Fastighetsrapporten. November 2010

Transkript

1 Fastighetsrapporten November 2010

2 Innnehållsförteckning Förord 2 Fastighetsbolagen och ekonomin 9 Fastighetsbolagen och deras kunder 14 Miljö och energi 20 Intervjuade fastighetsbolag Sedan 2005 har Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt gett ut Fastighetsrapporten en intervjuundersökning med trettio av de hundra största kommersiella fastighetsbolagen i Sverige. Intervjuerna har i år genomförts i slutet av augusti och början av september 2010 av undersökningsföretaget Prospector. Rapporten är en slags temperaturmätare för fastighetsbranschen och ger en bild av hur Sveriges ledande fastighetsbolag ser på de kommande tolv månaderna. Såväl ekonomiska faktorer som miljö- och klimatfrågor avhandlas. Dessutom har vi intervjuat 50 stora kontorshyresgäster om sina krav på fastighetsbolagen, för att ge fastighetsbolagen ett verktyg att fånga marknadens krav och efterfrågan. En lista över vilka de intervjuade fastighetsbolagen är finns längst bak i rapporten. Stockholm november 2010 Lisbeth Larsson Informationschef Johan Zetterstedt vd tidningen Fastighetsnytt

3 Fastighetsbolagen och ekonomin Årets undersökning visar på en optimism i branschen, som överträffar högkonjunkturen Åtta av tio fastighetsbolag räknar med stigande marknadsvärden under de kommande tolv månaderna och ingen av de intervjuade bolagens företrädare tror på sänkta värden. Hälften av de tillfrågade räknar också med ökade försäljningspriser en stor skillnad mot föregående år då 35 % trodde att priserna skulle sjunka. Idag tror ingen på minskade försäljningspriser. Optimismen är även stor när det gäller hyresintäkter. 83 % av de tillfrågade tror att dessa kommer att öka. Förväntad utveckling de närmaste 12 månaderna. Andel fastighetsbolag som tror på ökade respektive minskade hyresintäkter, försäljningspriser och marknadsvärden. Sysselsättningen i branschen Hälften av fastighetsbolagen räknar med att öka antalet anställda under den kommande tolvmånadersperioden. Förväntad utveckling av sysselsättningen på de närmaste 12 månaderna, andel fastighetsbolag som anger öka/minska. 2

4 Efterfrågan på objekt När det gäller efterfrågan på olika typer av objekt räknar hela 70 % av fastighetsägarna med en ökad efterfrågan på bostäder, men här har efterfrågan bedömts vara stark under hela lågkonjunkturen. Efterfrågan på kontorslokaler bedömer nu drygt hälften av fastighetsägarna kommer att öka under det kommande året, medan 23 % nu tror på en ökad efterfrågan på industrilokaler. Vad gäller efterfrågan på butikslokaler tror nära hälften av fastighetsbolagen på en ökning. Förväntad efterfrågeutveckling september 2010-september 2011 för olika typer av objekt Försäljning och investeringar Medan de senaste åren kännetecknats av låg transaktionsaktivitet, räknar nu sex av tio fastighetsbolag med att försäljningen till svenska aktörer kommer att öka. Det är dock en obetydlig skillnad jämfört med förra året. Men till skillnad från 2008 och 2009 räknar hälften av de tillfrågade nu med ett ökat utländskt intresse för att köpa svenska fastigheter. Förväntad försäljningsutveckling de närmsta 12 månaderna när det gäller fastigheter i Sverige 3

5 Det kommande året ser mycket positivt ut när det gäller investeringar. Inte ens under högkonjunkturen 2007 var fastighetsbolagen så positiva om att öka sina investeringar i nya byggnader. Idag räknar nära åtta av tio intervjuade fastighetsbolag att öka sina investeringar i nya byggnader. Förväntad investeringsutveckling september 2010-september 2011 för olika typer av objekt Svenska fastighetsbolag ser nu intresserat på möjligheterna att investera i nybyggnationer i utlandet. Undersökningen visar en klar uppgång jämfört med såväl 2009 som 2008 då frågan ställdes för första gången. Idag säger sig 21 % av fastighetsägarna vara intresserade. När det gäller att överta befintliga uthyrda objekt i utlandet är intresset i princip obefintligt. Svenska fastighetsbolags intresse att investera i utlandet. Andel fastighetsbolag Nära hälften av de svenska fastighetsbolagen förväntar sig en ökad aktivitet från utländska aktörer under det kommande året. Svenska fastighetsbolags bedömning om utländska aktörers aktivitetsnivå i Sverige, andel fastighetsbolag 4

6 Drygt tre av tio fastighetsägare räknar med utländskt intresse att investera i svenska nybyggnationer. Det är en klar ökning jämfört med tidigare. När det gäller intresse för befintliga uthyrda objekt räknar drygt hälften med ett intresse från de utländska investerarna. Andelen fastighetsbolag som upplever att utländska investerare vill investera i svenska objekt Hinder och risker Undersökningen vill också belysa vad fastighetsbolagen anser om potentiella tillväxthinder och i vilken omfattning man hindras av dessa. Generellt sett kan man konstatera att fastighetsbolagen hindras i mindre omfattning än tidigare. Speciellt märkbart är att kostnader för finansiering inte upplevs som ett lika stort hinder längre. Olika faktorers betydelse för fastighetsbolagens tillväxtmöjligheter 5

7 En sämre konjunktur för fastighetsbolagens kunder är den risk som flest fastighetsbolag idag bedömer som störst. Den enskilt största risken, andel fastighetsbolag som uppger olika alternativ Största utmaningarna för lönsamhet Fastighetsrapporten har frågat vilka de största utmaningarna är för att få lönsamhet i kontorsfastigheter respektive bostäder i framtiden. Medan man tidigare sett utmaningar i att uppnå en ökad flexibilitet och att kunna skräddarsy lösningar för sina kunder, svarar nu 35 % att det handlar om att få tillgång till attraktiv tomtmark. Detta har tidigare setts som ett mycket litet problem. Fastighetsbolagens största utmaningar för kontorsfastigheter, andelen fastighetsbolag per alternativ 6

8 Fastighetsbolagens största utmaningar för bostäder, andelen fastighetsbolag per alternativ Räntor och lån Vi frågade också fastighetsbolagen till vilken nivå man bedömde att Riksbankens styrränta kan höjas innan man får problem med lönsamheten i nuvarande avtal och vid vilken nivå det kan vara problem att teckna nya avtal, d.v.s. att hyresnivåerna blir så höga att marknaden säger ifrån. På båda frågorna anger man nu i snitt en högre nivå jämfört med Snittnivå på styrrräntan vid vilken fastighetsbolagen får problem med lönsamhet eller att teckna nya avtal 7 Knappt tre av tio fastighetsbolag lånar idag upp pengar i utlandet

9 Knappt tre av tio fastighetsbolag lånar idag upp pengar i utlandet. Det är en minskning jämfört med såväl 2008 som Andelen fastighetsbolag som lånar pengar utomlands Avkastningskrav Avkastningskraven på bostadsfastigheter har nu ökat något jämfört med 2009 då kraven låg på en rekordlåg nivå. Trenden för kontorsfastigeter fortsätter dock neråt. Fastighetbolagens avkastningskrav, medelvärde 8

10 Fastighetsbolagen och deras kunder Undersökningen belyser även fastighetsbolagens relation med sina kunder. För att få även kundernas perspektiv har vi intervjuat 50 större kontorshyresgäster. Vad värdesätter fastighetsbolagen hos sina kunder? Här utreder vi vad det är fastighetsbolagen mest värdesätter hos sina kontorshyresgäster. Långsiktighet och betalningsförmåga är de två absolut viktigaste kriterierna när fastighetsbolagen värderar sina befintliga eller potentiella kontorshyresgäster. Intressant är att inget bolag i år nämnt alternativet välkänt, välrenommerat varumärke. Kriterier fastighetsbolagen värdesätter mest hos kontorshyresgäster, andelen fastighetsbolag 9

11 Varumärkets betydelse ökar Två av tre fastighetsägare har dock låtit säga upp företagshyresgäster för att få nya som passar bättre in i fastighetens image. Sedan undersökningen startade har denna trend ökat. Andelen fastighetsbolag som sagt upp hyresgäster av imageskäl Att frågan om image och varumärke är viktigt visar kontorshyresgästernas svar på frågan om hur viktigt arkitektur, design och image är när man hyr lokaler. Andelen kontorshyresgäster som upplever frågor kring arkitektur, design och image som viktiga/oväsentliga när de hyr lokaler 10

12 Det anses även vara viktigt att lokalen ger uttryck för varumärket och den visuella profilen. Andelen som svarar mycket viktigt har ökat, men totalt sett är det idag färre som anser detta vara viktigt/mycket viktigt jämfört med de senaste två åren. Andelen kontorshyresgäster som upplever att det är viktigt/oväsentligt att lokalen ska ge uttryck för varumärket och företagets visuella profil Hela sju av tio kontorshyresgäster anser också att det är mycket viktigt att kunna påverka lokalernas utformning och innehåll när man tecknar ett nytt hyresavtal. Andelen kontorshyresgäster som upplever det som viktigt/oviktigt att kunna påverka lokalernas utformning och innehåll vid tecknade av nya hyresavtal 11

13 Kontorshyresgästerna och deras ytor Undersökningen visar att mobila arbetsplatser tar en allt större andel jämfört med kontorsrum och kontorslandskap. Bara 13 % av de tillfrågade kontorshyresgästerna anger att merparten av deras anställda arbetar i kontorsrum. Andelen kontorshyresgäster som angivit att merparten av deras anställda arbetar i kontorsrum, kontorslandskap eller har mobila arbetsplatser Yteffektiviteten har definitivt ökat enligt undersökningen. Idag räknar kontorshyresgäster med en kvadratmeteryta per anställd på 14,75 %. Detta inkluderar gemensamhetstytorna. På tre år är detta en kraftig minskning. Kvadratmeteryta per anställd (Totalt hyrd yta delat med antal anställda) Mobila arbetsplatser tar en allt större andel jämfört med kontorsrum och kontorslandskap 12

14 Marknadsföring och kundvård Fastighetsbolagens investeringar i marknadsföring och kundvård är relativt oförändrade jämfört med tidigare år. Tre fjärdedelar av fastighetsbolagen ligger kvar på samma nivåer. Andelen fastighetsbolag som minskar/ökar investeringar i kundvård/marknadsföring Genom intervjuer med kontorshyresgästerna kan man se att man idag är något mindre nöjd med kundvårdsupplevelsen. Andelen som på frågan om hyresvärden arbetar med något som kan liknas med kundvård har minskat. Andelen kontorshyresgäster som anser att deras hyresvärd arbetar med kundvård 13

15 Miljö och energi Miljökraven från kunder/hyresgäster upplevs allt starkare av fastighetsbolagen. Sex av tio tillfrågade fastighetsbolag upplever en ökning jämfört med tidigare år. Andelen fastighetsbolag som upplever ökade/minskade krav från hyresgäster avseende miljö- och energifrågor När kontorshyresgästerna tillfrågades om de ställer miljö- eller klimatkrav på hyresvärden visar det sig att en lägre andel gör detta 2010 än de tidigare två åren vi ställt frågan. Andelen kontorshyresgäster som ställer miljö- eller klimatkrav på hyresvärden 14

16 I de fall man ställer krav är det energisnål belysning som nu toppar önskelistan från kontorshyresgästerna. Andelen kontorshyresgäster som ställer krav på olika energibesparande åtgärder Energieffektiva kyl- och värmepumpar anges 2010 som den absolut mest vanliga energi- och klimatbesparande åtgärden bland fastighetsbolag vid ny- och ombyggnationer. Hela 86 % av bolagen anger detta alternativ. Näst mest vanligast är att installera energisnål belysning, en åtgärd som också visar en tydlig uppgång jämfört med tidigare. Drygt sex av tio fastighetsbolag gör detta, uppenbarligen som en respons på kontorshyresgästernas önskemål. Andelen fastighetsbolag som utför olika energisbesparande åtgärder 83 % av fastighetsbolagen ökar sitt arbete med energioch klimatfrågor 15

17 Då fastighetsbolagen upplever att miljökraven från kunderna är höga har 83 % av fastighetsbolagen därför ökat sitt arbete med energi- och klimatfrågor. Fastighetsbolagens eget miljöarbete, andelen ökat/minskat Miljö- och klimatarbete är definitivt ett viktigt konkurrensmedel för fastighetsägarna idag. Märkligt nog sjunker dock andelen fastighetsbolag som har någon med energi- och klimatansvar med i högsta ledningen. Andelen fastighetsbolag med energi- och klimatansvarig person i högsta ledningen Energifrågorna allt viktigare Energikostnaderna slukar en allt större andel av fastighetsbolagens driftbudgetar. Energiförbruknings andel i snitt av fastighetsbolagens driftbudgetar 16

18 Intresset för Green Building-byggnader (EU:s märkning av byggnader som har 25 % längre energianvändning än Boverkets föreskrifter) har ökat relativt kraftigt det senaste året. Idag säger två tredjedelar att de har planer på sådana förvärv eller nybyggnationer. Andelen fastighetbolag med planer på förvärv eller nybyggnation av Green Building Osäkerheten kring vilket enhetligt miljöklassningssystem man föredrar är dock stor hos fastighetsbolagen. Nära åtta av tio anser att det behövs ett sådant men kan inte ange vilket. Inget av de tillfrågade fastighetsbolagen vill längre ange att man föredrar något enskilt miljöklassningssystem. Andelen fastighetsbolag som vill se ett specifikt miljöklassningssystem Intresset för Green Building-byggnader har ökat relativt kraftigt det senaste året 17

19 En övervägande majoritet av fastighetsägarna fortsätter att tycka att det är rimligt att låta fasighetsskatten stimulera energibesparande investeringar. Andelen fastighetsbolag som ställer sig positiva/negativa till att låta fastighetsskatt stimulera energibesparande investeringar Två tredjedelar av fastighetsbolagen ställer idag krav på elbolagen om att leverera el från förnyelsebara energikällor till sina fastigheter. Det är en tydlig uppgång under de senaste tre åren och en tydlig ökning det senaste året. Andel fastighetsbolag med krav på el från förnyelsebara energikällor En lika hög andel (66 %) köper idag el med Bra Miljöval-märkning (Svenska Naturskyddsföreningens märkning). Andel fastighetsbolag med krav på el med Bra Miljöval-märkning 18

20 När det gäller kontorshyresgästerna ställer idag en tredjedel av kontorshyresgästerna krav på hyresvärden om att elen till kontorsfastigheten ska komma från förnyelsebara energikällor (vind, sol, biobränsle, äldre vattenkraft) Andelen kontorshyresgäster med krav på el från förnyelsebara energikällor En tredjedel av kontorshyresgästerna ställer krav på att elen till kontorsfastigheten ska ha Bra miljövalmärkning (Svenska Naturskyddsföreningens märkning) Andel kontorshyresgäster med krav på el med Bra Miljöval-märkning 19

21 Intervjuade fastighetsbolag Undersökningen har intervjuat företrädare från följande fastighetsbolag: Citycon AB Akademiska Hus Uppsala AB Akademiska Hus Stockholm AB Skanska Fastigheter Stockholm AB Stena Fastigheter Malmö AB Fastighets AB Brostaden Aspholmen Fastigheter AB Temaplan Asset Management AB AREIM AB Akelius Fastigheter AB Ivar Kjellberg Fastighets AB IKANO Retail Centres Management AB Diligentia AB Akademiska Hus Öst AB Rapp Fastigheter AB Redevco Sweden AB NCC Property Development AB AxFast AB Rodamco Sverige AB Brinova Fastigheter AB Jernhusen AB Anders Bodin Fastigheter AB HEBA Fastighets AB John Mattson Fastighets AB Akademiska Hus Syd AB Wallfast AB Vasallen AB Wåhlin Fastigheter AB Fastighets AB L E Lundberg Eklandia Fastighets AB 20

22 Grant Thornton. All rights reserved.