NÅGRA ORD OM ÅRET 2017: Fortsatt tillväxt, rekordmånga nya kontrakt, växande andel projekt, rätt positionerad portfölj i en stark marknad,

Transkript

1 Å R S R E D OV I S N I N G NÅGRA ORD OM ÅRET 2017: Fortsatt tillväxt, rekordmånga nya kontrakt, växande andel projekt, rätt positionerad portfölj i en stark marknad, innovationslabbet Castellum Next20, branschledande hållbarhet, vässad organisation och höjd utdelning för 20:e året i rad.

2 På omslaget Omslaget till Castellums Årsredovisning 2017 är hämtat från bolagets varumärkesbyggande kampanj som syntes digitalt, i print och utomhus under våren och hösten Kampanjens budskap var att Castellum är ett fastighetsbolag som hjälper företag att utvecklas och människor att växa. Kampanjbilder återfinns även på sidan 2 respektive 10.

3 Årsredovisning 2017 Detta är Castellum 3 Castellum Vd-ord 8 VERKSAMHET Castellums strategiska hus 11 Mål, affärsmodell, strategier och värdeskapande 12 Marknadskommentarer 20 Castellums fastighetsbestånd och resultat Kunder 30 Castellums regioner 34 Investeringar 44 Hållbarhet och ansvarsfulla affärer 54 Organisation och medarbetare 60 Effektiv resursanvändning 66 Finansiering 70 Castellumaktien 76 Värdering fastigheter 82 Skatt 86 Risker och riskhantering 88 Bolagsstyrningsrapport 96 Styrelse 103 Koncernledning 107 Kvartals- och flerårsöversikt 112 Finansiella nyckeltal 114 Hänvisning till förvaltningsberättelse, hållbarhetsredovisning och GRI Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna Jämförelser angivna inom paren tes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) redovisas under avsnittet Castellumaktien. Castellum redovisar i enlighet med GRI Standarder, nivå core. Castellums lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande sidor: affärsmodell sidorna och 57 58, miljöfrågor sidorna 14 15, 24 25, 46, och 94, sociala förhållanden och personalrelaterade frågor sidorna 15, 55 59, och 95, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 14 15, och 94, antikorruption sidorna 57, 94 och samt mångfald i styrelsen sidorna Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorer framgår av sidhänvisningar i GRI-index på sidan 176. De refererar till Castellums hållbarhetsdata 2017 inklusive EPRA och GRI-bilaga som finns tillgänglig på bolagets hemsida i februari 2018 och i denna redovisas bolagets hållbarhets arbete i detalj. FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen 117 Balansräkning för koncernen 118 Resultaträkning för moderbolaget 119 Totalresultat för moderbolaget 119 Balansräkning för moderbolaget 120 Förändring av eget kapital 121 Kassaflödesanalys 122 Redovisningsprinciper och noter 123 Förslag till vinstdisposition 138 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 139 Årsredovisningens undertecknande 140 Revisionsberättelse 141 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 146 Definitioner 175 GRI 176 Aktieägarinformation och kontaktuppgifter 177 Foto: Christoffer Edling, Mikael Göthage, Dan Hersan, Sofia Sabel och SE360.

4 2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 Vad vi än gör, är människan i centrum och fastigheten runt om.

5 Detta är Castellum CASTELLUM ÄR EN av Sveriges största fastighetsägare. Castellum är även en av Sveriges största fastighetsutvecklare och ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag varje dag går människor till jobbet i våra lokaler. Castellum finns lokalt i ett 20-tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr och vi är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen. Vi har 676 kommersiella fastigheter för näringsliv och myndigheter och för oss är hållbarhet och innovation viktiga drivkrafter i verksamheten. Allt till lågt risktagande. Som en aktiv fastighetsägare är vi med och utvecklar de städer och samhällen där vi är verksamma både genom hållbar utveckling av fastighetsbeståndet och olika typer av samhällsinsatser som att exempelvis ge ungdomar möjlighet att pröva på arbetslivet. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

6 Ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i världen. Interiörbild från Castellums Göteborgskontor. Castellums fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen Mdr kr Castellums fastighetsvärde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

7 Castellum 2017 HYRESINTÄKTERNA 2017 uppgick till Mkr (4 533 Mkr föregående år). FÖRVALTNINGSRESULTATET uppgick till Mkr (2 065), motsvarande 9,26 kronor (8,80) per aktie. En ökning i absoluta tal om 23% och i kr per aktie, 5%. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER uppgick till Mkr (4 085) och på derivat till 247 Mkr (82). ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till Mkr (4 972), motsvarande 21,51 kronor (21,20) per aktie. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE uppgick till 153 kr (133) per aktie. En ökning med 15%. NETTOINVESTERINGARNA uppgick till Mkr (24 737) varav Mkr (29 372) avsåg förvärv, Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr (6 754) försäljningar. NETTOUTHYRNINGEN under året uppgick till 310 Mkr (178). STYRELSEN FÖRESLÅR EN HÖJD UTDELNING FÖR 20:E ÅRET I RAD om 5,30 kr (5,00) per aktie, motsvarande en ökning om 6% att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,65 kr PER KVARTAL jan mars 17 april juni 17 juli sept 17 okt dec 17 jan dec 17 Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr D:o kr/aktie* 2,17 2,40 2,59 2,10 9,26 D:o tillväxt + 9% + 9% + 5% 0% +5% Resultat efter skatt, Mkr Nettoinvestering, Mkr Utdelning, kr/aktie (föreslagen) ,30 D:o tillväxt % Nettouthyrning, Mkr Belåningsgrad 48% 48% 49% 47% 47% Räntetäckningsgrad 361% 400% 429% 356% 386% Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie Antal kunder Antal aktieägare *) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

8 Året som gått en tillbakablick på Castellum 2017 JANUARI CASTELLUMS TIDIGARE FEM regioner samla des i fyra. Detta innebär att tidigare region Norr numera är en del av Region Stockholm. Den nya regionen Stockholm-Norr har sitt region huvudkontor i Stockholm. FEBRUARI I BÖRJAN AV månaden var byggnaden på Torsplan 2 i Stockholm färdigställd. Fastigheten är miljöcertifierad enligt BREEAM Outstanding som är den högsta miljöcertifieringsnivån i världen. Byggnaden var nominerad till SGBC Awards Fastigheten är centralt belägen i det expansiva området Hagastaden och erbjuder träningsmöjligheter som en velodromliknande löparbana och utegym på taket. CASTELLUM OFFENTLIGGJORDE planerna att förvärva Stockholm Vattens tidigare huvudkontor beläget på Torsgatan 26 i centrala Stockholm. Överlåtelsen skedde i april och Castellum har inlett arbetet med att utveckla och omvandla byggnaden. Fastigheten ritades av Ferdinand Boberg i början av 1900-talet och 13 tkvm uthyrningsbar yta. UNDER FEBRUARI GENOMFÖRDES en affär med Klövern som innebar förvärv av fjor ton fastigheter i Borås och försäljning av nio fastig heter i Mölndal och Partille. Efter affären är Castellum den största privata ägaren av kommersiella fastigheter i Borås. Förvärvet omfattade en sammanlagd yta om ca 81 tkvm och består av lokaler för kontor och lager/ logistik. Affären medförde även att Region Väst i Castellum kunde välkomna nya kollegor i form av Klöverns tidigare medarbetare. MAJ BLENDA PÅ LINDHOLMEN i Göteborg var i och med färdigställandet i maj fullt uthyrt. Kontorsbyggnaden ligger belägen vid kajkanten mitt i ett av Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva områden. Blenda kommer miljöcertifieras enligt BREEAM med ambitionen att nå nivå Excellent. Ny hållbarhetsstrategi antagen till 2030 som följer FN:s globala mål. MARS I MARS TOGS FÖRSTA spadtaget till den första delen av Hisingen Logistikpark i Göteborgsområdet. Byggnaden som omfattar 26 tkvm beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2018 och kommer miljöcertifieras enligt miljöbyggnad nivå Silver. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är stort i området inte minst för e-handelsbolag. I SLUTET AV MÅNADEN genomfördes en affär med Wallenstam där Castellum förvärvade två fastigheter i Göteborg och sålde två fastigheter i Kallebäck och Mölnlycke. Affären kan ses som ett led i den pågående koncentrationen av fastighetsportföljen. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt. JUNI Skiss Eminent, Hyllie, Malmö. I JUNI PRESENTERADES bolagets satsning på teknologibaserad affärsutveckling, genom det nya innovationslabbet Castellum Next20 som är en testarena för digital transformation och innovation. Ny tek nik innebär möjligheter och utmaningar för Castellums verksamhet och huvuduppgiften är att utveckla de affärsstrategiska möjligheter som erbjuds inom digitalisering. Målsättningen är även att bli branschledande inom digitalisering till Under hösten 2017 presenterades de första delprojekten från innovationslabbet. Bland annat förvaringstjänsten Beambox som underlättar för privatpersoner samt Handly, en tjänst som innebär att hyresgäster smidigt kan hämta sina e-handelsleveranser på sina kontor och Oraklet, ett koncept för smarta fastigheter. I SLUTET AV MÅNADEN påbörjade Castellum byggna tionen av en av de första fastigheterna i Norden som kommer certifieras enligt WELL, en ny internationell byggstandard som även inkluderar människors välbefinnande i arbetslivet. Byggnationen sker i Hyllie strax utanför Malmö. Investeringen beräknas uppgå till ca 350 Mkr inklusive markför värv. Byggnaden kommer ha namnet Eminent och omfatta 9,6 tkvm uthyrningsbar yta och vara inflyttningsbar under andra kvartalet Lansering av fastighetsbranschens första utvecklingslabb Castellum Next20. 6 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

9 AUGUSTI EFTER SOMMAREN PÅBÖRJADES nybyggnationen av en bilhall samt andra verksamhetslokaler i Smista Allé, Huddinge, Stockholms främsta bilhandelskluster. Byggnaden be räknas vara färdigställd under första kvartalet 2019 och investe ringen beräknas uppgå till 334 Mkr. Området ligger strategiskt beläget vid kommande Förbi fart Stockholm och utgör ett av Castellums största utvecklingsområden i Stockholmsregionen. VOX-Games ägde rum under jullovet 2017 som en del av projektet Samspelet. Barn och ungdomar fick möjlighet att testa pingis, boxning och dans. Sector Leader 2017 SEPTEMBER UNDER MÅNADEN MOTTOG Castellum ett flertal priser som visar att bolaget behåller sin ställning som ett av världens mest hållbara fastighetsbolag. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget som kvalificerat sig till Dow Jones Sustainability Index vars syfte är att guida investerare mot mer hållbara investeringar. Bolaget rankades även för första gången som den mest hållbara fastighetsutvecklaren i världen samt för andra året i rad som global sektorledare av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Castellum har även erhållit nivå guld för bolagets hållbarhetsrapportering från EPRA (European Public Real Estate). CASTELLUM HAR GENOMFÖRT en arkitekttävling om gestaltningen av ett nytt kontorshus i stadsdelen Krokslätt i Göteborg. Wingårdh Arkitektkontor utsågs under månaden till vinnare. Projektering pågår nu för den nya byggnaden som skall uppfylla kraven på Miljöbyggnad nivå Guld. VOX-Games i Örebro, december OKTOBER TILLSAMMANS MED PEAB startades projektet Samspelet i Örebro. Projektets syfte är att skapa nya förutsättningar för integration och att främja intresset för att arbeta inom bygg- och fastighetsbranschen. Projektet löper under byggprocessen av Citypassagen och aktivitetsprogrammet består bl a av idrottsaktiviteter, möjligheter till praktik och gemensamma träffar. Sedan 2012 har Castellum haft ett program för lärlingar som fallit väl ut där tre fjärdedelar har anställts efter lärlingstiden. NOVEMBER CASTELLUM VANN I SLUTET av månaden Stockholms stads markanvisningstävling inom Söderstaden, Stockholm. Tillsammans med ett konsortium med två andra fastighetsbolag kommer Castellum att utveckla området vid Globen, söder om Stockholms centrum. Förslaget omfattar totalt ca 100 tkvm varav Castellums del är 30 tkvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger. Under hösten genomfördes en obligatorisk utbildning för alla medarbetare och styrelse i hållbarhet och uppförandekod. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

10 Vd-ord 2017 har varit mycket intensivt med satsningar på uthyrning, effektivisering och nya egna projekt. Dessutom har vi på Castellum lyckats befästa vår ledande roll i fastighetsbranschen inom hållbarhet och driver även på vad gäller digitalisering. Nettouthyrningen har legat på en rekordnivå. Vi har sannolikt tecknat flest antal kommersiella kontrakt i Sverige under det gångna året, 930 stycken till ett värde av 600 Mkr. Nettouthyrningen, som ger resultatgenomslag inom 9 18 månader uppgick därmed till 310 Mkr. Effektiviseringen innefattar att vi har slagit samman sju olika bolag och bildat en ny effektiv organisation, vilket blir alltmer synligt i kostnadsutvecklingen och fastighetskostnaderna har minskat med 10 kr/kvm jämfört med Dessutom har synergieffekterna av Norrportenförvärvet till större del realiserats och vi kommer nå målet om 120 Mkr i besparingar vid halvårsskiftet i år. Några av de nya projekten är Eminent i Malmö, Torsgatan 26 i Stockholm och vårt nya logistikcenter i Göteborgs Hamn. Totalt under året uppgick projektvolymen till 2,9 miljarder kr, vilket motsvarar cirka hälften av de totala investeringarna. Inom ramen för Castellums satsning på digitalisering, Castellum Next20, har tre initiativ lanserats: Beambox, Handly och Oraklet. Dessa syftar till att förenkla människors livspussel och öka möjligheterna att effektivisera kundernas lokalanvändning. När det gäller hållbarhet har vi behållit vår i nternationellt ledande position, vilket bevisas av att Castellum är det enda nordiska bygg- och fastighetsbolaget som accepterats i Dow Jones Sustainability Index. Vi är också global sektorledare och högst rankade i Norra Europa av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) i vår sektor. Tudelad marknad Marknaden för kommersiella lokaler (kontor och logistik) skiljer sig nu åt från bostadsmarknaden mer än på många år. Det beror på att det råder brist på effektiva lokaler i de bästa lägena i våra största städer till skillnad från bostadssidan, där det på kort tid producerats ett överskott inom vissa segment. Brist på effektiva lokaler ledde i sin tur till att värdeuppgången fortsatte under slutet av året för den kommersiella sidan i motsats till bostadsmarknaden. För Castellums del innebär det en värdetillväxt på ca 4,5 miljarder kr vilket bidrar till att det långsiktiga substansvärdet nu når 153 kr per aktie och att belåningsgraden håller sig stabil på 47%, trots stora investeringar. Ser vi till framtidsutsikterna för svensk industri och tjänsteproduktion så indikerar de fortsatt tillväxt, vilket i sin tur kommer att innebära växande lokalbehov och därmed stärkta kassaflöden för Castellum. Fokus på kontor och logistik två växande segment Castellums två fokusområden är kontor och logistik. Vi känner oss mer osäkra inför den framtida utvecklingen inom butikssegmentet och har därför medvetet och successivt minskat andelen butiksytor. Det tål att upprepas att butiker (inklusive vårt enda köpcentrum i Uppsala) idag står för endast ca 10% av Castellums totala hyresintäkter. Logistiken är värd ett eget kapitel. Det kanske är mindre känt att Castellum är Sveriges största ägare och utvecklare av logistikfastigheter. Den totala ytan uppgår till tkvm, hyresvärdet till 1,2 miljarder kr och fastighetsvärdet till 13,7 miljarder kr. Driftöverskottet från denna del utgör ca 900 Mkr. HUIs (Handelns utredningsinstitut) senaste rapport visar på en mycket kraftig ökning av e-handeln i Sverige under E-handeln beräknas nu utgöra ca 35% av julhandeln och ökade varje månad med 15 till 20% jämfört med föregående år. Denna utveckling innebär en stark påverkan på 8 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

11 Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet. lokalbehovet i hela leveranskedjan fram till slutkund. I e-handelns logistikkedja är Castellum perfekt positionerat för att ta en ledande roll med välplacerade byggnader och mark, från Göteborgs hamn och runt de växande städerna fram till den sista metern till konsumenten, som kan nås via vår nya digitala satsning Handly. När det gäller kontor handlar det mesta om hur vi skall kunna tillfredsställa behoven i de växande två städerna Stockholm och Göteborg. Den samlade produktionen av kontorsyta är fortfarande mindre än vad tillväxten i dessa städer kräver, vilket leder till ökade hyror och fokus på att effektivisera lokalutnyttjandet. I en fortsatt växande ekonomi kommer ökad effektivitet att bli en nödvändighet och den processen kommer att drivas av oss i samarbete med våra kunder där vi gemensamt kan utnyttja ny teknik. Fortsatt tillväxt 2018 I fjol ökade förvaltningsresultatet med 5%, en ökning som påverkades av de stora försäljningarna under slutet av Som Castellum står och går idag är jag övertygad om att vi för 2018 har goda möjligheter att nå vårt mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet. Vi avser fortsätta på inslagen väg att öka kvaliteten och densiteten i portföljen, vilket innebär att vi hela tiden måste vara öppna för såväl förvärv som försäljningar vid sidan av vårt omfattande investeringsprogram. Utdelningstraditionen fortsätter Avslutningsvis är jag stolt över att Castellums utdelningstradition fortsätter och att styrelsen föreslår höjd utdelning för tjugonde året i rad om 5,30 kr per aktie, motsvarande en ökning om 6%. Göteborg 25 januari 2018 Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

12 10 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE En värd bortom det förväntade.

13 Castellums strategier, mål och värdeskapande I molnen beskrivs de viktigaste omvärldsfaktorerna som påverkar Castellums verksamhet. Urbanisering Just nu pågår en kraftig urbanisering och varje vecka beräknas en miljon människor flytta till en storstad. Den kraftiga urbaniseringen ställer stora krav på städers infrastruktur, utbildningsväsende, service, bostäder och arbetsplatser. Digitalisering Den nya digitala tekniken förändrar människors beteende, affärsmodeller, kommunikation och tillgång till information. Artificiell intelligens (AI) har redan börjat och kommer även framöver att förändra vårt sätt att leva och arbeta. Globalisering Världens länder och ekonomier knyts närmare varandra genom den ökade rörligheten av människor, kapital, varor och tjänster. ÖVERGRIPANDE MÅL 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultatet. Delningsekonomi Delningsekonomin grundar sig på att effektivt utnyttja befintlig kapacitet. Nya produkter och tjänster har på kort tid introducerats och digitaliseringen möjliggör en hög förändringstakt och stor spridning med hjälp av ny teknik. VÄRDE FÖR INTRESSENTER STRATEGISKA VERKTYG VERKSAMHET FINANSIERING HÅLLBARHET R&D EXEMPEL PÅ PROJEKT: DIGITALISERING FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER STRATEGIER PRODUKTSTRATEGI KUNDSTRATEGI PORTFÖLJSTRATEGI TILLVÄXTSTRATEGI FINANSIERINGSSTRATEGI AFFÄRSMODELL Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. AFFÄRSIDÉ Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner. MISSION Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas. VISION En värd bortom det förväntade. CASTELLUMANDAN Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga Castellums strategiska hus Samtliga delar av Castellums strategiska hus är inkluderade i bolagets strategiplan. Strategiplanen är Castellums centrala styrdokument för bolagets strategiska riktning, strategier, prioriteringar och mål. Den löper över en treårsperiod, är antagen av bolagets styrelse och revideras årligen av koncernledningen. Utgångspunkten är Castellumandan som sammanfattar hur vi bemöter kunder, varandra och omvärlden. Därefter följer bolagets vision, ledstjärnan som Castellum styr emot. Missionen beskriver bolagets uppgift och den mening Castellums medarbetare ska känna när de går till jobbet och affärsidén beskriver vad Castellum gör, för vem och på vilket sätt. Affärsmodellen sammanfattar hur bolagets erbjudande matchar kundernas behov på ett resurseffektivt sätt. Castellums strategier bidrar till att optimera verksamheten och skapar rätt prioriteringar internt. För att tillvarata tillväxtmöjligheter inom prioriterade utvecklingsområden stöttar Castellums R&D-funktion. Därtill har Castellum definierat ett antal vägval inom områdena verksamhet, finansiering och hållbarhet vilka fungerar som strategiska verktyg. Vidare summeras huset med de huvudsakliga värden som Castellum skapar för sina intressentgrupper och sammanfattningsvis beskrivs hur Castellum under 2017 levererat på bolagets övergripande tillväxtmål. På följande sidor presenteras innehållet i Castellums strategiska hus. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11

14 Från strategi till värdeskapande för Castellums intressenter På följande sidor presenteras samtliga delar som ingår i Castellums strategiska hus. Inledningsvis presenteras Castellumandan, vision, mission och affärsidé. Därefter beskrivs bolagets affärsmodell, strategier, R&D-funktion och strategiska verktyg. Vidare presenteras det värde som Castellum skapar för bolagets intressenter, dels utifrån intressentperspektiv, dels utifrån direkt skapat ekonomiskt värde enligt GRI-standarder Avslutningsvis beskrivs utfall på bolagets övergripande tillväxtmål. MISSION CASTELLUMANDAN Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga Personliga Våra medarbetare avgör hur saker ska göras för att det ska bli bra och gå snabbare. Relationer skapas mellan människor inte mellan före tag. Alla medarbetare är Castellums ambassadörer och har också mandat att agera. Mångfald gör oss bättre eftersom det hjälper oss att se saker från olika håll. Passionerade Att vara passionerad är att sträva efter att göra saker lite bättre. Varje gång. Proaktiva Att vara proaktiv är att kunna se behoven och lösa dem, innan problemen uppstår. Det är också att våga ifrågasätta och förändra för att förbättra. Proaktivitet är att vara nyfiken och framåtlutad. Pålitliga Att vara pålitlig innebär att man håller sina löften, säger sin mening, lyssnar och respekterar andras åsikter. Man är även tydlig med negativa besked och har kloka råd, alternativ och lösningar. VISION En värd bortom det förväntade. Vi går ett steg till. Vi är en värd som erbjuder mer än vad traditionella fastighetsvärdar brukar göra. Vi tänker längre. Vi tänker inte bara på ytor och kvadratmeter. Vi tänker lika mycket på service och arbetsmiljö. Vi ser människor istället för hus. Vi tänker nyare. Vi ligger i framkant och rör oss hela tiden längre framåt. Vi utvecklar innovativa lösningar, överraskar med nya saker och levererar mer än vad kunderna både kräver och förväntar sig. Vi är unika. Vi tänker långsiktigt och har nära relationer med våra kunder. Vi överraskar också med vår höga servicegrad. Vi finns lokalt och är kundnära på riktigt, samtidigt som vi har hela koncernens samlade resurser i ryggen. Vi driver på. Castellum är en samhällsbyggare och framtida kravställare, både mot stat och kommun. Vi har möjlighet att driva utvecklingen åt rätt håll. Skapa Investering och uastellum har fokus där på arbetsplatser kassaflöde och bedriver all verksamhet till människor och organisationer låg finansiell risk. utvecklas. Vi bidrar. Vi har kraft att påverka andra. Våra arbetsredskap är utveckling, innovation, förvaltning och service. Med dessa kan vi skapa arbetsplatser som fungerar så bra och är så inspirerande att de hjälper människor och företag att utvecklas och bli bättre. Vi skapar framgångsrika arbetsplatser. Vi vet vad som ger en arbetsplats de absolut bästa förutsättningarna. Vi vet att en bra arbetsplats möjliggör utveckling, framgång och välbefinnande. Med vår kunskap får våra kunder bättre förutsättningar. Och vi blir en affärspartner som är delaktig i deras utveckling. Vi erbjuder nya sätt att arbeta. Den traditionella arbetsplatsen har börjat få nya former. Var och hur vi arbetar kan förändras ännu mer i framtiden, oavsett om det handlar om kontor, handel eller logistik. Det är inte längre givet att företag behöver hyra en traditionell lokal. När arbetet är en uppgift snarare än en fysisk plats, görs jobbet kanske i ett nätverk. AFFÄRSIDÉ Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, skapar vi framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nor diska tillväxt regioner. Kund betyder många saker. Kunder är både befintliga och potentiella. Och både människor och organisationer. Vi bygger relationer genom omsorg, lyhördhet och snabbhet. Vi har satt fingret på vår styrka. Våra främsta förmågor är all den kraft och dynamik som finns i att vi är lokalt närvarande och beslutsmässiga samtidigt som vi har uppbackning av Castellums samlade resurser och kompetens. Vi gör nytta. Med framgångsrika menas att Castellum hjälper människor att växa och organisationer att utvecklas. Vi tänker hållbarhet. Hållbarhet är ett fundament i allt vi gör; ekonomiskt, socialt och miljömässigt. 12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

15 STRATEGIER PRODUKTSTRATEGI Castellum erbjuder produkter inom segmenten: kontor, logistik, samhällsfastigheter samt butik/handel. AFFÄRSMODELL Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decent raliserad och kund fokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksam het till låg finansiell risk. KUNDSTRATEGI Castellum ska erbjuda befintliga och potentiella kunder de ändamålsmässigt bästa lokalerna och positionera sig som en innovativ aktör. Ett tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och en högre service som överträffar kundernas förväntningar. Kundernas behov förändras och Castellum ska vara det fastighetsbolag som erbjuder effektiva, flexibla och hållbara lokaler och nya lösningar. Castellum ska även ha en väl diversifierad kundstock som ger god riskspridning avseende såväl bransch, löptid som enskild kund. Kunderna återfinns bland näringsliv och myndigheter och ska vara fördelade FINANSIELLA på följande kundsegment: offentliga myndigheter och verk, handel samt kommersiella tjänster och finans. PORTFÖLJSTRATEGI Castellum ska skapa och förvalta en portfölj som stödjer uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums fastighetsportfölj är väl diversifierad vad gäller geografisk närvaro och lokalanvändning. Fastig heterna är belägna i städer i Sverige och Danmark. Castellum ska fortsatt sträva mot att anpassa sin geografiska spridning för att möjliggöra tillväxt i förvaltningsresultat och värdetillväxt. Omsättningen i portföljen ska vara aktiv med en nettoinvesteringsvolym på 5%. Castellum ska först och främst investera i befintliga städer och delmarknader, men även kontinuerligt utreda och eventuellt investera i nya städer. Castellums portföljförflyttning ska ständigt förstärkas med högre kvalitet och densitet på utvalda tillväxtmarknader. TILLVÄXTSTRATEGI I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie skall årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastighetsvärdet. Tillväxt ska ske kontinuerligt via höjd uthyrningsgrad, ökade hyror, kostnadseffektiviseringar och ny-, till- och ombygg nation, som ger bra avkastning och höjer kvalitén på fastig heterna. FINANSIERINGSSTRATEGI Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversi fiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. R&D Under året har Castellums projektdrivna funktion för R&D tagit form. Den ansvarar för att driva koncernens strategiska utvecklingsinitiativ. Ambitionen är att nya projekt inom R&D adderas löpande beroende på trenders påverkan och för att kontinuerligt ha möjligheten att utveckla och utvärdera idéer. Nedan listas några exempel på initiativ som R&D-funktionen har ansvarat för under 2017: DIGITALISERING Castellum ska profileras som ett innovativt företag som följer den digitala utvecklingen och anpassar utbudet av tjänster efter förändrade förutsättningar. Under året har branschens första innovationslabb etablerats, Castellum Next20. Bolaget ska öka sin attraktivitet genom att nyttja tekniken för att skapa effektiva processer och verktyg för såväl medarbetare som kunder och kundernas medarbetare och därmed bidra till kundernas affärsutveckling. Ambitionen är att vara branschledande inom digitalisering FRAMGÅNGSRIKA ARBETSPLATSER Förväntningar och krav på moderna kontorslokaler förändras i takt med exempelvis digitalisering, nya hållbarhetsoch arbetsmiljökrav. Denna satsning syftar till att Castellum ska ligga i framkant gällande erbjudandet av kontorslokaler. Projektgruppen bevakar och utvärderar trender i omvärlden samt ger förslag på relevanta områden för Castellum att utveckla erbjudanden till kund. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13

16 Strategiskt verktyg HÅLLBARHETM Framtidssäkring 50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat UTFALL 29% av fastighetsbeståndet i kvm är miljö certifierat och certifiering pågår av ytterligare 7%. Castellum äger flest miljöcertifierade fastigheter av de svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Strategiskt verktyg VERKSAMHET Vi ska vara det självklara valet för svenska kommuner och näringsliv. Hög NKI Investering och uastellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. UTFALL 78 NKI i senaste mätningen. Vi ska vara Sveriges främsta förvaltare. Ett av de större börsnote rade fastighetsbolagen i Sverige 1:a till 3:e största fastighetsbolag i respektive stad UTFALL Fastighetsvärdet uppgick till 81 miljarder kr vid utgången 2017 vilket innebär att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighetsbolaget i 14 av 17 städer. Vi ska vara en av de främsta utvecklarna av kontors- och logistikbyggnader. Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvesteringar per år motsvarande ca 4 miljarder kr. UTFALL Mkr i nettoinvest e ringar varav Mkr avsåg förvärv, Mkr i ny-, till- och ombyggnationer och 875 Mkr försäljningar. Vi ska vara både attraktiv och ledande som arbetsgivare. Högt förtroendeindex UTFALL 81% i förtroendeindex i den senaste mätningen.* * Castellum har under året bytt leverantör av medarbetarundersökningar och mäter numera med arbetarnas nöjdhet med ett förtroendeindex på en skala från 0 till 100%. Strategiskt verktyg FINANSIERING Investering och uastellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% UTFALL Belåningsgraden per 31 december 2017 uppgick till 47%. Räntetäckningsgrad Minst 200% UTFALL Räntetäckningsgraden 2017 uppgick till 386%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning. UTFALL 5,30 kr per aktie i förslagen utdelning för 2017 motsvarande en utdelningsandel om 57%. Planeten 15% energibesparing per kvm jmf med 2015 Netto-noll koldioxidutsläpp till % fossiloberoende fordon till % vattenbesparing per år 100% icke fossil energi till 2030 UTFALL 6% energibesparing jmf med % minskning av CO 2 -utsläpp jmf med % fossiloberoende fordon 4% vattenbesparing 95% förnybar energi Uppförande Minst 4% lärlingar i organisationen och incitamentsutfall ska erbjudas entreprenörer i större projekt som skapar arbetstillfällen för ungdomar. UTFALL Totalt har 57 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum Av dessa var 14 st lärlingar motsvarande ca 4% av Castellums anställda, varav 5 stycken i projekt. Välbefinnande Jämställt i samtliga yrkeskategorier till <2% kortidssjukfrånvaro <3% långtidssjukfrånvaro UTFALL Kartläggning har skett under året av samtliga yrkeskategorier avseende jämställdhet och kommer redovisas under ,2% kortidssjukfrånvaro 0,8% långtidssjukfrånvaro FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Vid FN:s toppmöte i september 2015 antogs 17 globala mål som fram till 2030 ska leda världen mot en hållbar och rättvis framtid. En mappning har genomförts mot FN:s globala hållbarhetsmål för att analysera relevanta mål för Castellums verksamhet, vilka återges nedan. Under 2017 har målen arbetats in i Castellums nya hållbarhets trategi: Castellums agenda för den hållbara staden CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

17 VÄRDE FÖR INTRESSENTER ÄGARE Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk Mkr årets resultat (jmf 2016) Mkr i börsvärde (jmf 2016) Tillväxten i förvaltningsresultatet per aktie har uppgått till 5% (jmf 2016) 5,30 kr i utdelning per aktie, föreslagen 2017 (6% ökning jmf 2016) Långsiktigt substansvärde uppgick till 153 kr per aktie en ökning med 15% (jmf 2016) KUNDER Innovativa och flexibla lokaler där kunderna kan utveckla sin verksamhet. 78 NKI 5,6 miljarder kr i nettoinvesteringar MEDARBETARE En attraktiv och ledande arbetsgivare. 81 i förtroendeindex (motsvarande NMI) 15 utbildningstimmar per medarbetare 1,2% korttidssjukfrånvaro 0,8% långtidssjukfrånvaro SAMHÄLLET En ansvarstagande aktör som bidrar till lokalsamhället. 57 ungdomar har gjort praktik eller feriearbetat i Castellum under 2017 varav 14 st lärlingar 10,8 Mkr i bidrag till lokalsamhället genom 309 samarbeten och sociala initiativ tillsammans med andra aktörer MILJÖ Det mest hållbara fastighetsbolaget som aktivt bidrar till en hållbar utveckling. 46% lägre energianvändning än branschgenomsnittet 6% energieffektivisering per kvm jmf % av fastighetsbeståndet miljöcertifierat Energiförbrukningen har minskat med 6% jmf med 2016 och koldioxidutsläppen har minskat med 78% sedan 2007 DIREKT SKAPAT EKONOMISKT VÄRDE (GRI 201-1) ÖVERGRIPANDE MÅL 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie MÅLUPPFYLLELSE Under 2017 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 5% Mkr Intäkter (100%) Mkr Drift (27%) Mkr Utdelning (26%) 353 Mkr Anställda (7%) Mkr Behållet ekonomiskt värde (21%) 96 Mkr Skatt (2%) 885 Mkr Räntor (17%) CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15

18 Kreativ miljö ovanför Stockholms takåsar För byggföretaget Lindbäcks var det läget, men framförallt möjligheten att kunna utforma en kreativ och unik miljö som fick styra valet av lokal när det var dags att expandera till något större. Högst upp i Castellums fastighet Torsplan 2, med fantastisk utsikt över Stockholms hustak trivs de perfekt. Här kände vi direkt att vi kunde skapa en inspirerande arbetsplats som passade vårt projektbaserade sätt att arbeta. Dessutom med snabba anknytningar till både vägnät och kollektivtrafik, säger Roger Roos entreprenad- och kontorschef på Lindbäcks. Lindbäcks är ett familjeföretag i fjärde generationen från Piteå i Norrbotten. Hjärtat i verksamheten är att bygga bostäder i trä från de norrländska skogarna. I affärsidén ingår allt från projektutveckling till produktion och bygge. Fabrik och tillverkning ligger i Piteå och i Stockholm har Lindbäcks fokus på projektutveckling. På 500 kvm har de skapat en spektakulär arbetsmiljö. Som besökare är det lätt att imponeras av de ljusa ytorna, den varma inredningen och den storslagna utsikten över Stockholm. Det är enkelt att förstå att Lindbäcks nya kontor blev nominerade till Sveriges snyggaste kontor För oss var det viktigt att bevara den norrländska känslan och även vår koppling till trämaterial när vi utformade vårt nya kontor. Därför har vi jobbat mycket med jordnära färger och lyft fram trä i inredningen, berättar Roger Roos. Lindbäcks tog tidigt beslut om att det skulle ha ett aktivitetsbaserat kontor där alla väljer sin arbetsplats för dagen. De har många besökare och ville göra det enklare att erbjuda dem en tillfällig arbetsplats. Vårt aktivitetsbaserade kontor har gett oss en flexibilitet vi saknade i våra tidigare lokaler och vi nyttjar våra ytor mycket mer effektivt nu. Det har blivit smidigare för alla och är en enorm fördel att kunna välja plats efter behov. Här i Castellums lokaler har vi fått en inspirerande arbetsmiljö som uppmuntrar till kreativitet. Jag tror det bidrar till att vi kan skapa ännu bättre projekt för våra kunder, säger Roger Roos. 16 Castellums CASTELLUM förvaltare ÅRSREDOVISNING Henrik Forsberg 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE (th) på besök hos Lindbäcks Bygg, på Torsplan 2 i Stockholm, och Fredrik Egger (tv) och Lill Young Storrönning (mitten).

19 Torsplan 2, Stockholm Fastigheten omfattar kvm flexibla ytor, varav kvm kontor. I entréplan finns affärer, restauranger och ett gym med löparbana på taket. Torsplan 2 har den högsta miljöklassningen en kontorsbyggnad kan uppnå och har vunnit utmärkelser som BREEAM Awards samt Betonggalans Miljöpris var byggnaden finalist i Sweden Green Building Awards. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17

20 Målsättning: Branschledande inom digitalisering CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

21 Innovation och mod för att skapa framtidens Castellum Med Castellums storlek finns utrymme och möjlighet att driva, experimentera och vara modig i utvecklingsfrågor. Castellum har därför etablerat Sveriges första utvecklingslabb inom fastighetsbranschen, Castellum Next20. Genom att ständigt utmana oss själva kan Castellum till varata de innovationsmöjligheter som erbjuds för fastighetsbolag, vilket även skapar förutsättningar för förbättrad effektivitet och lönsamhet. Castellums målsättning är att vara bransch ledande inom digitalisering till I innovationslabbet samarbetar Castellum med externa affärsutvecklare men även med start-ups som bidrar med såväl resurser som ny kompetens. Målet med Castellum Next20 är att utveckla Castellum genom digitala innovationer som sätter människan i centrum. Fokus är utveckling av innovativa lösningar som ger underlag till såväl projektutvecklingsprocessen som löpande förvaltning och drift. Därigenom kan Castellum tidigt identifiera nya idéer och skapa praktiskt genomförbara lösningar som sprids inom hela bolaget. Castellum Next20 har utvecklat flera spännande pilotprojekt som testas i verksamheten. Ett av pilotprojekten heter Handly och det dockar an till den stora trenden med ökad e-handel. Tjänsten Handly underlättar vardagspusslet för de som arbetar i någon av Castellums fastigheter genom att alla e-handelsleveranser skickas direkt till ett smart skåp på arbetsplatsen. Man slipper åka runt till utlämningsställen och hämta varor kort sagt ett modernt digitalt sätt att slippa vardagens tidstjuvar. Handly testas nu i Stockholm och Göteborg. Ett annat intressant pilotprojekt som testas är kopplat till trenden att aktivera överkapacitet. Projektet heter Beambox och kombinerar storstadsbors behov av förvaring med Castellums lediga lagerytor och resurser i logistikkedjan. Beambox är en förvaringstjänst där saker hämtas hemma hos användaren. Användaren väljer sedan när man vill att sakerna ska returneras igen. Det finns även möjlighet för användarna av Beambox att välja att sälja, slänga eller skänka det man förvarar om man inte vill ha det hemlevererat. Allt som förvaras via Beambox kan följas upp och hanteras via ett digitalt gränssnitt. Tjänsten har fokus på det hållbara, cirkulära samhället genom att outnyttjade resurser används i form av redan byggd yta. Tjänsten testas nu i Stockholm och har ännu inte lanserats på marknaden. Castellum testar även konceptet Oraklet för smarta fastig heter genom att sätta upp sensorer i lokaler för att öka kunskapen om hur ytor används och varför. Syftet är att fortsätta erbjuda våra kunder välfungerande och funktionella lokaler men också utveckla kunderbjudandet i fram tiden. Projektet bygger på analys av stora datamängder och är ett första steg för att öka kunskapen om och testa Artificiell intelligens (AI). CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19

22 Marknad, kunder och regioner Välkommen till oss på Castellum. Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag med närvaro i städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr. Varje dag arbetar vi med att tillgodose de önskemål och förväntningar våra kunder har på oss som hyresvärd. Vi vet att affärer görs mellan människor och i dialog med kunderna skapas anpassade lösningar som ökar trivsel, effektivitet, lön samhet och arbetsglädje. Detta kräver lyhördhet och korta beslutsvägar, något som möjliggörs med Castellums platta organisation. På så vis får vi städer, utvecklingsområden och hyresgäster att växa alltid med fokus på människan i centrum. 20 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

23 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER Marknadskommentarer Svensk och dansk ekonomi Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a hänförs till ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer, vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige histo riskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP. Tillväxten har på senare tid drivits av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion. Under hösten 2017 har dock utsikterna för bostadsbyggandet påverkats negativt vilket kan komma att bidra till något lägre tillväxttakt i BNP framöver. Hushållens optimism har dock inte påverkats märkbart, än så länge, vilket kan bidra till fortsatt positivt bidrag från privat konsumtion framöver. Även ökade investeringar i infrastruktur kan motverka en dämpning i bostadsbyggandet. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock alltjämt att dämpa stämningen och effekterna på sikt är svåra att överblicka. Den svenska arbetsmarknaden påverkas positivt av den goda konjunkturen och arbetslösheten ligger nu på den lägsta nivån sedan Arbetslöshetsnivån förväntas endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud och matchningsproblem. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, och ligger nu omkring Riksbankens målnivå om + 2%. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (TWCindex) successivt under slutet av 2017, men var relativt oförändrad jämfört med slutet av Dansk BNP-tillväxt utvecklas väl likt den svenska. Enligt Danmarks Nationalbanks (Sept 2017) prognoser förväntas BNP växa med ca 2,3% under 2017 för att sedan falla tillbaka något till omkring 1,8% under Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas ligga omkring 1% under 2017 för att sedan stiga till 1,4% respektive 1,7% under 2018 och Makroindikatorer, Sverige Arbetslöshet 5,8% (december 2017) Inflationstakt 1,9% (december 2017 jämfört med december 2016) BNP-tillväxt 0,8% (kv jämfört med kv ) Källa: SCB Ränte- och kreditmarknad Svenska Riksbanken har under 2017 fortsatt såväl sitt fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari 2016, då reporäntan sänktes till ny historisk lägstanivå om - 0,5%, har reporäntan varit oförändrad även om repo räntebanan successivt justerats ned och höjningar skjutits fram. Riksbanken har köpt stora volymer av statsobligationer och aviserat fortsatta köp under första halvåret Först under andra halvåret 2018 förväntas reporäntan börja stiga långsamt. Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3 mån) har rört sig inom intervallet - 0,65% till - 0,4% under året med bottennoteringar kring årsskiftet vilket bl a påverkas av marknadstekniska faktorer. Den femåriga swapräntan i SEK har handlats inom intervallet 0,2% till 0,5% och avslutade 2017 på en nivå om 0,5%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den sittande presidenten. Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har efter en successiv nedgång under merparten av året tenderat att stabiliseras under slutet av I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) handlats inom intervallet - 0,05% till - 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt - 0,25%. SVERIGES UTRIKESHANDEL JAN OKT 2017 (10 MÅN) Export Totalt mdr kr Tyskland 119 Norge 108 Finland 75 USA 74 Danmark 73 Storbritannien 67 Import Totalt mdr kr Tyskland 202 Nederländerna 94 Norge 89 Danmark 78 Storbritannien 56 Belgien 53 Källa: SCB BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Makroindikatorer Danmark Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank, Statistics Denmark CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 21

24 11:e Vid årsskiftet var Castellum det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Castellums marknadsandel Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 81 miljarder kr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till ca 37,8 miljarder kr, vilket vid den tidpunkten placerade bolaget som det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad och som det näst största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde. De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 92 miljoner kvm uppdelat på kontor, butiker samt lager-, logistikoch industrifastigheter varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4 5%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på den europeiska fastighetsmarknaden uppgick till ca EUR 157 miljarder (133) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 16% jämfört mot föregående år. Främst var det segmentet för lager och logistik som ökade där volymen under 2017 nådde en ny toppnotering om ca EUR 43 miljarder (+67% jämfört med 2016 och +196% jämfört med snittet mellan ). Den ökande e-handeln är en viktig strukturell drivkraft bakom ökning i transaktionsvolym och efterfrågan på citynära lager. Andra viktiga faktorer utgörs bland annat av den goda tillgången till institutionellt kapital, den uppåtgående europeiska konjunkturen samt ett ökat intresse från kinesiska investerare. Sverige utgjorde ca 3% (6%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och logistik. Det placerar Sverige som den sjunde största transaktionsmarknaden i Europa under Svensk och dansk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad för 2017 bedöms till cirka 148 miljarder kr, vilket är ungefär i linje med volymen under 2015, men cirka 26% lägre än föregående års toppnotering. Jämfört med 2016, då Castellum förvärvade Norrporten, genomfördes under året inga stora bolagstransaktioner på den svenska marknaden. Den största kontorstransaktionen på den svenska marknaden under 2017 uppgick till ca 2,2 miljarder kr och genomfördes i Stockholm CBD. Transaktionsvolymen på dansk fastighetsmarknad bedöms till cirka 86 miljarder danska kr Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr Källa: Respektive bolags Q3 rapport Avser bolag med ett fastighetsvärde > Mkr. Transaktionsvolym geografisk fördelning Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Källa: Newsec Källa: Newsec Källa: Newsec 22 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

25 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER för 2017, vilket är drygt 30% högre än före - gående år. Svenska investerare var aktiva på den danska marknaden under 2017 och bedöms ha förvärvat fastigheter till en sammanlagd volym om cirka 24 miljarder kr, bland annat drivet av en ökande transaktionsaktivitet av bostadsfastigheter har präglats av god transaktionsaktivitet inom de flesta segment på svensk fastighetsmarknad. Som andel av den totala transaktionsvolymen har kontorssegmentet minskat något jämfört med föregående år (17% av total volym jämfört med 29% 2016). Lager/logistik har ökat (15% jämfört med 8%), delvis som följd av ökad attraktivitet drivet av e-handelns expansion. Nationella aktörer har varit mest aktiva på svensk marknad. Utländska investerare stod för drygt 23% av volymen, men genomförde under det gångna året några av de största affärerna inom såväl kontor, lager/logistik som handel. Transaktionsvolymen har fortsatt varit centrerad till Stockholmsområdet som stod för 38% av totala volymen i Sverige. Göteborg och Malmö motsvarade tillsammans ca 19% av volymen. Avkastningskraven har i de flesta av Castel lums städer fortsatt att sjunka under 2017 jäm fört med Detta beror bland an nat på en stark hyresmarknad, sjunkande vakans grader samt ett fortsatt gynnsamt ränteläge för fastigheter. Svensk och dansk hyresmarknad Kontorshyresmarknaden har under 2017 varit stark och kännetecknats av hög efterfrågan i de flesta av Castellums städer. Denna utveckling drivs främst av stark svensk ekonomi, urbanisering samt minskad vakansgrad till följd av låg nyproduktionsvolym i förhållande till efterfrågan de senaste åren. Starkast är marknaderna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Uppsala. Logistikhyrorna visar på en stark trend i citynära lägen i storstäderna. Även starka logistik nav präglas av stigande hyror. Detta beror främst på förändringen inom handel där e-handelns volymökning medfört en större efterfrågan. I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter samt förbättrad efterfrågan på fastigheter i sekundära lägen. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontorshyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet. DATA PER REGION Befolkning Befolkningsutveckling /år Befolkningsutveckling snitt personer/år Befolkningsutveckling 2017 Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning /år Arbetslöshet 2017 Tillväxt total lönesumma /år Tillväxt total lönesumma 2017 Tillväxt total lönesumma prognos /år Riket ,0% ,3% ,2% 7,4% 2,9% 2,4% 2,3% REGION VÄST Storgöteborg ,2% ,5% ,5% 7,3% 3,2% 2,7% 2,6% Borås ,0% ,0% ,2% 7,4% 3,0% 2,5% 2,3% Halmstad ,1% ,2% ,1% 8,4% 3,0% 2,5% 2,4% REGION ÖRESUND Malmö ,2% ,9% ,4% 14,5% 3,0% 2,6% 2,4% varav Lund ,4% ,8% ,0% 6,3% 2,5% 2,2% 2,1% varav Helsingborg ,4% ,1% -* 1,3% 11,0% 3,1% 2,6% 2,5% Köpenhamn ,0% ,9% ,4% 5,0% 0,9% 3,1% i.u REGION STOCKHOLM Storstockholm ,6% ,7% ,0% 6,1% 3,6% 3,1% 3,0% REGION MITT Örebro ,4% ,5% ,5% 7,7% 3,3% 2,8% 2,7% Uppsala ,6% ,7% ,7% 6,0% 3,4% 2,8% 2,6% Västerås ,2% ,1% ,4% 9,2% 3,0% 2,5% 2,4% Jönköping ,1% ,7% ,3% 5,3% 2,9% 2,4% 2,3% Linköping ,2% ,8% ,6% 6,3% 3,3% 2,8% 2,6% Norrköping ,1% ,4% -** 1,4% 12,0% 3,2% 2,8% 2,6% Växjö ,3% ,1% ,9% 8,3% 2,5% 2,1% 2,6% REGION NORR Sundsvall ,5% 400 0,6% ,6% 8,1% 2,1% 1,6% 1,5% Gävle ,8% 800 1,0% ,8% 10,6% 2,5% 2,2% 2,0% Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 23

26 Castellums fastighetsbestånd och resultat % Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 65% i Castellums städer. 81 mdr kr Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter med ett sammanlagt värde om 81 miljarder kronor. 6,5 mdr kr Under 2017 har Castellum investerat för Mkr varav Mkr avsåg förvärv och Mkr ny-, till- och ombyggnation. Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 10 miljo - ner invånare bor ca 65% i Castellums städer. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda städer och målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen inom respektive stad. Castellums geografiska marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns i 17 städer i fyra regioner: Mitt, Väst, Öresund och Stockholm-Norr. Tyngdpunkten av beståndet finns i och runt stor städerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter samt 17% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 5% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 864 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2017 omfattade 676 fastigheter (665) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (5 499) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (4 292). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till Mkr (3 376). Investeringar Under året har investerats för totalt Mkr (31 491) varav Mkr (29 372) avsåg förvärv och Mkr (2 119) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 875 Mkr (6 754) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (24 737). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 2,2 miljarder kr. Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar / Valutakursomräkning 168 Fastighetsbestånd 31 december Hållbart fastighetsbestånd Miljöinventering ska genomföras i samtliga fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört till 82%. Inventering är planerad för resterande 18%. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga böter till följd av miljöbrott har betalats ut. Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Castellum äger flest antal miljöcertifierade fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 29% av Castellums 676 byggnader (1 269 tkvm) miljöcertifierade. Dessutom pågår certifiering av Marknadens direktavkastning Kontor Marknadens direktavkastning Lager/logistik Direktavkastning 2017 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och CBRE (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. 24 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

27 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER ytterligare 311 tkvm motsvarande 7%. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna. Castellums miljöcertifierade fastigheter* Färdigställda fastigheter Pågående projekt Antal tkvm Antal tkvm Green Building Miljöbyggnad BREEAM LEED WELL Totalt** * Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet. ** Notera att vissa av Castellums fastigheter är dubbelcertifierade, därför är totalytan något mindre jämfört med nyckeltalen på sidan 24. Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till Mkr (70 757), motsvarande kr/kvm (16 558). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5% (5,8%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 96% fastigheter med äganderätt och 4% tomträtter. Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym, det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2018, 2% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 5,5% 5,8% För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82). MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna Guld, Silver eller Brons och används både för bostäder och lokaler. EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Bo verkets byggregler. BREEAM BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. LEED LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. WELL WELL-certifiering bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och välbefinnande. WELLstandarden utgår från sju koncept som påverkar hälsa. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25

28 Castellums marknader 6% Andel av fastighetsvärdet REGION NORR Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare % Andel av fastighetsvärdet REGION STOCKHOLM Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare % Andel av fastighetsvärdet REGION VÄST Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare % Andel av fastighetsvärdet REGION MITT Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentlig skiljer sig åt. 20% Andel av fastighetsvärdet REGION ÖRESUND Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

29 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (4 533). För kontors- och butiksfastigheter uppgick genomsnittlig kontrakterad hyresnivå, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm (1 561), medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 827 kr/kvm (818). Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3% mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av indexuppräkningar samt genomförda omförhandlingar. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,9% (91,3%). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 6 Mkr (20) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 600 Mkr (489), varav 198 Mkr (152) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 290 Mkr (311), varav 7 Mkr (17) avsåg konkurser och 18 Mkr (5) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 310 Mkr (178), medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 59 Mkr (84). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9 18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen till höger. Nettouthyrning Mkr Mitt Väst Öresund Stockholm Norr Totalt Nytecknat Befintligt Investeringar Totalt Uppsagt Uppsagt Konkurser Totalt Nettouthyrning Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 497) motsvarande 366 kr/kvm (376). Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91,5% (92%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik logistik Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning och fastighetsadministration Totalt Föregående år Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig värderingsyield över tid CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27

30 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 162 Mkr (143) och har under året belastats med 12 Mkr för utvecklingsarbetet med innovationslabbet Castellum Next20 Castellums långsiktiga satsning på digitalisering. I administrationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 12 Mkr (20). Vidare har årets resultat belastats med 5 Mkr (37) i kostnader för omstruktureringsarbete med Norrporten som nu är klart. Räntenetto Räntenettot uppgick till Mkr (- 832). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,4% (2,7%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 81 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Året har belastats med 60 Mkr i betald skatt avseende Uppskjuten skatt har dock minskat med motsvarande då justeringen medför ökat förlustavdrag. Således uppstår ingen resultatpåverkan. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till Mkr (2 392). Vidare finns obeskattade reserver om 135 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med Mkr (36 851), varav Mkr (1 992) är hän förligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärven, d v s Mkr (7 065). Castellum har inga pågående skattetvister. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år, vilket är något över inflationen motsvarande period om ca 1%. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 28 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

31 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari december 2017 Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Mitt ,6% Väst ,8% Stockholm ,7% Öresund ,7% Norr ,9% Summa kontor/butik ,0% Lager/logistik Mitt ,6% Väst ,8% Stockholm ,6% Öresund ,2% Summa lager/logistik ,2% Summa ,9% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 59 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 86 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 90,9% 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Värderingsyield, genomsnittlig 5,5% 5,8% 6,5% 6,9% 7,2% 7,3% 7,2% 7,2% 7,3% 7,4% Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region Väst 22% Mitt 27% Kontor/butik 78% Lager/logistik 17% Projekt och mark 5% Öresund 20% Norr 6% Stockholm 25% CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29

32 Kunder En viktig framgångsfaktor är organisationens kunskap om och känsla för den lokala marknaden. Genom lokal närvaro tar Castellum affärsbesluten där affärerna finns och kan därmed erbjuda kunderna korta beslutsvägar och snabba besked en enklare vardag. Samtidigt ges kunderna tryggheten att arbeta tillsammans med ett av Sveriges största fastighetsbolag. Castellums kunder speglar svenskt och danskt näringsliv Castellums kontraktsportfölj, med ca kommersiella kontrakt består av en väldiversifierad kundstock med stor bredd. Riskspridning i kontraktsportföljen är god avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Kunderna är en spegling av svenskt och danskt näringsliv och det enskilt största kontraktet står för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Den återstående kontraktslängden för Castellums kunder är 4,0 år. Aktivt uthyrningsarbete Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet vilket resulterat i att vi under 2017 har tecknat 930 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 600 Mkr. Resultatet av uthyrningsarbetet visar på fördelarna med en decentraliserad organisation med lokalt mandat och resultatansvar. Detta innebär möjligheter att garantera långsiktigt fokus på att vårda såväl kunder som kontaktnät. Närhet till kunden Castellums organisation med lokal närvaro ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked. Castellums medarbetare har en kontinuerlig dialog med kunderna, framförallt genom personliga möten. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk, som t ex företagarföreningar. UTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING Under 2017 tecknades 930 kontrakt med ett årsvärde om 600 Mkr. 62% av nyteckningsvolymen kommer via egna kontakter kontrakt Mkr (Kontraktsvärde) KONTOR 930 nya kontrakt LAGER/LOGISTIK varav 62 % genom egna kontakter BUTIK 600 Mkr (Årsvärde nya kontrakt) 30 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

33 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER Nöjda kunder Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och kundmätningar genomförs regelbundet. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, fastigheten, miljö, felanmälan, information och fastighetsservice. Undersökningen som genomfördes 2017 och som innefattade kontor, butik, lager och logistik omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Samtliga regioner medverkade med relativt liten avvikelse mellan regionerna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 78 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen för kontor om 73. Kundundersökningen följs upp internt och används som beslutsunderlag för fortsatt aktiv kundvård för än mer nöjda hyresgäster. Av de undersökta delområdena uppvisar Castellum liksom föregående år, högst index inom servicevilja. Där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. Därtill svarar 9 av 10 av de tillfrågade att de gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Hyresavtal formell överenskommelse med kund Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3 5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Castellum erbjuder såväl nya som befintliga kunder att teckna ett grönt hyresavtal. Det är ett samverkansavtal som syftar till att minska loka l - ernas totala miljöbelastning. Under 2017 tecknades 20 nya gröna hyresavtal om totalt 40 tkvm, totalt har Castellum 88 gröna hyresavtal om totalt 299 tkvm. Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek Nöjd Kund Index Kontraktsfördelning per bransch CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31

34 Sillfabriken är hemma för Sneaky Steve Ett varumärke byggt med själ, hjärta och hantverkskunnande kräver sin plats för att trivas. För Måns Månsson, vd på skoföretaget Sneaky Steve, var det känslan och läget som avgjorde. Sillfabriken vid Klippan i Göteborg är hemma för Sneaky Steve. Området vid Klippan och Röda sten har ett spännande arv och en atmosfär präglad av sjöfart och industri som vi verkligen gillar, säger Måns Månsson. Sneaky Steve hade tidigare sitt huvudkontor i Castellums lokaler på Magasinsgatan i centrala Göteborg, i samma hus som en av företagets fyra butiker. Men i takt med att verksamheten expanderade ökade också behovet av en ny, större lokal. När Sillfabriken dök upp som ett alternativ, fanns ingen tvekan. Här kunde vi vara med och utforma något helt nytt efter eget huvud i en historiskt intressant byggnad, säger Måns Månsson. På cirka 400 kvadratmeter ryms ett showroom, åtta kontorsplatser och en stor öppen yta där gäster och medarbetare kan slå sig ner för att jobba eller mötas. Generös takhöjd och stora fönster skapar rymd och ljus och ger en fin utsikt mot älven. Färgsättningen domineras av vitt och olika nyanser i grått, som matchas av gedigna trägolv, egendesignade snickerier och ett väl genomtänkt urval av second-hand-möbler. Allt omgivet av en omisskännlig doft av läder. Tillsammans med Castellum har vi skapat en väldigt fin miljö som speglar vårt varumärke och passar våra nuvarande behov samtidigt som vi har möjlighet att växa. Lokalen fungerar lika bra för återförsäljarträffar och produktvisningar som för personalaktiviteter. Och att ta en fika på den stora gemensamma terrassen när solen skiner är en höjdpunkt för både oss och våra gäster, säger Måns Månsson. 32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

35 Här kunde vi vara med och utforma något helt nytt efter eget huvud i en historiskt intressant byggnad. Kort om Sillfabriken: Vid Klippan låg Göteborgs första djuphamn där Ostindiefararna lade till. Under 1700-talet byggdes ett stort sillsalteri och under 1800-talet etablerades många industrier här. Vid utvecklingen av Sillfabriken har Castellum tagit fasta på områdets karaktär och skapat en stimulerande miljö för moderna och kreativa företag. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33

36 Fem största fastighets ägarna MALMÖ Taxerad yta tkvm Wihlborgs 647 Vasakronan 320 Castellum 229 Kungsleden 195 Klövern 184 LUND Taxerad yta tkvm Wihlborgs 200 Castellum 112 Vasakronan 91 Clarendon House Capital 69 Balder 42 HELSINGBORG Taxerad yta tkvm Wihlborgs 478 Castellum 225 Catena 112 Livförsäkringsbolaget Skandia 104 Kungsleden 58 Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per , taxerad yta förutom Köpenhamn som avser uthyrbar yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha, CBRE och Castellum DANMARK* Uthyrbar yta tkvm Nordea Ejendomme ATP Ejendomme Dades 998 PKA 940 Jeudan 908 Castellum 207 * Varav övervägande andel Köpenhamn. Hyresnivåer och direktavkastning MALMÖ LUND HELSINGBORG KÖPENHAMN KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,25% - 5,50% ,75% - 5,75% ,00% - 5,75% ,75% - 4,75% Sekundärt läge ,75% - 7,00% ,75% - 6,50% ,75% - 7,00% ,00% - 5,75% Bästa läge ,25% - 5,50% ,75% - 5,75% ,00% - 5,75% ,00% - 4,00% Sekundärt läge ,75% - 7,25% ,25% - 7,25% ,00% - 8,50% ,00% - 6,00% Bästa läge ,50% - 7,50% ,50% - 7,50% ,50% - 7,50% ,75% - 6,50% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,75% - 7,75% ,50% - 7,50% ,00% - 9,00% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning Mkr Mkr* Mkr** Förvärv Fastighetsförsäljningar * Nettoinvestering 2016 ** Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Nettoinvestering 34 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

37 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER REGION ÖRESUND Nordens största arbetsmarknadsregion I Öresundsregionen, Nordens största arbetsmarknad, produceras drygt en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Infrastruktursatsningar präglar regionen och varje dag färdas människor över Öresundsbron. Här finns 17 danska och svenska universitet och högskolor och den största koncentrationen av högutbildade i norra Europa. Under senare år har näringslivsstrukturen gradvis förändrats från tunga industrier till alltmer små och medelstora kunskapsföretag. Hyresmarknad Marknaden i Malmö tillfördes stora nyproduktionsvolymer av kontor (totalt cirka 100 tkvm) under , vilket har inneburit något ökade vakansgrader under 2017 (framförallt i den äldre kontorsstocken), medan vakansen i Malmö CBD varit relativt stabil. Malmö präglas av såväl stor omflyttning som av kundernas krav på moderna kontors lokaler och en stor del av uthyrningsvolymen är relaterad till nyproduktion. Hyresutvecklingen för kontor i Malmö har planat ut. Dock tecknas fortfarande nyproducerade lokaler på höga hyresnivåer. Primehyror i Lund har ökat något under året, dock med en utplaning under senare tid. Likt Malmö sker en omflyttning i Lund till nyproduktion som resulterar i vakanser i den äldre delen av kontorsstocken. En viss del av den äldre stocken konverteras därför till bostäder. I Helsingborgs centrum har primehyrorna för kontor ökat under året, medan efterfrågan på externa lägen inte är lika stark. Även här sker en förflyttning från den äldre kontorsstocken till nyproducerade lokaler. I Köpenhamn riktas starkast efterfrågan fortfarande främst mot kontorslokaler i primelägen, dock har marknaden för rimligt prissatta lokaler med bra infrastrukturlägen i sekundära lägen förbättrats under året. Hyrespotentialen begränsas av den stora mängden byggrätter, där en nyproduktion om cirka 300 tkvm väntas färdigställas i CBD till 2019 med en relativt låg grad av spekulationsbyggnation. För lager och logistik bedöms marknadsförutsättningarna som helhet vara stabila i såväl, Malmö, Lund som Helsingborg. Med e-handelns framväxt är dock lager i citynära lägen relativa vinnare. E-handeln och den stora tillförseln av butiksytor under åren gör att en försiktighet kan skönjas på marknaden för butiksfastigheter. Fastighetsmarknad På den svenska sidan uppgick transaktionsvolymen i Malmö, till cirka 10 miljarder kr vilket motsvarade 7% (8%) av den totala volymen i Sverige. I Danmark uppgick transaktionsvolymen till ca 86 miljarder danska kr, motsvarande en ökning om drygt 30% jämfört med 2016 och ca 18 miljarder danska kr högre än tidigare toppnoteringen under Svenska fastighetsägare förvärvade under 2017 fastigheter i Danmark för cirka 24 miljarder kronor, varav en övervägande del i Köpenhamns sekundära lägen. Största enskilda affär på den svenska sidan var Emporia Office i Hyllie för 458 Mkr i januari. I Danmark/Köpenhamn gjordes ett antal större transaktioner, varav en köpcentrumportfölj utgjorde den allra största affären. Köparna på såväl svensk som dansk sida utgörs framförallt av nationella fastighetsbolag, institutioner och en mindre del utländska köpare. Under 2017 har avkastningskravet för moderna fastigheter i bästa läge befunnit sig på samma nivåer som under I Malmö är yielden för kontor på bästa läge ca 4,25% medan den i Lund och Helsingborg är motsvarar ca 4,75 5,00% och i Köpenhamn ca 3,75%. REGION ÖRESUND I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 60 FASTIGHETSBESTÅND I: Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 805 tkvm VÄRDE: 15,8 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Malmö stod för ca 7% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Danmark: Försäljning av 8 köpcentrum i Köpenhamn. Sverige: Emporia Office, Hyllie om ca 458 Mkr. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,75% (avser centrala Köpenhamn). CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35

38 Fem största fastighets ägarna STORGÖTEBORG* Taxerad yta tkvm Castellum 929 Hemfosa 581 Platzer 468 Balder 457 Wallenstam 440 * Följande kommuner ingår i Storgöteborg: Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Lerum och Alingsås BORÅS Taxerad yta tkvm Castellum 174 Starwood Capital Group 106 Bosjö Fastigheter 82 Logireal (NREP) 75 Uddetorp Invest 57 HALMSTAD Taxerad yta tkvm Castellum 78 Corem 73 Klövern 58 Hemfosa 58 Slottsmöllans Fastighets AB 40 Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per , taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK GÖTEBORG BORÅS HALMSTAD Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,00% - 4,50% ,25% - 6,25% ,25% - 6,00% Sekundärt läge ,00% - 6,00% ,50% - 7,50% ,25% - 8,50% Bästa läge ,00% - 5,00% ,25% - 6,25% ,00% - 6,00% Sekundärt läge ,25% - 6,25% i.u i.u ,25% - 8,50% Bästa läge ,25% - 7,25% ,75% - 7,75% ,00% - 8,25% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,25% - 8,25% i.u i.u Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning 36 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

39 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER REGION VÄST Fokus på bygg- och infrastruktursatsningar Göteborgsregionen, välbelägen mellan tre huvudstäder och med Nordens största hamn, är mitt i ett utvecklingsskede drivet av stora investeringar inom forskning och produktutveckling. Samtidigt planeras för bygg- och infrastrukturinvesteringar om miljarder kronor fram till år Under samma tid väntas befolkningen öka med ca invånare. Göteborgsregionen genomgår en större strukturomvandling, där sysselsättningen minskar i varuproduktionen, medan den ökar i tjänsteproduktionen som består av mer kontorsintensiva branscher. REGION VÄST I KORTHET Hyresmarknad Utbudet i Göteborg har fortsatt varit mycket låg och vakansgraden bedöms vara den lägsta på 10 år. Efterfrågan är också hög då Göteborgsområdet befinner sig i högkonjunktur med sjunkande arbetslöshet. Detta har drivit på en fortsatt hyres ökning i Göteborg under 2017, framförallt i CBD, Norra Älvstranden och övriga innerstaden. Hyresnivåerna för kontor i de mest centrala lägena av Göteborg har under året rört sig upp mot kr/kvm. Hyror för lager- och logistikfastigheter i Storgöteborg har generellt varit något stigande under året. Med ett strategiskt läge som anses vara ett av de bästa i Sverige och med en stark efterfrågan bedöms en relativt stor nyproduktion komma att ske inom detta segment under de närmaste åren. Hyresnivåerna i Borås och Halmstad har varit stabila till något positiva under året. Borås befäster liksom Göteborg sin position som ett av de främsta logistiklägena och en stor utveckling sker i Viaredsområdet. Hyresmarknaden för butiker har generellt varit stabil under året, dock kan en viss försiktighet skönjas då marknaden påverkas alltmer av den ökade e-handeln. Fastighetsmarknad Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2017 till ca 17 miljarder kr. Omsättningen utgör ca 12% (7%) av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största kommersiella transaktionen utgjordes av försäljning av en kontorsfastighet på Lindholmen för Mkr. I Halmstad utfördes en transaktion om Mkr om 10 centralt belägna fastigheter, vilket representerar den största transaktionen med kommersiella fastigheter någonsin i staden. I Borås var Castellums köp av kontors- och lagerfastigheter från Klövern om 479 Mkr den största affären. Köpare i regionen utgörs som tidigare främst av inhemska fonder och fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade medan internationella investerare varit aktiva på säljsidan. Under året har yielderna i regionen generellt varit stabila till något sjunkande. Yielden i Göteborg CBD om 4% innebär historiskt låga nivåer. ANTAL MEDARBETARE: 81 FASTIGHETSBESTÅND I: Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad YTA: tkvm VÄRDE: 18 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Göteborg stod för ca 12% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Kontorsfastighet, Lindholmen, Göteborg om Mkr, Samhällsoch kontorsfastigheter i Halmstad om Mkr och Castellums köp av 14 fastigheter i Borås om 479 Mkr. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4% (avser centrala Göteborg). CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37

40 Fem största fastighets ägarna ÖREBRO Taxerad yta tkvm UPPSALA Taxerad yta tkvm VÄSTERÅS Taxerad yta tkvm Castellum 394 AB Lokalhusman 148 Behrn Fastigheter 93 Catena 87 Klövern 87 Vasakronan 205 Castellum 154 Klövern 105 Atrium Ljungberg 77 Uppsala Akademiförvaltning 63 Kungsleden 518 Klövern 239 Castellum 171 Hemfosa 107 Saltängen Property Invest 74 JÖNKÖPING Taxerad yta tkvm LINKÖPING Taxerad yta tkvm NORRKÖPING Taxerad yta tkvm VÄXJÖ Taxerad yta tkvm Castellum 285 Cordea Savills 108 Catena 98 Prologis 82 Alecta Pensionsförsäkring 55 Klövern 289 Castellum 89 The Blackstone Group 69 Lilium 67 Lundbergs 67 Lundbergs 375 Klövern 162 FastPartner 86 Castellum 78 Olav Thon 78 Hemfosa 155 Castellum 80 Corem 76 Catena 68 Kungsleden 34 Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per , taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,50% - 6,50% ,75% - 5,50% ,50% - 6,50% Sekundärt läge ,75% - 8,00% ,90% - 6,40% ,75% - 7,75% Bästa läge ,50% - 6,50% ,80% - 5,80% ,50% - 6,75% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,75% - 6,25% ,50% - 7,50% Bästa läge ,25% - 7,25% ,20% - 6,75% ,50% - 7,25% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,30% - 7,00% ,75% - 7,75% JÖNKÖPING LINKÖPING NORRKÖPING VÄXJÖ KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,35% - 6,00% ,25% - 6,50% ,45% - 6,30% ,40% - 6, 25% Sekundärt läge ,45% - 7,25% ,75% - 7,00% ,75% - 6,75% ,35% - 7,25% Bästa läge ,00% - 6,50% ,00% - 6,10% ,25% - 6,15% ,25% - 6,00% Sekundärt läge ,50% - 7,50% ,50% - 7,00% ,50% - 7,25% ,60% - 7,10% Bästa läge ,25% - 7,00% ,25% - 7,50% ,35% - 7,00% ,40% - 6,25% Sekundärt läge ,00% - 7,75% ,75% - 7,75% ,75% - 7,75% ,25% - 7,00% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning 38 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

41 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER REGION MITT Universitetsstäder med bra tillväxtmöjligheter Region Mitt består av Uppsala, Västerås, Örebro, Linköping, Jönköping, Norrköping och Växjö. Det är välbelägna områden med goda kommunikationer och ett växande näringsliv i Mälardalen samt i två universitetsstäder i Småland. Hyresmarknad Hyresmarknaden i region Mitts sju städer har under året generellt sett haft en stabil till positiv utveckling, dock med viss variation mellan och inom städerna. Efterfrågan på lokaler i Örebro och Västerås har varit stabil till god under 2017 med undantag för butiker. Moderna kontor i bra lägen har stått för den största efterfrågan och i städerna kan även noteras stigande marknadshyror och sjunkande vakanser. I Uppsala är utbudet av kontorslokaler kraftigt begränsat och i centrala Uppsala bedöms vakansgraden uppgå till cirka 3%. Närheten till Stockholm och till Uppsala Universitet är positiva påverkansfaktorer. Kontorshyrorna har under 2017 haft en fortsatt positiv utveckling där prime-hyror i dagsläget bedöms ligga kring cirka kr/kvm i CBD. För lager- och logistikmarknaden har Örebro fortsatt att befästa stadens position som ett ledande logistikcenter med flera pågående större projekt. Hyresnivån för lager/logistik har under året varit stabil till något stigande. Marknadsläget i Jönköping, Linköping och Norrköping har under 2017 varit positivt. I Jönköping på går nyproduktion av flera kontorsbyggnader och det finns även planer för fler nya kontorsytor i centrala lägen. Vad gäller Linköping och Norrköping är den stora stadsutvecklingen för respektive stad kopplad till infrastrukturen kring Ostlänken som kommer binda samman Järna utanför Stockholm och Linköping. Trafikverket bedömer i nuläget att Ostlänken är färdigställd Linköpings kontorsmarknad är stabil med god efterfrågan av kontorsytor och begränsad nyproduk tion. Norrköping har haft en stigande hyresutveckling som drivs på av ett fåtal fastighetsägare. Det centrala beståndet är generellt äldre och kräver till viss del ombyggnation för att attrahera hyresgäster. I Jönköping fortsätter hyresnivåerna att stiga, framförallt på moderna och effektiva loka ler. Lager- och logistikmarknaden är fortsatt god med låga vakanser och stabil till något stigande hyresnivå i Jönköping, Linköping, Norrköping samt Växjö. Fastighetsmarknad I regionen har det skett en del försäljningar av fastigheter som ingått i större portföljer som även inkluderat städer utanför regionen. Större affärer under året var exempelvis en transaktion av logistikfastigheter i Örebro och Jönköping för 600 Mkr. I Uppsala är utbudet på kontorsfastigheter väldigt begränsat på investerarmarknaden, då majoriteten av fastighetsägarna i CBD inte är benägna att sälja. En av de större affärerna i Uppsala under året utgjordes av en portfölj av tre kommersiella fastigheter till ett värde om 480 Mkr. Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Yielden har i de centrala delarna av städerna i region Mitt rört sig något nedåt under året, med cirka punkter. I region Mitts städer ligger yielden för kontor på bästa läge generellt kring ca 5 5,5%, med undantag för Uppsala där yielden är ca 4,75%. REGION MITT I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 113 FASTIGHETSBESTÅND I: Uppsala*, Västerås, Örerbro, Linköping, Jönköping, Norrköping och Växjö YTA: tkvm VÄRDE: 21,6 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 600 Mkr för logistikfastigheter i Örebro och Jönköping. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,75% (avser centrala Uppsala). * Från och med 1 januari 2018 ingår affärsområde Uppsala i Region Stockholm-Norr. Detta för att bättre kunna dra nytta av geografiska synergier och befintliga affärsmässiga kopplingar inom storstadsregionen Stockholm. Förändringen kommer att återspeglas i den finansiella rapporteringen från och med första kvartalet CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39

42 Fem största fastighets ägarna STOCKHOLM (Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby) Taxerad yta tkvm Vasakronan Fabege Klövern 727 Castellum 686 FastPartner 673 Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per , taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK STORSTOCKHOLM Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,25% - 4,25% Sekundärt läge ,60% - 5,25% Bästa läge ,50% - 4,25% Sekundärt läge ,60% - 5,25% Bästa läge ,60% - 6,25% Sekundärt läge ,35% - 7,75% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning 40 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

43 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER REGION STOCKHOLM Navet i svensk ekonomi med fortsatt hög tillväxt Stockholm är navet i svensk ekonomis utveckling och inflyttningen till Stockholm är stor de närmaste 50 åren beräknas antalet invånare öka med en miljon. Det medför bl a att arbetsplatsområden utvecklas till bostadsområden samt en god sysselsättningstillväxt som driver på fastighetsmarknaden. Hyresmarknad I Stockholm har hyresutvecklingen varit stark under en längre period och trenden har fortsatt även under Snitthyran i Stockholm CBD har ökat cirka 10 15% under 2017 till kr/kvm. Snittet för topphyror bedöms till ca kr/kvm och enstaka kontrakt i de bästa lägena närmar sig kr/kvm. De höga priserna i CBD driver företag till utvecklingsområden med goda kommunikationsmöjligheter. Hyresutvecklingen i CBD har medfört att även övriga innerstaden samt närförort och Solna/Sundbyberg uppvisat en mycket stark hyres utveckling. Nyproduktion som färdigställs i sker främst i Solna/Sundbyberg och närförort, medan volymen är betydligt begränsad i centrala Stockholm. Avseende lager- och logistiklokaler i Stockholm är efterfrågan alltjämt god. Noterbart är att lagerhyror i citynära lägen med bra transportförbindelser haft en mycket god utveckling under året. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas av omdaning till följd av nyproduktion (exempelvis Mall of Scandinavia) såväl som ombyggnation av flera köpcentrum och e-handelns större andel. Fastighetsmarknad Den totala transaktionsvolymen i Stockholm, uppgick 2017 till ca 56 miljarder kr. Omsättningen utgör ca 38% (32%) av total transaktionsvolym i Sverige. Kontorsfastigheter i Stockholm fortsätter att vara mycket eftertraktade på investerarmarknaden och utbudet är därmed begränsat. Detta har bidragit till att direktavkastningskraven fortsatt att justeras nedåt, vilket tydligast märks i närförort och Solna/Sundbyberg. Den negativa prisutvecklingen på bostadsmarknaden bedöms hittills inte ha haft negativ effekt på den kommersiella sidan. Det beror på att det råder brist på effektiva lokaler i de bästa lägena till skillnad från bostadssidan, där det på kort tid producerats ett överskott inom vissa segment. Enskilt största affären i Stockholm under 2017 var förvärvet av fastigheten Blekholmen 1 för 2,2 miljarder kr. Yielden i Stockholm CBD har rört sig ner mot 3,25 3,50%. En annan affär som utmärker sig är transaktionen av fastigheten Hammar by Gård 12 belägen i Hammarby Sjöstad där yielden i affären uppskattas ha varit under 4%. De positiva värdeförändringarna i ytterstadsområdena har varit fortsatt stora och till viss del varit drivna av bristen på investeringsobjekt i Stockholm CBD. REGION STOCKHOLM I KORTHET* ANTAL MEDARBETARE: 75 FASTIGHETSBESTÅND I: Botkyrka, Haninge, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Solna, Sundbyberg och Upplands-Väsby YTA: 743 tkvm VÄRDE: 20,6 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2017: Stockholm stod för ca 38% av transaktionsvolymen i Sverige. STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Blekholmen 1 om 2,2 miljarder kr, Stockholm CBD. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,25% (avser centrala Stockholm). * Tidigare Region Norr är sedan januari 2017 organisatoriskt en del av Region Stockholm-Norr. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt. Från och med 1 januari 2018 ingår affärsområde Uppsala i Region Stockholm-Norr. Detta för att bättre kunna dra nytta av geografiska synergier och befintliga affärsmässiga kopplingar inom storstadsregionen Stockholm. Förändringen kommer att återspeglas i den finansiella rapporteringen från och med första kvartalet CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

44 Fem största fastighets ägarna SUNDSVALL Taxerad yta tkvm Diös 168 Castellum 151 NP3 Fastigheter 96 Hemfosa 65 Hedern Fastigheter 45 GÄVLE Taxerad yta tkvm Diös 217 FastPartner 112 Castellum 93 CBRE 77 NP3 Fastigheter 57 Uppgifter avseende kontor-, butik- och logistikfastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per , taxerad yta. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ LOGISTIK SUNDSVALL Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi GÄVLE Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,50% - 6,75% ,50% - 6,75% Sekundärt läge ,35% - 7,50% ,35% - 8,60% Bästa läge ,90% - 6,50% ,60% - 6,60% Sekundärt läge ,10% - 7,35% ,10% - 8,35% Bästa läge ,50% - 7,30% ,50% - 7,50% Sekundärt läge ,10% - 8,40% ,80% - 8,25% Investeringar och försäljningar Mkr Förvärv Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Nettoinvestering Nettouthyrning Mkr Nytecknat investeringar 3 0 Nytecknat befintligt 8 6 Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrning årsvärde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

45 MARKNAD, KUNDER OCH REGIONER REGION NORR Största arbetsmarknaden i norra Sverige Sundsvall är navet i en region med invånare som utgör norra Sveriges största arbetsmarknad med goda kommunikationsmöjligheter och utbyggd infrastruktur. För Gävle har närheten till Stockholmsregionen och Arlanda flygplats haft en positiv inverkan på stadens logistikmarknad och näringsliv. Hyresmarknad Kontorsmarknaden i Sundsvall präglas av uppförandet av Sundsvallsbron som färdigställdes 2014, vilket har lett till att nya områden med väganslutning växer fram och där innerstaden växer mot havet. Bron har även inneburit att externhandeln stärkts genom snabbare förbindelser till handelsområdet Birsta City. Detta har medfört att Sundsvall kännetecknas av en stark externhandel och svag centrumhandel. I Sundsvall är marknaden för mindre kontor fortsatt god, medan de större lokalerna tar längre tid att fylla. Kontorsvakanserna har minskat något i centrala Sundsvall i huvudsak till följd av ökad efterfrågan, men också till följd av att det sker en del konverteringar av kontor till bostäder i äldre hus. Kontorshyror har befunnit sig på en relativt oförändrad nivå de senaste åren. Skogsbolaget SCA har under 2017 flyttat sitt huvudkontor till Sundsvall och dessutom genomförs stora investeringar om totalt ca 7,8 miljarder kr i massafabriken i Östrand. SCA:s satsningar bedöms ge positiva följdeffekter för regionen. I Gävle återfinns ostkustens största containerhamn där investeringar om 700 Mkr planeras för att fördubbla kapaciteten fram till andra halvan av Även Gävle har sett relativt stabila hyresnivåer under året, både gällande kontors- samt logistikfastigheter. Gävle har som ambition att bli Stockholms nya hub för importgods och en ny logistikpark i Tolvfors planeras med direktförbindelse till Gävle hamn och kombiterminalen i Rosersberg, Stockholm. Fastighetsmarknad Transaktionsmarknaden i Sundsvall var relativt lugn i förhållande till rekordåret Största transaktionen utgjordes av en affär innefattande volymhandel om cirka 500 Mkr. I Gävle under 2017 var den största transaktionen försäljningen av Gallerian Nian för 765 Mkr. I Sundsvall och Gävle har en viss värdeuppgång noterats, dock med variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalitet. Yielden för kontor i bästa läge ligger runt 5,5% eller strax däröver i Sundsvall och Gävle. REGION NORR I KORTHET* ANTAL MEDARBETARE: 0 FASTIGHETSBESTÅND I: Sundsvall och Gävle YTA: 259 tkvm VÄRDE: 5,1 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Transaktion avseende cityhandel i Gävle om 765 Mkr. DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 5,5% (avser centrala Sundsvall och Gävle). * Tidigare Region Norr är sedan januari 2017 en del av Region Stockholm-Norr. I denna årsredovisning redovisas Region Stockholm-Norr uppdelat, då marknadsförhållandena väsentligt skiljer sig åt. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43

46 Investeringar Långsiktig och hållbar tillväxt innebär att ständigt förädla och utveckla fastighets beståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna ska vara hållbara och möta den efterfrågan och de krav som våra kunder ställer på lokaler och arbetsplatser. Nya utvecklingsprojekt tillförs successivt Castellums portfölj genom projekt och förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. 44 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

47 INVESTERINGAR Fortsatt fokus på att utveckla Castellums fastighetsportfölj Att utveckla den egna projektportföljen är en av strategierna för att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10%. I detta sammanhang krävs årliga investeringar. Investering genom ny-, till- och ombyggnation i det egna beståndet ger oftast högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste 10 åren har Castellum investerat för totalt 56 miljarder kr, vilket innebär 5,6 miljarder kr i genomsnitt per år. Under 2017 uppvisade Castellum en lägre aktivitet i portföljen i jämförelse med föregående år och inves teringarna uppgick totalt till Mkr (31 491), varav Mkr (29 372) avsåg förvärv och Mkr (2 119) avsåg ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 875 Mkr (6 754) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (24 737). Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 har skapat osäkerhet och därmed haft en viss påverkan under året på transaktionsmarknaden avseende ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionerna. Castellum har under 2017 genomfört en rad fastighetsförvärv och tillträden. I februari tillträdde Castellum Torsplan 2 i Stockholm och har även förvärvat fastigheten på Torsgatan 26 (Sabbatsberg 24, tidigare Stockholm Vattens huvudkontor) nära Bantorget i Stockholm. Det sistnämnda har en uthyrningsbar yta om kvm och möjligheter till nya byggrätter. Castellum äger sedan tidigare grannfastigheten och planerar att, tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare i området, utveckla och skapa ett koncept för hela Torsgatan. I slutet av året offentliggjordes Castellum som vinnare av Stockholms stads markanvisningstävling inom Söderstaden, ett omfattande utvecklingsområde söder om Stockholms centrum. Stadsutvecklingsprojektet är ett av Castellums största och sker i konsortium med fastighetsbolagen Wallenstam AB och Åke Sundvall AB. Förslaget omfattar totalt ca kvm varav Castellums del är kvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger. Resterande kvm kommer bestå av bostäder samt plats för nya träningsrinkar för ishockey. Dessa exempel visar att Castellum har kunskap, driv och finansiering att utveckla den egna projektportföljen har Castellum genomfört en affär med Klövern som innebar förvärv av 14 fastigheter i Borås och en försäljning av 9 fastigheter i Mölndal och Partille. I och med affären blev Castellum den största privata ägaren av kommersiella fastighet er i Borås och bolagets innehav ökade med cirka 80% till totalt cirka 185 tkvm, motsvarande ett fastighets värde om 479 Mkr. I och med affären så lämnade Castellum Partille och innehavet i Mölndal omallokerades genom avyttring av kontor. Fram - över sker istället satsningar på nya projekt med goda tillväxtförutsättningar i det närbelägna Åbroområdet. I slutet av kvartalet skedde även transaktioner med Wallenstam där Castellum förvärvade två fastigheter i Göteborg med en tillhörande kontorsbyggrätt samt sålde två fastigheter i Kallebäck och Möln lycke centrum. Dessa transaktioner motsvarade ett fastighetsvärde om 335 Mkr. Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 2017 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45

48 GENERELLT HÅLLBARHETSPROGRAM VID NYBYGGNATION OCH OMBYGGNATION Upphandling <10 Mkr Generellt ställs krav på uppförandekod, hållbarhetspolicy, miljöledningssystem, avfallsplan, miljöplan, miljöansvarig i projektet, energieffektiva produktval såsom LED-belys ning och A-märkta varor samt val av hållbara byggmaterial ur såväl miljö- som hälsoperspektiv enligt byggvarubedömningen. OMFATTANDE HÅLLBARHETSPROGRAM VID NYBYGGNATION OCH OMBYGGNATION Upphandling >10 Mkr Miljöbyggnad Guld* Val av förnybar energi Bra Inomhusklimat och genomtänkt fuktarbete Hållbart byggmaterial Nära-noll energibyggnad* Alltid utred hälsocertifieringen WELL** Skapa en mer attraktiv byggnad genom konstnärlig utsmyckning Engagera lokala konstnärer i projekt** Installera solceller** Utreda möjlighet till utomhuskontor enligt Castellums koncept WorkOut** Skapa inbjudande trapphus** Energieffektiv och miljöriktig byggarbetsplats Fossiloberoende fordon på byggarbetsplats Återskapande och ökad mängd ekosystemtjänster Hantering av klimatrisker Incitament för entreprenör för att skapa arbetsplatser i projekt * Miljöbyggnad Guld gäller vid nyeller ombyggnation av kontors- och butikslokaler. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. ** Gäller endast vid byggnation av kontorslokaler. Dessutom har en rad större byggnationer påbörjats under året, exempelvis i maj 2017 i och med byggnationen av Eminent, en unik kontorsbyggnad i stadsdelen Hyllie i Malmö. Eminent är den första fastigheten i Norden som har registrerats för att certifieras enligt the WELL Building Standard, en ny internationell byggstandard som tar ansvar för människors välbefinnande i arbetslivet. Investeringen beräknas uppgå till 353 Mkr, inklusive mark förvärv. Castellum har även startat nybyggnationen av en logistikbyggnad i hamnområdet i Göteborg den första delen i en satsning som möjliggör etablering av storskalig logistik och stödjer expansionen av Göteborgs hamn. Investeringen beräknas uppgå till 220 Mkr, inklusive markförvärv. Under året har även investeringen i form av nybyggnation av en bilhall och andra verksamhetslokaler i Smista Allé i Huddinge påbörjats. Detta är ett område som under 2000-talet utvecklats till Stockholms främsta bilhandelskluster. Investeringen beräknas uppgå till 334 Mkr. Hållbara investeringar Genom att styra Castellums investeringar mot att bli mer hållbara, tar vi inte enbart hänsyn till vår egen påverkan i samhället utan detta bidrar även till att byggnaderna blir mer attraktiva för våra intressenter, problem i förvaltningen minskar, minskade förvaltningskostnader och god kontroll. Samtliga av Castellums investeringar sker utifrån ett hållbart perspektiv. Varje investeringsärende av koncernens hållbarhetschef och ska godkännas ur ett hållbarhetsperspektiv. Dessa kriterier finns med på planeringsstadiet och följer hela projektlivscykeln för att i nästa steg bli en naturlig del i den dagliga förvaltningen. Castellum har under de senaste åren arbetat med hållbarhetsfrågor i samband med nybyggnation och större ombyggnationer. Under 2017 har koncernens gemensamma hållbarhetsprogram vid nybyggnation och ombyggnation vidareutvecklats och är uppdelat på två olika nivåer, investeringar < 10 Mkr samt investeringar > 10 Mkr. Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer. Om dessa projekt avser kontor och butikslokaler ska de certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå Guld i Sverige. Lägre betyg får endast väljas då det föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. För nya projekt i Danmark gäller certifieringsnivå, BREEAM, betyg Excellent. Castellum äger flest antal miljöcertifierade fastigheter bland svenska noterade fastighetsbolag och totalt är 29% av Castellums 676 byggnader (1 269 tkvm) miljöcertifierade. Castellum äger idag 78 av Sveriges 376 Green Buildingcertifierade byggnader. Utveckling av Castellums städer Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är en viktig del av Castellums verksamhet att bidra på olika sätt till hållbar stadsutveckling, vilket sker genom utveckling av nya och befintliga områden. Samverkan sker även i ca 309 citynätverk och företagarföreningar för att utveckla de städer där verksamhet bedrivs samt andra sociala engagemang. Samarbete pågår även med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Castellum är exempelvis medlemmar i följande organisationer: EPRA Sustainability Committee, GRESB Benchmark Committee, Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), CMB (Centrum för Management i Byggsektorn) vid Chalmers tekniska högskola och Sweden Green Building Council. Därtill har bolaget ett nära samarbete med lokala energibolag, renhållningsbolag och universitet och högskolor. 46 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

49 INVESTERINGAR Byggrätter och potentiella projekt bygger framtidens Castellum Som en del av Castellums strategi ingår att utveckla projektportföljen genom nyproduktion. I detta sammanhang är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner, då det innebär kortast möjliga tid till inflyttning för kunderna. Castellum har vid årets slut ca 864 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Under året har Castellum offentliggjort ett flertal större potentiella projekt som översiktligt presenteras på följande sidor. Kännetecknande är att de är belägna i attraktiva utvecklingsområden samt att de har tydligt hållbarhetsfokus. Byggrätter värde / region Torsgatan 26 i Stockholm Castellum förvärvade under våren 2017 Stockholm Vattens tidigare huvudkontor beläget på Torsgatan 26 mitt i centrala Stockholm. Fastigheten är ritad av Ferdinand Boberg i början av 1900-talet och har en uthyrningsbar area om kvm samt bedömda möjligheter till nya byggrätter. Castellum kommer under 2018 att renovera etapp 1 om ca kvm till moderna lokaler med preliminärt tillträde under Utgångspunkten är att tillvarata byggnadens historiska och unika uttryck och kombinera det med teknik som förknippas med flexibla och hållbara lokaler. Castellum äger sedan tidigare även några av grannfastig heterna till Torsgatan 26 och ser stor utvecklingspotential i området. Planen för Torsgatan är att tillsammans med Stockholms stad och övriga fastighetsägare skapa ett levande blandkvarter i ett attraktivt och centralt läge. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47

50 Fortsättning Byggrätter och potentiella projekt Söderstaden vid Globen i Stockholm I slutet av året offentliggjordes att Castellum vann Stockholms stads markanvisningstävling för Söderstaden, ett omfattande utvecklingsområde söder om Stockholms centrum. Stadsutvecklingsprojektet är ett av Castellums största och sker i konsortium med fastighetsbolagen Wallenstam AB och Åke Sundvall AB. Förslaget omfattar totalt ca kvm varav Castellums del är kvm kommersiella fastigheter som kontor, hotell och restauranger. Resterande kvm är bostäder samt plats för nya träningsrinkar för ishockey. Beroende på slutgiltig utformning och volym samt under förutsättning att förslaget verkställs är Castellums uppfattning att den totala investeringen, efter förvärv av byggrätter samt markexploatering, kommer att uppgå till ca Mkr. Genom markanvisningen får Castellum och de andra parterna ensamrätt att förhandla med SGA Fastigheter, Stockholm stads helägda dotterbolag, om hur marken ska exploateras och får därefter möjlighet att förvärva byggrätterna. Det är ännu för tidigt att uttala sig i detalj om projektets tidplan, men konsortiet bedömer genomförandet till 6 8 år med möjlig start tidigast Att få möjligheten att bidra till utvecklingen av en hel ny stadsdel i ett av Stockholms mest spännande områden, med de stora arenorna och T-bana samt närheten till Södermalm är naturligtvis ett mycket spännande utvecklingsprojekt för Castellum. Outnyttjade byggrätter är värderade till Mkr (1 530) motsvarande i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Av byggrätterna finns 316 tkvm motsvarande 939 Mkr (1 141) redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/logistik då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. 48 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

51 INVESTERINGAR Kungspassagen i Uppsala I ett av Uppsalas bästa lägen och med närhet till Resecentrum och hela citys utbud av restauranger, service och shopping, planerar Castellum låta uppföra Kungspassagen med kvm uthyrningsbar yta. I nuläget är byggnaden föruthyrd till 35%. Kontorshuset byggs i enlighet med Miljöbyggnad nivå Guld vilket bl.a. innebär solceller, grön el, samt koldioxidneutral fjärrvärme. Kungspassagen kommer utöver skräddarsydda kontorslösningar även att erbjuda en takträdgård med utekontor, tillgång till omklädningsrum med dusch, cykelgarage och laddstolpar för elbilar. Mölndalsvägen i Mölndal, söder om Göteborg Castellum förvärvade under 2017 en kontorsbyggrätt med färdig detaljplan i stadsdelen Krokslätt i Göteborg. En spännande stadsdel som bland annat består av flera vackra fabriksbyggnader i tegel från tidigt 1900-tal. Castellum har genomfört en arkitekttävling om gestaltningen av ett nytt kontorshus på ca kvm och Wingårdh Arkitektkontor utsågs till vinnare med motiveringen: Wingårdhs visar på en spännande och dynamisk fasadgestaltning i tegel som anknyter till platsen. Husets utformning skapar värme och öppenhet i stadsrummet och entréplanet blir en naturlig mötesplats för såväl allmänheten som för våra hyresgäster i huset. Projektering pågår nu för den nya byggnaden vars fasadgestaltning och planlösningar ska uppfylla kraven på Miljöbyggnad nivå Guld. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

52 Större pågående projekt Olaus Petri 3:244 i Örebro LÄGE: Vid Resecentrum i Örebro YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 465 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Örebro påbörjades under 2016 nyproduktion av kontorsfastigheten Citypassagen, belägen vid norra infartsleden till Örebro i direkt anslutning till Resecentrum. Efterfrågan på centrala kontorslokaler i det expanderande Örebro är stor och den centrala sjuvåningsbyggnaden ökar utbudet av moderna och flexibla kontorsytor. Investeringen, en av de största nybyggnationerna i Castellums historia, beräknas uppgå till 465 Mkr, varav 45 Mkr avser värdet av egen mark. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 91%. Hyllie 4:2 (del av), Malmö LÄGE: Hyllie utanför Malmö YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 353 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Guld och WELL I det expansiva området Hyllie i Malmö uppför Castellum ett modernt kontor på närmare kvm i hög hållbarhetsklass. Eminent blir en av de första kontorsbyggnaderna i Norden som kommer att certifieras enligt WELL, en internationell byggstandard som väger in människors välbefinnande i arbetslivet. Well-standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsan: luft vatten, ljus, ljud, kost, motion och välbefinnande, vilket betyder att kraven på ventilation, värme, ljus och ljud är extra höga. Utöver WELL är avsikten att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad Guld. Investeringen uppgår till 353 Mkr och byggnaden beräknas färdigställas under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 65%. Hisingen Logistikpark i Göteborg LÄGE: Hisingen, Göteborg YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2018 INVESTERING: 220 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver Under året har Castellum startat byggnation av en ny logistikbyggnad i hamnområdet i Göteborg. Byggnaden, den första delen i Hisingen Logistikpark, omfattar drygt kvm och beräknas vara färdigställd under andra kvartalet Logistikanläggningen byggs flexibelt och kan delas upp i två eller tre enheter med modern standard för helautomatiserade lager med höga takhöjder, god bärighet och vädertätade dockningsstationer. Anläggningen kommer att miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Investeringen beräknas uppgå till 220 Mkr och är uthyrd till 38%. 50 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

53 INVESTERINGAR Spejaren 4 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2019 INVESTERING: 334 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver Spejaren 4 är det sista projektet i Castellums utveckling av området kring Smista Allé. Byggnaden planeras till kvm och kommer bland annat att innehålla verksamhet för bilhandel. Invester ingen beräknas uppgå till 334 Mkr och vara färdigställd under första kvartalet Den nya byggnaden kommer uppföras enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Byggnaden är uthyrd till 40%. Generatorn 1 i Mölndal LÄGE: Mölndal YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 3, 2019 INVESTERING: 141 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver Castellum påbörjade under året byggnationen av nytt regionkontor och butik för Ahlsell i Mölndal. Byggnaden planeras till kvm och investeringen beräknas uppgå till 141 Mkr och vara färdigställd under tredje kvartalet Den nya byggnaden kommer uppföras enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå Silver. Byggnaden är uthyrd till 100%. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2017 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2018 Total inv. ink. mark, Mkr Varav kvar att inv., Mkr Klart Kommentar Olaus Petri 3:244, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Hyllie 4:2 (del av), Malmö % Kv Nybyggnation kontor Spejaren 4, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Hisingen Logistikpark, Göteborg % Kv Nybyggnation logistik Balltorp 1:124, Mölndal % Kv Nybyggnation logistik Varpen 11, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Generatorn 1, Mölndal % Kv Nybyggnation kontor/lager Rosersberg 11:130, Sigtuna % Kv Nybyggnation logistik Spiran 12, Norrköping % Kv Ombyggnation kontor Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala % Kv Nybyggnation logistik BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51

54 Större färdigställda projekt Lindholmen 30:5 i Göteborg LÄGE: Lindholmen Science Park i Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 273 Mkr CERTIFIERING: BREEAM nivå excellent Mitt i det internationella ingenjörsklustret Lindholmen Science Park, påbörjade Castellum i maj 2015 uppförandet av den högkvalitativa kontorsfastigheten Blenda om kvm. Blenda uppfördes enligt miljöcertifieringssystemet BREEAM med ambition att nå nivå excellent. Blenda färdigställdes under första kvartalet 2017 och är fullt uthyrd. Inom Vallgraven 4:1 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt, kvartal 4, 2017 INVESTERING: 124 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I december 2017 färdigställdes om- och tillbyggnationen av Kungsportshuset i centrala Göteborg. Fastigheten är fullt uthyrd och har byggts om till kultur- och nöjesarena med nyproduktionsstandard samtidigt som ett genuint, äldre intryck bevaras. Ambitionen med byggnaden är att nå Miljöbyggnad nivå Silver. Nordstaden 2:16 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Färdigställt kvartal 3, 2017 INVESTERING: 156 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I centrala Göteborg, med utsikt mot Göteborgsoperan och hamnen, har ombyggnationen av kontors- och handelslokaler om kvm genomförts i ett av stadens bästa kontorslägen. Här är det nära till kollektiv trafik och inom några år kommer området att förädlas med en ny tågstation för Västlänken. Den nya byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad nivå Silver. STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2017 Hyresvärde Uthyrnings- Total inv. Varav kvar Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm grad jan 2018 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Lindholmen 30:5, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Gamlestaden 22:14, Göteborg % Kv Ombyggnation kontor Nordstaden 2:16, Göteborg % Kv Ombyggnation kontor/handel Om- och tillbyggnation Inom Vallgraven 4:1, Göteborg % Kv kultur- och nöjesarena Spejaren 5, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. 52 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

55 INVESTERINGAR Större förvärv 14 fastigheter i Borås LÄGE: 14 fastigheter i Borås YTA: kvm TILLTRÄDE: april 2017 INVESTERING: 479 Mkr Efter affären med Klövern i februari 2017 förvärvade Castellum 14 fastigheter i Borås. Förvärvet omfattar en sammanlagd yta om ca 81 tkvm och utgörs i huvudsak av lokaler för kontor och lager/logistik. Investeringen uppgick till 479 Mkr och tillträdet skedde i april Uthyrningsgraden i beståndet uppgår till 93%. Isotopen 1 i Stockholm LÄGE: Torsplan, Stockholm YTA: kvm TILLTRÄDE: mars 2017 INVESTERING: Mkr I mars tillträdde Castellum fastigheten belägen vid Torsplan 2 i centrala Stockholm, som är en del av den expansiva Hagastaden. Byggnaden är certifierad enligt BREEAM Outstanding, den högsta miljöklassningen en kontorsbyggnad kan uppnå och har vunnit flera utmärkelser. Fastigheten omfattar cirka kvm, varav kvm kontor. Investeringen uppgick till Mkr och är uthyrd till 96%. STÖRRE FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2017 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2018 Anskaffningsvärde, Mkr Tillträde Kategori Isotopen 1, Stockholm % mars 2017 Kontor/butik Sabbatsberg 24, Stockholm maj 2017 Projekt Klassföreståndaren 3, Stockholm 14 fastigheter i Borås % 479 april 2017 Kontor/lager/logistik Krokslätt 20:6 och 154:8, Göteborg % 282 dec 2017 Kontor Boländerna 11:2 och 11:3, Uppsala % 107 mars 2017 Lager/logistik Majorna 720:19, Göteborg % 102 dec 2017 Kontor STÖRRE FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2017 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr Underliggande kr/kvm fastighetspris, Mkr Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori 9 fastigheter i Mölndal och Partille april 2017 Kontor Hönekulla 1:571, Härryda och Kallebäck 3:4, Göteborg dec 2017 Lager/logistik/kontor CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53

56 Hållbarhet Hållbarhetsarbetet på Castellum är integrerat i verksamheten och präglar såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering. Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är det en självklarhet att bidra till utvecklingen av det hållbara samhället. Hållbar hetsarbetet handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv. Vi är övertygade om att våra investe ringar i hållbarhet kommer att skapa högre lönsamhet och därmed aktieägarvärde för Castellums aktieägare. 54 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

57 HÅLLBARHET Ansvarsfulla affärer Castellums hållbarhetsarbete handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar. Vidare tar Castellum ansvar och skapar värde för samhället, planeten och framtida generationer. Ett väl integrerat hållbarhetsarbete bidrar till bättre förvaltning och kontroll över bolagets fastigheter. Det ger ökade konkurrensfördelar då det skapar nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av gemensam policy, riktlinjer, övergripande mät bara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Castellum utgår från försiktighetsprincipen vilket är integrerat i Castellums hållbarhetspolicy, verksamhetsprocesser och följs upp via bolagets miljöledningssystem. Arbetet följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledning och styrelse. Castellums hållbarhetschef har ansvar att driva och utveckla hållbarhetsarbetet för hela koncernen. På respektive region finns en hållbarhetsansvarig och arbetet bedrivs integrerat i verksamheten. Castellums styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekoder samt diskuterar och följer löpande upp arbetet. Under 2017 har nya ambitiösa och mätbara mål avseende hållbarhet arbetats fram. Dessa har antagits av styrelsen och är inarbetade i aktuell hållbarhetspolicy. Castellums agenda för den hållbara staden som visualiseras nedan består av ett antal löpande mål på årlig basis och etappmål fram till Det är en ambitiös agenda där de mest utmanande målen är att nå netto-noll koldioxidutsläpp till 2030 och uppnå en helt jämställd organisation i samtliga yrkeskategorier. För att uppnå dessa mål krävs involvering och engagemang hos alla medarbetare, vilket är något vi aktivt uppmuntrar och stöttar via exempelvis utbildning. Castellums agenda för den hållbara staden Vårt mål är tydligt Castellum ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget och en viktig aktör i att bygga ett hållbart samhälle. Vår strategi utgår ifrån fyra fokusområden och 17 specifika mål. DEN HÅLLBARA STADEN Syftet med vår hållbarhetsagenda är att säkerställa att vi är ett relevant och framgångsrikt bolag inte bara dag, utan under lång tid framåt. Vår agenda har tagits fram genom analys, dialog och diskussion. Vi har bland annat utgått ifrån: Lokala och globala utmaningar och möjligheter FN:s globala hållbarhetsmål för 2030 Castellums förmåga att skapa aktieägarvärde Prioriteringar från kunder, medarbetare och andra intressenter Våra möjligheter att göra verklig skillnad PLANETEN Vi ska på ett ansvarsfullt och effektivt sätt minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen FRAMTIDSSÄKRING Vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring Löpande % Fossiloberoende fordon % 50% 40 60% Lägre energiförbrukning jmf 2015 Av beståndet miljöcertifierat Jämställt i samtliga yrkeskategorier % Netto-noll koldioxidutsläpp Icke-fossil energi VÄLBEFINNANDE Vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning UPPFÖRANDE Vi ska bedriva vår verksamhet på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och våra intressenter 1% 1,5% Vattenbesparing per år Energieffektivisering per år Projekt certifieras enligt minst Miljöbyggnad Guld Alla fastigheter ska miljöinventeras Tillföra ekosystemtjänster + i större projekt 100% <2% 100% <3% Korttidssjukfrånvaro Långtidssjukfrånvaro Sammansättningen av våra medarbetares bakgrund ska spegla samhällets mångfald 4% 100% Av medarbetarna ska vara lärlingar Bonus till entreprenörer som anlitar lärlingar i våra projekt Av medarbetarna ska utbildas i uppförandekoden CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55

58 GLOBAL COMPACT Castellum har signerat FNs Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar 10 principer. STYRDOKUMENT FÖR HÅLLBARHETSARBETET Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete: Externa regelverk FN:s globala hållbarhetsmål Global Compact Svenska Aktiebolagslagen Miljöbalken Arbetsmiljölagen Miljöcertifiering Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL ISO BBR-krav Övriga tillämpliga lagar och regler Castellums vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet. Castellums hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI och översiktligt granskad av Deloitte. För att upprätthålla ett strukturerat miljöarbete arbetar Castellum för att bli certifierat enligt ISO14001 under våren 2018, vilket kommer ersätta tidigare Miljödiplomering av verksamheten. En gemensam, operativ hållbarhetsgrupp finns i koncernen för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Utöver det finns det ett hållbarhetsforum med syfte att involvera utvecklingsarbetet i verksamheten. Hållbarhetsforumet består av ansvariga chefer från kärnverksamheten; HR, kommunikation, projektutveckling, förvaltning, region vd, finans och inköp. Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Under året har samtliga medarbetare på Castellum genomgått en obligatorisk webbaserad utbildning inom hållbarhet och uppförandekoder. Utbildningen kommer framöver vara en del av introduktionen för samtliga nya medarbetare. Intressentdialog För att utveckla och förbättra verksamheten har Castellum kartlagt och analyserat intressenternas förväntningar på bolagets verksamhet. Intressentdialogen genomfördes under hösten 2016 och anses fortfarande aktuell, varvid någon ny inte genomförts under Genomförandet av Castellums intressentdialog och framtagande av väsentlig hetsanalysen inom hållbarhetsområdet skedde enligt följande process; initialt hölls en work shop med en arbetsgrupp för bolagets håll barhets arbete för att uppdatera väsentlighetsanalysen utifrån Castellums strategi och förändringar i om värl den. Därefter skickades webbenkäter till utvalda kunder, leverantörer samt till styrelsen, koncernledningen och alla medarbetare. Dessa utgör Castellums viktigaste målgrupper och anses centrala för bolagets långsiktiga värdeskapande. Syftet med dessa enkäter var att stämma av om väsentlighetsbedömningen stämde överens med förväntningarna på bolaget och för att samla in utvecklingsförslag till det framtida hållbarhetsarbetet. Utöver denna intressentdialog har Castellum en löpande diskussion angående hållbarhetsrelaterade frågor vid styrelsemöten, träffar med aktieägare och i den dagliga kontakten med kunder, anställda och leverantörer. Castellumandan Castellum agerar långsiktigt och strävar efter att arbeta nära kunderna och deras verksamhet samt att bygga långsiktiga relationer med såväl kunder som andra samarbetspartners. Castellums medarbetare är ambassadörer för företagskulturen och hur medarbetarna agerar är därför avgörande för hur bolaget uppfattas. Under 2017 har Castellumandan arbetats fram för att bättre spegla bolaget och den företagskultur som finns. Den har lanserats internt under hösten till medarbetarna genom workshops och informationsmaterial. I senaste Viktiga interna regelverk Hållbarhetspolicy Uppförandekod Uppförandekod för leverantörer Internt miljöledningssystem Processer för intern kontroll Övriga instruktioner Castellums viktigaste frågor utifrån intressentgruppsperspektiv Intressentgrupp Viktigaste frågor Kunder Effektiviserad resursanvändning Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Miljöcertifiering av byggnader Styrelse Effektiviserad resursförbrukning Erbjuda en attraktiv arbetsplats Miljöcertifiering av byggnader Leverantörer Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna Investera mer i förnyelsebar energi Koncernledning Effektiviserad resursförbrukning Arbeta för mer mångfald och jämställdhet Erbjuda en attraktiv arbetsplats Medarbetare Effektiviserad resursförbrukning Erbjuda en attraktiv arbetsplats Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Tabellen visar de viktigaste frågorna som Castellums mest centrala intressentgrupper framförde i intressentdialogen som genomfördes under hösten CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

59 HÅLLBARHET medarbetarundersökningen kan konstateras att Castellums företagskultur är stark och inkluderande. Uppförandekod Uppförandekoden, som gäller för Castellums samtliga medarbetare, reglerar hur medarbetare ska uppträda mot varandra, mot Castellums hyresgäster, leverantörer, samarbetspartners, samt andra aktörer som medarbetare möter i den dagliga verk sam heten. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information. Castellum ska ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Dessutom finns ett fokus på jämställdhetsfrågor som har samlats i bolagets mångfaldsplan. Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalhandbok behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställd het, löner, pensioner och tjänstebilar. Varje nyanställd medarbetare har en genomgång av personalhandboken med närmaste chef/hr och informationen finns även tillgänglig på koncernens intranät. I koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende etik och korruptionsfrågor där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktigt i arbetet är att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden. Castellum har en whistleblower-funktion som nås via koncernens hemsida och intranät. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att agera rätt. Alla whistleblower-ärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett whistleblower-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att upprätthålla en dialog med anmälaren. Han eller hon uppmanas också att ta kontakt med compliance-avdelningen. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Castellum har erhållit ett tiotal ärenden via whistleblower-funktionen under En del av de ärenden som har kommit har inneburit att rutiner förändrats eller att riktade kommunikationsinsatser har genomförts. Castellums leverantörskedja Castellum arbetar för att använda resurser som energi och vatten så klokt och effektivt som möjligt samt att framtidssäkra fastighetsbeståndet, d v s att både ny-, till- och ombyggnationer genomförs med högt ställda hållbarhetskrav. Castellum har en uppförandekod för leverantörer som tillämpas i samt liga upphandlingar. Vid nybyggnation och ombyggnation ställer Castellum tydliga hållbarhetskrav genom att tillämpa gemensamma hållbarhetsprogram vid upphandling. För upphandlingar < 10 Mkr ställs generella hållbarhetskrav och för projekt > 10 Mkr tillämpas ett omfattande hållbarhetprogram, se sidan 46 för mer detaljerad information. Kreditgivare är koncernens största leverantör därefter följer entreprenadupphandlingar d v s byggföretag, Påverkan på omvärlden Många av Castellums hållbarhetsaspekter har en påverkan utanför bolagets juridiska ramar, exempelvis hos våra kunder, leverantörer och i de samhällen där vi är verksamma. Castellum redovisar bakgrundsbeskrivning för respektive väsentlig hållbarhetsaspekt och var den har sin påverkan i bolagets värdekedja. Se sidan 176 och GRI-faktor 103 1, samt för mer detaljerad information. Väsentliga hållbarhetsområden för Castellum och hur de korrelerar med GRI Standarder Castellums hållbarhetsaspekt Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna Anti-korruption Mångfald och lika möjligheter Betala adekvat skatt Effektiv resursanvändning (energi, vatten och material) Erbjuda en attraktiv arbetsplats Granska leverantörer avseende arbetsvillkor, mänskliga rättigheter och miljö Hållbar finansiering, t.ex. "gröna obligationer" Hälsosamma lokaler som ökar våra hyresgästers välbefinnande Investera mer i förnyelsebar energi Miljöcertifiering av byggnader Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Samarbeta med kunder för att uppnå bättrehållbarhetsprestanda Skapa attraktiva lokalsamhällen, t.ex. erbjuda lärlingsplatser Skapa förutsättningar för källsortering Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik,t.ex. tjänster för att dela på kontorsplatser Öka mängden grönytor och ekosystemtjänster GRI Standarder område Utsläpp Anti-korruption Jämlikhet Ekonomisk utveckling Energi, vatten, lagefterlevnad Anställningsförhållanden och arbetsvillkor, utbildning, hälsa och säkerhet Leverantörsutvärdering avseende påverkan på samhälle och miljö Produktansvar Lokala samhällen Tabellen visar hur Castellums egna hållbarhetsaspekter korrelerar med aspekterna i GRI Standarder. Vissa av Castellums hållbarhetsaspeketer anses viktiga för bolagets hållbarhetsarbete och sträcker sig därför utanför GRI:s rapporteringssystem. Avfall CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57

60 energileverantörer för värme och el, följt av tjänster inom teknik, planering och IT. Vid större inköp och upphandlingar har Castellum ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncerngemensamma krav. Uppföljning sker på olika sätt, dels genom revision i Castellums miljöledningssystem, besiktningar, enkäter och platsbesök. Under 2017 har Castellum köpt in tjänster eller produkter från totalt leverantörer varav de 73 största leverantörerna med en inköpsvolym > 10 Mkr stod för 66% av inköpsvolymen. Vidare har inga betydande förändringar skett i Castellums leverantörskedja under året. Arbetsmiljö Castellum värnar om både anställda och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas på grund av sitt arbete. Castellum arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen. Castellum har även en uppförandekod för leverantörer där kravs ställs på leverantörerna att de ska leva upp till samma krav som ställs på Castellum avseende arbetsmiljö. Under året har 12 arbetsrelaterade olyckor inrapporteras, varav 3 stycken berörde Castellums medarbetare. Sjukskrivningarna i koncernen är fortsatt låg och motsvarade under % (3). För att nå koncernens tuffa hållbarhetsmål om netto-noll koldioxidutsläpp 2030 samt en fossiloberoende fordonsflotta 2020 är det nödvändigt att Castellums medarbetare prioriterar hållbara resor och möten. Under året har följande riktlinjer tagits fram: Web-möten ska prioriteras, ex. ska 30% av koncernledningens möten ske via webben under 2018 Resor < 45 mil ska i första hand bokas med tåg Miljökrav ställs på samtliga resor ex. ska miljöbil väljas vid taxibokning Klimatkompensation kommer ske årsvis för samtliga av koncernens resor Samhällsengagemang För Castellum handlar samhällsengagemang om att erbjuda hälsosamma och produktiva stadsmiljöer där människor mår bra. Det handlar även om att bidra till stadsutveckling som uppmuntrar till integration mellan olika samhällsgrupper. En annan viktig aspekt för Castellum inom detta område är att bidra till att fler ungdomar och personer med utländsk bakgrund kommer in på arbetsmarknaden. Castellum för dialog med intressenter och ingår i gemensamma projekt med andra fastighetsägare och aktörer för att tillsammans skapa bättre livsmiljöer. Under 2017 har totalt 57 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, examensarbeten eller trainee. Av dessa ungdomar var 14 lärlingar, vilket motsvarar ca 4% av Castellums medarbetare. Castellum ska även erbjuda incitamentsutfall till de entreprenörer som i större projekt skapar arbetstillfällen för ungdomar. Under året har Castellum även erbjudit praktik till personer med utländsk bakgrund som nyligen kommit till Sverige. Ett exempel på hur Castellum arbetar är projektet Samspelet som vi startat tillsammans med Peab kring nyproduktionen Citypassagen i Örebro. Genom Samspelet skapas en plattform för möten, inkludering och integration. Syftet är också att skapa ett intresse för bygg- och fastighetsbranschen där behovet av arbetskraft kommer att vara stort inom de närmsta åren. Utveckling av lokalsamhällen Castellum har implementerade program i de städer där vi är verksamma. Idag täcker Castellums program 100% av Castellums fastigheter. Castellums engagemang varierar efter de specifika fastigheternas och det lokala behovet. Programmen omfattar en intressentanalys för att undersöka aktuella behov. Beroende på stadens behov och intresse beslutas lokalt om Fokus för hållbarhetsarbetet Resultatet av den genomförda intressent - dialogen i kombination med bolagets väsentlighetsanalys innebär att Castellum fokuserar på; PLANETEN Hur vi ansvarsfullt och effektivt ska minska resursanvändningen och koldioxid utsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen. FRAMTIDSSÄKRING Hur vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring. VÄLBEFINNANDE Hur vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning. SAMHÄLLET Hur vi ska skapa bättre sam hällen med ökad sysselsättning och engagemang. Extern prioritering Högre Hög Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna Hållbar finansiering, t ex gröna obligationer Granska leverantörer avseende arbetsvillkor, mänskliga rättigheter och miljö Skapa förutsättningar för källsortering Betala adekvat skatt Anti-korruption Öka mängden grönytor och ekosystemtjänster Effektiv resursanvändning (energi, vatten och material) Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Investera mer i förnyelsebar energi Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhetsprestanda Hälsosamma lokaler som ökar hyresgästernas välbefinnande Miljöcertifiering av byggnader Arbeta för mer mångfald och jämställdhet Erbjuda en attraktiv arbetsplats Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik, t ex tjänster för att dela på kontorsplatser och smart teknik Skapa attraktiva lokalsamhällen, t ex erbjuda lärlingsplatser Hög Intern prioritering Matrisen visar resultatet av den intressentdialog som genomfördes genom enkäter under hösten Högre 58 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

61 HÅLLBARHET hur Castellum ska engagera sig. Engagemangen i programmen inkluderar idag hur vi mäter och kan påverka miljön och den sociala samverkan i positiv riktning, förbättra det lokala samhället och miljöerna i våra fastigheter. Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är Castellum med och utvecklar såväl nya som befintliga områden. Programmen omfattar idag cirka 309 olika engagemang inklusive sociala engagemang i våra städer, deltagande i citynätverk, hållbarhetsnätverk och företagarföreningar där Castellum samverkar med kunder, kommuner och andra samarbetspartners för att utveckla städerna. Castellum arbetar även aktivt tillsammans med föreningslivet samt skolor och universitet för att erbjuda ungdomar lärlingsplatser och sommarjobb. Castellums sponsring och stöd till det lokala föreningslivet är främst fokuserat mot att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Under året har Castellum lämnat stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagsamhet och lokala idrottsföreningar. Vidare har direkt stöd lämnats till Stadsmissionen och Barncancerfonden. Sammantaget har Castellum under 2017 lämnat 10,8 Mkr i direkt stöd genom sponsring och andra hållbarhetsrelaterade initiativ. Bioodlingar i Kopparlunden Ekosystemtjänster är alla produkter och tjänster från naturens ekosystem som bidrar till människors välbefinnande. På Castellum jobbar vi aktivt med ekosystemtjänster tillsammans med våra hyresgäster. Vi utvärderar ekosystemtjänster vid nyproduktion och större projekt. Pollinering, naturlig vattenreglering och naturupplevel ser är några exempel på detta. Därför är vi extra stolta över är våra biodlingar i Kopparlundsområdet i Västerås. Biodlingarna driver vi tillsammans med Bee Urban och en lokal biodlare och i år har även växtodlingar etablerats i området med blommor som är extra bra för våra bin. Växter som blommar under nästan hela säsongen. Så förutom att det blir fint i området bidrar våra växtodlingar till att våra bin kan pollinera under en mycket längre period. Och honungen? Ja, den delar vi förstås ut till våra hyresgäster i Kopparlunden. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59

62 Ett Castellum där medarbetarna trivs och utvecklas Utbildning, antal Högskola Gymnasium Grundskola 0 7 Arbetsfördelning, antal Kundvård/förvaltning Ekonomi/ administration/it Marknad/uthyrning 21 6 Affärsutveckling varav koncernledning 5 4 Anställningstyp, antal Heltidsanställda Deltidsanställda 7 2 Anställningsform, antal Tillsvidareanställda Projektanställda 0 2 Visstidsanställda 2 1 Total Samtlig data i HR-avsnittet är baserad på faktisk data. Datan är sammanställd och säkerställd av Castellums HR-avdelning. Regional nedbrytning för HR-data sker landsvis för Sverige. Eftersom Castellums verksamhet i Danmark personalmässigt är liten inkluderas dessa medarbetare i statistiken för Sverige. Under året har arbetet fortsatt med att skapa ett Castellum. Detta har inneburit fokus på att harmonisera interna processer och bygga en flexibel struktur som främjar erfarenhetsutbyte och kompetensutveckling. Fortsatt sker förvaltning av koncernens fastigheter genom regionernas närhet till kund för korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Sammantaget skapas förutsättningar för tillväxt samt en företagskultur där våra medarbetare trivs och utvecklas och som sätter människan i centrum. Ett varumärke ett Castellum Syftet med organisationsförändringen föregående år var att skapa en mer enhetlig organisation samt att ge ännu bättre möjligheter för affärsområdena att fokusera på den lokala affären. På Castellum är vi nämligen övertygade om att vår platta organisation med lokal närvaro skapar bäst affärsnytta. Detta genom vår förståelse för kundernas specifika behov och vår kunskap om varje lokal fastighetsoch hyresmarknads specifika kontext. På så sätt skapas handlingskraft något som gör skillnad, främjar affärer och får medarbetare att växa. Under året har arbetet fortsatt med att samla verksamheten under det gemensamma varumärket Castellum. Detta har varit tydligt inte minst organisatoriskt då Region Norr integrerades i Region Stockholm i mitten av 2017 och blev Region Stockholm-Norr. Castellum är indelat i fyra geografiska regioner: Mitt, Väst, Öresund och Stockholm-Norr och består sammantaget av 20 geografiska affärsområden. Samlat i moderbolaget centralt finns bolagets ekonomifunktion med enhetligt affärssystem. Även stödjande koncernfunktioner som IT, HR, hållbarhet, juridik, transaktioner samt kommunikation finns samlade på koncernnivå och i vissa fall även representerade ute i verksamheten. På koncernnivå finns även bolagets finans-, ekonomi- och IR funktion placerad med ansvar för frågor gentemot aktiemarknaden, t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, och mot kreditmarknaden, t ex upplåning och finansiell riskhantering. Sam arbeten med konsulter och underleverantörer förekommer i de fall då bolaget köper experttjänster exempelvis avseende revision och i vissa fall vid arbetstoppar inom olika koncerngemensamma funktioner. Dessa samarbeten förekommer även i Castellums projektverksamhet och i samband med entreprenad för ny-, och ombyggnation. Som en del i att skapa ett Castellum och nyttja koncernens storlek har vissa delar av verksamhetsprocesserna samordnats och gemensamma verktyg tagits fram. Exempelvis pågår implementering av ett gemensamt verksamhetssystem. Samordningen innebär även att gemensamma arbetssätt etablerats och under 2017 har arbetet med enhetlig roll- och befattningsstruktur genomförts. Dessutom har arbetet med att harmonisera HR-processer som berör förmåner, anställningsvillkor samt incitamentssystem påbörjats. Detta för att ytterligare stärka Castellumandan, öka rörligheten inom bolaget samt skapa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur. Personalhandboken som är ett ramverk som vägleder medarbetarna kring policies, förmåner och riktlinjer är för närvarande under uppdatering. Detta är ett arbete som förväntas vara slutfört under nästkommande år. Personalhandboken finns tillgänglig på Castellums intranät och samtliga nyanställda får en introduktion av närmaste chef eller HR. Åldersfördelning antal anställda Antal kvinnor Antal män Totalt Under 30 år år Över 50 år Tydlig strategisk riktning och lansering av Castellumandan Castellums strategiska riktning har samlats i bolagets strategiplan som löper över tre år. Koncernledningen är ytterst ansvarig för strategiplanen, vilken sedan presenterats och har antagits av styrelsen. Strategiplanen innehåller bolagets övergripande strategier och mål. Under hösten lanserades även Castellumandan, vilket har varit ett viktigt delmål på den förändringsresa bolaget befinner sig på. Den pekar tydligt på vad som är unikt med Castellum och hur vi särskiljer oss från våra konkurrenter. Den ger vägledning i vardagen och i olika affärssituationer, vad man kan förvänta sig av en medarbetare hos Castellum och hur vi ska agera internt mot varandra. Den blir även en tydlig symbolhandling för det nya Castellum att samtliga medarbetare samlas kring en gemensam grundsyn som genomsyrar allt vi gör. Initialt har Castellumandan lanserats till alla ledare inom Castellum som i sin tur ansvarar för att föra ut 60 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

63 HÅLLBARHET den till sina medarbetare lokalt. Som stöd har ett informationspaket och utbildningsmaterial tagits fram. På den årliga ledardagen som hölls i november följdes den nya värdegrunden d v s Castellumandan upp med workshops. Vi är duktiga på jämställdhet men kan bli ännu bättre Vid sidan om en gemensam organisation under ett varumärke är ett viktigt delmål att det finns en gemensam syn på karriär, ledarskap och mångfald. Castellum eftersträvar att det finns en balans mellan könen såväl mellan ledare som medarbetare. I juli 2017 antogs riktlinjer för jämställdhet och mångfald som en av del av hållbarhetspolicyn och Castellum har även en koncerngemensam jämställdhetsplan. Den innebär att Castellum 2025 ska ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning på ledande positioner och samtliga yrkeskategorier (40 60%) samt att andelen medarbetare med internationell bakgrund ska öka för att långsiktigt spegla samhällets sammansättning. För närvarande finns det god representation avseende jämställdhet på styrelse- och koncernledningsnivå i bolaget. Totalt sett var andelen kvinnor vid årsskiftet i bolaget 38% (38%). I med arbetarundersökningen är det glädjande att Castellum utmärker sig som en arbetsplats där 95% av de tillfrågade upplever att man behandlas lika utifrån kön samt etniskt ursprung. I Castellums riktlinjer för jämställdhet och mångfald finns konkreta handlingsplaner för att bli ett mer jämställt bolag. Idag råder det i vissa yrkesgrupper en relativt stor obalans, medan andra yrkesgrupper uppnår jämställdhetsmålet med god marginal. Ett bonusprogram som inkluderar samtliga medarbetare tillämpas där alla deltagare har möjlighet att få del av uppnådda resultatförbättringar. Detta bidrar till en inkluderande kultur där verksamhetsmålen är en naturlig del av vardagen. Årets förtroendeindex visar nöjda medarbetare I juni 2017 genomfördes en medarbetarundersökning där samtliga medarbetare fick tycka till om Castellum som arbetsgivare, både ur ett medarbetar och ledarperspektiv. Svarsfrekvensen var 87,5% och medarbetarundersökningen genomförs var 18:e månad. I årets undersökning har Castellum valt att samarbeta med Great place to work. Deras undersökningsmetod bygger på frågor inom fem olika områden som t ex berör trivsel och ledarskap. Metoden erbjuder även möjligheter att göra en jämförelse mot såväl branschkollegor som företag av samma storlek som Castellum. Med hänsyn till det stora förändringsarbetet som har pågått under året är resultatet mycket bra, där 85% av medarbetarna anser att Castellum är en mycket bra arbetsplats. Castellums förtroendeindex landar på 81% och är ett sammanvägt värde av samtliga frågor, vilket kan jämföras med nöjd-medarbetarindex. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och av medarbetarna. De faktorer som är utmärkande för Castellum är att man känner stolthet över sin arbetsplats, den upplevs även som jämställd och att det finns god kamratskap. Det främsta utvecklingsområdet som definierats är att utveckla ledarskapet. Detta är ett naturligt steg att bygga vidare på efter att bolagets värdegrund lanserats. Ett koncernövergripande ledarskapsprogram kommer att introduceras under Fortsatt låg sjukfrånvaro Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälso vård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och rehabiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna. Under året har olika teman lanserats lokalt och som har följt som en röd tråd under året i de friskvårdsaktiviteter som anordnats i form av föreläsningar, workshops och aktiviteter. Sjukfrånvaron i koncernen är fortsatt låg och motsvarar 2% (3) varav 2% (4) för kvinnor samt 2% (3) för män. Förekomsten av arbetsskador är mycket låg hos Castellums medarbetare och motsvarar 0,6 promille. Under året har arbetsskador hos med arbe tarna bestått av halkolycka, klämskada och sår/skärskada. Även för Castellums leverantörer är siffran låg och under året har 9 stycken arbetsskador inträffat. Följande typer av arbetsskada har under året uppstått hos leverantörer; fallolycka, stötskada, skär/sårskada, huvudskada och bruten fot. För oss på Castellum är det viktigt att vi lever som vi lär. En stor del av vår verksamhet består av att skapa inspirerande arbetsplatser för våra kunder, något som vi har tagit fasta på även för våra medarbetare. Under året har många av medarbetarna flyttat till nya kontor exempelvis Region Stockholm-Norr, Region Väst och Castellum AB. I utformningen av kontoren har stor vikt lagts för att skapa en arbetsplats som får medarbetarna att trivas och är anpassad efter de specifika behov som finns. Kontoren har många samarbetsytor, uppmuntrar till rörlighet och aktivitet samt är uppkopplad med smart teknik. Värdens viktigaste P:n Castellums värdegrund består av de fyra ledorden: Personliga Passionerade Proaktiva Pålitliga Läs mer om Castellumandan i strategiavsnittet på sidan Castellum hade vid årets utgång 384 anställda varav 38% var kvinnor. Inga säsongsvariationer förekommer. Andelen kollektivanställda var 25%. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61

64 En organisationsstruktur som främjar kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation för att skapa engagemang och trivsel. Medarbetarsamtal ska genomföras årligen för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2017 har 87% (90%) av alla medarbetare haft medarbetarsamtal, varav 83% kvinnor och 89% män. Den lägre siffran i jämförelse med föregående år kan förklaras med att många nya medarbetare började under sista kvartalet och har därmed inte hunnit genomföra något medarbetarsamtal. Under nästa år kommer en ny struktur för medarbetarsamtal användas med halvårsvis uppföljning mellan medarbetare och chef. Den utgår från ett kompetenshjul och innebär att samtliga medarbetare ska ha tydliga utvecklingsplaner. Att stärka koncernen genom utökad samverkan är en kontinuerlig process. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan regionerna för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår del tagare som representerar samtliga regioner. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifika områden såsom uthyrning, IT, drift, projekt utveck ling, hållbarhet, kommunikation, inköp och personal. Arbetet i dessa projektgrupper har blivit en central del av det interna utvecklingsarbetet som drivs inom koncernen. I dessa sammanhang drar vi nytta av vår nya organisationsstruktur som lämpar sig mycket väl för denna typ av samarbete. Vid årsskiftet pågick ett 20 tal olika projektgrupper med fokus på allt från implementering av ett nytt verksamhets system till strategiska utvecklingsgrupper inom affärskritiska områden. I koncern en finns även ett intranät där erfarenheter och kunskap enkelt kan delas mellan medarbetare oavsett geografisk hemvist. Personalomsättning Personalomsättning Antal anställda 2017 Andel kvinnor, 2017 Antal anställda 2016 Andel kvinnor 2016 Antal anställda 2017 Andel kvinnor, 2017 Antal anställda 2016 Andel kvinnor 2016 Nyanställda under året under 30 år 25 40% 16 20% år 41 56% 32 69% över 50 år 11 55% 14 79% Totalt antal nyanställda 77 51% 62 58% Andel nyanställda 19% 10% 18% 11% Personer som slutat under året under 30 år 8 25% 13 54% år 60 48% 47 60% över 50 år 27 41% 21 29% Total antal personer som slutat 95 44% 81 51% Andel personer som slutat 24% 11% 23% 12% Sjukfrånvaro 2017 Män Kvinnor Total Sjukfrånvaro Castellum (Absentee-rate) 2,2% 1,8% 2,0% varav korttidsfrånvaro 1,3% 1,1% 1,2% varav långtidsfrånvaro (Lost-day rate, börjar beräknas efter dag 15) 0,9% 0,7% 0,8% Antal fall av stressrelaterad sjukfrånvaro i Castellum, promille (Occupational disease rate) 0,4 1,0 0,6 Arbetsskador hos medarbetare i Castellum, promille (Injury rate. Minor injuries är inkluderade) 0,6-0,4 Arbetsskador hos leverantörer till Castellum, antal (Injury rate. Minor injuries är inkluderade) Dödsfall hos medarbetare i Castellum Dödsfall hos leverantörer till Castellum Löneskillnad mellan könen 2017 Kvinnors baslön* Mäns baslön* Kvinnors totala ersättning** Mäns totala ersättning** Koncernledning*** 85% 119% 72% 135% Övriga anställda*** 99% 100% 99% 100% * Nyckeltal är relaterade till medelbaslön. ** Nyckeltal är relaterade till medellön av total ersättning. *** För ytterligare information om koncernledning och övriga anställdas löner, arvorden och förmåner se not 11, sidan CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

65 HÅLLBARHET Viktigast i erfarenhetsutbytet är att inspirera och lära av varandra och kontinuerligt träffas i olika grupper internt för kunskapsutbyte. Dessa träffar värdesätts internt och exempelvis genomfördes en förvaltarträff under hösten. Årligen genomförs även Castellumdagen, då träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter samt att öka gemenskapen. I Castellum bedrivs kompetensutveckling såväl internt som externt. Kompetensutveckling har en bred definition inom Castellum, det kan vara utbildning som är anpassad till respektive medarbetares arbetsuppgifter, men det kan även vara utbildning inom områden som koncernen fokuserar på. Totalt sett under året har utbildningstimmar genomförts på Castellum, vilket innebär ca 15 timmar per medarbetare per år har en obligatorisk webbaserad hållbarhetsutbildning genomförts av samtliga medarbetare. Syftet har varit att belysa hur hållbarhetsarbetet genomsyrar processer i alla led i hela bolaget och vilket ansvar varje medarbetare har. Interiörbild från Castellums Göteborgskontor. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 63

66 Med fokus på inspirerande arbetsplatser När vi utvecklar arbetsplatser är det inte kvadratmeter som står i centrum utan människor, deras behov och hälsa. På en framgångsrik arbetsplats behöver allt hänga ihop verksamhet, arbetssätt och arbetsplats. Att människor trivs och mår bra är en förutsättning för verksamhetens produktivitet, effektivitet och lönsamhet. Arbetsplatsen är en del av varumärket och ett viktigt konkurrensmedel, bland annat för att attrahera nya medarbetare. Verksamhetsanpassade arbetsmiljöer är, tillsammans med mjuka parametrar som ledarskap, beteenden och kultur, viktiga för att människor ska trivas och vara produktiva. Kort sagt varje organisation måste utgå från sina unika förutsättningar. På Castellum vill vi skapa framgångsrika arbetsplatser som bidrar till; - välmående människor - ett starkare varumärke - lönsam verksamhet - hållbar utveckling Två nya Castellumkontor Under våren 2017 har två nya Castellumkontor tagit form i Stockholm och Göteborg. Våra kontor är en viktig del i vårt varumärke. Vi arbetar dagligen med att hjälpa våra kunder att skapa framgångsrika arbetsplatser och vi vill att våra egna kontor ska inspirera och visa på möjligheter. Det innebär bland annat en flexibel lokal som kan anpassas över tid, hållbara och hälsosamma materialval och att resurser används effektivt. Men framförallt innebär det fokus på människan och arbete för att både medarbetare och kunder ska må bra. Kontoren liknar varandra i utseende men också i funktion och teknik. När vi utformat våra nya kontor har vi haft en tydlig målbild våra kontor ska vara välkomnande för medarbetare och kunder. Här blir vi ett Castellum som är starkare tillsammans. 64 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

67 HÅLLBARHET Det är viktigt att se till helheten. Att få människor att umgås och samarbeta mer över avdelningsgränser är bra både för verksamheten och gemen - skapen. Det kan man göra genom att skapa naturliga knutpunkter och härliga gemensamhetsutrymmen som uppmuntrar till spontana och oväntade möten. Det är vid kaffemaskinen det händer! Charlotte Vikström affärsutvecklare nya kontor, Castellum Interiörbild från Castellums Stockholmskontor. På bilden Charlotte Vikström, affärsutvecklare för nya kontor, Castellum. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 65

68 Effektiv resursanvändning Castellums arbete för att minska bolagets klimatpåverkan är ambitiöst och pågår i hela verksamheten. Att arbeta effektivt för att fastighetsbeståndet ska utvecklas till att bli mer hållbart har funnits med i bolaget sedan mitten av 90-talet. Detta arbete har givit resultat och Castellum är idag bland de mest hållbara i branschen. För att framtidssäkra Castellums fastighetsportfölj och nå de av Castellum prioriterade globala hållbarhetsmålen som FN beslutat har Castellum satt upp flera utmanande mål. Byggnader ska energieffektiviseras, naturresurser ska användas med ökad effektivitet, biologisk mångfald i urbana miljöer ska öka, andelen förnybar energi för bättras och hänsyn tas till ändrade väderförhållanden. Castellum är engagerade i kundernas och myndigheternas klimatplaner och policies, står bakom internationella överenskommelser såsom Parisavtalet, visar ledarskap och i möjligaste mån påverkar branschen till att minska klimatpåverkan. Castellum var exempelvis första fastighetsbolag som undertecknade regeringens initiativ Fossilfritt Sverige och arbetar även aktivt med branschorganisationer som Sweden Green Building Council för att utveckla miljöcertifieringssystem och det nationella arbetet för att skapa mer hållbara byggnader. Effektiviserad energianvändning Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som genom investeringar i energieffektiv teknik. Under det gångna året har 83 större energieffektiviseringsprojekt genomförts. Energianvändningen inom koncernen, följs systematiskt upp och analyseras därefter i uppföljningssystem. De åtgärder som genomförs är prioriterade efter störst effektiviseringspotential. Utbyggnad pågår av en egen portal för webbase rad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparing av energi och tid samt ger kundnytta i form av bättre service genom före byggande arbete. Idag är 293 fastigheter motsvarande tkvm uppkopplade mot portalen. Under 2017 har den normaliserade energianvändningen i det jämförbara beståndet (like-forlike) minskat med 6%. Anledningen till minskningen beror på ett ökat fokus för energi under 2017, ex. med lansering av koncerngemensamt uppföljningsverktyg, driftoptimering och effekt från genomförda energiprojekt. Värmeanvändningen minskade under 2017 med 4,8% medan elanvändningen minskade med 8,9%. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 27% per kvm. Castellums förbrukning för värme om 64 kwh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Energimyndighetens referensvärde för uppvärmning av lokaler om 123 kwh per kvm. Vilket innebär att Castellums byggnader är 46% mer energieffektiva än det svenska genomsnittet för lokaler. Ökad andel av förnyelsebara bränslen Av Castellums koldioxidutsläpp är 15% direkt påverkbara via olja, gas samt service-, förmåns- och poolbilar (Scope 1) medan resterande del är indirekt påverkbara, d v s köpt energi som fjärrvärme och el 83% (Scope 2) samt resor via flyg, tåg, taxi och privata fordon i tjänst 2% (Scope 3). För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, i dagsläget finns 8 olje Mål och utfall energianvändning per kvm Koldioxidutsläpp Absolut förbrukning per kvm på de fastigheter Castellum förvaltar. Den faktiska förändringen i den jämförbara portföljningen är -6%. Castellum började systematiskt mäta energi och CO 2 år 2007, därför används detta år som basår. 66 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

69 HÅLLBARHET pannor kvar. Av Castellums kunder står ca 13% själva för värme och 23% för fastighetselen. Totalt är 647 kw solceller installerat på Castellums fastigheter motsvarande solceller ca kvm totalt. Dessutom finns två vindturbiner på tak om totalt 3 kw. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 27 fjärrvärmeverk, vilka står för 89% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärme verk som har högst utsläpp av koldioxid per kwh för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förnybara bränslen pågår och motsvarar idag 48% av fjärrvärmeleverantörerna. Under 2017 har koldioxidutsläppen minskat med 33% per kvm och sedan 2007 har de minskat 78% per kvm. Den stora minskningen under 2017 beror på möjligheten att öka andelen icke-fossil fjärrvärme framförallt i region Mitt. Av Castellums totala energianvändning är 95% förnybar. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Av Castellums servrar är i princip alla virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara, vilket minskar energianvändningen. Minskad avfallsmängd Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Statistik erhålls idag från 20% (22%) av renhållningsbolagen. Statistiken innefattar avfall från byggnader som förvaltas av Castellum och inte avfall från projekt/entreprenader. Vattenförbrukning Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen. Castellum antog under 2017 en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska med 1% per år i den jämförbara portföljen (like-forlike) till I den jämförbara portföljen är besparingen 4% jämfört med Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av total energianvändning Målsättningar Utfall 2017 Netto-noll koldioxidutsläpp och 100% icke-fossil energi före år %, fossilfri energi 78%, minskade CO 2 -utsläpp 15% energibesparing per kvm till 2025 jmf med index 2015 och en energieffektivisering om > 1,5% per år i like-for-like portföljen. -6%, like-for-like 3%, jmf % vattenbesparing per år i like-for-like portföljen. -4% 100% av alla fordon ska vara fossiloberoende % 50% av fastighetsbeståndet i kvm ska vara miljöcertifierat % Alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer ska miljöcertifieras. Miljöbyggnad Guld gäller vid ny- eller ombyggnation av kontors- och butikslokaler. Lägre betyg får endast väljas då det Uppfyllt föreligger särskilda skäl till varför Guld inte kan uppnås. 100% av alla fastigheter som innehavs mer än ett år skall vara miljöinventerade, samt ska dessa uppdateras minst vart 10:e år. 82% Ekosystemtjänster ska utvärderas vid nyproduktion och större projekt och minst lika mycket ekosystemtjänster eller mer ska återskapas på platsen. Verktyg lanseras 2018 Energi, koldioxidutsläpp och vatten Förändring Förändring Totalt Intensitet 2016 till till Normalårskorrigerat Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal kwh/kvm Normaliserat kwh/kvm Absoluta tal kwh/kvm Normaliserat kwh/kvm Total energianvändning - 6,5% 5,8% ,7 99,7 100,3 106 varav uppvärmning - 5,0% - 4,1% ,1 70,1 67,5 73,1 varav el och kyla - 10,0% - 10,0% ,6 29,6 32,8 32,8 Abosluta tal ton CO 2 Absoluta tal ton CO 2 (kg CO 2 /kvm) (kg CO 2 /kvm) Totala CO 2 -utsläpp - 33% ,6 3,0 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Total vattenanvändning - 1,9% ,28 0,28 För mer information se bilagan Hållbarhetsdata 2017 på CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 67

70 Kafferosteriet når nya höjder i Länna För kafferosteriet Johan & Nyström var det en utmaning att hitta nya och större lokaler för sitt rosteri och lager. Kraven var höga på funktionalitet och dessutom ville de hitta en lokal som förmedlade en unik känsla till alla besökare. I Castellums nyproducerade logistiklokaler i Länna fick de sätta sin egen personliga prägel på de kvm och tre våningar som nu inrymmer rosteri, lager och kontor för 50 personer. Vi säljer kvalitet och våra lokaler måste såklart signalera samma sköna känsla samtidigt som vi behövde rejält med yta för vårt rosteri och lager. Här har vi lyckats med den kombinationen, säger grundaren Johan Damgaard. Johan & Nyström har byggt sitt varumärke varsamt sedan Det lilla kafferosteriet med fokus på kvalitetsrostat kaffe, som de köper från noga utvalda kaffeodlare, har vuxit till en koncern med flera egna butiker. I lokalen i Länna har inredningen inspirerats av de containrar som kaffet levereras i och de har jobbat med stora glasväggar för mesta möjliga ljusinsläpp. Resultatet är storslaget. Den här lokalen har vi kunnat forma till något unikt trots att den ligger i ett industriområde. Det är faktiskt bara fantasin och kreativiteten som sätter gränser för vad man kan göra. Här har vi skapat funktionella lokaler för verksamheten och en inspirerande miljö för kunder och medarbetare att vara i, säger Johan Damgaard. 68 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

71 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 69

72 Finansiering Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta. 70 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

73 FINANSIERING Finansiering Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Per 31 december 2017 uppgick Castellums tillgångar till 84 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 47%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 386%. Finanspolicy och uppföljning Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning. Finansiell strategi Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för öppenhet och transparens. Strategin ska återspeglas i finans policyn allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. Kapitalförsörjning Fördelning av finansiering Säkerställning av krediter CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING DIVERSIFIERING Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,0 miljarder kr, varav 22,2 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 14,2 samt certifikatsprogram om 8,0) motsvarande 58% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 2,7 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 24,0 år. LIKVIDITET Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 57,2 miljarder kr i kreditavtal, varav 19,2 miljarder kr var outnyttjat. STYRKA Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 47% medan räntetäckningsgraden under 2017 uppgick till 386%. TRANSPARENS Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. FLEXIBILITET Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 35,1 miljarder kr i bankavtal varav 24,9 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71

74 Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden. Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till Mkr (40 358) och kortfristigt till Mkr (12 901). I Castellum har under 2017 kreditavtal om Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensförbindelserna totalt sett har minskat med Mkr. Därtill har låneavtal om 75 miljoner euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB) som vid utgången av året var outnyttjad. Vidare har under året, obligationer om Mkr förfallit medan Mkr har nyemitterats. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 203 Mkr (257) uppgick till Mkr (38 210), varav Mkr (9 256) avser utestående obligationer och Mkr (7 702) utestående företagscertifikat. Nominellt Mkr respektive Mkr. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%, något Castellum uppfyller med god marginal, 47% respektive 386%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 2,7 år (3,0). Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0 1 år år år år år > 5 år Totalt utnyttjat Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (3 mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stibor-räntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknads Börsnoterade fastighetsbolag Kreditförfallostruktur Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport Bank-TL: Bank Term Loan RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility Rambelopp 72 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

75 FINANSIERING räntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20% 55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga intervallet 1 3,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Per den 31 december 2017 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,4) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 38%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4). Finansnettot 2017 uppgick till Mkr (- 832) med en genomsnittlig ränta om 2,4% (2,4%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2017 var 2,4% (2,6%). Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN rapporteras i segmentet 0 1 år. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden som tillhandahållandet av likviditet eller betalning. Kredit- och 47% Belåningsgrad % Räntetäckningsgrad 2017 Ränteförfallostruktur Derivat Löptid Krediter, Mkr Utgående snittränta Volym fast ränta, Mkr Utgående fast ränta** Volym rörlig ränta, Mkr Utgående rörlig ränta*** Utgående portfölj snittränta Genomsnittlig räntebindning 0 1 år ,1%* ,0% ,6% 2,8% 0,3 år 1 2 år 950 0,7% ,7% - - 1,4% 1,7 år 2 3 år ,4% ,0% - - 1,8% 2,5 år 3 4 år ,7% ,9% - - 1,8% 3,4 år 4 5 år ,1% ,3% - - 2,2% 4,5 år 5 10 år 200 2,3% ,0% - - 2,9% 7,0 år Totalt ,1% ,3% ,6% 2,4% 2,4 år * Inklusive avgifter i kreditavtal samt kursdifferenser i MTN ** Castellum betalar fast ränta *** Castellum erhåller rörlig ränta Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 47% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 175% 386% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 2,7 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 8% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,2 år andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 75% av utestående räntebärande skulder 58% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0 3,5 år 2,4 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 38% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 73

76 motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker. Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr. Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (38 210) var Mkr (21 252) säkerställda med pantbrev och Mkr (16 958) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 20% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl a finansiell information såsom års redovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Derivat Räntederivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas. Valutaderivat Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Utveckling kapitalmarknadsfinansiering Finansieringsfaciliteter Lån-/facilitetstyp Ram-/facilitetsvolym Utnyttjat MTN-obligationer* Certifikat* Banklån inkl. checkkrediter * Nominell volym Säkerställd upplåning Andel säkerställd upplåning av total upplåning 42% Andel säkerställd upplåning av fastighetsvärden 20% Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar 19% Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på 74 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

77 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 75

78 Castellumaktien Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och ska vara ett attraktivt och långsiktigt placeringsalternativ som skapar avkastning. Målet för Castellumaktien är att leverera konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Castellums agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media eftersträvas, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. 76 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

79 CASTELLUMAKTIEN Castellumaktien Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2017 till 37,8 mil jar der kr (34,1), vilket motsvarar ca 13% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 291 miljarder kr och knappt 0,6% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca miljarder kr. Antal utestående Castellum aktier till Under 2017 har totalt 273 miljoner (285) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt aktier per handelsdag ( ), vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 99% (103%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise och BATS Europe. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6% mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen med 2,65 kr/aktie vid vardera tillfälle. Utdelningsandelen uppgår till 57% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetalningen måndagen den 26 mars 2018, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 22 mars Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 24 september 2018, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 20 september Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 29 mars 2018 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 27 september Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkning ens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 153 kr/aktie (133). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 90% (94%) av långsiktigt substansvärde. VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning. STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltningsresultat kronor/aktie om 10% per år och en utdelning varje år som i snitt utgjort 53% av förvaltningsresultatet. STARK BALANSRÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 55%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 47%. Målet för räntetäckningsgraden är minst 200%. Vid utgången av 2017 uppgick den till 386%. LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS Castellum är närvarande i ett 20-tal städer från Köpenhamn i söder till Sundsvall i norr med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning. TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie. VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ Fokus är på kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt och danskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2%. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 77

80 5,30 Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 6% mot föregående år. Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. 15,4% Under 2017 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4%. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkning Goodwill enligt balansräkningen Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltnings resultat (EPRA EPS) uppgick 2017 till 8,39 kr (8,26), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,1% (6,6%), motsvarande en multipel om 16 (15). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt. Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2017 till 21,51 kr (21,20), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 15,5% (17,0%) motsvarande ett P/E om 6 (6). Totalavkastning Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden. Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 138,40 kr (124,90) motsvarande ett börsvärde om 37,8 miljarder kr (34,1), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2017 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,00 kr, varit 15,4% (23,8%). Tillväxt, avkastning och finansiell risk år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 2% 3% 5% Förvaltningsresultat kr/aktie 5% 6% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 1% 50% 11% Utdelning kr/aktie 6% 10% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 15% 16% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 14% 17% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 15% 14% 7% Värdeförändring fastigheter 6,1% 5,6% 1,5% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 19,6% 18,9% 11,8% Avkastning aktuellt substansvärde 18,3% 17,9% 11,1% Avkastning totalt kapital 10,1% 9,4% 6,7% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 15,4% 13,3% 13,1% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,5% 9,8% 8,8% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,9% 15,9% 14,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) 13,4% 8,8% 5,5% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 17,7% 13,1% 7,0% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7% 4,9% 3,0% Finansiell risk Belåningsgrad 47% 49% 50% Räntetäckningsgrad 386% 363% 312% Direktavkastning Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika sfärer dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknad ens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direkt avkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellum aktien. Den föreslagna utdelningen om 5,30 kronor (5,00) motsvarar en direktavkastning om 3,8% (4,0%) beräknat på kursen vid årets utgång. Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2017 Börsnoterade fastighetsbolag 78 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

81 CASTELLUMAKTIEN Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en om än större del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen. Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning. Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen. Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys 1%-enhet + 1%-enhet Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) D:o % 1,5% 2,5% 0,5% Aktuell skatt, 7% Resultat efter skatt Resultat kr/aktie 12,77 9,97 15,57 Avkastning långsiktig substans 9,8% 7,7% 12,0% Resultat / aktiekurs 9,2% 7,2% 11,3% P/E Skapat aktieägarvärde Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellums skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 42 miljarder kr samtidigt som en utdelning lämnats om ca 11 miljarder kr per 31 december Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2017 till ca 81 miljarder kr medan förvaltningsresultatet ökat till Mkr. Värdering Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företag et och som denne vill kompenseras för ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens eller snarare kollektivet av placerares bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs. På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 13,1% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 9%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år. 7% Den genomsnittliga utdelningstillväxten för Castellums aktie under de senaste 10 åren har uppgått till i genomsnitt 7% per år. Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som svensk fastighetssektor. Fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen 1997 Aktieägare fördelat per land CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 79

82 Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare, vilket är en ökning med ca 50% jämfört med årsskiftet Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 50%. De tio enskilt största ägarsfärerna bekräftade per den 31 december 2017 framgår av tabellen nedan. Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida Återköp av egna aktier Castellum återköpte år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. De återköpta aktierna nyttjades som vederlag för förvärvet av Norrporten AB den 15 juni Aktieägare per * Aktiens kurs/substansvärde Aktieägare Antal aktier Andel röster/ kapital Stichting Pensioenfonds ABP ,8% Sjätte AP-fonden ,4% Rutger Arnhult ,1% AMF Försäkring & Fonder ,0% PGGM Pensioenfonds ,7% SEB Fonder & Liv ,5% Szombatfalvy-sfären ,3% Lannebo Fonder ,3% Vanguard ,0% SHB Fonder & Liv ,8% AFA Försäkring ,6% Norges Bank ,5% State Street Global Advisors ,5% Principal Global Investors ,3% Folksam ,0% Länsförsäkringar Fonder ,9% Nordea Fonder ,7% Andra AP-fonden ,7% Danske Bank ,7% Tredje AP-fonden ,6% Avanza Pension ,6% TR Property Investment Trust ,6% Styrelse och ledning Castellum ,1% Övriga svenska aktieägare ,7% Övriga aktieägare registrerade i utlandet ,6% Totalt utestående aktier ,0% Avkastning vinst per aktie Aktiens direktavkastning * Per den 24 januari 2018 har Blackrock flaggat för ett innehav om 5,01%. Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. 80 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

83 CASTELLUMAKTIEN Tioårsöversikt Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 18,97 19,33 20,12 20,23 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 Förvaltningsresultat 9,26 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 Årets resultat 21,51 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85-3,51 Utdelning (för 2017 föreslagen) 5,30 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 Fastighetsvärde Värdering Förvaltningsresultat per aktie/kurs 6,7% 7,0% 7,7% 7,2% 8,2% 8,3% 8,4% 7,6% 9,5% 9,8% Kurs/Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 6,1% 6,6% 7,5% 6,8% 8,0% 7,9% 8,2% 7,2% 9,6% 9,6% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 3,8% 4,0% 4,1% 3,8% 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 90% 94% 94% 107% 94% 92% 88% 100% 88% 72% Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 100% 103% 105% 122% 103% 103% 98% 108% 99% 81% Aktien Börsvärde, Mkr Totalavkastning, Castellumaktien 15,4% 23,8% 2,3% 26,9% 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,5% 9,6% 10,4% 15,8% 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,9% 7,2% 25,4% 37,1% 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% Fastighetsindex Europa (EPRA) 13,4% 4,5% 18,8% 26,5% 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 17,7% 4,7% 17,4% 24,1% 5,6% 29,2% 14,2% 15,5% 43,1% 43,4% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7% 8,5% 12,1% 22,5% 22,6% 29,9% 8,1% 7,9% 11,8% 45,6% Utdelningsandel förvaltningsresultat 57% 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 3,4% 3,8% 3,8% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% 3,9% 4,3% 3,8% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 138,40 124,90 104,73 105,94 86,85 80,08 74,01 79,43 62,91 52,71 högsta kurs under året 140,00 133,50 125,38 108,02 93,27 81,99 84,60 79,61 63,99 69,41 lägsta kurs under året 114,80 97,87 97,96 85,94 76,14 66,20 56,61 50,76 37,14 35,92 genomsnitt (högst/lägst per dag) 126,59 117,62 109,18 97,49 82,82 75,73 76,95 65,68 50,83 55,03 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående registrerade Antal aktieägare Utländsk ägarandel 50% 51% 50% 52% 62% 60% 51% 46% 46% 47% Antal omsatta aktier per år, tusental Omsättningshastighet per år 99% 103% 114% 81% 65% 79% 92% 93% 117% 133% EPRA nyckeltal EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 8,39 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr EPRA NAV, kr/aktie EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr EPRA NNNAV, kr/aktie EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 9% 9% 10% 11% 12% 11% 11% 11% 10% 10% EPRA Yield 5,3% 5,5% 6,1% 6,4% 6,6% 6,7% 6,7% 6,6% 6,8% 7,0% EPRA Topped-up Yield 5,4% 5,6% 6,3% 6,6% 6,7% 6,9% 6,8% 6,8% 7,0% 7,2% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value), EPRA Vacancy Rate, EPRA Yield och EPRA Topped-up Yield. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 81

84 Värdering av fastigheter Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning av varje fastighet; dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värde ringen har motsvarande 177 fastigheter externvärderas under året, vilket värdemässigt motsvarar 53% av beståndet. Sammantaget var Castellums fastighetsbestånd värderat till Mkr (motsvarande kr/kvm) och genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5%. 82 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

85 VÄRDERING AV FASTIGHETER Värdering fastigheter Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2017 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Ytterligare information om värderingen framgår av not 12. Antaganden i Castellums interna värdering Kontor/butik Lager/logistik Kassaflöde år 1 Hyresvärde, kr/kvm Vakans, % 7% 8% Direkta fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsadministration, kr/kvm Avkastningskrav Realränta 1,5% 1,5% Inflation 1,5% 1,5% Risk 2,4 11,2% 7,6 12,4% Avkastning eget kapital 5,4 14,2% 10,6 15,4% Ränta 5,0% 5,0% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 5,1 8,2% 7,5 9,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 6,7% 8,4% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 5,2% 6,9% * (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Räkneexempel för den interna värderingen För att åskådliggöra den 10-åriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Antaganden i exemplet: Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år Driftsöverskott år 2017 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till Mkr. Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav Eget kapital 7,5% 15,3% 40% 3,0% 6,1% Lånat kapital 5,0% 60% 3,0% Vägt avkastningskrav 100% 6,0% 9,1% Mkr Hyresvärde Hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad 91% 92% 93% 94% 95% 96% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader Driftsöverskott = kassaflöde Diskonterat kassaflöde år Diskontering restvärde år Antaget värde projekt, mark, byggrätter Summa fastighetsvärde Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 83

86 Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2018, 2% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 569 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 5,5% 5,8% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5 10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om Mkr motsvarande +/ Mkr. Värdeförändringar Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt. För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82). Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,5% per år. Inflationen har under samma period i genomsnitt varit 0,9%. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/logistik har Castellum haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 7,7% (6,8% direktavkastning + 0,9% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,9% (5,8% direktavkastning + 1,1% värdeförändring). Under 2017 var totalavkastningen för kontor/butik om motsvarande 10,1% medan den var 11,2% för lager/logistik. I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring Mkr (staplar) %, (kurva) 10% 8% 6% 4% 2% % % 84 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

87 VÄRDERING AV FASTIGHETER 3 år 10 år 1 år snitt/år snitt/år Totalavkastning Fastigheter 10,3% 10,4% 7,2% Castellumaktien 15,4% 13,3% 13,1% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,5% 9,8% 8,8% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,9% 15,9% 14,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) 13,4% 18,8% 5,5% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 17,7% 13,1% 7,0% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 12,7% 4,9% 3,0% Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt 6,1% 5,6% 1,5% Inflation 1,7% 1,2% 0,9% Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om Mkr motsvarande - 4%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om - 24 Mkr motsvarande 0%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5 10%. Intern v s extern värdering, Mkr Extern värdering För att säkerställa värderingen har 177 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5 10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 130 Mkr motsvarande - 0%. Bruttoavvikelserna var Mkr respektive Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 56 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. Cushman & Extern värderare 1* Andel extern av intern 53% 57% 56% 57% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 0,3% + 1,3% 0,2% 1,3% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 6,4% 6,4% 5,7% 7,1% Extern värderare 2* Andel extern av intern 25% 27% 23% 25% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 4,4% 4,7% 4,5% 2,7% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 7,2% 7,6% 6,0% 5,1% * Olika värderare mellan åren. Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2017 Castellums värdering v s Forum och C & W 56 fastigheter, 20 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 85

88 Skatt I Castellum finns ett antal områden som beskattas inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Castellums skattesituation såväl ökar eller minskar. Inkomstskatt Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2017 uppgick till Mkr (2 065) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till Mkr (580). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 239 Mkr (128) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 9% effektiv betald skatt. Skattemässiga avskrivningar Investeringar i fastighet kan fördelas på olika del ar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskriv ningar: Byggnad (2 5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Försäljning fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skatte- mässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en fålla och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill. Värdeförändringar fastigheter och derivat Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt. Castellum har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom Skatteberäkning 2017 Mkr Förvaltningsresultat Underlag Underlag aktuell skatt uppskjuten skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas 239 Försäljning fastigheter 465 Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Justering föregående år Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Uppskjuten skatteskuld netto Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag % 513 Obeskattade reserver % 29 Fastigheter % Summa % Fastigheter, tillgångsförvärv Enligt balansräkningen Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%. 86 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

89 SKATT det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Fastighetsskatt Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1% av taxeringsvärdet och för logistik och lager 0,5%. I Danmark varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2017 uppgick fastighetsskatten till 305 Mkr (262) baserat på ett taxeringsvärde om 31 miljarder kr. Mervärdesskatt (moms) Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2017 till 14 Mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2017 till 26 Mkr och redovisas som investering i fastighet. Stämpelskatter Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25% beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är motsvarande 0,6%. Under 2017 erlades 14 Mkr i stämpelskatt på förvärv, vilket utgör del av an skaffningsvärdet. Därutöver utgår stämpelskatt om 2% (1,5% i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2017 uppgick denna skatt till 23 Mkr och aktiveras i balansräkningen. Energiskatter Castellum köper energi att använda i fastigheterna för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 34 Mkr energiskatter. Medarbetare Som arbetsgivare i Sverige betalas 31,42% i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26% på pensionspremier. Castellum har 384 antal anställda för vilka 80 Mkr erlades i sociala avgifter och löneskatt. Sammanfattning skatt Castellums verksamhet genererade 2017 sammanlagt 592 Mkr i olika slag av skatter. Sammanfattning av skatt som betalas Mkr 2017 Inkomstskatt 96 Fastighetsskatt 305 Mervärdeskatt, ej avdragsgill 40 Stämpelskatt 37 Energiskatt 34 Sociala avgifter och löneskatt 80 Summa betald skatt 592 Regeringen mottog i mars 2017 ett betänkande om ändrad skattelagstiftning i syfte att motverka skattefördelar vid paketerade transaktioner med fastigheter. Förenklat innebär förslaget bl a att skatteneutralitet ska råda mellan försäljning direkt eller indirekt (via bolag) av fastigheter. En beskattning tillkommer jämfört med dagens regelverk vid indirekt försäljning, motsvarande de skatter som uppstår vid direkttransaktioner inkomstskatt på reavinst respektive stämpelskatt/lagfart på förvärv. Remissstiden löpte ut i september 2017 och enligt nuvarande bedömning kommer lagförslaget hanteras tidigast först efter valet 2018, även om det inte är officiellt bekräftat. Vidare antog EU ett direktiv den 12 juli 2016 om fastställande av regler mot skatteflyktsmetod er, där en viktig hörnsten är införandet av ränteavdragsbegränsningar. Direktivet ska vara inkorporerat i respektive medlemsland 31 december Som en konsekvens av det mottog regeringen i juni 2017 ett förslag om nya regler för företagssektorn där en generell begränsning av ränteavdrag införs i bolagssektorn i första hand som en EBIT-regel (avdrag om maximalt 35%) och i andra hand som en EBITDA-regel (avdrag om maximalt 25%) i kombination med en sänkning av bolagsskatten från 22% till 20%. Remisstiden för förslaget löpte ut i slutet av september 2017 och regeringen har för avsikt att presentera en proposition för riksdagen den 16 april Dagens starka kassaflöde från verksamheten i kombination med historiskt låga räntor och förslag om sänkt bolagsskatt medför att ränteavdragsbegränsningarna i de fall förslaget blir en realitet inte får stor påverkan på Castellums betalda skatt. Förslaget om sänkt bolagsskatt innebär att uppskjuten skatteskuld om Mkr ska omvärderas till 20% skatt, vilket medför en uppskjuten skatteintäkt om 764 Mkr per den 31 december Den uppskjutna skattens bedömda marknadsvärde, som i utfallet uppgår till Mkr, blir som en konsekvens 259 Mkr lägre. Således medför förslaget om sänkt bolagsskatt en ökning av kortsiktigt substansvärde med 1%. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 87

90 Risker och riskhantering Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens för måga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka den fulla skalan av finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde. 88 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

91 RISKER OCH RISKHANTERING Risker och riskhantering Risker, exponering och riskhantering Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål, medan riskhantering syftar till att skapa balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (Bevaka), åtgärder vidtas (Fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning (Översyn). För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier: Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser Fastighetsportföljen risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj Medarbetare risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare Förvaltning risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav Finansiering risker i Castellums finansiering RISKKATEGORI RISK PÅVERKAN SANNOLIKHET PRIORITET UTVECKLING OMVÄRLD Makroekonomiska risker 1. Makro kris ALLVARLIG LÅG FOKUS Kriser 2. Kriser MELLAN MÖJLIG BEVAKA Förändrade regelverk 3. Förändrat regelverk MELLAN SÄKER FOKUS 4. Regelefterlevnad ALLVARLIG OVANLIG FOKUS FASTIGHETSPORTFÖLJEN Fastighetsportföljens sammansättning 5. Fastighetsportföljens sammansättning STOR OVANLIG BEVAKA 6. Obsolet produkt/fastighet MELLAN TROLIG BEVAKA 7. Storlek för stor på en delmarknad/stad MINDRE OVANLIG ÖVERSYN Investeringar 8. Investeringar STOR TROLIG FOKUS 9. Strategiskt företagsförvärv ALLVARLIG MÖJLIG FOKUS Värdeförändringar 10. Värdeförändringar fastighet ALLVARLIG SÄKER FOKUS FÖRVALTNING Hyresintäkter 11. Hyresintäkter MELLAN OVANLIG BEVAKA 12. Missnöjda kunder/hyresgäster ALLVARLIG LÅG FOKUS Fastighetskostnader 13. Fastighetskostnader OVÄSENTLIG MÖJLIG ÖVERSYN Skatt 14. Skatt OVÄSENTLIG MÖJLIG ÖVERSYN Hållbarhet 15. Operativa miljörisker ALLVARLIG LÅG FOKUS 16. Risker hänförliga till klimatförändringen MELLAN MÖJLIG BEVAKA 17. Brott mot uppförandekod ALLVARLIG LÅG FOKUS Ansvarsrisk 18. Ansvarsrisk STOR MÖJLIG BEVAKA Rapportering 19. Rapportering ALLVARLIG OVANLIG FOKUS MEDARBETARE Medarbetare 20. Medarbetare ALLVARLIG TROLIG BEVAKA FINANSIERING Finansiering 21. Finansiering ALLVARLIG MÖJLIG FOKUS Värdeförändringar 22. Värdeförändringar derivat MELLAN TROLIG BEVAKA Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 89

92 OMVÄRLD Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk. RISK HANTERING EXPONERING MAKROEKONOMISKA RISKER PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 1. Makro kris Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. Omvärldsbevakning Stark balansräkning och låg belåningsgrad Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen Flera finansieringskällor Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtmarknader Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst medför en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden. KRISER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 2. Kriser Kriser omfattar dels händelser såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage. Krisplan Successionsordning för ledande befattningshavare Fullvärdesförsäkring fastigheter Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att information är en tillgång och skall hanteras varsamt Kontinuitetsplan IT Risken är generellt sett låg men Castellum kan påverkas indirekt av omvärldshändelser. FÖRÄNDRADE REGELVERK PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 3. Förändrat regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T ex förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser m m. Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m m inom de områden som är mest väsentliga för Castellum Aktivt delta i debatten i möjligaste mån Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk Omförhandla kreditavtal kontinuerligt Bredda finansieringsbasen via fler finansieringskällor och finansiärer Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, t ex förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter kan påverka Castellums framtida skattekostnad. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 4. Regelefterlevnad Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, ryktesförluster och i värsta fall en avnotering. Visst regelverk är öppet för tolkning (IFRS), innebärande att Castellum och eventuell regelövervakare kan ha olika uppfattning. Företagskultur som bygger på höga etiska ideal God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led Uppförandekod Kompetenta och ansvarstagande medarbetare Följa utvecklingen av lagar, praxis, domstolsbeslut m m Compliance-funktion som rapporterar direkt till Revisions- och Finansutskottet Whistleblowerfunktion Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för koncernens långsiktiga framgång. Vår verksamhet och vår möjlighet att fortsätta att skapa värde bygger på relationer mellan medarbetare, kunder, samarbetspartners, investerare, myndigheter m m. En god relation bygger på förtroende och Castellum ska vara värd att lita på. Alla medarbetare skapar gemensamt bilden av Castellum genom vårt uppträdande och vad vi förmedlar till vår omgivning. 90 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

93 RISKER OCH RISKHANTERING FASTIGHETSPORTFÖLJEN Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter. RISK HANTERING EXPONERING FASTIGHETSPORTFÖLJENS SAMMANSÄTTNING PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 5. Fastighetsportföljens sammansättning Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, stad eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor. Makroanalys regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m m Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag Strategidokument fastställs årligen av styrelsen Castellums portfölj finns i 20-tal städer. Samt liga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, lager och logistik samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter. PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 6. Obsolet produkt/fastighet Ett icke framtidssäkrat fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd alternativt stora investeringsåtaganden. Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud Trendspana Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens Följa infrastruktursatsningar Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling Följa teknikutvecklingen Löpande investera i befintlig portfölj för att uppgradera samt sälja fastigheter som inte bedöms vara rätt framöver Castellum investerar ca 4,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är affärsmässigt motiverat. PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 7. Storlek för stor på en delmarknad eller i en stad Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m. Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Känslighetsanalys kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario Värdeintervall förenklat exempel Värdeintervall - förenklat exempel +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 52/ 52 + Vakans + 58/ 58 + Fastighetskostnader 16/ Räntekostnader 69/ 94* 0 * På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. Känslighetsanalys värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr Belåningsgrad 59% 52% 47% 43% 39% +0,5% Avkastningskrav 0,5% 95 7,5% Driftsöverskott 5% +5% 95 6,5% =1 267 Blåmarkerade siffror avser värdeförändring 105 7,5% 11% Driftsöverskott 2% 100 =1 429 Värde +2% 7,0% +13% Avkastningskrav = ,5% =1 400 =1 615 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 91

94 RISK HANTERING EXPONERING INVESTERINGAR PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 8. Investeringar Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, tilloch ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation. Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut Flera parallella investeringsdiskussioner Treårsuppföljning av gjorda investeringar Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk Entreprenadform som begränsar risk Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc. Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt Introduktionsprogram för nyanställda Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxtmålet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 9. Strategiskt företagsförvärv Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv. Due Diligence God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs Identifiera nyckelpersoner i god tid Tillgång till marknadens bästa rådgivare Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv. Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket medför att ett stort integrationsarbete har pågått mellan två företagskulturer. VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 10. Värdeförändringar fastighet Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad. Stark balansräkning Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning. 92 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

95 RISKER OCH RISKHANTERING FÖRVALTNING Förvaltningsrisker avser risker förknippade med löpande förvaltning av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader, skatt, hållbarhet, ansvarsrisk och rapportering. RISK HANTERING EXPONERING HYRESINTÄKTER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 11. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker ovan) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p g a dåligt anpassade kunderbjudanden. Fastigheter på tillväxtmarknader och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch samt förfallostruktur spridd över tid Närhet till och närvarande mot kund Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning Strävan efter hyresavtal innehållande indexklausul med minimiuppräkning och deflationsskydd Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Förvärvet av Norrporten 2016 medförde en lägre riskspridning i kontraktsportföljen till följd av stor andel hyresgäster bland stat, myndigheter och verk samt i genomsnitt längre löptider på avtalen. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 12. Missnöjda kunder/hyresgäster Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya kunder/ hyresgäster uteblir med stora vakanser och värdenedgång som följd. Vara nära och närvarande mot kund Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal Årlig mätning, Nöjd Kund Index Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till kundernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. FASTIGHETSKOSTNADER PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 13. Fastighetskostnader Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov. Hög andel vidarefakturering av kostnader Kompensation via minimiuppräkningar Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering Prissäkring av el Gränsdragningslista hyresvärd/kund Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och egen inkassoverksamhet Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträtts avgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxerings värde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivar avgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut. SKATT PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 14. Skatt Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang. God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer Öppna yrkanden avseende osäkra poster Löpande utbildning av personal Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärkning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam investering inte genomförs. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 93

96 RISK HANTERING EXPONERING HÅLLBARHET PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 15. Operativa miljörisker Miljörisker direkt relaterade till Castellums verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter samt priser på naturresurser i form av material och energi. Castellum bedömer att risker relaterade till ökade priser på råvaror till följd av potentiell resursbrist som ökande på lång sikt. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risk att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan politiska beslut samt den allmänna opinionen inom specifika miljöfrågor påverka Castellum. All nyproduktion miljöcertifieras Utveckla gröna relationer med kund Krav på effektiviserad resursanvändning Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten Följa utvecklingen inom lagar och förordningar Ett bristfälligt arbete med att arbeta med miljörisker kan påverka Castellums varumärke, lagefterlevnad samt direkta kostnader. Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö- och hälsorisker. 29% av fastighetsbeståndet är miljöcertifierat och 82% miljöinventerat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskar med 27% per kvm och koldioxidutsläppen minskat med 78% per kvm. PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 16. Risker hänförliga till klimatförändringen Klimatförändringarna utgör en stor risk för mänskligheten ur ett globalt perspektiv. Ur ett bolagsperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, höjd vattennivå, ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Castellum bedömer dessa risker som potentiellt ökande på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden, detta för att objekt inte ska bli obsoleta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Samtliga investeringsärenden granskas ur klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar All nyproduktion miljöcertifieras Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten Följa utvecklingen inom lagar och förordningar Ett bristfälligt arbete med att analysera klimatrisker kan medföra oförutsedda omfattande kostnader för Castellum i form av akuta åtgärder eller obsoleta fastigheter. Castellum arbetar med granskning ur ett klimatperspektiv vid varje investeringsärende, vi arbetar även med miljöcertifiering för att minska klimatrisker. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 17. Brott mot uppförandekod Som en stor aktör inom bygg- och fastighetsbranschen finns risker inom arbetsmiljö, korruption och mänskliga rättigheter. Dessa risker kan finnas internt i bolaget men också hos anlitade leverantörer och partners som arbetar på uppdrag av Castellum. Denna risk avseende socialt ansvar kan ge upphov till betydande skada för Castellums affär och varumärke. Obligatorisk utbildning för Castellums medarbetare i den interna uppförandekoden Castellums uppförandekod för leverantörer kravställs i avtal Compliancefunktion arbetar systematiskt med uppföljning och hantering Whistleblowerfunktion Följa standard och dokumentationskrav Risk finns för brott mot uppförandekod kan finnas internt och hos leverantörer som anlitas. Genom väl integrerade Uppförandekoder i form av krav i upphandling, obligatorisk utbildning för alla Castellums medarbetare, en aktiv compliancefunktion och whistleblowertjänst anses risken för brott vara låg. ANSVARSRISKER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 18. Ansvarsrisk Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt. Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhetsskador Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador. RAPPORTERING PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 19. Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårsrapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning. En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led Kompetent och erfaren personal Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott Extern revision helår och halvår En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurspåverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investeringsbeslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras. 94 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

97 RISKER OCH RISKHANTERING MEDARBETARE Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång. RISK HANTERING EXPONERING MEDARBETARE PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 20. Medarbetare Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar deras beslut och agerande driver verksamheten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar. Koncerngemensam värdegrund Öppet och transparent arbetsklimat Kompetens- och ledarskapsutveckling Nöjd-medarbetarundersökning NMI Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar Analys av personalomsättning Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad intern effektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet Castellum är i en förändringsprocess där såväl omorganisation som integrering av Norrporten pågår. FINANSIERING Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter. RISK HANTERING EXPONERING FINANSIERING PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 21. Finansiering Likviditets- och finansieringsrisk: Att finansie ring saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 55% belåningsgrad eller covenant om 65% kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att; - brytning 55% belåningsgrad medför i vissa avtal dyrare finansieringskostnad - brytning 65% belåningsgrad medför i vissa avtal att de förfaller Ränterisk: risken för en resultat- och kassaflödesmässig påverkan till följd av förändrad marknadsränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200% eller motsvarande covenants om lägst 175%. Finanspolicy som fastställer riskmandat Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme Flera finansieringskällor (bank, MTN, certifikat) Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal Säkerställande via fastighetsinteckningar Stark balansräkning Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider Långfristiga krediter med fastställda marginaler Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas Vedertagna beräkningsformler Avstämning mellan intern och extern värdering Compliance-funktion för att säkerställa oberoende Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditetsreserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapitalmarknaden negativt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser. Förvärvet av Norrporten har medför en betydligt större kreditportfölj, vilket i sin tur ökar refinansieringsrisken. PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 22. Värdeförändringar derivat Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan eller växelkursrelationen SEK/DKK. Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstrument som får nyttjas, räntebindning och valutarisk Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas Vedertagna beräkningsformler Avstämning mellan intern och extern värdering Compliance-funktion för att säkerställa oberoende Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Felaktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 95

98 Bolagsstyrningsrapport God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter i bolagets omvärld. Bolagsstyrningen är en viktig kom po nent i att Castellum sköts hållbart och ansvarsfullt allt i enlighet med gällande lagar, andra regler och god sed samt skräddarsytt utifrån Castellums verksamhet. 96 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

99 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Ordförandeord Vid den här tiden för ett år sedan kunde vi blicka tillbaka på en period av accelererad ompositionering av Castellums fastighetsportfölj vilken kulminerade med förvärvet av Norrporten i april I tider av urbanisering, teknikdrivna förändringar i kundbeteende och nya affärsmodeller har vi i Castellums styrelse ansvar för att inspirera företagsledningen och övriga medarbetare till ett högt affärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Fastighetsbranschen är per definition lokal och har historiskt skyddats av inträdesbarriärer, en traditionell syn på erbjudande och produkt samt internationell konkurrens jämfört med de flesta andra produkter och tjänster i näringslivet. Våra kunder hyresgästerna, däremot speglar ett tvärsnitt av samhället och befinner sig i en snabbrörlig värld av uppbrutna värdekedjor, affärsmodeller och beteendemönster. Vissa kunder är snabbväxare medan andra är upptagna av effektiviseringar och omställningar. För många pågår en rad transformerande skiften parallellt. Castellums uppgift är att förstå och bidra till våra kunders framgång oavsett hur deras vardag och strategiska utmaningar ser ut. Transformation för ett framtidssäkrat fastighetsbestånd Vi konstaterade gemensamt för några år sedan att Castellums fastighetsportfölj inte var framtidssäkrad i den utsträckning som krävs för att skapa god och stabil tillväxt i aktieägarvärde över längre perioder. Vi har nu tagit oss till en position där vårt bestånd är mycket väl anpassat med lägen och produkter där Sverige och Danmark växer. Transformationen har varit slående. Under fyraårsperioden fram till ingången av 2017; genomfördes förvärv om 35 miljarder kronor, ungefär lika mycket som hela portföljen var värd vid ingången av perioden, avyttrades tillgångar för 12 miljarder kronor samt tillfördes fastigheter till ett värde om 8 miljarder kronor genom projektutveckling. Med detta tempo gick vi in i året med ett fastighetsvärde om 71 miljarder kronor.det nyss avslutade året 2017 har präglats av fortsatt hög aktivitet och fastighetsvärdet uppgår till 81 miljarder kronor. Castellum har genom sin stor lek kommit att bli en alltmer komplex verksamhet. Kraven på styrelsen i form av tid och engagemang tilltar i samma takt. Under året har vi haft 11 styrelsemöten, 4 möten i revisions- och finansutskottet samt 4 möten i ersättningsutskottet. Ett effektivare Castellum Konsolidering och integration har varit viktiga ledmotiv under Efter stora portföljförändringar och företagsförvärv har det varit angeläget att se över organisationsstruktur, bemanning och styrmodeller för att säkerställa framtida tillväxt, kostnadseffektivitet och en fortsatt god riskhantering. Castellums ledning har drivit en förändring där områden som erbjuder stordriftsfördelar och kvalitetslyft genom samordning centraliseras medan den lokala beslutskraften i kundaffären stärkts. Ett nytt affärssystem har sjösatts inom både utsatt tid och budget, en bedrift i sig och än mer så under en period av genomgripande förändringar. Den komplexa juridiska strukturen som är utmärkande för fastighetsbolag där enskilda fastigheter ofta ägs av separata juridiska personer har förenklats genom en fissions- och fusionsprocess. Detta som ett sista led i integrationen mellan Castellum och Norrporten. Revisions- och Finansutskottet har nära följt och utvärderat denna förändringsprocess. Ett annat fördjupningsområde för detta utskott har varit projekthantering och styrning, där även våra revisorer genomfört en genomlysning. Utveckling av egna projekt erbjuder ofta en högre avkastning men också andra risker än förvaltning. Investeringar för att skapa morgondagens Castellum I styrelsen fattas alla beslut om förvärv, investeringar i projektutveckling och avyttringar över 50 Mkr och är därmed ett stående inslag på våra möten. Vi uppmuntrar och stöder företagsledningen att leta affärsmöjligheter men också att ha mod att säga nej till affärer, liksom till att sälja fastigheter som ger gott kassaflöde i ett kortare perspektiv men som utgör en förhöjd risk på längre sikt. Investeringsverksamheten är den enskilt viktigaste styråran för styrelsen att balansera ekvationen mellan önskad avkastning och risknivå. Vår ambition sedan ett par år tillbaka är att öka flödet av egenutvecklade investeringar. I den CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 97

100 Sector Leader 2017 andan har Castellum tagit plats på scen som en av Sveriges främsta fastighetsutvecklare med en projektportfölj i storleksordningen 4,8 miljarder kr. Vi vill och kan bygga nästa generations samhällen och har kommit att bli en partner för kommuner och andra samhällsbyggande intressenter som sätter värde på vår långsiktighet i kombination med investeringskapacitet och finansiella styrka. Portföljförflyttningen och det tilltagande affärstempot i kombination med kraften i att samla all vår verksamhet under ett varumärke Castellum har resulterat i en position där Castellum approche ras och ges tillfälle att ta ställning till allt fler affär er. Det kan avse såväl enskilda fastigheter eller portföljer som större strategiska initiativ. I en europeisk och nordisk bransch under konsolidering skapar det stora möjligheter. Sammantaget hanterade styrelsen 24 investeringsärenden under året. En innovationskultur som kräver långsiktig talangförsörjning Affärstempot och innovationskulturen erbjuder också goda utvecklingsmöjligheter för våra medarbetare. Vi lägger därmed fundamentet för långsiktig talangförsörjning och successionsplanering på flera nivåer i företaget, såväl för specialister som ledare. Detta är frågor som styrelsen diskuterar på regelbunden basis och där vi ser potential till ytterligare professionalisering. Vi har också under året enligt mormorsprincipen varit delaktiga i koncern chefens rekrytering av två nya region-vd:ar. Utvärdering av styrelsearbetet Styrelsen har under året utvärderats, denna gång med hjälp av en extern expert och samma rådgivare som för två år sedan. Syftet är tudelat. Dels utgjorde utvärderingen och dess slutsatser en värdefull startpunkt för valberedningens arbete inför 2018 års stämma. Castellum har en spridd ägarstruktur med stort internationellt ägande och ingen av ägarrepresentanterna har tidigare deltagit i Castellums valberedning. Tre institutioner, två nederländska och en svensk som samtliga representerar ett långsiktigt pensionskapital, fick genom den omfattande utvärderingen kompletterad med enskilda samtal med styrelseledamöter en flygande start för analys och diskussioner. Dels, och ur mitt eget perspektiv avgörande, erbjuder denna typ av utvärdering en diagnos av hur vi som styrelse fungerar i absoluta termer men också hur vi rankar i förhållande till andra styrelser i en rad dimensioner. Kort uttryckt har vi ett väl fungerande styrelsearbete där de enskilda ledamöterna, som representerar mångfald i långt fler dimensioner än kön, prioriterar Castellum och med glädje lägger ned engagemang och tid utöver vad som kan förväntas i rollen som styrelseledamot. Vi har ofta olika infallsvinklar och jag är särskilt glad över vittnesmål om det öppna diskussionsklimatet. Jag är övertygad om att det leder till bättre underbyggda beslut, samtidigt som det gör ordföranderollen och uppgiften att sammanväva uppfattningarna till tydliga slutsatser som ledningen kan arbeta efter mer utmanande men också mycket mer inspirerande. Med utvärderingen och diskussion i styrelsen som bas sätter vi mål för styrelsearbetet som sedan följs upp under året. Det positiva utfallet i den externa utvärderingen i förhållande till ett genomsnitt för andra styrelser speglar även det goda tandemarbetet med koncernchefen Henrik Saxborn och hans medarbetare. Styrelse och ledning har och ska ha olika roller men vi har en gemensam uppgift i att skapa långsiktigt uthålligt aktieägarvärde för Castellums ägare. Vi spelar i samma lag men där ledningens huvuduppgift är exekutiv och styrelsens uppgift är att i ena vågskålen utöva tilldelade kontrolluppgifter och i den andra, minst lika viktiga, utmana och stödja ledningen i affärsnära utvecklingsfrågor på kort, men än viktigare på lång sikt. Fortsatt hållbarhetsarbete i världsklass Låt mig avsluta med en återkoppling till huvudämnet på denna plats i förra årets årsredovisning, nämligen hållbarhet. Ett ansvarfullt företagande är djupt rotat i Castellums DNA och de första mätbara målen sattes redan Med åren har antalet målområden utökats och styrelsen fattade under det gångna året beslut om en hållbarhetsstrategi med mätbara mål som sträcker sig till Strategin utgår från FN:s globala hållbarhetsmål och är en integrerad del i Castellums verksamhet. Liksom 2016 har Castellum under 2017 erhållit bekräftelse i form av en rad internationella utmärkelser. Inte minst stolta är vi över att som enda nordiska bolag i vår sektor och som ett av endast sju svenska börsbolag ingå i Dow Jones Sustainability Index. Läs gärna mer på sidan 7. Sammanfattningsvis har Castellum tagit på sig ledartröjan i bygg- och fastighetssektorn, inte bara i Sverige utan på den globala arenan, en posi tion som vi är fast beslutna att försvara genom ständiga förbättringar och höjda målbilder. Hållbarhetsaspekter är levande och ständigt närvarande frågor i Castellums styrelserum. Vår övertygelse är att företagande som styrs mot hållbarhetsmål skapar ökad lönsamhet på både kort och lång sikt. Kort och gott en genväg till våra finansiella mål och därmed till aktieägarvärde. Stockholm januari 2018 Charlotte Strömberg Styrelsens ordförande 98 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

101 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum VALBEREDNING AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA EXTERNA REVISORER EXTERNA REGELVERK Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat: Den svenska aktiebolagslagen Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) IFRS standard EU:s revisionsförordning Global Compact ERSÄTTNINGS- UTSKOTT STYRELSE REVISIONS- OCH FINANSUTSKOTT VD COMPLIANCE OCH INTERN KONTROLL KONCERNFUNKTIONER Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. Koden förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. I modellen ovan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB. Efterlevnad av Koden Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarsfull ägarroll. Att bolaget agerar ansvarsfullt är avgörande för att uppfylla strategier och skapa värde på lång sikt. Enligt styrelsens uppfattning har Castellum i alla avseenden följt Koden under 2017 och har ingen avvikelse att rapportera eller förklara. Aktieägare och bolagsstämma Castellum AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag som lyder under aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Koden och bolagets bolagsordning. Castellumaktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap. Den 31 december 2017 hade Castellum ca aktieägare. Av totala aktiekapitalet ägdes 50% huvudsakligen av svenska institutioner, fonder och privatpersoner EKONOMI- OCH FINANSDIREKTÖR REGION-VD och 50% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10% av aktierna i bolaget. Aktiekapitalet uppgår till kronor, fördelat på registrerade aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie har en röst och ger lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibla skuldebrev eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter, bland annat att utses styrelse och revisorer. Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt att beslut fattas om bland annat vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. För att kunna delta i beslut krävs att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet, d v s med stöd av mer än hälften av de på stämman angivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska VIKTIGA INTERNA REGELVERK Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Beslutsordning Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy, Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Uppförandekod för leverantörer och Krishanteringspolicy. Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten Processer för intern kontroll och riskhantering BOLAGSORDNING Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt. Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan där med förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt före skrifterna i Aktiebolagslagen. Bolags ordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktie kapital, antal styrelseleda möter och reviso rer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstäm man, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 99

102 INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2018 Inför årsstämman den 22 mars 2018 föreslår styrelsen; en utdelning om 5,30 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om två tillfällen om vardera 2,65 per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna föreslås till 26 mars 2018 respektive 24 september Inför årsstämman föreslår valberedningen; omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem, Nina Linander och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. - styrelsens ordförande: kr, - envar av övriga styrelseledamöter: kr, - ledamot i ersättningsutskottet, inkl ordföranden: kr, - ordföranden i revisions- och finansutskottet: kr, - envar av övriga ledamöter i revisions- och finansutskottet: kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl ersättning för utskottsarbete, uppgår således till kr, förutsatt att antalet utskottsledamöter är oförändrat. omval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor. att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2019 års årsstämma ska utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2018 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande ska utgöra valberedningen. Valberedningen ska utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma. godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2017 Senaste årsstämman ägde rum den 23 mars 2017 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Vid stämman representerades 601 aktieägare, vilka företrädde 51,5% av antalet aktier och 51,5% av rösterna. Samtliga styrelseledamöter, valberedningen, företagsledningen samt bolagets revisorer var närvarande vid stämman. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2016 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2016 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman den 23 mars 2017; utdelning om 5,00 kr per aktie för räkenskapsåret 2016, uppdelat på två utbetalningstillfällen (mars respektive september) om vardera 2,50 kr per aktie, ändring av bolagsordning, att arvode till styrelsen ska utgå med tkr, varav 825 tkr till styrelsens ordförande och 350 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Arvode till ledamöter, inklusive ordföranden, i ersättningsutskottet ska utgå med 30 tkr per person. Arvode till ordföranden i revisions- och finansutskottet ska utgå med 100 tkr och 50 tkr till övriga ledamöter, omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Nina Linander, Johan Skoglund och Christina Karlsson Kazeem. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande, val av Deloitte som revisor. Auktoriserad revisor Hans Warén är Castellums huvudansvariga revisor, godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Protokoll från årsstämman den 23 mars 2017 finns på Castellums hemsida. Valberedning Årsstämman 2017 beslutade att en valbered ning skulle inrättas inför 2018 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelse ordförande, förslag till val av revisorer, ersättning till styrelseledamöter och revisorer samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag. Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Valberedningen inför årsstämman 2018 utgörs av: Vincent Fokke representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Torbjörn Olsson representerande Sjätte AP-fonden, Hans Op t Veld representerande PGGM samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Torbjörn Olsson är valberedningens ordförande. Valberedningens ledamöter representerade tillsammans ca 14% av det totala antalet aktier och röster i bolaget när valberedningens sammansättning offentliggjordes den 20 september Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Castellum. Valberedningen har hållit sex protokollförda sammanträden och därutöver haft kontakt via telefon och . Valberedningen har genom styrelseordföranden tagit del av resultatet av genomförd styrelseutvärdering och har därtill genomfört intervjuer med vissa styrelseledamöter. Vidare har valberedningen tagit del av revisions- och finansutskottets rekommendation till styrelsen beträffande revisorsval. Valberedningen har behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behand la enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt; i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede, styrelsens storlek, vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, arvodering av styrelseledamöter, frågor rörande revisorsval och arvode till revisorn, vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2019 som skall tillämpas. Valberedningen har i sitt arbete beaktat att en jämn könsfördelning ska eftersträvas i styrelsen samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen har som mångfalds policy 100 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

103 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT tillämpat regel 4.1 i Koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Valberedningen har, i syfte att bolaget ska kunna fullgöra sina informationsskyldigheter gentemot aktieägarna, informerat bolaget om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen lämnar. Valberedningen anser att styrelseledamöterna i Castellum har god kompetens och omfattande erfarenhet beträffande fastighetsfrågor i vid bemärkelse, hållbarhetsfrågor, infrastrukturfrågor och samhällsplanering, kapitalmarknadsfrågor och finansieringsfrågor, kundservice och förändrade kundbeteenden, trendanalys, digitalisering, insikt om transformationstrender hos såväl privata som offentliga samarbetspartners, kommunikation och marknadsföring samt styrelsearbete i allmänhet. Således anser valberedningen att nuvarande styrelseledamöter formar en styrelse som tillsammans har den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att fyra av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor. Mot ovanstående bakgrund föreslår valberedningen omval av samtliga nuvarande styrelseledamöter. Revisor Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyrningsrapport, hållbarhetsredovisningen samt rapport om gröna obligationer och granskar även styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Castellums revisor Deloitte har valts av årsstämman för en ettårig mandatperiod för tiden intill slutet av årsstämman Bolagets huvudansvariga revisor är auktoriserade revisorn Hans Warén. Revisionsarvoden tkr Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdrag Övriga tjänster Totala revisionsarvoden varav Deloitte varav EY Styrelse Aktieägarna väljer styrelse på årsstämman. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2017 bestått av sju ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av aktiebolagslagen, bolagsordning, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsens ansvar Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för: bereda affärsbeslut och vara ett stöd till företagsledningen, utveckla och följa upp bolagets övergripande strategier upprättande av övergripande, långsiktiga mål och strategier, budget samt affärsplaner, fastställandet av riktlinjer för att bolagets verksamhet är långsiktigt värdeskapande, granskning och godkännande av bokslut, genomgång av revisorernas slutsatser från revisionen och revisionsberättelsen samt på vilket sätt revisionen bidrog till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet samt genomgång av revisorernas översiktliga granskning av halvårsrapporten, att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar, kapitalstruktur, utdelningspolicy och beslut om finansiering, utveckling av koncernens policies, tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policies och riktlinjer efterlevs, tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker, betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet, att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne. Varje ledamot ska agera självständigt och med integritet och se till bolagets och samtliga aktieägares intresse. På följande sida finns en beskrivning av styrelsens arbetsår. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs CASTELLUMS REVISOR HANS WARÉN Född 1964 Auktoriserad revisor hos Deloitte är Castellums huvudansvariga revisor. Deloitte valdes av årsstämman för en ettårig mandatperiod för tiden intill slutet av årsstämman CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 101

104 ERSÄTTNINGSUTSKOTT Ersättningsutskottet består av ordförande Charlotte Strömberg samt ledamöterna Per Berggren och Anna-Karin Hatt. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är: Riktlinjer för ersättningsprinciper Ersättning till ledande befattningshavare Beredning av incitamentsprogram Utvärdering av verkställande direktören Beredning av rekryteringar till koncernledning och successionfrågor Beredning av frågor rörande ledarbreddning och talangförsörjning Målstyrning avseende jämställdhet och mångfald REVISIONS- OCH FINANS- UTSKOTT Revisions- och finans-utskottet består av ordförande Nina Linander samt ledamöterna Johan Skoglund och Charlotte Strömberg. Revisions- och finans-utskottets huvudsakliga uppgifter är: Finansiell rapportering Finansiering och kapitalstruktur Investeringsunderlag och uppföljning Riskhantering Regelefterlevnad Revision Policies Verksamhetsrelaterade fördjupningsområden Intern kontroll styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och finansutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen. Ordförande i ersättningsutskottet ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet inte ska vara styrelsens ordförande, utan annan ledamot som utses av styrelsen. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens arbete under 2017 Castellums styrelse har under 2017 haft 11 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen och varje styrelsemöte avslutas i normalfallet med en executive session utan företagsledningens närvaro. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2017 kan vidare nämnas företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Därutöver ägnade styrelsen flera möten till att fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten samt besök i verksamheten. Under 2017 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserats på integreringen av Norrporten som förvärvades 2016, genomförandet av STYRELSENS ARBETSÅR utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, finansiering, rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete samt arbetsmiljöfrågor, kundrelaterade frågeställningar och incidentrapportering. Styrelsemöte Resultat för helåret Årsredovisning inkl hållbarhetsredovisning Handlingar inför årsstämman Förslag till vinstdisposition Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen Enskilt möte revisorer Jan Styrelsemöte Förberedelse inför årsstämman Konstituerande möte Firmatecknare utses Utskottens sammansättning beslutas Styrelsemöte Första kvartalsrapporten Beslutslogg Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner Arbetsordning och policydokument antas Styrelsemöte Strategigenomgång Genomgång av risker i verksamheten samt finansiella risker Styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Genomgång revisorernas granskning av halvårsrapporten Styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten Beslutslogg Genomgång av försäkringar Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner Styrelsemöte Budget Utvärdering styrelse och VD Feb Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång med revisorerna om bokslutsgranskning Revisionsplan Incidentrapportering Whistleblower Genomgång tvister Utvärdering av utskottets arbete Årsstämma Revisions- och finansutskott Finansiell position Riskhantering Intern kontroll Incidentrapportering Whistleblower Utvärdering revisionsinsats Genomgång och utvärdering av strategiska mål Upphandling av revision Ersättningsutskott Genomgång av incitamentsprogram Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång finansiell rapporteringsprocess Genomgång efterlevnad av policies Incidentrapportering Whistleblower Rekommendation till val av revisor till valberedningen Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång finansiell rapportering Incidentrapportering Whistleblower Genomgång förändrat regelverk Diskussion med revisorerna om granskning av kvartalsbokslut och intern kontroll Ersättningsutskott Riktlinjer ersättningsprinciper Beredning utfall incitament Beredning utvärdering av VD 102 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

105 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelse CHARLOTTE STRÖMBERG STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2012 PER BERGGREN STYRELSELEDAMOT SEDAN 2007 ANNA-KARIN HATT STYRELSELEDAMOT SEDAN 2015 CHRISTER JACOBSON STYRELSELEDAMOT SEDAN 2006 Född 1959, civilekonom Handelshögskolan, Stockholm. Ordförande i Castellums styrelse, ordförande i Ersättningsutskottet samt ledamot i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO). Styrelseuppdrag: styrelseledamot i Bonnier Holding AB, Clas Ohlson AB (publ), Ratos AB (publ), Sofina S.A. och Skanska AB (publ). Ledamot i Aktiemarknadsnämnden. Aktieinnehav: Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet. Tidigare befattningar: VD i Hemsö Fastighets AB, VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fasticon Kompetens Holding AB, Slättö Förvaltning AB och SSM Holding AB. Aktieinnehav: Född 1972, statsvetare Göteborgs Universitet. VD i Almega AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet. Tidigare befattningar: It- och energiminister i svenska regeringen, statssekreterare vid Statsrådsberedningen, andra vice ordförande för Centerpartiet, stabschef för Centerpartiets partiledarstab, VD i Didaktus Skolor AB och vvd i Kind & Partners AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Alecta, Almega AB, TRR Trygghetsrådet, Trygghetsfonden TSL och forskningsinstitutet Ratio samt ledamot i insynsrådet för Universitetskanslersämbetet. Aktieinnehav: Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse. Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Global Challenges Foundation. Aktieinnehav: CHRISTINA KARLSSON KAZEEM STYRELSELEDAMOT SEDAN 2016 NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014 JOHAN SKOGLUND STYRELSELEDAMOT SEDAN 2010 Född 1965, civilingenjör från KTH. VD i Hilanders AB som ingår i kommunikationskoncernen H&H Group. Styrelseledamot i Castellums styrelse. Tidigare befattningar: Kommunikationschef på Niscayah Group samt ledarpositioner inom Razorfish AB och Creuna AB. Arbete med stadsutveckling och exploatering på Stockholms Gatu- och Fastighetskontor. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Tomorrow China som är en del av kommunikationskoncernen H&H Group. Aktieinnehav: 350 Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB samt arbete inom corporate finance på olika investmentbanker i London. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Awa Holding AB. Styrelseledamot i Industrivärden AB (publ), Skanska AB (publ), Telia Company AB (publ) och OneMed AB. Aktieinnehav: Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef i JM AB (publ). Styrelseledamot i Castellums styrelse, leda mot i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar: Har arbetat sedan 1986 inom JM AB (publ) i olika befattningar. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Infranord AB, Mentor Sverige och Svenskt Näringsliv. Aktieinnehav: Johan Ljungberg, advokat Mannheimer Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare. Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyn diga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Deltagande av totalt antal möten Styrelseledamöter Arvode, tkr Styrelse Ersättningsutskott Revisions- och finansutskott Oberoende Charlotte Strömberg av 11 4 av 4 4 av 4 Ja Per Berggren av 11 4 av 4 Ja Anna-Karin Hatt av 11 4 av 4 Ja Christer Jacobson av 11 Ja Christina Karlsson Kazeem av 11 Ja Nina Linander av 11 4 av 4 Ja Johan Skoglund av 11 4 av 4 Ja CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 103

106 STYRELSEARBETET 2017 Styrelsens huvuduppgifter är att både vara ett kontrollorgan och ett stöd till företagsledningen. Den kontrollerande uppgiften innebär att tillse att Castellum agerar ansvarsfullt och på ett lång siktigt hållbart sätt samt att verksamheten drivs effektivt i enlighet med lagar, regler och god sed. Under året har styrelsearbetet främst fokuserat på: Kundfokus Styrelsen har under året tagit del av hur bolaget arbetar för att ett tydligt kundfokus genomsyrar verksamheten. Exempelvis har studiebesök genomförts hos Castellums kunder för att ta del av hur flexibla lösningar skapas efter kundernas specifika önskemål för att skapa framgångsrika arbetsplatser. Digitalisering inom ramen för initiativet Castellum Next20 Styrelsen har varit delaktig i de diskussioner som berör de möjligheter som teknologibaserad affärutveckling innebär för fastighetsbranschen. Ett resultat av detta är att Castellum under 2017 lanserat branschens första utvecklingslabb, Castellum Next20. Vidare är styrelsen fortsatt involverade i trend spaning, uppföljning samt utvärdering av de möjlig heter som ny teknik, nya konsumtionsmönster och nya beteenden erbjuder. Fortsatt fokus på hållbar het och antagande av ny hållbarhetsstrategi Hållbarhetsarbetet har under många år varit högt uppe på styrelsens agenda, så även under Under året har styrelsen varit med och drivit på utvecklingen av bolagets nya hållbarhetsstrategi som sträcker sig till 2030 och som bygger på FN:s globala mål. Den nya strategin består av ambitiösa mål som bland annat innebär att Castellum 2030 ska nå ett netto-noll för koldioxidutsläpp. den förändrade koncernstrukturen, vidare utveckling av affärssystem som möjliggör snabbare och djupare analys för beslutsstöd, effektiviseringsåtgärder, successions- och rekryteringsfrågor samt teknologibaserad affärsutveckling inom ramen för initiativet Castellum Next20. Styrelsen har under hösten 2017 utvärderat sitt arbete med hjälp av samma externa konsult som biträdde vid den omfattande styrelseutvärdering som genomfördes hösten Utvärderingen har visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Resultatet av utvärderingen visade på en positiv utveckling i förhållande till det goda resultat som styrelseutvärderingen 2015 visade. Styrelseutvärderingen har presenterats för och lämnats till valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, tillgång till, och behov av, särskild styrelsekompetens, successionsordning, moral, etik samt kommunikation. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden. Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått. Ersättningsutskott Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år. Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. Ersättningsutskottet har till uppgift att; bereda rekryteringar till koncernledningen och successionsfrågor rörande koncernledningen samt bereda frågor rörande talangförsörjning och ledarbreddning inom koncernen diskutera målstyrning rörande jämställdhetsoch mångfaldsfrågor bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare. Riktlinjerna för ersätt ning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare, årligen utvärdera verkställande direktörens insatser, vilket även genomförts av en extern expert, där såväl styrelse som direktrapporterande har intervjuats. Ersättningsutskottet ska sammanträffa minst två gånger om året. Under 2017 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, uppföljning och utvärdering av nu gällande incitamentsprogram, utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsatta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet samt HR- och successionsfrågor. Revisions- och finansutskott Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar bl a finansiering- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år. Revisions- och finansutskottet består av tre styrelseledamöter som inte är anställda av bolaget. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och finansutskottet har till uppgift att: övervaka finansiell rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, eventuell internrevision samt riskhantering, övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda finansieringsfrågor inför beslut i styrelsen, övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt se till att det finns ändamålsenliga system för kontroll och uppföljning, årligen avge en rapport om den interna kontrollen samt tillse att bolagsstyrningsrapporten beskriver styrelsens åtgärder för att tillse att den interna kontrollen fungerar, hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning, informera styrelsen om resultatet av revisionen och hur den bidragit till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, hålla sig informerad om slutsatserna av Revisorsnämndens kontroll av revisorerna, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorerna tillhandahåller andra 104 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

107 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT tjänster än revision samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen, ta del av revisorernas rapport enligt artikel 11 i Revisionsförordningen samt vidta eventuella erforderliga åtgärder med anledning av denna, utfärda riktlinjer för tjänster förutom revision som tillhandahålls av revisorerna och i tillämpliga fall godkänna sådana tjänster i enlighet med dessa riktlinjer, bereda frågor om upphandling av revision och andra tjänster från revisorerna, biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisionsförordningen. Revisions- och finansutskottet ska sammanträffa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och finansutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2017 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a kapitalstruktur och finansieringsfrågor, finansiell rapportering inkl översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, genomgång av beslutsprocessen avseende investeringar, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, utveckling av policies samt återrapportering från Whistleblower-tjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisions- och finansutskottet under året haft enskilt möte med compliance och revisorer utan lednings närvaro. Verkställande direktör och koncernledning Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Verkställande direktören Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, Chief Investment Officer, HR-direktören, kommunikationsdirektören samt verkställande direktörerna i de fyra regionerna. Gemensamt har koncernledningen ansvar att leverera på koncernövergripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft elva möten under Under 2017 har koncernledningens arbete fokuserats på integreringen av Norrporten som förvärvades 2016, effektiviseringsåtgärder, fortsatt utveckling av fastighetsportföljen med särskilt fokus på projektportföljen samt teknologibaserad affärsutveckling inom ramen för initiativet Castellum Next20. Koncernledningen har även arbetat med den nya koncernstrukturen som implementerades under 2016 och som innebär att de sex dotterbolagen och Norrporten bildar fyra regioner och samlas under ett gemensamt varumärke. Förändringen har även inneburit att ekonomifunktionen flyttats in till huvudkonto ret och ett koncerngemensamt ekonomisystem implementerats. Verkställande direktören och ekonomi- och finansdirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive region utgör styrelsen i respektive regionbolag. Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2017 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Castellum ska ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Styrelsen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som inte får överstiga den fasta lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer utvecklats. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogram inkluderar semesterersättning och skall inte vara pensionsgrundande. Utbetalning av ersättning enligt incitamentsprogram sker i form av lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 105

108 förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Bolagsledningens pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga sex månader för verkställande direktören respektive tolv månader för övriga befattningshavare. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller. Castellum har följt de av årsstämman 2017 beslutade riktlinjerna. Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas vid årsstämman den 22 mars 2018 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman Löpande incitamentsprogram för ledande befattningshavare gäller, för den årliga resultatbaserade delen, för åren , och för den treåriga aktiekursrelaterade delen från 1 juni maj För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 11. Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll En Compliance officer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d v s se till att lagar, förordningar samt interna policies och riktlinjer efterlevs. Koncernens bolagsjurist är Compliance officer. Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket COSO som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs närmre på sidorna Castellum har en whistleblower-funktion som vänder sig både externt och internt. Den finns tillgänglig på koncernens hemsida samt via koncernens intranät. Tjänsten utgör ett tidigt varningssystem för rapportering av avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Samtliga ärenden som inkommer till whistleblower-funktionen skickas till utsedd befattningshavare inom Castellum samt till ordförande i revisions- och finansutskottet. Compliance officer-funktionen är ett stöd till den affärsdrivande verksamheten som identifierar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance officer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och finansutskottet gällande risker och regelefterlevnad. 106 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

109 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernledning HENRIK SAXBORN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR CASTELLUM AB ULRIKA DANIELSSON EKONOMI OCH FINANSDIREKTÖR CASTELLUM AB PER GAWELIN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT I CASTELLUM MARIETTE HILMERSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM Född 1964, civilingenjör Född 1972, civilekonom Född 1978, gymnasieekonom Född 1971, Jur.kand. Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Tidigare Ordförande på CMB Chalmers. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i BRIS och EPRA. Anställd i Castellum sedan Aktieinnehav: Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Alligator Bioscience AB (publ). Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomi- och finansdirektör Aktieinnehav: Erfarenhet från fastighetsbranschen och ledarerfarenhet som lagkapten och spelare i fotbollsklubben Örebro SK. Anställd sedan 2006 och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: 0 Per Gawelin tillträdde sin tjänst som ny verkställande direktör Region Mitt i Castellum den 1 januari Lång erfarenhet från chefsbefattningar inom fastighetsbranschen. Bland annat VD i AB Framtiden. Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: 0 Mariette Hilmersson tillträdde sin tjänst som ny verkställande direktör Region Väst i Castellum den 1 februari ANDERS NILSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION STOCKHOLM - NORR I CASTELLUM ERIKA OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER (CIO) CASTELLUM AB OLA ORSMARK VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION ÖRESUND I CASTELLUM INGALILL ÖSTMAN KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR CASTELLUM AB Född 1967, civilingenjör Född 1976, civilingenjör Född 1971, civilingenjör Född 1956, civilingenjör Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Lång nationell och internationell erfarenhet inom transaktionsmarknaden. Partner i Tenzing och associate director hos JLL i London. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Genova Property Group AB. Anställd som CIO i Castellum sedan Aktieinnehav: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen. Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Erfarenhet från en rad chefsbefattningar inom globala industriföretag samt en gedigen bakgrund inom intern och extern kommunikation, marknadskommunikation och IR. Bland annat som SVP Communications & Government Relations på SKF samt SVP Head of Corporate Communications ABB Sverige. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Allgon AB (publ) och Ovako AB. Styrelseledamot samt medlem av revisionsutskottet i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Anställd som Kommunikationsdirektör i Castellum sedan Aktieinnehav: 0 CECILIA FASTH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM CLAES LARSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT I CASTELLUM ANNE THELIN-EHRLING HR-DIREKTÖR CASTELLUM AB Född 1973, civilingenjör Född 1957, civilingenjör Född 1961, Fil kand i beteendevetenskap Nationell och internationell erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot i AB Fagerhult, Hultafors Group AB och CMB på Chalmers. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Cecila Fasth slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum i december Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Claes Larsson slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum i december Bred erfarenhet inom strategisk och operativ HR, i kund-, sälj- och serviceindustri samt fastighetssektorn. Har bland annat arbetat i SAS och Stronghold Invest AB. Anställd som HR-Direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: 300 Anne Thelin-Ehrling slutade på egen begäran sin tjänst i Castellum den 2 februari Hon ersätts av Olof Gertz som tillträder som tillförordnad HR-direktör från och med 2 februari Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/ makes, omyn diga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring.vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 107

110 Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och avser därmed intern kontroll avseende finansiell rapportering samt övriga processer som är relevanta för verksamheten. Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med fler än 675 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av fyra regionbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisions- och finansutskottet, en gång om året en genomgång av såväl sedvanlig intern kontroll som verksamhetsrisk och hantering av dessa för sistnämnda se avsnittet Risker och Möjligheter på sid 89. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och en intern riskgradering sker där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. De väsentliga risker Castellum specifikt har identifierat kopplat till den finansiella rapporteringen är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, att finansiering saknas, räntebärande skulder, skatt och moms, arbetsmiljöskador samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firma CASTELLUMS INTERNA KONTROLLMILJÖ FÖRBÄTTRING RISKBEDÖMNING Information Kommunikation Tydliga ansvarsområden Gemensamma värderingar KONTROLLAKTIVITETER DEN INTERNA KONTROLLEN STYRS AV: Styrelsens arbetsordning Revisions- och finansutskottets arbetsordning Beslutsordning Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt Redovisningsstruktur Rapportstruktur Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, hållbarhetspolicy, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer och krishanteringspolicy Riktlinjer för informationssäkerhet, försäkringar, elhandel Ekonomihandbok, personalhandbok, chefshandbok Finansiella instruktioner Kontinuitetsplan U P P F Ö L J N I N G 108 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

111 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT tecknare, compliance officer-funktion, koncernredovisning innan publicering. Revisorerna genomför en översiktlig granskning av halvårsrapporten januari juni. Information och kommunikation Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer av seen de finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information från regionerna med kommentarer till finansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsoch finansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy och riktlinjer för informationssäkerhet. Företagskultur Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum stödjer och har undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Castellums uppförandekod bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Långsiktigt värdeskapande För att skapa värde på lång sikt är en förutsättning att verksamheten drivs utifrån ett hållbar hetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljö mässig hänsyn såsom ansvarsfull och effektiv användning av resurser och utveckling av en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de städer där Castellum verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för KONCERNÖVERGRIPANDE POLICIES UTFÄRDADE AV STYRELSEN Syfte Finanspolicy Kommunikationspolicy Insiderpolicy Hållbarhetspolicy Uppförandekod Uppförandekod för leverantörer Krishanteringspolicy Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas. Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation. Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporteringskrav. Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en integrerad och naturlig del i verksamheten som bygger på delaktighet och engagemang. Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter. Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 109

112 hur det värdeskapande hållbarhetsarbetet bedrivs finns i hållbarhetspolicy, uppförandekoden och uppförandekoden för leverantörer. Castellum rapporterar arbetet i enlighet med GRI Standarder. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Castellums styrelse. Uppföljning Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncer nen, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisionsoch finans utskottet, utvärderar regelbundet den infor mation som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och finansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisions- och finansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Revisions- och finansutskottets och styrelsens övervakning är av särskild betydelse för utveckling av den interna kont rollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Behov av internrevision Castellum har en decentraliserad och transparent organisation. Ekonomi- och finansfunktionen sköts från huvudkontoret, innebärande att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer en form av självutvärdering. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat- och balansräkning görs kvartalsvis av affärsenheterna och bolaget. Tydlig dokumentation via policies och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisionsoch finansutskott som styrelse. Därtill finns en whistleblower-funktion på koncernens hemsida. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Whistleblower Castellums whistleblowerjänst, Hjälp oss göra rätt, nås via koncernens hemsida samt koncernens Intranät. Whistleblowertjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. 110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

113 Ekonomisk översikt Kvartalsöversikt 112 Flerårsöversikt 113 Finansiella nyckeltal 114 Övriga nyckeltal 115 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 111

114 Kvartalsöversikt jan mars apr juni juli sept okt dec 2017 jan mars apr juni juli sept okt dec 2016 Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) 3 3 Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader Nedskrivning goodwill Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture Goodwill Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 73% 73% 64% 69% 65% 69% 71% 63% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,6% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,9% 2,7% 2,6% 2,7% 2,7% Räntetäckningsgrad 361% 400% 429% 356% 386% 338% 357% 359% 331% 348% Avkastning aktuellt substansvärde 2,7% 16,4% 10,2% 32,1% 18,3% 15,6% 2,3% 27,8% 37,4% 20,9% Avkastning totalt kapital 9,1% 9,0% 5,8% 16,0% 10,1% 9,2% 4,9% 12,6% 14,8% 11,9% Avkastning eget kapital 20,0% 16,7% 10,2% 31,3% 20,6% 15,0% 5,3% 26,3% 37,1% 20,1% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 48% 48% 49% 47% 47% 50% 54% 53% 50% 50% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 2,17 2,40 2,59 2,10 9,26 1,99 2,20 2,46 2,10 8,80 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,91 2,15 2,21 2,10 8,39 1,83 2,03 2,29 2,03 8,26 Resultat efter skatt, kr 5,22 4,47 2,84 8,98 21,51 3,05 1,32 6,03 9,08 21,20 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2017 föreslagen) 5,30 5,00 Utdelningsandel 57% 57% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 89,9% 90,0% 91,6% 91,4% 90,9% 90,3% 90,6% 89,9% 91,9% 91,3% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

115 KVARTALS- OCH FLERÅRSÖVERSIKT Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) 3 23 Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader Nedskrivning goodwill 373 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 2 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture 526 Goodwill Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 69% 67% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,4% 2,7% 3,0% 3,3% 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% Räntetäckningsgrad 386% 348% 351% 318% 292% 284% 278% 299% 309% 255% Avkastning aktuellt substansvärde 18,3% 20,9% 20,4% 7,6% 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% Avkastning totalt kapital 10,1% 11,9% 10,0% 6,5% 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% Avkastning eget kapital 20,6% 20,1% 21,7% 9,5% 14,6% 13,5% 6,6% 20,9% 1,6% 6,1% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 47% 50% 49% 49% 51% 52% 50% 50% 52% 50% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 9,26 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,39 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 Resultat efter skatt, kr 21,51 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 3,51 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2017 föreslagen) 5,30 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 Utdelningsandel 57% 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 90,9% 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

116 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 175. jan dec 2017 jan dec 2016 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) * Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) * *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15. FÖRVALTNINGSRESULTAT Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg. jan dec 2017 jan dec 2016 Förvaltningsresultat Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Resultat före skatt , ,40 Återläggning Förvärvs- och omstruktureringskostnader 5 0, ,69 Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 0,12 Nedskrivning goodwill 373 1,59 Värdeförändring fastighet , ,42 Värdeförändring derivat 247 0, ,34 Skatt i joint venture 1 0,00 = Förvaltningsresultat , ,80 EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat , ,80 Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat 239 0, ,54 EPRA Earnings / EPRA EPS , ,26 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde. jan dec 2017 jan dec 2016 Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning: Derivat enligt balansräkning Goodwill enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%* Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 7% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 11%,vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 8%. 114 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

117 FINANSIELLA NYCKELTAL FINANSIELL RISK Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Räntetäckningsgrad jan dec 2017 jan dec 2016 Förvaltningsresultat Återläggning; Räntenetto Förvaltningsresultat i joint venture 4 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV Räntetäckningsgrad 386% 348% Belåningsgrad Räntebärande skulder Likvida medel Räntebärande skulder netto Förvaltningsfastigheter Förvärvade ej tillträdda fastigheter Sålda ej frånträdda fastigheter Förvaltningsfastigheter netto Belåningsgrad 47% 50% INVESTERING För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet. Nettoinvestering jan dec 2017 jan dec 2016 Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Summa investering Försäljningspris Nettoinvestering Andel av fastighetsvärdet, % 7% 59% Övriga nyckeltal jan dec 2017 jan dec 2016 Överskottsgrad 69% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,4% 2,7% Avkastning långsiktigt substansvärde 19,6% 25,3% Avkastning aktuellt substansvärde 18,3% 20,9% Avkastning totalt kapital 10,1% 11,9% Avkastning eget kapital 20,6% 20,1% Fastighetsvärde kr/aktie Bruttouthyrning Nettouthyrning CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

118 Finansiella rapporter 2017 Totalresultat för koncernen 117 Balansräkning för koncernen 118 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 119 Balansräkning för moderbolaget 120 Förändring av eget kapital 121 Kassaflödesanalys 122 Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisningsprinciper Rörelsesegment Hyresintäkter Fastighetskostnader Centrala administrationskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader Ränte- och finansiella intäkter Ränte- och finansiella kostnader Värdeförändringar Inkomstskatter Personal och styrelse Förvaltningsfastigheter Inventarier Goodwill Eget kapital och substansvärde Skulder Uppskjuten skatteskuld/fordran Övriga avsättningar Derivat Finansiell riskhantering Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Andelar i koncernföretag Långfristiga fordringar, koncernföretag Finansiella instrument Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Händelser efter balansdagen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

119 FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen MKR Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Förvärvs- och omstruktureringskostnader Not Resultat från joint venture 3 varav förvaltningsresultat 4 varav värdeförändring fastigheter varav uppskjuten skatt 1 Räntenetto Ränteintäkter Not Räntekostnader Not Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture varav förvaltningsresultat Omvärdering resultat stegvisa förvärv 27 Nedskrivning goodwill Not Värdeförändringar Not 9 Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat* Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet Uppskjuten skatt hänförligt till ovan 6 Årets totalresultat* Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Årets resultat efter skatt, kr 21,51 21,20 * Årets resultat respektive totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

120 Balansräkning för koncernen MKR 31 DEC DEC 2016 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12, Materiella anläggningstillgångar Not Goodwill Not Övriga långfristiga tillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not Fordran fastighetsförsäljning Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 15 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 3 5 Innehav utan bestämmande inflytande 2 2 Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 16 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Övriga avsättningar Not Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

121 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning för moderbolaget MKR Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Försäljning andelar i koncernföretag Nedskrivning andelar i koncernföretag Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 9 Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not 10 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Totalresultat för moderbolaget MKR Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet Årets totalresultat CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

122 Balansräkning för moderbolaget MKR 31 DEC DEC 2016 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 23, Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övrig fordran 1 2 Likvida medel 0 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 15 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Skulder Not 16 Långfristiga skulder Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Leverantörsskulder 1 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

123 FINANSIELLA RAPPORTER Förändring av eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr (not 15) Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomäkningsreserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Förvärvat minoritetsintresse 2 2 Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars & sept 2017 (5,00 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr (not 15) Antal utestående aktier, tusental Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Fond för verkligt värde Valutaomäkningsreserv Valutasäkringsreserv Överkursfond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars & sept 2017 (5,00 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

124 Kassaflödesanalys KONCERN MODERBOLAG MKR Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt finansnetto Betald skatt 3 9 _ Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 8 6 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 12 4 Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter Rörelseförvärv Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten not 27 Nyupplåning räntebärande skulder Förändring långfristiga fordringar Nyemission Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

125 FINANSIELLA RAPPORTER Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2017 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari 2018 och kommer att föreläggas årsstämman 2018 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar och uppskattningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5 10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är hel ägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 24 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncern redovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotter företagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksam heten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna underrespektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum-koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

126 Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22% i Sverige och Danmark. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns fyra poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter, underskottsavdrag, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas efter som det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde likaså på derivat på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 12. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Goodwill Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till uppskjuten skatt. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, samt bankdepositioner med restlöptid om maximalt tio (10) bankdagar, och kortfristiga placeringar i statsskuldväxlar och bank- respektive kommuncertifikat med restlöptid om maximalt tre (3) månader. Per 31 december utgjordes likvida medel enbart av disponibla tillgodohavanden i bank. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. 124 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

127 FINANSIELLA RAPPORTER Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. Finansiering av investering i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Avsättningar Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. Definition av rörelsesegment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsprinciper Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Nya standarder vilka trätt i kraft 2017 Nya standarder som trätt ikraft 2017 har inte medfört någon väsentlig påverkan på Castellums finansiella rapportering. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2018 och framåt Castellums intäkter består till övervägande del av hyresintäkter vilka omfattas av IAS 17 Leasing. Övergången till IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder kommer att redovisas enligt den retroaktiva metoden, d.v.s. jämförelsetalen för 2017 kommer att presenteras i enlighet med IFRS 15. I samband med övergången till IFRS 15 har en översyn av koncernens totala intäkter genomförts vilket medfört att Castellum identifierat att delar av koncernens debiterade intäkter omfattas av IFRS 15, varför Castellums intäkter ska delas upp i två delar Hyresintäkter och Serviceintäkter. Den förstnämnda inbegriper sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för investeringar och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering i form av extratjänster såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning m.m. Castellum har gjort en noggrann analys om Castellum är huvudman eller agent för dessa tjänster och konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar som huvudman. Det innebär att om en motsvarande bedömning gjorts för 2017 så skulle koncernens omsättning om Mkr fördelats mellan Hyresintäkter om Mkr respektive Serviceintäkter om 399 Mkr. Övergången till IFRS 15 bedöms således inte få någon materiell påverkan på totala intäkter eller redovisat resultat. IFRS 9 ersätter IAS 39 den första januari Standarden inför nya principer för klassificeringen av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. Koncernen har analyserat effekterna av införandet av den nya standarden under De nya principerna för klassificering av finansiella tillgångar bygger på en analys av affärsmodellen som tillgången hanteras i och tillgångens kassaflödeskaraktär. Den enskilt största posten inom ramen för tillämpningsområdet för IFRS 9 är derivat som fortsatt redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Analysen visar att de nya principerna inte får någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning. IFRS 9 innebär vidare att principerna för reservering för kreditförluster görs i en modell som bygger på förväntade förluster. Analysen och Castellums tillämpning av model len visar att effekten av övergången inte får någon väsentlig effekt på de redovisade värdena på grund av fordringarnas riskkaraktär. Castellum tillämpar säkringsredovisning på nettoinvesteringar i Danmark. Castellum kommer även fortsättningsvis tillämpa säkringsredovisning enligt IFRS 9 och bedömer att säkringsrelationen är effektiv även under den nya standarden. Det blir därmed ingen effekt av övergången. Koncernen kommer inte att räkna om jämförelsetal. IFRS 16 Leasing antogs 2017 med ikraftträdande 1 januari Den nya standarden omfattar regler för såväl leasegivare som leasetagare. Castellums intäkter genereras i huvudsak av hyresintäkter och omfattas därmed av regler na för leasegivare i IFRS 16. För leasegivare är reglerna i stort sett oförändrade och klassificeringen mellan operationella och finansiella leasingavtal behålls. Castellum analyserar för närvarande vilken effekt IFRS 16 kan medföra avseende koncernens redovisning av hyresintäkter. IFRS 16 förändrar redovisningen för leasetagare väsentligt. Standarden ändrar tidigare gränsdragning mellan finansiella och operationella leasingavtal och anger att för samtliga leasingavtal ska en finansiell leasingskuld och en motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas. I resultaträkningen redovisas för samtliga leasingavtal en kostnad för avskrivning på tillgången samt en räntekostnad avseende den finansiella leasingskulden istället för enligt nuvarande regler, löpande kostnadsföring av erlagda leasingavgifter. Med undantag för CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

128 ingångna tomträttsavtal är Castellum leasetagare endast i begränsad omfattning. Castellum utreder och analyserar för närvarande på vilket sätt som koncernens tomträttsavtal ska redovisas enligt IFRS 16 varför påverkan på resultat och ställning inte vid denna tidpunkt kan uppskattas. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2017 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav. Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Mitt (Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping, Jönköping, Uppsala och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl. Borås och Halmstad), Stockholm-Norr (Stockholm, Sundsvall och Gävle), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Mitt Väst Stockholm Norr Öresund Ofördelade poster Summa segment Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Centraladministration Förv.res från joint venture 4 4 Ränteintäkter Räntekostnader Förvaltningsresultat inkl JV Omvärdering res. stegvis förvärv Förvärvs- och omstr.kostnader Nedskrivning goodwill 373 Värdeförändring fastigheter Värdeförändring fastighet/skatt i JV 1 1 Värdeförändring derivat Resultat före skatt Förvaltningsfastigheter varav årets investeringar Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 368 Mkr (255) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och Mkr (5 395) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (4 533). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 3% (2%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/logistik Totalt Hyresvärde, kr/kvm Mitt Öresund Stockholm Väst Norr Totalt Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2018 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 4,0 år (3,8). Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2017 var 90,9% (91,3%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 91,0% (91,8%) och för lager- och logistikfastigheter till 90,2% (89,5%). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 6 Mkr (20) till följd av förtida lösen av hyresavtal. 126 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

129 FINANSIELLA RAPPORTER Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 600 Mkr (489), varav 198 Mkr (152) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 290 Mkr (311), varav 7 Mkr (17) avsåg konkurser och 18 Mkr (5) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 310 Mkr (178). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9 18 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/logistik Totalt uthyrningsgrad Mitt 92,6% 92,5% 86,6% 89,3% 91,9% 92,2% Öresund 86,7% 88,2% 80,6% 83,4% 85,8% 87,5% Stockholm 92,7% 93,6% 93,2% 90,5% 92,9% 92,9% Väst 90,8% 93,7% 92,8% 90,5% 91,6% 92,3% Norr 93,9% 93,2% 93,9% 93,2% Totalt 91,0% 91,8% 90,2% 89,5% 90,9% 91,3% Riskspridning, kreditrisk Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 460 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % 245 5% 0,25-0, % 377 7% 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3, % % Summa % % Bostäder 463 4% 41 1% P-platser och övrigt % 69 1% Totalt % % De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror/tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Ideella föreningar och stiftelser % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyres - kontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 45 Mkr (118) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2017 till Mkr (1 497), motsvarande 366 kr/kvm (376). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och logistikfastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2017 till 699 Mkr (671), vilket innebär 157 kr/kvm (168). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 91,5% (92%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 7 Mkr (14), motsvarande 0,1% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 194 Mkr (189), vilket innebär 43 kr/kvm (47). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2017 var 23 Mkr (24) varav knappt hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2017 års utgång hade Castellum 70 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 305 Mkr (262) motsvarande 70 kr/kvm (70). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2017 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/logistik. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2017 till 384 Mkr (351), vilket innebär 91 kr/kvm (86). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 191 Mkr (209) ersättningar till anställda och 9 Mkr (12) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/logistik Totalt Kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning/fastighetsadministration Totalt CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

130 Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 74 Mkr (66) ersättningar till anställda och 5 Mkr (2) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 12 Mkr (20). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster Summa Av koncernens totala ersättningar om tkr (3 666) avser ersättning till Deloitte. Not 6 Förvärvs- och omstruktureringskostnader Under 2016 förvärvade Castellum Norrporten, vilket medförde förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill påbörjades omstrukturering av verksamheten, vilken färdigställdes under Kostnade för omstruktureingen uppgick till totalt 42 Mkr, varav 5 Mkr belastat årets resultat och 37 Mkr föregående år. Not 7 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Erhållna koncernbidrag, dotterbolag Anteciperad utdelning, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Övriga finansiella intäkter 0 Summa Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 8 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader, dotterbolag Övriga finansiella kostnader Summa Årets finansnetto uppgick till 885 Mkr ( 832). Under året har 31 Mkr (15) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 2,4% (2,7%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 396 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 473 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 9 Värdeförändringar Fastigheter Fastighetsmarknaden 2017 kännetecknades av stor efterfrågan som ledde till hög transaktionsvolym - det sistnämnda slog inte rekordåret 2016 men var i nivå med 2015 års volymer. Förslaget om ändrad beskattning för fastighetstransaktioner som kom i mars 2017 skapade viss osäkerhet och har därmed haft påverkan på transaktionsmarknaden avseende såväl ledtid som förhandling om skatterabatten i transaktionen. Denna påverkan uppvägs av fortsatt stark efterfrågan och framförallt en mycket stark hyresmarknad. Det sistnämnda medför bra uthyrning och real hyrestillväxt. För Castellums del innebär ovanstående en värdeförändring om Mkr motsvarande 6%. Vidare har 16 fastigheter sålts för 875 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 38 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 913 Mkr, översteg senaste värdering om 848 Mkr med 65 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,5% per år, vilket är något högre än inflationen under motsvarande period om ca 1%. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att finansiera investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 247 Mkr (82). Not 10 Inkomstskatter Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2017 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Underlag 2017 Underlag 2016 Aktuell skatt Uppskj. skatt Aktuell skatt Uppskj. skatt Skatteberäkning i koncernen Förvaltningsresultat D:o hänförligt till joint venture 4 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Justering föregående år Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Emissionskostnader Skattepl. resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Förvärvade underskottsavdrag Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till Mkr. 128 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

131 FINANSIELLA RAPPORTER Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 9%. Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning ej avdragsgill nedsk. aktier dotterbolag beskattat resultat i joint ventures 1 ej skattepl förs fast / dotterbolag förvärvskostnad 28 goodwill 82 derivat övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad/intäkt Not 11 Personal och styrelse Antal anställda Koncern Moderbolag Medelantal anställda varav kvinnor varav Danmark (varav kvinnor) 9 (4) 6 (3) Löner, arvoden och förmåner Under 2017 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 4 (4) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 19 (19), varav 12 (9) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 9 (9) ledande befattningshavare, varav 4 (4) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 41 (45) personer, varav 17 (15) kvinnor. Koncern Moderbolaget Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,9 0,8 0,9 0,8 Övriga styrelseledamöter 2,2 2,0 2,2 2,0 Verkställande direktören Grundlön 4,4 4,1 4,4 4,1 Rörlig ersättning 2,5 3,8 2,5 3,7 Förmåner 0,0 0,1 0,0 0,1 Övriga ledande befattningshavare koncern: 8 (11), moderbolaget: 4 (4) Grundlön 12,8 15,2 3,5 5,7 Rörlig ersättning 6,9 11,1 3,8 4,7 Förmåner 0,4 0,6 0,1 0,2 Övriga anställda 204,4 201,7 29,5 15,9 Summa 234,5 239,4 46,9 37,2 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör 1,3 1,2 1,3 1,2 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 4) 5,2 4,2 2,1 1,8 Övriga anställda 32,4 35,3 3,8 3,5 Summa 38,9 40,7 7,2 6,5 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,3 0,2 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,5 0,4 0,5 0,4 Verkställande direktör 2,5 2,8 2,5 2,8 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 4) 7,5 9,3 2,8 3,8 Övriga anställda 68,9 73,7 10,1 5,8 Summa 79,7 86,4 16,2 13,0 Totalt 353,1 366,5 70,3 56,7 Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2017 att utgå med tkr, varav 825 tkr till styrelsens ordförande och 350 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 290 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman till och med årsstämman Koncernledning Under året har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, chief investment officer, kommunikationsdirektören och HR chefen i Castellum AB samt de fyra verkställande direktörerna i regionerna. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuella faktorer. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0 10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2017 blev 71% motsvarande en kostnad om 8,3 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0 50% respektive 0 5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2017 maj Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 35 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2017 var utfallet 75% motsvarande en kostnad om 4,3 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj Ett treårigt aktiekursrelaterat incitamentsprogram löpte ut i maj 2017, varför avräkning skett vilket dock inte medfört någon kostnadsbelastning för Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Årsstämman 2017 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2017, 2018 och 2019 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2017 maj Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0 Mkr (4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

132 konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2017 till 158% (december 2016: 153%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1% procentenheter (2%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (3%) respektive 2% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 2% (4%), i åldersgruppen år 2% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2% (3%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 4% (4%), varav andelen långtidssjukskrivna var 3% (3%). Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncern Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnation varav aktiverade räntekostnader Förvärv varav rörelseförvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan. Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/logistik Projekt/mark Ingående balans Kategoriförskjutningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Moderbolaget äger inga fastigheter. Årets investeringar Castellum har under 2017 investerat för totalt Mkr (31 491), varav Mkr (29 372) avsåg förvärv och Mkr (2 119) avsåg ny-, till- och ombyggnation och av de totala investeringarna avsåg Mkr region Stockholm-Norr, Mkr region Väst, Mkr region Mitt och 378 Mkr region Öresund. Väsentliga åtaganden Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Olaus Petri 3:244, Örebro Kv Hyllie 4:2 (del av), Malmö Kv Spejaren 4, Huddinge Kv Hisingen Log.park, Göteborg Kv Balltorp 1:124, Mölndal Kv Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2017 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antaganden per fastighetskategori, år 1 Kontor/butik Lager/logistik Hyresvärde kr/kvm, Vakans 7% 9% 8% 9% Direkta fastighetskostnader kr/kvm Fastighetsadministration kr/kvm Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55 65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. 130 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

133 FINANSIELLA RAPPORTER Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/logistik Realränta 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Inflation 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Risk 2,4%-11,2% 3,7%-12,3% 7,6%-12,4% 7,9%-12,5% Avkastning eget kapital 5,4%-14,2% 6,7%-15,3% 10,6%-15,4% 10,9%-15,5% Ränta 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Belåningsgrad 65% 65% 55% 55% Avkastning totalt kapital 5,1%-8,2% 5,6%-8,6% 7,5%-9,7% 7,7%-9,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 6,7% 7,0% 8,4% 8,5% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 5,2% 5,5% 6,9% 7,0% * avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,5% (5,8%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning Återläggning uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott ej färdigställda projekt Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året Sålda fastigheter Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark Justerat för: Indexjustering 2018, 2% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering exkl. byggrätter om 569 Mkr (388) Genomsnittlig värderingsyield 5,5% 5,8% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (70 757), vilket motsvarar en värdeförändring om 5,9% (5,6%). Av värdet avser Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 300 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr Kontor/ butik Lager/ logistik Projekt/ mark Summa Mitt Öresundsregionen Väst Stockholm Norr Summa Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5 10% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om Mkr motsvarande +/ Mkr. Känslighetsanalys +/ 1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/logistik Hyresvärde + 863/ / 189 Ekonomisk uthyrningsgrad + 863/ / 189 Fastighetskostnader 190/ /+ 42 Avkastningskrav (diskonteringsränta) 9 971/ / Vidstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 177 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5 10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 130 Mkr motsvarande 0%. Bruttoavvikelserna var Mkr respektive Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 56 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 865 Mkr motsvarande 4%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 24 Mkr motsvarande 0%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5 10%. Not 13 Inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 14 Goodwill I mars 2016 förvärvades fastighetsbolagen CORHEI Fastighets AB (tidigare joint venture) och i juni 2016 förvärvades Norrporten. I samband med förvärven uppstod en goodwillpost hänförligt till främst skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades vid förvärvet. Goodwillen är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt. Vidare såldes delar av Norrporten vidare, vilket medfört ett nedskrivningsbehov av goodwillen då den uppskjutna skatt som är hänförligt till de sålda fastigheterna upplöses i sin helhet. Nedskrivningsprövningen har skett baserat på verkligt värde med avdrag för kostnader för försäljning. Nedskrivningsprövningen har inte indikerat något nedskrivningsbehov för Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Nedskrivning 373 Bokfört värde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

134 Not 15 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2017 fördelat på registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning föreligger. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier , Nyemission, A-aktier , Split 50: ,00 Vid börsnotering , Nyemission, C-aktier , Inlösen, A-aktier , Inlösen, C-aktier , Aktiesplit 4: ,50 Nyemission , Apportemission , Årets utgång , Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser effektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Återköpta egna aktier Castellum återköpte under år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2017 uppgår till 5,30 kronor per aktie, totalt Mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 26 mars 2018 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 24 september Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare Mkr respektive Mkr samtidigt som Mkr ska dras av. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 7%, innebärande att ytterligare Mkr kronor ska tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ Mkr efter skatt. Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkningen Goodwill Uppskjuten skatt enligt balansräkningen Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ / 14 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%. Kapitalstruktur Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränteoch amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Vinstdisposition Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 5,30 kr/aktie, totalt kr och att i ny räkning överföra kr. 132 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

135 FINANSIELLA RAPPORTER Förändring eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomäkningsreserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Förvärvat minoritetsintresse Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars och september 2017 (5,00* kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr Antal utestående aktier, tusental Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Fond för verkligt värde Valutaomäkningsreserv Valutasäkringsreserv Överkursfond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars och september 2017 (5,00* kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissions inslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

136 Not 16 Skulder Koncern Moderbolag Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld, övriga avsättningar och derivat Under 2018 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om Mkr (12 649). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassificerade såsom långfristiga. Not 17 Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om Mkr (34 105), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om Mkr (7 503). I Castellum finns 828 Mkr (423) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 79 Mkr (83), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 359 Mkr (377). Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2017 uppgå till Mkr (2 392). Dess förändring framgår av tabellen i not 10. Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om Mkr (70 757), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till Mkr (33 906). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med Mkr (36 851) Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång Förvärvade underskottsavdrag Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring enligt totalresultat Förvärv via bolag Vid årets utgång Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början Förvärv via bolag Vid årets utgång i balansräkningen Vid årets utgång i balansräkningen Derivat Vid årets ingång Förvärvat Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Obeskattade reserver Vid årets ingång Förvärv Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Totalt Vid årets ingång Årets förvärv Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 96 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras. Not 18 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 5 Mkr (9) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt - Mkr (-). Not 19 Derivat Värdering Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma finansie ring i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Per 31 december 2017 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till Mkr ( 1 582) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2018 beräknas, uppgående till 515 Mkr. Motpartsrisk För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat Valutaderivat Bruttovärde derivat Omfattas av nettning Nettovärde derivat Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Framtida likviditetsflöde derivat År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr Summa Känslighetsanalys Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. 134 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

137 FINANSIELLA RAPPORTER Belopp, Anskaffnings- Marknads- Genomsnittlig Marknadsvärde Marknadsvärde Slutdatum Mkr värde, Mkr värde, Mkr ränta ränta +1%-enhet ränta -1%-enhet ,6% ,5% ,8% ,5% ,8% ,5% Summa ,5% Valutaderivat med ett marknadsvärde om 53 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Not 20 Finansiell riskhantering Finansiering Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet. Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade financial covenants, innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Brytande av 55% belåningsgrad medför i vissa kreditavtal dyrare finansieringskostnader. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid optimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna ska ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. I moderbolaget finns en från finansfunktionen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna. Riskhantering Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan korteller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. Finansieringsrisk Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att begränsa finansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i bank i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 1 3 månader. Korta revolverande krediter möjliggör normalt amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om Mkr (53 259), varav långfristigt uppgick till Mkr (40 358) och kortfristigt till Mkr (12 901). Av de långfristiga krediterna utgjorde Mkr (18 162) långfristiga bindande låneavtal i bank och Mkr (7 656) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde Mkr (3 090) kortfristiga låneavtal i bank, (1 600) obligationer och Mkr (7 702) utestående företagscertifikat. Under 2017 har kreditavtal om Mkr avslutats eller förfallit samtidigt som avtal om Mkr omförhandlats, varav 370 Mkr utgör checkkrediter. Detta medför att borgensförbindelserna totalt sett har minskat med Mkr. Därtill har låneavtal om 75 Mkr euro ingåtts med Europeiska investeringsbanken (EIB). Vidare har under året, obligationer om Mkr förfallit medan Mkr har nyemitterats. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums krediter uppgick vid årsskiftet till 2,7 år (3,0). Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank Checkkredit Summa låneavtal MTN-program (ram Mkr) Företagscertifikat (ram Mkr) Summa Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Kreditavtalens förfallostruktur Utnyttjat i Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifikat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2017 uppgick räntetäckningsgraden till 386% (348%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2017 till 2,4 år (2,4), den genomsnittliga effektiva räntan var 2,4% (2,6%) och den genomsnittliga räntan för året 2,4% (2,7%). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,2 år (2,4). Kassaflödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 69 respektive 94 Mkr. På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

138 I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta Genomsnittlig räntebindning 0-1 år ,8% 0,3 år 1-2 år ,4% 1,8 år 2-3 år ,8% 2,5 år 3-4 år ,8% 3,4 år 4-5 år ,2% 4,5 år 5-10 år ,9% 7,1 år Summa ,4% 2,4 år Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (5 395), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsexponeringen i koncernen är normalt begränsad och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Påverkan på finansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +142 Mkr. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöde krediter År Krediter IB Förfall Krediter UB Räntekostnad, Mkr Summa Not 23 Eventualförpliktelser Koncern Moderbolag Borgen för dotterbolag Summa I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. Not 24 Andelar koncernföretag Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Under året har Castellum Norr AB förvärvats och två dotterbolag har sålts koncerninternt till Castellum Mitt AB och Castellum Väst AB. Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Castellum Stockholm AB Stockholm 100% Castellum Mitt AB Örebro 100% Castellum Väst AB Göteborg 100% Castellum Öresund AB Malmö 100% Castellum Norr AB Sundsvall 100% 768 Fastighets AB Regeringsgatan Göteborg 100% 0 Castellum Innovation AB Göteborg 100% 0 Summa Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Moderbolag Andelar koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Försäljning Lämnat aktieägartillskott Nedskrivning Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 25 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Nyutlåning / amorteringar från dotterbolag Valutakursomräkning Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt Summa Not 22 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar 838 Långfristiga fordringar koncernföretag Summa CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

139 FINANSIELLA RAPPORTER Not 26 Finansiella instrument Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Derivat som används i säkringsredovisning Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr Tillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Räntederivat Valutaderivat Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning, och för långfristiga obligationer gäller att verkligt värde inte avviker nämnvärt från nominella värden, vilket sammantaget innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde. Not 27 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Koncern Kassaflöde Ej kassaflödespåverkande förändringar Effekt ändrad valutakurs Periodisering över-/underkurs Långfristiga räntebärande skulder Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Ej kassaflödespåverkande förändringar Effekt ändrad Periodisering Moderbolag Kassaflöde valutakurs över-/underkurs Långfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Koncernens samt moderbolagets ränte- samt valutaderivat är ej kassflödespåverkande. Not 28 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,30 kronor per aktie, att utbetalas vid två tillfällen under året. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 22 mars CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

140 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat kronor kronor kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 5,30 kronor per aktie Överförs i ny räkning kronor kronor kronor I bolaget finns aktier, varav samtliga är utdelningsberättigade. Summan av ovan föreslagen utdelning om kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. 138 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

141 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 57 procent av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50 procent av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter skatt uppgick till Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränteoch valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 8 procent av bolagets eget kapital och 4 procent av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2017 uppgick till 47 procent respektive 386 procent. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om minst 200 procent innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Göteborg den 24 januari 2018 Styrelsen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 139

142 Årsredovisningens undertecknande Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 1 februari 2018 Charlotte Strömberg Per Berggren Anna-Karin Hatt Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Christer Jacobson Christina Karlsson Kazeem Nina Linander Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 1 februari Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor 140 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

143 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Castellum AB (publ), org.nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2017 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och hållbarhetsrapporten på sidorna 11 15, 24 25, 46, 55 63, 94 95, , och 176. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig - het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna och hållbarhetsrapporten på sidorna 11 15, 24 25, 46, 55 63, 94 95, , och 176. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och totalresultatet och balansräkningen för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- och finansutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av fastigheter Beskrivning av risk Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till Mkr per den 31 december 2017 och baseras på en intern värdering av respektive fastighet. För att säkerställa den interna värderingen har värdemässigt 53 % av fastighetsbeståndet värderats externt. De interna värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vad gäller värdering av investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter tillkommer att bedöma koncernens process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för investeringarna samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om värdering av fastigheter på sidan 82, risker och riskhantering på sidan 88, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 123 och not 12 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen. Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderingsmodellen på fastighetsnivå för ett urval fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering. Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillnaden mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäkerhetsintervallet. För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter har vi granskat Castellums rutiner för projekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat investeringsbeslut, attestförfarande, aktiverade utgifter i projekten och uppföljning av projektutfall. Vi har granskat redovisning av projektvinster i pågående projekt. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

144 Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidor na 1 10 respektive Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisning en ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisions- och finansutskott ska, utan att det påverk ar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. 142 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

145 REVISIONSBERÄTTELSE utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska full göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

146 eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 2 6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 11 15, 24 25, 46, 55 63, 94 95, , och 176 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. Deloitte AB utsågs till Castellum ABs revisorer på bolagsstämman den 23 mars 2017 och har varit bolagets revisorer sedan den 23 mars Hans Warén utsågs till Castellum ABs revisor den 20 mars 2014 och har varit bolagets revisor sedan den 20 mars 2014, varav för 2017 av Deloitte AB utsedd huvudansvarig revisor. Göteborg den 1 februari 2018 Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor 144 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2017

147 Revisors rapport över översiktlig granskning av Castellum ABs hållbarhetsredovisning Till Castellum AB Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum AB att översiktligt granska Castellum ABs hållbarhetsredovisning för år Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 1. Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 176 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guidelines (utgivna av The Global Reporting Initiative (GRI)) som är tilllämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan. Uttalande Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. Göteborg den 1 februari 2018 Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Castellum AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

148 146 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

149 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Öresund sid 149 Väst sid 154 Mitt sid 160 Stockholm sid 168 Norr sid 172 Sålda fastigheter under 2017 sid 174 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

150 Castellums fastighetsbestånd 2017 i sammandrag Kvadratmeter per lokalslag Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Region Mitt Region Väst Region Öresund Region Stockholm Region Norr Summa Castellum Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter 148 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

151 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Region Öresund KONTOR/BUTIK 1 Armringen 2 Agnesfridsvägen 190 Malmö T 5 Bältespännet 13 Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö / Fullriggaren 4 Riggaregatan Malmö Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 Malmö Hälsingland 19 Fosiev 9-19/Finlandsg 1/Trelleborgsv Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm Malmö < / B 12 Malte 23 Fredriksbergsgatan 16 Malmö Mässhallen 2 Hyllie Boulevard 10A-B Malmö Spännbucklan 16 Agnesfridsvägen 178 Malmö < / Norsen 12 Föreningsg. 7-11/Brog. 12 Malmö < / Ringspännet 5 Kantyxegatan 1 A Malmö Revolversvarven 12 Jägershillgatan 18 Malmö Stenyxan 21 Stenyxegatan 14 Malmö / Sändaren 1 Agnesfridsvägen 111 Malmö T/B 25 Torshammaren 11 Hornyxegatan 6 Malmö Tuborg 1 Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. 38/ Malmö < / Tuborgs.g 2 28 Forskaren 2 Emdalavägen 4-18 Lund Forskaren 2:2 Emdalavägen 4-10 Lund Forskaren 2:3 Scheelevägen Lund Jöns Petter Borg 9 Landerigränden 23 Lund B 31 Kvartsen 2 Skiffervägen Lund < Kvartsen 2:2 Skiffervägen 15 Lund < / Reuterdahl 15 Scheelevägen 16/Neversv. Lund Reuterdahl 15:2 Scheelevägen 16 Lund St Clemens 22 Stortorget 6-8 Lund < / St Clemens 27 Stortorget 4/Grönegatan Lund < / Stockholmsledet 8 Scheelevägen Lund < Grusbacken 3 Mogatan 14 Helsingborg Grusgången 2 Pinnmogatan 1 Helsingborg / Kavalleristen 9 Berga Allé 1-3 Helsingborg / B 44 Kroksabeln 18 Florettgatan 12 Helsingborg Musköten 5 Bergavägen 8 Helsingborg < / Pilbågen 6 Garnisonsgatan 6 Helsingborg B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

152 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 48 Pilbågen 6:2 Garnisonsgatan 10 Helsingborg Rustningen 1 Rundgången Helsingborg < Snårskogen 1 Kanongatan Helsingborg < Spjutet 2 Garnisonsgatan 14 Helsingborg / Studsaren 4 Bergavägen 21 Helsingborg < B 54 Vikingen 6 Mariag. 10/S Kyrkog. 11 Helsingborg < / Vikingen 12 L Strandg. 7/S Kyrkog. 7 Helsingborg < / Bollbro 15 Gasverksg , Carl Krooks Gata 17Helsingborg Danmark 27 Södergatan 43, Nedre Nytorgsg. 13 Helsingborg Danmark 31 Hantverkareg , Nedre Helsingborg Nytorgsg Delfinen 15 Kullagatan 29, Norra Strandg. 32 Helsingborg Erik Dahlberg 5, 9 Kolmätaregr 7-11, Norra Strandg 20, Helsingborg / Kullag Färjan 4 Drottningg , Helsingborg Hästmöllegränden 19 Högkvarteret 1 Berga Allé 25 Helsingborg Högkvarteret 2 Berga Allé 21 Helsingborg Högvakten 6 Stortorget 2 Helsingborg Karl XV 9 Drottningg. 1-3, Hamntorget 3, Helsingborg Badhusgatan 4 40 Kolonien 28 Carl Krooks Gata 30-32, Wetterlingsg Helsingborg Kärnan Mellersta 9 Billeplatsen 1, Södra Storgatan 3-5 Helsingborg / Rådhuset 5 Drottningg. 14, Hästmöllegränden Helsingborg Telegrafen 9 Järnvägsg. 3-5, Södra Kyrkog. 1-3 Helsingborg / Havneholmen Atrium Havneholmen Köpenhamn Havneholmen Tower Havneholmen Köpenhamn Stöberigade Stöberigade Köpenhamn Peblingehus Nansensgade 19 Köpenhamn / Kay Fiskars Plads 9 Kay Fiskers Plads 9 Köpenhamn Kay Fiskars Plads 11 Kay Fiskers Plads 11 Köpenhamn Kalvebod Brygge Kalvebod Brygge Köpenhamn Kalvebod Brygge 43 Kalvebod Brygge 43 Köpenhamn Kalvebod Brygge 45 Kalvebod Brygge 45 Köpenhamn Abildager 26 Abildager 26 Brøndby Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark 150 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

153 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 60 Vibeholms Allé 15 Vibeholms Allé 15 Brøndby / Park Allé 373 Park Allé 373 Brøndby B 58 Hovedvejen 1-7 Hovedvejen 1-7 Glostrup Generatorvej 6-8 Generatorvej 6-8/Dynamovej 11 Söborg B 123 Roholmsvej Roholmsvej 19-21/Stensmosevej 15 Albertslund / Roskildevej 22 Roskildevej 22 Albertslund / Marielundvej 10 Marielundvej 10 Herlev Transformervej Transformervej Herlev / Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 62 Benkammen 6 Skogholmsgatan 5 Malmö B 63 Bjurö 12 Flintränneg. 21/Bjurög. Malmö < / T 66 Dubbelknappen 17 Risyxegatan 6 Malmö B 67 Finngrundet 1 Blidögatan 30 Malmö T 69 Gulsippan 1 Källvattengatan 5 Malmö B 72 Holkyxan 5 Bronsyxegatan 11 Malmö < / T 73 Kalkgrundet 5 Borrgatan 15/Koksg 1-3/Väderög.2 Malmö < / T 76 Långdansen 1 Sångleksgatan 9 Malmö < Revolversvarven 9 Jägershillgatan 16 Malmö T 114 Revolversvarven 10 Jägershillgatan 14 Malmö Ringspännet 1 Kantyxeg. 5/Knackstensgatan 1 Malmö Tistlarna 9 Styrsögatan 4/Väderög./Kocksg. Malmö B 86 Akvamarinen 1 Diabasgatan 1 Helsingborg Bergakungen 1 Måndagsgatan 6 Helsingborg < Dolken 4 Mörsaregatan 16 Helsingborg / Grusbacken 2 Makadamgatan 15 Helsingborg Grusbädden 2 Mogatan 2-6 Helsingborg < Grusbädden 3 Makadamgatan 16 Helsingborg / Grusplanen 3 Makadamgatan Helsingborg Hyveljärnet 3 Lastgatan 9 Helsingborg < Kniven 7 Florettgatan 9 Helsingborg Kulan 3 Garnisonsgatan 5 Helsingborg / Kulan 3:2 Garnisionsgatan 5 Helsingborg Mimer 12 S Tvärgången 3 Helsingborg < B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg < / Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg B 6 Lerstenen 1 Kalkstensvägen 12 Lund / Lerstenen 2 Kalkstensvägen 14 Lund Råbyholm 5 Landerigränden 2-4/Borgs väg 9 Lund Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup B Summa lager/logistik PROJEKT 71 Hamnen 22:27 Mercurigatan 3 Malmö < / T 2 Hamnen 22:28 Carlsgatan 16 Malmö T 4 Hamnen 22:31 Carlsgatan 22 Malmö B/T 116 Hyllie 4:2 (del av) Hyllie Boulevard Malmö Rudebok 2 Rudeboksvägen 3 Lund / Summa projekt OBEBYGGD MARK 109 Moränen 1 & 2 Borrgatan 1 Malmö < B 112 Höjdpunkten 2 Östra Torn 27:2 Lund B Summa obebyggd mark Summa Region Öresund CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

154 152 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017 Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

155 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd i Region Öresund Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Köpenhamn ,9% Helsingborg ,9% Malmö ,3% Lund ,3% Summa kontor/butik ,7% Lager/logistik Köpenhamn ,7% Helsingborg ,9% Malmö ,2% Lund ,7% Summa lager/logistik ,6% Summa ,8% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 2 Totalt Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 85,8% 87,5% 85,4% 85,3% 85,0% 84,5% 85,2% 86,6% 86,5% 88,1% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

156 Region Väst KONTOR/BUTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 1 Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommen 4A-B Göteborg Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg < Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg < / Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Göteborg < Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg < / Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg < / Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg < / Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg < Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg < Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 Göteborg / Krokslätt 154:8 Mölndalsvägen 77 Göteborg B 222 Krokslätt 20:6 Mölndalsvägen 81 Göteborg Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg < / Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg / B 225 Majorna 720:19 Banehagsliden Göteborg Masthugget 3:6 Linnégatan 5 Göteborg < / Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg < Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg / Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg < Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg B 21 Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg < / T/B 22 Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3 Göteborg < / Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg < B 25 Backa 27:43 Backa Bergögata 5-7 Göteborg Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 Göteborg / B 27 Kärra 28:19 Transportgatan 33 Göteborg Lindholmen 28:1 Theres Svenssons gata 11 Göteborg Lindholmen 28:3 Theres Svenssons Gata 9 Göteborg Lindholmen 28:4 Theres Svenssons Gata 7 Göteborg Lindholmen 30:5 Lindholmspiren 7 Göteborg Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 Göteborg / Lundbyvassen 8:3 Lindholmsallén 2 Göteborg Rambergsstaden Herkulesgatan 68 Göteborg < : Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 Göteborg / Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg Göteborg / Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg < B 36 Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg T/B 38 Högsbo 8:8 Beatrice Lesslies Gata 14 Göteborg / Högsbo 13:3 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg < T 40 Högsbo 17:7 E A Rosengrens Gata 31 Göteborg Högsbo 20:22 F O Petterssons Gata Göteborg Högsbo 24:12 August Barks Gata 23 Göteborg / Högsbo 27:7 August Barks Gata 6 A-B Göteborg Högsbo 36:6 Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg Kobbegården 6:362 Stora Åvägen 19 A-B, 21 Göteborg < Kobbegården 6:726 Datavägen 14 B Göteborg < Anisen 1 Johannefredsgatan 1 Mölndal Anisen 3 Johannefredsgatan 3 Mölndal Berguven 1 Möbelgatan 4 Mölndal B 139 Generatorn 1 Aminogatan 26 Mölndal Generatorn 5 Aminogatan 16 Mölndal < Riskullaverket 2 Aminogatan 25 Mölndal < Törnrosen 3 Flöjelbergsgatan 10 Mölndal Apollo 5 Österlånggatan 5 Borås < / Cedern 9,12,15,16 Ramnåsg 1/Göteborgsv 6 Borås / Katrinedal 14 Katrinedalsgatan 22 Borås < Midas 14 Västerlånggatan 17 Borås < Narcissus 5 L. Brog. 15/St. Brog. 16 Borås < Nestor 2 Lilla Brogatan Borås < / Nestor 3 Stora Brogatan 24 Borås CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

157 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

158 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 51 Grävlingen 5 Skaraborgsvägen 21 Borås / Katrinedal 2 Åsboholmsvägen 12 Borås Katrinehill 8 Åsboholmsvägen 16 Borås / Laxöringen 1 Tullkammaregatan 1 Borås / Näckrosen 3 Katrinedalsgatan 1 Borås Solsten 1:172 Designvägen 2 Härryda < Solsten 1:118 Designvägen 1 Härryda Fanan 26 Kristian IV:s väg 1 Halmstad Fanan 30 Kristian IV:s väg 3 Halmstad Fanan 43 Linjegatan 6 Halmstad Fanan 47 Linjegatan 3 Halmstad Fanan 49 Linjegatan 8-10 Halmstad Fanan 51 Linjegatan 5-7 Halmstad Flaggan 1 Laholmsvägen 84 Halmstad / Karossen 3 Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad / Kartongen 3 Spikgatan 7 Halmstad / Filaren 1 Sveagatan 10 Alingsås < / Bolsheden 1:4 Kungsporten 1-7 Kungsbacka Hede 3:125 Sättarevägen 3 Kungsbacka < Kungsbacka 4:46 Lilla Verkstadsgatan 8 Kungsbacka < B 76 Varla 2:380 Energigatan 11 Kungsbacka < Varla 2:416 Kungsparksvägen 2 Kungsbacka B 79 Vägmästaren 5 Syréngatan 1 Kungsbacka B Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 80 Arendal 1:13 Styckegodsgatan 4 Göteborg Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg Arendal 764:130 Oljevägen Göteborg Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg / Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg < B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg < Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg B Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark 156 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

159 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 91 Backa 97:11 Exportgatan Göteborg Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg / T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg < T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg < Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg / B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg Göteborg < Kärra 28:10 A Transportgatan 45 Göteborg Kärra 28:10 B Transportgatan Göteborg B 220 Kärra 28:10 C Transportgatan Göteborg B 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg < Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg Kärra 73:3 Tagenevägen 15 B Göteborg B 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg Kärra 78:12 Trankärrsgatan 9-11 Göteborg / Kärra 80:6 Trankärrsg 16/Tagenev 45 Göteborg / Kärra 80:7 Trankärrsgatan 14 Göteborg < T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata Göteborg B 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg < T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan Göteborg < T 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg < / T 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg < Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg / Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata Göteborg < / Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg / Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg < / Högsbo 36:1 Norra Långebergsgatan 8 Göteborg / Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9 Göteborg < Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg < Högsbo 40:1 Gustaf Werners Gata 2 Göteborg / B 125 Högsbo 40:2 Gustaf Werners Gata 4 Göteborg Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsväg 16 Göteborg / Kobbegården 209:1 Askims Verkstadsväg 15 Göteborg / B 128 Kobbegården 6:180 Datavägen 20 Göteborg < Kobbegården 6:360 Datavägen 31 Göteborg Kobbegården 6:7 Ekonomivägen 11 Göteborg / B 131 Rud 51:21 Klangfärgsgatan 2 C Göteborg / T 132 Tynnered 1:10 Kontrabasgatan 12 Göteborg < T/B 134 Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg T 135 Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg T 136 Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg T 218 Gasklockan 2 Argongatan 32 Mölndal B 138 Gaslyktan 11 Argongatan Mölndal B 139 Generatorn 1 Aminogatan 30 Mölndal / B 140 Generatorn 2 Aminogatan Mölndal < Heliumgasen 11 Kryptongatan 5 B Mölndal B 215 Hökegården 1 Kärragatan 2 Mölndal B 142 Kryddpepparn 3 Östergårdsgatan 8 Mölndal < B 143 Kusken 3 Idrottsvägen 10 Mölndal Skinntickan 1 Ålegårdgatan 5 Mölndal < Syrgasen 8 Kryptongatan 14 Mölndal < B 147 Tjärblomman 2 Flöjelbergsgatan 3 A Mölndal B 148 Tjärblomman 3 Sallarängsgatan 3 Mölndal Tulpanen 1 Bergfotsgatan 5 Mölndal Tusenskönan 2 Flöjelbergsgatan 6 Mölndal Tusenskönan 4 Bergfotsgatan 3 Mölndal B 153 Vallmon 2 Flöjelbergsgatan 13 Mölndal < Vallmon 3 Flöjelbergsgatan 11 Mölndal < Vallmon 6 Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal < CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

160 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 156 Vallmon 7 Flöjelbergsgatan 7 A Mölndal Hede 3:12 Faktorvägen 1 Kungsbacka B 159 Hede 3:131 Tryckarevägen 8 Kungsbacka < B 160 Kungsbacka 4:47 L. Verkstadsgatan 2-6/Verkstadsgatan Kungsbacka < / Varla 2:388 Energigatan 21 Kungsbacka < / Varla 2:415 Borgås Gårdsväg 15 Kungsbacka Varla 3:22 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka B 164 Hinden 2 Sagagatan 17 Borås < B 165 Kilsund 3 Evedalsgatan 5 Borås < Lagern 8 Hållingsgatan 15 Borås < / B 167 Silverpoppeln 31 Ålandsgatan 6 Borås / Snödroppen 8 Elinsdalsg 9,13-15/Södra Korsg 11 Borås / B 169 Trucken 5 Viaredsvägen 14 Borås / B 72 Ekholma 7 Hultagatan Borås Gjutaren 10 Norrby Långgata 18 Borås Milen 7 Solvarvsgatan 4 Borås Muttern 2 Verkstadsgatan 12 Borås / Muttern 3 Verkstadsgatan 14 Borås / Niten 6 Verkstadsgatan 4 Borås Raklinjen 2 Källbäcksrydsgatan 6 Borås Rotorn 3 Maskingatan 4 Borås / Uranus 16 Byggaregatan 18 Borås / Gjutaren 26 Metallgatan 2-4 Alingsås < / B 172 Konfektasken 15 Kolavägen 2/Sidenvägen 7 Alingsås < / B 173 Stallet 3 Tomasgårdsvägen 19 Alingsås Hede 2:11 Hedeforsvägen 6 Lerum / Berg 1:76 Åkerivägen 7 Lerum B 213 Fanan 39 Pilefeltsgatan 71 Halmstad Fogden 4 Laholmsvägen 84 Halmstad / B 177 Fyllinge 20:409 Sadelvägen 5 Halmstad B 192 Solsten 1:173 Designvägen 5 Härryda Summa lager/logistik PROJEKT 24 Arendal 764:394 Sydatlanten Göteborg T 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg / B 199 Högsbo 20:11 F O Petterssons Gata 9 Göteborg B 13 Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 Göteborg B 2 Kålsered 1:108 Sörredsvägen 113 Göteborg Kärra 78:8 Trankärrsgatan 3B Göteborg / B 206 Sörred 7:23 Sörredsvägen Göteborg B 66 Valsen 2 Svingelvägen 2 Halmstad / B 221 Balltorp 1:124 Aminogatan 17 Mölndal B 139 Generatorn 1 Aminogatan 24 Mölndal Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal < Sesamfröet 2 Aminogatan 27 Mölndal Bulten 6 Bultgatan 1 Alingsås / B Summa projekt OBEBYGGD MARK 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan Göteborg B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg < B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg < B 224 Kålsered 1:108 (del av) Sörredsvägen Göteborg 2017 A Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka < Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås < B 216 Trucken 6 Viaredsvägen 14 Borås B 171 Gjutaren 27 Metallgatan 2-4 Alingsås < Fanborgen 3 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad Fanborgen 4 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad Summa obebyggd mark Summa Region Väst CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

161 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark Castellums fastighetsbestånd i Region Väst Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg ,9% Hisingen ,4% Halmstad ,0% Högsbo, Sisjön ,4% Borås ,0% Övriga orter ,8% Summa kontor/butik ,8% Lager/logistik Hisingen ,5% Mölndal ,6% Högsbo, Sisjön ,2% Kungsbacka ,2% Borås ,9% Övriga orter ,9% Summa lager/logistik ,8% Summa ,6% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 12 Totalt Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6% 92,3% 92,4% 91,6% 94,1% 93,4% 95,4% 94,1% 94,0% 92,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

162 Region Mitt KONTOR/BUTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 2 Boländerna 8:6 Knivstagatan 6 Uppsala Boländerna 8:11 Bergsbrunnagatan 15 / Björkgatan 61 Uppsala / Knivstagatan Boländerna 9:1 Märstagatan2 / Knivstagatan 1 Uppsala / Boländerna 11:5 Märstagatan 7 / Björkgatan 67B / Uppsala B Säbygatan 10 6 Boländerna 28:3 Stångjärnsgatan 10 Uppsala B 8 Boländerna 28:4 A Stångjärnsgatan 8B Uppsala B 7 Boländerna 28:4 B Verkstadsgatan 11 Uppsala Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala B 11 Boländerna 36:2 Danmarksgatan 20 Uppsala Dragarbrunn 16:2 Dragarbrunns Torg 2-6/Klostergatan Uppsala Dragarbrunn 20:2 Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala Dragarbrunn 20:4 Dragarbrunnsg 34-36C / Vaksalag / S:t Persg Uppsala / Kungsängen 35:3 Kungsgatan 76 / Vimpelgatan 5 Uppsala Kvarngärdet 64:3 Sportfältsvägen 3 Uppsala Årsta 36:2 Möllersvärdsgatan 12 Uppsala < / Årsta 67:1 Stålgatan 8-12 Uppsala < Årsta 72:3 Svederusgatan 1-3 Uppsala Årsta 74:1 Fyrislundsgatan 68 Uppsala Årsta 74:3 Axel Johanssons Gata 6 Uppsala < B 25 Årsta 78:1 Fyrislundsgatan 73 / Uppsala Sylveniusgatan 2 26 Basen 10 Fridhemsgatan 2-4 Örebro < / Borgaren 1 Fabriksgatan 1 A Örebro / Bromsgården 1 Drottninggatan 11 Örebro Tågmästaren 27, Fabriksgatan 47 Örebro Drottningparken 124 Gillet 22 Olaigatan 15 Örebro Hållstugan 28 Kungsgatan 3 Örebro Inköparen 1 Rörvägen 1 Örebro Järnmalmen 1 Osmundgatan 10 Örebro / B 30 Konstruktören 11 Söderleden 14 Örebro < Kontrollanten 9 Åbyvägen 3 Örebro Lagerchefen 3 Aspholmsvägen 3 Örebro / B 33 Lantmannen 7 Boställsvägen 10 Örebro < Litografen 1 & 2 Adolfsbergsvägen 4 Örebro Motormannen 1 Radiatorvägen 1 Örebro < Prästgården 12 Drottninggatan Örebro Virkeshandlaren 10, Radiatorvägen 17 Örebro Röda rummet 36 Rörläggaren 1 Aspholmsvägen 4 Örebro < / B 37 Rörmokaren 1 Elementvägen Örebro < / Rörmokaren 5 Elementvägen 1 Örebro < Stinsen 18 Fabriksgatan Örebro / B 41 Svetsaren 4 Elementvägen 12 Örebro < / Svetsaren 5 Elementvägen 14 Örebro < / Svetsaren 6 Radiatorvägen 14 Örebro Svetsaren 7 Elementvägen 16 Örebro < / Svetsaren 8 Elementvägen 4 Örebro < Svänghjulet 1 Stubbengatan 2 Örebro B 47 Telemontören 1 Nastagatan 2 Örebro B 48 Tryckeriet 2 Stortorget 8 Örebro / Tågmästaren 25 Fabriksgatan 54 Örebro B 51 Virkeshandlaren 7 Radiatorvägen 11 Örebro < / Virkeshandlaren 10 Radiatorvägen Örebro Ånsta 20:117 Aspholmsvägen 9 Örebro Ölstånkan 11 Järntorgsgatan 1 Örebro / Ölstånkan 14 Olaigatan 2 Örebro Ölstånkan 15 Olaigatan 4 Örebro / CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

163 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 29 Bodarna 8 Drottninggatan 12 Örebro / B 50 Gasverket 2 Storgatan 28, 30,Järnvg. 3, 5,Slottsg Örebro Hållstugan 8 Stortorget 11, Kungsgatan 5 Örebro Lantmäteriet 2 / Porten 1 Järnvägsgatan 1-3, Klostergatan 36,37 Örebro / Repslagaren 24 Stortorget 20-22,Trädgårdsg Örebro Nyg Tullen 8 Klostergatan 23,Fredsgatan 2-4 Örebro / Blästerugnen 2 Kokillgatan 7 Västerås T 58 Dagsländan 11 Jonasborgsvägen 26 Västerås T 59 Degeln 1 Kokillgatan 1-3 Västerås T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås < Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås < Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås B 64 Gjutjärnet 7 Gjutjärnsgatan 5 Västerås < Hjulsmeden 1 Gjutjärnsgatan 8 Västerås < Jordlinan 2 Stenbygatan 6 Västerås < B 67 Kokillen 1 Kokillgatan 2 Västerås T 68 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås B 127 Verkstaden 15 Legeringsgatan 2 Västerås / B 76 Verkstaden 21 Kopparlunden Västerås / Kraftfältet 5 Omformargatan 2 Västerås Köpmannen 1 Kranbyggargatan 1 Västerås < Köpmannen 3 Kranbyggargatan 3 Västerås < T 72 Ringborren 8 & 16 Tallmätargatan 1 Västerås < / Tunbytorp 1 Strömledningsgatan 1 Västerås B 74 Tunbytorp 7 Strömledningsgatan 3 Västerås T 75 Tunbytorp 19 Tunbytorpsgatan 2 A Västerås Vikingatiden 9 Brandthovdagatan 17 A Västerås Atollen 3 Lantmätargränd Jönköping Algen 1 Lantmätargränd 42 Jönköping Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping B Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

164 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 136 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping < / Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping < / Vakten 11 Batterigatan 2 Jönköping Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping < / Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping < Vilan 7 Huskvarnavägen Jönköping / Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping < B 144 Visionen 3 A Bataljonsgatan Jönköping Visionen 3 C Bataljonsgatan 10 Jönköping B 147 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping / Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping Ansvaret 1 Hoppets Torg 4/Södra Strandgatan 3Jönköping Blixten 6 Östra Storgatan 67 Jönköping Götaland 5 Hamng 4, 15, Vallg 3-5, 7-9, 4-10, Jönköping Brunnsg 1,2 198 Hoven 1 Västra Storgatan 16 Jönköping Jordgubben 1 Skolgatan 25B Jönköping Öriket 2 Herkulesvägen 2/Klubbhusgatan Jönköping Banken 8 Borgmästaregatan 1 Linköping Boklådan 7 Borgmästaregatan 4 Linköping Borgmästaren 11 Badhusgatan 2 Linköping Borgmästaren 2 Ågatan 27 Linköping Decimalen 17 Storgatan 24 Linköping Druvan 22 Storgatan 6-16 Linköping Idéflödet 1 Teknikringen 20 Linköping Idékretsen 4 Teknikringen 9 Linköping Gården 15 Gillbergagatan Linköping Idémannen 1 Teknikringen 16 Linköping B 170 Idémannen 2, Teknikringen 7 Linköping Collegium 171 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1 Linköping / Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark 162 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

165 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 172 Idémannen 2, Teknikringen 1 A-F Linköping / Teknikringen 173 Idémannen 2, Vita Universitetsvägen 14 Linköping B Huset 174 Jägmästaren 1 Djurgården Linköping Magnetjärnet 6 Finnögatan 5 C Linköping B 178 Beryllen 1 Urbergsgatan 90 Norrköping Diket 7 Drottninggatan 64 Norrköping Gamla Bron 13 Västgötegatan Norrköping Gamla Rådstugan 3 Gamla Torget 3 Norrköping Knäppingsborg 7+8 Gamla Rådstugugatan 30 Norrköping Korpen 20 Repslagaregatan 15 Norrköping Kvarnen 5 Västgötegatan 13 Norrköping Markattan 11 Drottninggatan 32 Norrköping Motorn 12 Lindövägen 5A Norrköping Spetsen 10 Kungsgatan Norrköping Sprutan 6 Skomakaregatan 6-12 Norrköping Pilgrimen 5 Södra Järnvägsgatan 4 Växjö Gripen 11 Linnegatan 23,27, Norra Esplanaden Växjö , Nygatan Magnus Smek 6 Kungsgatan 1 A + B Växjö / Tullen 18 Storgatan 26 Växjö B 193 Unaman 9 Kungsgatan 5 Växjö / Växjö 10:54 Honnörsg 2-6, 7, 12F, 21, 16, 24-26, Kasernv 16 m fl Växjö B Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 78 Boländerna 12:1 Danmarksgatan Uppsala Boländerna 11:2 o 11:3 Märstagatan 3-5, Säbygatan 6-8 Uppsala B 79 Husbyborg 1:83 Gamla Börjevägen 4-12 Uppsala / B 20 Årsta 36:7 Hanselligatan 6 Uppsala Årsta 38:1 Möllersvärdsgatan 5 Uppsala < B 81 Barkborren 3 Barkborregatan 3 Västerås < / T Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

166 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 82 Elkraften 4 Tunbytorpsgatan 16 Västerås T 83 Elkraften 6 Elledningsgatan 4 Västerås T 84 Elkraften 7 Energigatan 3 A Västerås T 85 Elledningen 1 Tunbytorpsgatan 29 Västerås T 204 Elledningen 3 Tunbytorpsgatan Västerås B 86 Friledningen 8 Tunbytorpsgatan 6 Västerås T 87 Friledningen 9 Tunbytorpsgatan 8 Västerås Fältmätaren 29 Fältmätargatan 9 Västerås T 118 Högspänningen 1 Lågspänningsgatan 8 Västerås B 89 Järnåldern 6 Brandthovdagatan 11 Västerås T Krista 1 Saltängsvägen 59 Västerås Köpmannen 8 Lundby Gårdsgata 4 Västerås Ledningstråden 1 Tunbytorpsgatan 1-3 Västerås T 94 Lufthammaren 1 Ånghammargatan 2-4 Västerås T 96 Tunbytorp 8 Friledningsgatan 3 A Västerås Tunbytorp 10 Tunbytorpsgatan 4 A Västerås Voltmätaren 3 Lågspänningsgatan 7 Västerås Ånghammaren 2 Ånghammargatan 1-9 Västerås / T 100 Bleckslagaren 1 Handelsgatan 9 Örebro Bleckslagaren 6 Handelsgatan 1 Örebro B 128 Bleckslagaren 7 Vattenverksgatan 2 Örebro B 102 Bleckslagaren 8 Vattenverksgatan 8 Örebro / B 103 Chauffören 2 Stuvargatan 3 Örebro Chauffören 3 Pikullagatan 9 Örebro Distributören 7 Krangatan 11 Örebro Däcket 1 Dialoggatan 14 Örebro Elektrikern 3 Vattenverksgatan 3 Örebro Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro B 109 Grosshandlaren 2 Nastagatan 6-8 Örebro B Gällersta-Gryt 4:9 Gällerstavägen Örebro < Konstruktören 9 Söderleden 10 Örebro Konstruktören 10 Söderleden 12 Örebro < Kontrollanten 12 Skomaskinsgatan 6 Örebro Speditören 8 Transportgatan 5 Örebro B 115 Rörläggaren 2 Aspholmsvägen 6 Örebro Ånsta 20:148 Berglunda 208 Örebro / B Flahult 21:3 Momarken 42 Jönköping B Flahult 21:5 Betavägen 17 Jönköping / B 152 Ättehögen 18 Fordonsvägen 8 Jönköping Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark 164 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

167 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 154 Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping / Källemo 1 Källemogatan 12 Vaggeryd < / B Yggen 1 Krokvägen 1 Vaggeryd < / Summa lager/logistik PROJEKT Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala < B 1 Boländerna 5:12 Fålhagsleden 51, Uppsala / B 120 Dragarbrunn 21:1 S:t Persgatan 21 / Kungsgatan Uppsala / Vaksalagatan Söderhällby 2:1 Östra Fyrislund Uppsala 2016 B 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås B 95 Tunbytorp 2 Tunbytorpsgatan 4 Västerås B 130 Litografen 1 & 2, Adolfsbergsvägen 4 Örebro B Projekt 121 Olaus Petri 3:244 Östra Bangatan Örebro Vargön 4 Vasavägen 5 Jönköping Visionen 3 B Bataljonsgatan 10 Jönköping / Visionen 4 Bataljonsgatan 10 Jönköping Visionen 6 Bataljonsgatan Jönköping Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping B 155 Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping B 165 Giggen 2 Gillbergagatan 24 Linköping B 174 Jägmästaren 1B Djurgården Linköping Proppen 2 Malmgatan 16 Norrköping Spiran 12 Drottninggatan Norrköping Summa projekt Summa Region Mitt Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

168 166 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017 Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

169 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd i Region Mitt Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Örebro ,0% Jönköping ,0% Uppsala ,7% Västerås ,0% Linköping ,9% Norrköping ,8% Växjö ,7% Summa kontor/butik ,6% Lager/logistik Örebro ,5% Jönköping ,4% Uppsala ,6% Västerås ,8% Vaggeryd ,5% Summa lager/logistik ,6% Summa ,9% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,9% 92,2% 93,7% 89,3% 86,8% 88,4% 88,4% 88,0% 90,0% 90,8% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

170 Region Stockholm KONTOR/BUTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 2 Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm Betongblandaren 10 Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10 Stockholm / Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 A-D Stockholm Betongblandaren 13 Adolfbergsv 15, 23-31/Archimedesv 5-11 Stockholm < Domnarvet 18 Fagerstagatan Stockholm T 7 Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm T 27 Domnarvet 39 Gunnebogatan Stockholm < T 8 Fredsfors 14 Karlsbodavägen 22-24, Stockholm < Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm / B/T 10 Vallonsmidet 8 Gårdsfogdev 1-7/Karlsbodav Stockholm < / Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm < T 19 Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm < T 22 Tjurhornet 15 Lindetorpsv 7-9, 11, 17 m fl Stockholm < Hornsberg 10 Lindhagensgatan 133 Stockholm Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm < / B 24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen Stockholm < / B/T 25 Getholmen 1 Ekholmsvägen Stockholm T 15 Marievik 27 Årstaängsvägen 17 Stockholm B 16 Marievik 30 Årstaängsvägen Stockholm Rosteriet 5 Lövholmsv. 9, Trekantsv. 9 Stockholm T 117 Isotopen 1 Torsplan 2 Stockholm Klassföreståndaren 3 Torsgatan 11,13, Lilla Bantorget 15 Stockholm Läkaren 10 Torsgatan 12-14, Kammakarg 74, Stockholm Dalag Bangården 4 Huvudstagatan 5 Solna Stora Frösunda 3 Frösundaleden 2A-B Solna Gräslöken 1 Anderstorpsvägen Solna Yrket 4 Smidesvägen Solna / B 29 Råsten 4 Råstensg 1/Stureg Sundbyberg / Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna Ekstubben 21 & 23 Djupdalsvägen 10-22, Sollentuna Ekstubben 25 Djupdalsvägen Sollentuna / Altartorpet 22 Jägerhorns Väg 6 Huddinge T 38 Altartorpet 23 Jägerhorns Väg 8 Huddinge T 39 Arrendatorn 15 Jägerhorns Väg 3-5 Huddinge Arrendatorn 16 Jägerhorns Väg 1/Ga Södertäljev Huddinge < Myren 9 Smista Allé Huddinge Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge Spejaren 3 Smista Allé 13 Huddinge Spejaren 5 Smista Allé 19 Huddinge Varpen 8 Smista Allé 36 Huddinge Varpen 10 Smista Allé 30 Huddinge Varpen 11 Smista Allé 34 Huddinge Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge Visiret 2 D Smista Allé 44 Huddinge Visiret 2 F Smista Allé 46 Huddinge Visiret 3 A Smista Allé 40 Huddinge Visiret 3 B Smista Allé Huddinge Visiret 4 Smista Allé 48 Huddinge Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla < / Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < B Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 56 Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm T 57 Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm T 58 Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm T 60 Sandhagen 6 Slakthusgatan 9/Rökerigatan 18 Stockholm T 61 Domnarvet 4 Domnarvsgatan Stockholm < T 62 Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm < T 63 Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm T 64 Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm B 65 Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm T 66 Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm T 168 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

171 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

172 67 Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm < Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm < Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm T 70 Lagerhallen 2 Brunnbyvägen 2-4/Partihandlarvägen Stockholm T Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm T 72 Torngluggen 1 Bällstavägen 159/Tornväktargränd 1-9Stockholm < / T 73 Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm < T 74 Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm / T 108 Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna < Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsvägen Sigtuna Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 8-16 Sigtuna / Rosersberg 11:94 Skansvägen 25/Metallvägen 39 Sigtuna Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla < Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla < / Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla < Veddesta 2:49 Girov 11 Järfälla T 89 Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav Järfälla < B 90 Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla T 91 Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla / Elektronen 1 Hovslagarevägen Sollentuna / Elektronen 4 Hovslagarevägen 37 Sollentuna / Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge Dumpern 7 Speditionsvägen 36 Huddinge Kranbilen 2 Lyftkransvägen 11 Huddinge Palissaden 4 Smista Allé 28 Huddinge Slipstenen 1 Fräsarv. 19/Slipstensv. 4-8 Huddinge Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-Väsby T 94 Hantverkaren 2 Hantverkarv 9/Segersbyv 10 Botkyrka < / Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka < Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka < Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21, 23 Botkyrka < / Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka Summa lager/logistik PROJEKT 1 Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm B 118 Sabbatsberg 24 Torsgatan 26 Stockholm B 17 Spejaren 4 Smista Allé Huddinge Varpen 11, Projekt Smista Allé 36 Huddinge Rosersberg 11:130 Metallvägen Sigtuna Summa projekt OBEBYGGD MARK 104 Smista Park Smista Allé Huddinge Kungsängen-Tibble 1:648 Mätarvägen Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm < B 36 Vallonsmidet 11 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < B 119 Kungsängen-Tibble 1:647 Mätarvägen 9 Upplands-Bro 2017 Upplands-Bro Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm Örnäs 1:17 Upplands-Bro B Summa obebyggd mark Summa Region Stockholm CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

173 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd i Region Stockholm Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centralt ,7% Syd ,4% Norr ,3% Summa kontor/butik ,7% Lager/logistik Centralt ,4% Syd ,5% Norr ,1% Summa lager/logistik ,2% Summa ,9% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 6 Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,9% 92,8% 90,5% 85,4% 83,1% 82,8% 82,2% 82,8% 84,8% 84,0% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Syd 20% Norr 14% Centralt 66% CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

174 Region Norr KONTOR/BUTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Anm 29 Borgaren 3 Södra Järnvägsgatan 35, Sundsvall / B 3 Byggmästaren 2 Landsvägsallen 4 Sundsvall / Guldsmeden 15 Storgatan 50 Sundsvall / Hercules 2, 8, 9 Rådhusg 3, Trädgårdsg 4,Rådhusg 5, Sundsvall / Tullg Hovrätten 2 Storg 37-39, Norra Tjärng 2, Södra Sundsvall / Tjärng 2 7 Idrottsparken 2, 3 Universitetsallén 2-8 Sundsvall Järnvägsstationen 2 Stuvarvägen 21 Sundsvall Måsen 14 Västra Långgatan 42, 45, Södra Sundsvall / Järnvägsgatan Neptunus 5 Kyrkogatan 3 Sundsvall Notvarpet 8 Skepparplatsen 1 Sundsvall / B 12 Nyttan 3, 6 Torggatan 6-8, Kyrkogatan 18, Sundsvall / Storgatan Nyttan 7 Storg 21, Thuleg 5,7, Kyrkog 20-22, Sundsvall / Thuleg 5 14 Olympen 4 Storg 22, Sjög 13, Esplanaden 5, Sundsvall / Bankg 6 15 Stadshuset 2 Kyrkogatan 19, Rådhusgatan 22 Sundsvall Stuvaren 1 Stuvarvägen 5-17 Sundsvall / Tullpaviljongen 1 Stuvarvägen 25, Stuvarvägen 27 Sundsvall / Brynäs 17:1 Södra Skeppsbron 18, Södra Sjötullsg Gävle / Kubbo 15:1 Kubbostigen 8 Gävle Kungsbäck 2:18 Kungsbäcksvägen 51 Gävle Norr 15:7 N:a Kungsg 11-13, Nyg 25, Ruddammsg 30, N:a Kanslig 14 Gävle / Norr 38:3 Kyrkog 10-12, N. Strandg 9, N. Gävle / Skeppsg 2 22 Norr 47:7 Kyrkogatan 4 Gävle B 23 Olsbacka 45:6 Lantmäterigatan 2-4, Bobergsplan 3 Gävle / Söder 17:10 Södra Centralgatan 1-3 Gävle / Söder 6:5 Borgmästarplan Gävle / Väster 26:1 Skomakargatan 1, Ruddammsgatan 2Gävle / Väster 27:1 Skomakargatan, Ruddammsgatan, Gävle / B Vågskrivargatan 28 Väster 32:3 Nygatan 3, Vågskrivargatan 5 Gävle / Summa kontor/butik OBEBYGGD MARK 1 Borgaren 6 Södra Järnvägsgatan 35, Sundsvall Brohuvudet 13, 15, 16 Storgatan 74 Sundsvall B Summa obebyggd mark Summa Region Norr Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark 172 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2017

175 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark Castellums fastighetsbestånd Region Norr Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Sundsvall ,6% Gävle ,3% Summa kontor/butik ,9% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Obebyggd mark 2 Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 93,9% 93,2% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND