Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Fjölebro Ett Org. nr. 769634-3602 Upprättad den 31 maj 2018
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Allmänna förutsättningar...2 2 Beskrivning av fastigheten...2 2.1 Fastighetens beteckning och areal m.m....2 2.2 Byggnadens typ, användningssätt och kortfattad byggnadsbeskrivning...3 2.2.1 Lägenhetsbeskrivning...4 2.3 Underhållsbehov samt kostnader för detta...4 2.4 Försäkring...4 2.5 Taxeringsvärde...4 3 Beräknad Anskaffningskostnad för fastigheten...5 4 Kostnader nödvändigt underhåll och ev. Byggnadsarbeten...5 5 Finansieringsplan...5 6 Löpande kostnader och intäkter likviditetsbudget...6 6.1 Kapitalkostnader, driftkostnader och övriga kostnader....6 6.2 Föreningens intäkter; årsavgifter, hyror och övriga intäkter...6 7 Andelstal, insatser, årsavgifter m.m...7 7.1 Nyckeltal...8 8 Särskilda förhållanden...9 Bilaga 1 Prognos 1
1 ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Fjölebro Ett 769634-3602, som registrerats hos Bolagsverket den 29 mars 2017 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelse kan även avse mark. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Bostadsrättsföreningen har för avsikt att under åren 2017-2019 uppföra 4 st radhuslängor innehållandes 22 st. bostadsrättslägenheter. Bostadsarean kommer totalt att uppgå till ca 2 563 m². Byggnaderna ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Bostadsrättsföreningen är ett äkta bostadsföretag. I det fall verksamheten initialt ej uppgår till 60% kan föreningen skattemässigt bli ett så kallat oäkta bostadsföretag. Mark enligt upplåtelseavtalen ingår i upplåtelsen. Föreningen förvärvade fastigheterna Kalmar Tekniker 1, Kalmar Teknikern 2 och Kalmar Operatören 1. Förvärvet av fastigheterna skedde genom att förvärva bolaget Södra Kalmar Projekt AB (559107-4538) som ursprungligen ägde fastigheterna. Därefter transporterades fastigheterna till Brf Fjölebro Ett. Affären medför att det uppkommer en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen. Betalningsskyldighet för denna skatt uppkommer endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Södra Kalmar Invest AB (559103-8459) är huvudägare i projektet och garanterar gentemot föreningen, att betala samtliga kostnader för föreningen avseende eventuella osålda bostadsrätter intill dess att de är slutgiltigt sålda. Detta får ske genom att bolaget, förvärvar de osålda lägenheterna för de insatser som finns angivna i föreningens ekonomiska plan. Om föreningen nekar bolaget att förvärva bostadsrätterna eller upplåta dessa i andra hand upphör garantin att gälla. Södra Kalmar Projekt AB upphandlar radhusen som en totalentreprenad från Byggenterprise AB. Mark enligt upplåtelseavtalen ingår i upplåtelsen. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas till juni - juli 2018. Inflyttning beräknas att ske under feb - april 2019. Beräkning av föreningens årliga kostnader grundar sig på bedömningen gjorda kvartal 2 2017. Projektet kommer ha färdigställandsförsäkring och 10-årig nybyggnadsförsäkring. Innan förskott tas in ska tillstånd säkerhet erhållas samt tillstånd lämnas av bolagsverket. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. 2 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN 2.1 FASTIGHETENS BETECKNING OCH AREAL M.M. Beteckning: Teknikern 1, Teknikern 2 och Operatören 1 Adress: Spelarvägen 4A-D, 6A-F, 8A-E Fjölebrovägen 330-42 2
Kommun: Upplåtelseform: Kalmar Bostadsrätt Markareal: 4 784 m² Lägenhetsarea: ca 2 563 m² mätmetod SS 21054:2009 Antal lägenheter: 22 st bostadslägenheter fördelat på fyra radhuslängor Byggnadsår: 2017-2019 Rättigheter: Aktuell status: Last, ledningsrätt 0880K-16/45.1 Last, ledningsrätt, fjärrvärmeledningar 0880K-16/45.2 Bygglov beviljat 2.2 BYGGNADENS TYP, ANVÄNDNINGSSÄTT OCH KORTFATTAD BYGGNADSBESKRIVNING Husens utformning: Grundläggning: Stomme: Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trappa: Brevlådor: Förråd: Parkering: Cykelställ: Vatten/avlopp: Uppvärmning: Undercentral: El: Radhus i 2 våningar till 2 ½ våningar. Entrésida med plattläggning, gräsmatta, altan, förråd och gräsmatta på baksidan. Platta av betong Bärande väggar av trä. Bjälklag av trä. Takkonstruktion av trä Liggande träpanel Betongpannor Uteplats av trätrall alternativt markplattor 3-glas isolerglas pivåhängda Dörrar i trä och glas Invändig trätrappa Placerade ut mot gatan Ca 4 kvm stort kallförråd på baksidan Parkering på avsedd yta på fastigheten Anordnas själv av bostadsrättsinnehavaren Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till allmänna fjärrvärmenätet. Brf:en har ett abonnemang, varje radhus får sin värmeförbrukning fakturerad av förvaltaren. Vattenburen golvvärme i bottenvåningen och vattenradiatorer på övervåningen Switchrack (Inkommande fiber som sedan distribueras till varje lägenhet) Fastigheten är ansluten till allmänna elnätet. Brf:en har ett abonnemang, varje radhus får kostnaden för sin el på faktura från förvaltaren. 3
Ventilation: Avfall: Kabelteve/bredband: Mekanisk till- och frånluft med återvinning Gemensam sophantering för föreningen Fastigheten är ansluten till kabeltevenät för internet, IP-telefoni och TV 2.2.1 Lägenhetsbeskrivning Entréutrymme/hall: Kök: Badrum: Duschrum: Klädvård/teknik: Vardagsrum: Övriga rum: Parkett, klinker hatthylla och målade väggar Parkett, elspis, kyl/frysenheter, diskmaskin, köksfläkt, skåp- och bänkinredningar med målade luckor Klinker/kakel på golv och vägg, badkar, tvättställ och wc-stol Kakel/klinker på golv och vägg, dusch, tvättställ, wc-stol, golvvärme Tvättställ, tvättmaskin och torktumlare, värmepump, multimediacentral, vattenmätare, elcentral samt golvvärmereglering Parkett, målade väggar och tak Parkett, målade väggar och tak 2.3 UNDERHÅLLSBEHOV SAMT KOSTNADER FÖR DETTA Byggnaden är helt ny och något ombyggnadsbehov bör därför inte föreligga inom överskådlig framtid. För framtida behov görs årligen en avsättning till underhållsfonden med 60 kr/m², se avsnitt 6.1 nedan. 2.4 FÖRSÄKRING Fastigheten kommer att vara fullvärdeförsäkrad hos Trygg Hansa inklusive styrelseförsäkring. 2.5 TAXERINGSVÄRDE Genom beräkning av taxeringsvärdet enligt reglerna för den allmänna fastighetstaxeringen år 2016-2018, har taxeringsvärdet uppskattats till 993 000 kr per 2 ½ -plans radhus, varav 114 000 kr för mark och 879 000 kr för byggnad. För 2 plans radhusen har taxeringsvärdet beräknats till 858 000 kr varav 114 000 för mark och 744 000 kr för byggnad. Taxeringsvärdet för samtliga lägenheter i Brf Fjölebro Ett beräknas till 19 281 000 kr, varav 2 508 för mark och 16 773 000 för byggnad. Vid beräkningen av taxeringsvärdet har fastigheten antas få typkod 320. Eftersom byggnaden är nyproducerad, kommer bostadsdelen enligt gällande regelverk att vara befriad från kommunal fastighetsavgift i femton år. År 16 kommer fastighetsskatt att erläggas, se bilaga 1 Prognos och känslighetsanalys. 4
3 BERÄKNAD ANSKAFFNINGSKOSTNAD FÖR FASTIGHETEN Fastighetsförvärvet skedde genom att föreningen förvärvade aktierna i det bolag som ägde Fjölebro Ett. Bostadsrättsföreningen förvärvade sedan fastigheten genom en interntransaktion från bolaget. Lägenheterna upplåts med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. Bolaget kommer därefter att likvideras. Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening ( Bolagsombildning ) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst. Köpeskilling mark och aktier* Entreprenadkostnad inkl. lagfart och pantbrev Dispositionsfond Summa 18 095 079 kr 59 477 481 kr 100 000 kr 77 672 560 kr *Varav det skattemässiga värdet är 10 612 000 kr 4 KOSTNADER NÖDVÄNDIGT UNDERHÅLL OCH EV. BYGGNADSARBETEN Den totala anskaffningskostnaden enligt 3 ovan är garanterad till 77 672 560 kr i en garantiutfästelse från Södra Kalmar Invest AB, org nr. (559103-8459). Södra Kalmar Invest AB garanterar även förvärvet av eventuella osålda bostadsrätter. Bostadsrättshavarna svarar själva för det invändiga underhållet av lägenheterna. Större renoveringar som kan behöva utföras på längre sikt kommer att lånefinansieras vilket då medför en höjning av årsavgiften. 5 FINANSIERINGSPLAN BELÅNING I FÖRENINGEN Lån Belopp Bindnings- Ränte- Räntor Amortering Summa tid sats år 1 år 1 år 1 (SEK) (SEK) (SEK) (SEK) Lån 1 6 920 640 3 mån 2,00% 138 413 69 206 207 619 Lån 2 6 920 640 1 år 2,00% 138 413 69 206 207 619 Lån 3 6 920 640 2 år 2,00% 138 413 69 206 207 619 Lån 4 6 920 640 3 år 2,00% 138 413 69 206 207 619 Summa lån 27 682 560 2,00% 553 651 276 826 830 477 Totala insatser 49 990 000 Summa finansiering SEK 77 672 560 *Räntan har 0,5 % påslag mot Nordeas offert. 5
6 LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER LIKVIDITETSBUDGET Bostadsrättsföreningen kommer i redovisningen att göra avskrivningar på fastighetens uppskattade bokförda byggnadsvärde, i enlighet med regelverket K3 (BFNAR 2012:1). Föreningen avser inte att ta ut årsavgifter för att täcka avskrivningar. Föreningen tar upp en schablonmässig avskrivning med 1% (589 430 kr) på byggnadens värde. Inre underhåll åligger bostadsrättshavarna. Fastighetens löpande renoveringar finansieras genom avsättningar och ianspråktagande av underhållsfonden. 6.1 KAPITALKOSTNADER, DRIFTKOSTNADER OCH ÖVRIGA KOSTNADER. Kapitalkostnad Kr Räntekostnad ca 2 % 553 651 vilket motsvarar en bindningstid och kredittid på ca 3-4 år. Amortering* 276 826 Planenlig avskrivning** 538 140 kr Driftskostnader 294 168 Försäkringar 25 632 Fastighetsförvaltning 38 448 Fastighetsskötsel 12 816 Fastighetsel 12 816 Sophantering av hushållssopor 30 758 Renhållning 12 816 Reparationer och underhåll 51 264 TV grundutbud, bredband 64 080 Fastighetsskatt 0 Avsättning underhåll (60 kr/kvm) 153 792 Summa kostnader 1 258 532 * Amorteringen följer Nordeas serieplan på 50 år. **Då avskrivningar är en bokföringsteknisk kostnad är den inte medräknad. 6.2 FÖRENINGENS INTÄKTER; ÅRSAVGIFTER, HYROR OCH ÖVRIGA INTÄKTER Årsavgifter medlemmar 1 258 532 Summa intäkter 1 258 532 Kr 6
7 ANDELSTAL, INSATSER, ÅRSAVGIFTER M.M. Lägenhet Area Andelstal Insats Årsavgift Årsavgift nr m² % kr kr kr/mån 1 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 2 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 3 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 4 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 5 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 6 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 7 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 8 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 9 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 10 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 11 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 12 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 13 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 14 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 15 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 16 112,8 4,4007% 2 295 000 55 385 4 615 17 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 18 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 19 112,8 4,4007% 2 195 000 55 385 4 615 20 140,0 5,4619% 2 495 000 68 740 5 728 21 140,0 5,4619% 2 495 000 68 740 5 728 22 140,0 5,4619% 2 595 000 68 740 5 728 2563,2 100,00% 49 990 000 1 258 532 104 878 Kostnaden för lägenhetens värme, vatten och avlopp, förbrukningsel och hemförsäkring ingår ej i årsavgift medlemmar ovan. Uppskattade kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften Förbr. (SEK/kvm) Area (kvm) Förbr. (kwh) Pris (SEK/kwh)**** Förbr. / år (SEK) Hushållsel * 32,6 112,5 4 080 0,9 3 672 Värme/Tappvarmvatten ** 40,0 112,5 5 000 0,9 4 500 Nätabonnemang (EON) *** 33,3 112,5 3 750 Nätavgift (EON) *** 16,1 112,5 0,2 1 816 Vatten och avlopp 41,2 112,5 4 630 122 18 368 * Beräkningen är gjord utefter en hushållselsförbrukning. ** Beräkningen är gjord utefter energiberäkning i energiberäkningsprogrammet TMF *** Beräkningen är baserad på uppgifter från EON s hemsida. 7
Förbr. (SEK/kvm) Area (kvm) Förbr. (kwh) Pris (SEK/kwh)**** Förbr. / år (SEK) Hushållsel * 28,8 140,6 4 500 0,9 4 050 Värme/Tappvarmvatten ** 39,7 140,6 6 200 0,9 5 580 Nätabonnemang (EON) *** 26,7 140,6 3 750 Nätavgift (EON) *** 15,2 140,6 0,2 2 140 Vatten och avlopp 36,3 140,6 5 097 110 20 167 * Beräkningen är gjord utefter en hushållselsförbrukning. ** Beräkningen är gjord utefter energiberäkning i energiberäkningsprogrammet TMF *** Beräkningen är baserad på uppgifter från EON s hemsida. 7.1 NYCKELTAL Insats snitt per m² BOA Driftkostnad i snitt per m² BOA Årsavgift i snitt per m²/år BOA Anskaffningskostnad per m² BOA Föreningslån per m² BOA Avsättning underhållsfond per m² BOA Avskrivningar per m² BOA Kassaflöde per m²* 19 503 kr 87 kr 491 kr 30 303 kr 10 800 kr 60 kr 230 kr 0 kr 8
8 SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN A. Bostadsrättshavarna skall erlägga insats. För bostadsrätt i föreningens fastighet betalas dessutom, vid tidpunkter som styrelsen bestämmer, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningen stadgar uttagas efter beslut av styrelsen. B. Föreningens löpnade kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättslägenheternas andelstal enligt fördelningsgrund som anges i stadgarna. C. Bostadsrättshavarna skall teckna eget abonnemang med energibolag för el, sophantering, utökat bredband, abonnemang för telefoni och utökad utbud av tv kanaler. D. Bostadsrättshavarna skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheterna i gott skick även till lägenheterna hörande ytterområden ingår i bostadsrättshavarnas skyldigheter att hålla i gott skick i enlighet med föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavarna skall utan särskild ersättning hålla bostäderna tillgängliga under ordinarie arbetstid för entreprenörernas utförande av efterarbetet, garantiarbetet och andra arbeten. F. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden i området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavarna att utkräva ersättning eller nedsättning av årsavgiften på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger inte. Vissa arbeten, såsom markarbeten, yttre målning och anslutning av Bredband och TV kan komma att färdigställas efter flytt. G. Bostadsrätternas insatser grundar sig på lägenheternas bedömda marknadsvärde. Angiven boarea hänför sig till uppmätt på ritning. Mindre avvikelser i funktion, utformning eller yta påverkar inte de fastställda insatserna eller avgifterna. H. Vid upplösning av föreningen skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som anges i föreningens stadgar. I. Den slutliga kostnaden för föreningens hus kommer att redovisas på föreningsstämma i enlighet med bostadsrättslagen (1991:614) 4 kap 2. J. Mark enligt upplåtelseavtalet ingår i upplåtelsen. Styrelsen ansöker härmed om att Bolagsverket registrerar denna ekonomiska plan. Kalmar den Bostadsrättsföreningen Fjölebro Ett. Daniel Ivarsson. Björn Johansson. Fredrik Berggren 9
Bilaga 1. Prognos med känslighetsanalys Ekonomisk Prognos 10