EKONOMISK PLAN BRF HAMMARBERGET 1 769633-1334 maj 2017 1 (11)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av fastigheten... 3 3 Byggnadsbeskrivning och teknisk status... 4 3.1 Byggnadsbeskrivning... 4 3.1.1 Hustyp 1... 4 3.1.2 Hustyp 2... 5 3.1.3 Gemensamheter... 5 3.2 Teknisk status... 6 4 Taxeringsvärde... 6 5 Föreningens anskaffningskostnad... 6 6 Finansiering... 6 7 Föreningens kostnader... 7 7.1 Drift- och underhållskostnader... 7 7.2 Fastighetsskatt/avgift... 7 7.3 Avskrivningar... 8 8 Föreningens intäkter... 8 9 Nyckeltal... 8 10 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys... 8 10.1 Ekonomisk prognos... 9 10.2 Känslighetsanalys... 9 11 Lägenhetsredovisning... 10 12 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet... 11 BILAGOR: INTYG ENLIGT 3 KAP 2 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2 (11)
EKONOMISK PLAN BRF HAMMARBERGET 1 1 ALLMÄNT Brf Hammarberget 1 med org.nr. 769633-1334 har registrerats hos Bolagsverket 2016-11-01. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att på föreningens fastighet upplåta hus med tillhörande mark för fritidsboende eller permanentboende åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande bedömda förhållanden. Föreningens förvärv av fastigheten kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktierna till ett nybildat aktiebolag. Bolagets enda tillgång är fastigheten. Bostadsrättsföreningen har därefter förvärvat fastigheten (interntransaktion) från aktiebolaget och aktiebolaget har därefter sålts vidare för att likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. Med anledning av att föreningens förvärv innefattar en aktieaffär med en så kallad underprisöverlåtelse uppstår en latent skatteskuld som uppgår till 2 620 200 kr. Det noteras att den latenta skatteskulden inte kan aktualiseras annat än om bostadsrättsföreningen säljer den förvärvade fastigheten. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastighet är den slutliga. De hus som är nybyggda 2017 är godkända på slutbesiktning och föreningen har fastställt den slutliga kostnaden på en föreningsstämma. Upplåtelse med bostadsrätt och inflyttning avses ske när den ekonomiska planen blivit registrerad. Tomassi Fastigheter AB har lämnat garanti för osålda lägenheter. 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Registerbeteckning Påarp 2:21 Kommun Församling Halmstad Trönninge Adress/belägenhet Hammarberget 1-9, 2-10 Tomtarea 20 485 m 2 Ägarstatus Äganderätt 3 (11)
Planförhållanden Detaljplan (stadsplan) fastställd 1954-04-02 (Byggnadsplan) Servitut /Nyttjanderätt Gemensamhetsanläggning Försäkring Fastigheten har förmån av servitut avseende avloppsledning, rätt att använda väg, gångväg och cykelväg. Fastigheten har en andel i en gemensamhetsanläggning avseende en väg, Halmstad Påarp GA:1. Fastighetens andel är 2%. Fastigheten kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 BYGGNADSBESKRIVNING OCH TEKNISK STATUS 3.1 Byggnadsbeskrivning 3.1.1 Hustyp 1 Byggnadsår 1954 Byggnadstyp Uthyrningsbar area Uppvärmningssystem Ventilation Vatten och avlopp El Grundläggning Stomme Yttertak Fasader 10 friliggande småhus i 1 våningsplan. 25 m 2 per hus. Elradiatorer Självdrag Föreningen har kommunalt vatten och avlopp. Husen är anslutna till föreningens huvudledningar. Ledningarna är utförda frostfritt med pvc-rör och kan användas året runt. Vattenförbrukningen mäts för varje hus. Husen är anslutna till föreningens el. Förbrukningen mäts för varje hus. Torpargrund. Trästomme. Betongpannor. Målad träfasad. 4 (11)
Fönster Inredning Träfönster med enkelglas. Varje hus innehåller badrum med wc och handfat, kök med kyl, ugn och mikrovågsugn samt varmvattenberedare, vardagsrum samt två sovrum. 3.1.2 Hustyp 2 Byggnadsår 2017 Byggnadstyp Uthyrningsbar area Uppvärmningssystem Ventilation Vatten och avlopp El Grundläggning Stomme Yttertak Fasader Fönster Inredning 14 friliggande småhus i 1 våningsplan. 10 m 2 per hus. Ouppvärmda. Självdrag Möjlighet finns att koppla på föreningens huvudledningar för vatten och avlopp. Möjlighet finns att ansluta till föreningens el. Plintar Trästomme Papptak Målad träfasad Träfönster med tvåglas-isolerruta Husen innehåller ett rum 3.1.3 Gemensamheter Gemensamma utrymmen Gemensam storstuga med tvättstuga, kök, wc, herroch dambastu samt duschar. Gemensamt miljöhus samt cykelförråd. Tvättstuga Gemensam tvättstuga med 1 tvättmaskin och 1 torkskåp Sophantering Övrigt Miljöhus på den gemensamma tomten Gemensamt kök består av trinett med kyl och spis samt varmvattenberedare 5 (11)
3.2 Teknisk status Föreningen har upprättat en underhållsplan avseende de delar av fastighetens som föreningen har underhållsansvaret för. Underhållsbehovet under kalkylperioden (11 år) uppgår enligt planen till ca 99 000 kr inkl moms. Som initial reparationsfond avsätts 100 000 kr inkl moms. Därutöver sätter föreningen av medel till framtida underhåll genom den årliga avsättningen till underhållsfonden. 4 TAXERINGSVÄRDE Det beräknade taxeringsvärdet för år 2017 är 4 938 000 kr. Typkod är 220/220 (Småhusenhet, bebyggd/småhusenhet, bebyggd). Taxeringsvärdet är preliminärt och kommer att fastställas genom en särskild fastighetstaxering. Enligt gällande regelverk ligger taxeringsvärdet därefter fast i tre år och justeras nästa gång vid den förenklade fastighetstaxeringen år 2018/2018. 5 FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD kr kr/m² Totalt inköpspris 1 11816000 30297 Lagfartskostnad 2 41400 Pantbrevskostnad 3 44375 Reparationsfond 100000 Ingående saldo 28225 Anskaffningskostnad 12 030 000 30 846 6 FINANSIERING Belopp Bindningstid Ränta Amortering Kapital- Ränta efter Lån kr år % kr kr kostn kr löptid % Bottenlån 1 3 000 000 ca 3 år 3,00 90 000 100 000 190 000 3,00 Summa lån år 1 3 000 000 Snittränta: 3,00 90 000 100 000 190 000 3,00 Insatser 9 030 000 Summa finansiering år 1 12 030 000 Tomassi Fastigheter AB lämnar ett lån till föreningen med en löptid på 30 år. Lånet amorteras med lika stora belopp varje år. Räntan på lånet är fast i tre år och därefter statslåneräntan + 2,5 %. Föreningen har rätt att förtidslösa lånet när som helst utan kostnad. 1 Inköpspriset är fördelat mellan köpeskilling för fastigheten, 2 650 000 kr, och köpeskilling för aktierna i bolaget (ej inräknat bolagets likvida medel), 9 166 000 kr. 2 Lagfartskostnaden är beräknad som 1,5 % av det högsta av köpeskillingen för fastigheten (ej inräknat köpeskillingen för aktierna) och taxeringsvärdet året före ansökan om lagfart (2 250 000 kr). 3 Befintliga pantbrev: 800 000 kr. 6 (11)
7 FÖRENINGENS KOSTNADER 7.1 Drift- och underhållskostnader kr kr/m² Vatten 8000 21 El 10000 26 Renhållning 22000 56 Styrelse/revision 6000 15 Ekonomisk förvaltning 6500 17 Försäkring 12000 31 Buffert 10000 26 Löpande underhåll 5000 13 Summa driftkostnad år 1 79 500 204 Avsättning yttre underhåll 12 000 31 Årlig höjning av driftkostnad, % 2,00 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Kostnaderna för hushållsel och hushållsvatten kommer att debiteras bostadsrättshavarna efter förbrukning genom separata mätare för vatten och el till respektive lägenhet. Kostnaderna för hushållsel och hushållsvatten ingår ej i kostnadssammanställningen. Avsättningen till underhållsfonden baseras på framtagen underhållsplan. Föreningen har underhållsansvaret för de gemensamma utrymmena och marken. Bostadsrättshavarna svarar för allt inre och yttre underhåll av lägenheten samt den tillhörande tomten. 7.2 Fastighetsskatt/avgift kr Taxeringsvärde bostäder 4938000 Kommunal fastighetsavgift (0,75% av taxv) 37035 Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för småhus uppgår till 0,75/0,75 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt 7 687 kr per hus. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. Nybyggda bostäder är befriade från avgift i 15 år. Gällande de 14 hus som är nybyggda kommer föreningen att betala kommunal fastighetsavgift från 2033. 7 (11)
7.3 Avskrivningar kr Avskrivningsunderlag 4 096 542 Avskrivning per år 40 965 Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaderna. Avskrivningar påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte dess likviditet. Avskrivning sker i planen enligt en rak avskrivningsplan på 100 år. 8 FÖRENINGENS INTÄKTER kr kr/m² Årsavgift bostäder 298740 766 Totala intäkter år 1 298740 Årlig höjning av avgifter (snitt),% 2,00 % Årsavgiften antas öka med i genomsnitt 2 % per år. Årsavgifterna är anpassade för att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar och avsättningar till underhållsfonden. 9 NYCKELTAL kr/m² Anskaffningskostnad 30846 Belåning år 1 7692 Insatser 23154 Driftskostnader år 1 204 Avsättning underhållsfond år 1 31 Årsavgift år 1 766 10 EKONOMISK PROGNOS SAMT KÄNSLIGHETSANALYS I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år samt år 11 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Därutöver redovisas en känslighetsanalys utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% respektive en antagen ränteökning om 1,0%. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet ska bli minst 0 kr varje år i kalkylen. 8 (11)
10.1 Ekonomisk prognos 1 2 3 4 5 6 11 År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Ränta 90000 87000 84000 81000 78000 75000 60000 Ränta % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Avskrivningar 40965 40965 40965 40965 40965 40965 40965 Driftskostnader 79500 81090 82712 84366 86053 87774 96910 Fastighetsskatt/avgift 16875 17213 17557 17908 18266 18631 20571 Summa kostnader 227 340 226 268 225 234 224 239 223 285 222 371 218 446 Årsavgift/m² (bostäder) 766 781 797 813 829 846 934 Årsavgifter bostäder 298 740 304 715 310 809 317 025 323 366 329 833 364 162 Summa intäkter 298 740 304 715 310 809 317 025 323 366 329 833 364 162 Årets Resultat 71 400 78 447 85 575 92 786 100 081 107 462 145 716 Kassaflödeskalkyl Årets resultat enligt ovan 71400 78447 85575 92786 100081 107462 145716 Återföring avskrivningar 40965 40965 40965 40965 40965 40965 40965 Amorteringar -100000-100000 -100000-100000 -100000-100000 -100000 Betalnetto före avsättning till underhållsfond 12365 19412 26541 33751 41046 48427 86682 Avsättning till yttre underhåll -12000-12240 -12485-12734 -12989-13249 -14628 Betalnetto efter avsättn. till underhållsfond 365 7172 14056 21017 28057 35178 72054 Ingående saldo kassa 128 225 Ackumulerat saldo kassa 140 590 160 002 186 543 220 294 261 341 309 768 665 747 Ackumulerad avsättning till underhåll 112 000 124 240 136 725 149 459 162 448 175 697 246 025 10.2 Känslighetsanalys Förändrat ränteantagande och inflationsantagande enligt nedan. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2027 Huvudalternativ enligt ekonomisk prognos Ränta % 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% Nettoutbetalningar och fondavsättning 298 375 297 543 296 753 296 008 295 309 294 655 292 109 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/månad 1 036 1 033 1 030 1 028 1 025 1 023 1 014 Årsavgift enligt prognos kr/månad 1 037 1 058 1 079 1 101 1 123 1 145 1 264 Huvudalternativ men låneränta + 1,00% Ränta % 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% Nettoutbetalningar och fondavsättning 328 093 326 260 324 471 322 726 321 026 319 373 311 826 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/månad 1 139 1 133 1 127 1 121 1 115 1 109 1 083 Ändring nödvändig nivå på årsavgift 9,8% 7,1% 4,4% 1,8% -0,7% -3,2% -14,4% Huvudalternativ men inflation + 1,00% Ränta % 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% Nettoutbetalningar och fondavsättning 298 375 298 873 299 489 300 227 301 090 302 084 309 179 Nettoutbetalningar och fondavsättning kr/månad 1 036 1 038 1 040 1 042 1 045 1 049 1 074 Ändring nödvändig nivå på årsavgift -0,1% -1,9% -3,6% -5,3% -6,9% -8,4% -15,1% 9 (11)
11 LÄGENHETSREDOVISNING Lh Yta Tomtyta Insats Avgift nr m² m² kr kr/mån 1 25 320 595000 1037 2 25 320 595000 1037 3 25 320 595000 1037 4 25 320 595000 1037 5 25 320 595000 1037 6 25 320 595000 1037 7 25 320 595000 1037 8 25 320 595000 1037 9 25 320 595000 1037 10 25 320 595000 1037 11 10 320 220000 1037 12 10 320 220000 1037 13 10 320 220000 1037 14 10 320 220000 1037 15 10 320 220000 1037 16 10 320 220000 1037 17 10 320 220000 1037 18 10 320 220000 1037 19 10 320 220000 1037 20 10 320 220000 1037 21 10 320 220000 1037 22 10 320 220000 1037 23 10 320 220000 1037 24 10 320 220000 1037 Totalt 390 7 680 9 030 000 24 888 Bostadsrätterna består av en stuga samt en tillhörande mark med en yta om ca 320 kvm. Vatten och avloppsledningar finns framdraget till lägenhet 1-10 och övriga lägenheter har möjlighet att på egen bekostnad koppla på vatten- och avloppsledningar till föreningens huvudledning. El finns framdraget till lägenhet 1-10. Övriga lägenheter har möjlighet att på egen bekostnad ansluta sig. Utöver den redovisade årsavgiften enligt ovan tillkommer avgift för förbrukning av hushållsel och hushållsvatten, för de lägenheter som är anslutna, som debiteras efter förbrukning. Därutöver svarar bostadsrättshavaren enligt föreningens stadgar för allt inre och yttre underhåll av lägenheten och marken som tillhör bostadsrätten. 10 (11)
12 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET A. Insats fastställes av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs dessutom en av styrelsen fastställd årsavgift som skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Som grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla att varje lägenhet betalar en lika stor del. Den del av årsavgiften som avser föreningens kostnader för underhåll av bostadsrättshavarnas hus skall dock fördelas efter bostadsytan. Styrelsen får besluta att den del av årsavgiften som avser kostnader för hushållsel, och hushållsvatten fördelas efter förbrukning. Bygglovsavgifter och liknande kostnader som föreningen kan drabbas av om en bostadsrättshavare gör ändringar i lägenheten ska ersättas till fullo av bostadsrättshavaren. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 %, pantsättningsavgiften till högst 1 % och avgiften för andrahandsupplåtelse till högst 10 % av prisbasbeloppet. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre och yttre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. F. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll G. I planen redovisade boareor och tomtareor baseras bl a på ritningar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean eller tomtarean enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatserna. H. De lämnade uppgifterna i denna ekonomiska plan angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande bedömda förutsättningar. I. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Halmstad 2017-05-04 Joakim Stare Morgan Johansson Rasmus Johansson 11 (11)