Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Evald Köpman Org nr 769625-3462 1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR... 3 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 4 3. FÖRVÄRVSKOSTNADER... 6 4. FINANSIERINGSPLAN... 6 5. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER... 6 6. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER... 7 7. NYCKELTAL... 7 8. LÄGENHETSFÖRTECKNING... 8 9. EKONOMISK PROGNOS/KÄNSLIGHETSANALYS... 9 10. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET OCH BOSTADSRÄTTSINNEHAVARENS EKONOMISKA FÖRPLIKTELSER... 10
1 Allmänna förutsättningar Brf Evald Köpman med org.nr. 769625-3462, som registrerats hos Bolagsverket 2012-10-16 (nedan kallad Föreningen ) och som har sitt säte i Båstad Kommun har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Föreningen har skrivit ett avtal med BRF Mörby Townhouse (org nr 769 23 7234) i fortsättningen kallad BRF Mörby att förvärva samtliga andelar i BRF Mörby med tillträdesdag 2013-01-31 (kallad Tillträdesdagen eller Tillträdet nedan) som tillträder fastigheten Evald 4, Köpmansgatan 26, Båstad (kallad Fastigheten nedan) samma dag. Därmed blir föreningen indirekt lagfaren ägare till fastigheten på tillträdesdagen. På tillträdesdagen överlåts Fastigheten från BRF Mörby till Föreningen och lagfaren ägare blir då Föreningen. (Ovan nämnda transaktioner benämns gemensamt Transaktionen nedan) Eftersom det idag inte krävs något förvärvstillstånd eller kommunen inte har någon förköpsrätt ser vi ingen osäkerhet i fastighetsöverlåtelsen. Upplåtelse av lägenheterna beräknas ske när denna plan registrerats hos Bolagsverket och Fastigheten förvärvats av Föreningen. Samtliga lägenheter upplåts till projektägarna Albert Hansson Finans och Fastigheter AB, org nr 556789-2160 samt Mindhouse AB, org nr 556545-1498 (kallas gemensamt Projektägarna nedan). Projektägarna överlåter därefter lägenheterna till slutkund efter fullförd renovering med beräknad inflytt senast 18 månader efter Tillträdesdagen. Bygglovsansökan för 10 bostäder beviljades av Båstad kommun den 14 december 2012. Fastigheten skall efter Tillträdet och laga kraft vunnet bygglov gå igenom en renovering till en beräknad kostnad av 12 700 000 kr. Projektägarna garanterar byggkostnaden mot Föreningen till fullo. Byggfelsförsäkring samt färdigställandegaranti lämnas via Garbo Försäkring AB eller likvärdigt försäkringsbolag. Upplåtelseavtal tecknas när andelsöverlåtelseavtalet är signerat mellan andelsägarna i BRF Mörby och Föreningen. Upplåtelse sker på Tillträdesdagen av andelarna. Tillträdet av lägenheterna sker i och med att insatsen betalas. Upplåtelseavgiften inbetalas när renoveringen är slutbesiktigad. Det beräknas ske inom 18 månader från Tillträdesdagen. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Nedan angiven anskaffningskostnad för Fastigheten för Föreningen är den slutliga.
2 Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Evald 4 Adress/belägenhet Köpmansgatan 26, 269 35 Båstad Tomtarea 1 233 m 2 Antal byggnader 1 Ägarstatus Äganderätt Byggnadsår 1870 Ombyggnadsår: 1923, 2004 Planförhållanden (Gruppkod): Aktbeteckning Plan Datum Planer 11-BÅS-50/52 Stadsplan 1952-04-29 Planer 1168K-313 Evald Tomtindelning 1956-07-11 Planer 11-BÅS-166/60 Stadsplan 1960-10-14 Planer 11-BÅS-346/71 Stadsplan 1971-10-07 Servitut /Nyttjanderätt Husets utformning Bostadslägenheter Parkering Inga Flerbostadshus i 2 våningsplan samt källare och vind. Källarplanet innehåller elcentral, värmecentral, förråd och cykelrum. Vinden innehåller fläktaggregat och lägenhetsförråd. 10 lägenheter om sammanlagt 737,3 m2 På fastigheten finns 12 parkeringsplatser. Gemensamma anordningar: Vatten och avlopp Uppvärmningssystem Ventilation El Tvättstuga Sophantering Kabelteve/bredband Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet Vattenburet värmesystem samt värmepumpar och radiatorer i rum. Ventilation med viss återvinning av värme från frånluft. Mekanisk till och frånluft i lägenheter och gemensamma utrymmen. Fastighetsmätare i elcentralen. Individuell mätning i lägenheterna. Gemensam tvättstuga i källare. Uppsamlingskärl med sopsortering på gård. Fiberkabel för internet installerad
Byggnadsbeskrivning: Grundläggning Källare Vind Stomme Bjälklag Yttertak Fasader Balkonger Fönster Portar/dörrar Grundmurar av betong och sten Betonggolv, målade väggar och tak Individuella förvaringsutrymmen tillhörande lägenheterna Betong och trä. Takkonstruktion av trä Träbjälklag, tegel i källaren Plåt (enkelfalsat) Tegel Beläggning av betong. Målade balkongräcken av smide. Trädäck 2-glas aluminium och trä, kopplade. Entréport i trä. Källardörr i lättmetall. Lägenhetsdörrar i trä. Trapphus, entré 1 st trapphus med trappor av trä med målade väggar till lägenhet 4 och 5. Övriga lägenheter har egna entréer. Övrigt Fastigheten är av kulturhistoriskt värde och vann kulturpriset i Båstad 2004 efter varsam renovering. Lägehetsbeskrivning: Entréutrymme/hall Kök Våtutrymme Vardagsrum Övriga rum Parkett Parkett, Elspis, kyl/frysenhet, köksfläkt, skåp och bänkinredning med målade luckor Keramiska plattor, Badkar eller dusch, tvättställ, wc-stol. Parkett Parkett Målning och tapetsering har skett vid renoveringen 2004 i flertalet av lägenheterna Underhållsbehov Fastighetens yttre skick är gott och lägenheter håller hög standard. VVS, el och fönster är bytt år 2000. Lägenhet 1004, 1005 och 1006 som använts som kontor / lätt industri är behov av omfattande renovering. Renoveringen omfattar även stammar, el, tak, gårdsplanering, nya balkonger, fönster etc. Kostnad för renovering har bedömts till 12 700 000 kr inkl moms och har tagits fram av Projektägarna. Finansiering av kostnaderna kommer att ske genom upplåtelseavgifter på totalt 12 700 000 kr som fram till dess att de betalas finansieras av eget kapital från Projektägarna och eventuellt byggkreditiv från finansierande bank. Försäkring Fastigheten kommer att försäkras till fullvärde.
Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 Förvärvskostnader Köpeskilling 29 768 500 Lagfart 240 000 Pantbrev 73500 Byggnad, färdigställd och slutbesiktigad 12 700 000 Kreditivränta (5% under halva byggtiden på 12 mån) 317 500 Slutlig total och känd anskaffningskostnad 43 099 500 Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet, typkod 325 i huvudsak lokaler. Föreningen kommer dock att söka för ändrad typkod för bostäder efter beviljat bygglov. Vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 taxerades fastigheten till 6 260 000 kr, varav 1 737 000 för mark och 4 523 000 för byggnaden. Den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,40 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Den är dock begränsad till maximalt 1 365 kr per lägenhet. Lagfartskostnaden är beräknat på 1,5% av Fastighetens bokförda värde(inklusive mark) som är 16 000 000 kr. 4 Finansieringsplan Lån Belopp Bindningstid Räntesats Ränta år 1 Amortering Summa Lån 1 3 391 667 5 år 3,45% 117 013 50 000 167 013 Lån 2 6 783 333 3 mån 3,10% 210 283 0 210 283 Summa lån 10 175 000 377 296 Insatser 20 224 500 Upplåtelseavgift 12 700 000 SUMMA FINANSIERING 43 099 500 Villkoren för lånen är baserade på offert från finansierande bank. Säkerhet för lånen utgörs av pantbrev. 5 Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Räntor 327 296 Amortering/avskrivning 50 000 377 296
Driftskostnader Försäkring 12 400 Fastighetsförvaltning, teknisk förvaltning, service 50 000 Administration 13 000 Revision 10 000 Fastighetsel 11 000 Renhållning 12 000 Vatten- och avloppsavgifter 0 Värme och varmvatten 0 108 400 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift 13 650 Avsättning till underhåll 25 748 SUMMA KOSTNADER 525 094 Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från tidigare fastighetsägare samt den normala kostnadsbilden för likvärdiga fastigheter. Andelsägarna står själva kostnaderna för uppvärmning och vatten som beräknas till 95 000 kr respektive 35 000 kr för fastigheten. 6 Beräkning av föreningens årliga intäkter Årsavgifter 438 694 Hyra parkeringsplatser 86 400 SUMMA 525 094 Bostadsrättshavarna skall utöver årsavgifter betala för värme, vatten, hushållsel, internet och kabelteve direkt till leverantör. Parkeringsplatserna hyrs ut för 600 kr per månad och tecknas i samband med upplåtelseavtalen. 7 Nyckeltal Anskaffningskostnad per kvm 58 456 Belåning per kvm år 1 13 800 Insats/upplåtelseavgift per kvm 44 655 Driftskostnad per kvm för föreningen* 166 Driftskostnad per kvm för andelsägarna* 342 Årsavgift per kvm år 1 595 *Inklusive fastighetsskatt
8 Lägenhetsförteckning Lgh nr Lgh storlek Area Insats Andelstal Upplåtelseavgift Årsavgift 1001 2 Rok 63 1 575 000 8,54% 1 385 370 37 485 1002 2 Rok 46 1 150 000 6,24% 1 011 540 27 370 1003 2 Rok 71 1 775 000 9,63% 1 561 290 42 245 1004 2 Rok 61 1 220 000 8,27% 1 646 390 36 295 1005 2 Rok 49 986 000 6,69% 1 330 607 29 334 1006 2 Rok 33 660 000 4,48% 890 670 19 635 1007 3 Rok 78 2 301 000 10,58% 1 364 220 46 410 1101 4 Rok 172 6 000 000 23,33% 361 053 102 340 1102 3 Rok 73 2 737 500 9,90% 692 770 43 435 1103 3 Rok 91 1 820 000 12,34% 2 456 090 54 145 TOTALT 737,3 20 224 500 100,00% 12 700 000 438 694
9 Ekonomis prognos/känslighetsanalys ÅR 1 2 3 4 5 6 11 FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER (kr) Kapitalkostnader Räntor 327 296 325 688 324 079 322 471 320 863 319 254 317 646 Amortering/avskrivning 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 50 000 Driftkostnader 108 400 110 351 112 338 114 360 116 418 118 514 130 695 Underhållskostnader Avsättning underhåll (reparationsfondering) 25 748 26 211 26 683 27 164 27 653 28 150 30 777 Periodiskt underhåll Övriga kostnader Fastighetsskatt/kommunal avgift 13 650 13 896 14 146 14 400 14 660 14 924 15 192 FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Hyror parkering 86 400 86 574 86 755 86 945 87 143 87 349 89 568 Årsavgifter medlemmar 438 694 439 576 440 498 441 461 442 466 443 513 454 780 Ränteantagande 3,22% Inflationsantagande 1,8% gäller driftkostnader, taxeringsvärde, fastighetsskatt, fondsavsättning och lokalhyror Hyresökningar, bostäder Beräknat taxeringsvärde 32 324 625 32 906 468 33 498 785 34 101 763 34 715 595 35 340 475 38 637 701 Föreningslån 10 175 000 10 125 000 10 075 000 10 025 000 9 975 000 9 925 000 9 875 000 Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. Men ovanstående prognos och nedanstående känslighetsanalys beräknas på hela år, 1/1-31/12. KÄNSLIGHETSANALYS ÅR 1 2 3 4 5 6 11 Dagens inflationsnivå och dagens räntenivå årsavgift enligt ovanstående prognos 438 694 439 576 440 498 441 461 442 466 443 513 454 780 Årsavgifter om: Dagens inflationsnivå och 1. Dagens räntenivå +1% 540 444 540 822 541 240 541 699 542 200 542 742 553 491 2. Dagens räntenivå - 1% 336 944 338 322 339 740 341 199 342 700 344 242 355 991 Dagens räntenivå och 1. Dagens inflationsnivå +1% 438 694 438 805 439 753 440 742 441 772 442 846 443 963 2. Dagens inflationsnivå -1% 438 694 437 577 438 475 439 413 440 393 441 414 442 478
10 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrätts- innehavarnas ekonomiska förpliktelser A. Bostadsrättshavaren skall betala insats med belopp som ovan angivits. För bostadsrätt i Föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en årsavgift i enlighet med Föreningens stadgar. Vidare skall bostadsrättsinnehavaren betala upplåtelseavgift efter byggnads färdigställande och slutbesiktning på tider i enlighet med styrelsens beslut. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av Föreningens kostnader samt dess avsättning till fonder. B. I övrigt hänvisas till Föreningens stadgar av vilka bl a framgår vad som gäller vid Föreningens upplösning eller likvidation. C. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående Fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. D. Efter godkänd slutbesiktning kan Föreningen ställa krav på säljaren av fastigheten (BRF Mörby) på ytterligare åtgärder av mark och byggnad upp till ett värde av 250 000 kr inkl. moms. Överstigande kostnader faktureras Föreningen. Arbeten av det slaget påbörjas först efter inhämtad offert samt ett majoritetsbeslut bland Föreningens medlemmar. Beslutet måste dock tas senast 12 månader efter godkänd slutbesiktning. E. Interimsstyrelsen sitter kvar i minst 9 månader efter godkänd slutbesiktning. Dock maximalt till andra årsstämman efter godkänd slutbesiktning. Efter det måste ny styrelse väljas av föreningen. All eventuell administrativ hantering av BRF Mörby under sittande interimsstyrelse upphör när den nya styrelsen tillträder om inte annat avtalas mellan parterna. Båstad den / 2013 Brf Evald Köpman (Alla styrelsemedlemmars underskrifter fordras)