshypotek , Fast Nordea Hypotek , Fast SBAB , Fast Nordea Hypotek ,017-3 månader Nordea Hypotek ,049-3 månader HSB Brf Stureby 5 Skönviksvägen 275, Enskede

9 Sid HSB - dlr rnlljllghetema bor 5 (6) 5.3 Resultat och ställning Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Fond för yttre underhåll, tkr Soliditet 20,4% 20,5% 17,4% 18,4% 17,2% 5.4 Behandling av årets resultat Styrelsen föreslår att årets överskott kr balanseras i ny räkning samt att avsättning och uttag till yttre fonden görs enligt följande: Ingående balanserat resultat Årets resultat Avsättning till yttre fond enligt underhållsplan Uttag ur yttre fond motsvarande årets kostnad Utgående balanserat resultat Underhållsplanering I nedan tabell visas beräknade kostnader i tkr för kommande planerat underhåll. Är Exempel på underhållsåtgärder under året Underhållsplan 2015 Fönsterrenovering Asfalt och linjemarkering Omplantering och beskärning buskar/träd Målning entreportar Obligatorisk ventilationskontroll Åtgärder tak Garagetak 194 Totalt planerat underhåll per år 2015 Totalt enligt underhållplan Totalt enligt underhållplan Totalt enligt underhållplan Totalt enligt underhållplan Totalt enligt underhållplan Totalt enligt underhållplan _H_S_B_B-rf_S_t-ur-e-by~~~~~~~~~~~~~~~~-S-k-ön-v-ik-sv-ä-ge_n_2_7_5,-1-22_6_6_E_n_sk-ed-e~~~ 6

10 HSB - dlr mlljllghetema bor 7 Kommentarer till föreningens ekonomi Föreningen gör 2014 ett plusresultat med kronor. Sid 6 (6) Till följd av ändrade avskrivningsregler minskar avskrivningarna med cirka kronor. Detta påverkar resultat positivt. Med anledning av de låga räntorna så är räntekostnaderna i princip oförändrade trots nyupptagna lån. Ökningen med kronor avser kostnaden för uttagna pantbrev på motsvarande belopp. Minskningen av nettoomsättningen beror i huvudsak på att det under 2013 fanns intäkter från försäkringsersättningar avseende en större vattenskada. Kostnaderna för snöröjning och uppvärmning har minskat på grund av att 2014 både började och slutade med förhållandevis milda vintrar. Tomträttsavgälden är en stor kostnad för föreningen. Nuvarande avtal löper oförändrat till år Styrelsen fortsätter arbetet med fokus på kostnadsgenomlysning och omförhandling av befintliga avtal för att minska kostnader och öka intäkter. Prognosen för föreningens ekonomi under kommande år är god. HSB Brf Stureby ~ 7 Skönviksvägen 275, Enskede -o/

11 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Not Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Planerat underhåll Personalkostnader och arvoden Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Not 2 Not 3 Not Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Not 5 Not Årets result_a_t

12 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstil/gjngar Byggnader och mark Not Inventarier och maskiner Not Pågående nyanläggningar Not Finansiella an!äggningstil/gjngar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Placeringskonto HSB Stockholm Aktuell skattefordran Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

13 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 10

14 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning (+)/minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Fina nsieri ngsverksam het Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Arets kassaflöde Likvida medel vid årets början ~~~~~~~~~~~~ Likvida medel vid årets slut ~~~~~~~~~~~~~~- I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 11

15 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012: 1(K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008: 1 (K2) och BFNAR 2012: 1 (K3). övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen klassas som ett mindre företag och kan då välja att inte räkna om jämförelsetalen enligt K3:s principer, vilket föreningen använt sig av. Olika redovisningsprinciper har därmed tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Detta medför en förändring gentemot föregående års beräkning av avskrivningskostnader. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 1,35 % av anskaffningsvärdet Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 10% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999: 1229). 12

16 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgifts- och hyresbortfall Hyresförluster Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-lV och bredband Fastighetsskatt Förvaltningsarvoden Tomträttsavgäld Övriga driftskostnader Not3 Övriga externa kostnader Hyror och arrenden Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Medlemsavgifter Not4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse Revisionsarvode Övriga arvoden Löner och övriga ersättningar Sociala avgifter Pensionskostnader och förpliktelser Övriga personalkostnader Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter HSB placeringskonto Ränteintäkter skattekonto Ränteintäkter HSB bunden placering Övriga ränteintäkter Not6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader

17 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Noter Not7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde Nots Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Not 10 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Andel i HSB Stockholm Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto

18 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Noter Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Not 13 Kortfristiga placeringar Bunden placering 3-mån HSB Stockholm Bunden placering Not 14 Kassa och bank Handkassa Not 15 Not 16 Förändring av eget kapital Uppi. Yttre uh Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition Årets resultat Belopp vid årets slut Skulder till kreditinstitut Ränteändr Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag Belo~~ amortering Nordea Hypotek ,43% Nordea Hypotek ,27% Nordea Hypotek ,15% SBAB ,09% Stadshypotek ,61% Stadsh:l~otek ,72% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till so Not 17 Övriga skulder Depositioner Källskatt Övriga kortfristiga skulder

19 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Noter Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. ~.. Mäffn.. Gusfavs.san.... ( tionsberättelse har 2 JA,...:... tv.q~jh lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund förordnad revisor 16

20 Org Nr: Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god redovisningssed. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denne har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisions bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltnings berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. ~~~~~n. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. :2J Stockholm den I 4 2c16- ~~nrrevisor Av HSB Riksförbund förordnad revisor 17

21 Org Nr: HSB Bostadsrättsförening Stureby i Stockholm Totala kostnader Personalkostnader 5% Avskrivningar 8% Planerat underhåll 4% Övriga externa kostnader 2% Drift 70% Fördelning driftkostnader Ar o Ar

22 Motion 1 Inglasning av balkonger Hej, härmed vill jag lämna in en motion som gäller inglasning av våra balkonger. Finns intresse för detta projekt? Har brf tagit ställning till den fråga tidigare? Jag vill höra om jag kan få tillstånd att glasa in min balkong! Tack för svaret! Mvh Sanja Deronja Skönviksvägen 295 Styrelsens svar på motionen om inglasade balkonger Styrelsens åsikt är att balkongerna, av estetiska skäl, inte skall glasas in. Styrelsen föreslår att motionen avslås. Motion 2 Grillplats Skönviksvägen 331 Mica Karlsson skrev den :21: Hej skulle vilja ha en grillplats utanför skönviksvägen 331. Har för mig att det var som förslag för flera år sen. Men glömde och rösta... Tack på för hand! Mvh Mica Karlsson Styrelsens svar på motionen om ny grillplats 2011 kom en motion till stämman med förslag att ta bort bord och bänkar vid just denna plats på grund av obehörigt användande. Styrelsen biföll motionen. Efter ett förslag från en medlem om att inrätta en grillplats på samma plats gjorde styrelsen en enkät i de närmaste husen. Majoriteten röstade nej. En grillplats bör ligga på behörigt avstånd från husen och omkringliggande boende. Det är svårt att hitta vid just Skönviksvägen 331. Styrelsen föreslår att motionen avslås. 19

23 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. MOTION - Harmonisering av avgifter Omräkning av andelstal i föreningen för harmonisering av avgifter. BAKGRUND Det har kommit till vår uppmärksamhet att spridningen av bostadsrättsavgifterna till Brf Stureby i vissa fall varierar kraftigt, där skillnad mellan avgifter i relation till kvadratmeter kan skilja sig upp emot 50 % mellan lägenheter. En bostadsrätts avgift står i regel i direkt proportion till bostadsrättsinnhavarens andel i föreningen. Denna andel räknas oftast fram i proportion till lägenhetsytan men en förening kan även väga in andra faktorer, t.ex. vilken våning lägenheten ligger på, balkong, öppen spis/eldstad, med mera. Om det tillkommer en bostadsrätt i föreningen ska andelstalen räknas om, där alla övriga andelstal blir lägre så att summan blir 100 % (eller 1}. Summan av andelstalen kan ibland avvika från 1eller100 % (t.ex. vid vindsbyggen i föreningen}, och det är lämpligt att då räkna om andelstalen. Det är en enkel process att räkna om andelstalen, och någon konsult behöver inte anlitas för detta. Se bilaga 1 för information om andelstal. BESKRIVNING AV ÄRENDET Anledningen bakom denna motion är att det finns ett fåtal lägenheter i vår förening som betalar avsevärt högre avgifter till föreningen i relation till resterande lägenheter (majoriteten}, om man väljer att utgå ifrån lägenheternas yta. Det tycks alltså som om att underlaget för att räkna fram andel i föreningen är skevt fördelat. Oavsett hur andelen i föreningen räknas fram så bör det vara samma eller liknande underlag för alla lägenheter i samma förening. Att endast förhålla sig till kvadratmeter är inte alltid rimligt, men är det vanligaste tillvägagångssättet. Att avgift baserat på andelstal kan leda till ganska omfattande orättvisor i en brf är vanligt. Det innebär att de med större lägenheter i princip alltid får betala mer i relation till dem med mindre lägenheter. När avgifter baseras på andelstal förutsätts att drifts- och underhållskostnader är större för större lägenheter. Så är dock sällan fallet, eller i alla fall ofta mindre skillnad än vad avgiftsskillnaden motsvarar. I en bostadsrättsförening är det därför vanligt att de med större lägenheter eller färre boende betalar för dem med mindre lägenheter och/eller fler boende. För att motverka detta i viss mån är det brukligt att de mindre lägenheterna har något högre avgift i förhållande till sin storlek jämfört med de större, just för att ta hänsyn till de avgifter som egentligen är oberoende av andel i föreningen. Normalfallet för en förening, där driftkonstand som värme och vatten ingår, brukar avgiften följa en någorlunda linjär utveckling ju större lägenhet, där avgiften/m 2 avtar något i förhållande till att lägenheterna blir större. Detta gäller även vår förening i dagsläget förutom några få lägenheter som ger sken av att ha en helt annorlunda grund för uträkningen av andelstal. I ett stickprov om 41 stycken bostadsrätter i vår förening fick vi följande resultat: Genomsnitt avgift/ m 2 Median avgift/ m 2 Högsta avgift/ m 2 Lägsta avgift/ m 2 Range avgift/ m 2 61,17 kr 60,16 kr 81,67 kr 55,23 kr 26,44 kr 20

24 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. Lägg här märke till den lägsta och den högsta avgiften per kvadratmeter och hur de förhåller sig till genomsnittet. (Se bilaga 2 för fördelning om avgifter/m 2 i föreningen). BEDÖMNING Vi är en förening med flera hus och många medlemmar. Det är helt förståeligt att vissa hus kan ha olika driftkostnad, men att framförallt att kostnader inträffar vid olika tillfällen. Det finns grönområden i anslutning till vissa hus som kräver mer skötsel än andra. Fönster, portar och annat arbete kan te sig olika i förhållande till husens ålder och slitage. Trots detta använder vi en gemensam budget där vi solidariskt i föreningen gör vårt bästa för att tillsammans ta hand om våra hus, grönområden, och den gemensamma trivseln; dessa utgifter drabbar alltså aldrig det enskilda huset eller lägenheten. Lösningen är således enkel. I linje med praxis om hur andelstal fördelas och sedan ligger till grund för avgiften, så bör detta ansvar vara detsamma för föreningens alla medlemmarna. På sammas sätt som vi i föreningen solidariskt tar hand om våra utgifter, så bör även intäkterna som fås genom våra avgifter vara solidariskt fördelade hos våra medlemmar. YRKANDE 1. Vi yrkar därför på att de bostadsrätter vars andelstal som kraftigt frångår medianen bör räknas om så att deras avgift ligger i linje med övriga lägenheter i Brf Stureby, det vill säga; en harmonisering av avgifter genom att omräkna andelstalen. Vi föreslår därför att inom 3 månader från att stämman hålls, och om motionen bifalls av stämman, att styreslen, med underlag av bostadsrätternas nuvarande andelstal och avgifter, justerar andelstalen så att de bostadsrätters vars avgift som kraftigt frångår genomsnittet i framtiden kommer ligga i linje med resten av föreningen. Med snitt menas avgift per kvadratmeter plus eventuell tillägg som nämnts ovan. Det innebär alltså att alla bostadsrätters andelstal i föreningen ska utgå från samma grund. Vi föreslår även, med utgångspunkt av deadline för styreslens arbete, att de nya andelstalen med tillhörande avgifter börjar gälla från och med 1 september Stämman bör alltså ta ställning till om: 1. Motionen om harmonisering av avgifter ska bifallas. 2. Tidsramen om 3 månader för styrelsens arbete för nya andelstal ska gälla. 3. Vilket datum de nya andelstalen ska gälla. Vi vill understryka att denna motion inte ändrar på den totala årsavgiften i föreningens budget, den riktar sig endast mot själva fördelningen av avgifterna genom andelstal. Bilagor [1] Andelstal, förklaring [2] Fördelning om avgifter/m 2 21

25 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. Grundläggande förutsättningar för motion Det är bra om styrelsen till stämman har information om och kan förklara hur dagens andelstal med avgifter är framtagna samt varför det finns så stora skillnader. Motionen är i sin helhet, inkl. yrkanden, direkt ställd till föreningsstämman (alltså inte till styrelsen) för behandling/beslut. Samtliga föreningsmedlemmar, alltså även styrelsen, har naturligtvis rätt att på stämman avge kommentarer med anledning av motionen. Om styrelsen anser att något är oklart i motionen ombedes styrelsen att innan stämman kontakta motionär för förtydligande (vilket också resulterar i en effektivare och snabbare genomförd stämma). Styrelsens enda skyldighet för motioner är att se till att motionerna distribueras till medlemmarna i lagstadgad tid - företrädesvis långt tidigare - till alla medlemmar. Det finns inget krav i något regelverk för styrelsen att bemöta motionen innan stämman eftersom motionen inte är riktad till styrelsen. Om styrelsen har synpunkter på motionen så kan och bör styrelsen - på lika villkor som alla övriga medlemmar, och i fullt demokratisk ordning - bemöta motionen på stämman. Om denna text ligger kvar till stämman så innebär detta att styrelsen ej diskuterat motionen med motionär. Kontakt Peder Kristofferson & Åsa Löv Skönviksvägen 274 Lgh 247 Enskede, peder.k@gmail.com asa.lov85@gmail.com 22

26 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. Bilaga 1. Hur bestäms andelstal för bostadsrätt? Andelstal för varje lägenhet i föreningen fastställs i samband med att bostadsrättsföreningen bildas. Andelstalen kan om omständigheter kräver därefter justeras. Andelstalen kan vara beräknade utifrån de ursprungliga insatserna, men de kan även avvika från insatsernas beräkning. Kan två lika stora bostadsrätter ha olika andel i föreningen? Det beror på hur andelstalen beräknats vilken andel varje bostadsrätt har. Olika bostadsrätter har olika andelstal, men två bostadsrätter med lika stor lägenhetsyta kan också ha olika andelstal om beräkningen av andelstal baseras på mer än lägenhetens yta i kvm, tex vilken våning bostadsrätten ligger på, om lägenheten har balkong eller ej, tillgång till hiss, hur lägenheten är utformad, etc. Påverkas andelstalet om en lägenhet byggs om? Om en bostadsrätt byggs om (där t.ex. antalet rum förändras) så innebär det inte att andelstalen räknas om i bostadsrättsföreningen. Vad händer om bostadsrättsföreningen utökas med en lägenhet? Om det tillkommer en bostadsrätt i föreningen ska andelstalen räknas om, där alla övriga andelstal blir lägre så att summan blir 100 % (eller 1). Kan summan av andelstalen bli mer än 100 o/o? Andelstalet är ett fördelningstal som kan skrivas i procentform eller decimalform. Summan av alla bostadsrätters andelstal i föreningen ska vara 100 % eller 1,00. Summan av andelstalen kan ibland avvika från 1eller100 % (t.ex. vid vindsbyggen i föreningen), och det är lämpligt att då räkna om andelstalen (även om andra medlemmars avgifter inte påverkas). Det är en enkel process, och någon konsult behöver inte anlitas för detta. Vilken betydelse har andelstalet i en bostadsrättsförening? Hur stor andel bostadsrätten har avgör hur stor del av föreningens sammanlagda årsavgifter som varje bostadsrättshavare ska betala till föreningen. Den månadsavgift bostadsrättshavaren betalar avgörs alltså av bostadsrättens andelstal. Hur kontrollerar jag att min årsavgift är korrekt i förhållande till andelstal? - Total årsavgift för ett visst år kan du i efterhand få fram från föreningens årsredovisning. - Din årsavgift (månadsavgift x 12) får du fram genom att multiplicera andelstalet (oftast uttryckt i procent) med total årsavgift. Exempel; Om bostadsrättens andelstal är 0,8 % och totala årsavgiften är tio miljoner blir din årsavgift kr. Dela siffran med 12 så får du fram månadsavgiften. 23

27 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. Bilaga 2. Fördelning av månadsavgift per kvadratmeter Adress Våning Rum m2 Avgift Avgift/m2 Götaforsvägen 03 2tr ,16 Götaforsvägen 03 4tr ,91 Götaforsvägen ,16 Götaforsvägen ,16 Götaforsvägen ,16 Götaforsvägen 12 4tr 1, ,73 Götaforsvägen 13 3tr ,16 Götaforsvägen ,16 Götaforsvägen ,16 Götaforsvägen 21 3tr ,16 Götaforsvägen ,49 Götaforsvägen 22 1/2tr ,67 Götaforsvägen 23 4tr ,91 Götaforsvägen 32 2tr 2 54, ,12 Götaforsvägen , ,22 Götaforsvägen 32 2tr 2 44, ,08 Götaforsvägen 34 2tr 2 54, ,89 Götaforsvägen 34 2tr 1 44, ,08 Skönviksvägen ,12 Skönviksvägen ,84 Skönviksvägen ,56 Skönviksvägen 274 2tr 4, ,67 Skönviksvägen 274 2tr 3,5 74, ,17 Skönviksvägen 283 3tr ,09 Skönviksvägen 287 2tr ,09 Skönviksvägen ,09 Skönviksvägen ,32 Skönviksvägen ,81 Skönviksvägen 293 2tr ,47 Skönviksvägen ,33 Skönviksvägen ,81 Skönviksvägen ,32 Skönviksvägen ,56 Skönviksvägen ,23 Skönviksvägen ,33 Skönviksvägen ,39 Skönviksvägen 315 3tr ,80 Skönviksvägen ,91 Skönviksvägen 329 3tr ,56 Skönviksvägen ,16 Skönviksvägen ,53 24

28 Motion till nästkommande årsstämma i Brf Stureby. Månadsavgift i förhållande till lägenhetens storlek 'i:' e. it 5000 ~ ta ~ CLI Cl.I.c fij 3000 bo :ta Lägenhetens area (m2) Lägenhetens avgift per kvadratmeter i förhållande till lägenhetens storlek ~70.. N E 60 CLI a. it:: so ~ ta ~ 40 CLI... ~ 30 c CLI bo ~ Lägenhetens area (m2) 25

29 Motion 3 Styrelsens svar på motionen om harmonisering av avgifter Enligt föreningens stadgar fastställs insats och årsavgift av styrelsen. Ändring av insats ska dock alltid beslutas av föreningsstämman. Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder. Detta betyder att i vår förening är det insatserna som styr hur mycket av årsavgifterna respektive lägenhet belastas. En insats eller ett andelstal kan sättas utifrån många olika parametrar och upplevs sällan som rättvis. I vår förening har de nytillskapade bostäderna åsatts en högre insats än äldre bostadsrätter. Dessa lägenheter har också haft en betydligt högre standard än de äldre lägenheterna. De högre insatserna innebär att nyare bostadsrätter får betala en högre årsavgift än äldre bostadsrätter. Så länge årsavgifterna tas ut på det sätt som stadgarna anger strider uttaget dock aldrig mot likabehandlingsprincipen. Det är också så att en högre insats ger en högre utdelning om föreningen skulle upplösas och föreningens behållna tillgångar delas ut. Avgiften och insatsen var klara och tydliga för bostadsrättshavarna vid upplåtelsen. Motionären har påpekat att en förändring av andelstalen inte ändrar den totala årsavgiften, den riktar sig endast mot själva fördelningen av avgifterna genom andelstal. Den föreslagna ändringen skulle dock innebära att bostadsrättshavare i de nytillskapade bostäderna får sänkt avgift och medan de övriga medlemmar får en högre avgift. Detta ärende har redan utretts vid två tidigare tillfällen och på samma sätt som nu kan styrelsen konstatera att avgifternas uttag inte strider mot stadgar eller likabehandlingsprincipen. Styrelsen yrkar att motionen på samma sätt som vid tidigare föreningsstämmor ska avslås. 26

30

31 Fullmakt Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (=förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst ett år efter utfärdandet. Ort... Datum... Fullmakt for... Att företräda bostadsrättshavaren.... Lägenhetsnummer... i brf... Bostadsrättshavarens egenhändiga namnteckning: (N arnnfårtydligande).... (Fullmakten behöver inte vara bevittnad)

32 Ordlista Årsredovisning: Består av den ekonomiska Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta redovisningen samt en förvaltingsberättelse. inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen resultaträkningen varje år. Det värde som står som som text förklarar verksamheten kallas tillgång balansräkningen är värdet efter alla förvaltningsberättelse. Förvaltningsberättelsen talar om avskrivningar. vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar mm. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste består av resultaträkning, balansräkning och noter. I betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el räntor bränsle). Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive Likviditeten erhålls genom att jämföra kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kostnader årets överskott/underskott. För en kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. överskott som möjligt utan att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska så att de täcker de kostnader, inklusive avsättning till betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. fond, som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen Fond för ytter underhåll: Styrelsen ska upprätta hur resultatet ska hanteras. underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om Balansräkningen visar föreningens tillgångar årsavgiftens storlek säkerställs nödvändiga medel för att (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om På till gångssidan redovisas föreningens fondavsättning fattas av föreningsstämman. anläggningstillgångar form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t.ex. kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort-eller långfristig skuld. Kan vara redovisas föreningens eget kapital som innehåller borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som medlemmarna insatser, balanserat resultat och yttre avgäld. fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t.ex. leverantörsskulder. Ställda panter avser föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för säkerhet för erhållna lån. långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

33