Kostnadskalkyl Bostadsrättsföreningen Lindesby 1 Organisationsnummer 769636-4061 Lindesbergs kommun Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker; A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheterna C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv D. Taxeringsvärde E. Finansieringsplan och Nyckeltal F. Beräkning av föreningens årliga utgifter och inkomster G. Redovisning av lägenheterna H. Ekonomisk prognos I. Känslighetsanalys J. Intyg
A. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Lindesby 1 (769636-4061), som har sitt säte i Lindesbergs kommun och som har registrerats hos Bolagsverket den 2018-06-18, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter till nyttjande och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Uppgifterna i kalkylen grundar sig på kända eller uppskattade kostnader. Föreningen avser att förvärva fastigheten Lindesberg Lindesby 1:78. På fastigheterna uppförs två radhuslängor om totalt ca 1 248 kvm. I byggnaderna finns inga lokaler. Bygglov finns för projektet. Fastigheten kommer att förvävars genom en traditionell fastighetsöverlåtelse alternativt genom ett bolagsförvärv. Förhandsavtal kan tecknas efter intygsgivning av denna kostnadskalkyl. Vid tecknande av förhandsavtal kommer ett förskott att uttas. För att kunna erhålla förskott på insats i samband med tecknande av förhandsavtal erfordras att erforderlig förskottsgarantiförsärking tecknas eller motsvarande säkerhet lämnas samt att Bolagsverket har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott i enlighet med 5 kap. 2 bostadsrättslagen. Totalt förskott uppgår till 2 074 000 kronor. Upplåtelser av bostadsrätter ska ske så snart den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket vilket beräknas ske i november 2019. Vid tillträdet av bostadsrätterna, som beräknas ske fr.o.m. 2019-12-01, ska insatserna och upplåtelseavgifterna betalas till föreningen. Beräkningar av föreningens driftsutgifter grundar sig på bedömningar gjorda i november månad 2018. Fastigheterna kommer att fullvärdesförsäkras. Innan upplåtelse av bostadsrätterna sker kommer en stadgeändring i föreningen att ske. Stadgeändringen avser namnbyte samt ändring av var styrelsen har sitt säte under 1 samt ändring under 54 till att överensstämma med avsättningar enligt denna kostnadskalkyl. Samtliga bostadsrätter upplåts för bostadsändamål och föreningen kommer i beskattningshänseende att anses utgöra ett privatbostadsföretag. B. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning: Lindesby 1:78 Kommun: Lindesberg Dispositionsrätt: Friköpt tomt Tomternas areal: 5 873 kvm Bostadsrättsarea: ca 1 248 kvm Byggnadernas utformning: Två radhuslängor med tolv bostadsrätter för bostadsändamål. Byggår 2019 Planbestämmelser För Lindesby 1:65 (Lindesby Norra), akt 1885-P168 Servitut/GA/ledningsrätt/Övrigt Fjärrvärme (last) akt 1885-12.1 Vatten (last) akt 1885-12.2 Tele/datakommunikationsledning (last) akt 1885-12.3 Starkström (last) akt 1885-12.4 Fjärrvärme akt 1885-543.1
Gemensamma anordningar och utrymmen Parkering/garage 2 p-platser till respektive bostad ingår i upplåtelsen Teknisk beskrivning Platta på mark Stombjälklag Innerväggar Lägenhetens avskiljande väggar Tak Fasad Entrédörrar Fönster Värme Ventilation Betongplatta Träbjälklag Plyfa/Gips Trävägg Betongpannor Träpanel Trä Aluminium/trä, dubbelt energiglas Fjärrvärme Frånluftssystem med roterande återvinning Lägenhetsbeskrivning Golv Väggar Tak Lister Kök Badrum Parkett Målade Gips Golvsockel och foder i trä Vitmålade luckor Bänkskiva laminat Matta på Golv Kakel på väggar Toalett, dusch och tvättställ
C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv Förvärvskostnader (kronor) Köpeskilling 32 440 000 25 994 Initial likviditet/underhållsfond 100 000 80 TOTALT 32 540 000 26 074 *Kostnader för lagfart, pantbrev samt konsultkostnader för tiden innan tillträdet svarar säljaren av fastigheten för. D. Taxeringsvärde* Förväntat taxeringsvärde Bostäder Lokaler Totalt Fördelning varav byggnadsvärde 5 724 000 0 5 724 000 86,10% varav markvärde 924 000 0 924 000 13,90% 6 648 000 0 6 648 000 100,00% *Preliminär bedömning utifrån skatteverkets e-tjänst. E. Finansieringsplan och Nyckeltal Grundförutsättningar Banklån banklån 1 banklån 2 banklån 3 banklån 4 Summa Belopp kr 2 950 000 2 950 000 2 950 000 2 950 000 11 800 000 Säkerhet Pantbrev Pantbrev Pantbrev Pantbrev Bindningstid 1 år 3 år 4 år 3 mån Räntesats* 2,54% 2,54% 2,54% 2,54% 2,54% Amortering 1,00% ** Belopp amortering per år 29 500 29 500 29 500 29 500 118 000 Räntekostnad år 1 75 000 75 000 75 000 75 000 300 000 Totalbelopp år 1 (ränta+amort.) 104 500 104 500 104 500 104 500 418 000 * Ränta enligt ränteindikation från Handelsbanken 2018-07-26 + påslag på total gemonsnittränta uppgående till ca 0,9 procentenheter ** Rak amortering 1 % per år. Snitträntan höjs år 2025 till 2,75 % och år 2027 till 3 %, se punkt H. Ekonomisk prognos. Finansiering Fördelning 1. Insatser och upplåtelseavgifter 20 740 000 63,74% 2. Föreningens lån (långfristiga banklån 1-4) 11 800 000 36,26% Summa finansiering (1.+2.) 63,74% 32 540 000 100,00% Nyckeltal kr Belåning per kvm total BOA 9 455 Insats+Upplåtelseavg. per kvm total BOA 16 619 Genomsnittsårsavgift per kvm total BOA år 1 602 Förvärvsskostnad per kvm total BOA 25 994 Genomsnitt separat förbrukningskost per kvm och år BOA (el) 40 Avsättning+amortering per kvadratmeter BOA 130 Avsättning+avskrivning per kvadratmeter BOA 259 Driftskostnader per kvm BOA år 1 232
F. Beräkning av föreningens årliga utgifter och inkomster Beräkningarna är gjorda för år 1 kvm boarea 1 248 Kapitalutgifter Amorteringar 118 000 95 Räntor år 1 300 000 240 Summa kapitalutgifter: 418 000 335 Anskaffningskostnad för byggnanden beräknas uppgå till 27 931 191. Enligt bokföringslagen och årsredovisningslagen ska en anläggningstillgång av skrivas av systematiskt över anläggningens livstid. En avskrivning med 1 % årligen på anläggningstillgångens anskaffningsvärde uppgår till 279 312 kronor. Amorteringar och avsättningar för kommande underhåll uppgår årligen till 161 680 kronor med start 2019 och ökar i enlighet med antagen inflation därefter enligt prognosen i avsnitt H nedan. Avskrivningen beräknas på köpeskillingen proportionerat med stöd av taxeringsvärdet för byggnaden. 1 041 823 Driftutgifter Elförbrukning* 0 0 Vatten och avlopp 40 000 32 Uppvärmning 110 000 88 Sophämtning 30 000 24 Fastighetsförsäkring 25 000 20 Ekonomisk Förvaltning 25 000 20 Arvoden (styrelse, revision) 20 000 16 Fastighetsskötsel, gräsklippning, snöröjning m.m. 40 000 32 Summa driftutgifter: 290 000 232 ** *Ingen gemensam el i fastigheten. **Driftutgifter är endast preliminära och anges översiktligt. Dessa kan därmed bli högre eller lägre än angivet. Underhållsfondering Underhållsfond 43 680 35 Skatter och avgifter Fastighetsavgift bostäder* 0 0 Fastighetskatt lokaler 0 0 Summa skatter och avgifter: 0 0 *Fastighetsavgiften utgår ej de första 15 åren. Från år 16 (2034) utgår en fastighetsavgift om 126 167 kronor. Summa utgifter inkl. underhållsfond: 751 680 602 Årsavgifter Årsavgifter 751 680 602 Hyra lokaler 0 0 Summa inkomster: 751 680 602
G. Redovisning av lägenheterna Årsavgifter 751 680 Insatser 20 740 000 Lgh Antal Boarea Andelstal* Insatser Upplåtelse- Total köpeskilling Avgift*** Avgift nr rum och kök kvm Avgift** alla kr/år kr/månad 101 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 100 000 1 795 000 62 640 5 220 102 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 103 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 104 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 105 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 106 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 100 000 1 795 000 62 640 5 220 201 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 100 000 1 795 000 62 640 5 220 202 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 203 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 204 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 205 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 0 1 695 000 62 640 5 220 206 4 ROK 104 0,08333 1 695 000 100 000 1 795 000 62 640 5 220 - - 1 248 1 20 340 000 400 000 20 740 000 751 680 - * Summorna i tabellen är avrundade. ** Till varje lägenhet hör två stycken parkeringsplatser i anslutning till lägenheten. En av dessa platser är under carport. *** Andelstalen ligger till grund för såväl insats som årsavgift. Dessa har beräknats 100 % utifrån area. ****I avgiften ingår värme och vatten. Bostadsrättshavarna tecknar egna abonnemang avseende hushållsel, beräknad normalförbrukning för detta innebär en kostnad om ca 300-400 kr/mån/lägenhet. ***** Föreningen disponerar över tre stycken gästparkeringar.
H. Ekonomisk prognos Prognosförutsättningar Inflation 2,0% Rak amortering föreningslån 100 år (1 %) Kvm BR totalt 1 248 Rak avskring 100 år - kr/år 279 312 År 2019 2020 2021 2022 2 023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2034 Genomsnittsränta 2,54% 2,54% 2,54% 2,54% 2,54% 2,54% 2,75% 2,75% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Procentuell årlig höjning av årsavgift 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Lån kvar* 11 800 000 11 682 000 11 564 000 11 446 000 11 328 000 11 210 000 11 092 000 10 974 000 10 856 000 10 738 000 10 620 000 10 030 000 Årliga kostnader Ränta 300 000 297 000 294 000 291 000 288 000 285 000 305 030 301 785 325 680 322 140 318 600 300 900 Amorteringar 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 118 000 Avskrivningar* 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 279 312 Driftkostnader 290 000 295 800 301 716 307 750 313 905 320 183 326 587 333 119 339 781 346 577 353 508 390 302 Fastighetsavgift och -skatt 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 126 167 Avsättning till kommande underhåll 43 680 44 554 45 445 46 354 47 281 48 226 49 191 50 175 51 178 52 202 53 246 58 788 Summa utgifter inkl. fondering 751 680 755 354 759 161 763 104 767 186 771 410 798 808 803 078 834 639 838 918 843 354 994 156 Summa kostnader inkl. fondering 912 992 916 666 920 473 924 416 928 498 932 722 960 120 964 390 995 951 1 000 230 1 004 666 1 155 468 Årliga intäkter Årsavgifter bostadsrätter kr/kvm BR 602 614 627 639 652 665 678 692 706 720 734 811 Årsavgifter 751 680 766 714 782 048 797 689 813 643 829 915 846 514 863 444 880 713 898 327 916 294 1 011 662 Övriga intäkter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa intäkter 751 680 766 714 782 048 797 689 813 643 829 915 846 514 863 444 880 713 898 327 916 294 1 011 662 Årets resultat -årsavgiftspåverkande 0 11 360 22 887 34 585 46 457 58 506 47 706 60 366 46 074 59 409 72 940 17 506 Årets resultat -bokföringsmässigt -161 312-149 952-138 425-126 727-114 855-102 806-113 606-100 946-115 238-101 903-88 372-143 806 Ackumulerat resultat -bokföringsmässigt -161 312-311 264-449 689-576 416-691 271-794 077-907 683-1 008 629-1 123 868-1 225 771-1 314 143-1 672 071 Föreningens likviditet Ingående likviditet 100 000 143 680 199 594 267 925 348 864 442 601 549 333 646 230 756 770 854 022 965 632 2 106 790 Överskott/underskott 0 11 360 22 887 34 585 46 457 58 506 47 706 60 366 46 074 59 409 72 940 17 506 Avsättning till kommande underhåll 43 680 44 554 45 445 46 354 47 281 48 226 49 191 50 175 51 178 52 202 53 246 58 788 Planerat uttag ur underhållsfond* 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 360 000 0 Summa total likviditet 143 680 199 594 267 925 348 864 442 601 549 333 646 230 756 770 854 022 965 632 1 451 818 2 183 083 Varav ackumerlad underhållsfond 143 680 188 234 233 678 280 032 327 312 375 539 424 729 474 904 526 082 578 284 271 529 554 164 *År 2029 beräknas ett uttag ur yttre underhållsfond ske för ommålning av hus. I. Känslighetsanalys för årsavgiften 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 16 Dagens inflationsnivå fast, 2 % och Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift 2019 2020 2021 2022 2 023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2034 Antagen räntenivå (nollresultat årsavg.) 751 680 755 354 759 161 763 104 767 186 771 410 798 808 803 078 834 639 838 918 843 354 994 156 Antagen räntenivå + 1 % 869 680 872 174 874 801 877 564 880 466 883 510 909 728 912 818 943 199 946 298 949 554 1 094 456 Antagen räntenivå + 2 % 987 680 988 994 990 441 992 024 993 746 995 610 1 020 648 1 022 558 1 051 759 1 053 678 1 055 754 1 194 756 Antagen räntenivå fast och Dagens infaltionsnivå + 1 % 751 680 758 689 766 000 773 620 781 559 789 825 821 460 830 168 866 375 875 515 885 037 938 761 Dagens infaltionsnivå + 2 % 751 680 762 026 772 907 784 343 796 357 808 972 845 240 858 884 900 343 915 069 930 526 1 019 837
J. Styrelsens underskrifter De i denna kostnadskalkyl lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. Stockholm 2018-12-03 Bostadsrättsföreningen Lindesby 1 Henrik Eriksson Arne Eriksson Johan Hagelqvist