EKONOMISK PLAN för Bostadsrättsföreningen Mercurius 19 Karlstad 2016-01-20 Upprättad med biträde av Rickard Rydahl Ombildningskonsulterna Östra Kanalgatan 10 652 20 Karlstad Tel 0730-350 300 rickard@ombildningskonsulterna.se
EKONOMISK PLAN Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker: 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv 4. Finansieringsplan 5. Beräkning av föreningens årliga kostnader 6. Beräkning av föreningens årliga intäkter 7. Redovisning av lägenheterna 8. Ekonomisk prognos 9. Känslighetsanalys 10. Särskilda förhållanden Bilagor: A. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg B. Besiktningsprotokoll, daterat 2015-11-11
1. Allmänna förutsättningar Föreningens firma är. Styrelsen har sitt säte i Karlstad. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens registreringsdatum är 2016-01-20. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 i bostadsrättslagen, har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på kostnader för fastighetsförvärvet, kapitalkostnader, driftkostnader samt föreningens årliga hyresintäkter. Driftkostnaderna är uppskattade till vad som anses vara marknadsmässigt. Nedan angiven anskaffningskostnad för förvärvet är slutligt känd. Upplåtelse av och inflyttning i bostadsrättslägenheterna sker under kvartal 1, 2016. Föreningen har erbjudits att förvärva fastigheten till ett marknadsvärde om 35 900 000 kronor enligt följande: Fastigheten Mercurius 19 ägs av Karlstad Mercurius 19 Ekonomisk Förening, org nr 769623-0445. Samtliga andelar i den ekonomiska föreningen kommer att överlåtas enligt avtal till vid tillträdesdagen, kvartal 1, 2016. Fastigheten skall därefter enligt överlåtelseavtal och köpebrev överlåtas från Karlstad Mercurius 19 Ekonomisk Förening till, org nr 769631-5469. Den samlade köpeskillingen för andelarna i den ekonomiska föreningen och för fastigheten uppgår för :s del till totalt 35 900 000 kronor. Beloppet inkluderar samtliga kostnader för förvärvet av andelarna samt inkluderar även eventuella skattekonsekvenser. Säljarna av andelarna i Karlstad Mercurius 19 Ekonomisk Förening garanterar enligt avtal den samlade förvärvskostnaden till högst 35 900 000 kronor. Protokoll på godkänd OVK samt Energideklaration skall enligt avtal överlämnas till föreningen senast 3 månader efter tillträdet. Detta är en ombildning av en befintlig hyresfastighet till bostadsrätter. Fastigheten är en 3Dfastighet med reglerade servitut inom fastigheten Mercurius 15. Det 25-åriga driftavtal som tecknats med Mercurius 15 kommer att övertas i sin helhet av bostadsrättsföreningen. Brf Mercurius 19 kommer att göra avskrivning med 1% av byggnadens anskaffningsvärde i enlighet med god redovisningssed, vilket innebär att en rak avskrivningsmetod kommer att tillämpas. Avsättning görs för yttre underhåll och de boende svarar för inre underhållet. Avskrivning är en en bokföringsmässig kostnad som påverkar det redovisade resultatet men inte likviditeten eller föreningens betalningsförmåga. Föreningens styrelse fastställer avskrivningstiden i samråd med sin revisor. Det är den sittande styrelsens generella bedömning att en avskrivningstid om 100 år är förenlig med god redovisningssed. Lägenheterna nr 1, 5 och 9 har ett lägre viktat andelstal då de lägenheterna har sitt lägenhetsförråd inne i lägenheten och vars yta är inkluderad i lägenhetens boarea. Under ombildningen har föreningen postadress: c/o Ombildningskonsulterna, Östra Kanalgatan 10, 652 20 Karlstad
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Adress Kommun, län Fastighetens areal Lägenheter Lokaler Karlstad Mercurius 19 Karlstads kommun, Värmlands län 438 m2 1111 m2 0 m2 Total area 1111 m2 (enligt uppgift från säljaren) Byggnadens utformning 3D-fastighet med 4 våningar + vind Byggnadsår 1992 Renoveringår/Värdeår Gällande planbestämmelser Taxeringsvärde Typkod Försäkringar 1992 Stadsplan 1780K-53/1987 (1987-11-13), 1780K-01-873 12 039 000 SEK varav markvärde 2 639 000 SEK (2013) 320 Fullvärde Gemensamma anordningar på tomtmark Gårdsplan Nej, men gemensam uteplats på innergård Gemensamma utrymmen och installationer Källarplan Vind Gårdshus Soputrymmen TV & bredband Servitut Nej Ja, förråd och fläktrum Nej Sopor hanteras via kärl i återvinningsrum Com Hem Triple Play, Stadsnät indraget i fastigheten Förmån: 1780K-2011/100.4, 100.5, 100.7. Last: 1780K-2011/100.6
Kortfattad byggnadsbeskrivning Grund Stomme Fasader Bjälklag Yttertak Fönster Trapphus Balkonger Hiss Uppvärmning Ventilation Elanslutning VA-anslutning - Betong Sten Betong Plåt 3-glas, isolerglas Ja Ja Ja Vattenburen fjärrvärme Mekanisk frånluft Anslutning till elnät, separata elmätare till varje lägenhet Kommunalt Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Vardagsrum Parkett/Plastmatta Tapet/Målat Målat Rum Parkett/Plastmatta Tapet/Målat Målat Kök Parkett/Plastmatta Tapet/Målat Målat Badrum Plastmatta Kakel/Våtrumstapet Målat Utrustning i kök Utrustning i badrum Normal köksinredning med över- & underskåp, fläkt, diskbänk, bänkskiva, elspis med ugn samt kyl/frys Handfat, skåp, wc-stol, duschplats eller badkar Tvättpelare
3. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv köper fastigheten Karlstad Mercurius 19 för en summa om 35 900 000 kronor. Köpeskillingen samt övriga förvärvskostnader för fastigheten fördelar sig enligt nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Fastighet + andelar i Ekonomisk förening 35 900 000 32 313 Lagfartskostnad 0 (Ek. förening) Pantbrevskostnader 100 375 Kassa + Renoveringsfond 147 875 Föreningsbildning 750 000 Moms föreningsbildning 187 500 Bankkostnader 10 000 Totalt 37 095 750
4. Finansieringsplan Kapitalkostnader Föreningens kapitalkostnader grundar sig på nya lån enligt offert från bank. Befintliga pantbrev uppgår till 10 000 000 kronor. Källa Belopp Ränta Ränta Amortering Bindn.tid (kr) (%) (kr) (kr) (år) Lån 1 5 000 000 2,00% 100 000 0 3 mån Lån 2 5 000 000 2,20% 110 000 0 3 År Lån 3 5 000 000 2,50% 125 000 75 000 5 År Summa lån 15 000 000 Övrig kredit 0 0,00% 0 0 Upplåtelseavgifter 0 Insatser 22 095 750 Totalt 37 095 750 335 000 75 000 Notering Föreningen är beviljad lån i bank på 16 700 000 SEK. I den händelse någon av lägenhetsinnehavarna inte väljer att köpa sin bostadsrätt kommer föreningen att utnyttja detta låneutrymme för att finansiera den lägenhetsinsatsen. Om fler än en lägenhetsinsats ska finansieras av föreningen sker detta med hjälp av säljarrevers.
5. Beräkning av föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader Summan av föreningens kapitalkostnader inklusive amortering redovisas i nedanstående tabell. Driftkostnader Föreningens årliga drift- och underhållskostnader uppskattas efter jämförelse med andra moderna bostadsrättsföreningars drift- och underhållskostnader. Föreningens kostnader är budgeterade till ca 209 kr/kvm (yta) och år, se nedanstående tabell. Fastighetsavgiften avser år 2016 och uppgår till 1268 kr per enhet (lgh) och år. Avsättningar till fonder Årliga avsättningar till yttre underhållsfond skall göras enligt föreningens stadgar. Den ekonomiska planen visar föreningens likviditet. Avskrivningar Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet med 1 % av byggnadernas bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen upprättar. Detta påverkar resultatet men inte likviditeten. Föreningen tillämpar rak avskrivningsmodell. Kostnadsslag (kr) (kr/m2) Kapitalkostnader enl ovan 410 000 369 Drift- och underhållskostnader: (kr) (kr/m2) Löpande underhåll 10 000 9 Ek. förv, arvoden styrelse och revisor mm 18 000 16 Försäkring, fullvärde inkl brf-tillägg och styrelseansvar 12 500 11 Fastighetsskötsel/städning 18 000 16 Hisservice & Porttelefon 9 000 8 Renhållning 14 000 13 Vatten/avlopp 26 000 23 Värme 114 000 103 Fastighetsel 4 000 4 Kabel-TV, Övrigt 6 750 6 Summa 232 250 209 Fastighetsskatt 0 Fastighetsavgift (lgh) 20 288 18 Yttre fond, 30 kr/boa 33 330 30 Tomträttsavgäld 0 0 DoU totalt 285 868 257 Totalkostnad 695 868 626
6. Beräkning av föreningens årliga intäkter I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader och utgifter samt avsättningar till eventuella fonder finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter skall beräknas efter lägenheternas andelstal. Resultatet redovisas i nedanstående tabell. Kostnadsslag (kr) Årsavgifter 695 868 Hyresintäkter 0 Övriga intäkter 0 Totalt 695 868
7. Redovisning av lägenheterna och lokalerna De i bostadsrättsföreningen ingående lägenheterna är 16 stycken till antalet. Antalet lägenheter med hyresrätt antas vara 0 stycken till antalet. Redovisning av lägenheterna med andelstal mm samt lokalerna presenteras i tabellen nedan. Lgh Adress Lgh Vån Antal Yta* Vikt Andelstal Insats Uppl. Total Årsavg Årsavg nr nr plan rum (ca) avg. insats BRF BRF Skattev (m2) (%) (kr) (kr) (kr) (kr) (kr/mån) 1 Östra Torggatan 9 1301 3 3 95 0,968 8,55% 1 615 000 0 1 615 000 57 976 4 831 2 Östra Torggatan 9 1302 3 2 68 1,000 6,12% 1 275 000 0 1 275 000 42 870 3 573 3 Östra Torggatan 9 1303 3 2 66 1,000 5,94% 1 275 000 0 1 275 000 41 609 3 467 4 Östra Torggatan 9 1304 3 3 75 1,000 6,75% 1 423 750 0 1 423 750 47 283 3 940 5 Östra Torggatan 9 1401 4 3 85 0,982 7,65% 1 632 000 0 1 632 000 52 623 4 385 6 Östra Torggatan 9 1402 4 2 68 1,000 6,12% 1 253 750 0 1 253 750 42 870 3 573 7 Östra Torggatan 9 1403 4 2 66 1,000 5,94% 1 296 250 0 1 296 250 41 609 3 467 8 Östra Torggatan 9 1404 4 3 72 1,000 6,48% 1 445 000 0 1 445 000 45 392 3 783 9 Östra Torggatan 9 1501 5 2 76 0,965 6,84% 1 487 500 0 1 487 500 46 237 3 853 10 Östra Torggatan 9 1502 5 2 68 1,000 6,12% 1 317 500 0 1 317 500 42 870 3 573 11 Östra Torggatan 9 1503 5 2 66 1,000 5,94% 1 317 500 0 1 317 500 41 609 3 467 12 Östra Torggatan 9 1504 5 3 72 1,000 6,48% 1 530 000 0 1 530 000 45 392 3 783 13 Östra Torggatan 9 1601 6 1 35 1,000 3,15% 1 105 000 0 1 105 000 22 066 1 839 14 Östra Torggatan 9 1602 6 2 66 1,000 5,94% 1 381 250 0 1 381 250 41 609 3 467 15 Östra Torggatan 9 1603 6 2 66 1,000 5,94% 1 381 250 0 1 381 250 41 609 3 467 16 Östra Torggatan 9 1604 6 2 67 1,000 6,03% 1 360 000 0 1 360 000 42 240 3 520 Totalt lgh 1111,0 0,993 100,00% 22 095 750 0 22 095 750 695 868 57 989 Lokaler 0 m 2 0 kr/mån 0 kr/år Förråd 0 m 2 0 kr/mån 0 kr/år Garage 0 st 0 kr/mån 0 kr/år P-platser 0 st 0 kr/mån 0 kr/år TOTALT 1 111 m 2 Hyresintäkter, totalt: 0 kr/år *Med yta avses BOA
8. Ekonomisk prognos Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningen är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en 6-årskalkyl samt år 11, avseende bostadsrättsföreningens bedömda intäkter, kostnader samt årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Prognos (kr) År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter 695 868 709 785 723 981 738 461 753 230 768 295 848 259 Hyresintäkter 0 0 0 0 0 0 0 Summa 695 868 709 785 723 981 738 461 753 230 768 295 848 259 Drift/underhållskostnader Drift/underhåll 232 250 236 895 241 633 246 466 251 395 256 423 283 111 Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift 20 288 20 694 21 108 21 530 21 960 22 400 24 731 Yttre fond 33 330 33 997 34 677 35 370 36 077 36 799 40 629 Summa 285 868 291 585 297 417 303 365 309 433 315 621 348 471 Kapitalkostnader Låneräntor 335 000 333 125 331 250 329 375 327 500 325 625 316 250 Amortering 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 Summa 410 000 408 125 406 250 404 375 402 500 400 625 391 250 Årsresultat 0 10 075 20 314 30 720 41 297 52 048 108 538 Ingående fond 147 875 Ackumulerat förvaltn.netto 0 157 950 178 264 208 984 250 281 302 330 730 173 Ackumulerad yttre fond 0 33 330 67 327 102 003 137 373 173 451 364 954 Likviditet 147 875 191 280 245 591 310 987 387 655 475 780 1 095 128 Resultat före avskrivningar 0 10 075 20 314 30 720 41 297 52 048 108 538 Avskrivning 1 % 280307 277504 274729 271982 269262 266569 263904 varav amorteras 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 varav avsätts t yttre fond 33 330 33 997 34 677 35 370 36 077 36 799 40 629 varav årets resultat 0 10 075 20 314 30 720 41 297 52 048 108 538 Resultat efter avskrivning -171 977-158 433-144 739-130 891-116 887-102 722-39 737
9. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen visar hur de olika makroekonomiska faktorerna påverkar årsavgifterna. Punkt 1 visar dagens avgiftsnivå, som vid ombildandet är 626 kr per kvm bostadsyta och år. Punkt 2 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 1% från dagens räntenivå. Punkt 3 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om den rörliga räntan skulle stiga med 2% från dagens räntenivå. Punkt 4 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om el, vatten/avlopp och värmekostnaderna skulle höjas med 25%. Punkt 5 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om 30% av hyresintäkterna skulle gå förlorade. Punkt 6 visar hur mycket avgiften måste höjas per kvm om föreningen måste ta upp nya lån för att finansiera oförutsatta utgifter. Lånet är baserat på 10% av fastighetens totala taxeringsvärde. Känslighetsanalys kr/m2 ökning p 1 Dagens avgiftsnivå 626 0,00% p 2 Rörliga räntor + 1% 45 7,19% p 3 Rörliga räntor + 2% 90 14,37% p 4 El, vatten och värme +25% 52 8,34% p 5 Hyresintäkt - 30% 0 0,00% p 6 Ökad belåning 10% av basvärde 22 3,46% Nedan visas hur föreningens avgifter per kvadratmeter bostadsrättsyta påverkas av en ökad inflationstakt. En ökad inflationstakt påverkar primärt drift och underhållskostnader och hyresintäkter. Tabellen nedan illustrerar avgiftsnivåns utveckling de närmaste 6 åren samt år 11 vid en inflationstakt på 3 procent. Inflations prognos (kr/m2) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 Inflation 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Drift och underhåll 215 222 228 235 242 250 289 Övriga kostnader 50 51 53 54 56 58 67 Hyresintäkter 0 0 0 0 0 0 0 Avgift 645 664 684 705 726 748 867
Parametrar Generella Fastigheten Årtal för värdeberäkningar 2016 Befintliga pantbrev 10 000 000 Lagfartskostnad % 1,5% Antal lägenheter 16 Fastighetsavgift/lgh 1268 Taxeringsvärde 12 039 000 Yttre fond (kr/boa) 30 Pantbrevskostnad % 2,0% Vid bolagsförvärv Tingsrättskostnad lagfart 825 Lagfartskostnad beräknas på Tingsrättskostnad pantbrev 375 bokfört värde: 0 (Eller Taxeringsvärde om det är högre) Taxeringsvärde mark i % av totalen 21,92% Taxeringsvärde fastighet i % av totalen 78,08% Bokfört värde till grund för avskrivningar 28 030 720 (baserat på % Taxvärde fastighet)
År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter Årsavgifter 695 868 709 785 723 981 738 461 753 230 768 295 783 660 799 334 815 320 831 627 848 259 Hyresintäkter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa 695 868 709 785 723 981 738 461 753 230 768 295 783 660 799 334 815 320 831 627 848 259 Drift/underhållskostnader Drift/underhåll 232 250 236 895 241 633 246 466 251 395 256 423 261 551 266 782 272 118 277 560 283 111 Tomträttsavgäld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift 20 288 20 694 21 108 21 530 21 960 22 400 22 848 23 305 23 771 24 246 24 731 Yttre fond 33 330 33 997 34 677 35 370 36 077 36 799 37 535 38 286 39 051 39 832 40 629 Summa 285 868 291 585 297 417 303 365 309 433 315 621 321 934 328 372 334 940 341 639 348 471 Kapitalkostnader Låneräntor 335 000 333 125 331 250 329 375 327 500 325 625 323 750 321 875 320 000 318 125 316 250 Amortering 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 75 000 Summa 410 000 408 125 406 250 404 375 402 500 400 625 398 750 396 875 395 000 393 125 391 250 Årsresultat 0 10 075 20 314 30 720 41 297 52 048 62 977 74 086 85 380 96 863 108 538 Ingående fond 147 875 Ackumulerat förvaltningsnetto 0 157 950 178 264 208 984 250 281 302 330 365 306 439 392 524 773 621 636 730 173 Ackumulerad yttre fond 0 33 330 67 327 102 003 137 373 173 451 210 250 247 785 286 070 325 122 364 954 Likviditet 147 875 191 280 245 591 310 987 387 655 475 780 575 556 687 177 810 843 946 757 1 095 128 Bedömd avgiftshöjning 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Lån 1 5 000 000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 Amortering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ränta 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Räntekostnad 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 Lån 2 5 000 000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 5000000 Amortering 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ränta 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% 2,20% Räntekostnad 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 Lån 3 5 000 000 4925000 4850000 4775000 4700000 4625000 4550000 4475000 4400000 4325000 4250000 Amortering 75 000 75000 75000 75000 75000 75000 75000 75000 75000 75000 75000 Ränta 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Räntekostnad 125000 123125 121250 119375 117500 115625 113750 111875 110000 108125 106250