Värdeutlåtande avseende fastigheten Nedra Runby 4:2 2014 04 22 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Nedra Runby 4:2 2(15) UPPDRAG Uppdragsgivare Kontoret för samhällsbyggnad genom Anne Sophie Arbegard Syfte Värderingsobjekt Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för förvärv av fastigheten. Fastigheten Nedra Runby 4:2 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april 2014. Förutsättningar För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs. Fastigheten skall värderas utifrån före nu aktuell utbyggnad av stationsområdet i Upplands Väsby, d.v.s. att man inte beaktar framtida störningar av expropriationsföretaget. Enligt gällande detaljplan för värderingsobjektet är fastigheten angiven såsom kvartersmark för annat än enskilt bebyggande eller specialområde för järnväg och marken skall således egentligen ägas av stat eller kommun. Även om en expropriation vore aktuell skall marknadsvärdet av fastigheten bedömas baserat på pågående markanvändning, vilket får anses utgöra kommersiella lokaler för restaurang och butiksändamål. Underlag Besiktning av värderingsobjektet 2014 04 01 av undertecknad tillsammans med Suleyman Messo. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). Gällande lokalhyreskontrakt samt hyresavi. Uppgifter om driftkostnader (uppvärmning). Utdrag ur detaljplan. Marknadsinformation. Kartmaterial.
Nedra Runby 4:2 3(15) BESKRIVNING Lagfaren ägare Nam Fastigheter AB (Org.nr 556713 3094) Fastighetstyp Läge Lokalhyresfastighet (restaurang och butik). Värderingsobjektet är beläget i centrala Väsby invid stationsområdet i. Gatuadressen är Väsbyvägen 1 A C i Upplands Väsby. Näromgivningen utgörs av järnvägsområde, flerbostadshus och kommersiella lokaler. I det direkta närområdet finns det relativt nyuppförda Messingen som bl.a. inrymmer skola och kontorsutrymmen för. Alla servicefunktioner och kollektiva kommunikationer finns inom gångavstånd. Trafikleder nås på nära avstånd såsom E4. Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av två detaljplaner. Dels av detaljplanen för Arlandabanan från 1993 02 08 där planområdet angränsar mot värderingsobjektet. Detaljplan med aktbeteckning Eds bandel 1:1, Henriksborg 1:1 m.fl. från 1978 omfattar hela fastigheten där området anges till tj område, d.v.s. specialområde järnväg. Med hänsyn till pågående markanvändning och fastighetsägande synes denna detaljplan ej genomförts fullt ut.
Nedra Runby 4:2 4(15) Servitut, samfälligheter, inteckningar etc. Uthyrningsbara areor Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen. Lokaltyp Uthyrningsbar area Antal m² % enheter Butiker 140 19 1 Restauranger 603 81 3 Summa 743 100 4 Areauppgifterna härrör från lokalhyreskontrakten samt skriftlig uppgift från fastighetsägaren avseende lokalstorleken för Restaurang China Star A. Kontrollmätning har ej utförts. Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till 1 095 kvm och utgörs av två delområden. Befintlig bebyggelse upptar den största delen av tomten. Den obebyggda delen utgörs av asfalterade och plattbelagda ytor. Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet är bebyggt med i huvudsak tre byggnader i 1,5 våningsplan. Byggnaderna är uppförda år 1895 enligt bilagt fastighetsutdrag. Ombyggnad har under senare år skett av främst Magasinet vilken syns nedan. Till byggnaderna hör även trädäck. Byggnaderna är grundlagda med platta på mark. Stommen utgörs av trä med bjälklag i trå. Fasaderna är klädda med trä. Fönstren är av isolerglastyp. Taket är täckt med tegeltakpannor.
Nedra Runby 4:2 5(15) Uppvärmningen sker med oljepanna via vattenradiatorer i två av lokalerna. Butiken och Magasinet har egen uppvärmning. Ventilationen utgörs av mekanisk till och frånluft. Byggnaden är ansluten till nät för el och VA. Byggnaden inrymmer tre restauranger samt en butikslokal. På delvis inredd rymd återfinns undercentral för ventilationssystem. Byggnadens underhållsskick bedöms vara normalgott för åldern förutom för Magasinet som bedöms ha ett klart bättre skick invändigt och utvändigt. OVK besiktningen är godkänd. Restaurang och butikslokalerna har huvudsakligen normalgod standard. Golven är belagda med plastmattor, trä samt klinker, väggarna är av trä, kakel eller målade och taken utgörs av undertak. Personallokaler finns i form av lunchrum med enkel köksutrustning i butikslokalen. Alla lokalerna har omklädningsrum med toalettrum. Planlösningen är normalgod. Underhållsskicket är normalgott för åldern och inget större underhållsbehov bedöms föreligga. HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrt Aktuell hyra Marknadsarea Area (inkl tillägg) hyra (inkl tillägg) m² m² kr/m² kr kr/m² kr Butiker 140 140 3 366 471 234 3 366 471 234 Restauranger 603 603 2 557 1 541 909 2 390 1 440 926 Genomsnitt / Summa 743 743 2 709 2 013 143 2 574 1 912 160 Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år 1 31 > 1 <= 3 år 1 12 > 3 <= 5 år 1 22 > 5 <= 10 år 1 35 > 10 år Totalt 4 100
Nedra Runby 4:2 6(15) Vakans / Hyresrisk Inga vakanser finns för närvarande. Gjorda vakansantaganden och åsättanden av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 siktig Butiker 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Restauranger 1,5 1,5 1,5 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Totalt 1,2 1,1 1,1 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på dels erfarenhetsmässiga grunder och dels föregående års faktiska utfall och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostnader som betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&U Totalt Drift & löp. UH Admin. Media Övr. Periodiskt UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Butiker 256 36 30 96 70 60 Restauranger 276 166 30 96 70 80 Genomsnitt/Summa 272 202 30 96 70 76 Två av lokalerna har tillägg för värmekostnader och därför avser ovanstående mediakostnad även delvis fastighetsägarens faktiska kostnader för uppvärmning. I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden. Fastighetsskatt Gällande taxeringsvärden samt nuvarande fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Lokaler 547 8 192 8 739 87 Summa 547 8 192 8 739 87 Värderingsobjektet är taxerat med typkod 322 (Hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad). Värdeår är 1984. Taxeringsåret är 2013. För lokaler och industri utgår fastighetsskatt uppgående till taxeringsvärdet multiplicerat med skattesatsen (f.n. 1 % för lokaler och 0,5 % för industri). Taxeringsvärdet förutsätts förändras vid de tillfällen regelverket medger detta och i linje med översiktligt bedömd fastighetsprisutveckling. Nuvarande skattesatser förutsätts gälla under hela kalkylperioden.
Nedra Runby 4:2 7(15) Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 2 547 1 892 238 Drift & underhåll 272 202 330 Fastighetsskatt 118 87 390 Driftnetto år 1 (helår) 2 157 1 602 518 Driftnetto, normaliserat 2 055 1 526 832 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp. Marknadsanalys Allmänt Den svenska ekonomin utvecklas gradvis allt bättre. Optimismen och förtroendet för svensk ekonomi har stärkts bland företag och hushåll. Arbetslösheten minskar och sysselsättningen fortsätter att öka. Men samtidigt hämmas utvecklingen i Sverige av de svårlösta problemen i omvärlden vilket får till följd att lågkonjunkturen fortsätter ytterligare några år. Nu dock med fler och tydligare positiva tecken. Riksbanken sänkte styrräntan i december 2013 med 0,25 % enheter till 0,75 %. Upplåningskostnaderna har under senare tid visat en tendens att sjunka något.
Nedra Runby 4:2 8(15) Den svenska fastighetsmarknaden kan beskrivas som tämligen stabil där såväl hyresnivåer som fastighetspriser hålls uppe eller ökar. Marknadens avkastningskrav på fastighetsinvesteringar har därmed också börjat sjunka. Detta gäller framförallt för investeringar i de större städerna och tillväxtregionerna. Värdeuppgången är inte dramatisk men trenden är relativt tydlig. Tillgången till krediter i samband med fastighetsköp har ökat vilket också varit bidragande till prisuppgången. Bankernas belåningsgrader vid utlåning på 50 65 % ser dock ut att ligga fast. Intresset för delmarknaderna utanför storstäderna och tillväxtregionerna har också ökat även om skillnaderna mellan olika marknader är stora. Bostadshyresfastigheter och samhällsfastigheter efterfrågas mest. Intresset för gröna fastigheter börjar bli mer tydligt. Aktiviteten på transaktionsmarknaden var relativt hög även under 2013. Den samlade transaktionsvolymen uppgick till strax över 100 Mdr vilket är i nivå med 2012. Bland de senaste större affärerna kan nämnas; Kungsledens köp av GE Capital Real Estates svenska fastigheter för ca 5,5 Mdr. Amerikanska Starwood Capitals köp av några av KF:s större handelsfastigheter, bland annat Bromma Blocks och Tuna Park, för sammanlagt 3,9 Mkr. AMF:s köp av kvarteret Jericho i Stockholm av Allianz för 1,6 Mdr. Catenas köp av Brinovas logistikfastigheter för ca 3,8 Mdr. Balders köp av Bovista Invests bostadsportfölj omfattande 4 300 lägenheter för ca 2 Mdr. Noterbart är även att fastighetsbolaget Platzer Fastigheter AB noterats på Nasdaq OMX börsen. Hyresmarknaden Butikshyresnivåerna runt om i landet har under en tid generellt sett varit stillastående eller till och med sjunkande. Anledningen är främst den omfattande expansion som skett av butikslokaler och då särskilt i externa handelsområden. Detaljhandelns försäljningsvolym har dock varit ökande under en längre period och väntas fortsätta öka under 2014.
Nedra Runby 4:2 9(15) Ortspris Förvärv av fastigheter i motsvarande lägen och med motsvarande ändamål är få till antalet och Forum har endast kännedom om ett förvärv nämligen av fastigheten Särsta 27:6 i Knivsta kommun. Stationshuset invid järnvägsspåren som inrymmer bostäder och lokaler försåldes för 800 tkr under oktober 2009 motsvarande 3300 kr/kvm. Med hänsyn till det antalet få förvärv har Forum tagit fram ett ortsprismaterial avseende mindre lokalfastigheter i Stockholms län. Materialet inrymmer typkoden 322, d.v.s. motsvarande värderingsobjektet vilket utgör hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad. Ortpriserna avser enheter med lokalarea på mellan 200 1500 kvm. Köp i klart sämre lägen har gallrats bort. Följande ortsprismaterial framkom från och med början av 2010 till dagens datum: Kommun Fastbet Adress Typkod Datum (Tkr) Kr/kvm K/T LOA Byggår Värdeår Köpare Norrtälje Utanbro 1:26 Uppgift saknas 322 jan 10 5 800 8 992 1,8 645 1 929 1 974 Karlsand,Lars Göran Norrtälje Vulkanus 7 Sjötullsgatan 5 322 okt 10 5 700 25 909 3,7 220 1 929 1 950 Avstampet Nr 3073 Ab Danderyd Bulten 2 Danderydsvägen 144 322 nov 10 9 500 11 176 2,0 850 1 750 2 005 Sagax Danderyd Ab Haninge Dalarö 2:132 Odinsvägen 2 322 sep 11 6 407 12 917 3,0 496 1 907 1 949 Nya Dalarö Bostad Ab Haninge Sandemar 4:1 Dalarövägen 190 322 okt 11 30 000 24 855 4,8 1 207 1 929 1 989 Nordin,Ingegerd Birgitta Ekerö Stenby 15:28 Adelsö Ringväg 390 322 jun 12 2 500 10 417 1,7 240 1 984 1 984 Nisse&Partners Konsultgrupp Ab 15 711 2,8 Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan ca 9 000 och 26 000 kr/kvm med ett medeltal på knappt 16 000 kr/kvm LOA. De taxerade hyrorna ligger mellan ca 850 och 1450 kr/kvm med ett medel på ca 1100 kr/kvm LOA och år. Värderingsobjektet har en klart högre lokalhyra än det taxerade snittet i ortsprismaterialet varför marknadsvärdet bedöms kunna sökas i den övre delen av värdeintervallet eller till och med över den högsta nivån. För att komplettera dessa köp företogs även en ortsprisundersökning av försålda lokalhyresfastigheter med typkod 325 inom Stockholms län och med lokalarea mellan 200 1 500 kvm. Ortspriset redovisas på nästa sida.
Nedra Runby 4:2 10(15) Följande ortspris framkom: Kommun Fastighetsbeteck. Adress Typkod Datum (Tkr) Kr/kvm K/T BOA LOA Byggår Värdeår Köpare Norrtälje Tor 21 Hantverkaregatan 18 325 jan 12 9 000 17 045 1,0 528 1996 1998 Norrtälje Kommun Haninge Vendelsö 7:111 Annebergsvägen 28 325 jan 12 3 700 18 049 2,6 205 1958 1985 Lundmark,Lars Chris ter Anders Värmdö Ösby 1:86 Skärgårdsvägen 13 325 jan 12 3 900 13 000 1,4 300 1994 Eberstein,Carl Johan Christian Sigtuna Koppardosan 2 Stora Gatan 31 325 jan 12 26 250 18 116 2,1 139 1 310 1941 1960 Erlinghundra Ab Täby Solliden 1 Hörnåkersvägen 4 325 apr 12 4 550 11 974 2,6 380 1986 1986 Salazar,Clariza Maria Norrtälje Justitia 2 Tullportsgatan 4 325 apr 12 6 200 19 077 3,0 79 246 1960 Saberi Moghadam Tehrani,Parvane Värmdö Ösby 1:72 Värmdögatan 4 325 jun 12 8 000 13 333 3,5 600 1880 2008 Bobra Södertörn 1 Ab Nynäshamn Mejseln 21 Sandtorpsvägen 10 325 jun 12 3 500 8 750 2,1 400 1990 1990 Bolagsbygget I Sthlm Ab Haninge Söderbymalm 7:32 Hantverkarvägen 31 325 jun 12 1 975 7 900 1,5 250 1988 1988 Turbinen Hantverkarvägen Ab Södertälje Luktviolen 2 Erikshällsgatan 42 325 okt 12 8 200 9 162 1,9 895 1963 1963 Handelsfastigheter Mälardalen Ab Tyresö Kumla 69:33 Vendelsövägen 43 325 okt 12 17 000 16 585 1,6 1 025 1999 1999 Handelsfastigheter Mälardalen Ab Täby Kardanen 2 Enhagsvägen 18 325 nov 12 12 200 14 438 2,3 845 1982 1982 Ristom Fastigheter Ab Stockholm Slaggteglet 1 Voltavägen 8 325 jan 13 14 200 16 512 1,7 860 1985 2009 Volta Fastighetsinvest Ab Huddinge Annelund 1 Annelundsvägen 6 325 mar 13 5 000 14 205 5,4 352 1929 1959 Alhonen,Leif Raimo Danderyd Djursholm 2:425 Gymnasievägen 1 325 apr 13 3 200 13 278 2,3 241 1987 1987 Megatrade Sweden Ab Nacka Skarpnäs 8:12 Sprängarvägen 16 325 jun 13 2 900 10 284 2,3 282 1990 1990 Castellina Ab Sollentuna Träkolet 10 Tellusvägen 9 325 jul 13 14 550 11 124 1,5 167 1 141 1944 1974 Fastighets Sollentuna Träkolet 10 Järfälla Jakobsberg 2:312 Slöjdvägen 7 325 aug 13 4 500 12 640 2,8 356 1968 1968 Rgk Fastighets Ab Järfälla Säby 3:76 Kaptensvägen 1 325 aug 13 2 600 8 254 1,3 315 1940 1940 Ralf Fastigheter Ab Upplands Bro Viby 19:66 Symmetrivägen 11 325 sep 13 7 000 17 500 1,1 400 2010 2010 Ksp Holding Ab Norrtälje Väddö Hammarby 5:67 Grisslehamnsvägen 18 325 okt 13 4 500 6 000 1,7 750 1977 1982 Friskis&Svettis If Norrtelje Stockholm Tennsoldaten 21 Nyängsvägen 29 325 okt 13 8 500 10 366 1,1 820 1930 1930 Satolo Ab Stockholm Domptören 3 Karusellplan 13 325 nov 13 7 600 10 920 1,5 696 1946 1961 Karusellplan Fastighet Ab Upplands Bro Härnevi 1:17 Härnevi Skolväg 9 325 nov 13 3 075 7 235 1,8 425 1946 1946 Ab Arapten 4874 Tyresö Kumla 136:40 Vendelsövägen 19 325 dec 13 6 000 19 868 2,0 302 1974 1996 Kopparkojan Ab Sollentuna Seglet 9 Höglundavägen 2 325 feb 14 8 300 24 058 2,5 106 239 1947 1984 Café Fleminggatan Ab 13 449 2,1 Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan ca 6 000 och 24 000 kr/kvm med ett medeltal på knappt ca 13 500 kr/kvm LOA. De taxerade hyrorna ligger mellan ca 700 och 2 450 kr/kvm med ett medel på knappt 1 200 kr/kvm LOA och år. För att ytterligare komplettera ovanstående företogs även en ortsprisundersökning av försålda fastigheter för motsvarande ändamål i Stockholms län, d.v.s. handel, dock av något större enheter. Med hänsyn till att Stockholms kommun är mest attraktivt bland alla kommuner i länet gallrades köp bort inom Stockholms kommun.
Nedra Runby 4:2 11(15) Följande ortsprismaterial framkom: Kommun Fastbet/Portfölj Objekt, område Datum Ksk (tkr) kr/kvm BOA LOA Köpare Exit Yield % Nacka Sicklaön 145:20 Nacka, Järla jan 10 50 000 14 952 3 344 Järla Marknad AB Södertälje Rinken 2 Vasahandelsplats jun 10 305 000 13 614 22 404 Areim Fond 1 6,75 Södertälje Gasellen 26 Weda Handelsplats aug 10 184 500 5 125 36 000 Weda Köpcentrum AB ~ 8 9 Sigtuna Valsta 3:29 Valsta centrum sep 10 56 000 8 000 6 753 Sigtunahem+Sigtuna kommun Sollentuna mfl Portfölj Handelsfastigheter okt 10 124 000 8 611 14 400 Corem Property Group Botkyrka mfl 12 fastigheter ICA butiker okt 10 ~2 000 000 Alecta+ICA Fastigheter 6,0 6,5 Botkyrka Yrkesskolan 6 Tumba dec 10 177 000 14 750 7 000 Kungsleden 7,4 Tyresö Uppgift saknas Tyresö centrum feb 11 750 000 26 786 28 000 ING REIM 6,2 Haninge Uppgift saknas Handen centrum apr 11 2 400 000 24 490 98 000 Konsortium Upplands Väsby Uppgift saknas Väsby centrum apr 11 2 400 000 24 490 98 000 Konsortium Huddinge Vinkeln 3 Kungens kurva aug 11 ~ 450 000 24 000 18 600 Pramerica Järfälla Kallhäll 1:29 Kallhäll centrum sep 11 36 000 7 446 705 4 130 HSB Norra Stor Stockholm 7,5 Haninge Söderby 2:60, 2:61 Uppgift saknas okt 11 55 000 3 363 16 353 Savanna Invest Botkyrka 5st fastigheter Botvidsgymnasiet dec 11 215 000 4 300 50 000 Fastighets AB Botvid Täby Besmanet 6 Handelsfastighet feb 12 139 000 26 476 5 250 Schroders 6,1 6,3 Sigtuna Märsta 1:238 Märsta feb 12 150 000 17 647 5 150 Handelsbodarna Järfälla 4 fastigheter Barkarby handelsområde maj 12 592 000 25 966 22 799 Invesco Real Estate 6 Sollentuna Städet 1 Handelsändamål jul 12 441 000 27 563 16 000 Ancore Fastigheter 6,15 Huddinge Uppgift saknas Heminredningsgalleria dec 12 2 600 000 17 931 14 970 SveaReal 6 6,25 Täby Vattenpasset 1 Handelsfastighet, Willys feb 13 250 000 19 841 12 600 NREP Nordic Retail 2 7,25 Upplands Bro 22 fastigheter ICA och Axfood mfl jun 13 230 000 6 571 35 000 Trophi Fastighets AB 6,5 7 Lidingö Uppgift saknas Lidingö centrum jun 13 771 000 28 556 27 000 Rockspring 5,5 6,0 Järfälla Veddesta 2:23 Handelsfastighet aug 13 42 000 6 885 6 100 Ingen uppgift 8 Täby Portfölj Arninge handelsplats nov 13 3 900 000 19 844 196 530 Starwood Ca pi ta l Group 6,5 7,0 Järfälla Säby 3:24 Barkarby handelsområde dec 13 170 000 25 758 6 600 Catella Scandia Cha nces 6,5 Nacka Uppgift saknas Saltsjöbaden C feb 14 160 000 15 686 10 200 NREP Värmdö Ösby 1:40 Gustavsbergs Centrum nov 13 24 000 16 890 1 421 Värmdö kommun 6,75 Sundbyberg Uppgift saknas Nybyggd Coop anl. apr 14 104 000 28 108 3 700 Nordic Real Estate Partners Medelvärde 16 600 Direktavkastningarna bedöms ligga mellan 5,5 och 9 %. De flesta förvärv ligger i handelsområden eller i etablerade handelslägen. Förvärvspriserna varierar mellan ca 3 400 till strax under 29 000 kr/kvm LOA med ett medelpris på ca 16 600 kr/kvm LOA. De högsta nivåerna avser nybyggda enheter eller enheter i bra handelslägen såsom Barkarby handelsplats, Lidingö centrum m.fl. En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i portföljform. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföljerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor.
Nedra Runby 4:2 12(15) Omdöme om värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en två byggnader vilka inrymmer tre restauranger och en butik (Pressbyrån). Restaurangerna serverar lunch och middag. Läget för motsvarande ändamål bedöms som gott i Väsby med hänsyn till dess läge invid stationen och övriga delar av centrum i Väsby. Möjligheter till parkering i det direkta närområdet är något sämre men parkeringsmöjligheter finns på angränsande lokalgator. De aktuella hyrorna bedöms vara höga och marknadshyran för Restaurang China Star bedöms vara högre än normalt och har nedjusterats till en lägre nivå. Även hyran för Magasinet har nedjusterats till efter avtalsslut. Vakansgraden är lägre än normalt och kan förväntas bli lite högre långsiktigt sett vilket har beaktats. Även om marknadshyran för en av lokalerna har nedjusterats bedöms hyresnivåerna överlag vara höga och en köpare hade sannolikt beaktat det vid ett förvärv. Forum har beaktat det vid valet av direktavkastningskrav. Byggnadens underhållskick innebär att inga omfattande underhållsåtgärder behöver vidtagas under den närmsta framtiden. Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är ett mindre fastighetsbolag. Sammantaget innebär värderingsobjektets läge att det torde vara relativt attraktivt på marknaden. Försäljningstiden bedöms vara relativt kort. Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga på nivån 7,75 8,25 % och värdet i intervallet 26 000 28 000 kr/kvm LOA.
Nedra Runby 4:2 13(15) Kassaflödesanalys Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 8,00 % Butiker 8,00 % Restauranger 8,00 % Kalkylränta på totalt kapital 10,16 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: 10 år (2014 01 01 2023 12 31) Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst och kontraktssammansättning mm. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut. Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen. Nyckeltal Marknadsvärde 20 000 000 kr Nuvärde av restvärde 8 863 209 kr Nuvärde av driftnetton 11 161 591 kr Direktavkastning, år 1 8,01 % Direktavkastning vid kalkylslut 8,00 % Värde kr/m² 26 918 kr/m² Värde/taxeringsvärde 2,29 Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag.
Nedra Runby 4:2 14(15) Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram. Nominell utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar 2 500 tkr 2 000 1 500 1 000 Effektiv hyra 500 0 Driftnetto efter investering 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 År Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen. Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 1 631 8 Vakansgrad % enheter 10 2 528 13 Drift & underhåll kr/kvm 25 235 1 Inflation % enheter 1 1 491 7 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut % enheter 1 2 076 10 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut % enheter 1 2 670 13
Nedra Runby 4:2 15(15) MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet av fastigheten Nedra Runby 4:2 i Upplands Väsby kommun bedöms, under ovan angivna förutsättningar, vid värdetidpunkten april 2014 till: Tjugo miljoner kronor [ 20.000.000 kr ] OBS! Notera värderingsförutsättningarna under Förutsättningar ovan. Stockholm 2014 04 22 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Magnus Hofström Civilingenjör Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation 3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) 4. Kartor 5. Allmänna villkor för värdeutlåtande
KASSAFLÖDESKALKYL Nedra Runby 4:2, Bilaga 1 Kalkylresultat vid värdetidpunkten april 2014 (kalkylstart 2014 01 01) Nuvärde av driftnetton Nuvärde av restvärde SUMMA 11 162 8 863 20 025 tkr tkr tkr MARKNADSVÄRDE (avrundat) 20 000 tkr Kassaflöde (Nominella belopp i tusentals kronor) ÅR 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/kvm 2014 Hyror, lokaler 2 404 1 786 1 825 1 864 1 929 2 004 2 045 2 112 2 190 2 111 2 129 Vakans/hyresrisk, lokaler 33 25 24 24 108 110 113 115 117 113 114 Mediatillägg 98 73 74 76 77 79 80 82 83 85 87 Ers. fastighetsskatt 78 58 58 62 62 62 66 66 66 69 69 Effektiv hyra 2 547 1 892 1 933 1 977 1 959 2 034 2 078 2 145 2 222 2 152 2 171 Drift & Löpande underhåll 196 146 149 152 155 158 161 164 167 171 174 Periodiskt underhåll 76 57 58 59 60 61 63 64 65 66 68 Fastighetsskatt etc 118 87 87 93 93 93 98 98 98 104 104 Kostnader 390 290 294 303 307 312 322 326 331 341 346 Driftnetto 2 157 1 603 1 640 1 673 1 652 1 723 1 757 1 819 1 892 1 811 1 825 Investeringar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftnetto efter invest. 2 157 1 603 1 640 1 673 1 652 1 723 1 757 1 819 1 892 1 811 1 825 Initialt driftnetto, helår (tkr) 1 723 Initial direktavkastning (%) 8,62 Norm. driftnetto, helår (tkr) Kalkylränta driftnetton, snitt (%) Kalkylränta restvärde (%) 1 527 10,16 10,16 Värde/area (kr/kvm) 26 918 Dir.avkastn. kalkylslut (%) 8,00 Värde/taxeringsvärde (V/T) 2,29 Restvärde kalkylslut (tkr) Värdeförändring (snitt%/år) 23 276 3,1
Nedra Runby 4:2 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Hyra (exkl tillägg) Mediatillägg Skattetillägg Hyra (inkl tillägg) (exkl tillägg) (exkl. f-skatt) (inkl tillägg) m² kr kr/m² index% kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Kamran Rashid Abdulla (Pizzeria) Restaur. 130 16 11 30 240 000 1 846 100 42 189 325 10 375 80 292 564 2 250 240 000 1 846 282 189 2 171 292 564 2 250 Team Cederferm AB (Magasinet) Restaur. 270 22 02 28 720 000 2 667 100 19 154 71 739 154 2 738 594 000 2 200 594 000 2 200 613 154 2 271 Reitan Convenience Sweden AB Butik 140 16 12 31 460 000 3 286 100 11 234 80 471 234 3 366 460 000 3 286 460 000 3 286 471 234 3 366 Restaurang China Star AB Restaur. 203 14 05 31 651 590 3 210 100 30 450 150 17 558 86 699 597 3 446 487 200 2 400 517 650 2 550 535 208 2 636 Summor / Genomsnitt 743 2 071 590 2 788 72 639 98 58 321 78 2 202 549 2 964 1 781 200 2 397 1 853 839 2 495 1 912 160 2 574 HYRESRABATTER Hyresgäst etc./rabatter (tkr) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Team Cederferm AB (Magasinet) 189 120 120 95 60 60 35 Summa 189 120 120 95 60 60 35
Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 1(3)
Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 2(3)
Nedra Runby 4:2 Bilaga 3 3(3)
Nedra Runby 4:2 Bilaga 4 1(1)
Nedra Runby 4:2 Bilaga 5
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50, Fax 08 24 85 95 Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg Tel 031 10 78 50, Fax 031 13 59 80 Malmö Engelbrektsgatan 6, 211 33 Malmö Tel 040 12 60 70, Fax 040 12 62 77 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70,Fax 0155 28 62 41 Umeå Rådhusesplanaden 16B, 903 28 Umeå Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15, Fax 021 665 53 17 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88