Svensk Fastighetsmarknad. Fokus 24 orter

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter NAI Svefa Analys Våren 2012

Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag. Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande. Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Lennart Weiss Koncernchef NAI Svefa

i nnehåll nai svefa fastighetsindex affärsmöjligheter Makroekonomi fokus BostadsBubblare Malmö lund helsingborg halmstad växjö kalmar Jönköping Borås göteborg trollhättan linköping norrköping karlstad Örebro västerås eskilstuna stockholm uppsala gävle falun sundsvall Östersund umeå luleå om svensk fastighetsmarknad om nai svefa våra adresser 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 svensk fastighetsmarknad fokus 24 orter: en källa till nya affärsmöjligheter varmt välkommen till årets första upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Det är nu sjätte gången vi delger vår syn på den svenska fastighetsmarknaden och jag hoppas att ni uppskattar vår intention att ge er nya motiv till goda affärsmöjligheter! i samband med att statsskuldkrisen eskalerade i början av augusti försvagades stämningsläget i den svenska ekonomin och på fastighetsmarknaden. inbromsningen blev tydlig när bankerna drog åt svångremmen med högre krav på marginaler, lägre belåningsgrad, och den underliggande fastighetstillgången (läge, typ, löptid, hyresgästsstruktur etcetera). i inledningen av 2012 är vår bedömning att vi kommer få se ett fortsatt försiktigt agerande med fokus på att minimera risker. Därmed också fortsatt stor efterfrågan på lågriskobjekt såsom bostads- och samhällsfastigheter. intresset för att investera i samhällsfastigheter med kommun, stat och landsting som hyresgäster har ökat de senaste åren och flertalet affärer av den här fastighetstypen har genomförts under hösten. svenska institutioner har börjat studera segmentet och fler affärer är att vänta under det kommande året såväl i våra storstäder som på våra regionala delmarknader. efterfrågan på lokaler för samhällsverksamheter är stor och förväntas öka. en investering i samhällsfastigheter bäddar därför för stabila och långvariga kassaflöden och möjligheter till en god direktavkastning och en positiv värdeutveckling. Även bostadsfastigheter är fortsatt attraktiva och precis som i förra numret av svensk fastighetsmarknad väljer vi nu att lyfta fram bostadsmarknaden i fem städer utöver de ordinarie orterna. i denna rapport belyser vi alingsås, skellefteå, strängnäs, varberg och Ängelholm. för dessa har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som nai svefa fastighetsindex för 24 orter och det är spännande att se hur väl dessa relativt små delmarknader står sig gentemot de stora. stockholm behåller sin första plats i nai svefa fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. efter stockholm placerar sig göteborg följt av universitetsstäderna lund och uppsala. norrköping är klättraren i årets första rapport och förflyttar sig tre placeringar uppåt i indexet till plats 19. i föregående nummer var det Borås och eskilstuna som vann mark, två orter som precis som norrköping är klassiska industristäder men som nu genomgår en strukturomvandling. i vår rapportserie svensk fastighetsmarknad finns förutom den rapport som i huvudsak är riktad till den kommersiella fastighetsmarknaden, och som du nu håller i handen, även svensk fastighetsmarknad fokus skog. upplagan ges ut en gång om året och nästa nummer kommer under våren så håll utkik. vill du inte missa våra rapporter, surfa då in på vår hemsida och sätt upp dig som prenumerant redan nu! vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter. väl mött! utgivare ansvarig utgivare grafik och layout tryck upplaga svefa holding ab lennart Weiss karlavagnen sandviken tryckeri ab 9 500 kristian isberg t f affärschef analys

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 2 Akuta underhållsbehov leder till försäljningar av samhällsfastigheter Underhållsbehovet i beståndet av samhällsfastigheter är stort och en ekonomisk utmaning som tvingar stat, landsting och kommuner till tunga besparingar i kärnverksamheten. I förlängningen kan således det eftersatta underhållet riskera att medföra en sämre service för kommuninvånarna. När valet står mellan att skapa en fungerande kärnverksamhet eller att underhålla lokalerna prioriteras fastighetsunderhållet ofta bort. Detta har över tid resulterat i en stor ackumulerad underhållsskuld. För att skaffa kapital till underhåll väljer fler och fler offentliga fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd. AKTÖRER INOM SAMHÄLLSFASTIGHETER EXPANDERAR AGGRESSIVT Under de senaste åren har aktörer specialiserade på samhällsfastigheter expanderat aggressivt. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 mdkr där Rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF Fastigheter) och Hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden) stod för drygt 50 procent av förvärven. Säljarna är i huvudsak kommuner, landsting och stat med 35 procent av försäljningsvolymen men även byggbolagen sålde avslutade nyproduktioner och stod för 25 procent. Exempel på förvärv är SPP:s köp av Uppsala polishus av Nordisk Renting för en bedömd köpeskilling om 400-500 mkr, Rikshems köp av ett paket av äldreboenden i Västerås för 303 mkr från kommunala bostadsbolaget Mimer samt Rikshems köp av äldreboenden och mark för 235 mkr från Kommunfastigheter i Knivsta. Investerarna är ofta experter på samhällsfastigheter och säljarna är ofta ute efter köpare med långsiktig placeringshorisont. För att affären ska bli bra krävs det att köparna är införstådda med de underhållsbehov som föreligger samt att verksamheterna får en bättre förvaltning som lyfter fastigheten. KREATIV FINANSIERING ISTÄLLET FÖR BANKEN Under hösten spred sig den finansiella oron till banksystemet vilket resulterade i en inbromsning på fastighetsmarknaden. Bankerna har blivit betydligt mer ovilliga med att bevilja krediter och ställer allt högre krav på såväl högre marginaler som lägre belåningsgrad. Bankernas ovilja till utlåning har lett till en ökad finansiell kreativitet hos fastighetsbolagen. Nu ökar användandet av alternativ till klassisk bankbelåning genom finansiering med preferensaktier (Balder, Corem, Sagax och Klövern), obligationslån (Kungsleden med flera) och sparkonton (Akelius). Andra bolag i branschen bildar gemensamma bolag för att finna nya finansieringsvägar (Fabege, Peab, Brinova och Wihlborgs). Fastighetsbolagens agerande visar på styrka och sätter press på bankerna att förbättra villkoren för utlåning.

nai svefa fastighetsindex 3 Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Befolkningsutveckling Arbetslöshet 1. stockholm (s. 42-43) 89 2. göteborg (s. 26-27) 64 3. lund (s. 12-13) 57 3. uppsala (s. 44-45) 57 5. Malmö (s. 10-11) 55 6. helsingborg (s. 14-15) 51 7. Jönköping (s. 22-23) 48 7. linköping (s. 30-31) 48 9. västerås (s. 38-39) 47 9. umeå (s. 54-55) 47 11. halmstad (s. 16-17) 45 12. karlstad (s. 34-35) 43 12. Örebro (s. 36-37) 43 Varberg 42 14. luleå (s. 56-57) 40 15. växjö (s. 18-19) 38 15. kalmar (s. 20-21) 35 17. Borås (s. 24-25) 34 18. sundsvall (s. 50-51) 33 19. norrköping (s. 32-33) 32 19. Östersund (s. 52-53) 32 Alingsås 31 Strängnäs 31 Ängelholm 31 21. gävle (s. 46-47) 29 22. falun (s. 48-49) 28 23. eskilstuna (s. 40-41) 19 Skellefteå 19 24. trollhättan (s. 28-29) 14 nai svefa fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt nai svefas egna bedömningar och nyckeltal. tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 10 vilket maximalt ger ett nai svefa fastighetsindex om 100. trafikljusen redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av svensk fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 juli 2011.

affärsmöjligheter 4 var finns de hetaste affärsmöjligheterna? samtidigt som finansiell oro råder med volatila börser som följd möter bostadssegmentet idag en stark efterfrågan på grund av sin riskprofil och att bostadsbrist råder på flertalet svenska delmarknader. Även investeringsintresset för välbelägna, moderna kontor med stabila hyresgäster är fortfarande stort på svensk fastighetsmarknad. Men på vilka delmarknader finns affärsmöjligheterna? möjligheter inom bostadssegmentet stockholm är den stad som återigen placerar sig högst ovanför linjen inom bostadssegmentet. De regionstäder som följer samma riktning är uppsala, umeå och halmstad. i jämförelse med de övriga orterna så visar nai svefa fastighetsindex att dessa städer har en hög direktavkastning och riskpremie i förhållande till ortens styrkor och att den potential staden har att erbjuda inte prisats in av marknaden. göteborg, lund, Malmö och Örebro placerar sig under linjen i årets första mätning. en investering i en av dessa städer tyder på en låg riskpremie i förhållande till ortens styrkor och möjligheter vilket indikerar en viss överprissättning. anledningen till det är sannolikt en omfattande bostadsbrist tillsammans med en mycket låg omsättning med en obalans i utbud och efterfrågan. orterna norrköping, trollhättan och eskilstuna placerar sig på nytt under linjen, vilket visar på hur litet investerarnas riskpåslag generellt är vid en investering i bostäder på den svenska fastighetsmarknaden idag. låga direktavkastningskrav i förhållande till ortens indextal torde indikera att det generellt råder goda förväntningar om en positiv värdeutveckling. 100 90 Stockholm 80 70 60 50 40 30 Gšteborg Lund Uppsala Malmš Helsingborg Linkšping VŠsterŒs Jšnkšping UmeŒ Karlstad Halmstad LuleŒ rebro Kalmar VŠxjš BorŒs stersund Norrkšping GŠvle Falun Sundsvall 20 10 Eskilstuna TrollhŠttan 0 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0%

affärsmöjligheter 5 möjligheter inom kommersiella segmentet för välbelägna kontorsfastigheter kan vi ana liknande trender som inom bostadssegmentet. Bland storstäderna placeras sig göteborg och Malmö även här under linjen medan stockholm fortsätter visa stor potential för investeringar i kontorsfastigheter. universitetsstaden uppsala och helsingborg plockar ihop 57 respektive 51 poäng i nai svefa fastighetsindex och hamnar strax ovanför linjen i diagrammet. ytterligare indikatorer på styrkan och möjligheterna i dessa delmarknader är att riskaptiten i delmarknaden ökar med investeringar i utvecklingsobjekt och projekt. i dagsläget är ett stabilt kassaflöde och starka hyresgäster av stor betydelse för investeringsviljan i kommersiella objekt. för den typen av kvalitetsobjekt ser vi goda möjligheter till en lönsam fastighetsinvestering i flera regionstäder såsom Jönköping, luleå, västerås och umeå men även Örebro och karlstad. I diagrammen nedan ställs NAI Svefa Fastighetsindex, som avser att spegla utvalda orters styrkor och möjligheter, mot direktavkastning för välbelägna bostäder respektive kontor. regressionslinjen visar den genomsnittliga avkastningen en ort bör ha vid ett specifikt indextal. De orter som hamnar ovanför linjen kan signalera en potential då ortens styrkor inte har prisats in av marknaden i form av ett lägre direktavkastningskrav. orter som placerar sig under linjen kan å andra sidan sägas vara överprissatta eller ha en låg direktavkastning i förhållande till ortens indextal. 100 90 Stockholm 80 70 60 50 40 Gšteborg Malmš Lund Linkšping Uppsala VŠsterŒs Halmstad Helsingborg Jšnkšping VŠxjš UmeŒ Karlstad rebro LuleŒ 30 Sundsvall BorŒs stersund Norrkšping Kalmar GŠvle Falun 20 10 Eskilstuna TrollhŠttan 0 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5%

MakroekonoMi 6 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden en återblick på 2011 uppvisar en tudelad bild. under det första halvåret var tillväxten och framtidsutsikterna goda medan det andra halvåret helt överskuggades av den eskalerande europeiska statsskuldskrisen och en avtagande tillväxt. Den finansiella oron spred sig under hösten till banksystemet och utmaningen blev att finna hållbara finansieringslösningar. såväl antalet fastighetsaffärer som den totala transaktionsvolymen blev lägre än väntat och köparna var i huvudsak aktörer med en stor andel eget kapital. så länge ingen lösning på de statsfinansiella skuldproblemen är i sikte kommer låg tillväxt och oro på de finansiella marknaderna att kvarstå. standard & poor s nedgradering av nio eu länder, bland annat frankrike och italien, riskerar att få till följd att lånekostnaderna kommer att öka vilket sätter allt större press på tyskland och eu:s stödfond efsf. sverige står dock väl rustade med goda statsfinanser inför en tid av svag ekonomisk tillväxt. låg statsskuld och en statsbudget i balans har varit ett av sveriges framgångsrika recept för att även under tredje kvartalet 2011 kunna skapa en Bnp-tillväxt på 4,6 procent. en annan bidragande orsak är att exporten till tillväxtekonomier ökat när exporten till europa avtagit. för helåret 2011 bedöms Bnp-tillväxten enligt konjunkturinstitutet landa på 4,5 procent. Den svagare tillväxten under fjärde kvartalet är ett tecken på att även sveriges ekonomi är på väg mot en period av sämre tillväxt. konjunkturinstitutets prognoser för 2012 visar på en Bnp-tillväxt om endast 0,6 procent. svårigheterna att politiskt komma fram till hållbara lösningar på de statsfinansiella skuldproblemen skapar en oro på de finansiella marknaderna som i allt större utsträckning bedöms spilla över på sverige under 2012. att lösa finansieringen vid investeringar var redan under hösten en utmaning och kommer att bli allt större under det kommande året i sverige. riksbanken bedömer dock att de svenska bankerna, till skillnad från många av de europeiska bankerna, kommer att kunna upprätthålla en tillfredsställande kreditgivning till svenska hushåll och företag. Det finns dock orosmoln, framförallt underbyggt av förtroendet mellan bankerna. Detta kan utvecklas negativt och skapa sämre förutsättningar för en fungerande kreditmarknad. Det kan även noteras att de svenska hushållen tagit intryck av oron i omvärlden. efter en stark tillväxt under de tre första kvartalen föll konsumtionen kraftigt under det sista kvartalet. tillväxten för detaljhandeln föll under det sista kvartalet och stannade på 0,8 procent för helåret, vilket är den svagaste tillväxten i detaljhandeln sedan 1996. hushållen skjuter upp investeringar, avvaktar med konsumtion samt ökar sitt sparande i väntan på bättre tider. antalet sysselsatta personer i sverige ökade under föregående år och arbetslösheten minskade med 1,3 procent från första halvårets 8,1 procent till andra halvårets 6,8 procent. prognoserna för 2012 visar emellertid på en motsatt trend och pekar på en stigande arbetslöshet som stannar kvar på nivåer kring 7,8 procent under 2013 och 2014. till följd av den förväntat svaga utvecklingen i svensk ekonomi under 2012 bedöms det som sannolikt att riksbanken

MAKROEKONOMI 7 kommer att bibehålla en låg reporänta så länge inflationstrycket är lågt. Såväl Riksbanken som regeringen bedömer att problemen i euroområdet kommer att innebära ytterligare negativa effekter på den svenska ekonomin och prognosen för inflationen och räntebanan har därmed reviderats ned. även utanför storstäderna. Främst gäller detta bostadsfastigheter och kvalitativa kommersiella objekt. Under andra halvåret har avkastningsnivåerna överlag legat stilla. Avkastningsnivåerna för kontor i bästa läge bedöms till 4,80 5,50 procent för Stockholm, 5,00 6,00 procent för Göteborg och 5,25 6,25 för Malmö. Under 2011 backade Stockholmsbörsen med 16,7 procent vilket kan summeras till det fjärde sämsta börsåret sedan 1990. Som lägst var börsen ned 27 procent sedan årsskiftet 2010/2011. Samtidigt kan det noteras en uppgång under januari 2012 på cirka 8 procent. Privatbostadsmarknaden har varit turbulent under 2011 och försäljningsvolymerna av såväl småhus som bostadsrätter har minskat. De minskade volymerna avspeglade sig först i ett stort utbud på marknaden men sedan sommaren 2011 har det varit fallande priser. Att priserna gått ned bedöms till viss del vara kopplat till förändrade bolåneregler med krav på en hög andel eget kapital, men även på oron i omvärlden. Prisfallet på den svenska bostadsmarkanden har dock inte varit så kraftigt som i flera andra europeiska länder vilket delvis kan förklaras av en låg nyproduktion. Efterfrågan på kommersiella lokaler, främst moderna kontor i attraktiva/kommunikationsnära lägen i storstadsområdena, har varit relativt god under 2011 och hyresnivåer har ofta tecknats på för den lokala marknaden goda nivåer. För Stockholm innebär det hyresnivåer för kontor i bästa läge runt 3 500 4 900 kr/kvm, för Göteborg 1 600 2 400 kr/kvm och för Malmö 1 650 2 400 kr/kvm. Även på den kommersiella fastighetsmarknaden var det en positiv utveckling under första halvåret 2011, men även här inleddes efter sommaren en viss avmattning. När det gäller den totala transaktionsvolymen under 2011 bedöms den uppnå ungefär samma volym som under 2010. Det är främst svenska institutioner och större fastighetsbolag som har varit aktiva på köp- och säljsidan, även om utländska aktörer återigen börjat visa intresse. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. Storstadsområdena har under 2011 sett sin andel av den totala transaktionsvolymen minska. Istället har ett antal portföljaffärer med stora värden samt affärer med enstaka fastigheter utanför de tre storstadsområdena genomförts under året. Det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier och intresset för exempelvis industrifastigheter är generellt lägre. Avkastningsnivåerna rörde sig under det första halvåret svagt nedåt på flera delmarknader, I det fall nedgången i ekonomin blir långvarig ökar hyresrisken med påföljande press nedåt på hyresnivåerna. Uthyrningsgraden kommer i större utsträckning speglas utifrån objektets läge och standard. Vakansgraden för kvalitetsobjekt i Stockholm och Göteborg bedöms dock vara fortsatt låg då flera pågående och nyligen avslutade projekt är till stora delar fullt uthyrda. Det bedöms samtidigt finnas en ökad hyresrisk för sekundära objekt och inom handelssegmentet kan vakanserna öka inom delmarknader med hög konkurrens, till följd av en dämpad tillväxt. I ett internationellt perspektiv har Sverige en stabil position med sunda statsfinanser. Detta kombinerat med fortsatt stabilitet i fastigheternas underliggande kassaflöde gör att det finns fortsatta möjligheter till att göra goda affärer. Flertalet nyligen genomförda, såväl mindre som större, fastighetsaffärer tyder också på att marknaden är fortsatt attraktiv för investerare, även om finansieringen har blivit en utmaning.

fokus BostaDsBuBBlare 8 fokus BostadsBubblare hur står sig en mindre svensk kommun mot våra 24 stora delmarknader i nai svefa fastighetsindex? i denna rapport har vi återigen valt ut fem mindre delmarknader och matchat mot vårt index. en positiv befolkningsutveckling och ett litet tillskott av bostäder innebär att det råder bostadsbrist på flera svenska delmarknader. trots en ökad nyproduktion under det senaste året ökar enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2011 antalet kommuner som redovisar brist på bostäder och hela 80 procent uppger en brist på hyresrätter. Även i denna rapport har vi alltså gjort en analys av fem mindre delmarknader som i sin region uppvisar en stark bostadsmarknad och matchat dem mot våra större delmarknader i rapporten. för respektive Bostadsbubblare redovisas marknadsinformation för bostadsdominerade flerbostadshus i bästa läge samt information om de viktigaste aktörerna och aktiviteterna i den specifika marknaden. urvalet av orter har bland annat skett utifrån ett regionalt perspektiv samt storlek och aktivitetsnivå på orten. nai svefa fastighetsindex för de fem delmarknaderna alingsås, skellefteå, strängnäs, varberg och Ängelholm visar att de står sig väl mot de stora delmarknaderna. undantaget är skellefteå som har det tufft och hamnar långt ner i vår ranking tillsammans med eskilstuna och trollhättan. varberg är en riktig uppstickare som med index 42 tar sig upp till mitten av nai svefa fastighetsindex tätt bakom Örebro och karlstad. Övriga tre orter landar på index 31 och placerar sig bland annat före gävle, falun, eskilstuna och trollhättan. Ängelholm kommunen, via Ängelholmshem och Munkaljungbybyggen, är den största ägaren av hyresbostäder i Ängelholm. ledande privata aktörer är Backahill ab, förvaltnings ab leeman & olsson och Melin förvaltnings ab. Ängelholm har under lång tid haft en stark befolkningstillväxt, men trots bostadsbrist är nyproduktionen låg. cirka 200 bostäder förväntas att påbörjas under 2012. Backahill planerar i rönne Brygga att uppföra ett 50-tal lägenheter samt handel och parkering. intresset för att förvärva centralt belägna bostadsfastigheter i Ängelholm är stort. starka lokala aktörer har drivit upp priserna under de senaste åren. prisspridningen för de fåtal relevanta försäljningar som skett har varit relativt stor, men med hänsyn till marknadsmässiga förutsättningar bedöms direktavkastningskraven i centrum i huvudsak uppgå till 4,5 5,5 procent. priserna för de noterade köpen som skett till bedömda marknadsmässiga nivåer ligger främst inom intervallet 7 000 och 12 000 kr/kvm. köpen avser främst äldre fastigheter. varberg största ägaren av hyresbostäder i varberg är kommunägda varbergs Bostads ab med sina drygt 5 100 lägenheter. Den största privata aktören är Derome förvaltning. Övriga stora ägare är ett antal privatpersoner samt Baggensholme holding ab. Befolkningsutvecklingen i kommunen är god och ökade under 2000-talet med cirka 10 procent. som en följd av detta tillsammans med ett relativt lågt bostadsbyggande råder det för närvarande bostadsbrist på orten. hyrorna för nyproducerade lägenheter har stigit. i varbergs Bostads ab:s senaste projekt på egnahemsgatan noteras hyror kring 1 500 kr/kvm. på transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter på omkring 200 500 kvadratmeter. efterfrågan på den här typen av objekt är mycket god vilket har medfört att priserna för objekt i a-läge oftast landar på relativt höga nivåer, omkring 12 000 20 000 kr/kvm. Den största affären under senare år är varbergs stenfastigheters försäljning av sitt bestånd i varberg om 274 lägenheter samt några lokaler till Derome förvaltning i oktober 2010. köpeskillingen för beståndets 22 fastigheter landade på cirka 300 mkr. Kommunfakta Ängelholm Befolkningsutveckling + 0,6 % arbetslöshet 5,5 % nai svefa fastighetsindex 31 Ängelholm Bostäder Kommunfakta Varberg Befolkningsutveckling 0,7 % arbetslöshet 4,8 % nai svefa fastighetsindex 42 Varberg Hyra Hyra Direktavkastning (%) Direktavkastning (%) Bedömda värden a-läge 850-1 200 4,5-5,5 9 000-15 000 Bedömda värden Bostäder a-läge 900-1200 4,5-5,5 10 000-16 000

fokus BostaDsBuBBlare 9 alingsås största ägaren av hyresbostäder i alingsås är kommunägda alingsåshem med dryga 3 400 hyresbostäder. Det har under hösten blivit känt att bolaget ämnar sälja av delar av sitt bestånd för att finansiera nyproduktion. Bolag som rikshem och akelius har visat ett förvärvsintresse. De större privata aktörerna är annars Din Bostad (Balder), nils ericsson fastighetsaktiebolag och sigillet. alingsås har en god befolkningsutveckling och som har förbättrats rejält under 2000-talet. pendlingsmöjligheterna till göteborg är här en bidragande faktor. som en följd av den goda utvecklingen har behovet av nya bostäder ökat. kommunen har som mål att det ska byggas drygt 1 300 bostäder under perioden 2011-2016. i kvarteret ljuset på den gamla gasverkstomten i centrala alingsås bygger alingsåshem nu 25 hyresrätter i ett punkthus med passivhusteknik. i samma kvarter ska hsb bygga 55 bostadsrätter, planerad byggstart 2012. på transaktionsmarknaden är huvuddelen av det som säljs mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm. strängnäs Det största bostadsbolaget på orten är kommunägda strängnäsbostäder med 1 200 lägenheter motsvarande drygt 84 000 kvadratmeter, beståndet har en snitthyra på cirka 920 kr/kvm. De större privata aktörerna är graflunds, hsb och hyresbostäder i sverige (acta). under sista kvartalet 2011 förvärvade sff real estate nio fastigheter belägna i strängnäs kommun av herman larsson fastigheter. Beståndet innehar en uthyrbar area om cirka 15 000 kvadratmeter innefattade 185 lägenheter och köpeskillingen bedöms uppgå till 150 mkr. huvuddelen av de försäljningar som sker i strängnäs är annars mindre hyresfastigheter och där köparen är en lokal aktör. priserna för de senaste årens köp ligger i huvudsak mellan 8 000 och 14 000 kr/kvm. Befolkningen i strängnäs uppgår till cirka 32 500 invånare och har ökat med cirka 0,9 procent årligen under de tio senaste åren, motsvarande 280 invånare per år. under samma period har nyproduktionen av bostäder i kommunen uppgått till cirka 1 100 motsvarande 110 bostäder per år. strängnäs ligger på pendlaravstånd till stockholm och på 50 minuter når man stockholm med regionaltåg alternativt en dryg timmas bilkörning. skellefteå Den största aktören på bostadshyresmarknaden i skellefteå är skelleftebostäder (skebo) med sina dryga 7 000 hyresbostäder. De större privata aktörerna är främst ei invest sverige ab, silvertallen och skellefteå egendom. skellefteå är befolkningsmässigt en av de största kommunerna i norrland med sina drygt 71 600 invånare. kommunen har under den senaste 10-årsperioden haft en något oregelbunden befolkningsutveckling och invånareantalet är i stort sett oförändrat. utvecklingen är dock klart bättre än under 1990-talet. kommunen är starkt kopplad till gruvindustrin som för närvarande är glödhet. Detta smittar givetvis av sig på fastighetsmarknaden där antalet lediga lägenheter har minskat och där det i stort är bostadsbrist i centrala staden. Byggandet av nya bostäder har dock varit litet. lindbäck group tillsammans med norra västerbottens fastigheter ab bygger 59 nya kooperativa hyresrätter på Älvsbacka i skellefteå. inflytt beräknas till slutet av år 2012. på transaktionsmarknaden avseende bostadsdominerande hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste årens köp på cirka 7 500 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka 5 000 10 000 kr/kvm. Kommunfakta Alingsås Befolkningsutveckling + 0,3 % arbetslöshet 6,8 % nai svefa fastighetsindex 31 Alingsås Bostäder Kommunfakta Strängnäs Befolkningsutveckling 0,6 % arbetslöshet 7,9 % nai svefa fastighetsindex 31 Strängnäs Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden Bostäder a-läge 900-1300 5,25-6,25 9 000-16 000 Kommunfakta Skellefteå Befolkningsutveckling - 0,1 % arbetslöshet 6,8 % nai svefa fastighetsindex 19 Skellefteå Bostäder Hyra Hyra Direktavkastning (%) Direktavkastning (%) Bedömda värden a-läge 925-1 350 4,75-6,0 10 000-17 000 Bedömda värden a-läge 875-1 200 5,75-6,75 7 000-12 000

FOKUS MALMÖ 10 Malmö Malmömarknaden har under senaste perioden uppvisat ett antal tydliga trender. En av dessa är att transaktionsmarknaden för flerbostadshus har ändrats så att skillnaden i avkastningskrav mellan olika områden delvis har suddats ut. En annan tydlig trend är ett ökat intresse för Hyllie som etableringsplats för investeringar. Malmö stad har valt ut fem intressenter som ges möjligheter att utveckla nya kontorsprojekt i Hyllie och det rör sig om totalt 48 000 kvadratmeter kontorslokaler. Malmö placerar sig på plats fem i NAI Svefa Fastighetsindex. Malmö - januari 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden 1 650-2 400 5,25-6,25 20 000-30 000 A-läge 1 500-2 100 5,75-6,50 14 000-20 000 B-läge 950-1 500 6,50-7,75 7 000-13 000 C-läge 650-1 200 7,75-9,00 5 000-7 000 Butiker 4 000-5 750 5,25-6,00 40 000-45 000 A-läge 3 200-4 500 5,75-6,25 25 000-35 000 B-läge 1 000-2 400 6,50-7,50 10 000-20 000 C-läge 650-1 300 7,50-9,00 5 000-12 000 Industri A-läge 550-850 7,00-8,00 4 000-8 500 B-läge 400-650 8,00-9,50 3 500-6 000 C-läge 300-500 9,00-10,50 2 750-4 000 Bostäder 950-1 650 3,50-4,00 18 000-27 000 A-läge 950-1 500 3,75-4,50 15 000-20 000 B-läge 900-1 100 4,25-5,75 10 000-15 000 C-läge 775-950 6,25-7,50 6 000-10 000 Bostadsfastigheter Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora aktörer på marknaden. I samband med en uppgörelse mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd kommer hyrorna i Malmö för cirka 11 000 hyresrättsinnehavare i genomsnitt att höjas med 2,56 procent under 2012. Unikt för årets överenskommelse är att drygt åttio fastigheter får hyreshöjningar som ligger mellan 2,06 procent och 3,06 procent beroende på hur väl fastigheterna sköts. Detta innebär att ägarna får ett större incitament att sköta om sina fastigheter då det inte längre går att missköta dem och samtidigt påräkna sig en automatisk hyreshöjning. Noterbart på transaktionsmarknaden är det ökade intresset för investeringar i regionen och då mest märkbart i Köpenhamn där såväl Balder som NIAM nyligen investerat i centrala bostadsfastigheter. Kommersiella hyresfastigheter Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. De försäljningar som skett under den senaste perioden har huvudsakligen varit mellan lokala och regionala aktörer. Under inledningen av året förvärvade Balder fastigheten Rosen 9, belägen vid Lilla Torg. Köpeskillingen uppgår till 400 mkr och direktavkastningen bedöms uppgå till cirka 6 procent. Fastigheten är huvudsakligen uthyrd till det femstjärniga hotellet Marriott Renaissance. I och med förvärvet utökade Balder sitt bestånd i centrala Malmö. I Västra Hamnen har Diligentia tagit beslut om att påbörja det första kontorshuset i området Masthusen. Byggstart planeras till början av 2012 och första inflyttning beräknas ske under hösten 2013. Denna första etapp kommer att ligga i anslutning till ICA Maxi och ett nytt stadsdelstorg. Kontorshuset innefattar cirka 6 000 kvadratmeter kontorslokaler samt 1 800 kvadratmeter service och butiker. Specialfastigheter Malmö Stad, landstinget, Folksam och Hemsö är stora ägare av specialfastigheter på orten. Under februari 2012 öppnades den av Midroc nyuppförda mässanläggningen i närheten av Malmö Arena och i direkt anslutning till Citytunneln i Hyllie. Anläggningen omfattar totalt cirka 20 000 kvadratmeter, varav en 14 500 kvadratmeter stor mässhall. Därutöver finns konferenslokaler med ett flertal mötesrum för mellan 50 till 620 personer. Artexis blir mässarrangör och har uthyrningsansvar för mässanläggningen med benämningen Malmömässan.

FOKUS MALMÖ 11 I fokus: Hyllie Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har under den senaste perioden varit låg, inte bara i Malmö utan i hela Öresundsregionen vad avser industri- och lagerfastigheter. Anledningen till denna nedgång beror till stora delar på svårigheter att få finansiering, vilket gjort att ett flertal affärer inte blivit av. Bland de försäljningar som genomfördes i slutet av året kan nämnas Kungsledens avyttring av tre fastigheter i sydöstra Malmö till Briggen för en total köpeskilling om cirka 55 mkr. Fastigheterna har en uthyrningsbar area som uppgår till 7 300 kvadratmeter. I samband med beslutet om Citytunneln så startade utbyggnaden av Hyllie och skapandet av ett nytt centrum i södra Malmö. Ambitionen med Hyllie är att skapa en blandad stadsdel som ska sjuda av liv. Mitt på Hyllie stationstorg ligger ankomsthallen med nergångar till tågen. Här ligger även Point Hyllie som ramar in torgets västra sida med sina fem byggnader som nu uppförs i etapper. Den andra etappen håller på att hyras ut och mer än hälften är redan kontrakterat. Runt Stationstorget ligger Malmö Arena och pågående byggen av köpcentrum, hotell, mässanläggning och kontorshus. En vattenpark anläggs nedanför Hyllie vattentorn. Dessutom planeras det för cirka 2 500 bostäder i området med servicefunktioner som förskola och grundskola. Fullt utbyggt kommer området att omfatta cirka 9 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Ett tydligt landmärke i området som håller på att färdigställas är shoppingcentret Emporia som består av fyra våningar, fem olika torg, parkeringshus och parkeringsplatser samt en grön park på taket. Emporia kommer att inrymma drygt 200 butiker, från stora internationella klädkedjor till mindre butiker samt dagligvaruhandel. Öppningsdatum är satt till den 25 oktober 2012. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 1,3% Arbetslöshet 9,2% NAI Svefa Fastighetsindex 55 Planer & Projekt Varvsstaden, beläget på det gamla Kockumsområdet i Västra Hamnen, är ett av Malmös stora utvecklingsområden. Inom området planeras 1 500 bostäder och 5 000 arbetsplatser kombinerat med skolor och handel. Tanken med Varvsstaden är att skapa en levande och attraktiv stadsdel som ska koppla samman Västra Hamnen med Malmös stadskärna. Utvecklingen kommer att ske under en 20-årsperiod. Första stegen har redan tagits i och med att Media Evolution City och SVT flyttat in i nya lokaler på området. Två bostadskvarter planeras i anslutning till den gamla dockan. Totalt planeras det i den första etappen för cirka 150 lägenheter med preliminär säljstart under 2012.

FOKUS LUND 12 Lund I Lund har transaktionsaktiviteten varit låg det senaste året. Projektmarknaden är dock mer levande. Efter många års otillräckligt byggande, uppförs nu flera nya studentbostäder. Bristen på studentbostäder bedöms dock ta lång tid att bygga bort, trots de många pågående och planerade projekten runt om i kommunen. En ny översiktsplan stakar ut riktningen för kommunens utveckling framöver och det finns god beredskap för ett omfattande bostadsbyggande. Med sina 57 poäng hamnar Lund återigen på plats tre i NAI Svefa Fastighetsindex. Lund - januari 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 1 300-1 950 6,00-6,75 14 500-22 000 B-läge 700-1 350 6,50-7,50 8 000-12 000 C-läge 600-1 000 7,50-9,00 5 000-7 000 Butiker A-läge 2 500-4 400 6,00-6,50 25 000-35 000 B-läge 1 200-2 200 6,50-7,25 15 000-25 000 C-läge 650-1 100 7,25-8,50 6 000-10 000 Industri A-läge 500-800 7,25-8,50 4 500-7 000 B-läge 300-650 8,00-9,50 3 000-5 000 C-läge 250-400 9,00-12,00 2 250-4 000 Bostäder A-läge 900-1 550 3,00-4,25 18 000-26 000 B-läge 875-1 200 4,25-5,25 12 000-17 500 C-läge 875-975 5,50-7,50 7 500-10 500 Bostadsfastigheter Kommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som erbjuder studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar. Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar också stora bestånd. Med ett framträdande universitet i staden råder det i princip alltid brist på studentbostäder, men flera av marknadens aktörer satsar på olika sätt för att skapa fler bostäder. LKF och Lunds universitet har tecknat en avsiktsförklaring om 200 nya studentbostäder där universitetet kommer att teckna ett blockförhyrningsavtal på tio år för att därefter hyra ut lägenheterna i andra hand. I november förvärvade HSB Skåne en fastighet med bostäder och lokaler med avsikten att omvandla lokalerna till studentbostäder. Även Helsingkrona nation planerar för kompletterande bebyggelse. Omsättningsvolymen är traditionellt låg men under förra året upphörde transaktionsaktiviteten i princip helt. Noterade försäljningar under 2011 skedde dock till mycket goda nivåer. Kommersiella hyresfastigheter Briggen och Vasakronan är stora aktörer på marknaden. Ikano, NIAM, Rodamco Northern Europe och Wihlborgs återfinns också bland de stora kommersiella ägarna. I november avyttrade Skanska fastigheten Forskaren 3 på Ideon-området. Byggnaden, som är miljöcertifierad enligt GreenBuilding, inrymmer cirka 11 250 kvadratmeter moderna kontorslokaler fullt uthyrda till en hyresgäst. Köpare var Wihlborgs som redan är en stor ägare på Ideon med ett bestånd på 40 000 kvadratmeter. Köpeskillingen låg på 310 mkr och direktavkastningen bedöms, med hänsyn till marknadsmässiga parametrar, uppgå till omkring sex procent. I januari lämnade Astra Zeneca över sina lokaler till Ideon Medicon Village, som redan har fått en bra start på verksamheten med uthyrningar till bland annat Lunds universitet och ESS. Den totala uthyrbara arean inom anläggningen uppgår till cirka 80 000 kvadratmeter, varav cirka 30 000 kvadratmeter avser laboratorier. Specialfastigheter Dominerande ägare är kommunen och Akademiska Hus. Det privata ägandet är i huvudsak utspritt på mindre aktörer. Lunds campusområden är under ständig utveckling. Under hösten färdigställdes en mycket omfattande renovering och modernisering av Kemicentrum, ett av Akademiska Hus största renoveringsprojekt någonsin. Ombyggnaden av lokalerna har skett parallellt med att ordinarie verksamhet pågått i huset. Även Matteannexet har renoverats och är nu miljöcertifierat enligt Miljöbyggnad.

FOKUS LUND 13 I fokus: Ny Översiktsplan Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Lund. Omsättningsvolymen under 2011 var ovanligt låg, även för en traditionellt statisk fastighetsmarknad som Lund. Toppnivåer upp mot 10 000 kr/kvm har noterats under senare år, men priser inom intervallet 3 000 8 000 kr/kvm får anses vara mer marknadsmässiga för renodlade industri- och lagerfastigheter. Kommunala marköverlåtelser sker i ett tvåstegsförfarande som ger god flexibilitet för både parter. Vid överlåtelse upprättas först ett arrendeavtal som gäller under högst ett år och när byggnationen påbörjas upprättas ett köpeavtal. Lunds nya översiktsplan, ÖP 2010, har nu vunnit laga kraft efter att tidigare överklagande avslagits. Planen ger utrymme för en fortsatt befolkningstillväxt till cirka 132 000 invånare till 2025 vilket motsvarar en årlig tillväxt om cirka en procent. Det finns också en beredskap för att bygga sammanlagt 31 350 bostäder plus ytterligare 5 750 bostäder i utredningsområden. En fjärdedel av det framtida bostadsbyggandet avses ske i form av förtätning och omvandling, till exempel av äldre, centralt belägna verksamhetsområden. Inom Öresundsvägens och Gunnesbo industriområde bedöms det finnas potential för en blandad stadsdel med 3 400 bostäder och 75 000 kvadratmeter icke-störande verksamheter. Brunnshög får också en betydelsefull roll, utöver sin ställning som ett kommande forskningscentra med MAX IV och ESS. Här finns utrymme för 5 200 bostäder och 145 000 kvadratmeter lokaler. Kommunens övergripande utbyggnadsstrategi i övrigt är en utveckling österut som integreras med spårburen kollektivtrafik. Simrishamnsbanan avses att utvecklas för persontrafik. I Dalby och Veberöd finns det planberedskap för 3 450 respektive 3 000 bostäder. I Veberöd är dock utvecklingen beroende av en ny Pågatågsstation. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 1,3% Arbetslöshet 4,1% NAI Svefa Fastighetsindex 57 Planer & Projekt Det pågår ett flertal byggprojekt runt om i kommunen. Stora kommersiella profilprojekt som Ideon Gateway, Max IV samt om- och tillbyggnaden av det före detta regionhuset till nya lokaler åt rättspsykiatrin får mycket uppmärksamhet, men det är också god fart inom bostadssegmentet. Veidekke och LKF har tilldelats en markanvisning för att bygga 250 nya bostäder i kvarteren Råbykungen och Stenkrossen. Södra Råbylund, ett större utbyggnadsområde i sydöstra Lund, kommer på sikt att inrymma 900 bostäder med olika utformning och ägandeformer samt service och rekreation. Området är det första i Lund där all bebyggelse kommer att uppföras enligt Miljöprogram Syd.

FOKUS HELSINGBORG 14 Helsingborg Även om det har skett en del förändringar vad avser takten i det stora stadsomvandlingsprojekt som Helsingborg har bestämt sig för att genomföra så finns det fortfarande gott om planer på allt från utveckling av befintliga bostadsområden till en fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör. Stadens geografiska läge gör att staden och kommunen har ett mycket gott logistikläge samt att handelsområden utmed Väla kommer att utvecklas vidare. Helsingborg hamnar på plats nummer sex i NAI Svefa Fastighetsindex. Bostadsfastigheter Kommunala Helsingborgshem är dominerande på bostadshyresmarknaden i Helsingborg. Utöver dem återfinns ABATO, Akelius, Brogripen, norska BSA Hyresbostäder, Heimstaden och Wallenstam bland de stora ägarna. Hyresförhandlingen om 2012 års hyror är nu klar. Överenskommelsen innebär en hyreshöjning på mellan 0 3,8 procent från och med januari 2012. Med överenskommelsen tas också nästa steg i införandet av Helsingborgsmodellen då den enskilda lägenhetens standard för första gången vägs in i hyran. Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna Syd har gemensamt utvecklat en ny modell för att sätta hyror som bättre speglar hyresgästernas värderingar. Sedan tre år tillbaka pågår en justering av hyrorna efter fastighetens läge och standard. I 2012 års uppgörelse har nästa steg tagits där hyrorna även justeras efter lägenhetens individuella standard, vilket i sin tur kan innebära olika hyreshöjningar för lägenheter belägna i ett och samma trapphus. Kommersiella hyresfastigheter Helsingborg - januari 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 1 250-1 800 6,50-7,00 12 000-17 000 B-läge 800-1 200 7,25-8,25 7 000-10 000 C-läge 650-850 8,00-9,75 4 500-7 000 Butiker A-läge 2 500-4 000 6,25-7,00 22 000-32 000 B-läge 1 200-1 900 7,00-7,75 9 000-14 000 C-läge 600-900 7,50-9,50 4 000-8 000 Industri A-läge 450-650 7,50-8,75 3 500-7 500 B-läge 300-500 8,25-10,00 2 500-4 500 C-läge 225-400 9,00-12,00 1 500-3 000 Bostäder A-läge 900-1 500 3,50-4,75 15 000-22 000 B-läge 875-1 175 4,50-5,75 8 000-13 000 C-läge 850-1125 5,75-7,50 5 000-8 500 På Helsingborgs kommersiella fastighetsmarknad finns bland annat Alecta, Briggen (Castellum), Diligentia, IVG Immobilien, Norrporten och Wihlborgs. Helsingborgsmarknaden har under väldigt många år kännetecknats av en hög omsättning på fastigheter, låg nyproduktion och en stabil hyresmarknad avseende kommersiella objekt. Under den senaste perioden så har dock transaktionsmarknaden visat på en betydligt lägre omsättning. Nyproduktionen är fortfarande liten vilket medför minskande vakanser i det befintliga beståndet. Vakansgraden är numera på sådana nivåer att behovet av nya lokaler är aktuellt i de centrala delarna av Helsingborg. Vad avser transaktionsmarknaden så har anrika Hotell Mollberg sålts till Elite Hotels, säljare var Wihlborgs. Fastigheten omfattar cirka 8 000 kvadratmeter, varav drygt 7 600 kvadratmeter hyrs av Elite Hotel Mollberg sedan 1990. I övrigt finns det tre butikslokaler i huset. Försäljningspriset uppgår till 97,5 mkr. Specialfastigheter Stora ägare av specialfastigheter på orten är Helsingborg stad, landstinget, Wihlborgs och företaget Vita Falken som bedriver utbildningsverksamhet. Helsingborgs stad har flera pågående byggprojekt. Den största enskilda satsningen är Helsingborg Arena som är kostnadsberäknad till 400 mkr och ska stå klar i slutet av 2012. Utöver arenan pågår byggnation av skola på Tågaborg för 150 mkr, vårdboende på Råå för mer än 100 mkr samt förnyelse av Pålsjöhemmet för över 100 mkr. Stadens investeringar under året bedöms vara 0,5 mdkr.

FOKUS HELSINGBORG 15 I fokus: Kullagatan Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova, Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och Wihlborgs. En av de stora uthyrningar under senare tid är Northern Logistic Property (NLP) som har tecknat ett tioårigt hyresavtal med Green Cargo Logistics. NLP skapar en modern logistikbyggnad om 28 250 kvadratmeter genom en tillbyggnad. Berörd fastighet är Bunkagården Mellersta 2 som är belägen i Ättekulla industriområde. Fastigheten har ett attraktivt logistiskt läge utmed E6 vid motorvägsavfart Helsingborg södra där motorvägen ett par kilometer norr om denna avfart delar sig mot Oslo och Stockholm. Kullagatan i Helsingborg blev 1961 Sveriges första gågata och är idag ett välbesökt och attraktivt handelsstråk. Gatan har varit sliten och utformningen av den har inte riktigt nått upp till den nivå en shoppinggata med det här centrala läget förväntas ha. Nu har 16 mkr satsats på att fräscha upp Kullagågatans ursprungliga del. Kommunen och fastighetsägarna har delat på kostnaderna. De åtgärder som har gjorts är att tillgänglighetsanpassa och byta ut värmeslingor i gatan. Enhetliga markiser gör det numera möjligt att promenera på gatan under tak. Den nya beläggningen består av svart gatsten närmast husen och ett generöst gångstråk mitt i gågatan i form av ljusa granithällar av varierande bredd. En annan stor förändring är den nya belysningen med rörligt färgväxlande ljus. Detta kommer att samspela med de ljudbilder som kan höras från dolda högtalare. Projektet är ett samarbete mellan Helsingborgs stad, Helsingborgs Cityförening och Fastighetsägarna. Förnyelsen av Kullagatan kommer att fortsätta norrut med ytterligare två etapper under kommande år. Upprustningen är ett välkommet bidrag för cityhandeln och en levande centrumkärna i den pågående dragkampen mot Väla köpcentrum. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 0,9% Arbetslöshet 8,9% NAI Svefa Fastighetsindex 51 Planer & Projekt Oceanhamnen är ett delområde i H+ som Helsingborgs stad avser utveckla till en vattennära stadsdel. Planprogrammet planeras gå ut på samråd under våren 2012. Oceanhamnen kallades tidigare för Oceanpiren men har bytt namn då området numera även innefattar den yttre piren som kallas Oslopiren. I programarbetet utreds bland annat hur pirerna ska kunna få goda gång- och cykelkopplingar till Knutpunkten och Söder och hur man ska kunna röra sig längs med vattnet. Målsättningen är att en första etapp ska omfatta cirka 200 lägenheter och 15 000 kvadratmeter kontorslokaler. Själva byggfasen av den första etappen planeras att komma igång under 2014 2015.

FOKUS HALMSTAD 16 Halmstad Halmstad är fortsatt expansivt och satsar för fullt på att möta kommunens framtida behov. Flera planer finns för bostäder i centrum, invid högskolan och i de attraktiva kustnära stadsdelarna. Verksamhetsområdena utmed de större trafiklederna börjar bli färdigexploaterade och nya områden planläggs för att ge plats åt verksamheter och handel. Halmstad behåller plats 11 men höjer sitt NAI Svefa Fastighetsindex till 45 tack vare bland annat en positiv omsättningstillväxt och en stark fastighetsmarknad med låg vakansgrad. Halmstad - januari 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 850-1 400 6,50-7,75 6 000-13 500 B-läge 700-1 200 7,00-8,50 4 500-11 000 C-läge 550-900 8,00-10,00 4 000-8 000 Butiker A-läge 1 250-3 300 6,00-6,75 11 500-27 000 B-läge 800-2 000 6,25-7,75 5 000-17 500 C-läge 650-1 500 7,50-9,25 4 000-9 500 Industri A-läge 400-600 8,00-9,00 2 000-6 000 B-läge 300-550 8,25-9,50 2 000-5 000 C-läge 250-450 9,00-11,50 1 500-3 000 Bostäder A-läge 925-1 375 4,50-5,75 10 000-18 500 B-läge 850-1 200 5,25-6,50 8 000-14 500 C-läge 800-1 100 6,00-7,50 7 000-11 000 Bostadsfastigheter Den dominerande ägaren av bostadshyreshus i Halmstad är kommunägda Halmstads Fastighets AB (HFAB) med runt 9 800 lägenheter. Av de stora privata ägarna kan nämnas Apartment Bostad och Möller & Partners. I Halmstad råder bostadsbrist trots ett relativt stort nytillskott under senare år och en positiv hyresutveckling. HFAB har nyligen tecknat en ny ettårig överenskommelse om en genomsnittlig hyreshöjning om 1,78 procent. Parterna är överens om ett nytt mer marknadsinriktat hyressättningssystem. Efterfrågan på bostadshyreshus är god och under 2011 noteras ett genomsnittspris om cirka 12 000 kr/kvm. I en bytesaffär i december förvärvade HFAB fastigheten Siken 2 i centrala Halmstad från JC Bengtsson till ett pris om 22 mkr och överlät studentboendet Fartyget, 56 lägenheter, till ett pris om 24 mkr. Ytterligare en affär med studentbostäder är Willhems förvärv i november av två fastigheter från Fragerus Fastigheter med 288 studentlägenheter. Köpeskillingen landade på 145 mkr. Kommersiella hyresfastigheter Bland de stora ägarna på den kommersiella marknaden i Halmstad kan nämnas Cityfastigheter, Fastighetsstaden, norskägda konsortiet Fem Hjärtan, Jana Fastigheter, Trelp samt Unibail-Rodamco. Aktiviteten på fastighetsmarknaden i Halmstad var under 2011 relativt måttlig och exempelvis Unibail-Rodamcos planerade försäljning av Eurostop vid Fyllebro ställdes in. Bolaget avser nu att utveckla fastigheten istället. Under hösten 2011 påbörjade Tage & Söner en ombyggnation av det gamla Fattighuset till moderna kontorslokaler. Ombyggnaden på cirka 1 000 kvm beräknas stå klar under våren 2012 med hyresgäster som Halmstad & Co och Halmstads Näringslivs AB. Skandrenting planerar för en tillbyggnad av polishuset i centrala Halmstad. Tillbyggnaden om cirka 4 000 kvadratmeter ska nyttjas av Polisen och Åklagarmyndigheten. Planerad byggstart är under 2012 med inflyttning under 2013. Specialfastigheter Bland de stora ägarna av specialfastigheter i Halmstad återfinns, förutom kommunen och landstinget, även Alecta, Fragerus Fastigheter, Rikshem och Skandrenting. Halmstads kommun bygger en ny förskola på cirka 900 kvadratmeter på Sofieberg/Kärleken, alldeles intill Centerns Idrottsplats. Förskolan kommer att stå klar för inflyttning i september 2012. I kommunen pågår planering av ett nytt samlat resecentrum. Resecentrumet ska utgöra en effektiv bytespunkt för resande med tåg-, buss-, gång-, cykel- och biltrafik.

FOKUS HALMSTAD 17 I fokus: Rikshem Lägesindelning, kontor (A- och B-läge) Industri- & lagerfastigheter Flera stora industribolag som Albany Nordiskafilt, Biltema genom bolaget Retail Warehouse i Halmstad, Heléns Rör och Pilkington tillhör de stora ägarna inom industri- och lagersegmentet i Halmstad. A-läge utgörs av Sannarp och Stenalyckan, eftertraktade verksamhetsområden med ett stort inslag av handel. B-läge utgörs av Flygstaden, Söndrum industriområde samt områdena utmed Laholmsvägen. Utbyggnadsområden utgörs av Hamnen, Kistinge, Kårarp och Villmanstrand. Omsättningen i segmentet har varit mycket låg under det senaste året med en handfull försäljningar till en genomsnittlig prisnivå om 3 700 kr/kvm. Rikshem, som under det gångna året bytte namn från Dombron, gjorde en stor inbrytning på fastighetsmarknaden i Halmstad hösten 2011 genom förvärv av tolv samhällsfastigheter inrymmande cirka 550 lägenheter för äldreboende. Säljaren var Apartment Bostad och affären gick i lås till en köpeskilling om 680 mkr. Sju av fastigheterna ligger i Halmstad och övriga fem i närliggande orter. Samhällsfastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om cirka 55 000 kvadratmeter. Elva av fastigheterna utgörs av äldreboenden med tillhörande servicefunktioner och i två av fastigheterna finns vårdcentraler. Den största hyresgästen är Halmstad kommun som hyr lokaler i samtliga fastigheter. Tillträde planeras ske under hösten 2012. I köpet ingick också en byggrätt för cirka 200 lägenheter som bolaget avser att bygga ut inom de närmaste åren. Förvärvet ingår i planen för Rikshem att bli landets största förvaltare av samhällsfastigheter. Senare under hösten 2011 köpte Rikshem även 16 centrala samhällsfastigheter från Akelius i bland annat Uppsala, Västerås, Norrköping, Trelleborg och Sundsvall. Den totala uthyrningsbara aren uppgick till 67 000 kvadratmeter. Rikshem investerade under 2011 även stort i samhällsfastigheter i Sigtuna och i bostadsfastigheter i Norrköping. Kommunfakta Befolkningsutveckling + 0,4% Arbetslöshet 6,9% NAI Svefa Fastighetsindex 45 Planer & Projekt Halmstads växande befolkning och näringsliv innebär att efterfrågan på exploateringsmark är relativt stor. Planläggning och nybyggnadsprojekt för bostäder pågår bland annat i Nyhem med två projekt om 90 100 lägenheter och i Sofieberg med 180 lägenheter. I centrala Halmstad skapas byggrätter i 4 5 nya byggnader vid gamla Sporthallen. Det 2,5 hektar stora området med byggrätter för bostäder och kontor är beläget endast cirka 700 meter från Stora Torg. Invid Halmstads teater planläggs för ett hotell i 15 20 våningar. För nya verksamhetsområden pågår planläggning vid Slottsmöllans industriområde samt för utvidgning av hamnens nordöstra del.

FOKUS VÄXJÖ 18 Växjö Växjö har under 2011 haft en positiv befolkningsutveckling och behovet av nya bostäder i Växjö är stort. Det planeras nu för flera bostadsprojekt både centralt och i utkanten av staden. För tillfället råder Arenafeber och en hel stadsdel med idrottshallar planeras. I centrum finns även planer för stationsområdet med fokus på kollektivtrafik samt möjligheter för handel, service och bostäder. Därutöver planeras ett World Trade Center med kontor och bostäder. Växjö tar plats 15 i NAI Svefa Fastighetsindex med 38 poäng. Bostadsfastigheter Växjös allmännytta består av tre olika bolag och utgör merparten av marknaden. CA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är också innehavare av bostadsdominerande hyresfastigheter i kommunen. Allmännyttan i Växjö tillhör landets mest dominerande men utförsäljningar på 668 lägenheter planeras att genomföras inför en eventuell sammanslagning av de tre kommunala bostadsföretagen. I dagsläget råder det bostadsbrist i Växjö trots att bostadsbyggandet har varit en aktiv företeelse och nyligen färdigställdes Växjös högsta hus Alabastern med 16 våningar. Välle Broar, den moderna trästaden, är ett långsiktigt stadsutvecklingsprojekt där det under 2012 beräknas påbörja byggandet av ett par hundra lägenheter. På sikt beräknas Välle Broar att ge Växjö ett tillskott på cirka 100 000 kvadratmeter bostäder och kommersiella lokaler. Transaktionsaktiviteten har under senare tid varit relativt låg och består i huvudsak av mindre objekt där köpare varit lokala aktörer. Kommersiella hyresfastigheter Växjö - januari 2012 Kontor Hyra Direktavkastning (%) Bedömda värden A-läge 900-1 300 6,75-8,00 9 000-15 000 B-läge 700-1 000 7,50-9,00 4 000-8 000 C-läge 500-800 8,00-9,50 3 000-4 500 Butiker A-läge 1 200-2 200 6,00-7,00 12 000-25 000 B-läge 750-1 400 6,75-7,50 7 000-15 000 C-läge 600-900 7,75-9,00 3 000-6 000 Industri A-läge 450-650 8,00-9,50 3 000-6 000 B-läge 400-500 9,00-10,00 2 500-3 500 C-läge 300-400 9,75-11,50 2 000-3 000 Bostäder A-läge 950-1 375 5,00-6,25 10 000-17 000 B-läge 850-1 200 5,75-6,75 8 000-12 000 C-läge 800-1 100 6,25-7,75 7 000-10 000 Corallen (Castellum), GE Real Estate och Norrporten är stora kommersiella aktörer i Växjö. Även Kefren Properties som har gått i konkurs var tidigare en annan större aktör. Kefren Properties hade i sitt bestånd bland annat de tre centralt belägna fastigheterna Dockan 9, Nunnan 7 och Lyktan 4 om drygt 32 000 kvadratmeter kommersiella ytor. Dockan 9 förvärvades av Kungsleden vid en exekutiv auktion till en köpeskilling om 132 mkr vilket motsvarar cirka 9 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på cirka 6,3 procent. Nunnan 7 förvärvades av Batten till en köpeskilling om 110 mkr, vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 9 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på 5,5 procent. Fastigheten Lyktan 4 förvärvades av Carlqvists Bil till en köpeskilling om 54 mkr vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 8 850 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på cirka 6,4 procent. Förutom försäljningarna under Kefrenauktionen har aktiviteten på den kommersiella fastighetsmarknaden varit förhållandevis låg. Specialfastigheter I september 2011 invigdes en ishockeyarena med plats för drygt 5 300 personer. Arenan är en del i den pågående satsningen på Arenastaden som totalt ska rymma fyra arenor och ett gymnastikhus. Växjö kommun lånar ut pengar för byggnationen, kontrollerar byggprocessen och klubbarnas ekonomi samt ger bidrag till driften. Ytterligare projekt är Sandvik 3, ett nytt kraftvärmeblock som VEAB planerar att bygga. Projektet har fått tillstånd från Mark- och Miljödomstolen och kostnadsberäknas till cirka 1 mdkr.